REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI - SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Prato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 2553 del R.G. 2022, promossa da:
(P. IVA ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Canonaco;

- attrice - contro
(C.F. e (C.F. Controparte_2 C.F._1 CP_3
), rappresentate e difese dall'avv. Giovanni Cimino;
C.F._2
- convenute - nonché
(C.F. ) e (C.F. Controparte_4 C.F._3 Controparte_5
; C.F._4
- terzi chiamati contumaci -

Conclusioni: come in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
FATTI DI CAUSA
Con l'atto introduttivo del presente procedimento la società odierna attrice ha evocato in giudizio i convenuti in epigrafe assumendo: a) di avere la qualifica di imprenditore agricolo professionale;
b) che con atto di compravendita del 26.1.2017 aveva acquistato la proprietà di un fondo rustico con entrostante fabbricato rurale, sito in OR BR (ora Comune di OR-Rossano) e riportato nel catasto terreni del predetto Comune al foglio di mappa 59, particelle 1 e 212 (il terreno) ed al catasto fabbricati, foglio 59, particella 281, subalterno 1 (il fabbricato rurale); c) che con successivo atto di compravendita del 31.5.2018 aveva acquistato un ulteriore quoziente di terreno agricolo identificato catastalmente al foglio di mappa 59, particelle 282 e 241; d) che siffatti terreni acquistati da parte attrice sono fisicamente separati dalle part.lle 4 e 211 del foglio 59, particelle che fino al 2015 erano di proprietà di la quale in tale anno ebbe a venderli Parte_1
a e;
e) che all'esito di una verifica eseguita in conservatoria, Controparte_5 Controparte_4 aveva appreso che in data 9.11.2021 e avevano, a loro volta, Controparte_5 Controparte_4 venduto le part.lle 4 e 211 del foglio 59 alla convenuta già affittuaria delle stesse Controparte_2 con contratto registrato nel 2019, con prezzo interamente corrisposto da già a partire CP_3 Cont dal 2017 (quindi, già da prima che la fosse conduttrice del citato fondo o avesse i titoli
(coltivatore diretto) per l'acquisto senza alcuna concessione di prelazione ai confinanti); f) che e , in precedenza (per la precisione il 23.2.2017), avevano Controparte_5 Controparte_4 concluso con un contratto preliminare di compravendita del terreno de quo (curando, CP_3 poi, il trasferimento formale del diritto di proprietà solo nel 2021 in favore della di lei figlia
[...]
, senza notificare alla società odierna istante l'accordo di vendita ai sensi dell'art. 8 CP_2 della L. n. 590/65 e dell'art. 7 della L. n. 817/71.
Ritenendo che con tale condotta costoro avessero in maniera artificiosa aggirato il diritto di prelazione spettantele per l'acquisto dei terreni de quibus, parte attrice ha concluso invocando l'accoglimento delle conclusioni che di seguito si trascrivono: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione: - accertare e dichiarare il diritto di prelazione e di riscatto agrario in capo alla e, per l'effetto, - Controparte_6 dichiarare l'inefficacia dell'atto di compravendita 9 novembre 2021, a rogito notaio Per_1
, rep. 5927 e raccolta 2497, registrato presso Ufficio Territoriale APSRI di Cosenza il 17
[...] novembre 2021, al numero 20473 S. 1T e trascritto il 17 novembre 2021 ai Rg. n. 32227 e R.p.
26039 tra i Sigg.ri e e la Sig.ra con Controparte_4 Controparte_5 Controparte_2 riferimento ai terreni siti nel Comune di OR-Rossano, al Foglio 59, part. 211 di ha 05.40.00
e part. 4 di are 56.90 e, conseguentemente, disporre la sostituzione contrattuale della convenuta
, con la dietro il Controparte_2 Controparte_1 versamento della somma di € 200.000,00 (duecentomila/00) in favore della retrattaria, da effettuarsi entro il termine di tre (3) mesi dal passaggio in giudicato della emananda sentenza. Il tutto con condanna delle convenute al pagamento delle spese, diritti, competenze ed onorari, oltre iva e cpa”.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata telematicamente in data 22.3.2023 si sono costituiti in giudizio e , le quali hanno impugnato e contestato le Controparte_2 CP_3 avverse allegazioni e domande eccependo l'insussistenza, in capo alla società attrice, dei presupposti di legge per il valido esercizio della prelazione agraria, e ribadendo la piena correttezza del proprio operato.
Hanno, poi, richiesto l'autorizzazione alla chiamata in causa dei terzi e Controparte_4 [...]
, infine concludendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le CP_5
Tribunale di Castrovillari, disattesa ogni contraria istanza: a) In via principale Accertare che al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita intercorso tra la sig.ra
da una parte e i sigg. e CP_3 Controparte_5 Controparte_4 dall'altra (23 febbraio 2017) parte attrice non era titolare di alcun diritto di prelazione atteso che non aveva in coltivazione il terreno limitrofo (foglio 59 p.lla 212) a quello oggetto di causa (foglio
59 p.lla 211 e 4) per un tempo pari ad almeno due anni, così per come meglio descritto nel punto 1 del presente scritto difensivo. Per l'effetto, rigettare la domanda attorea poiché infondata sia in fatto che in diritto. Con vittoria, condannare l'attrice al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore costituito. b) In subordine, accertare, comunque, la mancata dimostrazione da parte dell'attrice dei requisiti utili al riconoscimento del diritto di prelazione indicati dall'art. 8 l. n. 590 del 1965. Per l'effetto, rigettare la domanda attorea poiché infondata sia in fatto che in diritto. Con vittoria, condannare l'attrice al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del difensore costituito.
c) In via gradata, nell'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, condannare i sigg.
[...]
e a rifondere la parte convenuta di tutti i costi relativi al CP_4 Controparte_5 presente giudizio, oltre che al pagamento di tutti i danni sofferti ammontanti ad € 50.019,04 per come innanzi dettagliato, oltre al pagamento degli interessi legali e della rivalutazione monetaria calcolata sul prezzo pagato dal dì del saldo e fino alla restituzione dell'importo di € 200.000. d) Con vittoria, condannare l'attrice al pagamento delle spese di lite”.
Autorizzata la chiamata in causa dei predetti terzi con decreto del 3.4.2023, all'udienza del
15.9.2023 ne è stata dichiarata la contumacia.
Il giudizio è stato istruito a mezzo produzione e all'udienza cartolare del 14.3.2025 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti, come in atti rassegnate, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti difensivi conclusionali.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Come noto, la disposizione di cui al comma 2 bis dell'art. 7 della L. 817/1971 - che ha esteso il diritto di prelazione agraria “all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita” - deve essere coordinata con il disposto di cui all'art. 8 della L. 590/1965, cui espressamente rimanda, prevedendo quest'ultima norma sia il diritto di prelazione in favore dei soggetti ivi contemplati, sia il diritto di riscatto qualora il titolare del diritto non sia stato posto in condizione di esercitare la prelazione per omessa notifica della proposta di vendita ovvero qualora sia stato comunicato un prezzo superiore a quello risultante dal contratto di compravendita.
Il diritto di prelazione e l'annesso diritto di riscatto spettano, dunque, al confinante qualora ricorrano tutte le condizioni - soggettive ed oggettive, il cui onere della prova incombe evidentemente sul retraente - previste dalla legge n. 590/1965, che vanno rigorosamente accertate dal giudice anche indipendentemente dalle eccezioni di controparte (in tal senso, Cass. 3280/2003); ed infatti, i requisiti indicati dall'art. 8 della L. 590/1965 - la cui sussistenza legittima l'accoglimento della domanda di riscatto agrario - costituiscono condizioni dell'azione e la mancanza anche di uno solo di essi determina il rigetto della domanda stessa (Cass. n. 16546/2011).

2. Operato tale inquadramento normativo e venendo all'esame del merito della questione per cui pende il presente procedimento, va da subito registrato che risulta incontestata, oltre che documentalmente provata, la circostanza che con atto per Notar del 9.11.2021 Persona_1
(rep. 5927 e raccolta 2497, registrato il 17.11.2021 al n. 32227 rg. 26039) e Controparte_5
ebbero a vendere a i terreni identificati alle part.lle 4 e 211 del Controparte_4 Controparte_2 foglio 59, al prezzo dichiarato di € 200.000,00; del pari pacifico è che detta compravendita si perfezionò senza che il venditore avesse fatto previa denuncia dell'offerta alla società odierna attrice
(quale proprietaria di fondi agricoli confinanti con quelli de quibus).

3. Ciò posto, ritiene questo Tribunale che assuma rilievo evidentemente assorbente e dirimente - nella direzione della reiezione della domanda attorea - la circostanza che difetta, nella fattispecie in esame, l'ineludibile presupposto della coltivazione del fondo, da parte del soggetto istante, da almeno due anni.
Ed infatti, poiché, per stessa ammissione della società attrice, essa acquistò solo in data 26.1.2017 il fondo rustico sito in OR (ora OR-Rossano) ed identificato in catasto al foglio 59, particelle 1 e 212 (il terreno) e foglio 59, particella 281, sub 1 (il fabbricato rurale), va da sé che - al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita intercorso il 23.2.2017 tra
[...]
e (nelle vesti di promittenti alienanti) e (quale CP_5 Controparte_4 CP_3 promissaria acquirente, che si obbligò ad acquistare per la figlia le part.lle 211 e Controparte_2
4) - alcun obbligo di comunicazione del predetto preliminare ex art. 8, comma 3 legge n. 590/1965 sussisteva in capo al soggetto disponente, proprio perché difettava all'epoca, in capo alla
[...]
l'ineludibile presupposto dell'esercizio almeno Controparte_1 Controparte_1 biennale della coltivazione sui propri terreni (l'acquisto dell'ulteriore terreno di cui al foglio di mappa 59, particelle 282 e 241, risale addirittura al 31.5.2018, ovvero a data successiva al preliminare sopra richiamato), non essendo stata financo dedotta la circostanza che dei terreni acquistati la società avesse avuto la disponibilità in epoca antecedente alla stipula dei richiamati rogiti.
A tal riguardo, la Suprema Corte ha condivisibilmente chiarito che “la prelazione agraria in favore del proprietario del terreno confinante con il fondo offerto in vendita, mentre non richiede un periodo minimo di titolarità del diritto dominicale, postula la durata almeno biennale della coltivazione diretta di detto terreno confinante. Tale requisito, unitamente alla qualità di proprietario, deve sussistere con riferimento alla data del preliminare di vendita, nella quale si verifica la nascita del diritto di prelazione e, pertanto, la mancanza di esso alla data medesima osta
a che il confinante possa esercitare il riscatto, a fronte della successiva vendita definitiva
(ancorché posteriore al maturarsi del biennio), dato che il riscatto, configurando rimedio alla violazione della prelazione, presuppone la spettanza della prelazione stessa” (Cassazione civile sez. III, 11/10/1985, n. 4945).
D'altra parte, l'avvenuta stipula del contratto preliminare del 23.2.2017, di cui parte convenuta ha offerto prova documentale, risulta confermata dalla stessa parte attrice a pagina 4 del libello introduttivo del presente giudizio.
Sulla scorta di tanto, l'odierna domanda va per ciò solo rigettata, restando così assorbito lo scrutinio di ogni ulteriore profilo dedotto dalle parti.

4. Quanto, infine, alla disciplina delle spese e competenze di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo le disposizioni di cui al D.M. n. 55/2014 e ss. mm. e ii., tenuto conto del valore della causa, dell'attività effettivamente prestata e del complessivo livello di complessità delle questioni affrontate (nello specifico, € 1.500,00 per la fase di studio;
€ 1.000,00 per la fase introduttiva;
€ 2.900,00 per la fase trattazione/istruttoria ed € 2.200,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento rubricato al n. 2553/2022 R.G., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) Rigetta la domanda attorea.
2) Condanna l'attrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere - in favore delle convenute - le spese e competenze di lite del presente giudizio, che vengono liquidate in complessivi € 7.600,00, oltre accessori come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Castrovillari, il 6 giugno 2025.
Il Giudice
dott. Matteo Prato