TRIBUNALE DI BERGAMO
- Terza Sezione Civile -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica ed in persona del
Giudice Onorario Dott.ssa Carlotta Rosa Maria Griffini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6037/2024 R.G., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo, promossa da
(C.F. in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1
dall' Avv. Ippolita Riva e dall'Avv. Vincenzo Coppola
RICORRENTE
nei confronti di
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Alfio Controparte_1 C.F._1
Bonomo
RESISTENTE
All'udienza del 13/06/2025, la causa, trattata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. è stata spedita a sentenza mediante lettura del dispositivo in udienza sulle seguenti
Conclusioni delle parti: come in atti.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che, con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per la convalida, ritualmente notificato in data 10/08/2024, la citava in giudizio Parte_1 Controparte_1 onde sentire convalidare lo sfratto intimato ed in caso di opposizione e mutamento di rito, emettere ordinanza provvisoria di rilascio.
A sostegno delle proprie domande, parte intimante esponeva: di essere divenuta proprietaria di un fabbricato a Caravaggio in atto locato all'intimato in forza di un contratto di locazione, precedentemente intercorso con la allora proprietaria, che il contratto era stato stipulato con Persona_1
decorrenza 01/08/2020 e prima scadenza al 31/07/2024; di avere comunicato in data 03/07/2023 al conduttore diniego di rinnovo di contratto alla prima scadenza ex art. 3 L. 431/98.
Si costituiva, con comparsa di costituzione e risposta del 14/10/2024, per chiedere una Controparte_1
declaratoria di estinzione del giudizio in ragione del venir meno dell'oggetto del contendere, con integrale compensazione delle spese di lite.
Nel merito, il resistente deduceva: che la parte intimante aveva intrapreso lavori di ristrutturazione nel compendio immobiliare confinante;
che la stessa aveva già intrapreso nei confronti del altre CP_1
quattro cause in due anni;
che il resistente ha alfine rilasciato l'immobile in data 24/09/2024, come anticipato nella pec inviata a parte ricorrente il 02/09/2024; che quindi proponeva alla ricorrente l'abbandono della presente causa a spese compensate;
che laddove, in ogni caso, la ricorrente volesse insistere nelle domande ai fini della condanna al rimborso delle spese, il resistente rappresentava la inidoneità dei motivi per il diniego di rinnovo automatico del contratto di locazione per il secondo quadriennio.
Con ordinanza del 22/10/2024 il Tribunale disponeva il mutamento di rito da sommario a locatizio, stante il disposto di cui all'art. 30 L. 392/78.
Veniva esperita la mediazione obbligatoria per legge, che sortiva esito negativo (cfr. domanda di mediazione n. 685/2025 e verbale del 23/12/2024– doc. 32 e doc. 33).
Parte ricorrente depositava memoria integrativa del 08/12/2024 con la quale chiedeva di accertare la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione alla seconda scadenza e quindi rigettare l'opposizione; accertati i danni riscontrati nell'immobile a seguito del rilascio dello stesso, condannare il resistente al pagamento dell'importo di euro 1860,50 a titolo di risarcimento del danno ed al pagamento delle spese di lite e di mediazione oltre che con condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
La società ricorrente esponeva di avere intrapreso un'operazione di riqualificazione del compendio immobiliare che comprende l'abitazione posta in locazione al resistente per la ristrutturazione ed il successivo frazionamento;
che il conduttore aveva impedito l'accesso ad un terrazzino di pertinenza del bene locato finalizzato alla verifica dello stato dei luoghi determinando in tal modo la sospensione dei lavori intrapresi;
che ha sempre rifiutato offerte conciliative per la risoluzione bonaria della CP_1
vertenza; che il conduttore contestava la legittimità del diniego di rinnovo anche nella fase monitoria ribadendo di avere rilasciato l'immobile pur non essendone tenuto anche se la ricorrente era stata costretta ad intraprendere la procedura di sfratto per finita locazione;
che la motivazione del diniego di rinnovo è stata regolarmente comunicata al conduttore con allegazione dei motivi indicati all'art. 3 L.
431/1998 con lettera raccomandata del 03/07/2023; ha, infine, lamentato di aver riscontrato danni nell'immobile rilasciato dal conduttore, come da prove fotografiche e preventivi che allegava alla memoria ex art. 426 c.p.c.
La parte resistente non depositava memoria integrativa ed all'udienza del 22/01/2025, personalmente presente, dichiarava di avere eseguito in accordo con la precedente proprietaria alcuni lavori nell'immobile condotto in locazione.
La causa veniva quindi rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. ed assunta in decisione.
La ha richiesto di accertare e dichiarare, in primo luogo, la legittimità del proprio diniego di Parte_1
rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo ed, inoltre, di condannare il conduttore al risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile a seguito del rilascio del bene.
Parte resistente ha richiesto, nel rito sommario, di pronunciare la cessazione della materia del contendere ovvero, in subordine, di non convalidare lo sfratto per finita locazione in assenza dei presupposti per il diniego di rinnovo. Non ha svolto domande nel rito locatizio.
Non può essere accolta la domanda di cessazione della materia del contendere a spese compensate tra le parti, posto che il rilascio dell'immobile è avvenuto solo in data 24/09/2024, in seguito alla scadenza del primo quadriennio (31/07/2024) ed in data successiva alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto per finita locazione, effettuata il 10/08/2024. Parte ricorrente, inoltre, si è opposta a tale conclusione. A
fronte della domanda subordinata del resistente, deve quindi esaminarsi la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione.
Risultano, di contro, fondate le domande della ricorrente. E' documentalmente emerso che tra e è intercorso un contratto di Persona_1 Controparte_1
locazione in data 20/07/2020, avente ad oggetto il bene immobile sito in Caravaggio via Bernardo da
Caravaggio 9 (doc. 3).
Con rogito del 08/04/2022, la acquistava dalla locatrice l'immobile, subentrando in tal modo Parte_1
nel rapporto locatizio (cfr. doc. 2).
Il rapporto locatizio risulta regolamentato dalla L. 431/98, che prevede l'automatico rinnovo del contratto ogni 4 anni, salva la facoltà delle parti di recesso per il conduttore in qualsiasi momento e di diniego di rinnovo da parte del locatore per i motivi di cui all'art. 3 delle norme applicabili.
Nel caso in esame parte ricorrente ha compiutamente documentato sia la tempestività della comunicazione al conduttore di diniego di rinnovo del contratto di locazione, sia la ricorrenza del motivo legittimante tale facoltà, di cui alle lettere d) ed e) dell'art. 3 L. 431/98.
La società ricorrente ha documentato di avere intrapreso lavori di ristrutturazione nell'immobile di via
Matteotti di Caravaggio, adiacente all'immobile posto in locazione.
In questo contesto di esecuzione dei lavori, con lettera datata 13/04/2022, la ricorrente richiedeva al conduttore di voler autorizzare un sopralluogo nell'immobile locato, esercitando una facoltà del locatore prevista dal contratto di locazione, all'articolo 20 dello stesso.
Con successiva comunicazione del 27/04/2022, ricevuta dal conduttore in data 30/04/2022, la ricorrente comunicava la necessità di porre un ponteggio all'interno della proprietà dello scrivente, per ragioni di sicurezza.
Parte ricorrente ha lamentato che il conduttore non abbia consentito la posa del ponteggio. Veniva
intrapresa una procedura ex art. 700 c.p.c. ma le parti non trovavano un accordo.
La ricorrente comunicava, intanto, al conduttore il proprio diniego di rinnovo, con comunicazione inviata in data 03/07/2023, ove si può leggere: “il diniego è motivato dal fatto che il Suo appartamento è
ricompreso in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, per la quale sono già stati
depositati in Comune di Caravaggio gli elaborati tecnici e i progetti relativi che prevedono ampie
demolizioni, ricostruzioni e trasformazioni, di cui è parte integrante l'appartamento a Lei locato” (doc. 4).
La lettera attestante il diniego di rinnovo del contratto evidenziava quindi che la scadenza del rapporto locatizio era fissata per la data del 31/07/2024, data entro la quale la ricorrente invitava il conduttore a lasciare l'immobile libero per la riconsegna. Con successiva missiva del confermava nel Parte_2 termine contrattuale la persistenza del formale diniego di rinnovo, che risultava già pervenuta al conduttore (doc. 5).
Quanto comunicato integra le ipotesi di cui all'art. 3 lett. d) e lett. e) della L. 392/78.
Risultano, inoltre, documentati in atti: il contratto di appalto (doc. 8) le lettere di conferimento incarico professionale all'Arch. (doc. 9) e al Geom. (doc. 10) la relazione tecnico-urbanistica per Per_2 Per_2
richiesta di giudizio di globalità del 02/08/2021 (doc. 11) con integrazione di documentazione (doc. 12) e la planimetria di ampliamento (doc. 13). La ricorrente inoltre documentava la delibera del Comune di
Caravaggio di approvazione della modifica del grado di intervento dei lavori in via Matteotti del
18/01/2022 (dc. 14) e la SCIA presentata in data 31/01/2022 dalla ricorrente (doc. 15) con integrazione documentale (doc. 16).
Si ritiene, in conclusione, che sussistano i presupposti in fatto ed in diritto per l'applicazione della invocata norma di cui all'art. 3 L. 392/78, che disciplina il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza.
Conseguentemente alla dimostrazione della legittimità del diniego di rinnovo, risulta accertata la risoluzione del contratto per finita locazione, alla data del 31/07/2024.
L'immobile è stato rilasciato in data 24/09/2024 ed è stato redatto verbale di consegna, ove risulta annotata l'esecuzione di una registrazione con riserva di “quantificazione degli eventuali danni o
modificazioni del suo stato non autorizzate, la cui sistemazione faccia capo al conduttore” (cfr. doc. 6 di parte ricorrente).
Sono, quindi, state depositate alcune foto ritraenti lo stato dell'immobile come riconsegnato, una fattura di Maffesi Cesare – Costruzioni Edili, del 28/10/2024, di euro 1464,00 iva compresa per “lo sgombero e la
rimozione con mezzi propri di materiali e rifiuti giacenti nel vostro appartamento a Caravaggio in Via
Bernardo da Caravaggio n. 9, compreso il carico e trasporto alla piattaforma ecologica” (doc. 26), una fattura di Termoidraulica Baita S.r.l., del 28/10/2024, di euro 396,50 per un “intervento di riparazione
eseguito presso Vs. appartamento sito in Caravaggio Via Bernardo da Caravaggio” relativo ad una riparazione al tubo della lavatrice (doc. 27).
La ricorrente ha documentato la fondatezza della propria domanda con il deposito del verbale di rilascio dell'immobile, delle fotografie relative alle condizioni dell'immobile locato nonché sulla scorta delle spese sostenute per il ripristino dell'immobile nello status quo ante. Di contro, parte resistente nulla ha argomentato a tale proposito. Le dichiarazioni rese personalmente dalla parte all'udienza del 22/01/2025, nelle quali ha fatto riferimento ad alcuni lavori eseguiti nell'immobile con l'accordo della precedente locatrice, non hanno tuttavia avuto alcun riscontro probatorio, come pure sarebbe stato onere probatorio di parte resistente.
Risulta pertanto non adempiuta da parte resistente l'obbligazione relativa alla riconsegna dell'immobile nel medesimo stato in cui è stato consegnato al conduttore, come da art. 12 del contratto intercorso tra le parti ed art. 1590 c.c.
L'importo di risarcimento del danno va commisurato in relazione alle spese sostenute per il ripristino dello stato del bene, in seguito alle attività di sgombero e riparazione, per euro 1850,50 oltre interessi dalla domanda svolta con memoria ex art. 428 c.p.c. al saldo.
Infine non risulta fondata la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. in assenza degli elementi di colpa e/o dolo legittimanti detta pronuncia.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come nel dispositivo per le fasi di studio,
introduzione, istruttoria e decisionale, ai sensi del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 157/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa così provvede:

1. Accerta e dichiara la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione, intercorso tra le parti in data 01/08/2020, alla prima scadenza del 31/07/2024, data di risoluzione, per i motivi di cui in sentenza.

2. Condanna parte resistente al pagamento, a favore della ricorrente, dell'importo di euro 1860,50
oltre interessi di legge dalla domanda (dal 09/12/2024) al saldo effettivo a titolo di risarcimento danni e per i motivi di cui in sentenza.

3. Condanna parte resistente al rimborso, a favore della ricorrente, delle spese di lite, che liquida in euro 198,50 per anticipazioni ed euro 350,00 per compenso professionale della fase di mediazione nonché in euro 126,90 per anticipazioni ed euro 2552,00 a titolo di compenso professionale per le spese di lite, oltre al 15% rimborso forfettario spese generali, oltre al 15%
rimb. forf. spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.

4. Motivazione entro venti giorni ai sensi dell'articolo 429 comma 1 c.p.c.
Così deciso in Bergamo in data 13/06/2025.
Il G.On. Dott.ssa Carlotta Griffini