N. R.G. 2399/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice Elisabetta Sampaolesi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo iscritta al n. R.G. 2399/2019 promossa da:
con il patrocinio dell'avv. FRANCESCA NEGRINI, elettivamente domiciliato Parte_1 in Brescia (BS), via Solferino n. 28 presso il suo studio
OPPONENTE
contro
in persona del suo legale rappresentante pro tempore sig. , con Controparte_1 Controparte_2 il patrocinio dell'avv. LUCA CAROBBIO, elettivamente domiciliata in Gardone Val Trompia (BS), via Matteotti n. 281 presso lo studio dell'avv. Silvia Curti
OPPOSTA
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Trattenuta in decisione all'udienza del giorno 16 gennaio 2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte opponente
“In via principale: accertata l'estinzione per novazione o per altro titolo dell'obbligazione assunta tra le parti con la sottoscrizione dell'incarico a procurare la vendita del 23/7/2018, dichiararsi infondato, nullo ed inefficace il decreto opposto del Tribunale di Brescia ordine n 6268/2018, Rg n 18613/2018;
in via subordinata nel denegato caso in cui venga dichiarato ancora valido l'incarico a procurare la vendita del 23/7/2018, dichiararsi nulla la clausola penale ivi prevista al paragrafo 11 per i motivi esposti negli atti di causa e di conseguenza dichiararsi infondato, nullo ed inefficace il decreto opposto del Tribunale di Brescia ordine n 6268/2018, Rg n 18613/2018; in via ulteriormente subordinata ritenuto l'ammontare della penale manifestamente eccessivo, disporsi la riduzione dell'importo ai sensi dell'art 1384 c.c;
pagina 1 di 6 in via istruttoria si chiede l'ammissione delle prove così come dedotte nell'atto di citazione in opposizione e nella memoria ex art 183 VI co n 2 cpc
Beneficio di spese ed onorari”.
Per parte opposta
“IN PRINCIPALITA':
- Respingersi l'opposizione avversaria risultando infondata in fatto e in diritto, confermandosi per
l'effetto il decreto ingiuntivo opposto;

IN VIA ISTRUTTORIA:
- ammettersi le prove dedotte ex art. 183, comma VI, n. 2 cpc;

IN OGNI CASO:
- Vittoria di spese, diritti e onorari di causa”.
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CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 15 febbraio 2019, proponeva opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 6268/2018 emesso in data 28 dicembre 2018 dal Tribunale di Brescia, con il quale alla stessa era stato ingiunto di pagare in favore della ricorrente la Controparte_1 complessiva somma di € 8.000,00, oltre interessi e spese liquidate, a titolo di penale, per il recesso anticipato dal rapporto di mediazione tra le medesime intercorso.
Nel ricorso per ingiunzione esponeva, in particolare, i) di aver ricevuto dalla Controparte_1 Pt_1 in data 23 luglio 2018 mandato irrevocabile e in esclusiva per la vendita di un immobile, consistente in un deposito con destinazione agricola, sito in Gussago, alla via Meucci snc, al prezzo di € 150.000,00;
ii) che l'incarico aveva durata sino al 31 luglio 2019; iii) che in data 3 settembre 2018 la aveva, Pt_1 tuttavia, comunicato la propria intenzione di non voler più vendere l'immobile; iv) di averla in seguito invitata a ripensare alla propria decisione;
v) che la stessa aveva, quindi, riferito di voler confermare il mandato, impegnandosi ad accettare proposte d'acquisto per un prezzo pari a quello indicato nell'incarico, come riportato nella scrittura privata del 21 settembre 2018; vi) di aver reperito un potenziale acquirente dell'immobile in oggetto e di aver, pertanto, convocato la presso i propri Pt_1 uffici in data 1° ottobre 2018 per formalizzare l'accettazione della proposta d'acquisto; vii) che la ricevuto l'invito, aveva nuovamente rappresentato di non essere più interessata a vendere Pt_1
l'immobile, formalizzando in data 4 ottobre 2018 una nuova dichiarazione di recesso;
viii) di aver, quindi, invocato l'applicazione dell'art. 11 dell'incarico a vendere nella parte in cui prevedeva in favore dell'agenzia una penale pari all'80% della provvigione pattuita - nella specie determinata in misura fissa in € 10.000,00 - in ipotesi di recesso anticipato e di aver, per l'effetto, diffidato la Pt_1 al pagamento della somma di € 8.000,00; ix) che la nulla aveva corrisposto e ogni sollecito era Pt_1 stato vano.
A sostegno della propria opposizione, deduceva i) che l'incarico a procurare la vendita Parte_1 del 23 luglio 2018 si era estinto per novazione e che lo stesso era stato sostituito dall'accordo pagina 2 di 6 sottoscritto il 21 settembre 2018, avente ad oggetto il medesimo immobile ma con mutamento del titolo e senza la previsione di alcuna penale;
ii) che, in ogni caso, la clausola di cui all'art. 11 del contratto del 23 luglio 2018, contenente la previsione della penale per l'ipotesi di recesso anticipato, era nulla in quanto vessatoria ai sensi degli artt. 33 e 34 del Codice del consumo;
iii) che, pertanto, nulla era dovuto in favore della società ingiungente con conseguente infondatezza/nullità/inefficacia del decreto ingiuntivo opposto.
Con comparsa depositata in data 29 maggio 2019, si costituiva in giudizio Controparte_1 domandando, in via preliminare, la concessione della provvisoria esecuzione del decreto opposto e, nel merito, il rigetto dell'opposizione con conseguente conferma di detto decreto. Nello specifico,
l'opposta deduceva i) che l'incarico a vendere del 23 luglio 2018 prevedeva la debenza di una penale in favore dell'agenzia nell'ipotesi in cui il mandante fosse receduto dal contratto prima della sua scadenza;
ii) che l'opponente aveva comunicato per due volte di voler recedere dal mandato, da ultimo con dichiarazione del 4 ottobre 2018; iii) di aver, dunque, legittimamente invocato il pagamento della clausola penale, alla luce del recesso anticipato della dall'incarico prima della sua naturale scadenza;
iv) che la scrittura Pt_1 privata firmata dalla in data 21 settembre 2018 non costituiva una novazione dell'originario Pt_1 mandato non sussistendone i relativi presupposti e in quanto la stessa si limitava a “confermare i termini economici dell'incarico originario, ribadendo il prezzo di vendita richiesto (euro 150.000,00) e la misura della provvigione riconosciuta in favore di (euro 10.000,00)”; v) che, in ogni caso, la Controparte_1 clausola penale in esame non rientrerebbe tra le fattispecie di cui all'art. 33 Codice del Consumo e che la stessa non sarebbe manifestamente eccessiva, essendo inferiore del 20% rispetto alla provvigione che l'agenzia avrebbe conseguito in ipotesi di vendita dell'immobile.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del giorno 6 giugno 2019, il G.I. rigettava la richiesta di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto opposto e concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c. Depositate le relative memorie, il G.I. riteneva la causa matura per la decisione senza necessità di attività istruttoria e fissava udienza di precisazione delle conclusioni, dapprima, al giorno 10 ottobre 2024, successivamente rinviata al giorno 16 gennaio 2025, ove la causa era trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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L'opposizione svolta da merita accoglimento nei termini che seguono. Parte_1
In primo luogo, è da escludersi che la scrittura privata datata 21 settembre 2018 rappresenti una novazione del contratto stipulato dalle parti in data 23 luglio 2018. Invero, è pacifico che “la novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, caratterizzato dall'“animus novandi”, consistente nella inequivoca intenzione delle parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e dall'“aliquid novi”, inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto, dovendosi invece escludere che la semplice regolazione pattizia delle modalità di svolgimento della preesistente prestazione produca novazione” (cfr. ex multis Cass. civ. n.
27028/2022).
Nella fattispecie, la scrittura impropriamente denominata “accordo tra le parti” (cfr. doc. 4 di parte pagina 3 di 6 opposta) sottoscritta in data 21 settembre 2018 dalla sola in assenza degli anzidetti presupposti, Pt_1 non può certamente configurare una novazione del contratto stipulato in data 23 luglio 2018, trattandosi piuttosto di una scrittura in cui la venditrice manifesta unilateralmente la propria intenzione di accettare eventuali proposte d'acquisto dell'immobile in oggetto che soddisfino i criteri ivi indicati. È, quindi, evidente che tale scrittura - la quale neppure riveste la forma del contratto - non sia in grado di incidere sul contenuto dell'accordo precedentemente sottoscritto dalle parti, di cui, peraltro, nemmeno è fatta menzione all'interno della stessa.
Ciò posto, nel caso di specie è pacifico, in quanto documentalmente comprovato, i) che la Pt_1 conferì a , in data 23 luglio 2018, “incarico irrevocabile ed esclusivo a procurare la CP_1 vendita” dell'immobile sito nel comune di Gussago alla via Meucci snc;
ii) che l'atto di conferimento dell'incarico indicava quale data di scadenza del rapporto il 31 luglio 2019; iii) che il predetto accordo indicava, quale prezzo per la vendita dell'immobile, l'importo di € 150.000,00; iv) che lo stesso prevedeva un compenso forfettario per l'opera di mediazione in misura pari ad € 10.000,00 oltre Iva di legge, nonché all'art. 11 una penale “pari all'80% della provvigione pattuita”, tra le altre ipotesi, in caso di “recesso dall'incarico prima della sua naturale scadenza”; v) che, in data 4 ottobre 2018 - dunque anteriormente rispetto alla data di naturale scadenza dell'incarico - la comunicò Pt_1 all'odierna opposta la propria volontà di recedere dal contratto di intermediazione immobiliare.
Ebbene, ha agito in sede monitoria chiedendo il pagamento dell'importo di € Controparte_1
8.000,00, in tesi dovuto in ragione dell'anticipato recesso della controparte dal contratto di intermediazione immobiliare tra le stesse intercorso.
L'odierna opponente ha, di contro, eccepito la nullità di detta clausola in quanto vessatoria.
L'eccezione è fondata. Invero, per consolidata giurisprudenza, in caso di mediazione atipica - che ricorre laddove le parti introducano una regolamentazione diversa rispetto allo schema tipico della mediazione, specie con riferimento alla previsione del pagamento del compenso in favore del mediatore, non solo in caso di conclusione dell'affare in forza dell'intervento di quest'ultimo, ma anche in caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza - se colui che conferisce l'incarico di mediazione riveste la qualifica di consumatore ai sensi dell'art. 3 del Codice del consumo - come nel caso di specie - la clausola che prevede un corrispettivo a carico del venditore in caso di recesso anticipato di valore prossimo alla provvigione è da reputarsi vessatoria ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 33, comma 1 del Codice del consumo, in quanto implicante un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
In materia di mediazione atipica, infatti, ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare non è sufficiente il mero conferimento dell'incarico, essendo necessaria la sussistenza di un patto ulteriore che colleghi tale diritto ad un fatto diverso, quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di potenziali acquirenti interessati all'affare. In tal modo, la provvigione verrebbe a costituire il compenso per avere il mediatore assunto e adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca di terzi interessati all'affare (cfr. Cass., n. 7067/2002).
Il compenso del mediatore, quindi, in assenza di positiva conclusione dell'affare, può avere causa nella remunerazione dell'attività dallo stesso posta in essere nella ricerca di potenziali acquirenti, purché però nel patto intercorso tra preponente e mediatore sia previsto un meccanismo di adeguamento della pagina 4 di 6 provvigione all'attività effettivamente espletata al momento del recesso. Ove, invece, il compenso sia pattuito per l'ipotesi di semplice esercizio del diritto di recesso in misura pari o prossima a quella convenuta per il caso di conclusione dell'affare, in assenza di detto meccanismo di adeguamento, si determina uno squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti, in quanto il mediatore è in grado di realizzare il proprio interesse per effetto del mero conferimento dell'incarico. In altri termini, si creerebbe in tal modo “a favore del mediatore una rendita di posizione, perché in via automatica e svincolata dallo svolgimento di attività di ricerca di persone interessate all'affare, egli percepirebbe comunque un compenso”, dovendosi concludere che “la clausola contrattuale è quindi certamente abusiva se prevede il compenso del mediatore in modo automatico per il solo esercizio del diritto di recesso e senza che sia parametrata all'effettiva attività svolta” (cfr. Cass., n. 19565/2020; conf. Cass.,
n. 9612/2023, Cass., n. 22357/2010).
Ebbene, nel caso di specie il corrispettivo per l'ipotesi di recesso - pari all'80% della provvigione pattuita - risulta all'evidenza commisurato in misura assai prossima all'importo della provvigione per l'attività mediazione (importo forfettario pari ad € 10.000,00), senza la previsione di alcuna limitazione all'attività effettivamente svolta, ciò determinando uno squilibrio delle prestazioni. Pertanto, atteso che l'odierna opponente riveste pacificamente la qualifica di consumatore ai sensi dell'art. 3, comma 1
Codice del consumo, deve dichiararsi la nullità ex art. 36, comma 1 Cod. cons. della clausola contenuta nell'art. 11 del contratto stipulato dalle parti in data 23 luglio 2018 in quanto vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 1 Cod. cons.
Posto quanto sopra, in accoglimento dell'opposizione proposta da il decreto ingiuntivo Parte_1
n. 6268/2018 emesso in data 28 dicembre 2018 dal Tribunale di Brescia in favore di Controparte_1 per l'importo di € 8.000,00, oltre interessi e spese liquidate deve essere revocato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri medi di cui al D. Lgs. n. 55 del 2014, aggiornato con D.M. n. 147 del 13/08/2022, in vigore dal 23 ottobre
2022.


P.Q.M.


Il Tribunale,
definitivamente pronunciando,
ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, in accoglimento dell'opposizione proposta da Parte_1 dichiara la nullità della clausola contenuta nell'art. 11 del contratto di intermediazione immobiliare sottoscritto dalle parti in data 23 luglio 2018,
revoca il decreto ingiuntivo n. 6268/2018 emesso in data 28 dicembre 2018 dal Tribunale di Brescia in favore di Controparte_1
condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in € 118,50 per esborsi e in € 5.077,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Brescia, 15 aprile 2025
pagina 5 di 6 Il Giudice
Elisabetta Sampaolesi
pagina 6 di 6