N. 5778/2023 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 5778
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2023
avente ad oggetto: risoluzione contrattuale per inadempimento – uso diverso.
TRA
(C.F. ), nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
ed ivi res.te in via B. Rota n. 67, rappresentato e difeso dall'avv. Riccardo Maria
Pasquarella, (C.F. ) – PEC ed C.F._2 Email_1
elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli in Via Lucilio n. 15;
-ricorrente-
E
1 (C.F. ), con sede in EN Controparte_1 P.IVA_1
(NA) in Via Nastro Verde n. 82, in persona del legale rappresentante p.t. CP_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Gemma Trombetta (C.F.
[...]
- PEC ed elettivamente C.F._3 Email_2
domiciliata preso il suo studio in Pompei (NA) in via F. A. Celentano n. 9;
-resistente-
NONCHE'
, (C.F. ) nata il [...] a [...] Controparte_1 C.F._4
e , (C.F. ) nato il [...] a [...] CP_2 C.F._5
(NA), entrambi residenti in [...] C, rappresentati e difesi dall'avv. Roberto Castiglione, (C.F. ) – PEC C.F._6
ed elett.te dom.ti presso il suo Email_3
studio in Napoli in piazza dell'Immacolata n. 12;
-terzi chiamati-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. conveniva in giudizio la soc. Parte_1 [...]
CP_ (di seguito anche solo , al fine Controparte_1 CP_1
di sentir dichiarare risolto un contratto di locazione ultranovennale, ad uso commerciale stipulato, tra il suo dante causa (socio accomandatario CP_4
della con partecipazione del 10%) e la citata società, con atto notarile CP_5
del Notaio del 07.06.2018 (rep. n. 194482 racc. n. 23321), Persona_1
avente ad oggetto un complesso immobiliare adibito a ristorante - pizzeria ed un
2 appartamento, tutti facenti parte del fabbricato sito in EN (NA) in via Nastro
Verde n. 82, per la durata di anni 30 al canone annuo di €. 48.000,00.
Il ricorrente premetteva che, in seguito al decesso del locatore , Parte_1
avvenuto il 16.07.2021, i beni concessi in locazione erano tutti caduti nella successione apertasi con i propri germani e . CP_1 CP_2
Secondo la prospettazione del ricorrente, la società conduttrice (amministrata dalla germana , in data successiva al decesso del locatore, concedeva in sub CP_1
locazione ad altra società ( gli immobili locati, ad un Controparte_6
prezzo vile e, comunque, in violazione delle pattuizioni contrattuali convenute tra le parti nel contratto di locazione e, segnatamente, della clausola di cui all'art. 5
secondo la quale: “la società locataria potrà sublocare, cedere il contratto o dare
in comodato in tutto o in parte gli immobili in oggetto, previa autorizzazione
personale non trasmissibile del locatore”.
Si costituiva in giudizio la chiedendo dichiararsi l'improcedibilità CP_5
della domanda, in ragione della nullità del tentativo obbligatorio di mediazione esperito ante causam, nonché la carenza di legittimazione ad agire del ricorrente comproprietario, erede solo per 1/3 dei beni locati e chiedendo, altresì, di chiamare in causa anche gli altri eredi i quali avevano manifestato dissenso espresso all'azione di risoluzione. Nel merito, la resistente società, eccepiva la regolarità del contratto di sublocazione e l'inesistenza di qualsivoglia pregiudizio dei comproprietari.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituivano in giudizio gli altri coeredi CP_2
ed aderendo alle difese spiegate dalla soc. Controparte_1 CP_1
3 La causa veniva rinviata per la discussione, in trattazione scritta, all'udienza del
13.10.2025 in quanto matura per la decisione.
Sulla procedibilità della domanda.
Parte resistente ed i terzi chiamati eccepiscono preliminarmente l'improcedibilità
della domanda per il mancato avveramento della condizione di procedibilità in relazione alla nullità del tentativo obbligatorio di mediazione, esperito dal ricorrente prima dell'instaurazione del giudizio e conclusosi con verbale negativo del
06.11.2023.
Secondo la prospettazione dei resistenti, infatti, l'intera procedura di mediazione profilerebbe motivi di nullità:
a) in relazione al contenuto estremamente generico dell'oggetto dell'istanza
“Risoluzione del contratto di locazione per violazione” (doc. 3 produzione soc. Le
Plame);
b) per la mancata partecipazione all'incontro del coerede , CP_2
impossibilitato a parteciparvi poiché destinatario di misure cautelari restrittive della libertà personale.
In punto di asserita nullità del verbale di mediazione, per mancata partecipazione all'incontro delle parti invitate, da esso (doc. 5 produzione soc. si evince CP_1
essere intervenuta personalmente, con l'assistenza del legale avv. Gemma
Trombetta, sia in proprio, che quale legale rappresentante della soc. Controparte_1
mentre, riguardo , per lo stesso risulta essere intervenuto il CP_1 CP_2
legale avv. Roberto Castiglione che rappresentava, ma non documentava,
l'impossibilità a presenziare all'incontro, da parte del suo assistito. A tanto aggiungasi che l'avv. Roberto Castiglione partecipava all'incontro con procura
4 speciale del suo assistito. Tanto si evince dal tenore della comparsa di costituzione e risposta, con contestuale istanza di chiamata in causa, depositata nell'interesse della soc. il 26.03.2024, laddove si dà atto che “È accaduto che al primo CP_1
incontro sono comparsi i difensori, oltre che personalmente le parti tutte, fatta
eccezione per il sig. , per il quale l'avv. Roberto Castiglione, munito di CP_2
procura speciale, rappresentava il legittimo impedimento perché l'assistito era
sottoposto a misure cautelari” (cfr. pag. 5 della comparsa) e la circostanza non risulta contestata dalla difesa di . CP_2
Consegue l'infondatezza dell'eccezione, sul punto.
In relazione, poi, alla dedotta nullità del tentativo di mediazione per genericità
dell'istanza di mediazione, l'eccezione risulta infondata.
Il procedimento di mediazione è stato correttamente avviato, con conseguente verificazione dell'adempimento obbligatorio ex lege.
Infatti, l'obbligo stabilito dall'art. 4 D.Lgs. 28/2010 va riferito al nucleo della controversia in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale dell'unico contratto in corso tra le parti.
Nel caso di specie, tra l'altro, i resistenti hanno aderito all'incontro ed in tale sede nulla hanno obiettato in relazione alla genericità dell'istanza. A tanto aggiungasi che risulta dagli atti che, ben prima dell'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione (conclusosi con verbale negativo del 06.11.2023), il ricorrente aveva preventivamente inviato a mezzo pec del 30.06.2023, alla soc. formale CP_1
nota di risoluzione contrattuale, lamentando la violazione dell'art. 5 del contratto di locazione. A tale atto replicavano, manifestando il loro dissenso all'invocata risoluzione contrattuale, gli altri coeredi e , con missiva datata CP_1 CP_2
5 03.07.2023 (cfr. doc. 5 produzione ricorrente), nonché il legale della soc. CP_1
(cfr. doc. 4 produzione ricorrente).
Pertanto, non può condividersi l'assunto dei resistenti secondo cui la mancata indicazione dell'oggetto della domanda e, segnatamente, la violazione della clausola n. 5 del contratto di locazione (non contenuta nell'invito alla mediazione)
avrebbe precluso ogni possibilità di approntare un'adeguata difesa.
D'altra parte, come già argomentato, i resistenti hanno partecipato alla procedura conciliativa stragiudiziale non richiedendo alcun approfondimento riguardo al completo intendimento della controparte.
Del resto, è fisiologico che nella fase della mediazione - anche in via di istanza - si possa formalmente chiedere qualcosa di diverso o minore rispetto al petitum
immediato processuale. Diversamente, verrebbe del tutto vulnerata la ratio sottesa alla mediazione, rendendola nei fatti un duplicato dell'atto processuale.
L'eccezione proposta dai resistenti è, quindi, infondata e va respinta.
Posto quanto sopra, deve essere revocata l'ordinanza emessa dallo scrivente in data
08.04.2024, nella parte in cui si disponeva (peraltro a carico della società resistente)
l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione nei confronti dei terzi chiamati. Sul punto è sufficiente osservare, come fatto dalla difesa della CP_5
che alcuna domanda risulta proposta dalla società nei confronti dei terzi
[...]
chiamati.
Nel merito.
La domanda di risoluzione contrattuale proposta dal ricorrente è fondata e va accolta per i seguenti motivi.
6 La questione al vaglio del Tribunale è relativa alla violazione, da parte della conduttrice soc. dell'art. 5 del contratto di locazione ultranovennale, CP_1
segnatamente per aver concesso in sublocazione a terzi parte degli immobili oggetto di locazione senza il preventivo consenso di parte locatrice e quindi senza il consenso degli eredi.
Così circoscritti i termini della controversia, si palesano del tutto irrilevanti le ulteriori deduzioni in relazione alla complessa vicenda successoria della quota societaria della soc. La già appartenente al de cuius nella CP_1 CP_4
misura del 10%, controversia già al vaglio di altro giudice.
Si ribadisce che la presente azione ha ad oggetto soltanto la domanda di risoluzione del contratto di locazione ultranovennale, sottoscritto dal de cuius, in data
07.06.2018, con la società convenuta ed avente ad oggetto immobili di proprietà
dello stesso, poi caduti in successione.
Deve premettersi ancora, sul punto, come non sia contestato tra le parti che gli immobili per cui è causa siano caduti in successione, nella misura di 1/3 ciascuno,
tra i germani (anche socia accomandataria della società conduttrice), CP_1
e e che la sublocazione da parte della società risulta CP_2 Parte_1 CP_1
essere stata eseguita senza alcuna preventiva autorizzazione da parte dei coeredi.
In punto di diritto va osservato che nella comunione ereditaria vige il principio della concorrenza dei pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari, ex art. 1105 c.c.
e ciascun partecipante ha diritto di concorrere alla gestione della cosa comune con il relativo potere gestorio e la mancanza di esplicito dissenso, da parte degli altri coeredi, lascia presumere il loro consenso.
Nel caso in esame, tuttavia, deve osservarsi che il contratto di sublocazione è stato stipulato dalla società conduttrice e per essa dalla sua amministratrice CP_1
7 , intervenuta nel contratto solo nella predetta qualità e non anche in proprio e CP_2
tale contratto, peraltro, risulta essere privo di data e non registrato.
, inoltre, ha lamentato l'assenza di qualsiasi informativa in ordine al Parte_1
detto contratto di sublocazione, posto in essere dalla società conduttrice, rispetto al quale egli non ha mai manifestato il proprio consenso.
Ed infatti, in atti, non risulta alcuna deliberazione autorizzativa, a riguardo, da parte del ricorrente.
Si osserva che, sebbene la clausola invocata dal ricorrente (art. 5 del contratto) non sia stata contemplata dagli originali contraenti quale ipotesi di risoluzione di diritto della locazione, non può dirsi non sussistente l'evidente inadempimento posto in essere dalla società conduttrice.
Rispetto al contenuto di tale clausola, infatti, ai fini della valutazione dell'inadempimento, spetta al giudice di merito vagliarne la gravità, in relazione all'interesse anche economico delle parti sotteso al contratto e valutarne la non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. in quanto il giudice di merito è tenuto
– in ipotesi di invocato inadempimento astrattamente idoneo a provocare la risoluzione del contratto – a valutare se lo stesso abbia in concreto comportato un notevole squilibrio alla complessiva economia del contratto stesso.
Va osservato che la violazione dell'art. 5 del contratto di locazione, in atti, assume particolare evidenza dal momento che con la disposizione in esame il locatore, in considerazione della lunga durata del contratto (30 anni) e del canone di locazione particolarmente contenuto in relazione all'intero complesso immobiliare (euro 48
mila annui), avesse espressamente previsto che la facoltà di sublocare necessitasse della sua personale ed intrasmissibile autorizzazione.
In relazione a tale aspetto rileva che l'interesse del ricorrente, locatore
8 comproprietario, risulta senz'altro leso anche avuto riguardo all'assetto economico del contratto di locazione, sottoscritto dal de cuius e delle finalità cui lo stesso è
sotteso: in particolare, dal chiaro contenuto dell'art. 5 del contratto si evince la natura “intuitu personae” del contratto stesso, giustificata anche dalla composizione della compagine sociale della società, all'epoca della stipula del contratto di locazione (riferibile in quota parte al locatore stesso ed alla figlia
. E' dunque chiaro, per chi scrive, che le vantaggiose pattuizioni del CP_1
contratto di locazione, di cui ante, avessero come contraltare e precipua finalità
quella della conservazione della destinazione familiare dei beni al fine di evitare che con la sublocazione gli stessi, o parte di essi, potessero essere ceduti a terzi estranei, circostanza che, viceversa, si è verificata nel caso di specie.
La domanda è pertanto fondata e va accolta, avendo la conduttrice società stipulato un contratto di locazione con terzi estranei, finanche rispetto all'assetto societario e senza informativa e consenso alcuno da parte del coerede locatore . Parte_1
Le spese e competenze di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dei resistenti e dei terzi chiamati, in solido fra loro e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa e/o assorbita, così provvede:

1. accoglie la domanda proposta da e dichiara la risoluzione del Parte_1
contratto di locazione stipulato il 07.06.2018 con atto del Notaio Persona_1
(rep. n. 194482 racc. n. 23321), avente ad oggetto i seguenti immobili siti
[...]
in EN alla via Nastro Verde n. 82:
a) complesso immobiliare adibito a ristorante e pizzeria, al piano seminterrato,
terra, primo e secondo con area esterna, riportato in Catasto al F.6, P.lla 346, sub 3;
9 b) unità abitativa al piano primo con terrazzo al piano secondo, riportato nel catasto al fl. 6 p.lla 346;

2. condanna la in persona del l.r.p.t., Controparte_7
al rilascio immediato dei predetti immobili, liberi e vuoti da persone e/o cose;

3. condanna la in persona del l.r.p.t., Controparte_7
nonché e , in solido tra loro, al pagamento in favore Controparte_1 CP_2
di delle spese e competenze di lite che si liquidano in €. 2.800,00 Parte_1
di cui €. 300,00 per spese ed €. 2.500,00 per competenze professionali, oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata il 07.11.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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