REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
Sezione Seconda Civile in composizione monocratica, nella persona del dott. Luca Mercuri, all'udienza del 09/01/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 281 sexies c.p.c.) nella causa civile iscritta al n. 1043 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2016 posta in deliberazione all'udienza odierna e vertente tra:
- (C.F. ), con l'Avv. Tommaso Dimartino Parte_1 C.F._1
- attore -
e
- (C.F. ), titolare dell'omonima impresa individuale, con CP_1 C.F._2
l'Avv. Leonardo Maruzzi
- convenuto -
§§§
Oggetto: Vizi della cosa venduta.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, (di seguito anche solo “attore” o “parte Parte_1
attrice”) ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Foggia, (di seguito anche CP_1 solo “convenuto” o “parte convenuta”), nella sua qualità di titolare dell'impresa edile omonima e venditore dell'unità immobiliare oggetto di causa, per sentirsi accogliere le seguenti conclusioni:
“- convalidare il sequestro conservativo disposto in danno del convenuto con ordinanza del
10/12/2015 nell'ambito del procedimento n.6325/2015 R.G.;
- disporre la riduzione del prezzo dell'unità immobiliare acquistata dall'attore in esecuzione del preliminare di compravendita del 10/6/2011, tenendo presente i vizi di cui in premessa;
- condannare il convenuto a restituire il maggior prezzo incassato relativamente all'unità immobiliare di cui in premessa ovvero al risarcimento dei danni nella misura di €.97.155,00, o somma che sarà ritenuta più giusta ed equa, oltre interessi legali e svalutazione monetaria dalla messa in mora al soddisfo;

- condannarsi il convenuto alle spese e competenze di causa del procedimento per ATP, di quello per sequestro conservativo e del presente giudizio.”
Nella comparsa conclusionale depositata in data 12/02/24 l'attore ha poi così concluso:
“… si confida nell'accoglimento della domanda e nella convalida del sequestro conservativo proposti nei confronti del convenuto, con condanna dello stesso al pagamento della somma di
€.39.124,00, o somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e svalutazione monetaria dal dì della contestazione al soddisfo, a titolo di riduzione del prezzo e/o di risarcimento danni, e alla refusione
a favore dell'attore delle spese e competenze del presente giudizio, del procedimento di ATP e del procedimento cautelare di sequestro.”
Si è costituita in giudizio parte convenuta contestando integralmente la citazione avversaria e chiedendone l'integrale rigetto:
“Rigettare, perché infondate in fatto e in diritto, le domande risarcitorie avanzate dal Sig. Pt_1
con atto di citazione notificato il 4 febbraio 2016;
[...]
Per gli effetti, revocare il sequestro conservativo autorizzato dal Tribunale di Foggia con provvedimento del 10.12.2015;
In ogni caso, condannare, l'attore al pagamento delle spese e competenze di giudizio, comprese quelle della fase dell'accertamento tecnico preventivo e quelle del sequestro conservativo, con distrazione n favore del difensore che, a tal fine, si dichiara antistatario.”.
§§§
Ha esposto parte attrice che:
1) con scrittura privata del 10/06/2011, , quale titolare dell'impresa edile omonima, CP_1
promise di vendere all'attore e alla di lui coniuge, per il prezzo di € 250.000,00, l'unità immobiliare
(comprensiva di sottotetto e locale garage al primo piano interrato) posta al piano primo fuori strada del realizzando fabbricato bifamiliare, costituente il Lotto 76 del Piano Particolareggiato interessante il Comparto N del Comune di San Giovanni Rotondo;
il tutto completo e rifinito secondo le caratteristiche costruttive di cui al capitolato allegato alla scrittura;

2) con atto per notar del 04/07/2013 (repertorio n. 9128/5322), il convenuto Persona_1 CP_1
ha in effetti trasferito all'attore la suddetta unità immobiliare, al momento ancora in corso di
[...]
costruzione, ma successivamente completata e poi consegnata a parte attrice, dopo la presentazione
1 al Comune di San Giovanni Rotondo della comunicazione di fine lavori e adempimenti conseguenti;

3) dopo l'ultimazione dei lavori e la consegna suddetta, dietro integrale pagamento del corrispettivo pattuito, l'acquirente ha tuttavia rilevato la presenza di vizi della cosa, tali da rendere l'unità immobiliare inidonea all'uso cui è destinata (abitazione) e, comunque, costituenti difformità della cosa venduta rispetto al capitolato di appalto, agli elaborati progettuali assentiti dal e alla CP_2
normativa vigente;

4) i vizi denunciati hanno riguardo in particolare i seguenti aspetti:
A) tra i solai interpiano non è stato effettuato l'isolamento acustico, con feltri di materiale isolante, come previsto nel capitolato sottoscritto;

B) tra i solai del primo piano intercorre un'altezza di m. 2,60-2,61 e non di m. 2,70, come riportato nelle tavole progettuali approvate dal e come prescritto dalle inderogabili norme igienico- CP_2
sanitarie vigenti in materia;

5) prima dell'avvio del presente giudizio, già nel procedimento per accertamento tecnico preventivo
(iscritto al n. 8644/2014 RG), il C.T.U. incaricato, Ing. ha determinato in € Persona_2
39.124,00 (oltre IVA) la diminuzione di valore della res venduta, oltre che in € 97.155,00 (oltre
IVA) le somme eventualmente necessarie per la completa eliminazione dei vizi lamentati, al fine dell'acquisizione della c.d. abitabilità;
6) nell'ambito del procedimento n. 6326/2015 R.G., aveva già chiesto ante causam il Parte_1
sequestro conservativo dei beni di , a causa del timore di vedere vanificata la possibilità CP_1
di ristoro dei danni patiti, sequestro poi concesso con ordinanza del Tribunale del 10/12/2015, fino alla concorrenza della somma di € 97.155,00, avendo posto in essere il convenuto operazioni di cessione dei beni aziendali al fine versosimilmente di sottrarli alla garanzia patrimoniale sullo stesso gravante;

7) con verbale dell'08/01/2016, sono stati sottoposti a sequestro conservativo solo alcuni beni mobili di;
CP_1
8) nonostante le risultanze dell'ATP contemporaneamente svolta, il convenuto non ha inteso risolvere bonariamente la controversia, anche a seguito dello svolgimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
§§§
Parte convenuta, costituitasi, ha contestato le domande avversarie deducendo in sostanza che:
1) i pretesi vizi dell'immobile compravenduto sarebbero scaturiti dalla richiesta degli acquirenti (in particolare del coniuge e della figlia dell'attore) di modificare il posizionamento e le dimensioni di
2 una scalinata interna all'abitazione;
2) il che avrebbe imposto anche il rifacimento del solaio interpiano, con, in particolare, la difforme realizzazione dello stesso rispetto all'iniziale progettazione della struttura;

3) consentendo peraltro di guadagnare in altezza sul piano sottotetto, così da renderlo abitabile, con parziale sacrificio però delle altezze al primo piano al di sotto di limiti consentiti.
Respinta la domanda di verificazione della scrittura privata depositata da parte convenuta a comprova delle modifiche contrattuali e progettuali sopra dette e l'ordine di esibizione formulato da parte attrice, la causa è stata istruita mediante lo svolgimento di prova per interpello deferita da entrambe le parti e prove testimoniali.
Sono stati altresì acquisiti, sia il fascicolo del procedimento per accertamento tecnico preventivo, che il fascicolo del sequestro conservativo ante causam.
Dopo la formulazione di una proposta di conciliazione da parte del giudice e la non adesione alla stessa di parte attrice, all'udienza odirna la causa, dopo alcuni rinvii, è quindi posta in decisione ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., previa discussione delle parti come da relativo verbale.
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Tanto premesso, l'azione esperita risulta fondata nei limiti di cui appresso.
1. Va preliminarmente qualificata l'azione spiegata da parte attrice.
Al riguardo non può esservi dubbio che si tratta dell'azione c.d. estimatoria, inerente alla garanzia per vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e 1492 c.c., a cui l'attore ha sommato (quantomeno nell'atto introduttivo ma in via alternativa) l'azione per risarcimento del danno mirata alla condanna di parte convenuta alla rifusione delle spese necessarie alla rimozione dei vizi denunciati.
Secondo la prospettazione di parte attrice, che non a caso prende le mosse dal preliminare di vendita e dal successivo atto notarile di trasferimento, l'azione va dunque qualificata come azione per la riduzione del prezzo di vendita, in alternativa, come visto, al risarcimento delle somme necessarie per la rimozione delle difformità.
Al riguardo, paraltro, parte convenuta non ha contestato né la decadenza né la prescrizione previste dall'art. 1495 c.c.
Quanto alle caratteristiche delle azioni spiegate, l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente, ai sensi dell'art. 1494 c.c., si differenzia dalle azioni di garanzia di cui all'art. 1492
c.c. (e da quella di esatto adempimento), in quanto, mentre queste ultime prescindono dalla colpa e sono volte solo a eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presuppone la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa.
3 Ne consegue che l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
2. Tanto premesso deve ritenersi fondata la domanda principale di riduzione del prezzo di vendita, da quantificarsi secondo quanto emerso dalla CTU, svolta nell'ambito del procedimento di ATP e acquisita nel presente giudizio.
Come anticipato, la detta azione prescinde dall'accertamento della colpa del venditore e mira alla semplice riduzione ad equità del contratto attraverso il riequilibrio delle prestazioni e, in particolare, del prezzo di vendita, in relazione agli accertati vizi della cosa venduta.
Basti al riguardo rilevare, innanzitutto, che il prezzo di vendita fu stabilito dalla parti nel preliminare di vendita, prima ancora della realizzazione dell'unità immobiliare e quindi sicuramente a prescindere dalle difformità, poi rilevate in particolare dalla CTU svolta in sede di ATP, ripetto al progetto originario.
Inoltre, da un lato, le difformità (A- mancanza dell'isolamento acustico tra i solai interpiano;
B- un'altezza di m. 2,60-2,61 e non di m.2,70 tra i solai del primo piano) non sono state contestate da parte convenuta nella loro realtà fattuale, e, dall'altro, la medesima parte convenuta non ha contestato, almeno con la necessaria specificità, e sicuramente non ha dimostrato la conoscenza degli specifici vizi da parte dell'attore, al momento della conclusione del contratto, ovvero la loro facile riconoscibilità.
Va pertanto riconosciuto a parte agente la conseguenziale riduzione del prezzo di vendita e, stante l'integrale pagamento del corrispettivo pattuito, condannato il convenuto alla restituzione della somma non dovuta.
Quanto alla quantificazione della detta somma, si può fare riferimento alla CTU acquisita in atti dal procedimento di ATP, nella quale il professionista incaricato, con ragionamento tecnico scevro di vizi logici e quindi condivisibile, ha quantificato la detta somma in € 39.124,00, quale differenza tra il valore del primo piano con possibilità di acquisizione della certificazione di agibilità e valore dello stesso privo della detta possibilità per la mancanza delle altezze.
Alla detta somma può aggiungersi la ulteriore somma di € 1.008,00 quale costo per il rifacimento del solaio interpiano per la posa di idoneo tappeto fonoisolante, come quantificato dal consulente tecnico d'uffico nella Tab. B, a pag. 22 della relazione peritale, che costituisce punto di riferimento utile all'individuazione anche della diminuzione di valore complessiva ai sensi dell'art. 1490 e 1492
c.c.
3. Non risulta fondata, invece, la ulteriore richiesta di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.
Innanzitutto, la domanda sembra essere stata introdotta in via alternativa e non cumulativa da parte
4 dell'odierno attore, come si evince dalle conclusioni di cui all'atto introduttivo, così come dagli atti di parte successivi.
Inoltre e in ogni caso, come anticipato, in tale ambito, a differenza che nell'autonoma azione detta anche quanti minoris, entra in gioco la necessità che sia provata la colpa del costruttore-venditore.
Benché si affermi anche che l'art. 1494 c.c. fonda una presunzione (semplice) di colpa a carico del venditore, in coerenza peraltro con la natura contrattuale della responsabilità, quest'ultimo deve essere ammesso a provare, come nel caso di specie, il fatto altrui che ventualmente escluda la detta colpa.
Dall'istruttoria probatoria è dunque emerso con sufficiente certezza che l'attore, sebbene per il tramite della propria coniuge e/o figlio/a, in corso di esecuzione delle opere, ebbero a chiedere alla ditta esecutrice e poi venditrice, l'esecuzione delle medesime opere in difformità al progetto, sicuramente con riguardo al rifacimento della scala interna di collegamento tra primo piano e piano sottotetto.
La questione è se, contestualmente, si concordò tra le parti anche sull'abbassamento di alcuni centimetri del solaio tra i due piani, al fine di rendere abitabile o più comodamente fruibile anche il piano sottotetto, non destinato progettualmente ad abitazione.
Detta ricostruzione, alla luce degli elementi raccolti appare molto probabile.
Oltre che emergere dalle prove testimoniali assunte (essendo stati inconcludenti invece gli interrogatori formali), appare più che verosimile, anche per il fatto che la ditta costruttrice non avrebbe avuto alcun interesse alla modifica dei progetti originari, comportando ciò solo disguidi per la stessa, se non per venire incontro alle richieste dell'acquirente, che aveva peraltro già versato il prezzo.
Sebbene non sia stata raggiunta la prova della consapevolezza, da parte dell'attore, delle specifiche conseguenze inerenti la regolarità del solaio in termini di normativa acustica e lo spostamento delle altezze al di sotto del minimo consentito per l'abitabilità, è stata raggiunta la prova che gli interventi modificativi del progetto furono operati con la consapevolzza di parte attorea, il che vale ad escludere la responsabilità del costruttore-venditore.
Tra i testi, anche il progettista e direttore dei lavori ha confermato la circostanza relativa alla richiesta di modifica della scala, per quanto, secondo la testimonianza di questi, realizzabile anche senza modifica delle altezze originali tra solai.
Il teste padre del convenuto, ha confermato integralmente le circostanze inerenti la Testimone_1 modifica della scala e dell'altezza dei piani, al fine della realizzazione di camera da letto e bagno fruibili al piano sottotetto, non potendosi in mancanza di elementi, nonostante la parentela, negarsi
5 attendibilità allo stesso.
Anche perché pure l'ex dipendente della ditta costruttrice, , ha confermato la Parte_2 circostanza che, a seguito della richiesta della moglie e della figlia dell'attore, “il giorno dopo fummo costretti a smontare tutte le impalcature realizzate”, pur non potendo precisare se il tutto fosse finalizzato anche alla modifica delle altezze.
Per converso, parte attrice non ha ritenuto di richiedere l'ammissione della testimonianza della coniuge e della figlia dell'attore, le quali avrebbero potuto facilmente confermare, nel caso, che la richiesta effettuata alla ditta era stata limitata ad una diversa configurazione della scala, senza modifica delle altezze.
Resta in ogni caso che tal sconda domanda è stata formulata dall'attore in via alternativa e non in via cumulativa rispetto alla quanti minoris.
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Per mera completezza, si precisa che, pur risultando dalla CTU espletata in sede di ATP la quantificazione di opere in più, ivi asseritamente realizzate extracontratto dalla ditta convenuta, le stesse non risultano essere state oggetto di specifica domanda riconvenzionale nel presente giudizio.
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Ne consegue in definitiva che le domande di parte attrice vanno accolte nei limiti sopra indicati.
Trattandosi di debito di valuta, in quanto la condanna non è a titolo risarcitorio ma a titolo restitutorio, non spetta la rivalutazione della somma da restituire, peraltro nella contemporanea assenza di prova del maggior danno specifico.
Spettano invece gli interessi, nella misura legale, dalla data della domanda al soddisfo.
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Quanto alle spese del presente giudizio, stante la parziale reciproca soccombenza, le stesse possono essere parzialmente compensate nella misura del 30% e si liquidano, già così ridotte, in dispositivo, con applicazione dei vigenti parametri, tenuto conto del valore della somma effettivamente riconosciuta, al punto medio.
Quanto alle spese del sequestro conservativo le stesse, non liquidate nella fase di merito, vanno liquidate a favore di parte attrice, tenuto conto anche qui della somma effettivamente riconosciuta in questa sede, secondo i parametri vigenti, al punto minimo, con la medesima percentuale di compensazione.
Quanto alle spese relative all'accertamento tecnico preventivo, debbono invece restare a carico di ciascuna parte le spese anticipate.


P.Q.M.


6 il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella causa civile indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda di riduzione del prezzo di vendita nei limiti di cui in premessa;

- respinge la domanda di risarcimento del danno;

- e, per l'effetto, condanna a versare a parte attrice la somma complessiva di € CP_1
40.132,00, a titolo di ristoro per la riduzione di valore del bene compravenduto, oltre agli interessi al tasso legale dalla data della domanda al saldo;

- condanna parte convenuta alla refusione in favore della parte attrice:
1) delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in € 786,00 per esborsi ed € 5.331,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), iva e c.p.a. come per legge;

2) delle spese del procedimento per sequestro conservativo che si liquidano in € 406,50 per esborsi ed € 1.825,60 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), iva e c.p.a. come per legge;

- rigetta la richiesta di rimborso delle spese del procedimento per accertamento tecnico preventivo.
Si comunichi.
Così deciso lì 09/01/2025
Il Giudice dott. Luca Mercuri
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