TRIBUNALE DI MODENA REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Modena –Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Michele
Cifarelli, all'esito di udienza ex artt.447 bis e 420 c.p.c._celebrata in data 3 aprile 2025, pronuncia la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 976/2024 R. G. vertente tra
(avv. Maria Cristina Rosetti ed Angela Benucci) Parte_1
RICORRENTE
e
(avv. Lorena Maria Auria e Laura Luacrelli) Controparte_1
RESISTENTE
omessa la lettura del dispositivo in udienza, cui la parte presente ha rinunciato. In relazione a locazione ad uso non abitativo, ha intimato a sfratto Parte_1 Controparte_1
per morosità, chiedendo altresì il pagamento dei canoni e degli oneri insoluti.
L'intimata ha proposto formale opposizione.
Pronunciata ordinanza di rilascio, mutato il rito, esperita mediazione con esito negativo, parte ricorrente ha integrato gli atti, dando atto dell'avvenuto rilascio in data 18 aprile 2024.
Parte resistente non ha depositato altri atti, avendo i legali dichiarato di aver rinunciato al mandato, né è comparsa all'odierna udienza di discussione, in cui la causa è stata avviata alla presente decisione, ex artt. 420-447 bis cpc, sulle seguenti conclusioni delle parti:
Parte_1
“Contrariis rejectis,
-dichiararsi risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 10/07/2020 relativamente all'immobile ad uso diverso dall'abitazione sito in Via Zucchi 21/D, per inadempimento CP_1
della conduttrice;
Controparte_1
-condannarsi il nella persona della sua legale appresentante Sig.ra Controparte_1
al pagamento della somma di euro 17.818,30, o di quella somma diversa che Parte_2
dovesse risultare in giudizio, oltre interessi legali dalla scadenza dei singoli ratei al saldo, a titolo di canoni di locazione dell'immobile locato per il periodo dal novembre 2022 sino alla data di rilascio (18/04/2024);
-condannarsi il nella persona della sua legale rappresentante Sig.ra Controparte_1
al pagamento della somma di euro 33.360,42 o di quella somma diversa che Parte_2
dovesse risultare in giudizio, a titolo di oneri condominiali;

-respingersi integralmente tutte le domande formulate dal perché del tutto Controparte_1
pretestuose e infondate in fatto e diritto;
respingersi altresì la richiesta risarcitoria ex adverso formulata in via riconvenzionale perché, oltre che infondata, generica e pertanto affetta da nullità.
Con vittoria delle spese e compensi del procedimento di convalida, del procedimento di mediazione
e del presente procedimento.”
(è poi chiesta prova orale). Circola Famas CP_1
“Contrariis reiectis, formulando ampia riserva di ogni ulteriore e diversa deduzione, produzione e conclusione, con vittoria di spese, competenze e onorari, voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
- rigettare le domande avanzate dalla società in quanto infondate in fatto ed in diritto Parte_1 per le ragioni tutte esposte nella narrativa dell'atto, non sussistendo la morosità eccepita dall'intimante;
- previa conversione di rito ex art. 426 c.p.c., accertare e dichiarare l'inadempimento della società alle obbligazioni spettanti ex lege a carico del locatore e, conseguentemente, Parte_1
condannare la società intimante, in persona del legale rappresentante pro-tempore, a risarcire i danni subiti e subendi dall'associazione nella somma di € 50.000,00=, e/o quella diversa CP_1 somma che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria, compensate le eventuali reciproche ragioni di credito, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria, come per legge;

- con riserva, fin da ora, di precisare eventuali ulteriori domande nel successivo giudizio di merito.
IN VIA ISTRUTTORIA Con riserva di ogni produzione, deduzione e richiesta”.
OSSERVA

1) E' il caso di ricordare che, nella materia de qua, la principale regola d'ingaggio è ancora quella fissata da Cass., SU., n°13533 del 2001, secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)..”.
2) Nella specie, la ricorrente ha allegato l'altrui morosità nel pagamento di canoni ed oneri condominiali, che è di entità tale da costituire certamente, in sé valutata, grave inadempimento della conduttrice, legittimante la risoluzione per sua colpa.

3) La conduttrice, con l'opposizione depositata in fase di convalida, del resto non contesta l'altrui allegazione, ma ritiene la propria condotta giustificata dal prioritario e prevalente inadempimento della proprietaria, consistito nel non porre rimedio ai problemi di funzionamento dell'impianto di riscaldamento, mai in grado di assicurare nei mesi invernali la temperatura minima legale.
4) In astratto, si ritiene che il conduttore effettivamente possa “sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. n°16918 del 2019).
In concreto, però, la conduttrice ha sospeso totalmente i propri pagamenti -l'allegazione definitiva, con riferimento ai canoni non corrisposti alla data del rilascio del 18 aprile 2024, corrisponde a quanto maturato in oltre 18 mesi.
Ha però mantenuto l'immobile, e lo ha destinato alla propria attività di formazione (corsi per aspiranti parrucchieri); che certamente nel periodo aprile-ottobre non è stata impedita o ridotta dal malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento.
Anche a ritenere vero il suo assunto, la sua reazione manca di proporzionalità, e non è dunque conforme a buona fede.
5) In realtà, l'impianto di riscaldamento di cui si discute è condominiale, con termoregolatore individuale.
La ricorrente ha prodotto (doc.12) dichiarazione della ditta “incaricata Controparte_2 dall'Amministratore del Condominio in Galleria, via Zucchi 21 / 31, della CP_1 CP_1 verifica e manutenzione dell'impianto di riscaldamento e raffreddamento centralizzato del condominio” che ha dato atto “di aver svolto e di svolgere periodici controlli di funzionalità dell'impianto stesso attraverso la rilevazione dei consumi di energia per la climatizzazione estiva ed invernale e di non aver riscontrato nel periodo 2020-2023 alcuna anomalia particolare all'impianto e nemmeno aver ricevuto richieste d'intervento dalla soc . CP_1 La conduttrice ha documentato soltanto di aver segnalato un problema di freddo alla proprietà il 20 ottobre 2020, e di aver ricevuto sporadiche lamentele dagli alunni dei corsi.
Nelle mail inviate alla ricorrente nel giugno-luglio 2023, però, non fa alcun cenno a tale problema, riconoscendo il debito.
Ciò, senza che risultino -neppure allegate- ulteriori interlocuzioni fra la conduttrice e la proprietà, ovvero l'amministrazione condominiale, cui la proprietà l'aveva indirizzata.
Tale coacervo istruttorio induce univocamente ad imputare gli sporadici problemi di bassa temperatura ad errori di termoregolazione, piuttosto che a difetti dell'impianto.
Tanto basta per ritenere adempiuto l'obbligo del concedente di mantenere il bene in buono stato di manutenzione, tale da servire all'uso convenuto, anche nella parte relativa all'efficiente dotazione degli impianti.
Tanto basta, anche, per ritenere non imputabile alla proprietà il “conguaglio condominiale con riferimento alle spese della Luce di ben € 33.000”, per non essersi “attivata per risolvere le problematiche all'impianto di riscaldamento”.
6) La conduttrice, oltre a ciò, ha allegato due fatti accaduti:
-nel settembre 2023, allorché la titolare del circolo sarebbe stata investita da una fiammata proveniente dal contatore della luce, subendo gravi lesioni;

-nel dicembre 2023, quando avrebbe trovato un catenaccio a sbarrare l'ingresso nei locali.
Secondo intimazione, a tale epoca la conduttrice era già morosa nel “pagamento delle mensilità di novembre, dicembre 2022; aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre e ottobre 2023 per la somma complessiva di € 10.066,07, oltre ad € 27.050,15 a titolo di spese condominiali maturate e già scadute nella gestione ordinaria 2022/2023”.
Trattasi di un inadempimento di gravità tale da giustificare ex sé la risoluzione;
nella cui genesi i fatti posteriori non possono dunque svolgere alcun ruolo causale.
7) A ciò consegue l'accoglimento della domanda volta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con conferma dell'ordinanza di rilascio ex art.665 cpc (che tale sia la pronuncia da rendersi in questa sede, ove il rilascio sia stato precedentemente disposto ex art.665 cpc è affermato, ad esempio, da Cass., sent. n°1382/97).
8) La domanda di risarcimento danni proposta dalla conduttrice non può essere accolta, in quanto:
a) si è esclusa ogni responsabilità della proprietaria per difettosità dell'impianto termico;
b) non è stata offerta sufficiente prova della verità storica degli ulteriori fatti allegati, riassunti al precedente punto 6), e/o della loro riconducibilità ad altrui condotta inadempiente.
9) La resistente va pertanto condannata al pagamento, in favore della ricorrente:
a) dei canoni non corrisposti fino al rilascio, avvenuto in data 18 aprile 2024; che va disposta nella misura indicata dal creditore (€.17.818,30);
b) di quanto dovuto dalla conduttrice per spese condominiali a suo carico maturate e già scadute nella gestione ordinaria 2022/2023, di cui risulta documentata l'entità (€.33.360,42: vedi conto di gestione condominiale) e la preannunciata volontà dell'amministrazione condominiale di “avviare le opportune iniziative legali nei confronti dei soggetti responsabili”.
La conduttrice, del resto, non ha contestato la legittimazione della proprietaria alla domanda, che trova fondamento nell'art.9 della legge n°392 del 1978 (richiamato dall'art.41 nelle locazioni non abitative);
c) oltre interessi, come in dispositivo.
10) Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, con applicazione:
-per il procedimento di convalida, dei valori concordati fra il Tribunale ed il locale Ordine degli
Avvocati e consacrati nel Protocollo del 27 novembre 2020, in relazione a procedimento concernente l'uso non abitativo, di valore fino ad €.52.000, in relazione alla morosità all'epoca attestata;

-per il presente, di valori minimi (stante la ridotta attività difensiva) per le fasi introduttiva, di studio e decisoria, -e non anche per la fase istruttoria, non svolta- previsti al punto 2 delle tabelle allegate al DM 147/22 in relazione a controversie di medesimo valore.
A ciò vanno aggiunti i costi, anche legali, relativi all'assistenza nella mediazione obbligatoria, determinati ex punto 25 bis delle suddette tabelle in relazione alla sola fase di attivazione effettivamente svolta, considerato il medesimo valore.


P.Q.M.


definitivamente pronunziando, così provvede:

1) DICHIARA risolto il contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo stipulato fra Pt_1
[... e in data 10 luglio 2020, relativo a porzione immobiliare sita in Controparte_1 CP_1
Via Zucchi 21/D, per inadempimento della conduttrice Controparte_1 2) CONDANNA al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
a) della complessiva somma di €.17.810,30, a titolo di canoni di locazione maturati fino al rilascio, avvenuto il 18 aprile 2024, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data delle rispettive scadenze periodiche, fino all'effettivo soddisfo.
b) della complessiva somma di €.33.360,42, a titolo di oneri condominiali a suo carico, relativi all'esercizio 2022/2023, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data delle rispettive scadenze periodiche, fino all'effettivo soddisfo.

3) CONFERMA l'ordinanza di rilascio emessa ex art.665 cpc in data 21 febbraio 2024.
4) RIGETTA ogni domanda proposta dalla convenuta.
5) CONDANNA al rimborso delle spese ex adverso sostenute: Controparte_1
a) per il procedimento di convalida, che liquida in complessivi €.286 per esborsi ed €.

2.893 per compenso, oltre spese generali in misura pari al 15% del compenso ed accessori di legge;

a) per il presente procedimento, compresa la fase obbligatoria di mediazione, che liquida in complessivi €.250 per esborsi ed €.2.536 (di cui €.536 per la mediazione) per compenso, oltre spese generali in misura pari al 15% del compenso ed accessori di legge.
Modena, 3 aprile 2025
IL GIUDICE ESTENSORE
-Michele Cifarelli-