REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Il Tribunale ordinario di Teramo – Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del
Giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, nell'udienza del 9.7.2024, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429
c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 411/2016 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2016 tra
(c.f. ), nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa, giusta procura in calce al presente atto, dall'Avv Mario Del Principe (c.f. del CodiceFiscale_2 foro di Teramo, con studio in Pineto alla Via G. D'Annunzio n. 207
-ricorrente-
e
nata ad [...] il [...] ( ) e CP_1 C.F._3
nato ad [...] il [...] ( ), Controparte_2 C.F._4 entrambi residenti a [...]ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell'Avv. Silvia Daccò del Foro di Teramo
-resistenti-
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 9.7.2024
OGGETTO: contratto di locazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha chiamato in giudizio Parte_1 [...]
deducendo: Parte_2
- che l'attrice ha condotto in locazione un immobile di sua proprietà, sito in Pineto, alla via
Adriatica Nord, nei confronti degli odierni convenuti;
- che gli stessi si sarebbero resi inadempienti al pagamento di euro 3.750,00 sino alla data del
30.8.14, a fronte dei consumi di acqua e servizio fognatura e degli oneri condominiali, oltre che dei canoni di locazione da luglio 2014 a gennaio 2015 per la somma di euro 2.660,00;
- che i coniugi e effettuavano un riconoscimento di debito delle CP_1 CP_2
somme dovute per le rispettive quote di servizio idrico e degli oneri del condominio., nel quale si stabilivano, peraltro, le modalità di pagamento rateizzato del debito..
Parte attrice, dunque, ha promosso azione volta ad ottenere la condanna dei convenuti al pagamento di euro 7.289,67 a titolo di mancato adempimento dei canoni e degli oneri così come individuati.
Si sono costituiti in giudizio e chiedendo l'integrale rigetto CP_1 Controparte_2 della domanda in quanto infondata in fatto e diritto, deducendo, in sostanza, l'inconsistenza della stessa sulla scorta della violazione dell'art. 1580 c.c. da parte della proprietaria, essendo l'immobile gravato da copiosi vizi che ne avrebbero reso inattuabile il godimento, e, preliminarmente, eccependo il difetto di legittimazione passiva del , essendo stato il contratto di locazione CP_2
sottoscritto dalla sola . CP_1
La causa, istruita documentalmente, a seguito della interruzione dovuta al decesso del difensore delle parti resistenti, è stata riassunta dall'attrice ex art. 303 c.p.c.; trattenuta in decisione dal precedente titolare del ruolo in data 7.11.2022.
Rimessa sul ruolo dell'odierno giudicante, all'udienza del 9.4.2024 è stata, dapprima, rilevata la potenziale nullità del contratto di locazione, non essendo stata versata in atti la prova della registrazione dello stesso.
Con decreto del 29.5.2024 l'odierno giudicante ha sottoposto a parte attrice la necessità di fornire contezza dell'esito della notifica effettuata a seguito della riassunzione del procedimento in esame, fornita, poi, in via documentale.
In ultimo, all'udienza del 9.7.2024, convertito il rito in locatizio ex art. 447-bis, la causa è stata discussa e trattenuta in decisione con termini di legge.
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Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata dai resistenti.
A ben vedere, infatti, ciò che gli stessi convenuti lamentano non è l'assenza del presupposto processuale dell'azione (ossia la mancata corrispondenza tra il soggetto debitore e quello realmente chiamato in giudizio) ma il difetto sostanziale di titolarità della pretesa giuridica dal lato passivo.
Nel merito, sia il che la risultano essere debitori di parte ricorrente seppur CP_2 CP_1
il primo per la sola parte relativa agli oneri condominiali, oggetto di ricognizione ex art. 1988 c.c.
La domanda nel merito è fondata e deve essere accolta nei limiti che seguono. Con riferimento al mancato adempimento degli oneri condominiali e delle somme dovute per gli insoluti relativi alla fornitura del servizio idrico, la domanda deve essere accolta entro i limiti di cui alla ricognizione di debito, allegata in atti, e sottoscritta dal convenuto . CP_2
A ben guardare, infatti, il documento n. 2 di parte attrice contiene un inequivoco riconoscimento di debito effettuato dal coniuge della conduttrice (unica intestataria del contratto di locazione).
Appare evidente, pertanto, a fronte del rapporto sussistente tra la ed il e CP_1 CP_2
l'incontestata coabitazione degli stessi nell'immobile condotto in locazione, che il debito sia imputabile ad entrambi i coniugi.
Come noto, la scrittura contenente un riconoscimento del debito non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma ha la valenza indicata all'art. 1988 c.c. e pertanto è idonea a determinare l'insorgenza di una presunzione "juris tantum" di sussistenza e di validità del titolo negoziale della pretesa al pagamento della somma ivi indicata e vale a dispensare dall'onere della prova del debito colui in favore del quale la scrittura è stata resa, fermo restando, a carico dell'autore della dichiarazione,
l'onere di confutare con ogni mezzo la veridicità del documento o di provare l'inesistenza o l'invalidità del titolo stesso.
L'importo della posta debitoria, pertanto, addebitabile ai convenuti, corrisponde alla somma di euro
3.117,00.
Eventuali ulteriori debenze– richieste a fronte del dedotto inadempimento degli oneri condominiali,
e risultanti esclusivamente dalla nota dell'amministratore di Condominio (doc. 5 fasc. parte attrice) – non possono ritenersi addebitabili ai conduttori in quanto non provate nel loro ammontare.
In applicazione dei principi che regolano la ripartizione dell'onere della prova, a fronte della allegazione circa il mancato pagamento degli oneri condominiali, e, ancora, alla eccezione di parte conduttrice circa la mancata documentazione della genesi del debito e la riconducibilità delle somme richieste dalla locatrice alle spese condominiali corrispondenti alla porzione riferibile all'immobile locato, incombe su parte attrice l'onere di documentare la sussistenza del credito e la corretta quantificazione nei termini indicati, onere che, tuttavia, non è stato soddisfatto, non essendo neanche chiaro, dal conteggio effettuato dall'amministrazione condominiale, quali siano gli incombenti gravanti sul locatore e quali, altresì, su parte conduttrice.
A tal proposito, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso
(Cass. civ. Sez. III, Sent. 10-11-2016, n. 22899).
Peraltro, le restanti somme (dovute a titolo di canoni di locazione insoluti) devono ritenersi dovute, seppur dalla sola intestataria del contratto di locazione.
A ben guardare, infatti, i resistenti non hanno in alcun modo contestato il mancato pagamento dei canoni, limitandosi ad eccepire la presenza (indimostrata) di presunti vizi dell'immobile che avrebbero giustificato il mancato adempimento.
Dalla documentazione in atti emerge che con la stipula del contratto de quo gli odierni convenuti fossero esattamente a conoscenza delle condizioni di manutenzione in cui l'immobile si trovava, e sulla base di una conoscenza assolutamente specifica dello stato dei luoghi, hanno inteso stipulare il contratto.
Manca invece in atti la prova dell'inadempimento del locatore circa i dedotti vizi e difetti della cosa locata non potendosi ritenere provata la sussistenza di tali vizi dalla sola produzione di fotografia che non attesta la mancanza di conformità della salubrità dell'ambiente addotta dai resistenti.
Né è stato provato il carattere occulto dei vizi lamentati, con la conseguenza che risulta illegittima la sospensione totale del pagamento dei canoni. E' quindi da escludere che il conduttore possa avvalersi del disposto di cui all'art. 1578 c.c., atteso che nel caso di specie si versa esattamente nella previsione contenuta nella parte finale del primo comma, che esclude il diritto a domandare una riduzione o a sospendere del tutto il pagamento del canone se i vizi erano conosciuti.
Ma anche ove si dovesse ritenere il conduttore dotato della legittimazione sostanziale a far valere i vizi e difetti dell'immobile, la prospettazione del convenuto, astrattamente riconducibile alla disciplina prevista dall'art. 1460 c.c., dovrebbe essere valutata alla luce del principio ripetutamente affermato dalla Suprema Corte ( ex multis cass n. 2855 dell'11/2/2005 ) secondo il quale la sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione è legittima soltanto qualora vi sia proporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi con riferimento all'intero equilibrio del contratto e al canone di buona fede. Incombe dunque sulla parte conduttrice l'onere di provare che gli asseriti vizi e difetti indicati siano di per sé così gravi da precludere completamente il normale godimento dell'immobile; in tali termini, infatti, dovrebbe configurarsi l'inadempimento del locatore per giustificare una integrale autosospensione del canone.
Come noto, l'art. 115 c.p.c stabilisce che la mancata contestazione di circostanze introdotte per suffragare la titolarità del diritto preteso comporta la possibilità di considerare come sussistenti le medesime e, dunque, le stesse non entrano a far parte del thema probandum, trattandosi di elementi da considerare veritieri per tabulas (a meno che non emerga in giudizio la loro palese contraddittorietà).
Trattandosi di debiti di valuta sulla somma dovuta maturano gli interessi, da quantificarsi dalle singole scadenze al saldo per quanto concerne il pagamento delle somme in via periodica (canoni di locazione) e a partire dalla proposizione della domanda giudiziale per quanto concerne gli oneri oggetto di ricognizione di debito.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, prendendo in considerazione i parametri “minimi” del DM, in relazione allo scaglione di riferimento, stante la blanda complessità della vicenda in esame.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Teramo, sez. civile, in persona del giudice, dott.ssa Daniela d'Adamo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti di e : CP_1 Controparte_2
- condanna a corrispondere euro € 2.660,00 a titolo di canoni non corrisposti CP_1
nei confronti di;
oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al Parte_1
saldo;
- condanna e al pagamento in solido Controparte_2 CP_1
della somma pari ad euro 3.117,00 oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna i resistenti al pagamento, in solido, delle spese di lite che si quantificano in euro
2.540,00 a titolo di compensi, ed euro 264,00 a titolo di spese vive.
Così deciso in Teramo, 9.7.2024
La presente sentenza è da considerarsi allegata al verbale di udienza del 9.7.2024 ex art. 429 c.p.c.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Il giudice Dott.ssa
Daniela d'Adamo