N. R.G. 19122/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19122/2022 promossa da:
(C.F. e (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. VESCOVI MATTEO LUIGI, elettivamente domiciliati in VIA ARCHIMEDE 57 MILANO presso il difensore avv. VESCOVI MATTEO LUIGI ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
PIRALI FRANCESCA e dell'avv. PELIZZOLA GIORGIO, elettivamente domiciliato in VIA CESARE
BATTISTI, 15 20122 MILANO presso il difensore avv. PIRALI FRANCESCA
CONVENUTO
- OGGETTO: beni condominiali – uso esclusivo.
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 20/05/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dai signori ed , con atto di citazione Parte_1 Parte_2 regolarmente notificato, con il quale hanno convenuto in giudizio il sito in Milano, via Berra n. 6, CP_1
pagina 1 di 8 per sentire accertare e dichiarare, nella loro qualità di condomini del convenuto, il proprio diritto ai CP_1 sensi dell'art. 1102 c.c. all'uso dei due “lastrici solari” adiacenti il proprio appartamento, alla conseguente apertura di due porte finestre dal proprio appartamento verso i due citati lastrici e alla realizzazione delle opere indicate nel progetto depositato in atti, ordinando contestualmente al di permettergli l'uso dei CP_1 lastrici e la realizzazione delle opere indicate nel progetto.
Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo il rigetto di tutte le domande formulate dagli attori. CP_1
All'esito della prima udienza di comparizione, venivano assegnati i termini di cui all'art. 183, comma sesto,
c.p.c. e la causa veniva rinviata per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova.
Effettuati i depositi alla successiva udienza la causa veniva rinviata per consentire alle parti di valutare una composizione stragiudiziale della controversia.
Svolta la successiva udienza, poiché le parti non erano pervenute alla conciliazione della lite, a scioglimento della riserva presa in tale occasione, veniva ammessa C.T.U. e fissata udienza per il giuramento e la formulazione del quesito al tecnico nominato.
Effettuati detti incombenti e svolta la C.T.U. e depositata infine la relazione peritale, all'esito della udienza del
12.9.2024 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Alla successiva udienza del 15.11.2024, su richiesta di rinvio formulata congiuntamente dalle parti, la causa veniva rinviata per i medesimi incombenti al 17.1.2025.
Parte attrice depositava foglio di precisazione delle conclusioni e un verbale di accordo raggiunto tra le parti nel procedimento di mediazione MED-232-23-O/naz/CC - instaurato per la impugnativa della delibera condominiale del 9.3.2023 -, in ordine alla installazione di un impianto fotovoltaico in uno dei due “lastrici solari” oggetto di causa.
Precisava quindi le conclusioni come di seguito trascritte: “Nel merito in via principale: - Rigettare le domande proposte in atti dal . - Accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in atti, il diritto ex art. 1102 CP_1 cod. civ. dei sig.ri ed , in qualità di condomini del Parte_1 Parte_2 Controparte_2
, all'uso dei due “lastrici solari” (o terrazze a livello) descritti in atti, alla conseguente
[...] apertura di n. 2 porte finestre dal proprio appartamento verso gli stessi, ed alla realizzazione delle opere indicate nel progetto prodotto agli atti (installazione di ringhiere con cancelletti apribili - cfr. doc. 4), ed a quello indicate nella relazione tecnica e strutturale dell'Ing. (cfr. doc. 6), ordinando CP_3 contestualmente al Condominio Convenuto di permettere l'uso dei lastrici (o terrazze a livello) a favore degli
Attori e la realizzazione delle opere indicate nel progetto e nelle relazioni dei tecnici, con le precisazioni, per quanto riguarda il “lastrico solare a sud” di maggiori dimensioni, contenute nel verbale di accordo con allegato del 25 settembre 2023, sottoscritto dalle parti di fronte al Servizio di conciliazione della Camera
Arbitrale di Milano, che si produce (doc. 1). In ogni caso Con vittoria dei compensi professionali ex D.M. 55/14
e spese, rimborso forfettario 15%, oltre Cpa e Iva, ed oltre al rimborso dei compensi sostenuti dal sig. a Pt_1 favore del proprio CTP ing. come da fattura che si produce (cfr. doc. 2). Con richiesta di porre i CP_3 compensi e le spese liquidate al CTU Arch. interamente a carico del Persona_1 Controparte_2
pagina 2 di 8 ”. CP_1 Parte_3
Parte convenuta precisava invece le proprie conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che anche qui trascrivono: “I - Nel merito 1. Respingere le domande avanzate dai Signori ed . Parte_1 Parte_2


2. Con il favore delle spese del presente giudizio, ivi comprese quelle di CTU”.
Non essendo pervenute a buon fine le nuove trattative di bonario componimento, all'esito della precisazione delle conclusioni la causa veniva rinviata per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 20.5.2025 con termine per il deposito di note conclusive prima dell'udienza.
Depositate le note conclusive e discussa la causa oralmente, oggi la stessa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Nel merito della controversia tra le parti gli attori, comproprietari di un appartamento sito al piano primo dell'edificio del convenuto, hanno posto a fondamento delle loro domande le seguenti circostanze CP_1 di fatto:
- l'esistenza di due inutilizzati “lastrici solari” adiacenti al proprio appartamento, che si presenterebbero in uno stato di degrado e di sporcizia derivante dall'incuria e da un insufficiente stato manutentivo da parte del convenuto;
CP_1
- di avere fatto richiesta al di poter usare direttamente, seppure in modo non esclusivo, i due CP_1
“lastrici solari” essendo il proprio appartamento direttamente prospiciente sugli stessi;

- che il progetto predisposto dal proprio Architetto per consentire tale utilizzo prevedeva: CP_4
a) la realizzazione di un accesso ai due lastrici direttamente dal proprio appartamento mediante la trasformazione delle due finestre presenti nel proprio appartamento (una nel locale camera e l'altra nel locale cucina) in due porte/ finestre;

b) l'installazione a propria cura e spese nel perimetro di entrambi i “lastrici solari” delle ringhiere sul modello dei parapetti già esistenti al piano terra del per assicurare la sicurezza per l'accesso delle persone e CP_1 lasciando su ogni lastrico un cancelletto apribile anche dall'esterno che permetta agli altri condomini di accedervi dall'esterno;
c) tutti i costi ordinari e straordinari sarebbero stati esclusivamente a carico degli attori;

-che il aveva risposto negativamente a questa richiesta, dapprima con delibera del 21.9.2020 e poi CP_1 con delibera del 25.2.2021;
Su tali presupposti in fatto assume di avere il diritto ai sensi dell'art. 1102 c.c. di servirsi della cosa comune costituita dai suddetti “lastrici solari” e che degli stessi non verrebbe alterata la loro destinazione, perché continuerebbero a fungere da copertura per il corpo basso del Condominio;
e che ad essi non verrebbe impedito l'accesso agli altri condomini utilizzando l'attuale modalità di porre una scala esterna al piano terreno, così da consentire loro di farne un pari uso.
Di contro, il convenuto si difende eccependo: CP_1
- che, per la loro conformazione, i “lastrici solari” oggetto di causa sono stati realizzati esclusivamente per una pagina 3 di 8 funzione di copertura e non potrebbero essere destinati a scopi diversi;

- che la realizzazione del progetto proposto dagli attori:
a) non precisa, nonostante la trasformazione delle finestre in porte finestre coinvolga anche i termosifoni posti sotto i davanzali, se l'intervento sugli stessi comporti un aggravio di spese per gli altri condomini e/o uno squilibrio termico dell'intero edificio, dato che il servizio di riscaldamento è centralizzato, e/o problematiche di muffa e condensa;

b) sarebbe contraria comunque a quanto previsto dall'art. 1102 c.c. in quanto snaturerebbe la funzione del lastrico solare, inteso come piano di copertura non transitabile dell'edificio, trasformando lo stesso in terrazza, ne altererebbe la destinazione d'uso, lederebbe la stabilità, il decoro e l'estetica dell'edificio condominiale (in violazione degli artt. 8, 12 e 16 lett. h del regolamento di Condominio) e creerebbe un nocumento nel rapporto di equilibrio fra i condomini con riferimento all'uso potenziale del bene da parte di questi ultimi.
Con le memorie ex art. 183, comma sesto, c.p.c. le parti hanno sostanzialmente ribadito le proprie domande, eccezioni e conclusioni.
Va però evidenziato che, per quanto qui di interesse, gli attori, con la memoria n. 1, hanno allegato che:
- lo spostamento dei termosifoni all'interno dell'appartamento non provocherà alcuno squilibrio termico dell'edificio e/o problemi di muffa o condensa;

- non vi sarebbe alcuna prova che la realizzazione degli interventi sarebbe lesiva dell'estetica dell'edificio anche atteso che, al contrario, l'edificio condominiale sarebbe privo di pregio artistico/ architettonico, mentre le opere proposte dagli attori migliorerebbe sensibilmente la situazione estetica e il decoro architettonico dell'edifico.
A sostegno delle proprie tesi hanno poi allegato nuova relazione tecnica del 1.12.2022 a firma dell'ingegnere
CP_3
Di contro il ha insistito nelle proprie contestazioni. CP_1
In punto di diritto vengono quindi in rilievo le due differenti discipline dettate dagli articoli 1102 e 1120 c.c.
In tema di uso delle parti comuni condominiali, quali sono i “lastrici solari” oggetto di causa, la Corte di
Cassazione, anche da ultimo (Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020), posto che il Codice civile stabilisce diverse limitazioni alle modifiche ed all'uso delle parti comuni, a seconda che vengono apportate dai singoli o deliberate dai partecipanti riuniti in assemblea, ha evidenziato che “l'art. 1102 c.c. e l'art. 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102
c.c. (Cass. Sez. 2, 19/10/2012, n. 18052)”.
Per quanto riguarda poi la disciplina dell'articolo 1102 c.c. va osservato che tale norma è rivolta ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale e dunque lo legittima,
- nel rispetto dei due limiti del divieto di mutarne la destinazione e di non impedire il pari godimento agli altri pagina 4 di 8 condomini secondo il loro diritto -, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cfr.: Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020).
Il ha anche invocato l'applicabilità al caso in esame della disciplina dettata dagli articoli 8, 12 e 16 CP_1 lett. h) del Regolamento di Condominio in tema di utilizzazione delle parti comuni condominiali, quale quella in esame.
Posto che per quanto in atti risulta pacifica l'opponibilità del regolamento di condominio e di queste norme anche agli attori in mancanza di specifica contestazione sul punto, va osservato che tali norme, ad una loro agevole lettura non appaiono derogare alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. ed imporre limiti maggiori di quelli previsti da tale norma al godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n.11268 e cfr. di recente tra le altre Cass. Civ. sez. VI n°29924/2019); né dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c, (cfr. tra le altre Cass. Civ. sez. VI n°29924/2019 e Cass. Civ. sez. II n°37852/2022).
Al caso in esame dovranno quindi applicarsi esclusivamente i principi sopra richiamati con riferimento alle discipline dettate dagli articoli 1102 e 1120 c.c..
Ciò posto, in punto di fatto va osservato che, a seguito degli esami tecnici compiuti dal CTU, Arch. Persona_1
al cui elaborato ed alle cui conclusioni si rinvia integralmente perché pienamente condivisibili, nonché
[...] dalla allegazione documentale tecnica e fotografica in atti, è stato accertato e provato quanto segue:
- i “lastrici solari” oggetto di causa costituiscono la copertura piana di due fabbricati di un piano fuori terra, ubicati uno all'interno del cortile comune del condominio di (corpo di fabbrica A), l'altro CP_1 affacciantesi su un'area esterna adiacente, adibita a posti auto (corpo di fabbrica B);
- nel fabbricato A sono presenti al piano terra sia un locale tecnico condominiale, sia un appartamento, accessibile rispettivamente dal cortile principale e dall'area a parcheggio;

- in quello B, vi sono alcune unità immobiliari residenziali, accessibili dall'adiacente area destinata a parcheggi esterni.
- l'appartamento di parte attrice, sito al primo piano del Condominio di , è costituito da soggiorno, CP_1 con angolo cottura, un corridoio distributivo, 2 camere da letto e 1 servizio igienico e sia il soggiorno, sia la camera da letto singola, si affacciano sui lastrici di copertura piana dei corpi di fabbrica sopra descritti.
Il soggiorno dotato di finestra si affaccia sulla copertura piana del fabbricato A, costituita da 2 porzioni attigue, ma con una differenza di quota di circa cm 65 circa;
mentre la cucina si affaccia sul lastrico B senza differenza di quota tra il pavimento di questo e quello dell'appartamento,
- i lavori da farsi nell'appartamento di parte attrice per accedere ai “lastrici solari” consistono in:
a) trasformazione della finestra esistente nel locale camera in porta/finestra per l'accesso diretto al lastrico A con modifica della quota interna dell'appartamento al fine di consentire tale accesso;

b) trasformazione della finestra esistente nel locale cucina in porta/finestra per l'accesso diretto al lastrico B senza modifica di quota interna dell'appartamento;
- il progetto degli attori prevede poi la installazione su entrambi i “lastrici solari” di parapetti o di ringhiere in pagina 5 di 8 ferro a protezione ed una serie di opere relative alla loro pavimentazione, ivi compresa la realizzazione di nuova pavimentazione calpestabile ed opere accessorie per eventuale utilizzo privato, come specificato nella relazione tecnica dell'uno 01/12/2022 del CTP di parte attrice ingegner CP_3
- per quanto riguarda le strutture e la statica dell'edificio l'utilizzo dei “lastrici solari” da parte degli attori - secondo quanto prevedibile a seguito della trasformazione delle finestre in porte/finestre per accedere agli stessi
-, comporterebbe un aggravio dei carichi, che all'epoca della costruzione dell'edificio erano indicati in un massimo di 100 chilogrammi per metro quadrato.
Con necessità conseguente di opere di consolidamento strutturale della soletta dei “lastrici solari” in aggiunta a quelle previste dagli attori per la loro pavimentazione, in mancanza delle quali la soletta stessa non sarebbe praticabile e quindi non sarebbe utilizzabile per la permanenza continua di persone.
In definitiva dagli accertamenti compiuti dal CTU deve concludersi, in accordo con quanto dallo stesso osservato, che l'intervento proposto da parte attrice prevede l'utilizzazione di questi “lastrici solari” quali
“terrazzi pertinenziali” da parte degli attori, con conseguente probabile incremento di rumori da calpestio prodotti dall'utilizzo dei “lastrici solari” quali “terrazzi a livello”, riverberantisi sulle unità immobiliari residenziali sottostanti agli stessi.
E' noto che il “lastrico solare”, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico (cfr. tra le altre:
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2924 del 28/04/1986).
Lo stesso quindi serve a riparare l'edificio condominiale, o una sua parte come nel caso in esame, dal sole, dalla pioggia e dalle altre intemperie e può essere o meno accessibile e calpestabile.
Invece, la “terrazza a livello” è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edificio sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno. (cfr. tra le altre: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8394 del 18/08/1990)
Così che nel caso della “terrazza a livello” la funzione di copertura dei piani sottostanti si profila come meramente sussidiaria rispetto agli usi prevalenti che di un tale bene gli utilizzatori possano farne, comportanti il transito delle persone e la permanenza di cose e persone su di essa.
Nel caso in esame, per tutto quanto provato in atti ed accertato anche dal CTU, siamo in presenza attualmente di
“lastrici solari” che hanno solo la funzione di copertura delle parti condominiali e private sottostanti e che non sono accessibili e calpestabili.
A seguito dei lavori di parte attrice, attesa la significativa portata delle modifiche ipotizzate non rimarrebbe intatta la destinazione principale dei “lastrici solari” mentre essi diverrebbero invece accessibili, calpestabili ed in definitiva fruibili dagli attori per usi diversi da quelli originari e propri di tali beni condominiali.
Deve quindi ritenersi che la modificazione di un “lastrico solare” in “terrazza a livello”, quale si realizzerebbe con i lavori proposti da parte attrice comporta la trasformazione del bene comune condominiale che rientra tra le pagina 6 di 8 innovazioni regolamentate dall'art. 1120 cc, “le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone
l'originaria funzione e destinazione”.
Essa esula quindi dal potere conferito ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 CC e necessita della decisione favorevole degli altri condomini con le maggioranze assembleari previste dall'art. 1120 cc, atteso che la stessa potrebbe anche comportare una lesione del diritto al potenziale uso paritetico dei “lastrici solari” da parte degli altri condomini.
Che tale potenziale uso di tali “lastrici solari” sia ipotizzabile anche nel caso in esame - sebbene gli stessi, sia allo stato che dopo i lavori proposti dagli attori, sarebbero accessibili soltanto mediante una scala esterna -, lo dimostra la circostanza che nel corso del giudizio il Condominio, con sua delibera del 9 Marzo 2023 ha concesso ad alcuni condòmini la facoltà di installare impianti fotovoltaici privati sul lastrico solare posto dinanzi all'abitazione degli attori (quello individuato come B), come allegato in atti.
Tant'è che tale installazione è stata anche oggetto di accordo tra gli attori ed il ai fini della CP_1 individuazione dell'area sulla quale apporre detti impianti, con abbandono della impugnazione avverso la delibera condominiale suddetta, come da accordo allegato in atti.
Per quanto riguarda poi la trasformazione delle finestre che si affacciano su questi “lastrici solari” in porte/finestre, la stessa è propedeutica al detto utilizzo non legittimo dei lastrici solari e dunque, ugualmente non
è legittima, perchè non sarebbe rivolta ad un uso più intenso di queste parti comuni condominiali (quale può essere per esempio un pianerottolo al quale accedere con una ulteriore porta di accesso al proprio CP_5 appartamento che venga aperta nella parete condominiale) ma ad un uso non consentito delle stesse per quanto sopra rilevato e ritenuto.
Ne consegue il rigetto di tutte le domande formulate dalla parte attrice perché non è emerso il diritto degli attori a poter compiere le opere di trasformazione della facciata condominiale e dei “lastrici solari” condominiali, oggetto di causa, ed a utilizzare gli stessi “lastrici solari” nelle modalità da essi proposte senza il consenso del condominio.
Con rigetto o assorbimento di ogni altra domanda e eccezione sollevata in giudizio tra le parti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del
28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) .
Le spese e competenze di giudizio, secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., vanno poste a carico degli attori, in solido tra di loro ed a favore del convenuto. CP_1
Le stesse, determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, si liquidano come in dispositivo.
Infine, le spese di CTU, già in precedenza liquidate e poste a carico solidale delle parti in giudizio, vanno ugualmente poste a carico degli attori, in solido tra di loro, per l'intero e gli stessi vanno condannati a rimborsare il convenuto di quanto avesse già sborsato per esse. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza e domanda disattesa, rigettata o assorbita, così
pagina 7 di 8 provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Rigetta tutte le domande formulate dagli attori.
- Condanna gli attori, in solido tra di loro, a corrispondere al convenuto, le spese e competenze di CP_1 giudizio, liquidate in €.5.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
- Pone definitivamente le spese di CTU, già in precedenza liquidate e poste a carico solidale delle parti in giudizio, vanno ugualmente poste a carico degli attori, in solido tra di loro, per l'intero e condanna gli stessi a rimborsare il convenuto di quanto avesse già sborsato per dette spese. CP_1
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 3 giugno 2025
Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani
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