TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 27.11.2024, davanti al Giudice Onorario, dott.ssa Elisabetta Artino I., assistito dal cancelliere, nel giudizio n° 6/2011 R.G. vertente tra
Parte 1 nato a [...] il [...] e residente in S.Stefano di
Camastra alla Via Crocemilia n.25, C.F. e Parte 2 nata a [...] 1 '
Palermo il 22 marzo 1965, C.F. in proprio e nella qualità di genitori del Codice Fiscale 2
,
nato a [...] il giorno 11 novembre 1993, C.F. ^C.^F. 3 minore Persona 1 '
nata a [...] il [...], C.F. Codice Fiscale 4
[...], e Parte 3 elettivamente domiciliati in Cefalù alla Via Prestisimone n.21/b, presso lo studio dell'avv. Roberto Corsello che li rappresenta e difende per procura in atti;
CP_1
CP 2 nato a [...] il [...], C.F. C.F. 5 Controparte_3 nata a [...] il [...], C.F. C.F. 6
,
[...] , originariamente con il fu avv. Peppino Spinnato;
nata a [...] il [...], residente in S. Stefano di Camastra Parte_4
,
alla Via P.Perez n.94, C.F. Codice Fiscale 7 . -contumace-
-Convenuti -
E' comparso l'avv. A. Nigrone in sostituzione dell'avv. Roberto Corsello, per parte attrice il quale si riporta alla propria posizione processuale ed insiste nelle note conclusive da ultimo depositate, nonchè in atti e verbali di causa ed alle precisate conclusioni..
Il GOP
Si ritira in camera di consiglio.
Riaperto il verbale all'esito della camera di consiglio viene data lettura della sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE CIVILE in persona del Giudice Onorario dott.ssa Elisabetta Artino Innaria, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
avente a oggetto: adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE Parte 1 e Controparte_4 in proprio e Con atto di citazione ritualmente notificato, nella qualità di genitori dell'allora minore Persona 1 e Parte 3 convenivano in e Parte_4 premettendo che in data giudizio ^CP ²
, Controparte_3
14.4.2009 era intervenuta scrittura privata alla quale, oltre ai germani CP_2 e Parte 1 avevano partecipato le rispettive consorti ed i figli, quali intestatari di beni immobili, nel corpo della quale, i convenuti nella sopradetta qualità si impegnavano a vendere agli attori quota parte pari a ½ indiviso dell'edificio composto da tre elevazioni fuori terra sito in S. Stefano di
Camastra, Via Perez n.84, fg. 2 part. 904 sub 5, che il corrispettivo per tale immobile doveva intendersi già regolarmente corrisposto e che alla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo, i venditori non consegnavano la documentazione necessaria al notaio incaricato, dott. ed a tal fine chiedevano all'adito Tribunale di emettere sentenza ex Persona 2
art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto di compravendita non concluso, con autorizzazione alla trascrizione presso la Conservatoria dei RRII di Messina.
Si costituivano in giudizio i convenuti CP ² mentre restavae Controparte_3
sostenendo che la scrittura privata del 14.4.2009 non poteva contumace Parte_4
ritenersi contenere una promessa di vendita, in ragione della quale potere proporre l'odierna azione anche per il non meglio specificato contratto definitivo, che qualora fosse di compravendita, sarebbe carente dei requisiti di legge, mancando l'indicazione del prezzo e la prova dell'avvenuto pagamento dello stesso.
I convenuti, pertanto, insistevano per il rigetto della domanda con il favore delle spese.
Nel corso del giudizio venivano richiesti da entrambe le parti numerosi rinvii volti alla bonaria definizione della lite, come pure veniva disposta più volte ed a tal fine, la comparizione personale delle parti, l'esito negativo delle trattative, dopo l'assegnazione al ruolo di questo gop, determinava l'ammissione ed il successivo espletamento dell'interrogatorio formale richiesto e la fissazione dell'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e discussione orale con termine alle parti per note conclusive.
Preliminarmente si osserva che la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (Cass.
n. 17145/2006).
Sempre in via preliminare, si dà atto che la competenza di questo gop a decidere la presente controversia trova espressa previsione nella disposizione di cui all'art. 30, comma 2 del dlgs n.
116/2017.
La domanda proposta da parte attrice non merita accoglimento.
Gli attori sostengono di avere concluso nel corpo della scrittura privata del 14.4.2009 un preliminare di vendita e chiedono al giudice adito di emettere sentenza del contratto non concluso, atteso l'inadempimento dei convenuti all'obbligo assunto di trasferire la proprietà dell'immobile di cui sopra.
In diritto si osserva che il contratto preliminare di vendita, nello specifico quello avente ad oggetto un bene immobile è il contratto con cui le parti, manifestano l'intenzione a concludere ^una futura compravendita - ^ed rispettivamente ^la ^{denominazioneassumono} di promissario acquirente (chi acquista) e di promittente alienante (chi vende) - e si obbligano a stipularla in un momento successivo.
Il preliminare di vendita (come del resto qualsiasi contratto preliminare) ha effetti obbligatori: determina infatti l'obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita.
Gli effetti (reali e obbligatori) tipici di quest'ultima (trasferimento della proprietà, pagamento del prezzo, consegna del bene...) si producono invece solo con la stipula del contratto definitivo.
Al "compromesso" le parti dunque sottoscrivono un vero e proprio contratto (il preliminare di vendita, appunto), in cui si obbligano a concludere il contratto di vendita definitivo in un momento successivo.
Il preliminare di vendita consente di soddisfare due distinte esigenze: permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente e consente inoltre di sfruttare l'intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti prodromici e funzionali alla vendita
(richiesta di un mutuo per l'acquisto dell'immobile, trasloco ecc...). Ora La legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, limitandosi a prescrivere che debba avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.).
La disciplina del preliminare deve quindi desumersi da quella del contratto in generale e in particolar modo dalle norme dettate per la specifica tipologia di contratto definitivo cui il preliminare è strumentale (in questo caso quello di compravendita immobiliare).
Muovendo da queste premesse, gli elementi ^essenziali ^che il preliminare di vendita immobiliare deve contenere sono: il consenso delle parti, la forma scritta, l'esatta indicazione del bene immobile oggetto di vendita (indirizzo, tipologia, dati catastali...), il prezzo.
Ora in primis si ritiene che non possa ritenersi validamente espresso il consenso degli odierni convenuti nella qualità di esercenti la potestà sulla figlia allora minore in assenza di espressa autorizzazione del Giudice tutelare territorialmente competente.
Ed infatti, secondo unanime dottrina e giurisprudenza, il preliminare di vendita di immobile di proprietà del minore è riconducibile al novero degli atti di straordinaria amministrazione che, in quanto tali, richiedono l'autorizzazione ex art. 320 c.c.- In particolare, è stato evidenziato che "necessitano di autorizzazione ex art. 320 c.c. i contratti preliminari con i quali i genitori ^assumano, in nome del minore, l'obbligo di porre in essere un atto negoziale eccedente l'ordinaria amministrazione, in particolare quando si tratti di un atto di alienazione (Cfr. Ferri,
83). Anzi, la Suprema Corte ritiene che tale autorizzazione rappresenti un vero e proprio elemento costitutivo del negozio dispositivo dell'immobile di proprietà del minore.
Nella scrittura di che trattasi si legge espressamente che i sig.ri CP_2 e [...]
ciascuno per quanto di CP 3 nella qualità di genitori della minore Parte 4
competenza, si impegnano ed obbligano a trasferire ....^l'^edificio ⁱn ^corso ^di ^costruzione ubicato in santo Stefano di Camastra alla via Paolo Perez,...foglio di mappa 2 particella 904 sub 5.
Nessun riferimento, menzione o richiamo è fatto alla necessaria autorizzazione da parte del
Giudice Tutelare territorialmente competente a manifestare la volontà per la minore al compimento di un atto quale l'obbligo di trasferire un bene immobile che eccede l'ordinaria amministrazione. In secondo luogo nessun riferimento è fatto all'altro elemento essenziale del contratto definitivo, di cui la sentenza deve tenere luogo, indicato dagli attori nella vendita, che è il prezzo dovuto.
Ed invero dall'esame della scrittura privata del 14.4.2009 ad integrazione della scrittura privata del 5.7.2007, non prodotta agli atti del giudizio, non è fatta menzione alcuna del prezzo degli immobili che si assumono promessi in vendita.
Si ritiene qui di dovere richiamare quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione in un caso analogo "per aversi un valido incontro di volontà ai fini del perfezionamento dei contratti a forma vincolata, occorre che il consenso, anche se non contestuale, risulti da una o più documenti sottoscritti, diretti alla controparte e contenenti la volontà di obbligarsi (salva la possibilità che la parte che non abbia firmato, sopperisca alla mancata sottoscrizione mediante la produzione in giudizio dell'atto, invocandone gli effetti vincolanti: Cass.
1525/2018; Cass. 2826/2000; Cass. 1305/1970). E' senz'altro ammissibile che la contestualità delle dichiarazioni di volontà risulti da atti separati, ma anche a tal fine occorre che su ciascun documento sia apposta almeno una sottoscrizione, trattandosi di elemento indispensabile di riferibilità dell'atto oltre che ai fini del rispetto del requisito di forma (Cass. 12411/1991; Cass.
4856/1995) e sempre che risulti il collegamento inscindibile tra questi ultimi, così da evidenziare inequivocabilmente la formazione dell'accordo (Cass. 5916/2016; Cass.
25631/2017). Per contro, nel caso in esame, non si era in presenza di uno scambio di documenti separatamente firmati dalle parti, ma di due diverse scritture, di cui una sola sottoscritta ma priva dell'indicazione del prezzo (e quindi nulla per mancanza di un elemento essenziale),
e la seconda, completa nei contenuti negoziali, ma non sottoscritta da alcuna delle parti. (Cass.
17932/2020).
Tornando al caso che ci occupa, si osserva che la richiamata promessa di vendita, che deve contenere le prestazioni cui le parti si sono reciprocamente obbligate, contenuta nella scrittura del 5.7.2007, non prodotta, collegata all'unica scrittura privata prodotta in giudizio (del
14.4.2009), non contiene alcun riferimento al prezzo dell'immobile oggetto dell'obbligo di trasferimento da parte del convenuto.
Né a detta mancata indicazione può supplire il richiamo al valore della porzione di bene da trasferire, volto a giustificare le reciproche posizioni di dare ed avere tra le parti nell'ambito della più complessa ed articolata ricostruzione della situazione economico, aziendale e societaria delle medesime parti. Ne deriva la nullità del preliminare di compravendita contenuto nella scrittura privata del
14.4.2009, invocato da parte attrice quale accordo sulla base del quale è stata chiesta l'emissione di sentenza che tenga luogo del definitivo.
Fermo restando quanto sopra rilevato, si aggiunga ancora che nel caso di specie parte attrice, per come opportunamente rilevato nella propria costituzione dal convenuto, non ha fornito la prova dei propri assunti e segnatamente dell'avvenuto integrale pagamento del prezzo della presunta vendita (Corte Appello Trento n. 76/2020).
La prova cui parte attrice è tenuta di avvenuta esecuzione della propria prestazione, ossia di avvenuto pagamento del prezzo, a fronte dell'eccepito sollevato inadempimento di controparte, mancata presentazione dei documenti davanti al notaio nel termine stabilito, deve assumere i connotati di prova documentale del versamento di un importo, in mancanza del quale, appare inverosimile quanto esposto rispetto alle generiche modalità di adempimento cui il promissario acquirente è tenuto.
Non può infatti integrare prova dell'adempimento della prestazione del pagamento del prezzo la generica espressione di “avvenuto conteggio del prezzo", per come pacificamente ammessa dal convenuto in sede di interrogatorio formale.
Alla luce di quanto sin qui dedotto la domanda attorea non può trovare accoglimento.
Le spese di lite, in ragione del comportamento processuale delle parti e del complessivo svolgimento del giudizio, ex art. 92 cpc ratione temporis applicabile, vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Patti, in persona del Giudice dott.ssa Elisabetta Artino Innaria, udito il procuratore di parte attrice, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa:
- rigetta la domanda per nullità del preliminare di compravendita contenuto nella scrittura privata del 14.4.2009, poiché mancante dell'elemento essenziale del prezzo;
compensa interamente tra le parti lee spese di lite;

Così deciso in Patti, 27 novembre 2024
IL GIUDICE
Elisabetta Artino Innaria 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente