N. R.G. 27690/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 27690/2024 promossa da:
nella qualità Parte_1
di società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato , con il patrocinio dell'Avv. Parte_2
Alberto Buonafede (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso C.F._1
il suo studio in Roma, Via Angiolo Cabrini n. 22, giusta procura a margine dell'intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida
ATTRICE poi RICORRENTE contro
(C.F. ) nata a [...] il CP_1 C.F._2
29.10.1970 e residente in [...], con il patrocinio dell'Avv.
Fabrizio Polese (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il C.F._3
suo studio sito in Roma alla Viale Anicio Gallo n. 102, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 15.07.2024
pagina 1 di 16 CONVENUTA poi RESISTENTE
OGGETTO: opposizione all'intimazione di sfratto per finita locazione.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 16.01.2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione del 13.06.2024 la Parte_1 ha vocato in giudizio la SI.ra conduttrice dell'immobile sito in Roma,
[...] CP_1
via Eusebio Chini n, 10 piano VII, giusto contratto di locazione del 8.05.2015, intimandole lo sfratto per finita locazione domandando contestualmente il rilascio dell'immobile. ha rappresentato di essere incaricata della gestione del Parte_1
Fondo (fondo comune di investimento immobiliare di Parte_2 Parte_2 tipo chiuso) cui l'ente previdenziale ( ha conferito l'immobile per cui è causa, Pt_2
ed ha precisato di aver sottoscritto un contratto di locazione per la durata di anni 4+4 con prima scadenza al 30.04.2019. Il contratto si sarebbe rinnovato per ulteriori quattro anni dopo la prima scadenza sino al 28.12.2021 data in cui il locatore ha comunicato formale disdetta alla conduttrice così impedendo l'ulteriore rinnovo a seguito del 30.04.2023. Non avendo la conduttrice rilasciato l'immobile, ha Parte_1 adito l'autorità giudiziaria ed ha rassegnato le seguenti conclusioni “Piaccia all'On.le
Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, convalidare lo sfratto per finita locazione alla data del 30 aprile 2023 (o a quella antecedente o successiva ritenuta di giustizia), relativamente all'immobile descritto in premessa e fissare a breve la data per l'esecuzione dello sfratto medesimo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
pagina 2 di 16 Il 18.06.2024 si è costituita in giudizio la SI.ra contestando tutto quanto ex CP_1
adverso dedotto e rappresentato. In primo luogo, ha eccepito la carenza di legittimazione attiva della società stante il trasferimento Controparte_2 dell'intero patrimonio immobiliare dell' in favore dell' a decorrere dal Pt_2 Pt_3

1.07.2022. A seguire la conduttrice ha lamentato la lesione del proprio diritto di prelazione il cui esercizio le sarebbe stato precluso in antitesi con quanto previsto dall'articolo 3, commi 3 – 7, del D.L. 351/2001, nel n. testo convertito poi nella L. n.
410/2001; a ben vedere la conduttrice non avrebbe mai ricevuto la comunicazione di invito ad esercitare il diritto di prelazione inviata da Ancora, in merito alla Pt_2
scadenza del contratto di locazione, a fronte della pretesa della locatrice volta ad individuare la scadenza del contratto alla data del 30.04.2023, a parere della SI.ra il contratto si sarebbe rinnovato tacitamente in ragione dell'inerzia della CP_1 locatrice che avrebbe atteso tre anni dall'invio della disdetta per esperire un'azione giudiziale. Dopo aver chiesto, in via subordinata, la fissazione del termine per l'esecuzione nella misura massima ex art. 56 L. n. 392/78 in ragione della funzione assistenziale cui la locazione degli immobili degli enti previdenziali adempiono, la conduttrice ha così concluso “Voglia l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, in via pregiudiziale, dichiarare la carenza di legittimazione attiva di
, per le ragioni esposte in narrativa;
Parte_1
nella fase sommaria: non concedere ordinanza di rilascio, ove richiesta, in favore dell'intimante, a) non sussistendo alcun titolo che possa giustificare un procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, per le ragioni esposte in narrativa b) essendo la presente opposizione fondata su prova scritta e c) sussistendo gravi motivi che ostano alla concessione;
nella denegata ipotesi di concessione di ordinanza di rilascio, fissare la data per l'esecuzione nel termine di mesi dodici dall'emissione dell'ordinanza; nel merito, in via principale, rigettare la domanda proposta da
nei confronti della Dott.ssa Parte_1
pagina 3 di 16 , perché del tutto infondata in fatto ed in;
nel merito, in via CP_1
subordinata, in caso di accoglimento della domanda proposta da
[...]
, fissare il termine per l'esecuzione ex art. 56 legge Parte_1
392/1978 nella misura massima di MESI in considerazione delle ragioni Pt_4
esposte in narrativa;
in ogni caso condannare, Parte_1
al pagamento delle spese competenze ed onorari del presente
[...]
giudizio, sia della fase sommaria che di quella di merito, oltre spese generali (15%)
CPA (4%) ed IVA (22%) come per legge”.
Tramite ordinanza dell'18.06.2024, il Giudice, rilevata la sussistenza di disguidi del sistema informatico del Tribunale, ha concesso alle parti un termine per memorie.
Il 21 giugno 2024 ha depositato le note autorizzate rilevando Parte_1
l'infondatezza delle difese avversarie. L'eccezione di difetto di legittimazione attiva sarebbe infondata poiché all' sarebbe stata trasferita solo la gestione sostitutiva Pt_3 della previdenza obbligatoria facente capo all' pertanto, essendo l'immobile di Pt_2 proprietà del Fondo e non dell' , la normativa che regola la dismissione Pt_2 Pt_3
del patrimonio immobiliare appartenente ad un ente pubblico non sarebbe applicabile nel caso di specie con conseguente impossibilità di riconoscere un qualsivoglia diritto di prelazione in capo alla conduttrice. Sulla rinnovazione contrattuale, poi, la locatrice ha respinto la tesi avversaria ritenendo impossibile far discendere tale rinnovazione dalla permanenza del conduttore nell'immobile locato dopo la scadenza del contratto, ovvero dal pagamento dei canoni di locazione. ha così Parte_1 concluso “Si insiste, pertanto, ai fini della concessione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, ai sensi dell'art.
665 c.p.c. e, sin d'ora, si chiede, altresì, fermo il rigetto delle avverse pretese e previo ogni occorrendo accertamento e/o declaratoria, di accertare e dichiarare che il contratto di locazione per il quale è causa si è risolto e/o è definitivamente scaduto, per effetto del recesso operato dal locatore, alla data del 30 aprile 2023 (o a quella
pagina 4 di 16 antecedente o successiva ritenuta di giustizia) e, conseguentemente, condannare
a rilasciare, in favore di l'unità immobiliare CP_1 Controparte_2
sita in Roma, in Roma, Via Eusebio Chini, 10, piano settimo - con estremi catastali identificati da Foglio 827, Partic. 140 Sub. 44, categoria A2, rendita catastale €.
2.187,19, scala 0B, int. 014, meglio descritto nel contratto per il quale è causa”.
Anche la SInora il 24.06.2024 ha depositato le proprie memorie integrative CP_1 soffermando l'attenzione sulla efficacia del contratto di locazione che non sarebbe scaduto il 30.04.2023, bensì produrrebbe i suoi effetti sino al 2029. L'accordo
Integrativo Nazionale fra la proprietà ed i rappresentanti della proprietà e dei conduttori invocato dalla conduttrice, infatti, avrebbe previsto la possibilità, per la SI.ra di stipulare un nuovo contratto di locazione per la durata di anni 6+2. A CP_1
ciò si aggiungerebbe, sempre a parere della conduttrice, una lesione del proprio diritto a poter esercitare la prelazione sull'immobile locato. In conclusione, la conduttrice ha insistito per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nella comparsa di costituzione in opposizione del 18.06.2024.
Con ordinanza del 01.07.2024, il Giudice ha ordinato a il rilascio, in CP_1
favore della in qualità di Gestore del Fondo INPGI – Controparte_2
Giovanni Amendola, dell'immobile sito in Roma, Via Eusebio Chini, 10, piano settimo fissando per l'esecuzione la data del 28.07.2024. Ha invitato le parti ad esperire il tentativo di mediazione, ha mutato il rito in locatizio assegnando alle parti termine per il deposito di memorie ex art. 426 c.p.c. ed ha rinviato all'udienza del
24.10.2024. Con successivo decreto del 23.08.2024 l'udienza di discussione è stata differita al 17.01.2025.
Nel rispetto dei termini indicati dal Giudice, il 19.07.2024 la ha depositato Parte_1
le memorie integrative ribadendo la propria posizione. Ha insistito per il rigetto delle avverse eccezioni, ha ritenuto infondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva della , di conseguenza ha ritenuto non applicabile la disciplina che Parte_1
pagina 5 di 16 regola la dismissione del patrimonio immobiliare appartenente ad un ente pubblico con consequenziale impossibilità di riconoscere alcun diritto di prelazione alla conduttrice. Ritenuta infondata la pretesa rinnovazione tacita del contratto, la locatrice ha dedotto l'inammissibilità della nuova eccezione formulata solo nelle memorie autorizzate e non anche in sede di costituzione in giudizio relativa alla rinnovazione del contratto per anni 6+2 e, oltre a ciò, ne ha rilevato altresì
l'infondatezza. A fugare ogni dubbio, ha sostenuto la locatrice, l'accordo invocato sarebbe inefficace in ragione della validità espressamente limitata al 31.12.2021. La
, in conclusione ha precisato “Codesto On.le Tribunale dovrà, pertanto, Parte_1
dichiarare e/o pronunciare la risoluzione e/o la cessazione del contratto di locazione per il quale è causa alla data del 30 aprile 2023, ovvero a quella precedente o successiva ritenute di giustizia e dovrà, inoltre, condannare al CP_1 rilascio dell'immobile per il quale è causa. Alla luce delle considerazioni che precedono - tenuto conto della pacifica fondatezza delle domande formulate dal locatore, tenuto conto, altresì, che l'opposizione spiegata ex adverso appare all'evidenza strumentale e dilatoria - si insiste ai fini dell'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale fermo il rigetto delle avverse pretese
e previo ogni occorrendo accertamento e/o declaratoria, accertare e dichiarare che il contratto di locazione per il quale è causa si è risolto e/o è definitivamente scaduto, per effetto del recesso operato dal locatore, alla data del 30 aprile 2023 (o a quella antecedente o successiva ritenuta di giustizia) e, conseguentemente, condannare
a rilasciare, in favore di nella dedotta CP_1 Controparte_2 qualità, l'unità immobiliare sita in Roma, Via Eusebio Chini, 10, piano settimo - con estremi catastali identificati da Foglio 827, Partic. 140 Sub. 44, categoria A2, rendita catastale €. 2.187,19, scala 0B, interno 014 -. Con vittoria di spese”.
Il 30.07.2024 anche la conduttrice ha depositato le memorie ex art 426 c.p.c. Nel proprio scritto difensivo la difesa della SI.ra ha dato evidenza dell'intenzione CP_1
pagina 6 di 16 della di dismettere parte del proprio patrimonio immobiliare, ha insistito per Pt_2
l'applicabilità degli accordi integrativi territoriali del Comune di Roma e contestualmente, dopo aver vanamente domandato al a e al Pt_5 Controparte_3
di produrre la copia di ogni Accordo integrativo territoriale del Comune di CP_4
Roma successivo a quello con scadenza 31/12/2021, ha presentato istanza ex art. 210
c.p.c. perché venisse ordinata l'esibizione dei suddetti documenti. La si.ra ha CP_1
ribadito la violazione del diritto di prelazione di cui la conduttrice avrebbe dovuto beneficiare, formulando -a tal proposito- una domanda riconvenzionale: la conduttrice, infatti, ha domandato al Giudice di voler accertare che mai le è stata inviata né la comunicazione di vendita frazionata degli appartamenti, né la comunicazione di invito ad esercitare il diritto di prelazione e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di prelazione della conduttrice. In sintesi, la resistente ha rassegnato le seguenti conclusioni “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: IN VIA PRELIMINARE A motivo della spiegata domanda riconvenzionale, si chiede che l'Ill.mo Sig. G.I., a modifica del decreto di cui all'art. 415 c.p.c., pronunci un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza di discussione. NEL MERITO Per tutte le causali indicate in narrativa e per effetto della spiegata domanda riconvenzionale a) Revocare l'ordinanza di rilascio del 1° Luglio 2024 b) Rigettare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione de quo IN VIA RICONVENZIONALE· Accertare e dichiarare che la
Dott.ssa non ha mai ricevuto, da parte di e/o da chi per essa, né CP_1 CP_2
la comunicazione della vendita frazionata degli appartamenti INPGI locati né la comunicazione di invito ad esercitare il diritto di prelazione dell'immobile dalla stessa condotto in Locazione per l'effetto· Accertare e dichiarare che la Dott.ssa
in forza A) della normativa e dei principi formatisi con riguardo alla CP_1
dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, B) del piano di dismissione immobiliare dell'INPGI e C) dell'art. 11 della scrittura privata
pagina 7 di 16 allegata al contratto di locazione, costituente parte integrante del medesimo, ha il diritto di acquistare in prelazione l'appartamento di Via Eusebio Chini n. 10, scala
B, piano VII, interno 14, dalla stessa condotto in locazione;
· Accertare e dichiarare che la Dott.ssa ha anche il diritto, nel caso in cui non intenda esercitare la CP_1 prelazione per l'acquisto dell'appartamento condotto in locazione, una volta ricevuta la proposta formale da parte di o da chi per essa, di vedersi rinnovare CP_2 il contratto di affitto in essere per la durata di legge 4+4”.
All'udienza del 16.01.2025 la causa è stata discussa. La difesa della
[...]
ha depositato il verbale negativo di Parte_1 mediazione mentre la difesa avversaria ha dichiarato di rinunciare all'istanza istruttoria ex art. 210 c.p.c. e ha dichiarato la propria antistatarietà.


2. Nel merito
, nella presente sede, intima lo sfratto per finita locazione alla SI.ra Controparte_2
conduttrice dell'immobile sito in Roma, Via Eusebio Chini n. 10 CP_1
piano VII, giusto contratto di locazione sottoscritto nel maggio del 2015 per la durata di anni 4+4. La conduttrice, opponendosi allo sfratto, solleva una prima eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva dell'intimante. A parere della SI.ra CP_1
difatti, la legittimazione spetterebbe non alla quanto piuttosto Controparte_2 all' stante il trasferimento del patrimonio immobiliare dell' a decorrere Pt_3 Pt_2 dal 1.07.2022, all' . Onde comprendere la portata di tale eccezione ed Pt_3 analizzarne l'ipotetica fondatezza, è d'uopo fare una precisazione: è una Parte_1
Società di Gestione del che gestisce, per l'appunto, il fondo Parte_1 comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo INPGI -
poi, nel 2015, l'INPGI ha conferito al fondo l'immobile oggetto Parte_2
di causa (giusto atto di apporto, all. 4 all'atto di citazione). Ora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, i fondi di investimento, quale il Fondo INPGI -
“disciplinati nel d.lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di Parte_2
pagina 8 di 16 un'autonoma soggettività giuridica, ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio;
pertanto, in caso di acquisto nell'interesse del fondo,
l'immobile che ne è oggetto deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia”
(Cass. Civ. Sentenza n. 12062 del 08/05/2019) sicché l'immobile sito in via Eusebio
Chini, conferito nel fondo in quanto gestito dalla è di titolarità Pt_2 CP_2
di tale società di gestione del risparmio e in alcun modo incide la Legge 30 dicembre
2021, n. 234 richiamata dalla conduttrice. A ben vedere, tale legge all'art. 1 comma
103 prevede che “Al fine di garantire la tutela delle prestazioni previdenziali in favore dei giornalisti, con effetto dal 1° luglio 2022, la funzione previdenziale svolta dall previdenza dei giornalisti italiani « » Controparte_5 Parte_2
(INPGI) ai sensi dell'articolo 1 della legge 20 dicembre 1951, n. 1564, in regime sostitutivo delle corrispondenti forme di previdenza obbligatoria, è trasferita, limitatamente alla gestione sostitutiva, all sociale Controparte_6
( che succede nei relativi rapporti attivi e passivi. Con effetto dalla medesima Pt_3
data sono iscritti all'assicurazione generale obbligatoria per l'invalidità, la vecchiaia
e i superstiti dei lavoratori dipendenti i giornalisti professionisti, i pubblicisti e i praticanti titolari di un rapporto di lavoro subordinato di natura giornalistica, nonché, con evidenza contabile separata, i titolari di posizioni assicurative e titolari di trattamenti pensionistici diretti e ai superstiti già iscritti presso la medesima forma” dal che si evince come, effettivamente, la funzione previdenziale dell' Pt_2 sia stata trasferita all' nei limiti della gestione sostitutiva ma ciò non toglie che Pt_3
l'immobile conferito nel Fondo permanga in tale fondo e sia gestito dalla Pt_2
che, pertanto, è titolare di legittimazione ad agire in giudizio. CP_2
L'eccezione sollevata dalla conduttrice, dunque, deve essere rigettata.
pagina 9 di 16 A seguire, la SI.ra ha lamentato la violazione del proprio diritto di prelazione CP_1
in relazione all'immobile sito in via Eusebio Chini relativamente al quale il Fondo
Amendola ha manifestato l'intenzione di alienazione. Ritenendo, erroneamente,
l'immobile di proprietà dell' , la conduttrice ha ritenuto dovesse essere applicata Pt_3
la normativa relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare appartenente ad un ente pubblico di cui al D.L. n. 351/2001. Occorre sottolineare come la richiamata disciplina si applichi, ai sensi dell'art. 1, comma 6 “ai beni di regioni, province, comuni ed altri enti locali che ne facciano richiesta nonché ai beni utilizzati per uso pubblico, ininterrottamente da oltre venti anni, con il consenso dei proprietari” sicché, nel caso di specie in cui la titolarità del bene immobile locato spetta alla società di gestione del risparmio, appare difficile applicare detta disciplina, riferita ad
Con enti locali o a beni utilizzati per uso pubblico, ad una che non è un ente locale e presta attività finalizzata alla promozione e gestione collettiva del risparmio.
L'immobile locato, in altre parole, non è utilizzato per uso pubblico e non può essere oggetto della disciplina invocata dalla ricorrente. Oltretutto, pur ipotizzandone la proprietà in capo all' dei Controparte_7 CP_8
italiani " (INPGI), se ne rileva la natura di ente previdenziale di Parte_2
diritto privato che, ancora una volta, renderebbe inapplicabile la disciplina di cui al
DL 351/2001. Ciò posto, appare sufficiente rilevare che, pur ipotizzando la sussistenza di qualsivoglia diritto di prelazione in capo alla conduttrice, in ogni caso questo non risulterebbe violato dalla condotta della questa si è limitata CP_2
a rendere edotta la SI.ra (nel settembre del 2021) dell'avvio della procedura di CP_1
vendita frazionata di alcuni appartamenti, ivi compreso quello locato dalla SI.ra
(all. 19 alla memoria integrativa di . Ciò detto, nonostante siano state CP_1 CP_1 avviate procedure di vendita, in ogni caso l'immobile è rimasto nella proprietà della pertanto nessuna violazione del diritto di prelazione è ipotizzabile. La CP_2
proprietà che intende vendere un immobile gravato da prelazione, infatti, versa in uno pagina 10 di 16 stato di soggezione che la obbliga, una volta ricevuta un'offerta ritenuta adeguata, a proporre la vendita al beneficiario della prelazione, che gode di un diritto potestativo, alle medesime condizioni. In caso di accettazione, il diritto di prelazione è rispettato e la vendita si conclude. Diversamente, se viene manifestata la volontà di vendere un immobile ma questo resta nella titolarità della proprietà vi è una netta impossibilità di violare il diritto potestativo del beneficiario della prelazione. Nell'ipotesi per cui è causa, parte resistente non ha dimostrato il perfezionamento della vendita nei confronti di alcuno, sicché appare infondata la doglianza relativa alla violazione del diritto di prelazione ed alla mancata comunicazione di invito ad esercitare tale diritto.
Non v'è prova che alcuna offerta sia stata effettuata alla e che, dalla CP_2 stessa, sia stata accettata, dunque non v'è supporto probatorio idoneo a sostenere la tesi della SI.ra in merito alla lamentata violazione. CP_1
Diversamente, in merito alla domanda riconvenzionale formulata in sede di memorie integrative a seguito di mutamento del rito, occorre valutare se tale diritto di prelazione, in ogni caso non violato, sussista o meno in capo alla conduttrice.
L'inapplicabilità della disciplina relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare appartenente ad un ente pubblico è stata già evidenziata, tuttavia non si può non tener conto di un ulteriore documento: la scrittura privata allegata al contratto di locazione del 2015. L'art. 11 di tale documentazione, infatti, prevede che “Con la presente scrittura aggiuntiva il locatore, in caso di volontà dell'ente di alienazione dell'appartamento, riconosce al conduttore il diritto di prelazione sull'appartamento oggetto del presente contratto nei limiti della normativa vigente per gli enti previdenziali privatizzati”. Apparentemente, dunque, la SI.ra sarebbe titolare CP_1
di un diritto di prelazione ma, si intende, limitatamente alla vigenza del contratto di locazione. Trattandosi di una scrittura privata allegata al contratto se ne ricava come tale pattuizione esplichi i suoi effetti solo in costanza di contratto: solo in caso di pagina 11 di 16 vendita durante la locazione la conduttrice può vantare tale diritto, allo scadere del contratto -invece- il diritto viene meno.
Si rende necessario, allora, comprendere se il contratto possa dirsi scaduto o meno.
Nel 2015 le parti hanno sottoscritto un contratto per la durata di anni 4+4, prevedendo all'art. 4 la possibilità, per ambo i contraenti, di rinunciare al contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte con un anticipo di almeno 6 mesi. Niente di diverso da quanto accaduto nel caso di specie. A fronte della scadenza prevista per il 30.04.2023, la locatrice ha comunicato formale disdetta con raccomandata a/r la cui notifica si è perfezionata il 7.1.2022, nel pieno rispetto dei termini pattuiti (all. 3 e 3 bis all'atto di citazione per finita locazione). Il contratto di locazione, dunque, appare scaduto alla data del 30.04.2023, momento in cui è venuto meno anche il diritto di prelazione della SI.ra previsto nella CP_1
scrittura privata allegata al contratto che necessariamente ne condivide i termini di validità.
A nulla vale l'eccezione di parte resistente secondo la quale il contratto di locazione si dovrebbe intendere rinnovato sino al 2029 in forza dall'Accordo Integrativo
Nazionale fra la proprietà ed i rappresentanti della proprietà e dei conduttori (all. 05 alle note integrative autorizzate del 24.06.2024 di parte resistente). La SI.ra CP_1
a ben vedere, fa discendere il proprio diritto alla rinnovazione del contratto dall'accordo territoriale del 2021 che proroga i contenuti economici e normativi dell'accordo integrativo nazionale del 30 marzo 2004 e successive modifiche, già prorogato al 31.12.2018 e dell'accordo integrativo territoriale di Roma del
30.03.2004 anch'esso prorogato al 31.12.2018. L'accordo in parola, all'art. 4 sotto la voce “durata e decorrenza” fa riferimento ai contratti che verranno stipulati per il rinnovo dei rapporti locativi prevedendo la durata di anni 6+2 senza facoltà di disdetta del locatore alla fine del primo periodo contrattuale. Tale statuizione, invero, appare SInificativa perché evidenzia la portata limitata di tale accordo: il termine pagina 12 di 16 6+2, infatti, viene applicato solo nell'ipotesi in cui le parti intendano rinnovare il rapporto locativo, di conseguenza tale previsione non appare applicabile nel caso in cui una delle parti (nel caso di specie, la locatrice) intenda negare il rinnovo. A fronte di una disdetta ritualmente notificata, non intendendo parte locatrice procedere al rinnovo del contratto, l'art. 4 dell'accordo territoriale del 2021 non appare applicabile. Se ciò non fosse ritenuto sufficiente, in ogni caso si dovrebbe valorizzare la disposizione di cui all'art. 11 “vigenza accordo integrativo” a tenore della quale l'accordo in parola sarebbe scaduto il 31.12.2021, di conseguenza invocarne l'operatività in occasione della scadenza contrattuale del 30.04.2024 appare infruttuoso stante la sopravvenuta inefficacia. Fermo questo punto, non ci si può esimere dall'interrogarsi anche sul valore riconoscibile a tale scrittura. Appare evidente come non si tratti di contratti collettivi nazionali che, per natura oltre che per riconoscimento costituzionale, hanno forza vincolante “con efficacia obbligatoria per tutti gli appartenenti alle categorie alle quali il contratto si riferisce” (Art. 39 Cost.), assurgendo al rango di fonte di legge, allo stesso modo non si tratta nemmeno di integrazioni del contratto collettivo nazionale effettuate tramite contratti collettivi integrativi con la conseguenza che “la recezione da parte del datore di lavoro del contratto nazionale comprende anche il contratto integrativo corrispondente allo specifico settore o quella determinata disciplina posta all'interno dell'unico contratto integrativo, con conseguente vincolatività soltanto per le parti stipulanti che operano in tale settore o in ragione dell'intervento nella regolazione della specifica materia di singoli corrispondenti organismi sindacali” (Cass. Civ. Sentenza n. 14914 del 25/06/2009). Non si tratta di accordi la cui vincolatività è prevista per legge come accade per gli accordi territoriali di cui all'art. 2 comma 3 L. 431/98 la cui violazione è sanzionata con la nullità in forza della previsione contenuta nel successivo art. 13 della stessa legge.
Evidentemente gli accordi territoriali la cui applicazione viene invocata dalla SI.ra pagina 13 di 16 pur essendo -la questione- superata per tabuslas nel caso di specie stante la CP_1
loro inapplicabilità in virtù della scadenza prevista per dicembre 2021, non trovano riscontro in alcuna norma di legge che ne sancisca la vincolatività.
Infine, non è possibile nemmeno accogliere l'eccezione in forza della quale il contratto si sarebbe prorogato in virtù di una riconduzione tacita stante l'ampio arco temporale trascorso tra la data di notifica della disdetta (gennaio 2022), la conseguente data di cessazione di efficacia del contratto (aprile 2023) e l'instaurazione del giudizio di sfratto per finita locazione (giugno 2024). A ben vedere, come chiarito dai giudici di legittimità “Secondo il consolidato insegnamento di questa Corte: "La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art.
1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. 14 marzo 2006 n. 5464, 14 giugno 29 94 n. 11232)” (Cass. Civ.
Ordinanza n. 13886 del 23 giugno 2011). A fronte di una disdetta comunicata dal locatore, affinché si possa parlare di rinnovazione tacita del contratto, è evidentemente insufficiente la permanenza del conduttore nell'immobile dopo la scadenza del contratto o il pagamento dei canoni poi percepiti dal locatore, l'unico elemento davvero essenziale e imprescindibile è l'esistenza di un comportamento positivo del locatore che sia sinonimo di una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata (nella disdetta). La condotta di parte locatrice che ha deciso di agire in giudizio dopo il decorso di svariati mesi dopo la cessazione di pagina 14 di 16 efficacia del contratto non può essere di per sé sola motivo di rinnovazione tacita del contratto. Perché tale effetto si produca, infatti, è essenziale un contegno positivo della proprietà che manifesti irrevocabilmente una volontà di segno opposto a quella precedentemente manifestata esternamente.
Tirando le somme di quanto sin qui dedotto ed argomentato, si deve rigettare l'opposizione proposta dalla SI.ra confermando l'ordinanza di rilascio CP_1
pronunciata tramite ordinanza del 01.07.2024. Si deve dichiarare scaduto il contratto di locazione alla scadenza del 30.04.2024 e, per l'effetto, rigettare la domanda riconvenzionale proposta dalla stessa parte resistente stante l'inapplicabilità della disciplina di cui al DL 351/2001 e la scadenza del contratto e della scrittura privata aggiuntiva che le avrebbe riconosciuto il diritto di prelazione.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti ordinari tenuti innanzi al Tribunale di valore tra € 5.201 a €
26.000 applicando i compensi minimi, stante la scarsa complessità delle questioni trattate ed eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta. Pertanto, la SI.ra
[...]
deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore della CP_1
che si liquidano in € 1.700,00 Parte_1 per compensi ed € 255,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: accerta che il contratto di locazione concluso tra e Parte_2 CP_1 registrato il 08.05.2015 e avente a oggetto l'immobile sito in Roma, via Eusebio
Chini 10, piano settimo, identificato al N.C.E.U. di Roma al foglio 827, particella
140, sub. 44 ha cessato i suoi effetti il 30.04.2023;
pagina 15 di 16 conferma l'ordinanza di rilascio (del 01.07.2024) emessa in favore della
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relativa all'immobile sito in Roma, Via Parte_1
Eusebio Chini, 10, piano settimo - con estremi catastali identificati da Foglio 827,
Partic. 140 Sub. 44 Roma, rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla SI.ra CP_1
condanna la SI.ra alla rifusione delle spese di lite in favore della CP_1
che si liquidano in € 1.700,00 Parte_1 per compensi ed € 255,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Roma, 16.01.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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