REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione civile, in composizione monocratica nella persona della dott.ssa
Maria Iandiorio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3265 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024
TRA
[C.F.: ], in persona del legale rappresentante, Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
rappresentata e difesa dagli avv. Paolo Rotondi e Alfredo Grammatico
RICORRENTE
E
con sede in Avellino, Via Aldo Pini n. 10 (P.IVA: , in persona CP_1 P.IVA_2
dell'amministratore unico , rappresentata e difesa dall'avv. Elio Benigni Controparte_2
RESISTENTE
BREVI MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, letti gli atti, osserva quanto segue.
Con ricorso del 25.11.2024, ha premesso di essere subentrata alla società Pt_1 Parte_3
in virtù dell'atto di scissione per Notar del 17.6.2016, nella qualità di proprietaria Persona_1
del locale commerciale, sito in Avellino alla via Verdi n. 6-18, individuato nel catasto fabbricati del
Comune di Avellino al foglio 37, particella n. 483 sub 30.
Ha, quindi, esposto che il bene in questione era stato concesso in locazione prima alla società CP_2
e poi a seguito di cessione di ramo di azienda alla società il contratto era cessato e in data CP_1 autorizzato l'esecuzione di lavori e modifiche dell'immobile funzionali all'attività commerciale, opere espressamente indicate nella SCIA del 20 giugno 2012 sottoscritta dalla che al momento Parte_4
del rilascio aveva riscontrato una serie di lavori che non erano mai stati autorizzati e che era stato necessario rimuovere.
Il tutto aveva determinato anche un rallentamento nella possibilità di locare nuovamente l'immobile di causa.
Per tutti questi motivi chiedeva:
“accertare e dichiarare che la si è resa responsabile degli inadempimenti contrattuali CP_1
indicati in premessa e, per l'effetto, condannare la società [C.F.: , in CP_1 P.IVA_3
persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Avellino alla via Aldo Pini n. 10, al
pagamento in favore della delle seguenti somme: - € 16.486,62, pari al costo della Parte_1
demolizione delle opere illegittimamente realizzate dalla comprensivi degli oneri di CP_1
presentazione della CILA e della Direzione dei Lavori;

- € 51.324,00, a titolo di risarcimento del danno figurativo patito dalla ricorrente per il mancato
utilizzo dell'immobile di sua proprietà, ovvero della diversa somma che riterrà di determinare il G.U.
anche in via equitativa;

- accertare, altresì, che la ricorrente ha diritto di trattenere mediante espressa richiesta di
attribuzione il deposito cauzionale di € 11.000,00, in virtù delle causali espresse in atti e, per l'effetto,
operare la compensazione legale con il maggior credito di € 67.810,62;
- per conseguenza condannare la società in persona del legale rappresentante pro CP_1
tempore, alla refusione in favore della del residuo importo di € 56.810,62, tenuto conto Parte_1
della suesposta richiesta di attribuzione e conseguente compensazione legale, ovvero, in mancanza
alla somma di € 67.810,62 ovvero a quella diversa che dovesse accertare il Tribunale adito. Tutti i suindicati importi andranno maggiorati degli interessi nella misura legale.
Col favore integrale delle spese, diritti ed onorari di giudizio.”.
Si costituiva che con comparsa di costituzione e risposta riferiva che il disposto atp aveva CP_1
escluso ogni danno consistente;
che in ogni caso l'immobile non era stato locato per difficoltà
intrinseche alla economia cittadina.

Per questi motivi

chiedeva il rigetto della domanda e la restituzione del deposito cauzionale “nella
misura di euro 12.000,00, considerato che il deposito cauzionale ascende ad euro 11.000,00 e gli
interessi dalla data del rilascio ad oggi ascendono ad oltre euro 1.000,00.”
La causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 4 giugno 2025 e veniva così decisa.
Sulla richiesta dei danni
L'atp prodotto agli atti di causa ha chiaramente esplicitato che “le doglianze lamentate in ricorso…
appaiono poco rilevanti considerato altresì che:
L'asportazione delle parti terminali amovibili dell'impianto di aspirazione/climatizzazione realizzato
nel sottonegozio, vale a dire della macchina frigorifera installata a parete nel vano tecnico, degli
split e delle griglie di ripresa dell'aria da incasso, non inficia minimamente l'uso del piano interrato
come sottonegozio, che appare anzi migliorato, rimanendo a servizio del piano tutta la dotazione
impiantistica fissa e direttamente connessa alla struttura realizzata peraltro nella controsoffittatura
allo scopo di renderla invisibile (canali di areazione, tubazioni elettriche ecc.);
La realizzazione dei divisori nel sottonegozio, sia pure chiusi nella parte superiore fino al soffitto da
invetriate in plexiglas, non inficia minimamente l'uso del piano interrato rispetto alla sua
destinazione; lo spostamento nel sottonegozio del vano -porta del locale WC rispetto alla sua precedente
ubicazione finalizzata ad una sua migliore fruizione in virtù della creazione nell'antibagno non inficia
minimamente l'uso del piano interrato rispetto alla sua destinazione;
Le ante 'a vetro' delle finestre di servizio al vano che affaccia sulla rampa del garage condominiale
rimosse dai cardini per consentirne la areazione ed il corretto utilizzo come vano -tecnico, risultano
ben conservate nel deposito del sottonegozio e facilmente riposizionabili;

La chiusura di uno dei due vani -porta di accesso al piano interrato dal garage CP_3
realizzata peraltro solo dall'interno del sottonegozio e solo a mezzo di pannellatura leggera in
cartongesso, non inficia minimamente l'uso del piano interrato rispetto alla sua destinazione;

Il materiale presente nel deposito del sottonegozio appare incongruente con l'attività imprenditoriale
di commerciante al dettaglio di articoli di abbigliamento del ricorrente, ultimo conduttore
dell'immobile; si può pertanto ritenere, con ragionevole certezza, che esso fosse già presente prima
della locazione atteso che l'odierno ricorrente lo avrebbe potuto facilmente rimuovere nel corso delle
necessarie operazioni di sgombero del locale per lasciarlo libero da materiali e arredi di sua
proprietà;
La scala di collegamento tra il piano interrato il piano primo risulta in buono stato di conservazione
in tutti i suoi elementi costitutivi;

Il piano terra dell'immobile appare migliorato sia dal punto di vista estetico sia funzionale,
considerati i lavori di rifinitura del soffitto a mezzo di controsoffittatura in cartongesso, e di
adeguamento dell'impianto elettrico al fine di permettere una più omogenea distribuzione della luce
al piano;
di talché l'asportazione delle parti terminali facilmente amovibili dell'impianto elettrico,
costituite dai corpi illuminanti da incasso di tipo standard e 'a misura' non inficia minimamente l'uso
del piano e le migliorie tecnologiche ed estetiche ad esso apportate, rimaste al servizio del piano,
fisse e direttamente connesse alla struttura”. I lievissimi danni -pure riscontrati dal consulente- quali ad esempio tagli lasciati nella controsoffittatura di piano risultanti dall'asportazione di corpi illuminanti non facilmente sostituibili,
sono giudicati di modesta entità, meglio descritti alla pagina 38 della relazione di atp e quantificati nella somma di euro 1841,08
Sulla scorta delle risultanze della relazione -peraltro depositata proprio dalla società ricorrente- è
possibile rigettare la richiesta di danni poiché, al di là della autorizzazione o meno di talune opere,
non tutti i danni possono essere risarciti ma solo quelli che possano qualificarsi come giuridicamente apprezzabili.
La Cassazione a sezioni unite, con alcune sentenze del 2008 (dalla 26972 alla 26975) ha stabilito importanti canoni interpretativi in materia di danni cosiddetti “bagatellari”. In particolare, la Suprema
corte ha affermato che non sono risarcibili i danni futili o irrisori, oppure causati da condotte prive del requisito della gravità.
La lesione dell'interesse deve essere grave, nel senso che l'offesa deve superare una soglia minima di tollerabilità (in quanto il dovere di solidarietà, di cui all'art. 2 Cost., impone a ciascuno di tollerare le minime intrusioni nella propria sfera personale inevitabilmente scaturenti dalla convivenza).
Il danno, inoltre, non può essere futile, vale a dire che non deve consistere in meri disagi o fastidi,
ovvero nella lesione di diritti del tutto immaginari, come quello alla qualità della vita od alla felicità.
In sintesi, coniugando questi principi giurisprudenziali con quanto emerso dalla relazione peritale depositata in atti, appare evidente che alcun danno risarcibile sia stato patito dalla società ricorrente.
Sul danno figurativo
La società ricorrente lamenta inoltre che a causa del ripristino della situazione verificatasi non ha potuto locare in maniera tempestiva il bene rilasciato nel gennaio 2021.
Anche questa richiesta non può essere accolta.
Va, in primis, rilevato che, avendo escluso la sussistenza di un danno verificatosi al momento del rilascio dell'immobile, è chiaro che la mancata locazione non può essere addebitata alla società
conduttrice. Va, in ogni caso, ricordato che il danno figurativo, da considerarsi pacificamente utilizzabile con riferimento a tutte le fattispecie di indisponibilità del bene a causa di eventi che ne impediscono la fruizione piena (Cass. 09/02/2021, n. 3028; Cass. 09/08/2016, n. 16670; Cass. 07/08/2012, n.
14222), non è un danno in re ipsa, bensì oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, collegata all'indisponibilità del bene fruttifero secondo criteri di normalità (cfr. Cass.
18/05/2021, n. 13274).
Nel caso di specie, la parte attrice non ha inteso articolare i suoi mezzi istruttori nel senso che il bene non fosse stato locato a causa delle opere da rimuovere così come rappresentato nell'atto introduttivo.
Il fatto che il locale sia rimasto infruttifero per circa due anni deve pertanto considerarsi un fatto neutro e non ascrivibile ad alcuna delle parti almeno nel senso giuridico del termine.
Ed infatti, nessuna prova è emersa in tal senso, sia perché mancava il fatto presupposto della esistenza di danni da rilascio sia per la mancanza del danno conseguenza ossia la mancata collocazione sul mercato immobiliare proprio a causa dei danni di cui in premessa.
Sulla domanda riconvenzionale
Va certamente accolta la domanda riconvenzionale tesa all'ottenimento del rilascio della cauzione nella misura di euro 11.000,00 oltre agli interessi dalla data del rilascio, stante la ritenzione ingiustificata da parte della società attrice.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa,
così provvede:
1) rigetta le domande di Pt_1 2) in accoglimento della domanda riconvenzionale condanna alla restituzione della Pt_1
cauzione nella misura di euro 11.000,00 oltre interessi dalla data del rilascio;

3)condanna la società attrice al pagamento delle spese di lite che si liquidano in euro 14.103,00
per compenso professionale oltre Iva e Cpa nonché spese generali al 15%
Così deciso in Avellino in data 4.6.2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Maria Iandiorio 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
4 gennaio 2021 era avvenuto il rilascio dell'immobile; nell'ottobre 2012 la società ricorrente aveva