REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
N. R.G. 8374/2024
il Giudice, Dr.ssa RI ER AT
all'udienza del 2.7.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra

a socio unico con sede legale in Milano (MI), alla Via Parte_1
Bisceglie 66, PI n P.IVA_1
Con l'avv. Andrea Fattori e l'avv. Matteo Camisasca

contro

con sede in Milano (MI), via Festa del Perdono n 10 (C.F CP_1
eP.Iva ) P.IVA_2
Con l'avv Massimo Compagnino e SC RI avente ad oggetto: affitto di azienda conclusioni delle parti:
per parte ricorrente:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione, così giudicare:
In via principale:
- dichiarare l'intervenuta risoluzione per scadenza naturale del contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato tra e (ora ) Pt_1 CP_2 CP_1
del 07.09.2017 a rogito Notaiodott. di Milano (rep. 13302 – Parte_2
racc. 10030) e registrato in data 08.09.2017a Milano 2 al n. 43430, serie 1T
a far data dal 07.09.2024 e, conseguentemente, ordinare a (e/o condannare)
l'immediata riconsegna del ramo d'azienda sito in (20034) CP_1
US (MB), via Prealpi n. 40, all'interno del centro commerciale "Gran
US", costituito da tutti i beni che la compongono, identificati all'art. 2 del predetto contratto di affitto di ramo d'azienda e con le modalità di cui all'art. 10.1, fermo l'obbligo di corrispondere a sino al giorno della Pt_1
riconsegna l'indennità di detenzione del ramo d'azienda nell'ammontare corrispondente al canone contrattuale;

- condannare al pagamento in favore di della penale di € CP_1 Pt_1
70.000,00 di cui all'art 10.5 del contratto;

Pag. 2 di 13 - condannare al risarcimento del danno in favore di CP_1 Pt_1
costituito dall'importo pari alla percentuale dell'uno per cento (1%) calcolata sull'ammontare delle vendite realizzate da nel periodo CP_1
successivo al 7 settembre 2024 – mediamente ammontanti a €
69.000,00/mese- sino alla data di riconsegna;

- condannare al risarcimento del danno costituito dall'importo pari CP_1
al 22% - o nella diversa misura ritenuta di giustizia- dell'ammontare delle vendite realizzate da - mediamente ammontanti a € 69.000,00/mese CP_1
- a seguito della detenzione illecita del ramo d'azienda nel periodo successivo al 7 settembre 2024 sino alla data di riconsegna;

- condannare al pagamento in favore di ad una somma CP_1 Pt_1
determinata in via equitativa per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emanando provvedimento di riconsegna del ramo d'azienda ai sensi e per gli effetti dell'art. 614 bis c.p.c.;
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari come per legge.
Per parte resistente:
In via principale:
- accertare che il contratto sottoscritto e (doc. 1) Parte_1 CP_1
è un contratto di locazione commerciale ai sensi dell'art. 27 l. 392 del 1978 con decorrenza dal 7 settembre 2017 e, per l'effetto,
Pag. 3 di 13 - rigettare per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alla narrativa che precede, le domande tutte formulate dalla ricorrente nei confronti di CP_1
[...]
In via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento, rigettare le domande di risarcimento danni o comunque ridurle secondo giustizia ed equità MOTIVI IN FATTO E DIRITTO


1.Svolgimento del processo
Con ricorso del 13.12.2024 ha chiesto darsi atto Parte_1
dell'intervenuta scadenza e cessazione del contratto di affitto di azienda stipulato tra e il 7.9.2017 con condanna al rilascio e Pt_1 CP_3
risarcimento del danno da parte della resistente.
Ha allegato di avere con atto a rogito Notaio dott.ssa , Persona_1
sottoscritto in data 28.02.2011, stipulato un primo contratto, per la durata di cinque anni, di affitto del ramo d'azienda sito nel Centro Commerciale
Gran US costituito da: “(i) l'unità Immobiliare (di seguito 'L'Unità
Immobiliare") contraddistinta con il n. 19, ..(ii) le attrezzature funzionali del Ramo d'Azienda; (iii) l'avviamento, comprensivo del diritto al subentro nell'autorizzazione amministrativa comunale necessaria per l'esercizio del
Ramo d'Azienda all'interno di detta Unità Immobiliare;
(iv) gli eventuali contratti di utenza” (. art. 2 ); che “il Ramo d'Azienda in oggetto è esclusivamente destinato alla vendita al dettaglio, contraddistinto dall'insegna « » della gamma di prodotti relativi a «profumeria»” ( CP_1
art 3).
Pag. 4 di 13 Alla scadenza era stipulato nuovo e analogo contratto del 31.03.2016 poi risolto consensualmente il 06.09.2017, cui faceva seguito il 07.09.2017 la stipula tra , e di un nuovo contratto di affitto del ramo Pt_1 CP_4
d'azienda avente ad oggetto – nel medesimo Centro Commerciale – la più ampia unità immobiliare contraddistinta ai nn. 8/9.secondo il testo dei precedenti contratti.
Alla scadenza di questo ultimo ,e non essendosi perfezionati gli accordi per un nuovo contratto, aderiva alla proposta di un altro operatore del Pt_1
settore della profumeria (NA s.r.l.) mentre rifiutava la CP_1
restituzione sostenendo l'esistenza di un contratto di locazione commerciale .Di qui la mediazione , rimasta infruttuosa e l'odierno giudizio oltre che per il rilascio anche per i danni quantificati nella penale prevista contrattualmente, nella differenza di importo percentuale tra le vendite di e NA nel periodo di indebita occupazione e CP_1
nell'ulteriore 22 % dell'importo delle vendite di nel medesimo CP_1
periodo.
Si è costituita sostenendo l'esistenza di un contratto di locazione CP_1
commerciale ( per la durata di 6 anni rinnovabili per legge) – il cui canone
è stato sempre pagato sino alla presente sentenza : ciò in base alla centralità dell'immobile -quale oggetto del godimento- nella qualificazione del contratto, all'assenza di beni strumentali, alla presenza nell'immobile, prima de , di un negozio di abbigliamento ( Cache cache)con CP_1
conseguente esclusione dello sfruttamento di un precedente avviamento ( analogamente nel locale inizialmente occupato da vi sarebbe ora il CP_1
negozio di abbigliamento . CP_5
Pag. 5 di 13 Di qui la richiesta di rigetto della domanda di rilascio ed il riconoscimento di un contratto 6+6 con diritto all'indennità di avviamento nel caso di licenza per finita locazione.
Nel corso del giudizio erano rigettate le proposte conciliative ed all'udienza del 2.7.2025 , ammesse le parti alla discussione orale, il giudice pronunciava sentenza mediante lettura del dispositivo.
La domanda di parte attrice è parzialmente fondata


2.I principi dii diritto applicabili alla fattispecie
Il tema principale posto in giudizio è la riqualificazione del contratto
7.9.2017 , denominato di affitto di azienda, in termini di locazione commerciale .
In relazione a ciò, come noto, la giurisprudenza di merito e legittimità , nella ricerca di un criterio distintivo tra l'affitto d'azienda e la locazione commerciale, ha da sempre attribuito un ruolo centrale- per la sussistenza del primo - al “requisito dell'organizzazione”, ed in particolare alla preesistenza di un'organizzazione “finalistica”, in forma di azienda, dei beni oggetto del contratto, destinati ad un fine produttivo, ancorchè non necessariamente in essere.
Sicchè, per la configurabilità di un contratto di affitto d'azienda non è di ostacolo il fatto che l'affittuario si assuma l'onere di incrementare l'attitudine del complesso di beni a conseguire una finalità produttiva, utilizzando nuove attrezzature e/o ristrutturando l'immobile e le sue pertinenze (cfr. Cass. n. 3888/2020 e Cass. n. 5989/2007).
Pag. 6 di 13 L'affitto d'azienda non è, dunque, impedito dalla circostanza che l'azienda, al momento della conclusione del contratto, non sia in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni, essendo sufficiente che il complesso finalisticamente organizzato dei beni sia dedotto nel contratto nella sua fase statica.
Inoltre sono indici della sussistenza di un tale assetto l'inserimento in un centro commerciale , la ricomprensione nel contratto dell'avviamento e dell'utilizzo della licenza commerciale infine la destinazione ad una clientela indeterminata ( Cfr Cass. 10154/2016 ).


3.Le risultanze processuali e la cessazione del contratto
Ciò premesso e venendo al caso di specie , il contenuto contrattuale è ad avviso di chi scrive esattamente aderente alla qualifica in termini di affitto d'azienda , come indicato dalle stesse parti nell' intestazione.
Tanto si ricava , oltre che appunto dall'intestazione del contratto, dalla specifica previsione dell'attività concessa in locazione ( di distribuzione articoli di profumeria) e dal vincolo alla realizzazione della stessa, dalla ricomprensione nell'oggetto contrattuale dell'avviamento e dell'insegna, dalle specifiche previsioni- e limitazioni – in ordine alla gestione delle attività esplicitamente previste in uno, come già precisato, alla collocazione nel contesto di un centro commerciale.
In altre parole , è centrale, nelle previsioni contrattuali, l'attività e non l'immobile .
Pag. 7 di 13 Si sottolinea dunque nello specifico ed in primo luogo che il contratto è esplicitamente denominato dalle parti come “ contratto di affitto di ramo d'azienda” e stipulato , significativamente- per atto di notaio.
Debbono in proposito rammentarsi le regole in tema di interpretazione del contratto di cui agli art .1362 e segg del codice civile secondo cui l'interprete deve in primo luogo ricercare la comune volontà delle parti ( criteri soggettivi di cui agli art 1362 -1365 c.c.) sulla base di due elementi principali ovvero il senso letterale delle espressioni usate e la ratio del precetto contrattuale;
in subordine procedere all'interpretazione oggettiva e volta a dare al contratto comunque un significato od un effetto , ovvero secondo gli usi o nel senso più conveniente alla natura del contratto ( art
1367-1370 c.c.c).
Quale estrema ratio è poi prevista la possibilità di interpretare il contratto o la clausola nel senso meno oneroso per l'obbligato, se a titolo gratuito, ovvero in modo che realizzi l'equo contemperamento degli interessi delle parti se a titolo oneroso( art 1371 c.c.).
Infine , quale elemento di collegamento tra le regole soggettive e quelle oggettive domina il criterio della buona fede ex art 1366 c.c.
In particolare sotto tale profilo “ l'elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione tra cui la buona fede avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta .L'obbligo di buona fede oggettiva si specifica in particolare nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte ( Cass. Ord.15707/21 del 4.6.2021 ).
Pag. 8 di 13 Ciò premesso, nella specie l'intestazione e la qualifica del contratto quale affitto di ramo d'azienda costituiscono certamente il primo elemento rivelatore della volontà delle parti di concludere un contratto di tal fatta.
A ciò si aggiunga il tenore dell'art 5.6 con cui le parti escludono esplicitamente la sussistenza dell'elemento caratterizzante la locazione commerciale, e cioè la primazia del valore immobiliare in sé , per ricondurlo invece ad uno tra i beni aziendali finalizzato all'esercizio dell'impresa.
Né può accogliersi l'interpretazione di parte resistente ( cfr. p 8 memoria di costituzione) per cui la clausola rientrerebbe in un disegno di “ mutamento in peggio della situazione del conduttore”.
Da un lato l'art 5.6 compare- e ne riproduce identicamente il contenuto - anche nel precedente contratto del 2016 ( punto 5.5.), di cui non è , e non è mai stata messa in dubbio la natura di affitto d'azienda.
Per altro verso eventuali abusi nella determinazione e sottoscrizione della clausola in danno del conduttore avrebbero meritato ed imposto tutela sotto altre formule , e tuttavia non risulta siano mai state eccepite od attivate in precedenza .
Ancora, nell' individuazione della comune volontà delle parti determinante appare il richiamo alle premesse del contratto: ai punti f,) g) ed h) è riconosciuta l'idoneità degli elementi costitutivi del ramo aziendale allo scopo dell'esercizio dell'impresa, anche a prescindere dalla sua attività attualmente in essere.
Pag. 9 di 13 Ratio dei contenuti precettivi di cui agli art.

3. punti 5,6,e 7 e 4.1,2 e 3 è infine l'efficace gestione del ramo d'azienda sotto l'insegna “Lively profumerie”.
Alla luce dei precedenti elementi e criteri soggettivi appare sin d'ora corretta l'interpretazione in termini causali di godimento dell'azienda verso pagamento di un canone periodico .
Ma anche i criteri oggettivi conducono alla medesima conclusione, tenuto conto del comportamento successivo delle parti ( che mai prima della scadenza settennale ne avevano posta in discussione la natura ) e perciò della buona fede contrattuale .
Si osserva infatti che gli assetti economici raggiunti – e la commisurazione del canone al fatturato per tutto il corso dell'esecuzione contrattuale - verrebbero certamente alterati dalla sopravvenuta necessità di ulteriori condizioni quale ad esempio la corresponsione dell'indennità di avviamento. In ogni caso le parti hanno , sino alla scadenza, ed ancor prima in continuità con i precedenti accordi a decorrere dal 2011 , eseguito il contratto di affitto di azienda.
Quanto all'ulteriore elemento valorizzato dalla resistente , e consistente nell'esclusione del godimento di un'azienda preesistente- perché “ nell'unità immobiliare dove è situata attualmente la Parte_3
precedentemente insisteva un negozio di abbigliamento” (ed analogamente
“nel primo locale condotto in locazione da del 2011 al 2017 è ora CP_1
presente un negozio di abbigliamento”) , già si è richiamato il contenuto dei punti f) e g) cui va fatto rimando.
Pag. 10 di 13 Si rammenta in ogni caso che l'avviamento commerciale è la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e legata anche all'ubicazione dei locali, ma si osserva altresì che tale ultimo requisito non può essere amplificato al punto da minarla quanto lo spostamento sia all'interno del medesimo centro commerciale con cui l'esercizio si è sempre immedesimato .
In definitiva e sulla base di tutti gli elementi sopra evidenziati pare corretta l'ìnterpretazione contrattuale in termini di affitto di azienda, dal che discende l'intervenuta cessazione per scadenza del medesimo e l'obbligo di restituzione alla quale parte resistente va condannata e , nel caso di ritardo, altresì al pagamento di euro 200,00 giornalieri ex art 614 bis cpc


4.Il risarcimento del danno
Alla mancata restituzione nel termine contrattualmente previsto consegue poi l'obbligo di pagamento della penale a ciò stabilita ai sensi dell'art 10.5 del contratto.
All'udienza di discussione le parti hanno dato atto inoltre che l'indennità di occupazione , determinata consensualmente nella misura pari al canone mensile previsto, è stata sino ad oggi pagata, ma resta fermo l'obbligo di corrispondere a la medesima somma ( come appunto già tra le Pt_1
parti quantificata) sino al giorno della riconsegna effettiva.
Non possono invece esser accolte le ulteriori richieste risarcitorie perché , quanto alla prima , effettivamente essa si basa sull'assunto – indimostrato – che NA avrebbe raggiunto un fatturato maggiore di quanto alla Pt_1
seconda ( il danno pari al 22% dell'ammontare delle vendite realizzate da a seguito della detenzione illecita) non vi è prova alcuna di un CP_1
Pag. 11 di 13 legame causale immediato e diretto con tale comportamento oltre ad apparire la quantificazione del tutto arbitraria.
Sotto tale profilo la domanda deve pertanto essere rigettata
La parziale reciproca soccombenza tra le parti comporta la compensazione delle spese di lite per un terzo e la condanna della convenuta per il resto, nella misura indicata in dispositivo


P.Q.M.


- ACCERTA l'avvenuto scioglimento a far data dal 7.9.2024 del contratto di affitto del ramo d'azienda di cui in parte motiva e costituita da tutti i beni che la compongono come da art 2 del contratto 7.9.2017 per rogito di notaio ( rep 13302-racc.10030) registrato a Milano al n. 43430 Parte_2
serie IT e per l'effetto
- DA parte convenuta al rilascio, nel termine di 40 gg dalla presente pronuncia , dell'azienda medesima in favore dell'attrice
-DA altresì la convenuta al pagamento in favore dell'attrice di una somma pari ad euro 200,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dal termine stabilito
-DA parte convenuta al pagamento della somma di euro
70.000,00 a titolo di penale per il ritardo ex art 10.5. del contratto
- DA parte convenuta al pagamento dell'indennità per l'illegittima detenzione ( pari al corrispettivo e come determinata nel contratto) a far data dall'ultimo versamento e fino all'effettiva restituzione
Pag. 12 di 13 - RIGETTA per il resto
- DA parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell' attrice pari ad euro 10.000,00 per compensi oltre accessori per legge
Monza 2.7.2025
Il giudice
OT RI ER AT
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