N. R.G. 2065/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Federica Minervini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2065/2023 promossa da:
(C.F. , in persona del suo procuratore CP_1 C.F._1 [...]
rappresentata e difesa dall'avv. Andrea V.A. Speciale (C.F. tel CP_2 C.F._2
e fax 071-2070670, PEC: , ed Email_1
elettivamente domiciliata presso il domicilio informatico di detto difensore, giusta delega rilasciata su foglio separato ed allegata al ricorso ex art. 281undecies c.p.c. depositato telematicamente in data 12.4.2023
ATTRICE
contro
(P.IVA e C.F. ), nella persona del legale Controparte_3 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, contumace

(P.IVA e C.F. ), nella Controparte_4 P.IVA_2 P.IVA_3
persona del legale rappresentante pro tempore, contumace
CONVENUTE
nonché
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_5 C.F._3 dall'avv. Monia Cardinali (C.F. , PEC: , ed C.F._4 Email_2
pagina 1 di 9 elettivamente domiciliato presso lo studio di detto difensore sito a Macerata, in Corso Cairoli n.
116, giusta delega rilasciata su foglio separato ed allegata all'atto di intervento di terzo depositato telematicamente in data 27.9.2023;
TERZO INTERVENUTO

Oggetto: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE:
“Voglia l'On.le Tribunale di Ancona, in accoglimento della presente domanda giudiziale, contrariis reiectis:
In via principale:
Accertare e dichiarare l'illegittimità e/o la inesistenza e/o la nullità e/o, comunque, la invalidità
e/o l'inefficacia della iscrizione dell'ipoteca giudiziale del 19 luglio 2018, al Registro generale n.
13582 Registro particolare n. 2096, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Pesaro in data
26/04/2018 numero di repertorio 368 a favore del (allora) Controparte_6
con ordine al Conservatore dei RR.II. di Ancona della cancellazione della iscrizione della detta ipoteca giudiziale del 19 luglio 2018, iscritta al Registro generale n. 13582 Registro particolare
n. 2096 in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Pesaro in data 26/04/2018 numero di repertorio 368 a favore del (allora) Controparte_6
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, come per legge.”.

PER IL TERZO INTERVENUTO:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Ancona, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta, in accoglimento al ricorso della sig.ra : CP_1

pagina 2 di 9

Accertare e dichiarare l'illegittimità e/o la inesistenza e/o la nullità e/o, comunque, la invalidità
e/o l'inefficacia della iscrizione dell'ipoteca giudiziale del 19 luglio 2018, al Registro Generale
n. 13582 Registro Particolare n. 2096, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Pesaro emesso in data 26/04/2018 numero di repertorio 368 a favore del (allora)
[...]
con espresso ordine al Conservatore dei RR.II. di Ancona della Controparte_6
cancellazione della iscrizione della detta ipoteca giudiziale del 19 luglio 2018, iscritta al
Registro generale n. 13582 Registro particolare n. 2096 in forza di decreto ingiuntivo del
Tribunale di Pesaro in data 26/04/2018 numero di repertorio 368 a favore del (allora)
Controparte_6
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, come per legge.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281undecies c.p.c., ritualmente notificato, conveniva in CP_1 giudizio avanti all'intestato Tribunale e Controparte_3 Controparte_4
rappresentando e deducendo che:
-in data 28.12.2017 i sig.ri e avevano stipulato un preliminare Parte_1 CP_2
di compravendita per persona da nominare di alcuni immobili in loro compropriet๠con la società Immobiliare TE TR SM e C. s.a.s., nella forma di scrittura privata autenticata dal Notaio registrato a Macerata e trascritto ad Ancona al n. 502 R.P. in data Controparte_5
11.1.2018 (docc. 1 e 1bis allegati al ricorso);
-in data 19.7.2018 sui predetti immobili, per la sola quota di comproprietà del signor Parte_1
, era stata iscritta ipoteca giudiziale presso l'Agenzia delle Entrate di Ancona, al Registro
[...]
generale n. 13582 e Registro particolare n. 2096, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di
Pesaro emesso in data 26.04.2018 nei suoi confronti e a favore di (doc. Controparte_6
2 allegato al ricorso); -il relativo credito era stato poi ceduto alla come da avviso in Gazzetta Controparte_3
Ufficiale (doc. 3 allegato al ricorso);
-in data 30.09.2019 i sig.ri e avevano stipulato il contratto Parte_1 CP_2
definitivo con la nominata sig.ra nella forma di scrittura privata autenticata dal CP_1
Notaio registrato e trascritto al n. R.G. 22246 e al nr. R.P. 14736 in data Controparte_5
18.10.2019 (docc. 4 e 4bis allegati al ricorso).
Così ricostruiti i fatti, l'odierna parte ricorrente avanzava istanza di accertamento e dichiarazione dell'illegittimità e/o inesistenza e/o invalidità e/o inefficacia dell'iscrizione dell'ipoteca giudiziale ex art. 2645bis c.c. rassegnando le conclusioni sopra ritrascritte.
Secondo la prospettazione attorea, in particolare:
a) la trascrizione della dichiarazione di nomina, non avendo di per sé efficacia retroattiva, potrebbe essere effettuata nei termini di cui all'art. 2645bis c.c.;
b) il contratto preliminare per persona da nominare sarebbe assimilabile ad un contratto risolutivamente condizionato, con la conseguenza che per la dichiarazione di nomina, come per l'avveramento della condizione, dovrebbe ritenersi sufficiente, ai sensi degli artt. 1403 e 2655 c.c. in combinato disposto, la mera annotazione a margine alla trascrizione dell'atto.
Dunque, dal momento che l'annotazione della dichiarazione di nomina a margine dell'atto era stata regolarmente e tempestivamente eseguita in data 18.08.2021 (doc. 5 allegato al ricorso),
l'ipoteca giudiziale iscritta successivamente alla trascrizione del preliminare di vendita non poteva dirsi legittima, in quanto iscritta su un bene contro chi non ne risultava più proprietario, e avrebbe dovuto essere cancellata ex art. 2645bis c.c..
Interveniva in giudizio, con atto di intervento volontario adesivo dipendente, il terzo Notaio
il quale supportava le deduzioni di parte attrice, avanzando istanza di Controparte_5 accoglimento delle conclusioni da quest'ultima rassegnate.
Parte interveniente evidenziava, in particolare, la sussistenza della propria legittimazione attiva in quanto professionista incaricato della rivendita del bene oggetto del preliminare in questione e, dunque, interessato alla cancellazione/restrizione dell'ambito di operatività dell'iscrizione di ipoteca giudiziale.
pagina 4 di 9 Puntualizzava, altresì, che nel contratto definitivo era stata esplicitata, all'art. 6, la circostanza che nel frattempo era stata iscritta ipoteca giudiziale sulla quota di comproprietà dei beni oggetto di compravendita di . Parte_1
Effettuata la rinnovazione della notifica alle parti convenute del ricorso completo degli ammonimenti relativi all'ultima parte del punto 7) del terzo comma dell'art. 163 c.p.c., come disposto dal Giudice, e verificato che le società resistenti, ritualmente evocate in giudizio, non risultavano costituite, con ordinanza ex art. 127ter, comma terzo, c.p.c. del 3.2.2025 veniva dichiarata la contumacia di e di Controparte_3 Controparte_7
Alla successiva udienza del 20.2.2025 parte attrice rassegnava le conclusioni sopra ritrascritte e il
Giudice tratteneva la causa in decisione, riservando il deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281sexies, comma terzo, c.p.c..
Il ricorso risulta infondato e, come tale, non meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito illustrate.
Nel caso di specie appare dirimente la corretta applicazione della disciplina sulla pubblicità del contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore del terzo e del contratto definitivo stipulato con l'electus.
Nello specifico, l'art. 2645bis c.c., come noto, si occupa degli effetti della trascrizione del contratto preliminare e della successiva trascrizione del contratto definitivo.
La norma in esame individua, ai sensi del comma 1, i contratti preliminari suscettibili di trascrizione -tra cui il contratto preliminare di compravendita che risulti da scrittura privata autenticata- e precisa, al comma 2, che la trascrizione degli stessi ha effetti prenotativi.
Difatti, la successiva trascrizione del definitivo, se effettuata nei termini di cui al comma 3, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare.
Tale disposizione, nel caso che qui occorre, va letta in combinato disposto con l'art. 1403, comma 2, c.c., con il quale il legislatore, nel disciplinare il sistema pubblicitario del contratto per persona da nominare, ha previsto che, qualora per il contratto sia richiesta a determinati effetti una certa forma di pubblicità, la dichiarazione di nomina va resa pubblica agli stessi effetti.
pagina 5 di 9 Stando al tenore letterale dell'art. 1403, comma 2, c.c., la forma di pubblicità cui deve essere sottoposta la dichiarazione di nomina in questo caso risulta essere quella della trascrizione.
E infatti, solo la trascrizione della dichiarazione di nomina permette di assicurare la certezza del collegamento fra il contratto preliminare, contenente una clausola di riserva di nomina in favore del terzo, e il contratto definitivo stipulato con l'electus, così rendendo palese che il nuovo contratto costituisce esecuzione del precedente già trascritto, sia sul piano oggettivo che sul piano soggettivo, sì da garantire, quindi, l'operatività degli effetti prenotativi della trascrizione del contratto preliminare per persona da nominare cui la dichiarazione si riferisce.
Milita nello stesso senso l'ulteriore considerazione che la dichiarazione di nomina è generalmente definita come un atto integrativo dell'originario contratto per persona da nominare, che con esso acquista efficacia definitiva diretta per la persona nominata, e, dunque, è autonomamente trascrivibile, essendo il sottostante contratto al quale si riferisce già depositato in Conservatoria con la precedente trascrizione.
D'altronde, proprio in quanto atto integrativo del contratto per persona da nominare, la dichiarazione di nomina, contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, non può essere assimilata alla condizione, né sotto il profilo della natura né sotto il profilo degli effetti, e conseguentemente ad essa non si può applicare analogicamente l'art. 2655 c.c..
Va peraltro evidenziato che tale impostazione risulta condivisa dalla attuale giurisprudenza di legittimità, non registrandosi nel panorama giurisprudenziale pronunce contrarie alla tesi della necessaria trascrizione della dichiarazione di nomina (si veda in particolare, Cass. civ., Sez. III,
Sentenza n. 21254 del 29.9.2006, secondo cui: “Ai fini della opponibilità, la dichiarazione di nomina deve essere altresì trascritta (con l'indicazione dell'atto di procura o dell'accettazione del soggetto nominato), ove tale formalità sia prevista per il contratto cui essa inerisce (art.
1403, 2° co., c.c. ).”, nonché la successiva Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1797 del 24.1.2017 a mente della quale: “Affinché, in un contratto per persona da nominare, il cd. “electus” possa godere degli effetti prenotativi del preliminare anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo è necessario, ma sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito

pagina 6 di 9

nel preliminare, e comunque, entro quello ex art. 2645-bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”).
Da quanto precede si ricava, in conclusione, che, affinché l'electus possa godere degli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare per persona da nominare, sono necessarie, non solo la trascrizione del contratto preliminare a favore del promissario acquirente apparente (riservante)
e contro il promittente venditore e la trascrizione del contratto definitivo a favore dell'electus
(acquirente reale) e contro il venditore, ma anche la trascrizione della dichiarazione di nomina a favore dell'electus (acquirente reale) e contro il riservante.
Alla luce del sopra tracciato quadro giuridico vanno quindi esaminati i fatti di causa per come emersi e documentalmente provati.
Agli atti di causa risulta l'intervenuta stipula di un contratto preliminare per persona da nominare fra e promittenti alienanti di beni immobili in comproprietà, e Parte_1 CP_2
la società Immobiliare TE TR SM e C. s.a.s, promittente acquirente.
Tale contratto, avente la forma di scrittura privata autenticata, è stato regolarmente e tempestivamente registrato e trascritto (docc. 1 e 1bis allegati al ricorso).
Nel frattempo, sui predetti immobili, per la sola quota di comproprietà del signor Parte_1
, è stata iscritta ipoteca giudiziale, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Pesaro
[...]
emesso a favore di (oggi, a seguito di cessione di credito, di Controparte_6 [...]
(docc. 2 e 3 allegati al ricorso). Controparte_3
Successivamente, nei termini convenuti, TE TR SM, in qualità di socio accomandatario e legale rappresentante della società Immobiliare TE TR SM e C. s.a.s. nonché in qualità di procuratore speciale di con scrittura privata autenticata, alla presenza CP_1 dei promittenti venditori, ha dichiarato di nominare quest'ultima quale promissaria acquirente e, contemporaneamente, ha accettato la predetta nomina.
Nella medesima data e con la medesima scrittura privata autenticata è stato, altresì, stipulato il contratto definitivo tra i promittenti venditori e e la nominata Parte_1 CP_2
come sopra rappresentata. CP_1
pagina 7 di 9 Anche tale contratto è stato regolarmente e tempestivamente registrato e trascritto (docc. 4 e 4bis allegati al ricorso).
Per quanto riguarda la dichiarazione di nomina, di contro, la stessa è stata solo annotata a margine della trascrizione del contratto preliminare (doc. 5 allegato al ricorso).
Alla luce di quest'ultima risultanza e in forza dei principi giuridici sopra richiamati, deve escludersi la fondatezza dell'odierno ricorso, non risultando correttamente adempiuti gli obblighi pubblicitari imposti dal legislatore in relazione al contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore del terzo ed al contratto definitivo stipulato con l'electus, con la conseguenza che la ricorrente in qualità di acquirente nominata, non può godere CP_1 degli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare e, dunque, l'ipoteca giudiziale del 19 luglio 2018, iscritta al Registro Generale n. 13582 ed al Registro Particolare n. 2096, risulta a lei legittimamente opponibile.
Alla soccombenza di parte ricorrente non segue, tuttavia, alcuna liquidazione di spese in favore dei convenuti vittoriosi alla luce della relativa contumacia, non avendo gli stessi espletato alcuna attività processuale, e, dunque, non avendo sopportato alcuna spesa (cfr, fra le più recenti, Cass. civ., Sez. VI, ordinanza n. 12897 del 15.05.2019: “la condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento e
l'attuazione di un suo diritto;
sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace (o intimato in sede di giudizio di cassazione) vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto” (cfr. anche Cass. n.
16174 del 2018; Cass. n. 17432 del 2011).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA il ricorso nonché la domanda del terzo intervenuto.
Nulla sulle spese.
pagina 8 di 9 Ancona, 18/03/2025
Il Giudice
dott. Maria Federica Minervini
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Siti nel Comune di Numana, in Via Ancona, e precisamente:
* unità immobiliare distinta in Catasto Fabbricati al foglio 7, particella 458, sub 2, piani T-S1, categoria A/2, classe 4, vani 8,5 (otto virgola cinque), rendita catastale Euro 1.185,27;
* unità immobiliare distinta in Catasto Fabbricati al foglio 7, particella 458, sub 3, piano 1, categoria A/3, classe 2, vani 3 (tre), rendita catastale Euro
286,63;
* annesso garage pertinenziale distinto in Catasto Fabbricati al foglio 7, particella 458, sub 4, piano S1, categoria C/6, classe 3, della consistenza catastale di mq. 51, rendita catastale Euro 247,59. pagina 3 di 9