N. R.G. 2221/2024
Tribunale Ordinario di Siena
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2221/2024 tra

Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
CONVENUTA
Oggi 21/10/2025 alle ore 11.50 innanzi al Giudice OP, dott.ssa LA MA, sono comparsi:
l'avv. MOLINARO MICHELE per la ricorrente;
Parte_1
l'avv. RAPPUOLI NIKI per CP_1
E' altresì presente il legale rappresentante della Sig. Controparte_2 CP_3
[...]
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Le parti precisano le conclusioni come nei rispettivi atti introduttivi riportandosi integramente ai propri scritti e alle note conclusive depositate.
L'Avv. Molinaro contesta le note di controparte e, richiamata la pronuncia della
Corte di Cassazione del 2023, già citata in atti, evidenzia la sussistenza del rapporto causale tra la - la quale, oltre a mettere in contatto le parti, ha Parte_1 fatto visionare l'immobile nonchè fornito la documentazione richiesta - e la conclusione dell'affare non potendosi spiegare in altro modo come i contraenti siano pervenuti alla stipula del rogito.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare autorizzando le parti a non presenziare alla lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. pagina 1 di 9 Il Giudice
LA MA
pagina 2 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siena
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice OP, dott.ssa LA MA, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2221/2024 promossa da:
(C.F. e P.I. ), con sede in Via Parte_1 P.IVA_1 dell'Indipendenza, 21, Bologna, in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. MOLINARO MICHELE elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, in Bologna Via Bartolomeo Provaglia, 3, PEC:
Email_1
RICORRENTE contro
(C.F. P. IVA ), in persona del legale rappresentante CP_1 P.IVA_2 pro tempore, con sede legale in Poggibonsi (SI), Via Salceto n. 11, rappresentata e difesa dall'Avv. RAPPUOLI NIKI ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Arezzo (AR), Piazza Guido Monaco n. 11, PEC: Email_2
CONVENUTA
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies e segg. c.p.c., depositato il 20.11.2024, la CP_4
, con sede in Bologna, in persona del legale rappresentante Parte_2 pro-tempore, adiva l'intestato Tribunale affinchè, previa fissazione dell'udienza di comparizione delle parti, accogliesse le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza e ritenuta la sommarietà della cognizione della causa de qua, per tutte le ragioni di cui all'espositiva: pagina 3 di 9 • accertare e dichiarare l'attività intermediatrice della Controparte_2 che ha provveduto a mettere in contatto le parti interessate per l'acquisto immobiliare da parte della dei seguenti beni immobili siti in Poggibonsi (Si), Via CP_1
Salceto n.11 destinazione alberghiera, denominata "Hotel Toscana Ambassador", e stante l'effettiva conclusione dell'affare tra le parti stesse avvenuto in data 30 novembre 2023 in Arezzo, nello studio del Notaio Dottor Persona_1
• condannare, per l'effetto, al pagamento in favore della CP_1 [...]
delle provvigioni per l'attività di mediazione svolta pari al 1,75% Controparte_2
(uno,settantacinque) per il complessivo corrispettivo convenuto in Euro 3.310.000,00
(tremilionitrecentodiecimila/00) per un totale di € 57.925,00= oltre IVA ai sensi di legge o quella diversa somma che dovesse risultare di giustizia, oltre agl i interessi di mora ex art. 5 D.Lgs 231/02 e fino al saldo;

• condannare sulla base del verbale negativo della mediazione CP_1 obbligatoria, e pertanto per la manifesta fondatezza delle ragioni della parte vittoriosa ex art 4 comma 8 del DM 55/2014 applicandolo congiuntamente all'art. 91 e ss e art.
96 terzo comma c.p.c., al risarcimento dei danni subiti dalla Controparte_2 nella misura valutata in via equitativa ex art. 1226 c.c. e comunque con il
[...] rimborso delle spese allegate al presente giudizio e pari a € 273,28=
• il tutto con vittoria di spese e competenze di procedura oltre spese generali del 15% ex. art. 15 T.P. ed IVA se dovuta come per legge al momento del saldo e successive occorrende”.
Esponeva la ricorrente di aver sottoscritto, fin dal 6.02.2023, una serie di
“Dichiarazioni di riconoscimento provvigionale” per l'attività di mediazione svolta a favore della società convenuta afferente l'acquisto di un complesso immobiliare sito in Poggibonsi (Si), Via Salceto n. 11 con destinazione alberghiera, denominato "Hotel
Toscana Ambassador" di proprietà della società con sede in Sorrento;
che il Pt_3 compenso per l'opera prestata, pari ad € 63.000,00, era stato calcolato applicando la provvigione concordata dell'1,75%, al prezzo di vendita dell'immobile. Lamentava di essere venuta a sapere dell'intervenuta sottoscrizione, in data 30.11.2023, del rogito notarile mediante il quale la venditrice aveva trasferito a favore di Parte_3 CP_1 la piena ed esclusiva proprietà del "Hotel Toscana Ambassador" per il prezzo di
[...]
€ 3.310.000,00 e che, nonostante l'intimazione di pagamento della provvigione per pagina 4 di 9 l'attività di mediazione svolta, la convenuta non solo non aveva corrisposto alcunchè, ma addirittura aveva negato di aver conferito mandato immobiliare alla ricorrente la quale, al contrario, sosteneva di aver messo in contatto le parti e di essersi attivata per la conclusione dell'affare fissando appuntamenti, organizzando sopralluoghi, fornendo dati tecnici quali il fatturato, l'importo debitorio della società, il prezzo di vendita. Riteneva pertanto la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1755 c.c. per il riconoscimento del diritto alla provvigione e ricorreva a questo
Tribunale stante l'esito negativo della mediazione.
Il giudice fissava con decreto ex art. 281 undecies c.p.c. la comparizione delle parti dinanzi a sé per l'udienza del 25.02.2025, mandava il ricorrente per la notifica del ricorso e del decreto alla controparte e assegnava termine di legge alla convenuta per la costituzione in giudizio.
Nel costituirsi in giudizio la società in persona del legale rappresentante CP_1 pro-tempore, rassegnava le seguenti conclusioni:
"Voglia l'Ill.mo Tribunale di Siena, disattesa ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, rigettare la domanda formulata da nei confronti Parte_2 di in quanto infondata in fatto ed in diritto e sprovvista di prova, per tutte CP_1 le ragioni dedotte in narrativa.
Con conseguenziale vittoria di onorari, diritti e spese di lite, per come previsti dalla normativa vigente, IVA e CPA”.
Contestava di non aver mai conferito mandato all'agenzia immobiliare ricorrente, nulla provando le tre le dichiarazioni sulle quali si fondava la pretesa attorea in quanto sottoscritte da un soggetto privo di poteri, il quale Persona_2 poteva tutt'al più aver assunto obbligazioni in proprio, aventi, peraltro, ad oggetto la cessione di quote societarie mentre l'atto di vendita aveva ad oggetto un immobile;
deduceva come il mancato riconoscimento nel rogito notarile dell'attività di mediazione svolta dalla costituisse circostanza idonea a Parte_2 supportare l'insussistenza del diritto vantato dalla ricorrente.
All'esito dell'udienza di comparizione delle parti, il giudice, con riservata ordinanza, dichiarava l'inammissibilità delle prove testimoniali richieste dalla convenuta e, ritenuto non sussistere i presupposti per il mutamento del rito stante la non pagina 5 di 9 complessità dell'istruzione, rinviava all'odierna udienza per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. sulle sole produzioni documentali.
Giova premettere, in diritto, come secondo l'orientamento univoco e consolidato della
Corte di Cassazione, costituiscono presupposti necessari per il sorgere del diritto alla provvigione del mediatore, ai sensi dell'art. 1755 co. 1 c.c., la messa in contatto tra le parti e la sussistenza del nesso di causalità adeguata tra l'intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare da valutarsi ex post, ad affare compiuto, incombendo sul professionista l'onere della relativa prova (cfr.
Cass. Civ. n. 31187/2024; n. 7626/2023, n. 3165/2023, n. 27185/2022, n.
11443/2022, n. 22426/2020). L'operato del mediatore deve cioè realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell'affare, nel senso che quest'ultima può ritenersi conseguenza dell'attività prestata dall'intermediario, tale che, secondo il principio della causalità adeguata, senza di essa il contratto stesso non si sarebbe concluso. “Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza” (Cass. n. 538/2024).
Orbene, nella fattispecie concreta, la a supporto delle proprie ragioni, ha CP_2 prodotto alcuni documenti denominati dalla stessa ricorrente “Dichiarazioni di riconoscimento provvisionale” che meritano di essere esaminati singolarmente.
Il primo documento prodotto, avente ad oggetto la “Dichiarazione di interesse e riservatezza per l'Hotel 4 stelle sito in provincia di Siena” ed indirizzato alla ricorrente, è un atto unilaterale con il quale il dott. dichiara di Controparte_5 agire per conto del Dott. quale socio delle società Memento, Persona_2
Setteponti, Aurora, PL Crema. Non si ravvisano pertanto gli estremi per ritenere dimostrata l'imputabilità degli effetti dell'atto alla società convenuta stante l'assenza di un potere rappresentativo in capo al perlomeno con riferimento Persona_2 alla (dalle visure camerali in atti si evince che quest'ultimo non è mai CP_1 stato socio della convenuta né tantomeno amministratore).
pagina 6 di 9 Ed invero, le SS UU della Corte di Cassazione, in tema di contratto stipulato dal falsus procurator, hanno chiarito come, laddove sia il terzo contraente ad agire in giudizio per ottenere riconoscimento e la tutela della posizione giuridica che gli deriva da quella stipulazione, ad esempio proponendo domanda di adempimento, il difetto di potere rappresentativo va inquadrato alla stregua della mancanza di un elemento costitutivo del contratto. La mancanza della procura, quindi della legittimazione del procurator, è fatto impeditivo della pretesa che al terzo deriverebbe dal contratto (Cass. n. 11377/2015).
Ne deriva che gli effetti dell'atto in questione potranno tutt'al più essere imputati al dott. persona fisica, quale sottoscrittore del documento, ovvero al Dott. CP_5
per l'ipotesi di eventuale esistenza di un contratto di Persona_2 mandato tra il e il ma non anche alla società in difetto CP_5 Per_2 CP_1 del relativo potere rappresentativo in capo al Per_2
Anche il secondo documento allegato al ricorso, “Dichiarazione di riconoscimento di mediazione”, non offre alcun elemento a sostegno dell'assunto attoreo. L'atto è infatti intestato e sottoscritto dal dott. che dichiara di agire in qualità di Persona_2 promissario acquirente della struttura alberghiera denominata “Hotel Toscana
Ambassador”, semplicemente domiciliato presso la sede della società e non CP_1 quindi quale legale rappresentante della medesima. Né la sussistenza di un potere di rappresentanza può desumersi dall'inciso “per la carica” posto tra le parole
“domiciliato” e “presso la sede” non risultando, si ribadisce, alla stregua della documentazione in atti, che il abbia mai ricoperto incarichi di qualsivoglia Per_2 natura, tantomeno amministrativa, nella predetta società.
Parimenti inconferente il terzo documento denominato “LOI in ordine all'acquisto di quote societarie” essendo, tale lettera d'intenti, intestata e sottoscritta da
[...]
e pertanto riferibile esclusivamente al medesimo quale persona fisica. Persona_2
L'ulteriore documentazione versata in atti (da doc. 10 a 12), costituita da messaggistica e-mail e whatsapp, attesta lo sviluppo di trattative tra
[...]
e la odierna ricorrente. Pur avendo dette trattative ad oggetto la struttura CP_5 alberghiera Hotel Toscana Ambassador, nessun messaggio contiene la spendita del nome della convenuta atteso che seppur all'epoca dei fatti CP_1 CP_5 amministratore unico della predetta società, dichiara di agire per conto del dott.
pagina 7 di 9 Nella e-mail del 22 marzo 2023, il scrive: “Ciao buongiorno. Per_2 CP_5 CP_3
La presente per fare insieme a te il punto della situazione circa la possibile acquisizione da parte del Dott. dell'Hotel di proprietà del Signor ” e Per_2 Pt_4 ancora: “ è disposto a firmare anche oggi una scrittura che metta in sicurezza Per_2 la tua agenzia …”
Il giorno successivo, 23.03.2023, lo stesso scrive: “Ricevuto il tutto, si CP_5 Per_2 trova a Milano per lavoro, se rientra domani anche nel pomeriggio, faccio firmare e ti invio”.
Dello stesso tenore le precedenti e-mail. Ad esempio, in data 10 marzo 2023, il comunica: “Ho avuto autorizzazione da di inviare la proposta al CP_5 Per_2 nostro ufficio Legale che controllerà il tutto ed i primi gg della prossima settimana mi farà sapere se tutto ok”. Con la stessa email richiede altresì documentazione che attesti “la situazione ricavi dell'anno 2022 e soprattutto la situazione della società che oggi possiede l'attività e l'immobile” per conto del “Mi dice però dopo Per_2 Per_2 la telefonata avuta con lui stamani presto, che ha bisogno di ricevere un po' della documentazione che abbiamo richiesto” in vista di una possibile compravendita di quote di società (nelle missive si parla di“NewCo”).
Anche nella corrispondenza sub doc. 11 del ricorso introduttivo, Testimone_1
(di cui non è mai stata chiarita la posizione) richiede, con email del 5 febbraio
[...]
2023, alla informazioni sul fatturato e sull'importo debitorio Parte_1 dell'Hotel Toscana Ambassador al fine di poterle girare al dott. incaricato di CP_5 effettuare, una volta venuto acquisita contezza dei predetti dati, una relazione
“abbastanza accurata al proprio cliente”, in modo da confrontarsi “rapidamente con
l'imprenditore”. E' quindi evidente che la documentazione contabile in questione è stata inoltrata al non quale amministratore/legale rappresentante della CP_5 bensì come professionista di un soggetto terzo qualificato “cliente” o CP_1
“imprenditore”.
Inconferente infine la messaggistica whatsapp (doc. 12 ricorso introduttivo) laddove il conferma di agire per conto del “Poi per favore aggiornami se c'è CP_5 Per_2 qualcosa che non torna perché la prossima settimana vorrebbe fare incontro Per_2 anche con professionisti…” (cfr. messaggio inviato il 31.03.2023 ore 13.22).
pagina 8 di 9 Sulla base di quanto sopra risultano indimostrati i presupposti richiesti dall'art. 1755 c.c. per l'accoglimento della domanda attorea tenuto conto che lo svolgimento delle trattative è avvenuto con il dott. il quale, seppur all'epoca dei fatti CP_5 amministratore della non ha mai dichiarato di agire in tale qualità bensì CP_1 per conto del dott. circostanza confermata dalla Persona_2 sottoscrizione da parte di quest'ultimo dell'atto di interesse acquisto di quote societarie e della dichiarazione di riconoscimento mediazione (doc. 2 e 3 ricorso).
Ulteriori elementi che contribuiscono a smentire il carattere dell'adeguatezza del nesso causale tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare sono desumibili dalla distanza temporale tra l'interruzione delle trattative (l'ultimo contatto tra le parti documentato risale al 27.04.2023) e la stipula del rogito,
30.11.2023, dalla non conformità del prezzo e dalla diversità della natura dell'affare
(compravendita immobiliare in luogo della prospettata vendita di quote societarie).
La particolarità della questione induce a ritenere sussistenti i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda;

- compensa le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante sottoscrizione del presente verbale.
Siena, 21/10/2025
Il Giudice OP dott. LA MA
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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