R.G. n. 108/2019
EPVBBLICA ITALIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 108 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2019 trattenuta in decisione il 12.11.2024, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., tra
(C.F. C.F. 1 ) e Parte_2 (C.F.Parte 1
C.F. 2 ), elettivamente domiciliate in Pisa, via F. Crispi n. 16, presso lo studio degli
Avv.ti Gino Mannocci e Lorenzo Susini, che le rappresentano e difendono in forza di procura alle liti depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3 c.p.c.;
Attrici opponenti contro
(C.F. C.F. 3 e CP_2 (C.F. CP_1
() elettivamente domiciliati in Pontedera, Via Solferino n. 6 presso lo studio C.F. 4
dell'Avv. Alessandro Catarsi che li rappresenta e difende in forza di procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3 c.p.c.
- Convenuti opposti
Oggetto: "Altri contratti atipici”.
Conclusioni delle parti: come da comparse conclusionali e memorie di replica.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Parte 1Con atto di citazione notificato in data 07.01.2019, ^e Parte 2
hanno proposto opposizione avverso il D.I. n. 1628 del 19.10.2018, con il quale il
[...]
Tribunale di Pisa ha ad esse ingiunto, quali eredi di CI CC, il pagamento di € 28.500,00 oltre interessi e spese in favore di C^P_¹ e ^CP 2 a titolo di ripetizione delle somme da questi ultimi corrisposte in ragione del contratto preliminare di compravendita del
29.05.2012 e del contratto di comodato d'uso gratuito del 06.06.2012 (sottoscritti con ^Persona ¹

A sostegno dell'opposizione la difesa attrice ha premesso che: - il de cuius aveva sottoscritto un preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Calcinaia, Via Madre Teresa di
Calcutta n. 34, impegnandosi ad addivenire al rogito del definitivo una volta ottenuta la proprietà del bene immobile in parola;
- l'abitazione, infatti, era nel possesso di Persona 1 quale assegnatario, ma questi doveva ancora acquisirne la proprietà dalla Cooperativa Edile Primavera 90; - in attesa del contratto definitivo, il promittente venditore aveva sottoscritto contratto di comodato d'uso gratuito in favore degli odierni opposti;
- questi ultimi, di contro, si impegnavano al versamento di € 550,00 mensili a titolo di acconto sul prezzo di vendita concordato nel suddetto preliminare;
- dal mese di giugno 2012, dunque, gli opposti sono stati immessi nel possesso del bene;
- nel mese di maggio
2016, tuttavia, hanno interrotto la corresponsione dei pagamenti mensili, di talché il defunto Pt 1 ha provveduto ad intimare loro il pagamento, salvo chiedere la restituzione dell'immobile nel novembre
2016; la restituzione avveniva solo in data 18.04.2017.-
Ciò premesso, le opponenti hanno dedotto che il contratto preliminare e il contratto di comodato d'uso costituirebbero negozi collegati simulati, tesi a dissimulare un contratto di locazione in quanto il contratto preliminare non ha indicato alcuna data per la stipula del definitivo, l'immobile non era di proprietà del promittente venditore e i promissari acquirenti, a conoscenza della situazione di incertezza circa la possibilità di addivenire al rogito, non hanno versato alcuna caparra, sono rimasti inerti per quattro anni, godendo dell'immobile e corrispondendo per questo un canone mensile. Sulla scorta di tale assunto hanno dunque eccepito: - di avere pieno diritto a trattenere gli importi versati dagli opposti;
di avere, altresì, diritto al pagamento dei versamenti mensili da maggio 2016 sino al
-
novembre 2016, data in cui il contratto è stato risolto per inadempimento della controparte;
- di avere diritto ad un'ulteriore somma a titolo di penale di cui all'art. 5 del contratto preliminare, avendo gli opposti rilasciato l'immobile solo ad aprile 2017 ed occupando, medio tempore, l'abitazione sine titulo.
Per tali ragioni, la difesa opponente ha chiesto revocarsi il D.I. opposto e, in via riconvenzionale, la condanna dei convenuti opposti al pagamento di € 5.892,00; in subordine, hanno chiesto compensarsi tale somma con quanto eventualmente dovuto agli opposti e, in ogni caso, con il favore delle spese di lite.
CP 1 CP 2Il 05.06.2019 si sono costituiti in giudizio i quali hanno preliminarmente eccepito la tardività dell'opposizione assumendo che la domanda riconvenzionale spiegata dagli opponenti ha titolo nell'asserito rapporto di locazione e che, dunque, l'opposizione avrebbe dovuto essere introdotta con la forma del ricorso mentre nel caso di specie gli opponenti hanno fatto ricorso all'atto di citazione ed hanno provveduto al deposito in cancelleria oltre il termine perentorio di cui all'art. 641 c.p.c.. Ancora, in via preliminare, i convenuti opposti hanno eccepito l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione.
Nel merito, infine, gli opposti hanno chiesto il rigetto delle domande ex adverso proposte, con conferma del D.I. n. 1628/2018.
A sostegno della loro posizione, i convenuti hanno negato che i rapporti tra le parti potessero dar luogo ad una dissimulata locazione atteso che era loro espressa volontà acquistare il bene e che, ove avessero inteso limitarsi ad un rapporto locatizio, ben avrebbero potuto sottoscrivere il relativo contratto senza artificiosi collegamenti negoziali. Coerentemente, essi convenuti hanno eccepito che il contratto di comodato d'uso era gratuito e i versamenti mensilmente effettuati avevano la loro causa nell'acconto sul prezzo di vendita concordato nel preliminare. Irrilevante, in senso contrario, la mancata indicazione di un data per la stipula del definitivo, atteso che quest'ultimo era condizionato all'acquisto della proprietà da parte del promittente venditore.
Ciò premesso, la difesa opposta ha eccepito: - di avere appreso che l'immobile oggetto del contratto preliminare sarebbe andato all'asta; - di avere, dunque, diffidato all'adempimento il promittente venditore in data 22.11.2016; - di aver altresì invitato Persona_1 ad una negoziazione assistita e di aver avuto riscontro dal legale di quest'ultimo solo nel marzo 2017; - che, nell'occasione, la parte promittente venditrice comunicava di essere stata per mesi in Marocco e di non aver avuto contezza delle missive inviategli;
che l'immobile è stato formalmente riconsegnato ad aprile 2017, ma i
-
promittenti acquirenti non vi hanno dimorato sin dal dicembre 2016; - che, venendo meno la causa dei pagamenti, gli importi versati in acconto per l'acquisto dell'immobile devono essere restituiti;
- che non può applicarsi la clausola penale di cui al preliminare di compravendita, non sussistendone le condizioni di operatività; che, in ogni caso, il contratto di locazione dissimulato ex adverso
-
dedotto non avrebbe i requisiti di legge, in particolare della durata minima di talché sarebbe nullo o inefficace.
La causa è stata istruita mediante interrogatorio formale dei convenuti opposti e con assunzione di prova testimoniale;
è stata infine trattenuta in decisione con ordinanza del 12.11.2024, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella misura massima di legge.
*****

1. Preliminarmente, è infondata l'eccezione di inammissibilità proposta dalla difesa convenuta.
Il presente giudizio di merito trae origine dall'ingiunzione di cui al procedimento monitorio RG
4373/2018. In questa sede, gli opponenti hanno proposto domanda riconvenzionale avente ad oggetto il pagamento di canoni non corrisposti;
detta domanda, dunque, è fondata sull'assunto rapporto di locazione dissimulato dai contraenti e presenta perciò una connessione oggettiva con quella proposta in via principale. Pur per una diversa causa petendi, la domanda è fondata sugli stessi fatti costitutivi dedotti dagli odierni opposti, talché può applicarsi l'art. 40 c.p.c. vigente ratione temporis, in ragione del quale la trattazione di cause tra loro connesse avviene secondo il rito ordinario, salvo che le cause rientrino in quelle di cui agli artt. 409 o 442 c.p.c.; questi ultimi certamente non attengono al caso di specie.
Persona 12. Ciò chiarito, nei fatti è pacifico che assegnatario dell'immobile ad uso abitativo sito in Calcinaia, Via Madre Teresa di Calcutta n. 34, con il contratto preliminare del 29.05.2012 ha assunto l'obbligo di alienare l'immobile agli odierni opposti una volta acquistatane la proprietà dalla
Cooperativa Edile Primavera 90. Parimenti, risulta per tabulas (doc. 9 opponenti) che il defunto Pt_1 abbia concesso il godimento dell'immobile nell'attesa del contratto definitivo di compravendita e ciò mediante stipula di un contratto di comodato d'uso gratuito. Né è contestato (art. 115 c.p.c.) che gli odierni opposti abbiano effettivamente goduto dell'immobile nel periodo dal 2012 al 2016, corrispondendo mensilmente € 550,00 in favore del Pt 1 dante causa delle odierne opponenti;
e così per complessivi € 28.500,00.
Le parti controvertono della natura di detti pagamenti, con tutto ciò che ne consegue sul piano restitutorio.
In particolare, la difesa opposta ha dedotto (sin dalla fase monitoria) che si tratta di “acconti” sul maggior prezzo pattuito con il preliminare di vendita, la cui risoluzione avrebbe determinato il diritto alla restituzione di quanto versato in favore di essi promissari acquirenti. Di contro, gli odierni opponenti (eredi del promittente venditore) hanno eccepito che il collegamento tra i negozi menzionati celerebbe un rapporto di locazione, in ragione del quale esse opponenti non solo avrebbero diritto a trattenere le somme riscosse, ma anche ad ottenere il pagamento dei ratei non versati dopo il maggio 2016 e sino alla risoluzione del contratto, nonché ad una somma a titolo di penale per il tardivo rilascio dell'immobile, avvenuto ad aprile 2017.

3. Tale il thema decidendum, la controversia verte: i) della qualificazione giuridica dei rapporti contrattuali dedotti in giudizio;
ii) della causa dei pagamenti pacificamente effettuati dagli opposti e del conseguente diritto alla restituzione delle somme versate, a motivo della risoluzione del contratto preliminare e della mancata stipula del definitivo;
iii) del preteso diritto delle opponenti a trattenere le somme e ad ottenere, in riconvenzione, una somma per l'occupazione dell'immobile ad opera dei convenuti.

4. Partendo dalla qualificazione giuridica dei contratti, si osserva che le opponenti, terze rispetto ai contraenti originari, sono legittimate a fornire prova della simulazione secondo quanto disposto dall'art. 1417 c.c.: tale prova non può dirsi raggiunta nel caso di specie.

4.1. Non vi sono infatti elementi, neanche di natura indiziaria, dai quali desumere l'intento simulatorio delle parti. In primo luogo, il dato testuale del contratto preliminare prodotto in giudizio attesta in modo inequivocabile la volontà di compravendere il bene immobile, non già di locarlo.
Nel dettaglio, la volontà delle parti è contenuta in un contratto preliminare ad effetti anticipati, contratto atipico pacificamente ammesso dall'ordinamento (su tutte, Cass. civ., sez. un. 27/03/2008,
n.7930). L'immissione del possesso (rectius detenzione qualificata del bene) ad un momento precedente la stipula del definitivo nulla disvela in ordine all'intento delle parti di raggiungere un diverso assetto di interessi, essendo quello in esame uno strumento diffuso nella prassi negoziale per consentire al promissario acquirente di godere dell'immobile nel tempo intercorrente tra la promessa di vendita e la vendita definitiva, senza che ciò determini l'anticipazione dell'effetto traslativo.
Che si tratti di contratto preliminare ad effetti anticipati è confermato dalla formulazione letterale della premessa, nella quale si legge che è consentito, fin da subito, anche l'uso abitativo del bene
(come da contratto di comodato richiamato, in effetti concluso in data 6.6.2012 a fronte del contratto preliminare stipulato solo qualche giorno prima, il 29.5.2012).
L'inquadramento giuridico dei rapporti tra le parti così inteso trova conferma nella missiva inviata dallo stesso legale del de cuius in data 20.02.2017, in cui si legge: “il cliente mi riferisce che a partire dal mese di maggio 2016 siete in mora nel pagamento di quanto concordato per la promessa di acquisto dell'immobile meglio individuato nella citata scrittura del 29.05.2012” (doc. 13 opponenti).
Premesso che la causa concreta del negozio (o meglio dei negozi) si ricava agevolmente dal testo del contratto preliminare, in ogni caso non è dirimente quanto affermato da Parte ³ I^l teste, pur avendo riferito che il Pt 1 era intenzionato a locare l'immobile e che il CP_1 a valutato la possibilità di sottoscrivere un negozio rent to buy, ha poi riconosciuto il doc. 6 di parte opponente il contratto preliminare - affermando “la scrittura che mi mostra è la scrittura che hanno firmato le parti, dopo che hanno trovato gli accordi”, così confermando che l'esito delle trattative intercorse tra le parti è sfociato nel preliminare per cui è causa.
Né può essere ritenuta dirimente la fattura di cui al doc. 14 della difesa opponente, ove per altro nella descrizione delle prestazioni dell'agenzia immobiliare si legge “mediazione relativa alla vendita".

4.2 In secondo luogo, la simulazione eccepita dalla difesa opponente costituisce un'ipotesi di simulazione relativa ai sensi dell'art. 1414 comma 2 c.c.; conseguentemente, deve rilevarsi che il contratto dissimulato avrebbe potuto produrre effetti tra le parti contraenti ove dotato dei necessari requisiti di forma e sostanza.
Ora, essendo il negozio asseritamente dissimulato un contratto di locazione (artt. 1571 ss c.c.), detto contratto avrebbe dovuto avere i requisiti espressamente previsti dal legislatore con la L. 431/1988.
In particolare, atteso che la locazione invocata dalle opponenti non ricade entro l'ambito applicativo di cui all'art. 5 L. 431/1988, detto contratto doveva prevedere una durata non inferiore ai 4 anni, ai sensi dell'art. 2 della legge già citata, il quale può derogarsi solo previa pattuizione espressa e adeguatamente motivata. Nel caso di specie, invece, il contratto di comodato d'uso prevedeva una durata di soli due mesi.

5. I pagamenti eseguiti dagli opposti in favore del promittente venditore sono sorretti dalla causa adquirendi e vanno perciò qualificati in termini di acconto sul prezzo, come del resto dichiarato dai paciscenti.
Il relativo ed ancillare contratto di comodato d'uso è stato infatti espressamente configurato a titolo gratuito ed è stato impiegato quale mero strumento per realizzare gli effetti anticipatori del preliminare così come concordati dalle parti;
e difetta qualsivoglia elemento idoneo ad attribuire a detti pagamenti la natura di corrispettivi per il godimento temporaneo del bene.
Da un lato, l'art. 3 del contratto preliminare (il quale recita “le parti inoltre concordano che a far data dal mese di giugno 2012 i signori CP 1 si obbligano a corrispondere CP 2 e al sig. Persona 1 entro il 15 di ogni mese la somma di € 550,00 ...omissis... da ritenersi quale acconto a detrarre sul definitivo prezzo di vendita dell'unità immobiliare”) prevede testualmente che l'imputazione di quanto versato debba essere fatta a titolo di acconto e, dall'altro lato, l'art. 6 fa riferimento al diritto del Pt 1 a trattenere “tutte le somme percepite per l'occupazione dell'immobile", senza considerare l'omessa previsione di alcun compenso a tale titolo.
Tale la volontà delle parti per come emerge dalla lettura complessiva degli accordi, la difesa opponente non ha dedotto (né provato) elementi tali da far presumere che quanto dichiarato in sede negoziale non corrispondesse al reale assetto di interessi che le parti, in concreto, intendevano perseguire.

6. I pagamenti effettuati dagli odierni opposti nel periodo dal 2012 al 2016 sono da intendersi quindi a titolo di acconto sul maggior prezzo di vendita pari ad € 210.000,00. E trattandosi di meri acconti, non sussiste alcun diritto alla restituzione, né trova applicazione l'art. 1385 c.c.
Per tale ragione, è dunque irrilevante valutare a quale delle parti contraenti sia addebitabile la risoluzione del preliminare di compravendita: gli € 28.500,00 versati da ^CP ² CP 1 ^on
hanno alcuna funzione risarcitoria e debbono, pertanto, essere restituiti agli opposti.

7. E' del pari infondata la domanda riconvenzionale proposta dagli opponenti.
In proposito, si deve precisare che in presenza di versamenti eseguiti a titolo di acconto, anche i pagamenti che i convenuti avessero effettuato dopo il mese di maggio 2016 avrebbero costituito importi da restituire successivamente, all'esito della risoluzione del contratto.
Non può trovare applicazione la penale di cui all'art. 5 del contratto preliminare, non essendosi verificate le condizioni di operatività della stessa. L'art. 5 testualmente recita “I signori CP 2 e CP 1 n^el ^caso ⁱn ^cui rinuncino in qualsiasi momento all'acquisizione definitiva dell'unità immobiliare più volte richiamata, si obbligano a rilasciare l'immobile ...omissis... entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione di rinuncia. ...omissis... per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile, per qualunque causa intervenga lo scioglimento del contratto, i sigg.ri CP_2 e CP_1
[...] dovranno pagare al sig. Persona 1 una somma giornaliera di € 18,00”.
Ebbene, nella specie non risulta che i promittenti acquirenti abbiano rinunciato ad acquistare l'immobile, provvedendo a diffidare il promittente venditore, finanche invitandolo alla negoziazione assistita. Né è plausibile riconoscere alcuna somma a titolo di occupazione sine titulo, atteso che non vi è prova della richiesta - rimasta inevasa – di rilascio dell'immobile e del correlato rifiuto di liberare lo stesso da parte degli occupanti. La stessa diffida del febbraio 2017 trasmessa dal Pt 1 aveva ad oggetto il pagamento dei ratei non versati, non anche la riconsegna del bene (che è pacificamente avvenuta previo accordo delle parti ad aprile 2017, cfr doc. 5 opponenti).

8. Alla luce delle considerazioni sin qui esposte, l'opposizione va rigettata, con conferma del d.i. opposto;
è del pari rigettata la domanda riconvenzionale spiegata dagli opponenti (convenuti sostanziali).

9. Le spese di lite seguono la soccombenza delle opponenti (art. 91 c.p.c.) e si liquidano in dispositivo, in applicazione del DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della lite, dei parametri minimi (atteso che il valore della lite è sovrapponibile al minimo dello scaglione di riferimento compreso tra € 26.000 ed € 52.000) e dell'attività processuale in concreto espletata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
RIGETTA l'opposizione e, per l'effetto, CONFERMA il D.I. n. 1628 emesso dal Tribunale di Pisa in data 19.10.2018;
RIGETTA la domanda riconvenzionale degli opponenti;

CONDANNA Parte 1 Parte 2 lla rifusione delle spese di lite in favore degli opposti, che si liquidano in € 3.809,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali,
IVA e CPA come per legge.
Si comunichi.
Pisa, 14 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Migliorino