N. R.G. 160/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Sondrio
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Romiti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 160/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
MANGO CARLA (C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA C.F._2
LUNGO MALLERO ARMANDO DIAZ 34 SONDRIO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. URBANI CP_1 C.F._3
GLORIA (C.F. ) e dell'avv. SOSIO CHIARA C.F._4
( ), elettivamente domiciliato presso lo studio della prima in via C.F._5
San Nicolò 42, Valfurva (SO)
C.F. ) Controparte_2 C.F._6
C.F. Controparte_3 C.F._7
(C.F. ) Controparte_4 C.F._8
(C.F. ) Controparte_5 C.F._9
C.F. ) CP_6 C.F._10
CONVENUTO/I pagina 1 di 12 Oggetto: contratto di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati alle note in sostituzione d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Per Parte_1
“nel merito: in via principale
- accertato e dichiarato l'inadempimento del signor dichiarare la CP_1
risoluzione del contratto di compravendita a cura del notaio , Persona_1
repertorio n. 77516, raccolta n. 26675, registrato a Morbegno il 28 marzo 2012 e trascritto a Sondrio il 29 marzo 2012, 3842 – 3156, 3843 – 3157, per l'effetto ordinare al competente conservatore, ai sensi dell'art. 2655 c.c., l'annotamento del provvedimento di accertamento giudiziale della risoluzione del contratto di compravendita a margine della trascrizione di tale atto;

- accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita a cura del notaio
, repertorio n. 77516, raccolta n. 26675, registrato a Morbegno il Persona_1
28 marzo 2012 e trascritto a Sondrio il 29 marzo 2012, 3842 – 3156, 3843 – 3157, dichiarare legittimato il signor a trattenere a titolo di penale la Parte_1
somma di € 12.000,00 già corrispostagli dal resistente;

- accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale del signor nonché la CP_1
condotta contraria alla buona fede tenuto dallo stesso, condannare ex art. 96 c.p.c., il resistente al risarcimento dei danni da determinarsi in via equitativa in € 3.000,00 (di cui € 697,63 a titolo di danni patrimoniali per il procedimento di mediazione) o in quella somma maggiore o minore che il Tribunale riterrà di giustizia
In via istruttoria: […]”
Per RA LL:
“In via principale: pagina 2 di 12 - respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, per le ragioni esposte negli scritti difensivi.
- accertata e dichiarata la condotta contraria alla buona fede tenuta dal sig. Parte_1
, che ha attivato la clausola risolutiva espressa abusando del diritto,
[...]
condannare lo stesso ex art. 96 al risarcimento del danno da determinarsi in via equativa.
In via subordinata:
Nel caso, non creduto, in cui il Giudice dovesse accogliere il ricorso del sig. Parte_1
, si chiede, vista la contumacia delle altri parti che non hanno mai contestato
[...]
nulla ma hanno incassato tutti gli assegni, di dichiarare risolto il contratto di compravendita solo per la quota di 1/6 di proprietà del ricorrente.
In via istruttoria: […]”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 15.02.2021, Parte_1
conveniva in giudizio nonché , e CP_1 CP_2 CP_3 CP_5 CP_4 [...]
per sentir accertare la risoluzione del contratto di compravendita del CP_6
28.03.2012 a ministero Notaio rep. n. 77516 racc. n. 26675, per Persona_1
inadempimento di e, per l'effetto, dichiarare il diritto del ricorrente a CP_1
trattenere a titolo di penale la somma di € 12.000,00 già corrisposta, il tutto con vittoria di spese e condanna ex art. 96 c.p.c. al pagamento dell'ulteriore somma di € 3.000,00.

1.1 deduceva di aver stipulato, insieme ad , Parte_1 CP_2 CP_3 CP_5
e in qualità di venditori, un contratto di compravendita avente CP_4 CP_6
ad oggetto la proprietà di diversi terreni siti nel Comune di Livigno (SO). Con tale contratto, in qualità di acquirente, si impegnava a versare il prezzo (di CP_1
complessivi € 132.000,00-144.000,00 a seconda della tempistica di pagamento scelta) secondo la seguente rateizzazione:
− € 72.000,00 senza interessi in 6 rate ciascuna da € 12.000,00 entro il 31 gennaio di pagina 3 di 12 ogni anno a partire da gennaio 2013, mediante emissione di n. 6 assegni (bancari o circolari) o bonifici bancari, uno per ogni venditore, per un importo di €
2.000,00 ciascuno;

− € 60.000,00 in unica soluzione mediante emissione di n. 6 assegni da € 10.000,00 intestati ciascuno ad ogni venditore entro il 31 gennaio 2019, ovvero, in alternativa al pagamento unico, pagamento rateale di € 72.000,00, in 6 rate ciascuna da 12.000,00 € a partire dal 31 gennaio 2019, con emissione di n. 6 assegni (bancari o circolari) o bonifici bancari, uno per ogni venditore per un importo di € 2.000,00 ciascuno. esponeva che, tuttavia, aveva versato in ritardo la rata Parte_1 CP_1
prevista per gennaio 2018 e non aveva corrisposto nulla per quelle di gennaio 2019 e
2020. Pertanto, in accordo con quanto previsto dall'art. 3 bis del contratto, con raccomandata del 04.03.2020 contestava l'inadempimento e dichiarava Parte_1
di avvalersi della clausola risolutiva espressa nonché di trattenere a titolo di penale quanto ricevuto sino a quel momento. In assenza di riscontro da parte di CP_1
l'odierno ricorrente lo invitava a sottoscrivere apposita convenzione notarile di risoluzione del contratto, come previsto dal medesimo articolo, ma anche questa comunicazione rimaneva priva di risposta. Anche il procedimento di mediazione non dava esito per mancata adesione dei convenuti.

2. Con memoria depositata il 14.05.2021, si costituiva in giudizio CP_1
chiedendo, preliminarmente, il mutamento del rito da sommario a ordinario e, nel merito, il rigetto di tutte le domande attoree con vittoria di spese.

2.1 esponeva di aver sospeso i versamenti dal 2014 al 2019 nei confronti CP_1
del solo previo accordo verbale con lo stesso, tenuto conto del fatto Parte_1
che il figlio del ricorrente, aveva maturato per altro titolo nei confronti Persona_2
del resistente un debito ben maggiore di quanto da quest'ultimo dovuto al padre;
all'inizio del 2019, maturata la decisione di agire giudizialmente per il recupero del pagina 4 di 12 proprio credito, aveva versato a la somma di € 10.000,00 CP_1 Parte_1
in un'unica soluzione (comprensiva delle rate dal 2014 al 2018) mediante assegno regolarmente incassato. Successivamente, nei primi mesi del 2020 aveva CP_1
consegnato assegno di € 4.000,00 (corrispondente alle rate del 2019 e 2020) che però si era rifiutato di accettare, così come l'ulteriore assegno di € 2.000,00 relativo Pt_1
alla rata 2021.
Il resistente evidenziava, dunque, come fosse parte ricorrente a essersi resa inadempiente, rifiutando di ricevere il pagamento e non ritirando l'assegno depositato nel luogo convenuto. Inoltre, sottolineava come non si fossero verificati i presupposti per l'applicazione della clausola risolutiva espressa, condizionata al mancato pagamento di due rate anche non consecutive e comunque mancando qualsivoglia profilo di colpa in capo all'acquirente. rilevava, peraltro, come l'attivazione della clausola risolutiva espressa da CP_1
parte di fosse dovuta a motivazioni estranee al rapporto contrattuale tra Parte_1
le parti, integrando gli estremi della malafede e dell'abuso del diritto.
Osservava altresì che l'eventuale inadempimento non poteva considerarsi grave in quanto non riferibile ad un termine essenziale.
Da ultimo, osservava che, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione, essa doveva intendersi limitata alla quota di 1/6 di cui il ricorrente aveva disposto, essendo ognuno dei venditori intervenuto all'atto notarile ciascuno per i propri diritti.

3. Dichiarata la contumacia dei convenuti , e CP_2 CP_3 CP_5 CP_4 [...]
e disposta la conversione del rito all'udienza del 27.05.2021, all'udienza ex art. CP_6 regolarmente intimati.
Subentrata nel ruolo la dott.ssa Daniela Bosio, all'udienza del 02.02.2023 veniva esperito il tentativo di conciliazione che, tuttavia, sortiva esito negativo. Disposto rinvio, la precisazione delle conclusioni si teneva all'udienza del 22.05.2024 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. Assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c., entrambe le parti provvedevano al deposito degli scritti conclusivi.

4. La domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento nei termini che seguono.

4.1 Pacifico tra le parti che, con lettera raccomandata del 04.03.2020, Parte_1
ha contestato a il mancato pagamento delle rate previste in scadenza il CP_1
31.01.2019 e il 31.01.2020, per complessivi € 4.000,00 e ha comunicato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di compravendita del
26.03.2012.
Detta clausola, contenuta nell'art. 3 bis del citato contratto, prevede che “ai sensi di quanto previsto dall'art. 1456 c.c. […] il mancato pagamento di due rate anche non consecutive del prezzo, entro il termine di 30 (trenta) giorni dalla scadenza delle medesime, determini la risoluzione di diritto del presente contratto, senza che occorra a tal fine alcun atto di costituzione in mora. La parte venditrice […] deve comunicare alla parte acquirente l'intenzione di avvalersi della presente clausola, entro un mese dalla scadenza del suddetto termine, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. L'effetto risolutorio si produce in conseguenza della ricezione di tale comunicazione. Fino a tale momento la parte acquirente può legittimamente adempiere.
Ricorrendo le circostanze sopra specificate, il contratto si intende risolto di diritto, a prescindere da ogni valutazione, già preventivamente effettuata dalle parti con il presente atto, in ordine alla gravità o l'importanza dell'inadempimento, che potrà anche non essere imputabile a dolo a colpa della parte acquirente. In tal caso la parte venditrice può trattenere, a titolo di penale, le somme già ricevute, indipendentemente dalla prova del danno, previa comunicazione che la parte venditrice deve inviare alla pagina 6 di 12 parte acquirente, con i tempi e le modalità di cui sopra. […] A seguito della risoluzione, la titolarità di quanto in oggetto torna, automaticamente e con effetto retroattivo, alla parte venditrice ai sensi dell'articolo 1458 c.c. Verificatasi la risoluzione di diritto del presente contratto, la parte acquirente si obbliga a stipulare, a proprie spese ed a semplice richiesta della parte venditrice, apposita convenzione nella quale venga constatata la risoluzione, a fine di ottenere il relativo annotamento a margine della trascrizione. In caso di inadempimento la parte acquirente è obbligata al pagamento di tutte le spese del giudizio di accertamento della verificata risoluzione. […]” (doc. 1
. Pt_1

4.2 In diritto, occorre richiamare il principio sancito da Cass. S.U. n. 13533/2001, secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti
i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto pagina 7 di 12 adempimento.”
4.4 È alla luce di detto principio che deve essere valutato l'esito dell'istruttoria.
In particolare, merita di essere richiamato quanto emerso dalle prove orali assunte all'udienza del 10.01.2023 e, nello specifico, dalle dichiarazioni del teste arch. Tes_1
presso il cui studio dovevano essere depositati gli assegni, come previsto dall'art.
[...]
3 del contratto di compravendita. Egli, sentito sui capitoli di parte attrice, ha dichiarato che, oltre al primo assegno consegnato al momento della stipula, “a seguito dell'atto di compravendita il Sig ha consegnato a , che io ho sempre CP_1 Parte_1
chiamato un assegno di euro 10000 e successivamente ha portato nel mio ufficio Pt_2
i seguenti assegni: uno datato 27/01/20 di 4000,00 uno il 28/01/21 di e 2000 e uno di
31/01/22 di euro 2000 e uno recentissimo 9/01/23 di 2000 euro”. Gli assegni datati
27.01.2020 e 28.01.2021 sono quelli di cui al doc. 4 di parte convenuta. A ulteriore domanda, sui capitoli di parte convenuta, ha dichiarato che detti assegni erano custoditi presso il proprio studio in Livigno.

4.5 Ebbene, mentre ha adempiuto al proprio onere di allegazione, non Parte_1
può dirsi che abbia soddisfatto l'onere probatorio su di lui gravante. Infatti, CP_1
non è stato dimostrato che l'assegno datato 27.01.2020 (doc. 4 relativo alle rate CP_1
2019-2020 sia effettivamente stato consegnato all'arch. prima della ricezione della Tes_1
lettera raccomandata del 04.03.2020, a seguito della quale egli non poteva più legittimamente adempiere a seguito dell'esercizio da parte del venditore del diritto potestativo contenuto nella clausola risolutiva espressa (art. 3 bis del contratto – doc. 1
. Difetta, dunque, la prova dell'adempimento dell'obbligazione. Pt_1

4.6 Priva di pregio è la considerazione per cui non vi sarebbe prova di un profilo di colpa in capo a il quale semmai avrebbe dovuto dimostrare che il proprio CP_1
inadempimento era dovuto a causa a lui non imputabile, come previsto dall'art. 1218 c.c.

4.7 Non può nemmeno essere condiviso il rilievo del convenuto per cui l'inadempimento non sarebbe grave e non potrebbe, dunque, fondare l'azione di pagina 8 di 12 risoluzione.
Deve, infatti, essere condiviso il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “La pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti” (Cass. n. 29301/2019).

4.8 Pertanto, la domanda di accertamento della risoluzione proposta da parte attrice deve essere accolta, essendosi il contratto risolto di diritto con la ricezione della lettera raccomandata del 04.03.2020, come previsto dall'art. 1456 c.c.

5. Parte convenuta ha chiesto, in via subordinata, che la risoluzione sia limitata alla posizione di atteso che gli altri venditori nulla hanno lamentato né in Parte_1
sede di mediazione né nel presente giudizio (avendo omesso di comparire in entrambe le sedi).

5.1 Risulta, tuttavia, evidente dal tenore testuale dell'atto di compravendita che i beni ceduti fossero stati considerati come un unicum, sebbene in comproprietà tra i vari venditori, i quali sono intervenuti sì “ciascuno per i propri diritti” ma anche “tutti complessivamente per l'intero” (doc. 1 . Pertanto, ai sensi dell'art. 1316 c.c., Pt_1
non è possibile scindere la posizione di rispetto a quella degli altri Parte_1
venditori.
Sul, punto, si veda Cass. n. 11549/2014, che ha osservato che “Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale "unicum", ogni comproprietario non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso degli altri comproprietari, sicché, attesa
l'unitarietà della prestazione dei venditori, l'obbligo di prezzo è indivisibile per volontà negoziale e ciascun venditore può esigere l'intero a titolo solidale”. Tale principio si ritiene applicabile anche al contratto definitivo.

5.2 Di conseguenza, gli effetti della risoluzione si produrranno ex tunc per tutte le parti del contratto, che sono quindi tenute alla restituzione di quanto prestato. pagina 9 di 12 6. ha altresì domandato di poter trattenere, a titolo di penale, le somme Parte_1
già ricevute, per complessivi € 12.000,00, come previsto dall'art. 3 bis del contratto
(doc. 1 . Dal canto suo, ha evidenziato l'iniquità e la vessatorietà Pt_1 CP_1
della clausola penale, in ragione dell'ormai avanzato stadio di adempimento della prestazione di pagamento del prezzo.

6.1 Ai sensi dell'art. 1384 c.c., il Giudice può anche d'ufficio ridurre l'importo della penale laddove essa sia ritenuta manifestamente eccessiva, “avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento”.
La giurisprudenza, più volte interrogatasi sul tema, ha chiarito che “Il criterio di riferimento per il giudice, nell'esercizio del potere di riduzione della penale, non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta” (recentemente, Cass. n. 26901/2023). In altri termini, il Giudice deve considerare se il ritardo nel pagamento possa aver prodotto un danno tale da richiedere di essere compensato con la somma individuata a titolo di penale, tenuto conto dell'entità dell'inadempimento.

6.2 Nel caso di specie, non può tenersi conto del ritardo pregresso maturato sulle rate
2014-2018 (peraltro oggetto di contestazione), in quanto comunque esse sono state saldate, seppur tardivamente, e non risulta che, prima dell'introduzione del presente giudizio, fossero state sollevate doglianze sul punto, tant'è vero che nemmeno nella lettera raccomandata del 04.03.2020 se ne fa menzione (doc. 4 . Non occorre, Pt_1
dunque, entrare nel merito dei motivi del ritardo nel pagamento e sull'eventuale rispondenza dello stesso ad accordi tra le parti.
La valutazione di congruità della penale deve, dunque, essere effettuata rispetto al ritardo maturato sulle rate 2019-2020, che ha determinato la risoluzione.
Rispetto a quanto complessivamente dovuto da a in CP_1 Parte_1
pagina 10 di 12 esecuzione del contratto (€ 24.000,00, a seguito della scelta di di pagare CP_1
anche la seconda tranche a rate), la penale ammonta esattamente alla metà (€ 12.000,00).
Tenuto conto del valore del contratto e dell'entità del ritardo, appare equo ridurre la penale dovuta da a nella misura di € 6.000,00, ossia della CP_1 Parte_1
metà di quanto sinora versato.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 per le cause civili di valore compreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00 (pari al valore del contratto – cfr. Cass n. 967/2007), con riconoscimento di tutte le fasi e comunque nei limiti della nota spese depositata.

7.1 Tra le spese sostenute dall'attore, devono essere rimborsate anche quelle per l'avvio della mediazione (Cass. n. 32306/2023).
Poiché la controversia verte in materia contrattuale, trattasi di mediazione volontaria, per cui non si dà luogo all'applicazione dell'art. 12 bis co. 2 d.lgs. 28/2010.

7.2 ha infine richiesto la condanna di ai sensi dell'art. 96 Parte_1 CP_1
c.p.c., di cui, tuttavia, non si ravvisano i presupposti della “mala fede o colpa grave”, peraltro scarsamente argomentati da parte attrice che si è limitata a richiamare l'inadempimento contrattuale e la mancata presentazione all'incontro di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in parziale accoglimento della domanda di parte attrice, accerta che il contratto di compravendita inter partes del 26.03.2012 a ministero Notaio
rep. n. 77516, racc. n. 26675, registrato a Morbegno il Persona_1
28.03.2012 e trascritto a Sondrio il 29.03.2012, si è risolto di diritto in data 06.03.2020
e, per l'effetto, ordina al competente conservatore di annotare la presente sentenza a margine della trascrizione di tale atto, e pagina 11 di 12 dichiara che ha diritto di trattenere la somma di € 6.000,00 a titolo di Parte_1
penale, detraendola dalla complessiva somma di € 12.000,00 già versata da CP_1
[...]
rigetta nel resto;
condanna altresì a rimborsare a le spese di lite, che si CP_1 Parte_1
liquidano in € 775,68 per spese, € 5.077,00 per compenso, oltre spese generali, I.V.A. e c.p.a. come per legge.
04/01/2025
Il Giudice
Caterina Romiti
pagina 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
183 c.p.c. tenutasi il 29.09.2021 venivano assegnati i termini per le memorie istruttorie, che venivano ritualmente depositate dalle parti.
Ammesse le prove orali, all'udienza del 10.01.2023 il G.O.P. dott. Cinzia Zugnoni provvedeva all'escussione dei testi e all'interrogatorio formale, reso esclusivamente dal convenuto per mancata comparizione degli altri convenuti, pur CP_1
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