N. R.G. 601/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 601/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. DE SCOLARI BONATTI Parte_1 C.F._1 CLAUDIA e dell'avv. MARCABRUNI LARA, elettivamente domiciliato in Viale dei Tigli, 14 38066 RIVA DEL GARDA presso il difensore
RICORRENTE contro
(C.F. Controparte_1
) con il patrocinio dell'avv. POZZI FAUSTO e dell'avv. elettivamente domiciliata in P.IVA_1
VIA C. ABBA, 14 37126 VERONA presso il difensore
RESISTENTE
OGGETTO: RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO

pagina 1 di 8 CONCLUSIONI
Conclusioni per il ricorrente:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni istanza, domanda, deduzione ed eccezione avversa:
Nel merito:

1. Previa convalida dell'intimato sfratto per morosità nonché conferma della ordinanza di rilascio ed ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo dd. 19.07.2018 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Riva del Garda al n. 1174 - serie T in data 25.07.2018 e del successivo atto modificativo del contratto di locazione dd. 15.09.2021, registrato all'Agenzia delle Entrate in data 26.10.2021, per inadempimento della società conduttrice Controparte_1
con condanna di quest'ultima all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone;

[...]

2. Rigettarsi tutte le domande proposte dalla società Controparte_1
perché infondate in fatto e in diritto.
[...]
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e onorari, oltre agli accessori di legge (rimborso spese generali
15%, C.N.P.A. e IVA).
In via istruttoria:
La presente vertenza può essere decisa sulla scorta della documentazione;

In via rigorosamente subordinata, per la denegata ipotesi di ammissione anche parziale della prova testimoniale, si chiede di essere ammessi a prova contraria diretta, indicando quale teste:
[...]
con studio in Rovereto, Via Camillo Benso di Cavour 60/b. Tes_1
Conclusioni per la resistente:
In via preliminare pregiudiziale, disporsi, se del caso, l'integrazione del contraddittorio nei confronti di per le ragioni suesposte. CP_2
In via ulteriormente preliminare, rigettarsi l'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc in quanto l'opposizione è fondata su prova scritta come in atti.
In via principale di merito, rigettarsi l'intimazione di sfratto per morosità poiché essa è stata sanata come dimostrato in atti e, per l'effetto rigettarsi la domanda di convalida.
Vittoria di spese e compenso di lire oltre rimborso forfettario 15%, spese generali oltre accessori di legge.
Nel ribadire l'estraneità alla richiesta di sfratto nei confronti della attuale resistente non risultando legittimata passiva alla suddetta richiesta avendo già abbandonato i locali locati ora occupati dalla pagina 2 di 8 subentrante il ricorso de quo avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile a nulla CP_2
valendo quanto nel contratto di affitto de quo, agli atti, disciplinato per le ragioni ampiamente argomentate nella comparsa di costituzione e risposta.
A prescindere, quindi, dalla valutazione di non ritenere efficace la documentazione prodotta via whatsapp, trattandosi – così deciso – di comunicazione unilaterale, essa doveva essere interpretata in modo coordinato con il documento ex adverso prodotto attestante l'avvenuto bonifico del medesimo importo riportato nel citato messaggio wa (doc.1cit) affinchè potesse configurarsi il crisma di prova e, non pertanto, a mera sua efficacia.
Nel richiedere l'ammissione di prove ed interpello del ricorrente sulle circostanze capp. da 1 a 5) della comparsa di costituzione e risposta, la scrivente difesa formula analoga istanza sugli ulteriori capitoli di seguito articolati
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio la società Parte_1 [...]
Contr (d'ora innanzi per brevità) per sentirne Controparte_1 convalidare lo sfratto per morosità ammontante ad € 10.011,05, somma in relazione alla quale il
Tribunale di Rovereto aveva emesso il decreto ingiuntivo n. 75/2024 in data 07.7.2024 non opposto.
Premetteva l'intimante che le parti, con atto modificativo del contratto di locazione, in data 15.9.2021, avevano concordato una riduzione temporanea del canone locativo per il periodo 01.3.2020-30.6.2021 in dipendenza dell'emergenza da Covid 19, con la previsione che, in caso di mancato puntuale pagamento delle somme da ultimo determinate, l'accordo sarebbe venuto meno con ripristino del canone originario (cfr. art. 2 doc. 2); poiché la società intimata non aveva rispettato le obbligazioni assunte, in data 29.8.2923, tramite il proprio legale, aveva contestato l'inadempimento e intimato Contr l'integrale pagamento del canone per l'importo complessivo di € 19.899,05 (cfr. doc. 3); la , in data 27.9.2023, aveva versato la minore somma di € 12.000,00 (cfr. doc. 4); nel frattempo, aveva appreso che la società aveva affittato l'azienda a un terzo soggetto denominato , CP_2
esercente attività di somministrazione all'interno dei locali oggetto del contratto di locazione, con atto che non era stato comunicato;
in ogni caso, nel contratto di affitto di data 19.7.2018 era stato precisato
Contr che la mensilità comprendeva anche l'importo del canone di locazione che aveva stipulato, sicchè i canoni rimanevano a carico esclusivo dell'affittante congiuntamente a tutte le obbligazioni derivanti da quel contratto (cfr. doc. 10); inutili erano stati i tentativi di ottenere il saldo del dovuto
(cfr. doc. 5) sicchè era stato chiesto e ottenuto in data 15.4.2024 il decreto ingiuntivo n. 75/2024 del pagina 3 di 8 Tribunale di Rovereto, regolarmente notificato, non opposto e, ad oggi, munito di esecutorietà (cfr. docc. 6,7,8,9); detta morosità perdurava, mentre i canoni di giugno e luglio 2024 erano stati corrisposti in ritardo da tale (cfr. doc. 11). Persona_1
Contr L'intimante chiedeva quindi la convalida dello sfratto per morosità della e, in caso di opposizione, emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Contr La società si costituiva in giudizio, contestando in fatto e in diritto le deduzioni della controparte;
in via preliminare, chiedeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti della CP_3
[... con rigetto della domanda di emissione di ordinanza di rilascio ex art 665 cpc, ritenendo l'opposizione fondata su prova scritta;
in ogni caso, evidenziava che la morosità era stata sanata.
In particolare, evidenziava che, in data 29.9.2023, un soggetto incaricato dalla stessa società intimata, tale , aveva concordato con il legale del una riduzione del debito, determinandolo Persona_2 Pt_1 congiuntamente e consensualmente in € 12.000,00; a dimostrazione di detto assunto depositava screenshot di un messaggio whatsapp intercorso in data 26-27.9.2023 tra legale CP_4
Contr rappresentante di , e il in cui la donna lo ringraziava dell'intermediazione svolta e Per_2
l'acquisita disponibilità del legale della controparte.
Con ordinanza dd. 30.08.2024 il Giudice accoglieva la richiesta di ordinanza ex art. 665 cpc e ordinava Contr a di rilasciare l'immobile sito in Riva del Garda via Pilati n. 7 e relative pertinenze, libero da persone o cose entro il termine del 18.11.2024.
Contro La procedura di mediazione si concludeva con esito negativo e, non avendo ottemperato spontaneamente, l'Ufficiale Giudiziario eseguiva lo sfratto in data 26.02.2025.
La causa risulta istruita attraverso le allegazioni delle parti e la documentazione versata in atti, trattandosi di controversia di natura documentale per le ragioni che seguono.
Quanto dedotto dalla parte ricorrente risulta compiutamente documentato: con contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo dd. 19.07.2018 , quale proprietario dell'immobile sito in Parte_1
Riva del Garda (TN), ne concedeva il godimento a Controparte_1
al canone di locazione annuo di complessivi Euro 48.000,00, da corrispondersi in rate
[...] mensili anticipate di Euro 4.000,00 ridotto per i primi 9 anni (Euro 14.400,00 all'anno per i primi 5 anni di locazione, corrispondenti ad un canone mensile di Euro 1.200,00 e Euro 17.400,00 all'anno per i successivi 4 anni di locazione corrispondenti ad un canone mensile di Euro 1.450,00) (cfr. doc 1); in considerazione della crisi economica conseguente alla pandemia da Covid-19, con atto modificativo del contratto di locazione dd. 15.09.2021, le parti concordavano una ulteriore riduzione del 30% del pagina 4 di 8 canone per il periodo dal 01.03.2020 al 30.06.2021, sicchè il canone mensile diminuiva da € 1.200,00 a
€ 840,00 per complessivi € 13.440,00 annui (cfr. doc.2); nell'accordo veniva dato atto che tra negli anni 2020 e 2021 la società conduttrice aveva accumulato una morosità pari a Euro 17.328,00, somma che doveva essere versata ratealmente in aggiunta ai canoni con la previsione che “in caso di mancato puntuale pagamento degli stessi il presente accordo si intenderà revocato e continuerà a valere
l'ammontare del canone stabilito nell'originario contratto di locazione” (art. 2 penultimo cpv doc. 2).
Con pec di data 29.08.2023, , attraverso il proprio legale aveva contestato il mancato Parte_1 adempimento della controparte, intimando che, essendo l'accordo revocato, doveva essere versato l'intero ammontare del canone di locazione, come stabilito nell'originario contratto, per un importo complessivo di Euro 19.899,05 (doc.3 e 3 bis).
Contr Poiché , a seguito della predetta documentazione, aveva versato la minore somma di € 12.000,00
(cfr. doc. 4), il la tratteneva in acconto e intimava nuovamente il pagamento dei rimanenti € Pt_1
10.011,05 (cfr. doc. 5).
Il locatore chiedeva e otteneva l'emissione del decreto ingiuntivo n. 75/2024 di data 15.4.2024 del
Tribunale di Rovereto per il predetto importo;
il decreto ingiuntivo non è stato impugnato ed è munito di esecutività (cfr. doc.7). Contr In atti è altresì depositato il contratto di affitto di azienda di data 13.9.2023 intercorso tra e la società , avente ad oggetto l'azienda corrente in Riva del Garda, Via Pilati n. 7, CP_2 esercente l'attività di somministrazione esercitata nell'immobile di cui si tratta (cfr. doc. 10); a pagina 4 del contratto si legge testualmente che “si precisa che il canone di affitto sopra determinato è comprensivo anche dei canoni di locazione relativi al contratto in essere con il signor , Parte_1
pattuendo espressamente che detti canoni rimarranno a carico esclusivo della parte affittante così come tutti gli obblighi derivanti dal medesimo contratto di locazione” (pag. 4 doc. 10).
Tali essendo le emergenze documentali, le eccezioni e deduzioni della parte resistente sono palesemente infondate.
Quanto alla legittimazione passiva nella presente controversia non vi è alcun dubbio che unica parte Contr contrattuale del contratto di locazione e unico soggetto obbligato verso il sia . Pt_1
Come è noto, ai sensi dell'art. 36 L 392/78 il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel
pagina 5 di 8 caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Per altro verso, l'art. 2558 cod. civ. prevede che, se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell'alienante.
La norma è dunque pacificamente derogabile.
Sul punto, peraltro, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nella disciplina di cui all'art. 36 della l. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell'immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera (cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 12016 del 16/05/2017).
Nel caso di specie, va solo evidenziato che nel contratto di affitto di azienda la successione nel contratto di locazione di è stata espressamente esclusa posto che, come correttamente CP_2 evidenziato dalla parte ricorrente, nel predetto contratto era precisato “che il canone di affitto sopra determinato è comprensivo anche dei canoni di locazione relativi al contratto in essere con il signor
, pattuendo espressamente che detti canoni rimarranno a carico esclusivo della parte Parte_1 affittante così come tutti gli obblighi derivanti dal medesimo contratto di locazione”. Contr Inoltre, lo stesso contratto di locazione intercorso tra il e al punto 7) espressamente Pt_1
escludeva la cessione del contratto o la sublocazione.
Pertanto, sia sotto il profilo della legittimazione processuale che sotto quello del merito dell'individuazione del soggetto obbligato nei confronti del deve concludersi che corretta è Pt_1
Contr stata la citazione in giudizio della sola , essendo estranea al contratto di locazione CP_2
intercorso tra le parti e non avendo assunto alcun obbligo verso il locatore.
Quanto poi alla sussistenza dell'inadempimento contrattuale, non può che ribadirsi che il mancato pagamento dei canoni di locazione per € 10.011,05 risulta già accertato nell'ambito del procedimento pagina 6 di 8 monitorio conclusosi con l'emissione del più volte citato decreto ingiuntivo n. 75/2024 di data
15.4.2024 del Tribunale di Rovereto, non opposto dalla resistente ingiunta.
Contr Nessuna rilevanza ha pertanto il presunto accordo citato da .
In ogni caso, da un lato, l'unica prova di cui dispone la resistente è un messaggio whatsapp intercorso tra soggetti estranei al posto che gli interlocutori risultano e un terzo soggetto Pt_1 Controparte_1
che sarebbe il consulente della stessa dunque, si tratta di atto che proviene esclusivamente CP_1
dalla parte che se ne vuole avvalere, estranea al locatore.
Dall'altro, in ogni caso, il predetto messaggio risale al 27.9.2023, data di mesi antecedente rispetto al ricorso per decreto ingiuntivo e all'emissione del titolo che, con forza di giudicato in quanto non opposto, ha cristallizzato la sussistenza dell'ingente morosità alla data dell'aprile 2024. Contr Né ha ritenuto di dimostrare di avere saldato quel debito.
E, come è noto, secondo la più recente giurisprudenza, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione con riferimento al contratto di locazione (così come in tutti i contratti di durata) la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. Cass 24207/2006).
Ma neppure in corso di causa la conduttrice ha versato nulla né ha formulato alcuna proposta ai fini del rientro del debito, limitandosi ad opporsi alla convalida dello sfratto, con argomentazioni dilatorie e infondate nonché rendendo necessaria l'esecuzione coattiva del rilascio.
Sicchè, tenuto conto della rilevante morosità accumulata e della condotta assolutamente non collaborativa della resistente - che mina irrimediabilmente la fiducia in ordine al possibile saldo del
Contr dovuto in futuro - deve ritenersi sussistente il grave inadempimento contrattuale di , sicchè va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione e confermato l'ordine di rilascio dell'immobile.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza, nella misura ritenuta congrua indicata nel dispositivo considerati la fase di convalida, la procedura di mediazione e la fase di merito,
Contr sebbene non sia stata svolta attività istruttoria ma tenuto conto del fatto che si è opposta alla convalida con argomentazioni smentite documentalmente e in spregio al giudicato già formatosi.
pagina 7 di 8

P.Q.M.

Il Tribunale di Rovereto, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:
In accoglimento delle domande formulate dalla parte ricorrente accerta e dichiara che il contratto di locazione dd. 19.7.2018 intercorso tra e e Parte_1 Controparte_1
è risolto per grave inadempimento della parte conduttrice e, per l'effetto, conferma Controparte_1
l'ordinanza di rilascio di data 30.8.2024.
Condanna a rifondere alla parte Controparte_1 ricorrente le spese di lite che liquida in € 6.181,00 per compensi e € 678,47 per anticipazioni oltre 15% spese generali e accessori di legge.
Rovereto, 9 aprile 2025
Il Giudice
dott. Monica Izzo
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