REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE in persona della dott.ssa Monica Bighetti, giudice unico, all'udienza di discussione del 1° ottobre 2025 ha pronunciato mediante lettura la seguente
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa n. 2367/2024 R.G. promossa
DA
• (C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
CINTIO LOREDANA del Foro di Ferrara RICORRENTE
CONTRO
• (C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. NOCCIOLI ANTONIO del Foro C.F._3 di Ferrara
RESISTENTI

OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI: si richiamano le conclusioni di cui al verbale dell'odierna udienza.
MOTIVAZIONE
Richiamati, quanto al fatto e allo svolgimento del processo, tutti gli atti e i verbali di causa, sulle conclusioni assunte all'udienza del 1° ottobre 2025, all'esito della discussione orale, si osserva quanto segue.
, proprietaria dell'immobile sito in San Giovanni di Ostellato via Giuseppe di Parte_1
Vittorio n.22 concesso in locazione a e con contratto del 1° CP_2 Controparte_1 marzo 2024 registrato il 13 marzo 2024 al n.2692 serie 3 T, hanno introdotto nell'ottobre
2024 nelle forme del rito sommario di cui all'art. 658 c.p.c. un procedimento per convalida di sfratto per morosità sul presupposto della mora di parte conduttrice rispetto ai canoni di agosto, settembre ed ottobre 2024 oltre quota parte del canone di giugno 2024 per un totale
1 di €1595,00 (€450 mensili da versarsi entro il 5 di ogni mese); hanno chiesto la convalida dello sfratto intimato e la condanna ingiuntiva dei convenuti al pagamento dell'importo capitale dovuto a titolo di canoni locatizi scaduti ed impagati, oltre quelli a venire fino all'esecuzione dello sfratto, con vittoria di spese di lite.
Si sono ritualmente costituiti nella fase sommaria i conduttori per opporsi alla convalida dello sfratto ed all'ingiunzione. La parte intimata non ha negato la mora ex adverso addebitata, adducendo, tuttavia di avere sospeso il pagamento dei canoni ex art.1460 c.c. per la scarsa fruibilità dell'immobile in presenza di vizi e difformità edilizie;
ha dedotto inoltre la nullità del contratto di locazione per violazione di norme imperative ed illiceità dell'oggetto (ex art.1418 c.c. e l. 431/1998 nonché art.1 comma 346 della l. 311 del 30 dicembre 2004) essendo appunto il terzo piano dell'immobile privo di abitabilità, domandando quindi la restituzione di tutto quanto versato in esecuzione del contratto nullo
(per €4050) nonché la rifusione delle spese sostenute per manutenzione (€1050) e la restituzione della cauzione versata, oltre al risarcimento dei danni per la necessità di reperire altro immobile e per il trasloco. In subordine hanno chiesto il massimo termine per il rilascio nonché la condanna di controparte ai sensi dell'art.96 comma 1 c.p.c.
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. è stato disposto il rilascio provvisorio dell'immobile locato e mutato il rito, previo invito alle parti di procedere alla mediazione obbligatoria.
Espletato l'incombente dinanzi alla Camera di Commercio di Ferrara su tempestiva iniziativa dell'attrice e attestatone l'esito negativo come da verbale dell'incontro tenutosi in data 24 gennaio 2025 nel quale si dà conto della mancata partecipazione al primo incontro di entrambi gli odierni convenuti, all'udienza del 1° ottobre 2025, respinte per inammissibilità le prove dedotte dai convenuti e per superfluità quelle degli intimanti (vedi ordinanza 5 maggio 2025), la causa è stata discussa e decisa mediante lettura della sentenza. La sola parte intimante depositava memoria ex art.426 c.p.c.
§
La domanda attorea è fondata e va accolta.
La morosità nel pagamento dei canoni in misura totale da agosto 2024 fino all'esecuzione dello sfratto il 9 luglio 2025 non è in contestazione. Non lo è nemmeno il pagamento parziale del canone di giugno 2024, a seguito della compensazione di cui si dirà.
E' altresì pacifico che il locatore ha riconosciuto essere di sua competenza le spese per l'installazione di un termostato (€130,00), le spese per l'installazione di una parabola Tv
(€300) le spese per l'imbiancatura di una sala (€60), le spese di riparazione del cancello e
2 modifica recinzione (€100,00) ed €65 per la sostituzione del tubo del gas, per un totale di
€655, compensati con il canone di aprile e parte di quello di giugno 2024.
Orbene il conduttore ha inteso opporre al mancato pagamento del canone ex art.1460 c.c.
l'inadempimento del locatore agli obblighi a lui facenti capo e segnatamente:
a) Nel contratto era stato indicato che l'immobile era climatizzato sui tre livelli, contrariamente al vero b) Il piano mansarda adibito a camera da letto non era munito di certificazione di abitabilità dal momento che il Comune di Ostellato aveva riscontrato che il certificato di abitabilità rilasciato nel 1983 riguardava solo due vani (piano rialzato e primo)
c) Il mancato rimborso di spese per manutenzione straordinaria per €1050 spettanti al locatore.
I conduttori eccepiscono quindi l'inadempimento della controparte, motivo della sospensione del pagamento totale dei canoni.
Ciò precisato, occorre rilevare che ai sensi dell'art. 6 del contratto di locazione “il pagamento del canone …non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dei conduttori, quale ne sia il titolo”.
Trattasi della clausola limitativa della facoltà di opporre eccezioni di cui all'art.1462 del codice civile.
Come argomentato dal locatore anche in sede di discussione, il conduttore non può quindi opporre in questo giudizio l'eccezione di inadempimento, senza avere prima corrisposto i canoni.
Una volta adempiuta la propria obbligazione, egli potrà agire per la restituzione in relazione all'inadempimento di controparte che venga accertato nel futuro giudizio.
§
In questa sede i conduttori esercitano l'azione di nullità del contratto, non impedita dall'art.1462 c.c. secondo il quale “la clausola con cui si stabilisce che una delle parti non può opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta, non ha effetto per le eccezioni di nullità, di annullabilità e di rescissione del contratto”.
Prima di esaminare l'eccezione occorre in fatto specificare che dal documento del Comune datato 19 novembre 2024 emerge che l'altezza minima per i locali principali all'epoca della costruzione (1977/1978) era di metri 2,70 di talché la mansarda, non raggiungendo detta altezza media, non è ricompresa tra i vani principali oggetto del certificato di abitabilità rilasciato nel 1983.
3 Non si tratta quindi di una costruzione abusiva, bensì di una costruzione regolare non abitabile nel piano mansarda.
Il contratto di locazione indica che il piano sottotetto è costituito da “un piano mansardato vivibile con balcone”.
È evidente quindi che la proprietà ha concesso in locazione un immobile disposto su tre livelli di cui il terzo “vivibile”, mentre, al contrario, detto locale non è dotato di altezze utili per essere vivibile da persone.
I conduttori hanno esercitato un'azione di nullità del contratto per illiceità dell'oggetto ex art.1418 c.c. in relazione al difetto di abitabilità del piano mansardato nonché ex art. 14 comma 5 della l.431/1998 (disposizione quest'ultima che non ha alcun rilievo nel caso di specie perché trattasi di disposizione transitoria disciplinati la legge applicabile ai contratti di locazione in corso all'entrata in vigore della l. 431/1998).
La tesi dei conduttori non è tuttavia condivisibile. Il contratto di locazione non è nullo per illiceità dell'oggetto perché il bene locato, un immobile, anche se non abitabile dalle persone, non è un bene illecito. La mancanza di abitabilità (parziale) costituisce un vizio della cosa locata come ha chiarito la Suprema Corte affermando che il contratto non è nemmeno annullabile “ in tema di locazione, l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578 c.c.”
Ne deriva che il vizio della cosa locata fa sorgere nel conduttore il diritto ad esercitare l'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, non esercitabili in questa sede in ragione della citata clausola contrattuale (art.6 contratto di locazione).
Non è in conclusione fondata l'azione di nullità conseguendone il rigetto della domanda di restituzione dei canoni versati.
§
Quanto alla richiesta di rimborso delle spese sostenute, residua a quelle già compensate la spesa per il condizionatore.
L'installazione del condizionatore è comprovata dalla dichiarazione del tecnico Tes_1
prodotta con la comparsa di costituzione.
[...]
Come già detto, a fronte della mancanza del condizionamento nei tre piani dell'abitazione, il conduttore avrebbe potuto chiedere la riduzione del canone. L'installazione autonoma del condizionatore rappresenta una miglioria ai locali locati che avrebbe dovuto ottenere il
4 previo consenso scritto del locatore, fatto che non è stato provato. Il rimborso della spesa non può essere quindi riconosciuto.
Va da sé che non può essere rimborsato nemmeno il premio di una assicurazione che il conduttore ha stipulato per essere manlevato da eventuali danni a terzi per l'uso della cosa.
In merito alla restituzione della cauzione, deve osservarsi che l'art.3 del contratto statuisce che il deposito cauzionale viene reso entro trenta giorni dal termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In applicazione di tale clausola, la cauzione non può essere restituita, essendo ad oggi inadempiuta l'obbligazione di pagamento dei canoni.
Nessun risarcimento, infine, può essere accordato ai conduttori, mancando il presupposto della responsabilità della parte locatrice.
§
Il contratto di locazione oggetto di causa va, pertanto, dichiarato risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte conduttrice, la cui condanna al rilascio dell'immobile condotto in locazione, disposta in via provvisoria con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del
12.8.2015, va, qui, integralmente confermata.
In accoglimento della relativa domanda attorea, inoltre, i convenuti vanno anche condannati a corrispondere alla controparte la somma capitale di €245 per il canone mese di giugno 2024 (residuo) € 4950 per i canoni da agosto 2024 a giugno 2025 nonchè €135 per canone mese di luglio 2025 , oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli importi dovuti sino al saldo.
Quanto al canone del mese di luglio 2025, esso non è dovuto per intero perché il rilascio del bene è avvenuto il giorno 9 luglio 2025 e, secondo l'art.2 del contratto, il canone viene pagato entro il 5 di ogni mese in rate eguali anticipate. Per il mese di luglio sono dovuti quindi €135,00.
Da ultimo si osserva quanto segue.
La procedura di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010 e succ. mod. è stata attivata su tempestiva iniziativa dell'attrice a seguito del disposto di cui all'ordinanza resa in data 11 dicembre 2024: dal verbale del primo incontro, fissato dinanzi alla Camera di Commercio di Ferrara per il giorno 24 gennaio 2025, risulta che, mentre l'attrice ha regolarmente presenziato con l'assistenza del proprio difensore, gli odierni convenuti, pur regolarmente convocati, sono rimasti assenti (doc.1 allegato alla memoria ex art.426 c.p.c.)
In accoglimento della relativa domanda attorea, i convenuti e sono pertanto CP_1 CP_2 condannati a corrispondere a in applicazione dell'art.12 bis comma 3 del d. Parte_1
5 lgvo n.28/2010 una somma equitativamente determinata di € 350,00 in quanto i convenuti non hanno partecipato al primo incontro di mediazione, senza alcun giustificato motivo. In applicazione dell'art. 12, comma 2 del D.Lgs. n. 28/2010 si provvede, inoltre, alla condanna di e al pagamento in favore dello Stato Controparte_1 CP_2 dell'importo corrispondente al Contributo Unificato dovuto per il giudizio, come indicato dalla norma citata.
Le spese di lite sono regolate dal principio generale della soccombenza e sono quindi poste a carico dei convenuti. La relativa liquidazione è fatta in dispositivo sulla base del valore effettivo della causa (da 5201 a 26.000) con applicazione dei parametri tra il minimo e medio come da nota spese in riferimento al D.M. n. 55/2014 attualmente in vigore.
P . Q . M . definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 2367/2024, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:

1. dichiara risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento dei conduttori il contratto di locazione oggetto di causa;

2. conferma l'ordine di rilascio dell'immobile locato, emesso l'11 dicembre 2024, dando atto che l'immobile è già stato riconsegnato alla proprietà.

3. condanna e a corrispondere a la somma Controparte_1 CP_2 Parte_1 capitale di € 5330,00 per canoni scaduti come da parte motiva, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli importi dovuti sino al saldo;

4. condanna e a corrispondere a una Controparte_1 CP_2 Parte_1 somma equitativamente determinata di €350,00 ex art.12 bis comma 3 decreto legislativo
28/2010;

5. condanna e a rifondere a le spese di lite Controparte_1 CP_2 Parte_1 che liquida in €4684 per compensi di avvocato ed €381,35 per anticipazioni, oltre ad
€702,60 per spese generali ed oltre a tributi e contributi come per legge;

6. condanna e a versare all'entrata del bilancio dello Controparte_1 CP_2
Stato la somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Ferrara in data 1° ottobre 2025.
IL GIUDICE dott.ssa Monica Bighetti
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