REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il giudice Stefania Deiana, a seguito della trattazione scritta dell'udienza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1874/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI MICHELE Parte_1 P.IVA_1
MATTU
RICORRENTE contro col patrocinio degli avv.ti Controparte_1
STEFANO CORDA e NICOLA DEL RIO
CONVENUTA
Oggetto: leasing
CONCLUSIONI
PER LA RICORRENTE: “Dichiararsi che il contratto di leasing di cui alla premessa in fatto – a causa dell'inadempimento dell'Utilizzatrice – si è risolto in forza della clausola risolutiva espressa prevista nelle condizioni generali di contratto, a seguito dell'invio e ricezione della comunicazione di cui sopra. B. Condannarsi, per l'effetto, la convenuta a restituire, all'odierna ricorrente, libero e vuoto da persone e cose il compendio immobiliare costituito da un lotto di terreno di mq.

1.328 ubicato nel Comune di
Masainas Località “Candiatzus” censito al NCT al Foglio 205, mappali 1351, 1352, 1368 e 1369 con la soprastante costruzione. C. Con vittoria di spese e competenze, da liquidarsi tenendo conto dell'inserimento, in ricorso, di collegamenti ipertestuali”
PER LA CONVENUTA: “Accertati i fatti di cui nell'espositiva in fatto e in diritto e nello specifico l'eccezione di nullità per violazione del patto commissorio, rigettare la domanda di risoluzione del contratto e di restituzione del bene immobile promossa dalla società in ogni Parte_1 caso, con vittoria di spese e compensi di Avvocato”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 29 luglio 2024 agiva contro la Parte_1 [...] chiedendo dichiararsi l'avvenuta risoluzione per inadempimento del Controparte_2 contratto n. I5/129319 stipulato con detta società il 26 giugno 2008, avente ad oggetto la locazione finanziaria di un terreno sito in Masainas, sul quale l'utilizzatrice avrebbe dovuto realizzare un'officina meccanica.
pagina 1 di 4 Esponeva che gli accordi negoziali erano riconducibili al contratto di sale and lease back, in forza del quale essa ricorrente aveva acquistato da la proprietà del lotto edificabile, per poi CP_2 concederglielo in locazione, finanziando contestualmente la costruzione dell'officina, destinata all'esercizio dell'attività commerciale dell'utilizzatrice. Questa si era obbligata al pagamento dei relativi canoni.
Assumeva come la dopo aver regolarmente corrisposto quanto dovutole sino Parte_1 CP_2 all'anno 2020, successivamente aveva omesso il pagamento di numerosi canoni, restando debitrice di un rilevante importo. Richiamava quindi l'esponente la clausola risolutiva espressa prevista dal contratto di leasing e, rappresentando di aver comunicato alla convenuta la propria volontà di avvalersene, con lettera raccomandata dell'8 novembre 2022, ricevuta il successivo 16 novembre, domandava che, accertata l'avvenuta risoluzione del contratto, l'utilizzatrice inadempiente fosse condannata all'immediato rilascio dell'immobile.
La società convenuta si costituiva e contestava la domanda, assumendo che non aveva Parte_1 dato prova di aver finanziato effettivamente l'importo indicato in contratto (di oltre 163000 euro) e sostenendo che l'operazione negoziale era diretta ad eludere il principio, di ordine pubblico, del divieto di patto commissorio, in quanto l'utilizzatrice si era impegnata a restituire alla locatrice il prezzo di vendita del terreno (€ 19.003,68 + IVA) versando contestualmente la prima rata di canone pari ad
€16.317,70, oltre IVA, sostanzialmente equivalente a quanto incamerato come corrispettivo della vendita. Non poteva quindi configurarsi la causa tipica del sale and lease back, contratto diretto a procurare liquidità all'impresa che vende un proprio bene continuando a goderne nel corso della locazione, per poi riscattarlo al termine del periodo predeterminato, essendo nella specie l'operazione diretta a finanziare l'edificazione dei locali ove sarebbe stata svolta l'attività d'impresa. Ne conseguiva, secondo la convenuta, che l'effettiva funzione economico sociale del contratto, come poteva desumersi fra l'altro dalla sproporzione fra il valore del bene ceduto e il corrispettivo versato dall'acquirente, era quella di consentire a di precostituirsi una garanzia immobiliare, in anticipo e a Parte_1 prescindere dall'eventuale inadempimento dell'utilizzatrice.
Sulla base di tali assunti chiedeva il rigetto della domanda, previo accertamento della nullità del contratto.
Insistendo la ricorrente nei propri assunti, la causa, istruita solo con produzioni documentali, veniva in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza cartolare tenutasi ex art. 127 ter, c.p.c., il 13 febbraio 2025, sulle conclusioni riportate in epigrafe.
***
La domanda attrice è fondata e dev'essere accolta.
La società concedente ha infatti fornito prova adeguata (doc.2) del contratto di leasing stipulato col rappresentante legale della società convenuta e dell'avvenuto e compiuto adempimento della prestazione a suo carico, di acquisto e consegna del bene locato, dotato delle caratteristiche intrinseche e funzionali contrattualmente previste, nonché di finanziamento delle opere di edificazione del capannone.
E' poi del tutto pacifico l'inadempimento della convenuta, che ha omesso il pagamento dei canoni dovuti. In difetto di alcun significativo elemento deponente in senso contrario, deve darsi atto dell'avvenuta risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456, c.c., specificamente prevista dalle parti pagina 2 di 4 per il mancato pagamento anche di un solo canone da parte dell'utilizzatrice e verificatasi di diritto a seguito della relativa comunicazione (doc 5 e 6 ricorrente).
Nella specie deve infatti escludersi che il lamentato inadempimento, stante l'ammontare dei canoni non corrisposti, sia di scarsa importanza e che la comunicata intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa costituisca comportamento contrario a buona fede da parte della società concedente, rimarcandosi come la società utilizzatrice non abbia nemmeno allegato l'avvenuto versamento del corrispettivo concordato.
Alla risoluzione consegue l'effetto restitutorio tipico dell'istituto, peraltro contemplato espressamente anche dalla clausola sub 13 a) del contratto di leasing, sicché l'immobile dovrà essere senza indugio rilasciato alla società ricorrente.
Quanto all'eccepita nullità dell'operazione negoziale riferita in espositiva, perché posta in essere in violazione del divieto di patto commissorio, è sufficiente osservare come non possa ricondursi la fattispecie negoziale alla previsione di cui all'art. 2744 c.c., teso ad impedire al creditore di approfittare dello stato di difficoltà economica del debitore, alterando i meccanismi legali delle garanzie e della riscossione del credito insoddisfatto mediante una regolare procedura esecutiva.
Non risulta, invero, nemmeno puntualmente allegata dal convenuto la ricorrenza degli indici rivelatori della violazione, individuati dalla giurisprudenza nella preesistenza di un'esposizione debitoria dell'utilizzatore, nelle difficoltà economiche dei questi e nella sproporzione fra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato all'acquirente-concedente, dato che nella specie l'operazione negoziale è più complessa, non prevedendo solo la cessione dell'immobile al creditore, ossia alla concedente dietro un corrispettivo, ma anche a consentire all'utilizzatrice, che non risultava versare in difficoltà economiche all'epoca della stipulazione, tant'è che per molti anni aveva potuto adempiere con regolarità al pagamento dei canoni a suo carico, versati fino all'anno 2020, di finanziare la realizzazione del fabbricato destinato alla sua attività imprenditoriale, con possibilità di acquistarlo al termine del rapporto. Non è pertanto nemmeno ravvisabile quella sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente che costituisce uno degli indici sintomatici della violazione del divieto in parola (Cass. civ., sentenza n. 5438 del 14/03/2006, Rv. 587332), dato che quanto versato alla concedente non copre propriamente il solo valore di mercato del cespite, bensì anche i costi occorrenti per la futura edificazione del manufatto che vengono sostenuti dalla società di leasing.
La giurisprudenza più recente è, invero, orientata nel ritenere l'operazione di sale and lease back lecita in linea di principio, escludendone la finalità di elusione del divieto di patto commissorio sulla base di indici il cui riscontro depone per la liceità dell'interesse perseguito dalle parti. Fra questi, la natura del bene venduto e dato in godimento, strumentale all'esercizio di un'attività imprenditoriale, come appunto nella specie, dove il terreno era specificamente destinato all'attività di officina meccanica propria della società convenuta, la qualità imprenditoriale delle parti, anch'essa pacificamente sussistente e la complessiva mancanza di squilibrio nelle prestazioni, che non è ravvisabile sulla base degli atti acquisiti al giudizio (né parte convenuta propone significativi elementi di valutazione che consentano di riscontrarla).
La convenuta non ha, pertanto, fornito alcuna dimostrazione dei richiamati indici di frode alla legge, ribadendosi che, con riferimento all'epoca della relativa stipulazione, non risulta dimostrata la difficoltà economica della società utilizzatrice.
pagina 3 di 4 L'eccezione di nullità del contratto risulta dunque infondata e la domanda restitutoria di Parte_1 dev'essere accolta.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo a carico della convenuta.


P.Q.M.


In accoglimento della domanda, dichiara risolto per inadempimento dell'utilizzatrice il contratto di leasing n. I5129319 e condanna e a rilasciare Controparte_2 CP_1 CP_1 all'odierna ricorrente, libero e vuoto da persone e cose, il compendio immobiliare costituito da un lotto di terreno di mq.

1.328 ubicato nel Comune di Masainas, località “Candiatzus”, censito al NCT al
Foglio 205, mappali 1351, 1352, 1368 e 1369 con quanto ivi edificato.
Condanna la società convenuta alla rifusione in favore dell'attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi € 6.000,00, oltre rimborso forfetario ed oneri di legge.
Sassari, 19 marzo 2025
Il giudice
Stefania Deiana
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