N. …….................sent.
N………………….R.G.
N………………….cron.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE N…………………...rep.

Udienza del 18/12/2024 OGGETTO…………….... G.M. Dott. ssa Lucia Esposito
…………………………. Il Giudice
invitate le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordinata la
…………………………. discussione della causa con note di trattazione scritta, decide la controversia pronunciando NOTIF. SENTENZA la sentenza incorporata al presente verbale depositando telematicamente il dispositivo e la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
…………………………. NOTIF. APPELLO
………………………….

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del G.M., Dott. ssa Lucia Esposito, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 6553/2019 del R.G.A.C, avente ad oggetto LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI, pendente TRA
, C.F. , elett.te dom.ta in VIA F. CORREALE, 48 Parte_1 C.F._1
RIORE vv. PETROSINO ARMANDO, che la rapp. e dif. giusta procura in calce al ricorso;
RICORRENTE E
, in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 [...]
, corrente in Nocera Inferiore, alla Via S. Allende, n. 97, p.i.: CP_2 P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv. Rosa Bruno, C.F.: presso il cui studio, sito in Pagani (Sa), C.F._2
C.so E. Padovano, n. 64, el RESISTENTE
CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 18/12/2024 le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate. MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, PT
agiva in giudizio per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “- Accert
[...] dichiarare che la resistente ha violato le regole del rapporto contrattuale;
- conseguentemente dichiarare il grave inadempimento contrattuale;
- per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di locazione per uso diverso e conseguentemente disporre il rilascio dell'immobile; in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari”. Parte ricorrente premetteva quanto segue: di essere proprietaria di un immobile sito in Nocera Inferiore alla via G. Falcone n. 68, della superficie complessiva di mq 55 circa, composto da locale terraneo con retro e bagno, identificato al NCEU foglio 11, particella 110/B, sub 6, categoria C1, classe 3, rendita catastale € 351,60; che detto immobile era condotto in locazione per uso commerciale dalla società per Controparte_3
l'attuale canone mensile di € 250,00, in virtù del contratto dell'1/11/2016, registrato presso
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l'agenzia delle Entrate, ufficio di Pagani in data 18/11/2016, serie 3T, n. 6202; che, per diverse mensilità il conduttore si sarebbe reso inadempiente nel puntuale pagamento del canone, in quanto avrebbe pagato oltre il termine previsto dall'art. 4 del contratto e che il pagamento sarebbe avvenuto utilizzando lo strumento del vaglia postale invece che recarsi presso il domicilio della locatrice, come previsto da contratto;
che la conduttrice, in più occasioni, avrebbe impedito la visita dell'immobile alla locatrice, in violazione dell'art. 11 del contratto, nel quale la conduttrice si sarebbe impegnata a consentire l'accesso nell'immobile per controllare lo stato di manutenzione dello stesso, ragione per cui il rapporto con la conduttrice si deve intendere turbato e molestato;
che, in data 18/12/2018, l'Ing eseguiva un primo sopralluogo per conto della locatrice, impeditogli Persona_1 dalla conduttrice, ma che detto ing. eseguiva comunque un sopralluogo visivo Per_1 sommario, avendo approfittato della circostanza che il locale era ad accesso pubblico;
che da detto sopralluogo sommario rilevava che l'impianto elettrico non era adeguato alla normativa vigente, che vi erano lesioni al balcone, che il pavimento era macchiato di ruggine e vi erano lesioni all'intonaco interno ed esterno;
che dal sopralluogo del tecnico di fiducia emergeva che il negozio era sprovvisto di contatore dell'acqua come comunicato ed accertato dalla Gori spa e dai Vigili Urbani;
che questo stato di cose avrebbe provocato danni ai servizi igienici e tecnici del locale, che, quindi, non sarebbe utilizzabile nel rispetto della normativa igienico-sanitaria; che, all'esito di una verifica, la conduttrice sarebbe inadempiente per quanto riguarda la nettezza urbana, in quanto la conduttrice non si sarebbe intestata l'utenza; che, con riferimento alle finalità di utilizzo del locale, come da contratto, in esso si sarebbe dovuta svolgere “attività di consulenza e servizi alla persona”, ma solo con l'accesso del 5/1/2019, la locatrice sarebbe venuta a conoscenza che la conduttrice svolgeva “attività di commercio al minuto di detersivi ed oggetti per la casa”, anch'esso motivo di risoluzione per grave violazione relativa alla destinazione d'uso; che, nel 2019, la chiedeva notizie sulla società locataria al Comune di Nocera Inferiore e PT
l'ente riferiva che la società era dotata di un serbatoio di ca. 100 litri di acqua collegato ai servizi igienici e che veniva usata anche per la pulizia dei locali;
che l'allocazione di detto serbatoio rappresentava un'opera di manutenzione straordinaria non autorizzata;
che da ulteriori controlli era emerso che il legale rappresentante della società convenuta sarebbe CP_ stato deferito all' per allaccio abusivo al servizio idrico;
che con pec del 30.10.2019 l'ing. , tecnico di fiducia della SI.ra , comunicava alla società conduttrice che Per_1 PT si sa ecato presso il locale in questi er un sopralluogo “con la supervisione di tecnici”; che detta pec veniva riscontrata negativamente dal legale di fiducia della società conduttrice senza che avesse l'avallo della società; che per quanto descritto sarebbe venuto meno il rapporto di fiducia base del contratto, essendo emersi gravi inadempimenti che comporterebbero la risoluzione dello stesso;
che vano risultava il tentativo di mediazione, conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione al procedimento della resistente. Si costituiva la resistente eccependo l'insussistenza di qualsivoglia inadempimento della conduttrice. Premetteva che nell'aprile 2018, la ricorrente , unitamente ai suoi familiari, al Parte_1 fine di costringere la resistente a corrispondere una cifra più alta del canone di locazione e, in caso di mancata adesione, a rilasciare, senza ricorrere all'autorità giudiziaria, l'immobile adibito a deposito, sito in Nocera Inferiore alla III Traversa Via Borsellino n. 8, ove la società ricorrente colloca ancora tutti i prodotti necessari per approvvigionare sia il negozio di detersivi e casalinghi (denominato “Sweet Home” ovvero il negozio per cui oggi è causa, sito alla Via Falcone, n. 68) sia per depositare tutta la strumentazione necessaria per
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 2 svolgere anche l'altra attività oggetto della società, relativa al campo dell'illuminazione, poneva in essere condotte moleste dirette a rendere impossibile lo svolgersi sereno dell'attività commerciale per indurre, appunto, la resistente ad abbandonare il locale della III Traversa di Via Borsellino, n. 8, ubicato vicino all'abitazione della SI.ra Parte_1
(residente a[...]) e strettamente unito all'abi figlia della ricorrente, (costruiti sulla stessa p.lla e per il Comune di Nocera CP_5 aventi addirittura lo stesso civico). Poiché, nonostante le condotte moleste, la ricorrente continuava a svolgere la propria attività, in data 3 maggio 2018, la SI.ra , Parte_1 unitamente al coniuge, , arbitrariamente chiudeva il canc Controparte_6 accesso al deposito senza consegnare le chiavi alla società ricorrente, così spossessando la resistente del deposito ove erano allocati tutti i detersivi e prodotti che venivano rivenduti nel locale di Via Falcone, n. 68. A questo punto, la società resistente ricorreva all'autorità giudiziaria ed otteneva, previo accertamento sommario della veridicità della esposizione dei fatti narrati, anche alla luce della inverosimiglianza delle tesi difensive delle controparti,
ed , oltre la consegna delle chiavi, il provvedimento del 31 Parte_1 Controparte_6 ottobre 2018 emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore all'esito del procedimento n. 3114/2018 R.G., con il quale il giudice motivava circa la certezza del compimento dello spoglio ad opera di ed;
la prima, soprattutto per il vantaggio che ne traeva PT CP_6 come proprietaria e per la prova certa circa la riscossione dell'assegno dell'agosto 2016 dalla stessa odierna ricorrente. Evidenziava che, nel corso del giudizio per possessoria, la resistente si vedeva costretta a depositare querela nei confronti del genero della odierna ricorrente, , compagno della figlia , abitanti al civico successivo a Persona_2 CP_5 quello del locale deposito (lo stesso civico come risulta dalla documentazione del Comune), in casa indipendente separata dal detto deposito da un muretto di bassa recinzione, facilmente scavalcabile, per condotte poste in essere, da controparte e suoi familiari, sempre per indurre la odierna resistente a non proseguire il giudizio relativo alla possessoria. Aggiungeva che dal provvedimento del 31 ottobre 2018 la ricorrente, unitamente al coniuge (solo formalmente separato dalla stessa), non avendo ottenuto ciò che si erano prefissati, al fine di dimostrare la propria forza non solo economica ( PT
è proprietaria di diversi immobili, tutti condotti in locazione ad uso commerciale da
[...] diversi conduttori, sia in Via Falcone, con numeri civici consecutivi e vicini a quello per cui oggi è causa, sia alla III Traversa di Via Borsellino ove sono anche ubicate le abitazioni della stessa e dei suoi familiari), ma soprattutto nei confronti della conduttrice, iniziava a porre in essere vari atti di forza nei confronti della resistente, che, per come commessi, in modo sistematico e continuativo, prendono forma come una sorta di stalking o di mobbing contrattuale nei confronti della resistente, ma che, a ben vedere, si addentrano addirittura nel reato di violenza privata, atteso che, con i comportamenti posti in essere dalla PT all'indomani dell'emissione del provvedimento del Tribunale di Nocera Inferiore, dott. Dinardo, anche con l'ausilio di varie persone malfidate, emergono condotte intese a costringere , legale rappresentante p.t. della società resistente, a Controparte_2 compiere at olontà, quali rilasciare il locale di Via Falcone, n. 68, nel quale ha avviato la sua attività, anche in modo proficuo, così costringendola a perdere la propria clientela, senza che la così ricorresse all'autorità giudiziaria. PT
Affermava la resistente che tutti i comportamenti che la ricorrente definisce inadempimenti, sarebbero esclusivamente situazioni create ad arte dalla ricorrente per rappresentare quanto dedotto nell'atto introduttivo e poste in essere, per il perseguimento di un unico disegno, all'indomani del provvedimento del 2018; comportamenti, che se sorti, lo sono per colpa esclusiva della condotta illecita della SI.ra , costituita da tutti gli Parte_1
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 3 elementi del reato di violenza privata, commesso in concorso con i propri familiari ed avvalendosi dell'ausilio di persone di noto spessore criminale. Aggiungeva che, una volta ottenuta la chiave del cancello e provveduto all'apertura del locale deposito, alla fine del mese di ottobre 2018, in presenza di altre persone, ancora una volta la odierna resistente era costretta a depositare ulteriore querela per furto di tutta la merce da vendere nel negozio di detersivi, gran parte della quale era stata collocata nel locale deposito proprio la stessa mattina del 3 maggio 2018, come da relative fatture, evidenziando che nel predetto periodo di pendenza del procedimento possessorio, dal maggio all'ottobre del 2018, gli unici a possedere le chiavi erano la ricorrente ed i familiari. Aggiungeva che, successivamente, in data 18 dicembre 2018 e, precisamente, circa mezz'ora prima che si presentasse un dipendente della Gori spa presso il negozio “Sweet Home” in Via Falcone, n. 68, si presentava la SI.ra , in compagnia di un noto Parte_1 pregiudicato, tale , detto 'o maruz ente ad altra persona che Persona_3 si qualificava come ing. che riferiva di dover visionare il locale, mentre il Per_4 Per_3 affermava che era intenzionato ad acquistare i locali e per questo motivo si era presentato. Quando opponeva alla SI.ra di non aver ricevuto alcun preavviso Controparte_2 PT di acces n aver concordato al ppuntamento, il si rivolgeva Per_3 minacciosamente alla , affermando “…se vuoi fare la guerra, noi non abbiamo CP_2 problemi … faremo la guerra!”, tanto che, appena si allontanarono dette persone, la ragazza, spaventata, chiamò il proprio genitore per ottenere quantomeno un supporto morale. Evidenziava che la volutamente, proprio per creare molestia all'esercizio dell'attività, PT si era presentata con le predette persone in orario di apertura del negozio al pubblico ed in orario di maggiore affluenza. Invero, l'avviso, inviato con lettera raccomandata dalla stessa , perveniva qualche PT giorno dopo il 18 dicembre 2018 e, nel predetto avviso, come ben aveva compreso dalla presentazione del tecnico la SI.ra , legale rappresentante della società Controparte_2 resistente, la persona che aveva acceduto non era l'ing. , bensì ing. con Per_1 Per_4 conseguente falsità della consulenza dell'ing. non solo i non Persona_1 giurata, ma in quanto, il predetto professionista mai aveva eseguito sopralluogo presso il locale in questione, considerato che in data 18 dicembre 2018 era presente altra persona, qualificatasi, come anche dallo stesso avviso, ing. Per_4
A ciò aggiungeva che I danni riportati in detta con elativi al locale di Via Falcone, n. 68, riguarderebbero un balcone inesistente nel detto locale, un impianto elettrico non a norma, che il tecnico non avrebbe mai potuto visionare poiché non esposto al pubblico. Nella stessa data del 18 dicembre 2018, verso le ore 11.00 circa, la resistente affermava che si presentava dipendente della Gori spa, la cui presenza era stata richiesta sempre dalla stessa ricorrente e sempre all'esclusivo scopo di cercare pecche nel Parte_1 rapporto contrattuale. In particolare, la denuncia della ricorrente era mirata nel senso che la stessa era già a conoscenza, per ivi aver collocato essa stessa negli anni precedenti il misuratore abusivo, tanto che il dipendente Gori spa rilevava, ove indicato nella denuncia, un contatore non matricolato Gori spa e, quindi, lo asportava, omettendo, però, di verificare se effettivamente servisse il locale della resistente. Affermava che , sollecitava, mediante denuncia del 5 gennaio 2019, il Parte_1
Comando dei Vi ne di Nocera Inferiore, il quale, dopo ulteriore sopralluogo, dichiarava che non vi era nulla da rilevare sotto il profilo igienico-sanitario, poiché la resistente era dotata di serbatoio di ml 100 che riforniva periodicamente di acqua per le necessità del negozio.
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 4 Aggiungeva che, con l'ausilio di un tecnico, parte resistente eseguiva una verifica attraverso la condotta ormai priva del contatore per verificare il corso effettivo dell'acqua: pertanto, veniva versato liquido rossastro nella condotta per verificare se la stessa forniva o meno acqua al locale di Via Falcone, n. 68 ed il liquido rossastro non cadeva nel locale, ma nel terreno-cortile retrostante il locale, di proprietà della SI.ra . Fondo cui Parte_1 non aveva accesso la resistente. Proprio perché i locali erano stati concessi in locazione dalla in totale assenza della normativa igienico-sanitaria, la resistente si attivava per PT
l'acquisto di un serbatoio di 100 lt. di acqua per poter quantomeno igienizzare comodamente i locali. Infatti, nel 2017, in attesa dell'installazione del serbatoio, la resistente aveva provveduto alla pulizia dei locali mediante asporto di acqua dall'abitazione privata della stessa , la quale abita nella stradina di fronte al negozio, per cui CP_2 doveva solo attraversare la strada, anche se l'acqua veniva caricata con l'auto. Fermo restando che lo stesso Comando di Polizia Municipale del Comune di Nocera Inferiore ha affermato che non vi sono carenze igienico-sanitarie, ma se vi fossero per come rappresentato dalla ricorrente, le stesse, secondo la resistente, sarebbero addebitabili solo alla , che ha concesso in locazione l'immobile in violazione della PT normativa igienico- s a, non essendo il locale munito, già alla sottoscrizione del contratto, di acqua corrente, neppure nei servizi igienici. Non soddisfatta della risposta della Polizia Municipale, la affermava che la resistente aveva violato il contratto, in PT quanto non avrebbe chiesto l'autorizzazione della locatrice per l'installazione del serbatoio. Affermava la resistente che, l'esistenza del serbatoio in questione non corrispondeva ad opera di manutenzione straordinaria, non si trattava di un allaccio idrico o di installazione di impianto di autoclave collegato ad un serbatoio, ma di un mero silos, riempito manualmente con acqua che porta in loco la resistente proprio per la precarietà delle condizioni in cui era costretta ad operare a causa delle omissioni della stessa locatrice. Quanto all'uso pattuito, faceva rilevare che non corrispondeva al vero quanto rappresentato dalla ricorrente ovvero che solo nel 2019 scopriva che il negozio vendeva detersivi e casalinghi, atteso che, come si evince anche dall'altro contratto poi non sottoscritto per il locale deposito, allegato nella causa n. 3114/'18 R.G., anche in quel caso, erroneamente, si fa riferimento a quella dicitura di consulenza e servizi alla persona. È evidente che trattasi di un refuso di altro contratto, atteso che la SI.ra era ben a PT conoscenza che in Via Falcone, n. 68 il locale sarebbe stato adibito a vendita al pubblico di detersivi ed altri prodotti, proprio per avergli locato alcuni mesi prima il deposito per farvi apporre la merce da vendere mentre era in fase di allestimento il negozio denominato
“Sweet home”. Aggiungeva che non solo la era a conoscenza dell'uso del locale per detta vendita al PT pubblico, ma detto uso era io quello pattuito tra le parti, tanto che la stessa PT
, sin dall'apertura del negozio, non solo ne acquistava i prodotti ma anche, nel corso
[...] del giudizio per la possessoria, mai ha contestato alcunchè al riguardo proprio perché era pacifico detto uso nel rispetto del contratto. Eccepiva che non corrisponderebbe al vero che la società resistente sarebbe inadempiente col pagamento della nettezza urbana;
infatti, nonostante la ricorrente avesse insinuato che all'esito di una verifica, la conduttrice sarebbe inadempiente per quanto riguarda la nettezza urbana, in quanto la conduttrice non si sarebbe intestata l'utenza, non ne fornirebbe la prova. Non risulterebbe poi che la società resistente non fosse in regola con la Tari in relazione al locale in questione, sito alla Via Falcone, n. 68. Quanto al pagamento, evidenziava che lo stesso era sempre avvenuto a mani della
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 5 locatrice, ma a seguito dell'instaurazione del procedimento n. 3114/'18 R.G., la stessa era diventata inavvicinabile, in quanto ogni occasione era valida per piantare grane anche con aggressioni, per cui, onde evitare di diventare morosa, la resistente si era vista costretta a corrispondere il canone a mezzo vaglia postale, tra l'altro mai rifiutato, non sussistendo dunque la gravità dell'inadempimento, apparendo, appunto, lo stesso di scarsa importanza. Quanto al diniego di accesso, in ordine all'avviso di sopralluogo del locale, diversamente da quanto rappresentato dalla ricorrente, lo stesso non costituirebbe secondo la resistente alcuna violazione del contratto, atteso che non esisterebbe alcun art. 11) nel contratto sottoscritto dalle odierne parti, come risulta anche da quello registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
probabilmente, come per il refuso relativo all'uso dei locali, la locatrice utilizza detto articolo per altri conduttori, dimenticando che, nel caso di specie, non è stato sottoscritto alcunchè. Chiedeva pertanto rigettarsi la domanda per insussistenza dell'inadempimento o comunque per essere l'inadempimento di scarsa rilevanza, chiedendo in subordine, nel caso in cui il giudice ritenesse di dichiarare la risoluzione del rapporto contrattuale, di determinare l'indennità per mancato avviamento, nella misura di 18 mensilità, non sussistendo alcun uso diverso da quello pattuito e, contestualmente, chiedendo la condanna della ricorrente al pagamento del risarcimento dei danno per l'assenza delle condizioni igienico-sanitarie sin dalla sottoscrizione del contratto, circostanza taciuta dalla stessa locatrice e per aver utilizzato detto argomento nel senso contrario, oltre ad aver provocato rallentamenti all'esercizio dell'attività per provvedere ad attività che competevano a monte alla stessa locatrice. Eccepiva, infine la decadenza del locatore dal diritto di esercitare la risoluzione per uso diverso dal pattuito, atteso l'inutile decorso del termine perentorio di tre mesi dalla conoscenza della ricorrente circa l'uso diverso e, comunque, un anno dalla cd. scoperta, se scoperta fosse esistita;
pertanto, chiedeva dichiararsi estinto il giudizio con condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali.

1. Sul merito. Risulta documentalmente provato che la ricorrente è proprietaria di un immobile sito in Nocera Inferiore (SA), alla via G. Falcone, n. 68 e che detto immobile è condotto in locazione per uso commerciale dalla Società “ con Controparte_1 canone mensile di € 250,00, in virtù di contrat 2. Il contratto è stato stipulato e sottoscritto da entrambe le parti il 01/11/2016 e registrato presso l'Agenzia dell'Entrate – Ufficio di Pagani in data 18/11/2016 seri 3T, numero 6202, con planimetria allegata del locale. Trattandosi di un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, premesso che la prova dell'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato inter partes è di carattere documentale, occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza degli inadempimenti contestati al fine di stabilire se, in conformità del disposto ex artt. 1453 cod. civ., sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento. Parte ricorrente ha eccepito il ritardo nel pagamento del canone e l'utilizzo del vaglia postale, in contrasto con quanto contrattualmente previsto. In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 6 dell'altrui pretesa. Nel caso di specie il locatore ha provato l'esistenza del contratto ed ha dedotto l'inadempimento o, meglio, l'inesatto adempimento. In linea generale, nell'ambito delle locazioni commerciali, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. È necessario subito chiarire che, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il metro di valutazione della gravità dell'inadempimento da parte del conduttore all'obbligazione del pagamento del canone non può essere rinvenuto nell'art. 5 della legge n. 392/78, norma che introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del giudice, fondata su due elementi, l'uno temporale (il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni), l'altro quantitativo (il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità). Le Sezioni della Cassazione hanno escluso la possibilità di un'applicazione estensiva dell'art. 5 (Cass. civ., Sez. Unite, 28/12/1990, n. 12210; tale conclusione è stata confermata in tempi più recenti da Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428; Cass. civ., sez. III, 17/03/2006, n. 5902). Per le locazioni non abitative la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, diversamente dalle locazioni abitative, resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. e può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (App. Napoli, Sez. II, 06/05/2015).Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Nel caso di specie il locatore ha genericamente riferito di ritardi nel pagamento, non quantificati e di pagamento con vaglia postali, non rifiutati, che devono ritenersi inadempimenti non di tale gravità da consentire la risoluzione. Con riguardo agli altri eccepiti inadempimenti, il Ctu ha effettuato un sopralluogo presso l'immobile ed ha in primo luogo riscontrato che i dati catastali sul contratto e nel ricorso non corrispondono al locale oggetto di controversia. Il CTU ha effettuato visure catastali al N.C.E.U del locale preso in visione, e confrontando la planimetria catastale con stato lo stato di fatto, ha riscontrato dal confronto, tra i dati catastali del contratto e quelli del locale visionato, che i dati catastali sono gli stessi ma la differenza sta nella Categoria Castale. Il locale concesso in locazione risulta essere accatastato con Categoria A/4, Consistenza 3,5 vani e Rendita € 155,45, mentre nel contratto risulta Categoria Catastale C/1, Consistenza 5,5 vani e Rendita Catastale € 351,60. Dall'indagine effettuato dal CTU al Comune di Nocera Inferiore Allo Sportello Unico dell'Edilizia (S.U.E.), si evince che, il corpo di fabbrica dove insiste il locale oggetto di causa, di proprietà della SI.ra , è stato realizzato con Concessione Edilizia in Parte_1
Sanatoria N. 30671 del 27/7/2000, presentata dalla SI.ra , nata a [...] Persona_5
Sorrento il 17/05/1926 ed ivi residente a[...] Nocerina n 52, relativo all'abuso di:
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 7 Ristrutturazione di un fabbricato composto da piano terra con sovrastante copertura a lastrico solare adibito parte ad uso abitazione e parte ad uso locali commerciali, siti alla via SS. 266 Nocerina n. 54-60. Nella Dichiarazione, La SI.ra dichiara: che i suddetti Per_5 locali terranei, utilizzati come negozi, e contraddistinti sui grafici allegati alla domanda di Concessione in Sanatoria con i nn.ri 1-2-3, nonché parte dell'abitazione di cui al civico n.60 utilizzata a servizi, è contraddistinta con il n.4, sono stati oggetto di ristrutturazione in assenza di Concessione Edilizia nell'anno 81. Dal confronto con i grafici allegati alla Concessione Edilizia in Sanatoria e la planimetria catastale, si riscontra che il locale di proprietà della SI.ra Controparte_7 risulta civile abitazione con Categoria Catastale A/4 (abitazione di tipo popolare). In definitiva l'immobile visionato dal CTU in data 05/05/2021 con le parti risulta essere catastalmente e urbanisticamente civile abitazione (A/4 abitazione di tipo popolare) con dati catastali: Foglio 11, Particella 110/B, sub. 6, Categoria A/4, Classe 1, Rendita 155,45. Il CTU ha rilevato come all'immobile si acceda direttamente da via G. Falcone: l'ingresso è costituito dai una vetrina/accesso; il locale è composto da un unico ambiente di forma rettangolare, con mensole affisse alle pareti perimetrali del locale che fungono da esposizione e vendita di articoli per la casa;
in fondo al locale, sulla sinistra, si trova un'apertura che serve un ambiente dell'attività commerciale, adibito a deposito;
entrando nel deposito, sulla sinistra si trova una porta che accede al bagno del locale, che è costituito da servizi igienici di base. Al momento del sopralluogo, il CTU ha costatato che il locale bagno si approvvigionava dell'acqua per la sua funzione tramite un serbatoio in materiale plastico di colore blu e collegato ad una pompa alimentata elettricamente che distribuisce l'acqua tramite una tubazione esterna che serve la vaschetta di scarico del wc e successivamente il lavandino. All'interno del bagno, entrando sulla desta, si trova una nicchia per l'alloggio del contatore dell'acqua, che al momento del sopralluogo risultava staccato con l'affissione di un sigillo di colore blu, applicato dalla società per la distribuzione dell'acqua GORI. Il CTU in fase di sopralluogo ha riscontrato un sistema di alimentazione dell'acqua a servizio del bagno facente parte del locale commerciale, concesso alla Società
[...]
realizzato con un serbatoio per l'approvvigionamento dell'acqua, Controparte_8 una pompa alimentata elettricamente e tubi esterni che forniscono gli igienici del locale bagno. Secondo il CTU tali opere non hanno comportato lavori di manutenzione straordinaria e non hanno modificato lo stato dei luoghi, essendo tali da poter essere rimossi facilmente. Il CTU ha verificato che l'acqua contenente all'interno del serbatoio che fornisce i servizi igienici dell'attività commerciale viene caricata manualmente dal conduttore del locale, è utilizzata al servizio del locale bagno. La GORI, facendo seguito alla richiesta del CTU del 17/08/2021, ha trasmesso la documentazione inerente all'utenza, inviando copia della documentazione relativa alla richiesta di allaccio avanzata dalla Società Controparte_1 in data, con la precisazione il rapporto di somministrazione non si era mai
[...]
essendo condizione di procedibilità la sottoscrizione del modulo di sanzione per prelievo fraudolento, così come si evince dalla comunicazione trasmessa dalla GORI in data 18/01/2019 alla Controparte_1
Il CTU, in data 17/08/2021, ha richiesto alla GORI se vi fosse una eventuale domanda di allaccio o disdetta del servizio idrico prima del 2016 tra la SI.ra e la GORI;
in Parte_1 data 06/09/2021 la GORI, ha trasmesso la documentazione inerente all'utenza, ed in particolare che non risultava stipulato alcun contratto a nome della SI.ra , Parte_1 codice fiscale antecedente al 01/11/2016. C.F._1
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA IA ESPOSITO 8 In merito alla comunicazione al S.U.A.P. non risultava nessuna comunicazione di apertura attività commerciale. Con riguardo all'eccepito uso diverso dell'immobile rispetto a quello pattuito contrattualmente, nel caso di specie deve ritenersi che il locatore abbia consapevolmente tollerato l'uso diverso ed abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsti, non potendo pretendere la risoluzione contrattuale. La domanda attorea va pertanto rigettata.

3. Sulle spese di lite. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico della ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del G.M., Dr. ssa Lucia Esposito, definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., nella causa iscritta al n. 6553/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE, pendente tra e ogni contraria istanza Parte_1 Controparte_1 disattesa così provvede:

1. rigetta, per le causali di cui in motivazione, la domanda del ricorrente;

2. condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite, che si liquidano in € 2552,00 per compensi, oltre rimborso forfettario
[...]
e generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosene anticipatario;

3. pone definitivamente a carico di le spese di CTU. Parte_1
Così deciso in Nocera Inferiore, il Il Giudice
Dr. ssa Lucia Esposito

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