N. R.G. 47704 / 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, promossa da:
, CF/PI: , , CF/PI: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, e , CF/PI: con gli avv.ti Bono C.F._2 Parte_3 C.F._3
Roberto e D'Antonio Franca
-attrici- contro
CF/PI: NToparte_1
, con l'avv. Falciano Simona P.IVA_1
-convenuta-
CONCLUSIONI
Per , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
- rigettata ogni istanza, eccezione e difesa avversaria,
- confermata la legittimazione attiva delle attrici come dimostrato documentalmente dai docc. “8” (accettazione dell'eredità a ministero del Notaio Dott del 10.5.2023 (Rep. 2258 – Racc. Persona_1 2011); “9” (rinunzia all' eredità di e del 2.2.2021 a ministero del Parte_4 NToparte_2 Notaio Dott. (rep. 1728/ 1538) e ”10” (atto notorio a ministero del Notaio Dott. Persona_1 [...]
del 2.2.2021 (Rep. 1729) agli atti;
Per_1
- accertare e dichiarare che ai sensi della normativa urbanistica la S.L.P. realizzabile nel lotto di cui al doc. “2” è di 960 mq. di cui 345 mq. sono già esistenti e che la convenuta NToparte_1 volendo raggiungere i suddetti mq. 960 massimi possibili ai sensi del vigente P.R.G. del Comune di
Milano, come prassi nota e invalsa, deve acquistare altri 615 mq. “comprandoli” da privati e pagandoli al prezzo che sarà concordato in trattativa privata tra l'odierno promissario acquirente e il soggetto che gli “venderà” la metratura aggiuntiva;

1 - accertare e dichiarare che, in forza del P.R.G. del Comune di Milano, il Comune ha fissato degli oneri per ogni mq. di metratura aggiuntiva che si acquista da privati e che ammonta, ad oggi, ad Euro 253,69; che se il promissario acquirente vorrà quindi acquistare 615 mq. di metratura aggiuntiva per giungere ai 960 mq. massimi possibili di S.L.P., dovrà necessariamente versare al l'attuale NToparte_3 importo di Euro 156.019,00 ai sensi del P.R.G. del Comune di Milano vigente ovvero la diversa somma che, variando eventualmente il prezzo imposto dal quali oneri comunali al mq. per l'acquisto CP_3 delle metrature aggiuntive, dovesse infine risultare;

- accertare e dichiarare che rispetto sia alla trattativa privata per l'acquisto della metratura aggiuntiva, sia rispetto al pagamento degli oneri comunali previsti dal nuovo P.R.G. per godere di tale metratura aggiuntiva, le promissarie alienanti sono del tutto estranee e non hanno mai assunto alcun impegno e che ogni costo od onere di qualsivoglia tipo o denominazione è a carico esclusivo della convenuta
[...]
NToparte_1
- dichiarare che la clausola “2” del contratto preliminare (doc.”2”) prevede di riparametrare il prezzo concordato, adeguandolo alla S.L.P. realizzabile e che il prezzo così riparametrato in adempimento della suddetta clausola ammonta ad Euro 451.766,00 come meglio esposto in narrativa;
di esso sono stati versati Euro 100.000,00 quali acconti e caparre, con il saldo da versarsi al definitivo che ammonterà ad
Euro 351.766,00, come stato più volte richiesto alla convenuta;

- condannare la convenuta a versare alle attrici l'importo di Euro NToparte_1
351.766,00 – oltre interessi ex art. 1284 IV comma CC – quale saldo per l'acquisto del lotto di cui al contratto preliminare (doc.”2”), come appunto riparametrato ai sensi della citata clausola “2” del preliminare (doc.”2”), al momento del rogito da tenersi presso Notaio a scelta della promissaria acquirente e presso cui le attrici, sin da ora, si dichiarano senz'altro ed immediatamente disponibili a recarsi al giorno e all'ora che la convenuta comunicherà loro;

- condannare altresì la convenuta ai sensi dell'art. 614 bis CPC al pagamento a favore delle attrici di una somma di denaro non inferiore ad Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nella fissazione del rogito presso il proprio Notaio;

- in ogni caso, con condanna al risarcimento del danno da ritardo per il mancato utilizzo ed investimento del saldo del prezzo illegittimamente ritardato per quasi quattro anni, che si quantifica nella misura di
Euro 25.000,00 ovvero la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, in subordine anche in via equitativa;
in ogni caso oltre interessi ex art. 1284 IV comma CC.
- in subordine, accertato che l'inadempimento del promissario acquirente che, improvvisamente pretendendo vantaggi economici non dovuti né per Legge (P.R.G. – doc.”6”) né in forza del contratto preliminare (doc. “2”) ha rifiutato di versare il saldo dovuto per quasi quattro anni nonostante la riparametrazione del prezzo come previsto dal contratto preliminare da lui stesso predisposto e come meglio dedotto in narrativa, è di non scarsa importanza ed anzi assume carattere di particolare gravità, risolvere per inadempimento derivante da fatto e colpa esclusiva della convenuta, il contratto preliminare, autorizzando le promissarie venditrici a trattenere la caparra complessivamente ricevuta per Euro
75.000,00 e con condanna della convenuta al risarcimento del danno ulteriore per il mancato utilizzo ed investimento del saldo dovuto, che sin da ora si quantifica in Euro 25.000,00 ovvero la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, in subordine anche in via equitativa;

- In via istruttoria, ribadita l' opposizione all'ammissione dei tre capitoli di prova per testi dedotti da controparte nella sua II memoria 183 per tutti i motivi dedotti nella III memoria 183 di parte attrice del 21.5.2023 che qui si richiamano, si insiste viceversa per l'ammissione di prova per interpello sui seguenti capitoli di prova dedotti nella II memoria 183 del 12.5.2023 e che si riportano di seguito nonché, sin da ora, di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova eventualmente ammessi per parte convenuta:
2 1) Vero che la proprietà di via Euclide 7 composta da capannone ad uso industriale con annessa area cortilizia pertinenziale aveva ed ha una superficie fondiaria di mq. 940 come riportata nel preliminare (doc.”2”) e le parti ipotizzavano di potere arrivare anche ad una futura eventuale potenzialità edificatoria di mq. 1700 di S.L.P. (c.d. superficie lorda pavimento) ?
2) Vero che nel contratto preliminare di compravendita dovendo sempre la essere confermata da Pt_5 un provvedimento amministrativo del Comune in base al progetto edilizio che si sarebbe dovuto presentare, le parti prevedevano di eventualmente riparametrare il prezzo complessivo nel caso che la da realizzarsi fosse risultata maggiore o minore ? Pt_5
3) Vero che parte promittente venditrice si rendeva disponibile a consegnare tutta la documentazione necessaria, in particolar modo il condono ed il certificato urbanistico, ad un tecnico di fiducia di parte acquirente che a tal fine avrebbe contattato le venditrici, così che il suddetto tecnico di parte acquirente potesse effettuare tutti i controlli necessari presso gli organi competenti per la conferma della effettiva potenzialità edificatoria possibile ?
4) Vero che il nuovo P.R.G. entrato in vigore il 4.2.2020, pur avendo abbassato l'indice di edificabilità massima portando tutto il territorio comunale all'indice unico di 0,35Mq/Mq., permette tuttavia un ampliamento della potenzialità edificatoria massima possibile qualora l'area interessata, come è per via Euclide, ricada all'interno delle aree ad elevati livelli di accessibilità alle reti di trasporto pubblico, ex art. 17 delle N.A. del P.R.G. (doc.”6” che si rammostra) ?
5) Vero che è quindi ancora possibile arrivare fino all'indice massimo di 1Mq/Mq., e tutta la volumetria eccedente l'attuale indice unico di 0,35 per arrivare al massimo possibile (:1Mq/Mq che nel nostro caso è di 960 mq) deve essere acquistata da privati al prezzo “di mercato”?
6) Vero che il nuovo P.R.G. prevede, contrariamente al precedente, che questa volumetria aggiuntiva, oltre a dovere essere oggetto di trattativa privata tra i soli acquirenti e i terzi disponibili a cederla e a cui gli acquirenti devono ovviamente pagarla, prevede anche il versamento di un contributo al CP_3 per ogni mq. acquistato (oltre naturalmente all'usuale pagamento dei contributi di costruzione) come da doc. “6” che si rammostra ?
7) Vero che a chi acquista un lotto e vuole sfruttare tutti i mq. di S.L.P. possibile (cioè, per via Euclide 7, tutti i 960 mq. possibili), oltre all'acquisto dei diritti edificatori dai privati sul libero mercato per arrivare al rapporto 1:1 (nel nostro caso acquistare, cioè, i 615 mq di differenza di S.L.P. tra i 345 mq che già esistono e che si possono già sfruttare senza oneri aggiunti per raggiungere i 960 mq. possibili) contrariamente a quanto avveniva in passato vigente il precedente P.R.G., deve versare al Comune un onere di monetizzazione riferito alla zona pari ad Euro 253,69 al mq ?
*
Per NToparte_1
Nel merito in via principale Ai sensi dell'art. 2932 c.c. trasferire il lotto di cui è causa nella proprietà della al NToparte_1 prezzo di €. 62.353,55 dopo aver accertato e dichiarato che il valore del lotto in funzione del contratto preliminare è pari ad €. 162.353,55 ed è già stata versata la somma di €. 100.000. In subordine Dichiarare l'obbligo delle attrici di vendere a favore di il lotto di cui è causa al NToparte_1 prezzo di €. 62.353,55 avendo accertato e dichiarato in capo a tutte o alcune delle attrici la qualità di eredi della promissaria venditrice e avendo accertato e dichiarato che il valore del lotto da contratto preliminare è pari ad €. 162.353,55 ed è già stata versata la somma di €. 100.000. Sempre nel merito
3 Accertare e dichiarare che il mancato perfezionamento dell'atto preliminare nei tempi previsti dal preliminare è da imputare all'esclusiva responsabilità delle attrici pertanto, ai sensi dell'art. 1226 c.c. condannare le attrici in via solidale tra loro a risarcire secondo equità i danni subiti dalla convenuta per mancato guadagno e lucro cessante o per qualsiasi altro titolo, tenuto conto dell'aumento dei prezzi dedotto, illustrato e documentato negli scritti difensivi di parte convenuta. In ogni caso
Accertato e dichiarato che la somma complessiva di €. 100.000 versata da parte convenuta a parte promittente venditrice l'11.12.2019 (€. 50.000) e il 14.2.2020 (altri €. 50.000) è stata illegittimamente detenuta per anni ed ha (o avrebbe) inevitabilmente prodotto interessi nella misura plausibile del 7% annui dal momento del versamento (11.12.2019 e 14.2.2020), condannare parte attrice al pagamento a favore di parte convenuta di tali interessi, quantificati nella loro entità al momento della sentenza o dell'effettivo rogito. In via estremamente subordinata
Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande principali, condannare le attrici in via solidale tra loro a risarcire alla convenuta i danni patiti secondo equità a qualsivoglia titolo, anche di indennità, nonché a restituire a parte convenuta la somma di €. 100.000 da quest'ultima versata alla promittente venditrice, unitamente agli interessi nella misura del 7% annui dal momento del versamento (11.12.2019 e 14.2.2020) fino all'effettiva restituzione, oltre ad ogni maggior danno subito, anche per mancato guadagno e lucro cessante o a qualsiasi titolo, questi da determinarsi secondo equità.
In via istruttoria Nell'ipotesi di eventuale rimessione della causa in istruttoria, ci si riporta ai documenti e alle prove orali dedotte in comparsa di costituzione e risposta e memorie 183 VI comma cpc.
Il tutto con vittoria di spese e compensi di giudizio.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Le attrici , e eredi della signora e dunque legittimate Parte_1 Pt_2 Pt_3 Persona_2
attive nell'odierna causa, hanno convenivano in giudizio la società al fine di NToparte_1 ottenere l'adempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 14 febbraio 2020 dalla de cuius (cfr. doc. n. 2 parte attrice).
Con tale accordo aveva promesso di vendere alla convenuta un immobile sito in via NToparte_4
Euclide 7, Milano, costituito da un capannone industriale e area cortilizia pertinenziale, per una superficie fondiaria di mq 940, con potenzialità edificatoria stimata in mq 1.700 di superficie lorda di pavimento
(SLP). Il prezzo pattuito era determinato in € 470,59 per mq di SLP, per un totale auspicato di €
800.000,00 e comunque variabile al momento del definitivo. Il contratto preliminare, infatti, prevedeva espressamente che il prezzo definitivo dovesse essere
Part riparametrato sulla base della effettivamente realizzabile, come risultante da provvedimento amministrativo comunale.
La clausola n. 2 del preliminare contemplava altresì la possibilità che, ove la SLP effettiva si discostasse di oltre il 10% rispetto a quella ipotizzata (1.700 mq), il prezzo venisse ricalcolato aritmeticamente, con esempi illustrativi inseriti a chiarimento.
A seguito del decesso della promittente venditrice, le attrici succedevano iure hereditatis e, in attesa della determinazione amministrativa della volumetria edificabile, si mostravano disponibili alla stipula del definitivo.
Tuttavia, in data 9 dicembre 2020, la convenuta comunicava che, a seguito di propri accertamenti presso gli uffici comunali, la SLP massima realizzabile risultava pari a 960 mq, comprensivi dei 345 mq già esistenti, ciò indicendo sulle modalità di quantificazione del prezzo: il massimo di edificabilità è di 960 mq, di cui 345 mq già esistenti (pari alla superficie del capannone insistente sul terreno) e 615 mq ancora mancanti.
NT dunque chiedeva alle promittenti venditrici di acquistare presso terzi privati i diritti edificatori mancanti rispetto ai 615 mq di SLP.
NT Solo a seguito dell'acquisto dei diritti edificatori presso terzi a carico delle attrici, avrebbe accettato di rideterminare il prezzo in € 470,59 per mq di SLP X 960 mq = € 451.766,00, detratti € 100.00,00 già versati (a titolo di caparra e acconto), con residuo saldo pari a € 351.766,00 (cfr. doc. n. 3 parte attrice).
Al riguardo parte attrice osserva che la convenuta, pur avendo riconosciuto la minore SLP e la conseguente necessità di riparametrare il prezzo, avrebbe avanzato una pretesa errata e non supportata né dalle trattative né dal testo contrattuale, dovendosi le promittenti venditrici sostanzialmente accollarsi i costi per l'acquisto dei diritti edificatori necessari per raggiungere i 960 mq, nonché gli oneri monetari comunali pari ad € 253,69 al mq, per un totale di € 156.019,00.
Evidenziano le attrici che la stima del limite massimo di edificabilità di 960 mq muove dalla applicazione del nuovo Piano Regolatore Generale del Comune di Milano, entrato in vigore il 4 febbraio 2020, prima del contratto preliminare.
A dire delle attrici, la stima iniziale di 1.728 mq sarebbe contenuta in un parere tecnico urbanistico commissionato da e sarebbe stata frutto di un'errata interpretazione delle previgenti NToparte_1
5 disposizioni urbanistiche da parte dei professionisti incaricati dalla promissaria acquirente arch.
e arch. (cfr. doc. n. 5 parte attrice). Persona_3 Persona_4
Le attrici, considerata l'assenza di riscontro a successive comunicazioni volte alla definizione del rogito, lamentavano l'inadempimento contrattuale della convenuta, la quale non avrebbe mai presentato alcun progetto esecutivo né avanzato richiesta documentale per la stipula del definitivo, limitandosi a subordinare ogni ulteriore adempimento a pretese non contemplate contrattualmente.
Le odierne attrici hanno dunque introdotto l'odierna causa, rinnovando l'interesse alla stipula di un contratto definitivo, ma a condizioni patrimoniali diverse da quelle prospettate in sede stragiudiziale da
NT
Le eredi evidenziano che nel contratto preliminare era inserita una condizione sospensiva legata Pt_3
alla determinazione della volumetria edificabile, avveratasi allorquando il Comune confermava una SLP pari a 960 mq.
A fronte di tale determinazione della volumetria, le parti, pur concordando sulla necessità di riparametrare il prezzo, tuttavia interpretano differentemente le modalità di riquantificazione del corrispettivo.
A dire di parte attrice, infatti, il prezzo andrebbe calcolato moltiplicando il valore di € 470,59 per mq di
SLP (pattuito in contratto) X 960 mq (volumetria edificabile) = € 451.766,00, detratti € 100.00,00 già versati, con residuo saldo pari a € 351.766,00, mentre ogni onere economico legato all'eventuale incremento della volumetria, mediante acquisto di diritti edificatori sul libero mercato o versamenti al
Comune, resterebbe a carico esclusivo della parte acquirente, essendo quest'ultima, e non le venditrici, interessata alla massimizzazione edilizia.
Parte attrice chiede da ultimo l'applicazione della misura di coercizione indiretta ex art. 614 bis c.p.c., nella misura di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nella fissazione del rogito, nonché il risarcimento dei danni per il mancato impiego del corrispettivo, quantificati in € 25.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
In via subordinata, le attrici chiedono la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente, con accertamento del diritto a trattenere la caparra di € 75.000,00, oltre al risarcimento del danno.
La società convenuta costituitasi in giudizio, ha contestato integralmente NToparte_1
quanto dedotto da parte attrice, proponendo altresì domanda riconvenzionale.
6 La convenuta ha dato atto della stipula in data 14 febbraio 2020 di un contratto preliminare di compravendita con , avente ad oggetto un immobile sito in Milano, via Euclide n. 7, NToparte_4
composto da un capannone e relativa area cortilizia. A fronte di tale accordo, NToparte_1 corrispondeva l'importo di € 75.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed € 25.000,00 quale acconto prezzo.
A seguito della morte della promittente venditrice, con il subentro delle eredi nella posizione contrattuale, sarebbe insorto un contrasto interpretativo del contenuto negoziale, in ordine alla determinazione del prezzo.
Invero, si è dichiarata disponibile a rogitare a condizioni economiche quantificate NToparte_1
secondo una diversa interpretazione del contratto rispetto a quanto assume parte attrice.
A dire della convenuta, infatti, il prezzo andrebbe quantificato parametrandolo esclusivamente alla superficie lorda di pavimento (SLP) effettivamente realizzabile sul lotto e non invece a volumetrie aggiuntive da acquisire da terzi.
La convenuta evidenzia come parte attrice pretenda di essere pagata anche per diritti edificatori aggiuntivi, che costituirebbero beni altrui, soggetti peraltro ad acquisto oneroso da parte dell'acquirente e ad obblighi verso l'amministrazione comunale.
Nel contratto preliminare sarebbe stato stabilito, all'articolo 2, che il prezzo della futura vendita fosse quantificato in € 470,59 per metro quadro di SLP effettivamente realizzabile, con una quantificazione iniziale pari a 1.700 mq, determinata sulla base di una stima redatta dall'arch. consulente di Per_5
parte venditrice (cfr. doc. n. 2 parte convenuta).
Detta perizia avrebbe valutato una SLP realizzabile pari a 1.632 mq, successivamente arrotondata convenzionalmente a 1.700 mq. Il prezzo complessivo di € 800.000,00 (arrotondato) sarebbe quindi il risultato di tale moltiplicazione.
Tuttavia, secondo quanto emerso dopo il decesso della venditrice, la superficie effettivamente edificabile risulterebbe essere pari a soli 345 mq e ciò determinerebbe, per effetto della clausola di adeguamento contenuta nel preliminare, un prezzo finale pari a € 162.353,55 (€ 470,59 X 345 mq).
NT Poiché l'acquirente avrebbe già versato € 100.000,00, residuerebbe un saldo di € 62.353,55, che si dichiarerebbe disponibile a corrispondere per giungere alla stipula del definitivo.
7 La pretesa delle attrici di ottenere invece il pagamento di € 351.766,00 sarebbe, ad avviso della convenuta, incongruente rispetto a quanto previsto nel contratto e contraria alla disciplina normativa, costituendo un'interpretazione arbitraria della nozione di “SLP realizzabile”.
La convenuta osserva che le attrici sembrerebbero fondare tale richiesta sull'eventualità che
[...] proceda all'acquisto di diritti edificatori aggiuntivi da terzi, con l'obbligo di corrispondere CP_1
per gli stessi un triplice pagamento (a favore dei terzi, del e delle venditrici), circostanza che CP_3
non troverebbe fondamento alcuno nel testo contrattuale.
Secondo la prospettazione difensiva, nessun elemento del preliminare indicherebbe l'obbligo per l'acquirente di acquistare potenzialità edificatorie aggiuntive da terzi, né tantomeno l'onere di riconoscere un corrispettivo alle venditrici per tali beni.
Al contrario, l'intero accordo avrebbe ad oggetto la edificabilità intrinseca del lotto, determinata ex ante da tecnico di fiducia della parte venditrice e non sarebbe stata prevista alcuna ipotesi di cessione di “cosa futura o altrui” ai sensi dell'art. 1478 c.c.
La convenuta ha altresì rappresentato che, ove le attrici intendano acquisire da terzi i diritti edificatori aggiuntivi, esse resterebbero libere di farlo, potendo poi ottenere un corrispettivo in base al prezzo al mq stabilito in contratto, ma non sussisterebbe alcun obbligo in tal senso.
Per contro, in assenza di tale integrazione, il prezzo sarebbe da calcolare sulla base degli attuali 345 mq di edificabilità, nei limiti dei 345 mq attualmente edificabili.
Con riferimento agli inadempimenti addebitati da parte attrice, la convenuta ne contesta ogni fondatezza, ritenendo che il mancato perfezionamento del contratto definitivo sarebbe da imputarsi esclusivamente al disaccordo emerso a seguito del decesso della promittente venditrice.
In via riconvenzionale, la convenuta ha lamentato altresì un danno patrimoniale connesso al mancato tempestivo perfezionamento del contratto, asserendo che, se si fosse potuto rogitare nei tempi originariamente previsti, l'operazione immobiliare avrebbe generato un profitto ben maggiore rispetto a quello attualmente ipotizzabile, a causa del rincaro dei materiali e della cessazione di benefici fiscali. A ciò si aggiungerebbe, secondo parte convenuta, il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma versata quale acconto e caparra, rimasta per anni nella disponibilità delle attrici.
Infine, la convenuta ha espressamente contestato alcune affermazioni contenute nell'atto di citazione, in particolare: che fosse suo onere presentare la richiesta di permesso di costruire prima del rogito;
che il prezzo al mq fosse “fuori mercato”; che l'indicazione dei 1.700 mq derivasse da un errore del tecnico
8 della convenuta;
che la responsabilità del mancato rogito fosse da attribuire a nonché NToparte_1
NT che il preliminare fosse stato predisposto da anziché dal notaio rogante.
Di talché, concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c., ritenuta la causa di natura documentale e matura per la decisione, il Tribunale ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. Depositate le memorie di cui alla suddetta norma, la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sul prezzo di vendita pattuito dalle parti e da applicarsi al momento del contratto definitivo.
Emerge dagli atti di causa che entrambe le parti sono interessate al perfezionamento del contratto definitivo, impedito tuttavia dalla diversa quantificazione del prezzo ed interpretazione del contratto preliminare.
Giova a tal fine riportarne testualmente le parti del contratto preliminare che qui interessano, per compierne la necessaria disamina.
La porzione immobiliare in vendita è così descritta all'art. 1: “capannone ad uso industriale con annessa area cortilizia pertinenziale avente una superficie fondiaria di mq. 940 ed una futura eventuale potenzialità edificatoria realizzabile di mq. 1700 di SLP (superficie lorda pavimento)”.
L'art. 2 contiene l'indicazione del prezzo e le modalità della sua quantificazione: “Il prezzo della futura vendita è dalle parti convenuto e pattuito nella misura di Euro 470,59 (quattrocentosettanta virgola cinquantanove) per mq. di SLP realizzabile, pertanto in euro 800.000,00 (ottocentomila virgola zero zero), stabilendo sin da ora, che, qualora vi sia una differenza tra la SLP dichiarata di cui sopra (mq.
1700) e quella effettivamente realizzabile, il prezzo definitivo di compravendita verrà riparametrato a quella effettivamente realizzabile al momento dell'atto definitivo di compravendita, a tal proposito, la parte promittente venditrice si impegna a consegnare tutta la documentazione necessaria, in particolar modo il condono ed il certificato urbanistico, al fine di consentire alla parte promissaria acquirente, tramite un tecnico di sua fiducia, di effettuare tutti i controlli necessari presso gli organi competenti per la conferma o meno di tale potenzialità edificatoria”. Part L'art. 2 disciplina le ipotesi in cui la dovesse variare rispetto alla misura di 1700 mq: “il prezzo di Part vendita resterà invariato se la realizzabile risulterà pari a quella indicata dalla parte promittente venditrice nelle premesse oppure che non ecceda (sia in eccesso che in difetto) del 10% (dieci per cento) rispetto a quanto dichiarato (1.700,00 mq). In caso contrario, se la SLP dovesse risultare diversa perché
9 superiore o inferiore di oltre il 10% (dieci per cento), allora il prezzo d'acquisto andrà riparametrato su un coefficiente pari ad euro 470,59 (quattrocentosettanta virgola cinquantanove) al mq.”.
Segue un esempio concreto di conteggio per il caso in cui la SLP realizzabile eccede in difetto o in Part eccesso di oltre il 10% la misura di 1700 mq: “Per esempio se la dovesse risultare pari a 1500 mq, il prezzo finale sarà pari ad euro 705.885,00 (settecentocinquemilaottocentottantacinque virgola zero
Part zero), euro 470,59 X 1.500 mq, se la dovesse risultare pari a 1900 mq, il prezzo finale sarà pari ad euro 894.121,00 (ottocentonovantaquattromilacentoventuno virgola zero zero), euro 470,59 X 1900 mq.” NT Ebbene, è accaduto che, con nota del 9 dicembre 2020, ha comunicato alle promittenti venditrici
NT che, contrariamente a quanto creduto dalla stessa sulla scorta delle verifiche del proprio architetto,
“la superficie effettivamente disponibile sul vostro terreno risulta essere di fatto pari a 345 mq, ma che trovandosi in quella posizione, il comune permette di elevare l'indice di edificabilità fino ad un massimo di 1 : 1 pertanto avendo il terreno una superficie di circa 960, ti permettono di edificare fino ad un massimo di mq 960 ma la differenza tra i 345 attualmente disponibili (che è pari alla superficie del fabbricato che insiste ora sul suo terreno) e i 960 da voi promessi è 615, andrebbe acquistata da voi”.
Ne è dunque sorta l'odierna controversia interpretativa sul prezzo di vendita.
Part Originariamente le parti avevano indicato un prezzo variabile, concordando che l'indicazione di di
1700 mq avrebbe potuto essere diversa.
In caso di variazione “il prezzo definitivo di compravendita verrà riparametrato a quella effettivamente realizzabile al momento dell'atto definitivo di compravendita”.
In particolare, due sono le ipotesi di variazione disciplinate.
L'una, più semplice, concerne una variazione -in eccesso o difetto- inferiore del 10%. In tal caso “il prezzo di vendita resterà invariato.
L'altra, oggetto dell'odierno giudizio, riguarda una variazione -in eccesso o difetto- maggiore del 10%.
In tal caso il prezzo sarebbe stato riparametrato moltiplicando il valore di € 470,59 per la nuova misura di SLP.
L'esempio riportato nel contratto è il seguente: nel caso in cui la nuova misura di SLP fosse 1500 mq, il prezzo di vendita ammonterebbe a € 470,59 X 1500 mq = € 705.885,00.
Ora, nella specie è pacificamente accaduto che il Comune di Milano ha limitato la SLP nella minor misura di 960 mq, di cui:
10 - 345 mq attualmente disponibili (pari alla superficie del capannone esistente), già sfruttabili, senza la necessità di oneri aggiuntivi;

- 615 mq potenziali, per i quali -al fine di edificare- è necessario acquistare i diritti edificatori da terzi privati sul libero mercato, versando al Comune anche un onere di monetizzazione riferito alla zona pari ad € 253,69 al mq.
Sicché, GEP intende limitare il prezzo di acquisto ai soli 345 mq attualmente disponibili, assumendo che la SLP sia limitata a 345 mq, posto che il contratto avrebbe stabilito che: “qualora vi sia una differenza tra la SLP dichiarata di cui sopra (mq. 1700) e quella effettivamente realizzabile, il prezzo definitivo di compravendita verrà riparametrato a quella effettivamente realizzabile al momento dell'atto definitivo di compravendita”. Part Pertanto, posto che la effettivamente realizzabile al momento dell'atto definitivo sarebbe pari a 345
NT mq, pretende di quantificare il prezzo come segue: € 470,59 X 345 mq = € 162.353,55, detratta la somma già versata di € 100.000,00 = € 62.353,55. NT Il Tribunale non condivide l'interpretazione di
E' appena il caso di osservare che proprio i consulenti di .ti e precisano CP_5 Per_3 Per_4
che l' “Art. 23 del Piano delle Regole del PGT consente la possibilità di raggiungere l'altezza dell'edificio adiacente, pertanto i mq di SL che si renderanno disponibili sono 1.728, di cui mq 345 sono già disponibili sul lotto, in virtù dell'edificio esistente e mq 1.383 dovranno essere acquistati con diritti edificatori” (cfr. doc. n. 5 parte attrice²). Part Può pertanto affermarsi che nell'ambito della stima della misura della era noto e certo che -quanto meno- 345 mq sarebbero stati già disponibili, proprio “in virtù dell'edificio esistente”. Part La parte variabile di dunque non poteva affatto riguardare la superficie già occupata dal capannone esistente. Essendo una porzione edificata, giocoforza non poteva che essere un'area già disponibile per l'edificazione.
Ne consegue che, secondo logica, la parte variabile di SLP avrebbe riguardato la misura ulteriore a quella allora esistente di 345 mq.
Gli ulteriori mq di SLP, come evidenziano i consulenti di GEP, avrebbero dovuto “essere acquistati con diritti edificatori” per potervi edificare.
Cont ² Il destinatario del parere è , rappresentante di Immobili & Finanza srl, socia accomandante di cfr. Parte_6 epigrafe del contratto preliminare di vendita.
11 Part La stima complessiva di originariamente riportata nel contratto preliminare era di 1700 mq, di cui
345 mq già realizzabili e 1355 mq variabili.
NT Successivamente, come comunicato da il Comune ha previsto un complessivo limite di SLP di 960 mq, di cui 345 mq già realizzabili.
Ora, appare contrario a buona fede sostenere che il prezzo di vendita dovrebbe limitarsi alla sola quota
Part di già realizzabile, posto che tale misura era già certa sin dall'atto preliminare, trattandosi della superficie del capannone.
La variabile, per contro, riguardava proprio la parte aggiuntiva, tanto è vero che nell'esempio financo
Part riportato nel contratto preliminare di pari a 1500 mq, tale misura viene moltiplicata per € 470,59 e
Part non è seriamente sostenibile che la di 1500 mq dell'esempio fosse una superficie già disponibili sul lotto per l'edificazione senza necessità di versare alcunché a titolo di diritti edificatori.
NT Diversamente opinando, acquisterebbe un lotto con SLP complessiva di 960 mq, senza nulla corrispondere per la SLP di 615 mq.
E' pur vero che la SLP già disponibile per l'edificazione è di 345 mq, ma è altrettanto vero che l'interpretazione di GEP porterebbe alla assurda conclusione per cui la SLP di 615 mq non avrebbe alcun valore, sebbene potenzialmente edificabile.
Tale valore pertanto si riscontra proprio nella potenzialità edificatoria che possiede la SLP di 615 mq.
Potenzialità edificatoria che, del resto, si riscontra nella stessa descrizione dell'oggetto della vendita contenuta all'art. 1 del contratto preliminare: “capannone ad uso industriale con annessa area cortilizia pertinenziale avente una superficie fondiaria di mq. 940 ed una futura eventuale potenzialità edificatoria realizzabile di mq. 1700 di SLP (superficie lorda pavimento)”.
Pertanto, in tale contesto, nel suo complesso considerato, va interpretato l'art. 2 del contratto preliminare,
Part nella parte in cui prevede che “qualora vi sia una differenza tra la dichiarata di cui sopra (mq. 1700)
e quella effettivamente realizzabile, il prezzo definitivo di compravendita verrà riparametrato a quella effettivamente realizzabile al momento dell'atto definitivo di compravendita”. Part La effettivamente realizzabile non può dunque limitarsi a quella (già nota) di 345 mq, ma deve estendersi a quella effettivamente realizzabile nell'ambito di “una futura eventuale potenzialità edificatoria realizzabile”.
12 L'effettiva realizzabilità potenziale per riparametrare il prezzo è riferibile ad una SLP di 960 mq, proprio
NT perché tale è la potenzialità edificatoria. Sarà poi a decidere, nell'ambito delle proprie iniziative immobiliari³, se acquistare da terzi privati i diritti edificatori.
Sicché, applicando il criterio contrattuale ed ivi esemplificato, il prezzo va così riparametrato: € 470,59
X 960 mq = € 451.766,40, detratto quanto già versato, pari ad € 100.000,00, ottenendo € 351.766,40.
* NT 3. Sulle conseguenze dell'inadempimento di
Accertata l'infondatezza della interpretazione di GEP e della quantificazione del prezzo indicata sin dalla comunicazione di GEP del 9 dicembre 2020, parte convenuta è inadempiente all'obbligo di contrarre di cui al contratto preliminare.
A fronte di tale inadempimento, i promittenti venditori possono:
- accedere alla tutela ex art. 2932 c.c.⁴ al fine di ottenere una sentenza costitutiva che produca i medesimi effetti che sarebbero discesi dalla ordinaria conclusione del contratto;

- chiedere la condanna della parte inadempiente alla stipulazione del contratto (c.d. azione di manutenzione del contratto).
Sebbene l'azione ex art. 2932 c.c. consenta alla parte adempiente di ottenere una tutela maggiormente efficace per mezzo di una sentenza costitutiva, nondimeno -nel caso di una sentenza di condanna ad un facere in conformità ad un obbligo contrattuale pattuito ed inadempiuto- alla parte adempiente può comunque riconoscersi adeguata tutela mediante lo strumento processuale ex art. 614 bis c.p.c.
NT Sicché, in accoglimento della domanda attorea, va condannata a corrispondere a parte attrice l'importo di € 351.766,00, oltre interessi ex art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data di presentazione della domanda al saldo effettivo, in esecuzione del contratto preliminare del 14 febbraio 2020, a titolo di saldo per l'acquisto del lotto di cui al suddetto contratto preliminare. Tale somma dovrà essere versata entro la data di stipula del contratto definitivo, dinanzi al notaio che
NT sarà indicato da con congruo anticipo.
L'effettività della tutela richiesta dalle attrici si completa applicando l'art. 614 bis c.p.c. e dunque NT condannando a corrispondere in favore di parte attrice la congrua somma di € 100,00 per ogni giorno di ritardata fissazione (e non stipulazione) 5 del rogito presso il notaio.
NT Per l'incombente (spontanea fissazione della data del rogito), si assegna a il termine massimo di giorni 30 dalla notifica della odierna sentenza da parte delle attrici alla convenuta. NT Scaduto il predetto termine di giorni 30, andrà applicata a carico di la somma ex art. 614 bis cpc di
€ 100,00 al giorno.
*
4. Conclusioni.
La domanda attorea va accolta nei termini di cui sopra.
Il prezzo della vendita definitiva va quantificato in € 351.766,40, già detratti la caparra confirmatoria di
€ 75.000,00 e l'acconto di € 25.000,00, senza alcun onere ulteriore a carico di parte attrice.
La domanda attorea concernente l'obbligo di GEP di versare al l'attuale importo di € NToparte_3
156.019,00 per l'acquisto delle metrature aggiuntive non può trovare accoglimento in quanto concernente un versamento di denaro in favore di un soggetto terzo al giudizio e del tutto potenziale.
La domanda risarcitoria avanzata da parte attrice non può trovare accoglimento in quanto del tutto generica.
NT va condannata ad adempiere al contratto preliminare del 14 febbraio 2020.
NT Per l'effetto, va condannata a corrispondere a parte attrice l'importo di € 351.766,00 entro la data di stipula del contratto definitivo, oltre interessi ex art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data di presentazione della domanda (23.11.2022) al saldo effettivo.
NT va altresì condannata a corrispondere in favore di parte attrice la congrua somma di € 100,00 ex art. 614 bis cpc per ogni giorno di ritardata fissazione del rogito presso il notaio, decorso il termine di 30 giorni dalla notifica della sentenza per l'adempimento spontaneo dell'obbligo di fissazione della data del rogito.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
Cont ⁵ L'ordine si intenderà adempiuto non appena avrà comunicato a parte attrice la data del rogito, il quale comunque dovrà avvenire entro un congruo termine.
14 147/22 e tenuto conto del valore della controversia (€ 351.766,00).
La natura documentale della controversia -in forza della quale la fase istruttoria si è limitata alla sola redazione delle memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c. e la fase decisionale è consistita nella mera ripetizione di quanto già in precedenza dedotto- comporta l'applicazione dei valori minimi della fase istruttoria e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice nei limiti di cui in motivazione;

2) condanna parte convenuta ad adempiere al contratto preliminare del 14 febbraio 2020, menzionato in motivazione;

3) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di € 351.766,00 entro la data di stipula del contratto definitivo, oltre interessi ex art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data di presentazione della domanda (23.11.2022) al saldo effettivo;

4) assegna a parte convenuta il termine di trenta giorni dalla notifica della odierna sentenza per la fissazione della data del rogito presso il notaio;

5) condanna ex art. 614 bis c.p.c. parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice della somma di € 100,00 per ogni giorno di ritardata fissazione della data del rogito dinanzi al notaio oltre il termine di cui al punto n. 4 che precede;

6) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 1.241,00 per spese esenti ed € 14.170,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 24 maggio 2025
Il giudice
(Federico Salmeri)
15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. doc. n. 8 parte attrice.
4 ³ Nelle premesse del contratto preliminare si legge che: “La " NToparte_1
è interessata all'acquisto dell'area edificabile oggetto del presente contratto, al fine di demolire
[...] il capannone che ad oggi insiste sul terreno per costruirvi sullo stesso un edificio ad uso residenziale composto da più unità immobiliari”. ⁴ La norma prevede che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”. Pertanto, la scelta di tale tipo di azione non è esclusiva, bensì rientra nella discrezionalità della parte tra azione ex art. 2932
c.c. e azione di manutenzione del contratto.
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