N. R.G. 2836/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di REGGIO EMILIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 2836/2021 tra
Parte_1

ATTORE
e
ATTOLINI CP_1

CONVENUTO
Il GOP dott.ssa Monica Santa Kumbasar, a seguito dell'udienza del 12/11/2024, fissata con le modalità della trattazione scritta, lette le note di udienza depositate dalle parti;
rilevato che parte attrice ha precisato le conclusioni come da note autorizzate depositate il 27/3/2024; rilevato che parte convenuta ha precisato le conclusioni come da note conclusive depositate in data
18/10/2024; pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. che deposita telematicamente.
Il GOP
dott.ssa Monica Santa Kumbasar
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Monica Santa Kumbasar ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2836/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRANZONI SIMONE e Parte_1 C.F._1 dell'avv. DITTAMO LUCA ( ) elettivamente domiciliato a Correggio RE) in C.F._2
viale Cottafavi n.1 presso lo studio dei difensori;

ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARROZZA RITA e P_ C.F._3 dell'avv. , elettivamente domiciliata a Reggio Emilia in via della Previdenza Sociale n. 8 presso lo stdio del difensore.
CONVENUTO
CONCLUSIONI di parte attrice:” Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via principale: 1) ACCERTARE e DICHIARARE che la sig.ra C.F. , P_ C.F._3
occupa senza titolo alcuno gli immobili di proprietà del sig. C.F. , Parte_1 C.F._1
siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 61 sub. 1 e, conseguentemente 2)
CONDANNARE la sig.ra C.F. , ad abbandonare e lasciare liberi P_ C.F._3
e da persone e cose gli immobili di proprietà del sig. C.F. , siti in Parte_1 C.F._1
Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 61 sub. 1, restituendoli al legittimo proprietario, sig. C.F. , e rimettendo l'attore nel pieno e legittimo Parte_1 C.F._1 possesso degli immobili medesimi;
3) per l'effetto, FISSARE contestualmente la data di esecuzione del
pagina 2 di 12 rilascio dell'immobile indicato nei punti che precedono. In via subordinata: 4) esaminati i titoli di provenienza ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, ACCERTARE, DICHIARARE e
STATUIRE che il sig. C.F. , è l'unico legittimo ed esclusivo Parte_1 C.F._1
proprietario degli immobili ubicati in Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San
Martino n. 25/A, censiti al Catasto 20 fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26,
Particella 60 sub. 1 e Particella 61 sub. 1; 5) ACCERTARE e DICHIARARE che non esistono diritti concorrenti di terzi, né servitù, o altri diritti reali di godimento sugli immobili meglio identificati al punto precedente e, conseguentemente 6) ACCERTARE e DICHIARARE che la sig.ra P_
C.F. , non ha diritto alcuno sull'immobile ubicato in Correggio (RE) - Frazione C.F._3
San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio
(RE), al Foglio 26, Particella 60 sub. 1 e Particella 61 sub. 1 e, 7) CONDANARE la sig.ra
[...]
C.F. , a lasciare immediatamente gli immobili siti in Correggio (RE) - P_ C.F._3
Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 58 subb. 4 e 5, Particella 60 sub. 1, Particella 61 sub. 1, liberi da persone e cose e nella piena disponibilità dell'attore, ai sensi dell'art. 948 c.c. In ogni caso: 8)
CONDANARE la sig.ra C.F. a risarcire il sig. i P_ C.F._3 Parte_1 danni da questi patiti in conseguenza dell'illegittima occupazione della convenuta sugli immobili siti in
Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 61 sub. 1, di proprietà dell'attore, che si quantificano in € 2.122,63, o in quella somma maggiore o minore che emergerà in corso di causa, anche eventualmente in via equitativa, oltre ai canoni mensili decorrenti dal mese di luglio 2021 e sino all'effettiva restituzione degli immobili in parola. 9) RIGETTARE le domande tutte svolte dalla sig.ra
C.F. , nei confronti del sig. con la comparsa di P_ C.F._4 Parte_1
costituzione in data 18/10/2021. Con vittoria di tutte le spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
CONCLUSIONI di parte convenuta:”piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza azione ed eccezione disattesa:A) in via istruttoria, a modifica e/o revoca delle ordinanze 16/05/2022 e
22/05/2023, ammettere le richieste di prova indicate dalla convenuta con la memoria ex art. 183, 6° comma n. 2 c.p.c., in particolare C.T.U. e prova testimoniale sui capitoli n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 11 formulati in tale memoria 11/04/2022;
pagina 3 di 12 B) nel merito: - in via principale: accertato e dichiarato che non sussiste alcuna occupazione sine titulo da parte di dell'immobile sito in Correggio, Frazione San Martino Piccolo, via P_
San Martino n. 25/A, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al foglio 26, particella 58 sub. 4 e 5, particella 59, sub. 1, particella 60 sub. 1, particella 61 sub. 1, le domande tutte formulate dall'attore in quanto infondate in fatto ed in diritto;

- in via riconvenzionale: accertata e dichiarata la validità, efficacia ed opponibilità all'attore del contratto di locazione del 15/10/1992 avente ad oggetto l'immobile identificato al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al foglio 26, particella 61 sub. 1, ed accertata e dichiarata la mancata
utilizzabilità in sicurezza dell'edificio a seguito degli eventi sismici del 20-29 maggio 2012: - condannare l'attore ad adempiere all'obbligo contrattuale di effettuare i lavori necessari al ripristino dell'utilizzabilità in sicurezza dell'immobile locato a'sensi dell'art. 1576 c.c.; - condannare l'attore al risarcimento del danno a favore di per il mancato godimento dell'immobile, da P_
quantificarsi nella somma di € 5.000,00 per ogni anno di mancato godimento o somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia o che sarà ritenuta provata in corso di causa e comunque compresa nei limiti di competenza del Giudice adito con riferimento allo scaglione 5.000,00 –
26.000,00; accertata e dichiarata la validità, efficacia ed opponibilità all'attore del
contratto di locazione del 15/10/1992 avente ad oggetto l'immobile identificato al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al foglio 26, particella 61 sub. 1 ed il diritto di prelazione spettante ad
a'sensi dell'art. 38 della L. n. 392/1978, condannare al risarcimento del P_ Parte_1
danno per responsabilità aquiliana per i motivi esposti nella parte narrativa della comparsa di costituzione e risposta, da quantificarsi in via equitativa nella somma di € 7.000,00 o somma maggiore
o minore che sarà ritenuta di giustizia o che sarà ritenuta provata in corso di causa e comunque compresa nei limiti di competenza del Giudice adito con riferimento allo scaglione 5.000,00 –
26.000,00; accertare e dichiarare l'acquisto per usucapione, a favore di , della P_ proprietà dell'immobile identificato al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al foglio 26, particella 60 sub. 1, per possesso ultraventennale, esclusivo, pacifico, abituale e continuativo;
- in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse che il contratto di locazione del
15/10/1992 si sia risolto alla scadenza del 30/06/2016 e nella denegata ipotesi in cui P_
venisse condannata al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni a favore di
[...]
, compensare e/o regolare i rapporti dare-avere tra le parti, tenuto conto di quanto spettante Pt_1
alla conduttrice a titolo risarcitorio;
- in ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale. Le parti hanno concluso come da atti introduttivi. pagina 4 di 12 FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato in data 21/06/2021, il sig. ha convenuto in Parte_1 giudizio avanti al Tribunale di Reggio Emilia, la sig.ra assumendo di essere P_
l'unico e legittimo proprietario degli immobili identificati al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 58 subb. 4 e 5, Particella 59 sub. 1, Particella 60 sub. 1,
Particella 61 sub. 1 (il complesso di tali unità, di seguito, verrà identificato, per brevità, come
“ ”) e contestando alla sig.ra l'occupazione sine titulo di alcuni Persona_1 P_ di tali fabbricati. Il sig. in particolare, ha assunto di aver acquistato il Pt_1 Per_1
dai sigg.ri e (eredi della sig.ra
[...] Persona_2 A_ Per_4
a sua volta erede del di lei fratello sig. , con contratto di
[...] Persona_5 compravendita del 22/06/2020. Tra i vari fabbricati acquistati ve ne era uno - identificato al
Foglio 26, Particella 61 sub. 1 (tale specifico immobile, di seguito, verrà identificato, per brevità, come “ ”) - che era stato concesso in locazione in data 15/10/1992 a favore CP_3 della sig.ra (la quale aveva adibito tale locale come proprio studio artistico); l'attore P_ dava altresì atto che tale contratto era stato regolarmente disdettato dall'allora proprietaria- locatrice, sig.ra con raccomandata del 03/06/2015, affinché lo stesso non si Persona_4 rinnovasse in vista della scadenza prevista per il 30/06/2016.
Ha quindi chiesto la condanna della convenuta al rilascio degli immobili, al risarcimento dei danni per l'asserita illegittima occupazione degli stessi, che ha quantificato nella somma di €
2.122,63, oltre ai canoni mensili decorrenti dal mese di luglio 2021 e sino all'effettiva restituzione degli stesse.
Con comparsa di costituzione e risposta in data 18/10/2021, si è costituita in giudizio P_ la quale ha chiesto, in via preliminare, di essere autorizzata alla chiamata in causa di
[...]
e danti causa di , al fine di svolgere A_ Persona_2 Parte_1 anche nei loro confronti domanda risarcitoria e, nel merito, ha chiesto il rigetto delle domande attoree.
La convenuta ha altresì chiesto in via riconvenzionale nei confronti di Parte_1
l'accertamento della validità ed efficacia del contratto di locazione in data 15/10/1992 avente ad oggetto l'immobile di cui al foglio 26, particella 61, sub. 1 per rinnovo tacito e la sua opponibilità a;
accertata e dichiarata la mancata utilizzabilità in sicurezza Parte_1 dell'edificio a seguito degli eventi sismici del 20-29 maggio 2012, ha chiesto la condanna dell'attore ad adempiere all'obbligo contrattuale di effettuare i lavori necessari al ripristino dell'utilizzabilità in sicurezza dell'immobile locato ai sensi dell'art. 1576 c.c.; l'acquisto per pagina 5 di 12 usucapione della proprietà dell'immobile identificato al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al foglio 26, particella 60 sub. 1, per possesso ultraventennale, esclusivo, pacifico, abituale e continuativo;
nei confronti dell'attore e degli eventuali terzi chiamati e ha chiesto l'esecuzione dei lavori necessari al A_ Persona_2 ripristino dell'utilizzabilità in sicurezza dell'immobile locato;
il risarcimento danni per il mancato godimento dell'immobile quantificato in euro € 5.000,00 per ogni anno di mancato godimento o in via equitativa;
il risarcimento del danno, quantificato nella somma di euro
7.000,00 ovvero da quantificarsi in via equitativa per non essere stata informata, in qualità di conduttrice, della volontà dei locatori di vendere l'immobile; in via subordinata ha chiesto la compensazione delle accertate poste creditorie delle parti.
Con ordinanza in data 12/11/2021, a fronte della domanda di usucapione, è stato disposto il proseguimento della causa con il rito ordinario e non con quello locatizio, è stata rigettata l'istanza di chiamata dei terzi in causa ed è stato assegnato a parte convenuta il termine di 15 giorni per l'avvio del procedimento di mediazione sulla domanda di usucapione.
Esperito il tentativo di mediazione presso l'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli
Avvocati di Reggio Emilia, che ha dato esito negativo, autorizzato il deposito delle memorie ex art. 183, 6° comma c.p.c., la causa è stata istruita con il deposito delle suddette memorie e con le prove orali richieste dalle parti.
Con le note autorizzate in vista dell'udienza cartolare del 21/10/2024 parte attrice ha limitato le proprie domande all'immobile denominato LO (identificato al Foglio 26, Particella
61), al fabbricato denominato EX (identificato al Foglio 26, Particella 60). CP_4
A seguito della riorganizzazione del ruolo la causa è stata riassegnata ad altro magistrat0 e da ultimo alla sottoscritta che all'udienza cartolare del 12/11/2024 l'ha trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. (ante riforma Cartabia).
Motivi della decisone
I. Va preliminarmente rilevato che costituisce circostanza pacifica in causa in quanto documentata e non contestata dalla convenuta, la titolarità della proprietà degli immobili siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 60 sub 1, Particella 61 sub. 1 in capo a . Parte_1
Le domande di parte attrice di restituzione ovvero, in via subordinata, di rivendicazione dell'immobile meglio descritto in atti, nonché la domanda di condanna al pagamento da parte pagina 6 di 12 della convenuta del risarcimento dei danni per l'asserita illegittima occupazione degli immobili siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 61 sub. 1 quantificati in € 2.122,63, ovvero in via equitativa, oltre ai canoni mensili decorrenti dal mese di luglio 2021 e sino all'effettiva restituzione degli immobili in parola, si fondano sull'intervenuta asserita cessazione del contratto di locazione intercorso fra i precedenti proprietari dell'immobile e la convenuta a seguito di formale disdetta del P_
3.06.2015.
La convenuta tuttavia si è opposta alle domande attoree deducendo l'inefficacia della disdetta e l'avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione datato 15.10.1992; la predetta ha inoltre proposto in via riconvenzionale domanda di condanna del locatore all'esecuzione delle opere di ripristino dell'utilizzabilità in sicurezza dell'immobile locato e di risarcimento del danno per il mancato godimento degli stessi;
domanda di risarcimento danni per violazione del suo diritto di prelazione ex art. 38 L.n°392/1978, nonchè domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione della particella immobiliare meglio descritta nella comparsa di costituzione .
Pertanto, alla luce delle difese svolte dalla convenuta, nonostante la controversia verta in materia locatizia, in quanto la decisione sulle domande proposte dall'attore presuppone l'accertamento della permanenza (o meno) dell'originario rapporto di locazione, la domanda di usucapione proposta in via riconvenzionale dalla convenuta, che segue il rito ordinario (ai sensi dell'art. 40, comma 3 c.c., “nei casi previsti negli artt. 31, 32, 31, 35 e 36, le cause, cumulativamente proposte o successivamente riunite, debbano essere trattate e decise col rito ordinario, salva l'applicazione del solo rito speciale quando una di tali cause rientri fra quelle indicate negli artt. 409 e 442”), ha determinato l'applicazione di tale rito anche alla domanda principale relativa al rapporto di locazione.
Tanto chiarito le domande attoree sono solo parzialmente fondate per i motivi che si vanno ad esporre.
I.1 In relazione agli immobili siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino
Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 61 sub. 1 (il Casello).
Diversamente da quanto ritenuto da parte attrice, il contratto di locazione in data 15/10/1992 avente ad oggetto la parte sud del complesso immobiliare de quo, composta da due locali dell'immobile sito in Correggio, Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A,
pagina 7 di 12 identificato al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al foglio 26, particelle 61 sub
(cfr doc.ti n°1 e n°2 allegato al fascicolo di parte convenuta) è ancora in essere, essendosi rinnovato tacitamente alle naturali scadenze, con prossima scadenza naturale al 30/6/2028, come correttamente rilevato da parte convenuta.
E' documentato in atti che a seguito della disdetta del locatore in data Persona_4
3/6/2025 comunicata in vista della scadenza contrattuale del 30/6/2016, è P_ rimasta nell'immobile e solo con diffida del 29/10/2020 i locatori e A_ [...]
, medio tempore succeduti a hanno manifestato la volontà di Persona_2 Persona_4 rientrare in possesso dell'immobile (cfr. doc. 8/A fascicolo attoreo), desistendo però poi da tale iniziativa.
E' documentato in atti infatti che non è stato dato alcun seguito al procedimento di opposizione alla convalida di sfratto, laddove parte intimante opposta non ha notificato alla nel termine perentorio disposto dal Tribunale di Reggio Emilia, in vista della udienza P_ del 28/1/2021, fissata per la comparizione delle parti, l'intimazione di sfratto, ragion per cui il procedimento si è estinto per inattività delle parti .
Ritiene questo giudice che l'inerzia dei locatori intimanti costituisca manifestazione di volontà dei medesimi di mantenere in essere il rapporto locatizio con la diversamente P_ ragionando non si comprende per quale motivo avrebbero lasciato morire il procedimento avviato con l'intimazione di sfratto.
Ne consegue che occupi legittimamente l'immobile sito in Correggio, Frazione P_
San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, identificato al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al foglio 26, particella 61 sub. 1 (immobile identificato in atti come “ ”) CP_3 ragion per cui non può trovare accoglimento neppure la domanda attorea di risarcimento del danno per illegittima occupazione del bene.
Se è pure pacifico in causa, in quanto circostanza non contestata, che abbia P_ sospeso il pagamento del canone di locazione dall'anno 2016 (cfr. pag. 15 delle note conclusive di parte convenuta), parte attrice, che non ha richiesto la risoluzione del contratto, ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento dei canoni scaduti a decorrere dal luglio 2021 fino all'effettiva restituzione del bene.
Ritiene questo giudice cha vada pertanto condannata al pagamento dei canoni P_ scaduti dal mese di luglio 2021 alla naturale scadenza del contratto di locazione.
pagina 8 di 12 I.2 In relazione agli immobili siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino
Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di
Correggio (RE), al Foglio 26, Particella 60 sub. 1 (ex ) . CP_4
Parte attrice ha chiesto accertarsi l'illegittima occupazione dell'immobile suddetto, denominato “EX LATTERIA” di cui ha chiesto la restituzione.
Atteso che è pacifico in causa che la convenuta abbia la disponibilità del bene de quo posto che la stessa ha chiesto, in via riconvenzionale, accertarsi l'acquisto per usucapione a suo favore, la domanda attorea non può trovare accoglimento.
Va rilevato infatti che l'istruttoria ha dato atto che il locale denominato “EX LATTERIA” debba intendersi una pertinenza del (cfr. doc. 18/Ae 18/B attore) figurando quale CP_3 magazzino dell'opificio denominato “ ”. La stessa parte convenuta individua la CP_3 funzione dell'EX LATTERIA quale deposito (cfr. pag. 14 comparsa costituzione) laddove ha asserito che dal 1995 avrebbe utilizzato tale immobile come pertinenza di quello condotto in locazione;
in particolare, quale deposito dei beni (tele, colori, etc..) .
La circostanza è stata peraltro confermata dal teste all'udienza del Testimone_1
28/6/2022 laddove ha dichiarato: “ho visto mia figlia utilizzare l'ex latteria come deposito pe ri propri materiali da lavoro”….”Per ex latteria intendo una stanza attaccata allo studio dove lavora mia figlia in quanto è tutto uno stabile”.
Ne consegue che il vincolo pertinenziale tra il locale “EX LATTERIA” ed il (bene CP_3 principale) è dirimente all'accoglimento della domanda ex art. 1158 c.c. promossa dalla convenuta che pertanto non può trovare accoglimento.
“Poiché la regola stabilita dall'art. 818 c.c., secondo cui gli atti e i rapporti giuridici, che hanno per oggetto la cosa principale, comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto, vale anche per le locazioni, il conduttore non può usucapire un locale non oggetto del contratto di locazione, se il locale medesimo debba considerarsi pertinenza del bene locato” (Cass. Civ. ord. n. 20911/2021).
In ogni caso, parte convenuta in relazione all'EX LATTERIA non ha fornito la prova né del possesso continuato, manifesto e indisturbato ultraventennale né la prova dell'animus possidendi, ossia l'intenzione di tenere la cosa come propria mediante l'esercizio di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà.
Ed invero, “L'usucapione è interrotta quando il possessore sia privato del possesso della cosa per oltre un anno, si riferisce al caso di perdita del possesso per fatto del terzo o per cause naturali” (Cass. Civ. n. 6349/1981).
pagina 9 di 12 Secondo quanto asserito dalla convenuta, il sisma del 2012 avrebbe impedito l'utilizzo dell'edificio in cui sono ubicati sia il che l'EX LATTERIA a seguito delle “gravi CP_3 lesioni alle strutture portanti, divenendo inutilizzabile […] In mancanza dei lavori di ripristino non ha potuto rientrare nell'immobile e goderne in via continuativa, piena e pacifica visto il grave danneggiamento strutturale ed il pericolo di ulteriori cedimenti e lesioni” (cfr. doc. n. 13).
L'asserita inutilizzabilità dell'ex latteria, che peraltro il perito di parte della convenuta definisce “locale appendice” conferma non solo la sua natura pertinenziale rispetto al locale principale “ ” (cfr. doc. n. 6 fascicolo convenuta), ma altresì l'interruzione del CP_3 possesso dal 2012 almeno sino ad aprile 2016 (cfr. doc. n. 5 fascicolo convenuta: da tale comunicazione si evince che nessuna opera di messa in sicurezza era ancora stata eseguita).
In realtà, secondo la tale situazione era presente anche nel 2020 (cfr. doc. n. 13). P_
Pertanto se anche la sig.ra avesse preso possesso dell'EX LATTERIA a far tempo dal P_
1995, tale asserito utilizzo sarebbe cessato al più tardi nel maggio 2012; con conseguente interruzione ex art. 1167 c.c. del termine ventennale che , in ipotesi, avrebbe iniziato a decorrere da principio per poi essere interrotto dalle comunicazioni inviate dall'attore e, poi, dalla notifica dell'atto di citazione con il quale si è dato avvio al presente giudizio (in data
21/06/2021).
Rileva peraltro questo giudice che neppure le prove testimoniali hanno confortato la tesi della convenuta atteso che le dichiarazioni dei testi, peraltro di parte convenuta, hanno genericamente confermato la disponibilità dell'ex latteria da parte della ma non per il P_ ventennio richiesto ai fini dell'usucapione (cfr. dichiarazioni testimoniali resa all'udienza del
28/6/2022).
Neppure la convenuta ho fornito la prova dell'animus possidendi posto che non ha documentato di avere sostenuto le spese per la manutenzione dell'immobile ma anzi ha documentato di essersi rivolta ai proprietari/locatori affinchè se ne prendessero carico (cfr. doc. 5); circostanza che contrasta con la volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene.
I.3 Le domande riconvenzionali di P_
Respinta, in quanto non provata, per i motivi sopra esposti, la domanda di usucapione, non possano trovare accogliento neppure la domanda di condanna nei confronti di di Parte_1 adempiere all'obbligo contrattuale di cui all'art. 1576 c.c. e la conseguente domanda risarcitoria per l'asserito mancato godimento del bene.
pagina 10 di 12 In proposito si rileva che nessuna prova è stata fornita dalla convenuta in merito alla inutilizzabilità del bene, circostanza che anzi è sconfessata dal doc. 10 allegato al fascicolo attoreo che attesta la agibilità dell'immobile.
La sig.ra non ha nemmeno fornito prova di aver subito un pregiudizio economico P_ dalla presunta impossibilità (comunque non provata e smentita dall'accertamento dell'Ufficio
Comunale di Correggio - cfr. doc. n. 10) di poter godere del LO, laddove non ha neppure provato una contrazione del proprio reddito nel periodo di riferimento (2010-2016).
Neppure può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale della convenuta di risarcimento del danno per violazione del diritto di prelazione in quanto nella fattispecie non ricorre l'imprescindibile presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello venduto
(cfr. Cass. N.10431/1998).
Nello specifico infatti ha acquistato dai locatori della signori Parte_1 P_ Per_3
e un complesso immobiliare in cui si trovano i locali locati
[...] Persona_2 alla (cfr. doc.5 fascicolo attoreo). P_
Ed invero i diritti di prelazione non sussistono in favore del conduttore di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, qualora l'alienazione a terzi riguardi, alternativamente l'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (cfr. Cass.civ. n.9258/2010).
Ai fini dell'operatività della prelazione occorre valutare se ciò che il locatore intende alienare possa o meno identificarsi con l'oggetto dl contratto di locazione, ovvero se esso rappresenti un'entità complessiva diversa con sue autonome caratteristiche. Poiché la normativa consente la prelazione solamente con riferimento all'oggetto specifico della locazione deve, ritenersi escluso il diritto di prelazione quando insieme all'unità immobiliare oggetto del contratto locatizio vengano vendute anche altre unità immobiliari, nel contesto di un'operazione contrattuale unitaria a fronte di un unico corrispettivo, come è avvenuto nel caso de quo.
II. Le spese di lite, attesa la reciproca soccombenza, sono integralmente compensate tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Reggio Emilia, in persona del GOP dott.ssa Monica Santa Kumbasar, definitivamente pronunciando nella causa civile rubricata con il n°2836/2021 R.G, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e respinta, così provvede:
pagina 11 di 12 -accertata la proprietà degli immobili siti in Correggio (RE) - Frazione San Martino Piccolo, via San Martino n. 25/A, censiti al Catasto fabbricati del Comune di Correggio (RE), al Foglio
26,Particella 60 sub. 1 e Particella 61 sub. 1 in capo a Parte_1
-accerta e dichiara la validità, efficacia ed opponibilità all'attore del contratto di locazione in data 15/10/1992;
-condanna al pagamento dei canoni di locazione degli immobili locati di cui al P_ contratto di locazione in data 15/10/1992 dal mese di luglio 2021 sino alla sua naturale scadenza;

-ogni altra istanza, eccezione, domanda e questione assorbita;

- spese compensate.
Così deciso a Reggio Emilia, 10/2/2025.
Il GOP
Dott.ssa Monica Santa Kumbasar
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