N. 2421/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2421/2020 R.G. promossa da:
nato a [...], il [...], (C.F. Parte_1 C.F._1 nata a [...] il [...] C.F. (C.F. ) Parte_2 C.F._2 entrambi rappresentai e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Maria CHISARI ATTORI contro nato a [...], il [...], (C.F. ) CP_1 CodiceFiscale_3
nata a [...], il [...], (C.F. Parte_3 C.F._4
)
[...] entrambi rappresentai e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Gaetano Vincenzo TRICOMI

CONVENUTI CONCLUSIONI A seguito di udienza di precisazione delle conclusioni trattata con deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., con ordinanza depositata in data 20.02.2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione del 21.02.2020, i coniugi e si Parte_1 Parte_4 rivolgevano al Tribunale per domandare l'annullamento del contratto di compravendita avente ad oggetto un tratto di terreno agricolo sito in contrada “Vaccarizzo” (Catania) ed annesso fabbricato stipulato in data 07.10.2009 con i coniugi e e, CP_1 Controparte_2 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
conseguentemente, la condanna di questi ultimi alla restituzione del prezzo pagato, pari ad euro
38.000,00, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, come quantificati in seno all'atto introduttivo.
In premessa esponevano che il fabbricato era stato realizzato in assenza di qualsivoglia autorizzazione urbanistica ma che, ciò nonostante, i venditori avevano dato atto innanzi al Notaio rogante di aver presentato, in data 24.02.1995, domanda di sanatoria al Comune di Catania protocollata al n. 10952 e di aver versato, per intero, le somme necessarie per l'estensione delle irregolarità mediante oblazione.
Ricadendo poi l'immobile oggetto del contratto in zona sottoposta a vincolo archeologico era stata inoltrata, altresì, istanza autorizzatoria ai vari enti preposti (Soprintendenza, Assessorato
Regionale Territorio Ambiente di Palermo e Ispettorato Ripartimentale delle Foreste di Catania, cfr. pag. 4 contratto di compravendita, all. n. 4 atto introduttivo).
In definitiva, risultava dal contenuto del contratto che “per le opere abusivamente realizzate non sussistono ragioni ostative al rilascio della concessione edilizia in sanatoria, come da documentazione esibita” (cfr. ancora pag. 4, contratto di compravendita, all. n. 4 atto di citazione).
In data 22.07.2014, tuttavia, in occasione di un'attività di sopralluogo della Polizia Municipale di Catania, gli attori, che fino a quel momento avevano confidato sulla buona fede delle loro controparti, apprendevano che la Procura della Repubblica aveva già ordinato la demolizione delle opere abusive.
L'ordine dava così esecuzione ad una sanzione accessoria irrogata ben 13 anni prima della compravendita, con sentenza n. 721 emessa dalla Pretura di Catania in data 06.02.1996, irrevocabile il
28.01.1998 (cfr. all. n. 3 atto di citazione).
Seguiva poi, in data 16.10.2019, la notifica ai nuovi proprietari dell'ordine di sgombero dell'immobile con correlativa irrogazione di sanzioni amministrative (cfr. all. n. 4 atto di citazione).
A sostegno della domanda di annullamento della compravendita, quindi, gli attori rappresentavano di essere stati vittime di artifizi e raggiri posti in essere dagli odierni convenuti i quali, con dolo omissivo, avevano sottaciuto, al tempo della vendita, la reale condizione urbanistica pagina 2 di 23 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
dell'immobile, inducendo le controparti alla stipulazione di un contratto che altrimenti non avrebbero concluso (arg. ex art. 1439 c.c.).
Del resto, sosteneva la difesa di parte attrice, l'irregolarità urbanistico-edilizia era già inesorabilmente emersa a far data dalla sentenza pretorile di accertamento dell'abuso del 06.02.1996, a seguito della quale la Procura aveva emesso ordine di demolizione, ormai esecutivo.
Per i fatti così ricostruiti, gli odierni attori, in data 31.07.2014, avevano sporto querela contro i venditori, costituendosi poi parti civili nel relativo procedimento penale definitosi, in primo grado, con sentenza n. 3471 del 15.09.2016 con la quale il Tribunale di Catania, prima sezione penale, riconosceva la penale responsabilità di e per i delitto di truffa loro CP_1 Parte_3 ascritto, condannandoli, altresì, al risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti dalle parti civili, da liquidarsi in separato giudizio (cfr. sentenza di condanna di primo grado, all. n. 6 atto di citazione).
La Corte d'Appello di Catania, però, con sentenza n. 4302 del giorno 11.12.2018, depositata il
06.03.2019, irrevocabile il 27.04.2019, in riforma della sentenza di primo grado, assolveva gli odierni convenuti dal reato loro ascritto “perché il fatto non sussiste”, ritenendo che, nel caso di specie, mancasse “la prova certa degli artifici e raggiri contestati come posti in essere, in mancanza di quali la vicenda non può che assumere esclusivamente rilevanza dal punto di vista dell'inadempimento civilistico” (cfr. pag. 3 sentenza Corte d'Appello, all. n. 7 atto di citazione).
Ad avviso della difesa degli attori - che a quel giudizio avevano partecipato in veste di parti civili costituite – la pur ampia formula assolutoria pronunciata dalla Corte d'Appello ex art. 530 comma 1 c.p.p. (“perché il fatto non sussiste”) non precluderebbe ma anzi imporrebbe in questa sede un nuovo accertamento, sia pure a diversi fini, della condotta reticente dei venditori, quale forma di dolo omissivo causam dans, ai fini dell'annullamento del contratto, della restituzione del prezzo e della condanna al risarcimento dei danni.
§§§§§
Con comparsa di costituzione e risposta del 18.11.2019, si costituivano in giudizio i coniugi e ed eccepivano, in via preliminare, CP_1 Parte_3
l'inammissibilità della domanda per essere pienamente efficace nell'odierno giudizio, ex art. 652 c.p.p.,
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il giudicato penale assolutorio nonché comunque l'intervenuta prescrizione dell'azione di annullamento.
A sostegno della censura di inammissibilità evidenziavano come gli odierni attori, costituendosi quali parti civili nel giudizio per l'accertamento del delitto di truffa avente ad oggetto gli stessi fatti odierni, avevano così inteso devolvere al giudice penale, interamente e definitivamente, anche la verifica del fondamento della loro pretesa risarcitoria.
La statuizione di condanna in primo grado al risarcimento dei danni in favore delle parti civili costituite, peraltro, era stata oggetto di annullamento in grado di appello, a seguito di pronuncia pienamente assolutoria, ormai divenuta irrevocabile.
Sussisterebbero, dunque, ad avviso della difesa dei convenuti tutti i presupposti per predicare, ai sensi dell'art. 652 c.p.p., la piena efficacia del giudicato penale di assoluzione nell'odierno giudizio posto che, si mette in evidenza, la relativa sentenza aveva anzitutto assolto gli imputati perché il fatto non sussiste e poi era stata pronunciata a seguito di dibattimento, in un procedimento cui gli odierni attori avevano partecipato in veste di parte civili ritualmente costituite.
A fondamento dell'eccezione di prescrizione la difesa dei convenuti rappresentava, invece, che alla data di proposizione della domanda attorea, 06.03.2020, il termine quinquennale previsto dall'art.1442 c.c. per l'azione di annullamento non poteva che dirsi inesorabilmente spirato. Detto termine, infatti, allorquando l'annullabilità si deduca dipenda da vizio del consenso, inizia a decorrere dal giorno in cui il vizio (errore, violenza o, come nel caso di specie, dolo) è stato scoperto.
Nel caso di specie, argomenta la difesa, il termine quinquennale decorrerebbe dal 22.07.2014, allorquando gli attori, per loro stessa ammissione, in occasione della notifica del verbale di sopralluogo della Polizia Municipale, avevano assunto consapevolezza dell'esistenza dell'ordine di demolizione che, fino ad allora, sarebbe stato dolosamente sottaciuto dai venditori.
Decorrendo dal 22.07.2014, il termine di prescrizione dell'azione era allora venuto già a scadenza in data 22.07.2019, senza che la notifica dell'odierna citazione, successiva alla ormai maturata prescrizione, potesse aver esplicato utilmente effetti interruttivi.
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Nel merito, contestava la ricostruzione della vicenda come svolta dagli attori, evidenziando che la pratica di sanatoria era stata dai venditori diligentemente coltivata dopo la sentenza del Pretore di
Catania del 1996 senza che alcun comportamento fraudolento fosse loro addebitabile.
Insisteva, quindi, per il rigetto della domanda attorea ritenuta infondata.
§§§§§
In corso di causa, le parti depositavano memorie ex art.183 comma 6 c.p.c..
In particolare, con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., parte attrice formulava domanda nullità del contratto di compravendita, ex art. 40 della L. n. 47/1985, perché avente ad oggetto immobili realizzati in totale assenza di licenza o concessione senza che, ad escludere la prospettata radicale nullità del contratto, potesse assumere rilievo l'aver parte venditrice comunicato gli estremi dell'istanza di sanatoria.
Prendeva poi posizione in maniera chiara e specifica sulle eccezioni preliminari formulate dalla difesa di parte convenuta.
In primo luogo, esponeva che il termine quinquennale di prescrizione per l'azione di annullamento non potesse ritenersi spirato perché, pur decorrendo dal 22.07.2014, giorno della scoperta del dolo, era stato senz'altro interrotto in data 19.02.2016, al momento della costituzione degli odierni attori come parti civili nel giudizio penale. Ne deriva che la domanda di cui al presente giudizio, spiegata con atto di citazione del 06.03.2020, oltre a costituire ulteriore atto interruttivo, doveva già comunque intendersi ritualmente promossa entro il termine quinquennale.
Quanto alla censura circa la ritenuta inammissibilità della domanda per effetto dell'art. 652
c.p.p., parte attrice replicava che la sentenza di secondo grado in sede penale, al di là della formula piena assolutoria cristallizzata nel dispositivo, recava in parte motiva l'espressa menzione della possibile rilevanza civilistica del comportamento degli odierni venditori.
Ciò, quindi, non potrebbe “esimerli dalla innegabile responsabilità derivante dall'aver venduto un immobile successivamente demolito in esecuzione di un provvedimento esistente ancor prima della stipula del rogito notarile” (cfr., pag. 6 della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. di parte attrice).
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Nel merito, controdeducendo alle difese avversarie, ribadiva che, al tempo della vendita, i convenuti avrebbero sottaciuto non solo l'esistenza dell'ordine di demolizione, quale pena accessoria della sentenza pretorile, ma anche le evidenti ragioni inammissibilità dell'istanza in sanatoria perché presentata da chi, la figlia dei venditori, non era legittimata in quanto, evidentemente, non titolare degli immobili da sanare.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., parte convenuta eccepiva anzitutto l'inammissibilità della domanda di nullità urbanistica del contratto, perché integrante domanda nuova, in violazione dei limiti sulla cd. emendatio libelli consentiti dall'appendice scritta.
In subordine, ne chiedeva comunque il rigetto perché infondata.
La norma invocata ai fini della declaratoria di nullità del contratto, l'art. 40 della L. n. 47/1985, sempre secondo la difesa di parte convenuta, non avrebbe alcuna attinenza con la fattispecie concreta in esame nella quale, a ben vedere, già la presentazione dell'istanza di sanatoria, così come la richiesta di autorizzazione ai competenti enti posti a presidio degli interessi ambientali e paesaggistici, si atteggerebbero a condizioni necessarie e già sufficienti per la commerciabilità degli immobili irregolari e, quindi, per la valida stipulazione dell'atto di compravendita.
In ogni caso, la domanda di nullità si rileverebbe carente di prova per aver parte attrice indicato, quale fatto costitutivo, pur sempre la stessa reticenza dei venditori al tempo della vendita, così svolgendo le medesime allegazioni e difese già poste a fondamento della diversa originaria domanda di annullamento.,
La difesa dei convenuti reiterava inoltre l'eccezione preliminare di prescrizione dell'azione.
Sul punto argomentava che l'interruzione del termine, dovuta alla costituzione di parte civile, non potesse estendere i suoi effetti al presente giudizio perché questo concerne non tanto e non solo la pretesa risarcitoria quanto piuttosto l'esercizio di un diritto potestativo e quindi di un'azione costitutiva, quella di annullamento, “cui non corrisponde l'obbligo ad una prestazione ma una mera posizione di soggezione all'iniziativa altrui” (cfr., pag. 2 della memoria n. 2 ex art. 183 comma 6 c.p.c. di parte convenuta).
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Ribadiva anche la fondatezza dell'eccezione di inammissibilità della domanda sulla duplice argomentazione secondo cui da un lato la formula assolutoria “perché il fatto non sussiste” (ex art. 530 comma 1 c.p.p.), al di là di quanto riportato nelle motivazioni della sentenza, confermerebbe la piena estensione, ai sensi dell'art. 652 c.p.p., degli effetti del giudicato penale nell'odierno processo civile;
dall'altro, il dolo costitutivo del delitto di truffa non si differenzierebbe da quello integrante causa di annullamento del contratto con la conseguenza che, acclarata in sede penale l'insussistenza degli artifizi e raggiri, il relativo accertamento in fatto, che gli acquirenti non hanno inteso impugnare, avendo raggiunto l'autorità di cosa giudicata precluderebbe senz'altro all'odierno decidente l'ulteriore esame del comportamento dei venditori, quale che sia la pretesa fatta valere.
Nel merito, infine, asseriva che l'ordine di demolizione non poteva costituire ostacolo al rilascio della concessione in sanatoria. Lo si ricaverebbe dal provvedimento del 17.12.2015 con il quale il
Tribunale di Catania, IV sezione penale, in funzione di giudice dell'esecuzione, nell'ambito di un procedimento ex art. 666 c.p.p., promosso dagli stessi venditori, ne aveva sospeso l'efficacia, in attesa che gli enti preposti valutassero i presupposti per il rilascio della sanatoria.
In ogni caso, insisteva per l'infondatezza della domanda adducendo che la pratica di sanatoria
“legittimamente avviata e coltivata dai convenuti, non poteva più essere esitata positivamente per effetto degli abusi edilizi realizzati dai coniugi ” i quali, anche omettendo di provvedere ad Parte_1 integrare la documentazione necessaria, avrebbero contribuito a rendere inevitabile la demolizione (cfr. pag. 13 memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c.).
§§§§§
Con ordinanza del 14.02.2021 veniva rigettata la richiesta di prova testimoniale formulata da parte attrice con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c..
Con ordinanza del 13.09.2023, ritenuta la causa matura per la decisione a seguito di attività istruttoria meramente documentale, il Tribunale invitava le parti a precisare le conclusioni come da note ritualmente depositate.
Indi, con successiva ordinanza del 19.02.2025 la causa veniva posta in decisione, con assegnazione dei termini ex art.190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
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Il presente giudizio concerne l'accertamento della validità del contratto di compravendita stipulato in data 07.10.2009 avente ad oggetto gli immobili sopra specificati.
Di tale negozio si è invocata in primo luogo l'annullabilità, ex art. 1439 c.c., valorizzando il comportamento reticente dei convenuti i quali, con artifizi e raggiri integranti dolo omissivo, avrebbero sottaciuto le reali condizioni urbanistiche degli immobili.
In secondo luogo, con domanda formulata da parte attrice in seno alla memoria ex art. 183
c.p.c., si è invocata la radicale nullità del negozio, ai sensi dell'art. 40 della l. n. 47/1985, per aver avuto ad oggetto immobili realizzati in totale assenza di concessione edilizia.
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Deve essere preliminarmente esaminata la censura di inammissibilità della domanda di nullità sul presupposto che con la sua formulazione in seno alla prima memoria ex art. 183 c.p.p., parte attrice abbia introdotto un novum, così ampliando l'oggetto del giudizio in violazione dei limiti consentiti dalla barriera preclusiva dell'appendice scritta.
Va premesso in diritto che la modificazione della domanda giudiziale è ammissibile entro i limiti di cui all' art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., purché il mutamento attenga ad una diversa prospettazione giuridica o fattuale operato però nell'ambito della medesima vicenda sostanziale già oggetto di giudizio tra le stesse parti.
Il tema è stato oggetto di recente evoluzione giurisprudenziale.
Secondo l'insegnamento tradizionale, si aveva una nuova domanda (c.d. mutatio libelli) quando risultava cambiato il petitum o la causa petendi. In particolare, per quanto attiene alla causa petendi, rilevava (e rileva ancora) la distinzione tra diritti autodeterminati (ad esempio, i diritti reali), in relazione ai quali si reputava possibile allegare in giudizio una diversa fattispecie costitutiva senza con ciò mutare la causa petendi (Cass. civ., SS.UU., 15.06.2015, n. 12310) e diritti eterodeterminati (ad esempio, i diritti di credito), per i quali l'indicazione di un nuovo fatto costitutivo equivale a formulazione di una nuova domanda, che si reputava sempre inammissibile, in quanto da svolgersi con l'atto introduttivo.
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In un'ottica di economia processuale, si è assistito ad una lenta ma progressiva erosione dell'insegnamento tradizionale in favore di un generale ampliamento delle ipotesi di mera modificazione della domanda, come tali consentite.
L'orientamento giurisprudenziale più recente, infatti, consente la mutatio libelli nel termine di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., ricorrendo determinate condizioni: "nel processo civile di cognizione, ciò che rende ammissibile l'introduzione in giudizio da parte attrice di un diritto diverso da quello originariamente fatto valere oltre la barriera preclusiva segnata dall'udienza ex art. 183 c.p.c. è il carattere della teleologica "complanarità", dovendo pertanto tale diritto attenere alla medesima vicenda sostanziale già dedotta, correre tra le stesse parti, tendere alla realizzazione (almeno in parte) dell'utilità finale già avuta di mira con l'originaria domanda (salva la differenza tecnica di "petitum" mediato) e rivelarsi di conseguenza incompatibile con il diritto per primo azionato. (Cass. civ.

7.09.2020 n. 18546; conformi, ex multis: Cass. civ., SS.UU., 13.09.2018, n. 22404; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 32952 del 17.12.2024; Cass. civ., sez. 3, n. 4105 del 14.02.2024; Cass. civ., sez. 2, n. 22502 del 26.07.2023; Cass. civ. sez. 3 n. 14779 del 26.05.2023; Cass. civ., sez. 2, n. 22539 del 18.07.2022).
Applicando i superiori principi al caso di specie, osserva il decidente che la domanda di nullità, proposta per la prima volta in sede di memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., deve ritenersi ammissibile.
Sussiste anzitutto il carattere della teleologica “complanarità” perché il diritto con essa fatto valere si presenta indiscutibilmente connesso con la medesima vicenda sostanziale fra gli stessi protagonisti. Si invoca, in fondo, la radicale nullità della stessa fattispecie negoziale, il contratto di compravendita immobiliare stipulato fra gli odierni attori e convenuti, di cui originariamente si era chiesto l'annullamento.
La nullità, inoltre, sebbene integri tecnicamente un diverso petitum mediato, tende pur sempre alla realizzazione della medesima utilità finale avuta già di mira con l'originaria domanda e cioè sollecitare il decidente a svolgere un giudizio circa la validità del contratto e, se del caso, provocare la sua radicale eliminazione dai traffici giuridici.
In ogni caso, va precisato comunque che il giudice è tenuto a procedere al rilievo officioso di una nullità contrattuale (in ipotesi anche in appello), venendo in rilievo un'eccezione in senso lato,
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afferente ai fatti costitutivi della domanda e sottratta all'esclusiva disponibilità delle parti (cfr., ex plurimis, Cass. n. 19161/2020; Cass. n. 26495/2019; Cass. n. 19251/2018).
Nell'ambito della patologia negoziale, infatti, la nullità assume priorità logica rispetto a tutte le altre fattispecie estintive negoziali, ivi compresa l'annullabilità, perché, a differenza di quest'ultima, la nullità integra sanzione posta a presidio di interessi generali, idonea a colpire negozi affetti da vizi di tale gravità da impedire il positivo giudizio di conformità rispetto al modello legale.
Allorché il contratto rappresenti il fatto costitutivo delle pretese di cui si discute nel giudizio, come nella fattispecie, la questione della sua nullità rimane svincolata da qualsiasi preclusione processuale.
Si tratta di un'impostazione teorica confermata più volte dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “la ratio del rilievo officioso, in capo al giudice, della più grave tra le patologie dell'atto negoziale consiste (anche) nella tutela di interessi generali sovra-individuali” (cfr. Cass. n.
14828/2012)
Con specifico riguardo al tema dei rapporti fra nullità e altre impugnative negoziali, le Sezioni
Unite hanno di recente affermato che “il giudice, innanzi al quale sia stata proposta una qualsiasi azione di impugnativa negoziale (di adempimento, risoluzione, annullamento, rescissione), se non rigetta la domanda sulla base della individuata «ragione più liquida», ha l'obbligo di rilevare ex officio, e di indicare alle parti ai fini dell'attivazione del contraddittorio, l'esistenza di una causa di nullità negoziale, ancorché soggetta a regime speciale” (cfr. Sez. Un. n 26242/2014).
Alla luce dell'autorevole insegnamento delle Sezioni Unite citate, il giudice può rilevare d'ufficio la nullità: “solo se questa emerge dai fatti allegati e provati, o comunque ex actis;
esclusivamente previa attivazione del contraddittorio sulla questione, incorrendo altrimenti la decisione nel vizio della cd. terza via;
a condizione che non operi un regime speciale (…); senza effetto di giudicato, a meno che la relativa domanda sia stata proposta, eventualmente a seguito di rimessione in termini” (cfr. Sez. Un. cit.).
Il principio è stato confermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità secondo cui la nullità “è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, a condizione che i relativi presupposti di fatto, anche se non interessati da specifica deduzione della parte interessata, siano stati acquisiti al giudizio
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di merito nel rispetto delle preclusioni assertive e istruttorie, ferma restando l'impossibilità di ammettere nuove prove funzionali alla dimostrazione degli stessi. (cfr., Cass. n. 4867/2024).
Infine, si è affermato che “il giudice innanzi al quale sia proposta una domanda di nullità contrattuale deve rilevare d'ufficio l'esistenza di una causa di nullità diversa da quella prospettata, che sia desumibile dai fatti dedotti in giudizio ed abbia carattere assorbente, con l'unico limite di dovere instaurare il contraddittorio prima di statuire sul punto” (cfr. Cass n. 26495/2019).
Ebbene, nel caso di specie, è appena il caso di rilevare che le parti hanno ampiamente interloquito sulla prospettata questione di nullità urbanistica del contratto di compravendita, sviluppando, sul punto, ampie difese protese, per parte attrice, ad affermarne la piena operatività nel caso in esame posto che il contratto sarebbe stato stipulato in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo edilizio, senza che ad escludere la nullità potesse rilevare la presentazione della mera istanza in sanatoria.
Parte convenuta ha ampiamente

contro

-dedotto invocando la non attinenza della nullità urbanistica al caso di specie, ritenendo già sufficienti a precluderne la declaratoria proprio la circostanza che il contratto recava, per espressa dichiarazione dei venditori, la menzione dell'istanza in sanatoria così come delle richieste di permesso finalizzate alle autorizzazioni paesaggistiche.
L'esame della censura di nullità, rispettato il contraddittorio, può peraltro svolgersi alla luce della documentazione in atti, acquisita nel rispetto delle preclusioni istruttorie, risultando, già sufficiente l'esame del contenuto del contratto e delle istanze di sanatoria, anche paesaggistica, allegati agli atti introduttivi del presente giudizio.
Tanto chiarito in ordine ai profili di piena ammissibilità della domanda nonché sul perimetro dei poteri di rilievo comunque officioso della più grave delle patologie negoziali, la domanda di nullità è parzialmente fondata e merita accoglimento nei termini che seguono.
Va premesso in diritto che l'inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica è da sempre variamente sanzionata sotto un profilo amministrativo, penale e, più di recente, anche civile.
Merita di essere sul punto ricordata l'evoluzione normativa così limpidamente ricostruita dalle
Sezioni Unite n. 8230/2019: “la L. 28 febbraio 1985, n. 47, denominata "norme in materia di controllo
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dell'attività urbanistico - edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie" ed emanata appunto al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell'abusivismo e di sanare il pregresso, ha rimodulato la sanzione di nullità, disponendo all'art. 17, comma 1, che: "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù". Analogamente ha disposto il successivo art. 40, comma
2, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti
a costruzioni realizzate prima dell'entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell'alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell'oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.
Precisano ancora le Sezioni Unite che “la menzionata L. n. 47 del 1985, l'art. 17, è stato abrogato (l'art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136, a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46, intitolato "Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il
17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)" secondo cui:
"Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù" (cfr. Sez. Un. Cit.).
Conclude la Suprema Corte nel senso che “il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il
TU sull'edilizia deve ravvisarsi nell'essere le relative costruzioni realizzate rispettivamente prima o dopo il 17.3.1985” (cfr. Sez. Un. cit.).
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Le due fattispecie di nullità risultano quindi pur sempre poste a presidio dell'interesse pubblico, generale e cogente, alla ordinata trasformazione del territorio. Si ravvede tra esse, tuttavia, una significativa differenza di disciplina, proprio in relazione al valore che l'art. 40 della L. n. 47/1985, invocato dalparte attrice a sostegno della domanda di nullità, attribuisce, per i soli immobili costruiti prima del 17.03.1985, alla presentazione dell'istanza di sanatoria corredata dalla prova del versamento dei ratei per l'oblazione.
Tale ultimi adempimenti, se risultano effettuati e dichiarati nel regolamento negoziale, intervengono ad escludere radicalmente la declaratoria di nullità, consentendo così la piena commerciabilità degli immobili già solo in virtù della presentazione delle istanze in sanatoria, pur in attesa dell'auspicato positivo riscontro dei relativi presupposti per sanare gli abusi.
Giova tuttavia prendere atto però che l'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, rubricato “nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985”, non reca più menzione di tale efficacia impeditiva della declaratoria di nullità attribuita alla mera presentazione dell'istanza in sanatoria. Affinché la più grave delle patologie possa essere evitata è necessario ottenere il permesso in sanatoria, subordinato, peraltro, nel vigore della nuova disciplina di cui all'art. 36 del
T.U. edilizia, al requisito della cd. doppia conformità.
Le considerazioni che precedono, protese a tratteggiare le differenze di disciplina tra i due statuti normativi di nullità urbanistica, oltre ad essere null'altro che il frutto di una attenta lettura del dato letterale delle due norme, sono state integralmente condivise dalle Sezioni Unite.
Intervenuta specificamente sul punto, la pronuncia più volte citata, espressione ormai di orientamento consolidato, ha chiarito che: “Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell'alienante. Nella disposizione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17, la dichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplina abilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria, laddove l'art. 40, della menzionata L. n. 47, consente di stipulare validamente, oltre che con l'indicazione degli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con
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l'allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967” (cfr. Sez. Un. 8230/2019).
In definitiva, può trarsi in diritto la seguente conclusione:
- per gli immobili la cui costruzione è iniziata in epoca anteriore al 17.03.1985, si applica l'art. 40 della L. 47/1985, norma ancora in vigore, che consente di evitare la declaratoria di radicale nullità degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari già mediante la semplice presentazione dell'istanza in sanatoria oltre che il versamento delle prime rate di oblazione;

- per gli immobili la cui costruzione è iniziata a far data dal 18.03.1985, si applica l'art. 46 del D.P.R. 380/2001, norma che non tollera la semplice presentazione dell'istanza ma onera, al fine di evitare la nullità per i medesimi atti di cui sopra, di munirsi del permesso in sanatoria, sempre che ne sussistano i relativi presupposti.
Ebbene, assumendo quali coordinate teoriche di riferimento i superiori principi di diritto, giova rammentare che, nel caso di specie, il concreto regolamento negoziale si compendia di un duplice oggetto immobiliare.
Precisamente, al punto 1 dell'art. 1 del contratto di compravendita in atti si indica quale oggetto del trasferimento di proprietà un tratto di terreno agricolo sito nel territorio del Comune di Catania, contrada “Vaccarizzo”, della superficie catastale di centiare settanta (ha 0.00.70). Confinante: con proprietà o aventi causa, con proprietà e con strada di accesso, salvi migliori Pt_5 Per_1 confini. (cfr. Art. 1 contratto in atti, all. N. 1 atto di citazione).
Al punto 2 del medesimo contratto, si indica una casa sita nel Comune di Catania, contrata
“Vaccarizzo” Villagio Cielo Azzurro, Via Cheppia n. 15, ubicata al piano terra, composta da due vani ed accessori. Confinante: con l'immobile di cui al punto 1) (...) e con strada interpoderale di accesso, salvi migliori confini. (cfr., art. 1, all.

1. cit.).
Si legge poi all'art. 3 del contratto che i venditori, nel garantire la piena proprietà e libera disponibilità di quanto venduto, hanno dichiarato, quanto all'immobile di cui al punto 2), di averlo realizzato su tratto di terreno ai medesimi pervenuto con atto a rogito Notaio di Persona_2
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Catania del 23 settembre 1992, Rep. 63303/3554, registrato a Catania il 29 settembre 1992 al n.
11190, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. Di Catania il 15 ottobre 1992, ai nn. 39452/28525
(cfr. Art. 3, pag. 3 contratto all. 1 atto di citazione).
Osserva il decidente che la costruzione del fabbricato meglio descritto al punto 2) non possa che essere iniziata dopo il settembre 1992, allorquando, come si desume incontrovertibilmente dalle dichiarazioni contenute nell'art. 3 del contratto, i venditori acquisirono da altri la disponibilità del terreno su cui detta costruzione venne realizzata.
In altri termini, se la titolarità o comunque la disponibilità del tratto di terreno meglio descritto dall'art. 6 è stata dai venditori acquisita nel settembre del 1992, appare inverosimile, per non dire illogico, ritenere che la costruzione del fabbricato su tale tratto abbia potuto avviarsi in epoca antecedente.
È gioco forza concludere, dunque, che il fabbricato, confinante con il terreno di cui al punto 1), sia stato realizzato nel diverso ed ulteriore tratto di terreno pervenuto nella disponibilità dei venditori non prima del settembre 1992. Detta circostanza depone inequivocabilmente nel senso che la costruzione che su tale area insiste sia stata realizzata certamente dopo il 17.03.1985.
Ne deriva che deve valutarsi l'applicazione non della disciplina della nullità urbanistica invocata da parte attrice (art. 40 della L. n. 47/1985) bensì di quella successivamente trasfusa e confluita nel testo unico dell'edilizia, il D.P.R. 380/2001, art. 46, la quale, come diffusamente chiarito, non si accontenta, al fine di evitare la nullità degli atti traslativi, della sola istanza di permesso in sanatoria, richiedendo che tale provvedimento autorizzatorio sia effettivamente rilasciato nel termine e alle condizioni di legge.
Così individuata la disciplina applicabile al caso di specie, a sostegno della parziale fondatezza della domanda di nullità va richiamato il contenuto dell'art. 6 del contratto che riassume le dichiarazioni delle parti in ordine ai profili di regolarità urbanistico-edilizia dei beni compravenduti.
In particolare, i venditori esibiscono ed allegano all'atto di compravendita il certificato di destinazione urbanistica (agricola) del tratto di terreno di cui al punto 1), dichiarando che esso è conforme agli strumenti urbanistici comunali vigenti all'epoca.
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Quanto alle opere relative all'immobile di cui al punto 2) dichiarano che esse sono state realizzate in assenza di qualsivoglia titolo edilizio ma che, al fine di sanare le irregolarità urbanistiche, erano state presentate le varie istanze autorizzatorie nonché versati i ratei dell'oblazione.
È evidente allora che, limitatamente alla costruzione meglio descritta al punto 2), il contratto di compravendita non contiene la menzione espressa del titolo abilitativo alla costruzione né del permesso in sanatoria ma soltanto dell'istanza volta ad ottenerlo, seppur corredata dal versamento dei ratei e dalle ulteriori pur sempre richieste autorizzatorie paesaggistiche.
Va dichiarata dunque la nullità, ex art. 46 del D.P.R. 380/2001, del contratto di compravendita stipulato in data 07.10.2009, solo nella parte in cui ebbe ad oggetto il trasferimento del diritto reale di proprietà relativo all'immobile meglio descritto al punto 2), la cui costruzione, per le ragioni ampiamente esposte, non può che essere iniziata dopo il 17.03.1985. L'atto si palesa nullo e non poteva essere rogato posto che dallo stesso non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire né del permesso in sanatoria, ma soltanto delle varie istanze volte ad ottenerlo, di per sé, come chiarito, insufficienti ad evitare, nel vigore della disciplina di cui all'art. 46 cit., la sanzione della nullità radicale. Per completezza, si evidenzia che, stante la natura testuale della nullità in esame, l'esistenza del titolo abilitativo, se reale e riferibile all'immobile, avrebbe valso ad evitare la declaratoria di nullità e ciò, si sottolinea, indipendentemente dal profilo della conformità o della difformità della costruzione rispetto agli strumenti urbanistici.
Il vizio di radicale nullità che affligge la compravendita nella sola parte in cui ha avuto ad oggetto il fabbricato irregolare non si propaga né si estende fino a ricomprendere anche l'ulteriore immobile compravenduto.
Quanto al terreno analiticamente descritto al punto 1) dell'art. 1 del contratto deve ampiamente ritenersi sufficiente a giustificarne la regolarità urbanistica la presenza, allegata all'atto di compravendita, del certificato di destinazione urbanistica richiesto ed ottenuto in conformità agli strumenti urbanistici comunali allora vigenti.
Va premesso in diritto che il certificato richiamato è un documento che certifica – in base a quanto previsto dal PGT (Piano di Governo del Territorio) del Comune ove è situato il terreno nonché delle norme di attuazione la destinazione urbanistica relativa a un terreno – i vincoli insistenti sul pagina 16 di 23 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
terreno e i suoi parametri urbanistici. Ha quindi il fine ultimo di permettere a tutti di conoscere se un determinato bene ha la qualifica di terreno agricolo, edificabile o altra destinazione prevista dalla regolamentazione comunale.
Sul punto, va richiamato il contenuto dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001 secondo cui “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata”.
L'allegazione del certificato di destinazione urbanistica (cfr. all. A contratto di compravendita in atti) deve ritenersi elemento necessario ma già sufficiente per la valida stipulazione degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali su terreni.
La conclusione è condivisa dall'unanime giurisprudenza di legittimità secondo cui “negli atti di trasferimento di immobili, è prevista, a pena di nullità, l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica e la menzione nel corpo del documento attraverso l'inserimento di formule di stile. La ratio della norma è quella di garantire che non siano perpetrati abusi edilizi (allegazione del certificato) mentre le modalità di consegna del certificato in favore del notaio rogante, non sono regolamentate e non sono rilevanti ai fini della esistenza e validità dell'atto” (cfr. Cass. n. 5102/2015).
In parte motiva, la Corte ha argomentato nel senso che “il solo profilo rilevante, perché idoneo
a scongiurare la nullità dell'atto, è che il certificato di destinazione urbanistica sia allegato agli atti.
Che, poi, il certificato venga consegnato al momento, oppure ore o giorni prima;
che pervenga materialmente dalle mani di una delle parti o di terzi;
che sia dato al notaio o ad un suo collaboratore, ecc.: sono tutte circostanze non rilevanti ai fini della validità urbanistica dell'atto (nè, può aggiungersi, decisive ai fini dell'annullabilità di esso per vizio del consenso, ove si intenda allegare di non aver conosciuto il contenuto del certificato stesso). L'irrilevanza delle modalità di reperimento del certificato, nel sistema della normativa urbanistica, trova conferma in quella giurisprudenza secondo cui, dovendo il certificato di destinazione urbanistica essere prodotto nel giudizio volto alla sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di cui all'art. 2932 c.c. (Cass. 24 novembre 2007, n. 24460), la mancata produzione del certificato, che non costituisce un presupposto
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della pretesa azionata bensì una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 c.p.c. (Cass., ord. 25 ottobre 2011, n. 22077); dunque,
l'essenziale è che il certificato sia in atti.” (cfr. Cass. n. 5102/2015, conf. a Cass. n. 21721/2019).
Ne deriva che, ad eccezione della parte relativa al trasferimento della proprietà dell'immobile descritto al punto 2) dell'art. 1 del contratto, il residuo regolamento negoziale si presenta pienamente valido ed idoneo a svolgere ugualmente la sua funzione economico-individuale, così salvaguardandosi anche il generale principio di conservazione degli effetti del negozio.
Né parte attrice ha dedotto o allegato altre ragioni per le quali il contratto non possa mantenere validità ed efficacia in parte qua.
§§§§§
In conclusione, va dichiarata la nullità, ex art. 46 del D.P.R. 380/2001, del contratto di compravendita stipulato in data 07.10.2009 tra le parti in causa, nella sola parte in cui ha avuto ad oggetto l'immobile meglio descritto al punto 2) dell'art. 1 del contratto, in virtù dell'assenza della menzione nell'atto, per dichiarazione degli alienanti, di qualsivoglia titolo abilitativo edilizio. Il contratto risulta valido per il resto.
Resta conseguentemente assorbita ogni questione in ordine alla fondatezza della domanda di annullamento, posto che, come ampiamente sopra illustrato, la nullità costituisce prius logico giuridico di qualsivoglia ulteriore domanda di impugnativa negoziale.
Alla declaratoria di nullità ex artt. 1418 e 1419 c.c. consegue il diritto di parte attrice alla restituzione, ex art. 2033 c.c., del corrispettivo versato nella misura che l'art. 6 del contratto quantifica, per l'immobile di cui al punto 2) (il solo colpito dalla nullità), in euro 36.000,00, cui si aggiungono gli interessi dalla data della domanda introduttiva del presente giudizio fino al soddisfo. Ulteriore conseguenza restitutoria dell'accoglimento della domanda di nullità, nei termini chiariti, si ravvede nel diritto dei convenuti al rilascio dell'immobile descritto al punto 2), libero da pesi e persone.
La statuizione in ordine al rilascio non può dirsi impedita dall'asserita intervenuta demolizione del fabbricato posto che essa risulta allegata ma non esaustivamente documentata da alcuna delle parti in causa. Dal complesso delle produzioni documentali concernenti il fabbricato si ricava, infatti, solo pagina 18 di 23 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
l'esistenza dell'ordine di demolizione (quale sanzione accessoria alla sentenza emessa dal Pretore), così come la successiva ingiunzione, più volte sospesa in sede di incidente di esecuzione promosso da parte convenuta ma non è dato rinvenirsi alcun elemento (es. verbale di demolizione o altro atto) dal quale possa utilmente e con certezza desumersi che le operazioni di demolizione siano state avviate e portate a termine.
§§§§§
Deve essere rigettata invece la domanda come di seguito richiamata, concernente il risarcimento del “grave danno patrimoniale e non patrimoniale subito dai coniugi che consiste nel Parte_1 corrispettivo versato dagli stessi per il perfezionamento della compravendita, pari ad euro 38.000,00,
a cui deve aggiungersi il risarcimento del danno derivante nelle aspettative di sfruttamento dell'immobile che gli stessi avevano al momento dell'acquisto del bene, nel danno morale subito e derivato dall'aver appreso la reale trappola in cui erano caduti, dall'aver dovuto affrontare un lungo e defatigante procedimento penale, giungendo così ad una somma che si può determinare in un importo non inferiore ad euro 10.000,00 o nella maggiore o minore somma che il Giudice vorrà equitativamente determinare, tenendo conto della condotta degli odierni convenuti” (cfr. pag. 6 atto di citazione).
La domanda, a dispetto della sua copiosa formulazione, è rimasta priva di adeguato supporto in termini già di allegazione e poi di prova in ordine agli elementi di fatto da cui desumere l'an e, ancor più incisivamente, il quantum debeatur.
A colmare dette lacune con specifico riguardo al danno non patrimoniale evocato, osserva il decidente, non può intervenire in soccorso il criterio di liquidazione equitativa.
Sul punto, anzi, merita di essere richiamato il tradizionale insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., espressione del più generale potere di cui all'art. 115
c.p.c., dà luogo non già ad un giudizio di equità, ma ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, che, pertanto, presuppone che sia provata
l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile, per la parte interessata, provare il danno nel suo preciso ammontare" (v., tra le tante, Cass., 25/01/2022, n.
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2145; Cass., 30/04/2010, n. 10607; Cass., 12/10/2011 n. 20990; Cass., 23/09/2015, n. 18804; Cass.,
22/02/2018, n. 4310; Cass., 09/04/2021, n. 9474).
La possibilità di liquidare il danno non patrimoniale in via equitativa presuppone dunque che il danneggiato abbia almeno dimostrato l'esistenza del pregiudizio sofferto.
Nel caso di specie, tale eventualità non può dirsi essersi verificata: la domanda è carente in punto di allegazione degli elementi di fatto da cui desumere la patita sofferenza soggettiva o le alterazioni delle abitudini di vita dei danneggiati quali conseguenze del comportamento reticente dei convenuti.
La liquidazione equitativa esige poi che risulti obiettivamente impossibile o comunque difficile provarne l'esatto ammontare del danno. Anche sul punto gravava sulla parte danneggiata l'onere, rimasto nella specie insoddisfatto, di provare ogni elemento utile alla sua quantificazione, così da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa.
Nella controversia in esame, parimenti labiale, in difetto di qualsivoglia riscontro in termini di produzione documentale, è rimasta altresì l'invocata richiesta risarcitoria del danno patrimoniale da lucro cessante relativo alla supposta perdita delle potenzialità di sfruttamento degli immobili oggetto del contratto.
Va ricordato sul punto che “il risarcimento del danno da lucro cessante richiede la prova del nesso causale e del pregiudizio effettivo e non può fondarsi solo su un'astratta e ipotetica possibilità di lucro, bensì su una situazione concreta, che consenta di ritenere fondata e attendibile tale possibilità”
(cfr., da ultimo Cass. n. 8758/2025).
Anche rispetto a tale posta risarcitoria difetta qualsivoglia allegazione anche solo indiziaria, dell'utilità patrimoniale che gli attori avrebbero conseguito in assenza del comportamento asseritamente doloso dei convenuti. Né risulta allegato, neppure genericamente, a quali chances concrete di utilizzazione proficua degli immobili gli attori sarebbero stati costretti a rinunciare in conseguenza del comportamento dei convenuti, presentandosi dunque il mancato guadagno come formulato in termini meramente ipotetici.
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In definitiva, le ragioni evidenziate depongono senz'altro per l'integrale rigetto della domanda di risarcimento dei danni sopra meglio specificati.
§§§§§
In ordine alle spese processuali, ritiene il decidente che l'esito della controversia in esame integri i caratteri della cd. soccombenza parziale, quale species del più ampio genus della casistica di soccombenza reciproca che, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., giustifica la compensazione (totale o parziale) delle spese di lite fra le parti in causa.
Va premesso in diritto che la nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2, c.p.c.), può essere ravvisata, schematizzando, nelle seguenti situazioni-tipo:
- tutte le parti hanno formulato domande di cui alcune accolte ed alcune rigettate;

- la domanda principale di parte attrice è stata rigettata, così come la domanda riconvenzionale del convenuto;

- una parte ha formulato più domande di cui solo alcune sono state accolte, mentre altre rigettate;
- è stata accolta parzialmente l'unica domanda proposta dalla parte, anche articolata in più capi. (Cass. 21 ottobre 2009, n. 22381; Cass, civ., ord., 20888/2018).
Più di recente, il tema è stato esaminato funditus dal noto pronunciamento delle Sezioni Unite n.
32061/2022 secondo cui “la soccombenza reciproca, che ai sensi dell'art. 92 c.p.c., comma 2, giustifica la compensazione totale o parziale delle spese processuali, può essere ravvisata non solo in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti, ma anche nell'ipotesi di accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, tanto nel caso in cui la stessa sia articolata in più capi, alcuni dei quali soltanto siano stati accolti, quanto nel caso in cui sia stata articolata in un unico capo e la parzialità abbia riguardato la misura meramente quantitativa del suo accoglimento: pertanto, laddove sia disposta la compensazione parziale delle spese di lite, è la parte che abbia dato causa in misura prevalente agli oneri processuali, e alla quale quindi questi ultimi siano in maggior misura imputabili, quella che può essere condannata al pagamento di tale
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corrispondente maggior misura (cfr. Cass., Sez. III, 15/01/2020, n. 516; 22/02/2016, n. 3438; Cass.,
Sez. I, 24/04/ 2018, n. 10113; Cass., Sez. VI, 23/09/2013, n. 21089)”.
A sostegno di tale principio di diritto, viene evidenziata, in parte motiva “l'unicità della nozione di soccombenza, riferibile tanto alla legittimazione all'impugnazione quanto alla regolamentazione delle spese processuali, osservandosi che, anche in caso di accoglimento dell'unica domanda proposta, così come in caso di accoglimento soltanto di alcune domande proposte da parte attrice, non può negarsi la sussistenza di una parziale reciproca soccombenza delle parti, dal momento che, in caso contrario, parte attrice, in quanto non soccombente, non potrebbe essere neppure considerato legittimato ad impugnare la sentenza che abbia accolto la sua domanda soltanto in parte” (cfr. par. 2.2
Sezioni Unite n. 32061/2022).
Ebbene, nel caso di specie, osserva il decidente che la pretesa attorea si articola non in un'unica ma in più domande, essendo volta al necessario esercizio giudiziale di più diritti soggettivi distinti per struttura e caratteristiche.
In altri termini, ricorrono gli estremi della soccombenza parziale atteso che parte attrice, avendo interesse ad invocare la tutela giurisdizionale di più e distinti diritti soggettivi, ha inteso avanzare nel presente giudizio più domande, di cui non tutte accolte.
In particolare, l'accoglimento parziale della domanda protesa alla declaratoria di nullità urbanistica del contratto, col il correlato diritto a vedersi restituita la maggior somma del corrispettivo convenuto (pari ad euro 36.000,00) da un lato ha comportato l'assorbimento della domanda di annullamento, dall'altro deve confrontarsi con l'integrale rigetto della distinta domanda risarcitoria pure formulata da parte attrice.
Pertanto, in applicazione dei principi che regolano la soccombenza così chiariti, tenuto conto del diverso peso specifico delle domande e delle ragioni della decisione, ritiene il decidente di poter compensare parzialmente le spese di giudizio fra le parti in causa nella misura di 1/3, ponendo i restanti
2/3 a carico di parte convenuta, da liquidarsi nella misura di cui al dispositivo per fasi studio, introduttive e decisionale, parametrata ai valori medi, tenuto conto del valore della controversia, del grado di complessità delle questioni rilevanti ai fini del decidere, nonché dell'attività istruttoria- assertiva svolta dalle difese, anche sulle questioni preliminari.
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Va infine precisato che la reciproca parziale soccombenza delle parti esclude la configurabilità di una ipotesi di responsabilità ex art. 96 c.p.c. a carico di alcuna di esse, sul punto dovendosi quindi ritenere infondata la doglianza sul punto svolta dalla difesa di parte convenuta.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 2421/2020 R.G.:
- DICHIARA la nullità, ex art. 46 del D.P.R. 380/2001, del contratto di compravendita stipulato in data 07.10.2009 tra le parti in causa, nella sola parte in cui ha avuto ad oggetto l'immobile meglio descritto al punto 2) dell'art. 1 del contratto, e per l'effetto
- CONDANNA: e all'immediato rilascio del Parte_1 Parte_2
predetto immobile, libero da pesi e persone, in favore dei convenuti;

- CONDANNA e in solido, al pagamento CP_1 Parte_3
di euro 36.000,00, oltre interessi dalla data della domanda fino al soddisfo, in favore degli attori, a titolo di restituzione del corrispettivo convenuto per l'acquisto del solo immobile sopra menzionato;

- DICHIARA assorbita ogni altra questione in ordine alla validità del contratto;

- RIGETTA la domanda di risarcimento del danno promossa dagli attori nei confronti dei convenuti;

- COMPENSA nella misura di 1/3 le spese di lite e CONDANNA i convenuti, in solido, al pagamento dei rimanenti 2/3 che liquida in complessivi euro 4.236,67 (di cui euro 363,34 per spese vive), oltre IVA, CP e spese generali come per legge.
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. M.O.T. in Persona_3 servizio presso questo Ufficio.
Catania, 08 settembre 2025.
IL GIUDICE Giovanni Cariolo DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
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