RGAC n. 5241/2023
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Latina
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonio
Masone, all'udienza del 17.04.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha emesso, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. del R.G.A.C., avente ad oggetto
“sfratto per morosità – mutamento di rito” vertente
TRA
- (C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Spagnardi;

RICORRENTE
E
- (C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro De Angelis;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: “Voglia il Tribunale adito:
A) dichiarare risolto per rilevante inadempimento il contratto stipulato il
05.12.2022, registrato in data 08.03.2023 al n. 002211 – serie 3T, attesa la morosità del conduttore subentrato, sig.ra , nel pagamento Controparte_1
delle somme sopra indicate;

1

B) per l'effetto, condannare il resistente intimato al rilascio dell'immobile situato in Latina alla via G. Salvemini n. 36, traversa via della Chiesuola, piano terra, primo e S1, Edificio A;

C) condannare la sig.ra al pagamento della somma Controparte_1
indicata in citazione, oltre ai canoni ed oneri condominiali successivamente scaduti e da scadere fino al rilascio, in applicazione analogica dell'art. 664
c.p.c..
Con il favore delle spese di lite”.
Per parte resistente: “Voglia l'adito tribunale:


1. per le ragioni di cui in premessa, e per le motivazioni ut supra articolate, rigettare la domanda poiché infondata, in fatto ed in diritto.


2. Condannare la parte ricorrente al rimborso delle spese di mediazione come sostenute e documentate.


3. condannare la parte ricorrente, attesa l'intera condotta come serbata, anche in considerazione del fallimento della procedura di mediazione, al pagamento di una somma equitativamente determinata in combinato disposto con l'art. 91 c.p.c. e con l'art. 96 c.p.c. terzo comma


4. Vittoria di spese di lite da distrarsi ex art. 93 c.p.c in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sig. , premesso di essere proprietaria dell'immobile (villino) Parte_1
sito in Latina alla via G. Salvemini n. 36, traversa via della Chiesuola, piano terra, primo e S1, Edificio A e di averlo concesso in locazione al figlio con contratto del 05.12.2022, registrato in data Persona_1
08.03.2023 al n. 002211 – serie 3T, e che lo stesso fu assegnato al coniuge separato , collocataria della figlia minore, con provvedimento Controparte_1
del Tribunale di Latina datato 22.12.2022, intimava alla sig. Controparte_1
lo sfratto per morosità con contestuale istanza di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere e degli oneri condominiali.
2 Proponeva opposizione la sig.ra assumendo: 1) la Controparte_1 sussistenza di un “comodato di scopo di casa familiare”, figura negoziale asseritamente ostativa alla richiesta di restituzione dell'immobile de quo; 2) la carenza di legittimazione passiva e/o il difetto di titolarità passiva del rapporto controverso;
3) l'inopponibilità del contratto di locazione alla parte intimata nonché la simulazione assoluta del contratto medesimo.
Il Giudice istruttore, preso atto dell'opposizione formulata dall'intimata, rigettava la domanda di rilascio e disponeva mutamento di rito, mandando le parti in mediazione e fissando l'udienza di discussione al 09.07.2024 previa concessione dei termini sino al 15.05.2024 per la ricorrente e sino al
15.06.2024 per la resistente per il deposito di memorie integrative.
Alla suddetta udienza il G.I., ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 17.4.2025, concedendo alle parti termini per note sino a venti giorni prima di detta udienza.
Le parti rassegnavano le conclusioni in epigrafe trascritte, da intendersi richiamate.
La domanda è infondata e non merita accoglimento.
Deve, anzitutto, essere rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata dalla resistente, atteso che, come sancito dall'art. 6, legge
27 luglio 1978, n. 392, “In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo” (comma 2).
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare dà luogo, pertanto, ad una cessione ex lege del contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario al contempo estinguendo il rapporto in capo al coniuge originariamente conduttore (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28615 del
07/11/2019), con la conseguenza che il coniuge assegnatario subentra nei relativi diritti ed obblighi, tra i quali figurano quelli di pagamento del canone e delle spese accessorie.
3 Conseguentemente, la domanda di intimazione di sfratto ed ingiunzione di pagamento è stata correttamente proposta dalla sig. nei confronti della Pt_1
sig. , in quanto legittimata passiva a seguito di decreto Controparte_1
presidenziale di assegnazione del 22.12.2022 e quindi avente causa a titolo particolare dal sig. , originario conduttore e suo ex coniuge. Parte_2
Quanto all'eccezione concernente la natura simulata del contratto di locazione, va rilevato quanto segue.
Va rilevato, in via meramente preliminare, che la circostanza che il contratto di locazione stipulato tra la sig. (madre) ed il sig. Pt_1 Parte_2
(figlio) sia stato registrato tardivamente (il 04.03.2023) rispetto alla data di sottoscrizione (05.12.2022) non appare ostativa ai fini dell'opponibilità ai terzi, producendo la registrazione tardiva efficacia ex tunc (cfr. ex multis Cass Sez.
3, Sentenza n. 15582 del 04/06/2021); tuttavia, tale evento può essere liberamente apprezzato ai fini della valutazione della natura simulata del negozio.
Difatti, la registrazione tardiva del contratto di locazione concluso in data
15.09.2022, avvenuta in epoca immediatamente successiva al decreto del
22.12.2022 di assegnazione della casa coniugale, ossia in data 04.03.2023, costituisce senz'altro elemento indiziario da valorizzare al fine di stabilire la natura simulata o meno di siffatto contratto.
È noto che la legge (art. 1417 c.c.) non pone limitazioni particolari, ad eccezione di quanto concerne, a determinate condizioni, per la prova testimoniale, ai mezzi di prova ai quali è possibile ricorrere per dimostrare la natura fittizia ed artificiosa del negozio.
La prova della simulazione può essere raggiunta, conseguentemente, anche a mezzo presunzioni, con la precisazione che, in tal caso, spetta al giudice di merito, ai sensi dell'art. 2729 c.c., “valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a fondamento della presunzione e le regole d'esperienza tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza
4 richiesti dalla legge” (così, da ultimo, Cass. Sez. 2, Sentenza n.18347 del
04/07/2024).
Analizzando la controversia in esame, emergono una serie di indizi connotati da gravità, precisione e concordanza che inducono a ritenere che il contratto di locazione concluso dai signori e sia simulato. Pt_1 Parte_2
Valorizzando, in particolare, la coincidenza temporale tra gli atti e i negozi posti in essere dalla e le vicende giudiziali succedutesi tra la Parte_1
ed il coniuge (separato) , si comprende Controparte_1 Persona_2 come la formalizzazione dell'accordo locatizio rappresenti un tentativo, da parte della ricorrente con l'ausilio del figlio, di ostacolare l'uscita del bene dal nucleo familiare che ne era proprietario.
Tale aspetto emerge sin dalla fase iniziale della lite, tenuto conto che il ricorso per separazione giudiziale proposto dalla sig. è stato depositato CP_1
il 15.09.2022 e nei mesi immediatamente successivi risultano essere state inoltrate alla resistente diffide finalizzate al rilascio del villino (cfr. diffide del
17.10.2022 e del 22.11.2022 contenuti negli allegati 2, 3 e 5 alla memoria integrativa della resistente).
Nel medesimo arco temporale, ossia a meno di un mese dal deposito del ricorso per separazione, veniva inoltre stipulato un patto fiduciario tra madre e figlio (rogito del 10.10.2022) a mezzo del quale le parti convenivano la restituzione del bene in favore della sig. . Patto sul quale grava Parte_1
un giudizio di accertamento della simulazione (domanda trascritta il
03.03.2023) in corso di definizione.
Altrettanto meritevoli di attenzione sono gli eventi coevi e successivi alla definizione del giudizio di separazione, conclusosi con esito favorevole per la resistente.
Invero, il giudizio di separazione si è concluso, come già anticipato, con decreto di assegnazione del 22.12.2022 ed il contratto di locazione opposto alla resistente, ancorché stipulato in data 15.09.2022, è stato registrato dalle parti solamente in data 04.03.2023, ossia all'incirca due mesi dopo il provvedimento che ha disposto l'assegnazione della casa coniugale in favore
5 della sig. , madre collocataria della minore Controparte_1 Persona_3
.
[...]
Elemento, questo, senz'altro rilevante ai fini del presente giudizio. Peraltro, nessuna menzione della sussistenza di un contratto di locazione con canone a carico del sig. veniva effettuata in sede di udienza presidenziale Parte_2
(cfr. verbale del 13.12.2022 di cui al doc. 6 allegato dalla resistente), circostanza che, ove fosse stata rappresentata al giudice, avrebbe inciso sulla determinazione dell'assegno di mantenimento.
Infine, analizzando le singole pattuizioni del contratto, la previsione di un canone mensile concordato pari ad Euro 800,00 appare dissonante con il contesto familiare rappresentato. Sembra inverosimile ritenere che la madre abbia previsto un canone di importo così elevato a carico del figlio sul quale pendeva un giudizio di separazione all'esito del quale egli avrebbe dovuto sostenere costi economici oltre che processuali;
inoltre, da quanto rappresentato in sede di separazione, costui versava un canone di locazione di Euro 600,00 come corrispettivo del godimento sull'immobile presso cui si era trasferito al sopraggiungere della crisi coniugale, ad ulteriore riprova del fatto che non abitasse presso l'immobile asseritamente locatogli dalla madre.
Non meno significativa appare la circostanza, rappresentata dalla resistente e suffragata da prova documentale, che le quietanze prodotte allo scopo di dimostrare l'esistenza di un rapporto obbligatorio effettivo siano contrassegnate da marche da bollo di data posteriore a quella del pagamento.
A mero scopo argomentativo si evidenzi, altresì, che anche qualora la ricorrente avesse chiesto la restituzione dell'immobile abitato dalla resistente sulla supposta esistenza di un comodato (concluso oralmente) avente destinazione familiare ed asseritamente venuto meno a causa della disgregazione del nucleo, le conclusioni alle quali si è pervenuto non sarebbero mutate.
Invero, “il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha un carattere vincolato alle esigenze abitative
6 familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l'eventuale crisi coniugale, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante” (così Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27634 del
29/09/2023).
La centralità che assume la tutela dell'interesse del minore, già vagliato in sede di separazione, avrebbe comunque deposto a favore della resistente, mancando la prova in ordine alla sussistenza di esigenze particolari di reimmissione nel possesso da parte della ricorrente.
Alla luce di quanto argomentato, la domanda di risoluzione e restituzione dell'immobile per cui è causa, con annessa richiesta di pagamento dei canoni, formulata da deve essere rigettata. Parte_1
Viceversa, in accoglimento dell'eccezione proposta da , Controparte_1 deve essere dichiarata d'ufficio (Cass. Sent. n.12757/23) la simulazione del contratto di locazione stipulato tra e in data Parte_1 Persona_2
05.12.2022.
All'udienza del 17.4.2025 il difensore della ricorrente eccepiva la violazione, ad opera di controparte, degli artt. 9 e 10 D. L.vo 28/2010 laddove, in sede di memorie integrative, il difensore della resistente CP_1 aveva riportato testualmente la seguente frase: “La resistente sig.ra CP_1
infatti in tale sede (leggasi in fase di mediazione) propose alla di Pt_1 rinunciare all'azione con contestuale rimborso delle spese di lite, proposta questa non accettata.”
Ciò posto, la violazione non sembra sussistere. Osservato, infatti, che l'obbligo di riservatezza di cui agli artt. 9 e 10 D. Lvo 28/2010 riguarda essenzialmente il mediatore, va rilevato che la legge prevede, in via generale, l'inutilizzabilità in giudizio delle dichiarazioni e delle informazioni acquisite nel corso del procedimento di mediazione, salvo che la parte
7 dichiarante o dalla quale provengono le informazioni vi acconsenta. Nel caso di specie risulta riportata dalla resistente la sola proposta effettuata CP_1
dalla medesima parte in sede di mediazione: conseguentemente non può ritenersi che la sig. si sia avvantaggiata mediante uso di affermazioni CP_1
riservate della controparte, essendosi limitata a riportare la propria affermazione. Né appare rilevante la produzione integrale del verbale di mediazione che, ove contenga affermazioni o altri dati riservati delle parti, è comunque inutilizzabile (e come tale non è stato preso in alcuna considerazione ai fini della presente decisione).
Né può affermarsi la violazione di doveri deontologici, essendosi la parte limitata a riportare la propria posizione e non le eventuali controproposte.
Le spese processuali (comprensive di quelle di mediazione obbligatoria) seguono la soccombenza della ricorrente e vengono liquidate ai sensi del
D.M. n. 147/2022 come in dispositivo (valori medi di scaglione), con distrazione in favore del procuratore della resistente dichiaratosi antistatario.
Si esclude la temerarietà della lite non ravvisandosi la sussistenza di ipotesi di dolo o colpa grave trattandosi comunque di controversia di complessa ricostruzione.
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento, restituzione dell'immobile e pagamento dei canoni formulata da;
Parte_1

2. accerta e dichiara la simulazione del contratto di locazione dell'immobile sito in Latina alla via G. Salvemini n. 36, traversa via della Chiesuola, piano terra, primo e S1, Edificio A, stipulato in data 05.12.2022 e registrato in data 08.03.2023 al n. 002211 – serie 3T;

3. condanna al pagamento, in favore di , delle Parte_1 Controparte_1
spese processuali, che liquida in Euro 190,32 per esborsi di mediazione ed Euro 5.518,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA
8 come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. De Angelis Alessandro dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Latina, il 17.04.2025.
Il Giudice
Dott. Antonio Masone firmato telematicamente
9