REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Potenza Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. dr.ssa Caterina Genzano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1520/2017 del Ruolo Generale, con oggetto impugnazione delibera assembleare, vertente
TRA
e elettivamente Parte_1 Parte_2
domiciliati in Avigliano, Via San Vito n. 102, presso lo studio dell'Avv. Incoronata Bochicchio,
(già avv. Daniela Benedetto) che li rappresenta e difende in virtù di mandato in atti;

- PARTE ATTRICE-
CONTRO
, sito in Potenza Via Racioppi n. 62, in persona Controparte_1
dell'Amministratore p.t, , in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliati in CP_2
Viale Europa, 35 - 85016 - Pietragalla (PZ), presso lo studio dell'Avv. Luigi Cillis (già avv.
Giuseppe Di Giuseppe) che li rappresenta e difende, in virtù di mandato in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore;
- PARTE CONVENUTA-
Conclusioni: come da atti e da verbale di udienza del 28.06.2024
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato a mezzo pec del 14.04.2017, gli attori in epigrafe, con l'avv. Daniela
Benedetto, premesso di essere proprietarie di unità immobiliari nello stabile condominiale, citavano in giudizio il condominio sopra menzionato, impugnando le delibere assembleari del 15.11.2016 e del
29.11.2016 per una serie di irregolarità e chiedevano: in via preliminare, la sospensione dell'efficacia dei verbali di assemblea del giorno 15.11.2016 e del giorno 29.11.2016; nel merito, di annullare le delibere richiamate e per l'effetto condannare il convenuto a sanare ogni irregolarità, CP_1 nonchè alle spese di procedura.
Nello specifico deducevano: l'irregolarità della convocazione dell'assemblea in prima convocazione;

l'irregolarità della nomina e dei compiti del revisore dei conti per violazione del mandato ricevuto;
violazione del principio di specificità dell'ordine del giorno;
violazione dell'art. 1130 bis c.c. in ordine alla validità del rendiconto consuntivo e preventivo;
illegittimità specifica del verbale del 29.11.2016.
A fondamento delle loro ragioni producevano agli atti diversi documenti. In via istruttoria chiedevano
1 ordinarsi all'amministratore l'esibizione di tutta la documentazione contabile e fiscale e la nomina di
CTU tecnico-contabile.
Con comparsa depositata in data 24.07.2017 si costituiva in giudizio il , Controparte_1 in persona dell'Amministratore p.t. in persona del l.r.p.t. con l'avv. Giuseppe Di Controparte_3
Giuseppe, opponendosi e contestando ogni avverso dedotto ed insistevano per il rigetto di ogni domanda attorea. Concludevano: in via preliminare, per il rigetto della sospensione dell'efficacia dei verbali dell'assemblea dei giorni 15.11.2016 e 29.11.2016; nel merito: per la dichiarazione della cessata materia del contendere in ragione di altro deliberato assembleare del 1.02.2017 con il medesimo ordine del giorno delle delibere impugnate, e, in subordine per il rigetto di ogni domanda perché infondata, con condanna ex art. 96 c.p.c. e vittoria delle spese di lite.
In data 13.09.2017 si teneva la prima udienza, all'udienza del 20.09.2017 il Giudice designato, rigettava l'istanza di riunione chiesta da parte attrice e concedeva i termini ex art. 183 VI c. cpc.
Con provvedimento del 23.02.2018 il Giudice designato ammetteva l'interrogatorio formale avanzato da parte attrice, espletato all'udienza del 16.05.2018.
Con ordinanza del 19.09.2018 il Giudice ammetteva la prova testi chiesta da parte attrice. All'udienza del 23.3.2022 veniva dichiarata l'interruzione del processo per dichiarato decesso di Parte_2
attrice, da parte del suo difensore.
[...]
Riassunto il giudizio ad opera degli attori, all'udienza dell'8.02.2023 si escutevano i testi citati e all'esito la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Nel corso del giudizio, con comparsa depositata il 28.02.2022, parte attrice si costituiva con l'avv.
Incoronata Bochicchio avendo il precedente difensore rinunciato all'incarico.
Con comparsa depositata in data 11.04.2023, parte convenuta si costituiva con l'avv. Luigi Cillis, avendo il precedente difensore rinunciato al mandato.
Dopo diversi rinvii, all'udienza del 28.6.2024 la causa era assegnata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
La domanda proposta dall'attrice verte sulla validità di due delibere assembleari.
Preliminarmente occorre verificare il tipo di invalidità che inficia la deliberazione dell'assemblea condominiale oggetto del presente giudizio;
si tratta, in particolare, di stabilire se una deliberazione siffatta debba ritenersi affetta da "nullità", come tale rilevabile d'ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, ovvero da mera "annullabilità", deducibile nei modi e nei tempi previsti dall'art. 1137 c.c., comma 2.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 2005, nel ribadire il principio appena richiamato, hanno avuto cura di tracciare il criterio distintivo tra le deliberazione assembleari "nulle" e quelle "annullabili" nei seguenti termini: "debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di
2 ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass., Sez. Un., n. 4806 del 07/03/2005).
Nella motivazione della richiamata pronuncia, le Sezioni Unite hanno individuato il criterio distintivo tra "nullità" e "annullabilità" nella contrapposizione tra "vizi di sostanza", come tali afferenti al contenuto delle deliberazioni, e "vizi di forma", afferenti invece alle regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni assembleari: i "vizi di sostanza" determinanti la nullità delle deliberazioni assembleari - è detto - ricorrerebbero quando queste ultime presentano un oggetto impossibile o illecito;

i "vizi di forma", determinanti invece l'annullabilità, ricorrerebbero quando le deliberazioni sono state assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Il criterio distintivo enunciato dalla menzionata pronuncia, tuttavia, si è rivelato non del tutto adeguato. È avvenuto così che si è delineato un contrasto nella giurisprudenza che ha richiesto un nuovo intervento delle Sezioni Unite nel 2021.
Le stesse sono partite nel loro ragionamento dalla figura giuridica del condominio degli edifici che, come noto, si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali, di una comunione forzosa tra tutti i condomini sugli elementi del fabbricato la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento delle singole proprietà individuali.
Le parti comuni dell'edificio e i servizi comuni sono amministrati dalla volontà del gruppo;
tuttavia, affinché sia evitata la paralisi della gestione comune, tale volontà collettiva non si forma mediante il metodo contrattuale del consenso reciproco (nel quale può operare lo ius prohibendi), ma si forma mediante il "metodo collegiale", che assegna ogni potere decisionale all'assemblea dei condomini, la quale delibera secondo il principio della maggioranza (c.d. "principio maggioritario"). La volontà della maggioranza, formatasi secondo le regole e i criteri previsti dalla legge, è vincolante per tutti i condomini, anche per quelli assenti o dissenzienti (art. 1137 c.c., comma 1).
La preoccupazione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa, come il degli edifici, spiega perché la relativa disciplina normativa sia CP_1 improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengano rimosse dal giudice (art. 1137 c.c., comma 3), e perché tale disciplina non contempli alcuna ipotesi di nullità delle delibere dell'assemblea condominiale, che renderebbe le medesime esposte in perpetuo all'azione di nullità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.
Questa mancata previsione di fattispecie di nullità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale è
3 particolarmente significativa, dal momento che la disciplina delle società (le quali pure sono rette dal principio maggioritario) prevede limitate peculiari ipotesi di nullità delle deliberazioni adottate dell'assemblea dei soci (cfr. art. 2379 c.c.).
La recente riforma del condominio ha poi accentuato il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari. L'art. 1137 c.c., nel testo introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 15 configura ora espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali come una azione di
"annullamento" (il testo originario dell'art. 1137 c.c. non parlava espressamente di azione di annullamento), da proporre "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio".
Il tenore amplissimo della disposizione non lascia dubbi sull'intento del legislatore di ricondurre ogni forma di invalidità delle deliberazioni assembleari, senza distinzioni, alla figura della "annullabilità" e di porre così a carico del singolo condomino l'onere esigibile sul piano della diligenza - di verificare, una volta ricevuta comunicazione di una deliberazione dell'assemblea, la sussistenza di eventuali vizi della stessa e, in caso positivo, di impugnarla, chiedendone l'annullamento.
Il tenore dell'art. 1137 c.c. non deve, tuttavia, ingannare: esso non consente di ritenere che la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
Esistono categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge. Quanto detto vale per il concetto di "nullità" degli atti giuridici, concetto di teoria generale del diritto elaborato dalla pandettistica tedesca in contrapposizione a quello di annullabilità - del quale non può essere negato, come sempre la dottrina e la giurisprudenza hanno riconosciuto, un limitato ambito applicativo con riferimento alle deliberazioni dell'assemblea condominiale affette dai vizi più gravi. Storicamente la nozione di nullità è stata collegata alla "deficienza strutturale" dell'atto giuridico, ossia alla mancanza o alla impossibilità di un elemento costitutivo o di un requisito legale di efficacia;
ma tale figura di invalidità è divenuta anche strumento di "controllo normativo", destinato a negare tutela giuridica agli interessi in contrasto con i valori fondamentali del sistema, con i valori preminenti della comunità. E' così che l'art. 1418 c.c. pone, tra le cause di nullità del contratto, la mancanza di uno degli elementi essenziali (l'accordo delle parti;
la causa;

l'oggetto; la forma quando richiesta a pena di nullità), accanto alla sua illiceità, intesa come contrarietà alle norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
La Suprema Corte, allora, ha verificato in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall'art. 1418
c.c. per il contratto, possano valere per le deliberazioni dell'assemblea del condominio e in quali termini esse siano compatibili col carattere collegiale dell'assemblea e col principio maggioritario;
tenendo presente che l'ambito in cui esse possono operare è comunque circoscritto dalla disciplina posta dall'art. 1137 c.c.
Le Sezioni Unite, nel compiere tale verifica, hanno evidenziato che, con la disposizione dell'art. 1137
c.c., il legislatore - mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale - ha elevato la categoria della annullabilità a "regola
4 generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità (ciò trova conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2012, sono state introdotte - all'art. 1117 ter c.c., comma 3 e art. 1129 c.c., comma 14, - alcune speciali fattispecie di nullità, peraltro non direttamente relative alle deliberazioni assembleari).
Tenendo presente quanto appena detto, sempre le Sezioni Unite hanno ricercato lo spazio che, nella disciplina codicistica del condominio, residua per la categoria della "nullità" con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
Innanzitutto, il Supremo Collegio ha affermato che proprio considerando il fatto che la categoria della annullabilità è stata elevata dal legislatore a "regola generale" delle deliberazioni assembleari viziate, è possibile cogliere l'inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla contrapposizione tra "vizi di sostanza" e "vizi di forma".
L'art. 1137 c.c. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte "le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale"; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.
Il Collegio, dunque ha, a chiare lettere, affermato che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.
In particolare, la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità, secondo le
Sezioni Unite, nei seguenti casi:
1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile;
o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica;
o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta.
2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione.
L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea.
In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal
5 regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del
06/03/2007); e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacchè qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
E allora, il potere deliberativo dell'assemblea intanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni".
Il "difetto assoluto di attribuzioni" è un vizio che non attiene al quomodo dell'esercizio del potere, ma attiene all'an del potere stesso;
esso non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per "impossibilità giuridica" dell'oggetto.
Non così avviene, invece, quando l'assemblea adotti una deliberazione nell'ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito;
quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurpare i poteri riconosciuti dall'ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi, la deliberazione "contraria alla legge" è semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta dall'art. 1137 c.c.
3) "Illiceità". Si tratta di quei casi in cui la deliberazione assembleare, pur essendo stata adottata nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risulti avere un "contenuto illecito" (art. 1343 c.c.), nel senso che il decisum risulta contrario a "norme imperative", all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Sono nulle, innanzitutto, le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario alle norme imperative. Le norme imperative sono quelle norme non derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali della collettività sociale o di interessi particolari che l'ordinamento reputa indisponibili, assicurandone comunque la tutela. Nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c..
Parimenti vanno ritenute nulle le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario all'ordine pubblico, inteso quale complesso dei principi generali dell'ordinamento (tale sarebbe, ad es., una deliberazione che introducesse discriminazioni di sesso o di razza tra i condomini nell'uso delle cose comuni); ovvero che abbiano un contenuto contrario al buon costume, inteso quest'ultimo come il complesso delle regole che costituiscono la morale della collettività sociale in un dato ambiente e in un determinato tempo. In questi casi, la deliberazione assembleare, nonostante verta su una materia rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea, si pone però in tale contrasto con i valori giuridici fondamentali dell'ordinamento da non poter trovare alcuna tutela giuridica, sicché la sua nullità può
6 essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (anche da parte del condomino che abbia votato a favore della sua approvazione).
Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c. Alla stregua di quanto sopra, la Suprema Corte ha enunciato, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 1, il seguente principio di diritto:
- "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c." (CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE,
SEZIONI UNITE CIVILI, Sentenza 14 aprile 2021, n. 9839).
A questo punto, alla luce del principio di diritto sopra enunciato, può verificarsi se la delibera in esame sia da considerarsi nulla – e dunque impugnabile in ogni tempo – o soltanto annullabile – e, dunque, da impugnare entro i 30 giorni di cui all'art. 1137 cc.
Orbene, i vizi denunciati dagli attori non rientrano in nessuna delle tre categorie di delibere nulle sopra riportate, di conseguenza trattandosi di annullabilità la delibera è stata impugnata nei termini di legge, ovvero nei trenta giorni dalla sua comunicazione.
La materia condominiale rientra, tra le categorie sottoposte alla procedura di mediazione obbligatoria ai sensi del Decreto Legislativo 28/2010.
Nello specifico, chi intende impugnare una delibera assembleare dovrebbe proporre istanza di mediazione entro 30 giorni dalla data della delibera, per i condomini dissenzienti o astenuti, o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti.
Orbene, venendo al caso di specie, dagli atti risulta che la domanda di mediazione è stata depositata il
16.12.2016, la mediazione è stata espletata in data 16.03.2017 e la notifica dell'atto di citazione è del
14.04.2017, pertanto la domanda è da ritenersi tempestiva.
Dalla documentazione prodotta agli atti e nello specifico dai verbali di assemblea del 15.11.2016 ec del
29.11.2016, oggetto di impugnazione per i motivi sopra richiamati, e dal verbale di assemblea del

1.02.2017 emerge che vi è stata nuova pronuncia assembleare che ha sostituito quelle oggetto di contestazione, di conseguenza la dichiarazione di annullamento delle delibere impugnate non può essere pronunciata in quanto il deliberato è stata sostituito da altro, e il tutto in conformità della legge.
L'assemblea dei condomini, regolarmente convocata, ben può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione, ponendo in essere un atto sostitutivo di quello già deliberato. L' art. 2377 c.c. dispone che non può farsi luogo ad annullamento delle delibere assembleari impugnate qualora le stesse
7 siano già state rinnovate, così venendo a cessare la materia del contendere, e tale norma ha carattere generale e trova applicazione anche in ordine alle impugnazioni delle delibere di condominio. Ne consegue la cessazione della materia del contendere quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata (Cass. Civ. sez II 30.12.1992 n. 13740, Cass. Civ. sez. II 5.06.95 n. 6304, Cass. Civ. sez. II ordinanza n. 20071 11.08.2017).
Nel caso in esame, risulta in modo pacifico che in sede di altra assemblea, regolarmente indetta e convocata, tenutesi nel giorno 1.02.2017, come da documentazione versata in atti, il abbia CP_1 deliberato sugli stessi argomenti delle deliberazioni impugnate, confermando integralmente le decisioni assunte nella riunione dell'11.10.2016 e 15.11.2016, avente lo stesso oggetto della delibera del
29.11.2016, di conseguenza va dichiarata cessata la materia del contendere.
In ordine alla condanna ex art. 96 cpc avanzata da parte convenuta, la stessa non merita accoglimento e va rigettata in quanto non risulta che parte attrice abbia violato i canoni di normale prudenza.
Ogni altra questione è da considerarsi assorbita.
La complessità della materia in esame giustifica la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Potenza, sezione civile, in composizione monocratica nella persona del G.O.P. dr.ssa
Caterina Genzano, definitivamente pronunziando sulle domande ed eccezioni delle parti, ogni altra domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
- Dichiara cessata la materia del contendere;

- Compensa integralmente le spese di giudizio.
Così deciso in Potenza, 27.01.2025
IL G.O.P.
Dr.ssa Caterina Genzano
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