REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO
DI CIVITAVECCHIA
Il Giudice, dott. CE OR, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 373/2018 e vertente tra rappresentata e difesa dall'Avv. Rosanna Fanelli presso il cui studio in Parte_1
Bari, Via Papacena n. 24 è elettivamente domiciliata come da procura speciale in atti
Attrice
e
, ed , in proprio e quali eredi del Sig. CP_1 CP_2 Controparte_3
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Mario Luciano Crea e CE Persona_1
Madeo, presso il cui studio in Via Paolo Emilio, 7 00192 Roma sono elettivamente domiciliati come da procura in atti
Convenuti
Oggetto: divisione e usucapione
Conclusioni
Per l'attrice:
Si chiede all'On.le Tribunale adito di voler:
-previa declaratoria di inammissibilità e\o irritualità, improcedibilità, radicale infondatezza di ogni avversa domanda ed eccezione, formulata dai tre convenuti anche in via riconvenzionale ed istruttoria con conseguente declaratoria di inefficacia\ nullità
\annullabilità della sentenza parziale di usucapione per i motivi dedotti in atti, radicale TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
difetto di presupposti, illecita alterazione dello stato dei luoghi da parte dei convenuti ed attori in riconvenzionale, violazione del contraddittorio per essere stata resa senza la partecipazione della sig.ra quale litisconsorte necessaria in quanto già Controparte_4 residente in parte dell'immobile oggetto della ridetta pronuncia parziale in Trevignano
Romano via della Rena 47 in via preliminare ed istruttoria:
-assegnare i termini chiesti dalla Difesa dei convenuti all'udienza del 26.3.25, ordinando la rimozione entro e non oltre l'assegnando termine, a cura e spese degli stessi convenuti, delle opere abusive e delle manomissioni da questi ultimi arbitrariamente realizzate negli immobili di cui alla domanda introduttiva, anche in corso di causa, ad insaputa e\o contro la volontà dell'odierna attrice;

-disporre la necessaria acquisizione di tutti gli atti presupposti e conseguenti l'accertamento effettuato in data 27.12.2018 dai Vigili Urbani in servizio presso la Polizia Municipale di
Trevignano Romano, in sede di elevazione del muro di confinamento abusivo realizzato dai convenuti in corso di causa e documentato nei rilievi fotografici in atti non contestati da controparte;

- disporre l'acquisizione della dichiarazione di successione presentata dagli odierni convenuti quali eredi del de cuius sig. , con la relativa correzione di Persona_1 tassazione da porsi esclusivamente a carico dei convenuti in relazione ai beni immobili che gli stessi hanno asserito di aver usucapito, non potendo in alcun modo tale tassazione immobiliare ricadere su parti diverse da chi ne abbia acquistato la proprietà, come pur indicato nell'avviso di liquidazione erroneamente emesso dall'Agenzia delle Entrate, allegato sub lett c alle note depositate da questa Difesa in data 26.4.25;
- disporre la sospensione del presente giudizio, ex artt 295 e\o 296 cpc, in attesa del compiuto accertamento dell'esito dei relativi procedimenti amministrativi e\o giudiziari conseguenti la realizzazione dei segnalati manufatti abusivi da parte dei tre conventi negli immobili per cui è causa, e\o in attesa del decorso del termine chiesto dai convenuti e non contestato da parte attrice, e dunque su istanza di entrambe le parti, come disposto dal citato art. 296 cpc, per consentire il ripristino a conformità degli immobili per cui è causa, a cura e spese dei convenuti, con ordine agli stessi di rimozione delle opere abusive realizzate in corso di causa, documentate in atti ed accertate in
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sede di CTU;

- disporre quindi, all'esito di detta sospensione ex art. 295 e\o 296 cpc, un supplemento di
CTU con i necessari chiarimenti ai fini dell'indicazione del valore dell'intero asse ereditario al momento dell'introduzione della domanda di parte attrice, e del valore di mercato della quota immobiliare passata in proprietà degli odierni convenuti in considerazione del già ingente valore catastale indicato nell'avviso di liquidazione in atti inviato dall'Agenzia delle
Entrate, onde consentire un'equa divisione ereditaria con assegnazione all'attrice di una quota ereditaria di pari valore a quello della quota a qualunque titolo assegnata agli odierni convenuti e, in caso di conferma in via definitiva della citata sentenza parziale, con assegnazione in proprietà dei restanti beni immobili indicati nell'atto introduttivo, previo eventuale conguaglio perequativo da porsi a carico dei convenuti.
In ogni caso e comunque si insiste, nel merito, -per l'accoglimento delle domande ritualmente formulate da parte attrice ai fini dell'accertamento e declaratoria, a mezzo espletanda CTU, del valore dell'intero asse ereditario alla data di introduzione della domanda introduttiva;

- per il riconoscimento e la declaratoria del diritto spettante all'odierna attrice di vedersi attribuire la giusta metà dell'asse ereditario, con i beni immobili indicati in atti, rimasto indiviso ed in comproprietà al 50 per cento con il fratello , e quindi a vedersi Per_1 riconoscere -previa eliminazione e\o sanatoria, da parte dei convenuti, degli abusi riscontrati dal CTU - la piena proprietà immobiliare di una parte di detti beni immobili per un valore corrispondente al valore degli immobili appartenenti al medesimo asse ereditario ed a qualunque titolo transitati o transitandi in proprietà degli eredi del de cuius Per_1
.
[...]
Nella denegata ipotesi di omessa eliminazione e sanatoria delle opere abusive realizzate dai convenuti, con conseguente possibile declaratoria di improcedibilità delle domande formulate in atti, sia pur in parte, si formula espressa istanza di condanna dei tre convenuti al risarcimento del danno per responsabilità processuale aggravata per i motivi esposti in atti da liquidare d'Ufficio a favore di parte attrice ex art 96 cpc e con riferimento al valore dei beni immobili oggetto della domanda di divisione ereditaria ed incautamente manomessi dagli odierni convenuti, con illecita alterazione dello stato dei luoghi in corso di causa se non
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anche con il preordinato intento di impedire l'equa divisione ereditaria legittimamente chiesta dall'odierna attrice.
Si chiede infine la condanna dei tre convenuti, in solido o pro quota, alla rifusione delle spese processuali da liquidare a favore di parte attrice.
Fatto salvo ogni diritto, ragione ed azione.
Per i convenuti:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis: atteso l'accoglimento della domanda riconvenzionale di usucapione con la sentenza parziale n. 921/2022 e la presenza di interventi abusivi sui beni (residui) in comproprietà, dichiarare la domanda di divisione promossa dalla parte attrice avente ad oggetto i beni attualmente in comproprietà e non contemplati dalla citata sentenza parziale improcedibile e/o inammissibile, con condanna della parte attrice al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio, ivi comprese le spese di registrazione della sentenza parziale n. 921/2022 e della pronuncia definitiva, in quanto l'accertamento del diritto di proprietà per usucapione si è reso necessario per resistere all'infondata originaria domanda attorea di divisione e, dall'altro, difetta una condizione dell'azione di divisione ex adverso avanzata”.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra conveniva in giudizio i Parte_1
Sigg.ri , e davanti a questo Tribunale per sentir CP_1 CP_2 Controparte_3 accogliere le seguenti conclusioni: “ IA … dichiarare la divisione giudiziale degli immobili in premessa descritti, previa determinazione della loro consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, ossia giusta metà alla sig.ra e l'altra giusta metà agli eredi del deceduto Parte_1
, secondo un comodo progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un Persona_1
Consulente Tecnico d'Ufficio a nominarsi, attribuendo ad ognuno dei comunisti la proprietà esclusiva di alcuni immobili, di presumibile identico valore, salvi eventuali conguagli in denaro, ai sensi degli art. 784 e ss. c.p.c.; B- In subordine laddove dovesse accertarsi l'indivisibilità dei beni, ordinare la vendita degli immobili ai sensi dell'art. 788 c.p.c. ( a mezzo di professionista, all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma
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ricavata in proporzione delle rispettive quote;
D- Condannare la parte convenuta – eventualmente resistente e/o opponente – al pagamento delle spese, diritti ed onorario del giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato, che si dichiara antistatario. E –
Condannare alla prima udienza parte convenuta al versamento in favore dell' Controparte_5
di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il
[...] giudizio, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 8, comma 4 bis, dlgs 28/10; F – Dichiarare
l'emittenda sentenza esecutiva ex lege”.
I convenuti si costituivano in giudizio in proprio e quali eredi del Sig. Persona_1 contestando la domanda attrice e proponendo domanda riconvenzionale affinché fosse dichiarata l'intervenuta usucapione a loro favore dei beni indicati ai nn. 2) e 3) dell'atto di citazione.
Espletata senza successo la procedura di mediazione ed articolati, all'esito, i mezzi istruttori, veniva disposto l'interrogatorio formale della parte attrice e l'escussione dei testi indicati dalle parti.
La Sig.ra non rendeva il disposto interrogatorio invocando ragioni di Parte_1 salute;
la difesa della parte convenuta contestava la sussistenza di tali ragioni e questo giudice si riservava di valutare, in sede decisoria, la mancata risposta all'interrogatorio.
Sentiti i testi ammessi e precisate le conclusioni, all'udienza del 30 marzo 2022 questo giudice concedeva i termini di cui all'art. 190 c.p.c., al fine di emettere sentenza parziale avente ad oggetto la domanda di usucapione avanzata in via riconvenzionale dagli opponenti.
Con sentenza del 26-27 agosto 2022 questo Giudice accoglieva la domanda di usucapione proposta da , e e dichiarava l'acquisto della CP_1 CP_2 Controparte_3 proprietà a loro favore dei seguenti immobili:
a) abitazione unifamiliare posta al piano terra con corte annessa di mq.461 , sita in
Trevignano Romano, via della Rena snc, distinta all'Agenzia delle Entrate al foglio 5 p.lla
3076 sub 1 Cat. A/7 classe 2 consistenza 4,5 vani rendita 569,39;
b) abitazione su due piani sita in Trevignano Romano, via della Rena snc piano terra e primo, composta da un appartamento all'int.1 distinto all'Agenzia delle Entrate al foglio 5 p.lla 3077 sub 1 Cat. A/7 cl 2 con annessa area graffata distinta dalla p.lla 3076 sub 2 (di mq. 5013) ove insiste un ripostiglio distinto dalla p.lla 2954 sub 502 consistenza 10 vani, rendita E 1265,32.
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Con ordinanza in pari data la causa era rimessa sul ruolo per procedere allo scioglimento della comunione relativa agli altri beni in comproprietà.
Nella seconda fase del giudizio la nuova procuratrice dell'attrice ha formulato una lunga serie di domande tra le quali quella di nullità della sentenza parziale di usucapione che in considerazione della assoluta novità rispetto a quelle formulate con atto di citazione (e della impossibilità di configurare la possibilità della revoca di una sentenza parziale da parte dello stesso giudice che la ha emessa) sono palesemente inammissibili in questa sede.
Nella prosecuzione del giudizio il CTU nominato Arch. ha accertato riguardo ai CP_6 beni oggetto di causa che:
- il bene indicato come lotto 1) Fg. 8 P.lla 303 Sub. 50, cat C/1: locale ad uso ristoro al PT, co-intestato alle parti, porzione componente fabbricato di maggior consistenza, presenta difformità e abusi essenziali e formali regolarizzabili con il solo ripristino alla situazione precedentemente ritenuta conforme e legittima, mediante demolizioni, rimozioni, ricostruzioni;
assente certificato di abitabilità/agibilità;
- il bene indicato come lotto 2) Fg. 5 P.lla 3077 Sub. 3 int. 3 graffata con corte P.lla 3076
Sub. 1, cat. A/7: unità immobiliare ad uso abitativo, co-intestata alle parti, porzione componente fabbricato di maggior consistenza (di cui fanno parte anche Lotto 3 e Lotto 4), presenta difformità formali che si ritengono regolarizzabili previa pratica edilizia di accertamento di conformità con Permesso di Costruzione in sanatoria (ovvero Scia sostitutiva in sanatoria) secondo quanto previsto da DPR n°380/2001 e s.m.i. e L.R. 15/2008 e s.m.i., e realizzazione di opere atte alla dotazione di accesso indipendente su Via Roma;
assente certificato di abitabilità/agibilità
- il bene indicato come Lotto 3) Fg. 5 P.lla 3077 Sub. 4 Int. 4, cat A/7: unità immobiliare ad uso abitativo al P1 (con accesso da altra unità al PT, B.C.N.C., vedi Lotto 5), co-intestata alle parti, porzione componente fabbricato di maggior consistenza (di cui fanno parte anche Lotto
2 e Lotto 4), presenta difformità formali che si ritengono regolarizzabili previa pratica edilizia di accertamento di conformità con Permesso di Costruire in sanatoria (ovvero SCIA sostitutiva in sanatoria) secondo quanto previsto da DPR n°380/2001 e s.m.i. e L.R. 15/2008 e s.m.i.; assente certificato di abitabilità/agibilità
- il bene indicato come lotto 4) Fg. 5 P.lla 3077 Sub. 2 Int. 2, graffata con corti p.lla 3078 subb. 2-3, cat. F/3: unità immobiliare ad uso abitativo (di fatto composta da due unità
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rispettivamente a uso laboratorio e a uso abitativo) co-intestata alle parti, porzione componente fabbricato di maggior consistenza (di cui fanno parte anche Lotto 2 e Lotto 3), presenta difformità formali che si ritengono regolarizzabili mediante pratica edilizia di accertamento di conformità con Permesso di Costruire in sanatoria (ovvero SCIA sostitutiva in sanatoria) secondo quanto previsto da DPR n°380/2001 e s.m.i. e L.R. 15/2008 e s.m.i., e seguente aggiornamento catastale;
assente certificato di abitabilità/agibilità.
Di conseguenza, poiché sugli immobili oggetto di causa sono state riscontrate difformità urbanistiche, deve dichiararsi l'inammissibilità della domanda di divisione.
Il principio, già in precedenza affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ha trovato, di recente conferma dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 7 ottobre 2019, n. 25021) che ha affermato che “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della l. 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della
"possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.
Non può aderirsi al diverso orientamento di parte della giurisprudenza di merito secondo il quale l'improcedibilità della domanda non sussisterebbe per le difformità di scarsa importanza e eliminabili che farebbe riferimento ad una precedente sentenza della Corte di Cassazione, sempre a Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230) secondo la quale “può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 del codice civile a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, (…) tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso”.
Deve in primo luogo osservarsi che questa giurisprudenza della Corte di cassazione chiarisce come: “La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l'ordinanza di rimessione, non è ….. utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi
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……. previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire (minuziosamente indicata), comporterebbe, come correttamente rilevato dal PG nelle sue conclusioni, un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza di questa Corte, da ultimo ricordata da Cass. n. 111659 del 2018, all'uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili”.
I principi affermati dalla sentenza Cass. Sez. Un. n.25021/2019 non sembrano in ogni caso in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.
Bisogna prendere le mosse dal principio affermato nella sentenza n. 25021/2019 secondo cui gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
La Corte di cassazione ha illustrato come di seguito i motivi di tale affermazione.
“Dal confronto tra la disposizione dell'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quella dell'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 risulta come soltanto nella prima gli "atti di scioglimento della comunione" sono espressamente contemplati tra quelli colpiti da nullità ove da essi non risultino le menzioni urbanistiche;
nella seconda disposizione (l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985), invece, nessun riferimento espresso vi è agli atti di scioglimento della comunione.
Questa mancata coincidenza tra il testo delle due disposizioni ha indotto in passato questa Corte ad affermare, facendo applicazione del canone interpretativo "ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit", che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 - a differenza di quanto vale per l'art. 17, comma 1, della stessa legge (ora art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001) - non è applicabile agli atti di scioglimento della comunione (Cass., Sez. 2,
n. 14764 del 13/07/2005); sicché nessuna comminatoria di nullità esisterebbe per gli atti di scioglimento della comunione di qualsiasi tipo (anche comunione ordinaria) relativa ad edifici abusivi, non sanati, realizzati prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985.
Le Sezioni Unite ritengono che vi siano validi argomenti per rivedere tale conclusione.
In primo luogo, sul piano della interpretazione letterale, va considerata la diversa struttura semantica delle due disposizioni normative.
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Infatti, mentre l'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (come prima l'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985) individua gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi (o a loro parti), per i quali commina la sanzione della nullità, avendo riguardo al loro effetto giuridico («trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione»), l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, invece, individua gli atti inter vivos per i quali commina la nullità avendo riguardo solo al loro "oggetto", richiedendo cioè che si tratti di «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti», prescindendo dal loro effetto giuridico (il richiamo all'effetto giuridico degli atti, contenuto nella locuzione «esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù», si rinviene nella disposizione solo con funzione eccettuativa, ossia per escludere, dal campo di applicazione della norma, gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù).
In sostanza, l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 indica gli atti oggetto della comminatoria di nullità in modo ellittico e sintetico, attraverso l'amplissima formula «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti»; tale espressione, sul piano logico-semantico, risulta comprensiva di tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, qualunque effetto giuridico abbiano, eccettuati solo gli atti espressamente esclusi.
Pertanto, come - nella detta formula - devono ritenersi senza dubbio compresi gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o loro parti (anch'essi non espressamente previsti), così non vi sono ragioni per escludere – sul piano dell'interpretazione letterale - gli atti di scioglimento della comunione se e in quanto aventi ad oggetto edifici (o loro parti).
In secondo luogo, poi, sul piano della interpretazione teleologica e avuto riguardo allo scopo perseguito dal legislatore, va considerato che sia l'art. 46 che l'art. 40 disciplinano comunque atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi o a loro parti.
Non potrebbe comprendersi, allora, in mancanza di espressa previsione di legge, perché lo scioglimento della comunione di un immobile abusivo e non sanabile dovrebbe ritenersi consentito per il solo fatto che il fabbricato sia stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985; considerato, peraltro, che le sanzioni amministrative della demolizione dell'edificio abusivo e dell'acquisizione di esso al patrimonio del comune valgono anche per i fabbricati realizzati prima della entrata in vigore della detta legge.
Tantomeno potrebbe comprendersi perché dovrebbe essere vietata la compravendita o la costituzione di usufrutto relativamente ad un tale immobile e dovrebbe invece essere consentito lo scioglimento della comunione, pur se trattasi di comunione non ereditaria.
In entrambi i casi si è dinanzi ad un immobile edificato illecitamente e non ricondotto a legittimità sul piano amministrativo.
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La omogeneità delle situazioni non consente, in mancanza di una espressa previsione normativa, di concludere per una diversità di disciplina…….
La previsione - negli artt. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e 40 legge n. 47 del 1985 - di un "unico" regime giuridico per ogni tipo di scioglimento di comunione comporta, in applicazione del canone interpretativo "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus", che lo scioglimento della comunione ereditaria, ove abbia ad oggetto fabbricati abusivi (o parti di essi), deve ritenersi sottoposto al medesimo trattamento giuridico ("comminatoria di nullità") previsto per lo scioglimento della comunione ordinaria.”.
Non pare si possa contestare la correttezza di tale ricostruzione poiché quest'ultima sembra ipotizzare l'applicazione al giudizio di divisione l'interpretazione formulata dalla Corte di cassazione in materia di atti di compravendita tra privati (e di trasferimento coattivo ex art. 2932
c.c.) secondo la quale il vizio di regolarità urbanistica non vizia l'atto (e consente il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.) e, quindi, consente la divisione giudiziale.
Deve, tuttavia, osservarsi che la sentenza Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230 ha ribadito che
"la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile” e che “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
Successivamente la giurisprudenza della Corte di cassazione ha anche precisato che il giudice ex art. 2932 c.c, non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione (Cass. 2 settembre
2020 n. 18195) e che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la
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domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. 29 settembre 2020 n. 20526).
Sulla base di tali premesse deve valutarsi come applicare la disciplina citata a procedimenti come quello di scioglimento della comunione nei quali non vi è un atto privato di alienazione ma un provvedimento giudiziale di trasferimento del bene (decreto di trasferimento o provvedimento di assegnazione).
In tali provvedimenti non è prevista, ovviamente, alcuna dichiarazione di parte cosicché occorre stabilire quale sia il possibile contenuto dell'atto di trasferimento del bene emesso dal giudice con riferimento alla situazione urbanistico-edilizia del bene ed alla sia regolarità catastale.
Certamente nei provvedimenti emessi dal giudice si deve accertare l'esistenza della concessione edilizia o della concessione in sanatoria, la riferibilità della stessa all'immobile e la conformità catastale oggettiva non potendo certo il giudice della divisione redigere un atto privo di tali elementi né attestare circostanze non conformi a quanto risulta dalla documentazione in atti.
Da ciò deriva che se il giudice non solo ove riscontri la mancanza di tali documenti ma anche ove ne rileva l'inadeguatezza ad attestare la regolarità urbanistico edilizia del bene non può emettere il decreto di trasferimento o il provvedimento di assegnazione.
In sostanza è proprio per il carattere “testuale” della nullità prevista dalla legge e riaffermata anche dalla giurisprudenza di merito a far esclude che il giudice possa emettere i provvedimenti di assegnazione nel caso in cui risulti dagli atti l'esistenza di irregolarità urbanistico-edilizie o la non conformità catastale, non potendo ovviamente in tali casi inserire negli atti una dichiarazione non conforme alle risultanze del giudizio e dovendo, comunque, realizzare la funzione essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all'immobile oggetto dell'atto.
Né, come si è visto, sembra possibile distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto edificato, in quanto irrilevante al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, anche in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire e della indeterminatezza del sistema delle nullità ove lo stesso fosse affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all'arbitrio dell'interprete
Questi principi, messi in discussione da qualche pronuncia della giurisprudenza di merito, hanno recentemente trovato ulteriore ed integrale conferma nella giurisprudenza di legittimità (cfr. in tal senso, di recente Cass. 7 novembre 2024 n. 28666).
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Considerato che con la sentenza parziale è stata accolta la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti e che la parte attrice ha reiterato la domanda di divisione pur in presenza delle citate irregolarità urbanistico-edilizie ed ha formulato una serie di domande nuove palesemente inammissibili la parte attrice deve considerarsi soccombente e le spese del giudizio devono essere poste a carico della stessa parte e vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 127/2022 vigente, in ragione del valore del giudizio (parametro valore indeterminabile complessità bassa, criterio medio) e tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché del numero delle parti e degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del citato decreto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Civitavecchia definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado iscritta al n. 373/2018 disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
- dichiara improcedibile la domanda di scioglimento della comunione;

- dichiara inammissibili le altre domande formulate dalla parte attrice;

- condanna l'attrice al pagamento delle spese del giudizio sostenute dai convenuti che si liquidano in euro 7.616,00 oltre rimborso spese generali, IVA e CPA ed oltre pagamento delle spese di CTU.
Civitavecchia, 6 ottobre 2025.
Il Giudice
CE OR
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