N. R.G. 9457/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simonetta Scirpo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9457/2024 promossa da:
(c.f. , rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1 avv.ti Roberto Flavio Tirone, Manuel Alessandro Deamici e Lorenzo Fabbri, elettivamente domiciliato presso gli indirizzi di posta elettronica certificata dei menzionati difensori;

ATTORE contro in persona del legale rappresentante pro tempore (c.f. Controparte_1 all'avv. Peter Paul Marseiler, elettivamente domiciliata P.IVA_1 presso lo studio dello stesso difensore;
CONVENUTA
Conclusioni
Le parti hanno rassegnato le seguenti conclusioni.
Parte attrice: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Milano, ogni contraria istanza rejetta e previa ogni più utile declaratoria, in accoglimento dei motivi sopra esposti
IN VIA PRINCIPALE:
• revocare il Decreto Ingiuntivo opposto in ragione dell'inesistenza del credito asseritamente vantato da per le ragioni esposte in atti. Controparte_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
• accertare e dichiarare l'inadempimento di controparte e la carente diligenza e, per l'effetto, condannare controparte al pagamento di Euro 24.450,00, quale risarcimento del danno per il mancato affare.
IN OGNI CASO:
• con vittoria di spese, IVA e CPA.
Parte convenuta: Voglia il Tribunale di Milano, ogni diversa domanda ed eccezione pagina 1 di 7 respinta:
A) in via di merito 1) confermare il decreto ingiuntivo n. 1720/2024 del Giudice del Tribunale di Milano dd.
31.01.01.2024 depositato il 01.02.2024, con reiezione di tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto. 2) in via subordinata, accertare e dichiarare che all'opposta spetta la provvigione pattuita nella misura del 4% (quattro percento) sul prezzo d'acquisto di € 1.630.00,00 oltre iva previo accertamento che l'affare è stato concluso tramite la mediazione dell'opposta con preliminare dd. 30.09.2022 (a seguito di reciproche accettazioni della proposta dd. 28.09.2022 e controproposta dd. 30.09.2022) fra la SI
SE CO NA come promittente acquirente e quale promittente Parte_1 venditore per un prezzo di € 1.630.000,00 relativa ai beni immobili in P.T. 370/II CC Laudes e che la provvigione dovuta dall'opponente ammonta ad € 65.200,00 oltre iva, come da fattura n.

8-2380075 dd. 15.02.2023, condannando di conseguenza l'opponente a favore dell'opposta, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento dell'importo di € 79.544,00 (iva compresa), oltre agli interessi ai sensi dell'art. 1284, quarto comma, CC e art. 5 del Decreto Legislativo n. 231/2002 dd. 09.10.02 sul capitale maturati dal 05.07.2023 al saldo;

3) con rifusione delle spese di lite. B) in via istruttoria subordinata si insiste per l'ammissione della prova testimoniale sulle circostanze dedotte in comparsa dd. 29.04.24 con i testi ivi indicati.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella concisa esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi. L'esame delle questioni seguirà il principio della ragione più liquida (ex multis: Cass. s.u. 08.05.2014 n. 9936; Cass. 28.05.2014 n. 12002; Cass. 19.08.2016 n. 17214), il quale, in un'ottica costituzionalmente orientata di economia processuale e di celerità del giudizio (art. 111 Cost.), consente di sostituire l'ordine di trattazione delle questioni indicato nell'art. 276 c.p.c. con quello ritenuto dal giudicante di più agevole ed evidente soluzione, anche se la questione ritenuta in concreto assorbente si ponga in posizione logicamente subordinata rispetto alle altre, le quali non necessitano preliminarmente di essere esaminate e decise.
*** Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, il GN Parte_1 conveniva in giudizio “ in quanto società ricorrente nel procedimento Controparte_1 monitorio conclusosi con l'emissione del decreto ingiuntivo n. 1720/2024 del Tribunale di Milano in data 31 gennaio 2024, chiedendo, oltre al rigetto dell'eventuale richiesta di provvisoria esecutorietà del provvedimento opposto e in via principale, la revoca del suddetto decreto ingiuntivo per inesistenza del credito vantato dalla società opposta, unitamente alla domanda formulata in via riconvenzionale di condanna al risarcimento del danno conseguente all'accertamento dell'inadempimento imputabile al difetto di diligenza della controparte nell'esecuzione di un contratto di mediazione con essa stipulato, da quantificarsi in euro 24.450,00. Con vittoria di spese, oltre ad Iva ed oneri generali.
ritualmente costituita, prendeva posizione sui fatti allegati dall'attore a Controparte_1 fondamento delle proprie domande, chiedendo, in via principale, di confermare il decreto ingiuntivo n.
1720/2024 emesso dal Tribunale di Milano senza attribuire ad esso alcuna provvisoria esecutorietà; in via subordinata di accertare il diritto alla provvigione nella misura del 4% (quattro per cento) sul prezzo di acquisto di euro 1.630.000,00 dell'immobile oggetto di contratto preliminare concluso tra la parte attrice e la promissaria acquirente SI CO NA SE, in data 30 settembre 2022, per mezzo dell'attività di intermediazione da essa svolta, con conseguente condanna dell'opponente al pagamento in suo favore della somma di euro 65.200,00, oltre ad Iva, come da fattura emessa, pari a pagina 2 di 7 complessivi euro 79.544,00 (Iva compresa), oltre al riconoscimento degli interessi corrispettivi dalla proposizione della domanda giudiziale al saldo effettivo, al saggio legale di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c., e di quelli moratori, di cui all'art. 5 del d.lgs. n. 231/2002, maturati fino al saldo. In ogni caso di disporre in proprio favore la rifusione delle spese di lite.
Il Tribunale osserva
La causa è finalizzata ad accertare la sussistenza del diritto alla provvigione in favore della società opposta , licenziataria del marchio della agenzia immobiliare Controparte_1
“Engel&Volkers” ed iscritta alla Camera di Commercio di Bolzano, in considerazione dell'attività di mediazione da essa prestata e, in particolare, dell'affare concluso per effetto del suo intervento, consistito nella avvenuta stipulazione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile di proprietà dell'attore in opposizione. Secondo le disposizioni del codice civile, è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.). La Corte di cassazione¹ ha preso in più occasioni posizione sulla questione relativa alla natura giuridica della mediazione, chiarendo in particolare che la mediazione cd. ordinaria o tipica, di cui all'art. 1754 c.c., non ha natura contrattuale, risolvendosi, per contro, in un fatto o comportamento giuridico produttivo di obbligazioni riconducibile alla terza categoria delle fonti di obbligazioni di cui all'art. 1173 c.c. (“ogni altro atto o fatto inidoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico”), a sua volta derivante dall'antica distinzione dei quasi-contratti, per cui dall'attività del mediatore, anche se non fondata sul contratto, sorge ugualmente il diritto di credito alla provvigione di cui all'art. 1756 c.c. Sennonché, ha precisato ancora la Suprema Corte, accanto alla mediazione ordinaria è configurabile una mediazione negoziale o atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, ricorrendo tale diversa ipotesi nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività di intermediazione intesa alla ricerca di una persona ad esso interessata e alle condizioni prestabilite dalle parti medesime, rientrando questa tipologia di mediazione nell'ambito dell'art. 2, comma 4, della legge n. 39 del 1989² se esercitata su mandato a titolo oneroso e se diretta alla conclusione di affari relativi ad immobili o aziende. Giungendo all'esame del caso di specie, risulta fondata su prova documentale e, a ben vedere, anche ammessa e non contestata dalle reciproche allegazioni e deduzioni di parte, la circostanza per cui è stato validamente concluso sia un contratto (atipico) di mediazione, sia un contratto preliminare di compravendita di un immobile. In particolare, il conferimento dell'incarico di vendita è confermato sia dall'accordo (doc. n. 3 della produzione di parte opposta, richiamato nell'atto di citazione in opposizione) sottoscritto tra il GN e l'agenzia immobiliare “Engel&Volkers” (i.e. Real Estate Pt_1
International s.r.l.) in data 5 agosto 2020 , sia dal contenuto del successivo contratto di preliminare di vendita, il quale, fra le proprie disposizioni, reca anche quella relativa al riconoscimento del diritto alla provvigione in favore dei mediatori entro il termine di adempimento ivi indicato (doc. n. 5 delle produzioni di parte opposta e n. 6 dell'elenco di parte avversa), nonché, all'art. 4 rubricato “Condizioni di pagamento”, l'ulteriore previsione di una caparra confirmatoria prestata ai sensi dell'art. 1385 c.c., da imputarsi al prezzo di acquisto dell'immobile una volta concluso il contratto definitivo e da corrispondere da parte del proponente, mediante deposito fiduciario, entro tre giorni dall'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto. Risulta, altresì, dimostrato dai documenti offerti in comunicazione che, in data 30 settembre 2022, a seguito di un previo scambio di corrispondenza intercorso fra il promittente venditore GN e l'agenzia immobiliare (docc. nn. 6 e 7 Pt_1 CP_1 prodotti dall'opponente e doc. n. 5 di parte opposta), le predette parti hanno inteso predisporre fra di loro due diverse “controproposte”, le quali, saldandosi alla proposta irrevocabile di acquisto del 28 settembre 2022, e provvedendo nel contempo ad integrarne e modificarne (in parte) il contenuto originario, hanno, infine, determinato, a seguito di accettazione, la conclusione del (definitivo) preliminare di vendita: mentre la controproposta destinata alla SI SE ha inteso, fra l'altro, modificare il contenuto dell'articolo 4 della originaria proposta di acquisto nella sola parte relativa al termine di adempimento dell'obbligo di versamento della caparra confirmatoria, rimanendo invariata la medesima clausola contrattuale nella parte in cui stabilisce il diverso termine di adempimento della distinta obbligazione di pagamento della provvigione in favore della agenzia immobiliare (da corrispondere al creditore della prestazione entro venti giorni dalla conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della proposta), quella rivolta a ha inteso, invece, modificare il termine di CP_1 quest'ultimo stesso adempimento a carico del debitore GN e con esso l'esigibilità del relativo Pt_1 diritto alla provvigione, inserendo nell'articolato una frase del seguente tenore letterale: “in deroga a quanto previsto dall'art. 12 della Proposta, il Proprietario corrisponderà la provvigione – in misura pari 4% (quattro percento) sul prezzo convenuto per l'acquisto oltre IVA – contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita;
”. Anche da una prima lettura sistematica e coerente del testo dianzi riportato sembra potersi dedurre che l'espressione utilizzata dalle parti interessate per regolare i loro reciproci rapporti derivanti dall'attività di intermediazione immobiliare prestata da
[...]
abbia voluto stabilire una dilazione del termine di adempimento della prestazione relativa al CP_1 pagamento della provvigione rispetto a quello inizialmente stabilito dal contenuto originario dell'art. 12 della proposta irrevocabile di acquisto, rimasto, per contro, immutato per il diverso e altro debitore della provvigione pattuita, la promissaria acquirente SI SE. Si rileva cioè che l'avverbio
“contestualmente” che indica “nello stesso momento” fa riferimento così al tempo della prestazione;
diverso sarebbe stato se le parti avessero esplicitato la condizione evidenziando che presupposto necessario per il pagamento della provvisione sarebbe stata la stipula del definitivo.
L'attività d'intermediazione realizzata da ha condotto, secondo un preciso nesso di CP_1 causalità, alla conclusione di un affare determinato, ossia alla stipulazione di un contratto preliminare di vendita perfettamente valido ed eseguibile fra le parti, il relativo diritto alla provvigione è di conseguenza maturato in favore del mediatore⁴.
Non può quindi essere accolta la tesi sostenuta da parte opponente per cui la dichiarazione de qua ha inteso introdurre un diverso elemento accidentale del negozio di mediazione, coincidente non con la previsione di un alternativo⁵ termine di adempimento, bensì con la definizione di una condizione sospensiva di efficacia dell'obbligazione di pagamento della provvigione legata alla sottoscrizione dell'atto traslativo della proprietà. Depongono a favore di questa conclusione molteplici argomenti interpretativi sia di carattere oggettivo e sistematico sia di ordine logico-giuridico. Soccorrono nella ricerca dell'interpretazione del contratto più coerente e ragionevole rispetto all'ordinamento oggettivo gli stessi criteri di ermeneutica contrattuale indicati dal legislatore negli artt. 1362 e ss., c.c.
Nel caso di specie non è dato individuare un significato concordemente attribuito dalle parti alla suddetta dichiarazione (art. 1362 c.c.), per cui occorre dare prevalenza all'interpretazione oggettiva del negozio di mediazione e, in particolare, al principio della buona fede (art. 1366 c.c.), il quale vieta in generale comportamenti elusivi idonei a raggiungere il risultato finale di privare il contratto di tutti o di alcuni dei suoi effetti principali. A ciò si aggiunge che un'interpretazione che attribuisce alla locuzione impiegata dalle parti il significato accolto, è conforme a ciò che si pratica generalmente (art. 1368 c.c.), nonché a ciò che è più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto (art. 1369 c.c.): risulta, infatti, dalla pratica comune delle attività di intermediazione immobiliare svolte da imprenditori abilitati che la provvigione è generalmente dovuta da entrambe le parti messe in contatto allorquando l'attività di
“avvicinamento” prestata dal mediatore professionale abbia condotto alla conclusione di un affare da intendersi in senso economico oltre che giuridico. D'altra parte, anche volendo circoscrivere l'interpretazione all'analisi del testo e della disposizione dei periodi che lo compongono, dalla lettura dell'articolo 12 della proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile sembra potersi ricavare che il termine di adempimento (della prestazione relativa al pagamento della provvigione) di venti giorni decorrenti dall'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della proposta avrebbe dovuto fino dall'origine riguardare sia l'obbligo dell'acquirente sia quello, di identico contenuto, del venditore: discende infatti da un principio ermeneutico generale che ogni periodo, capoverso o paragrafo di ciascuna disposizione, quando non risulti in sé autonomo e completo, dipende pur sempre dalla parte che lo ha preceduto come conseguenza della premessa.
La proroga del tempo di pagamento della provvigione del 4% sul prezzo della vendita dell'immobile ha, quindi, comportato, per effetto della comune volontà delle parti, che l'esigibilità della prestazione a carico del promittente venditore⁶ fosse da intendersi come termine di adempimento stabilito nell'interesse del debitore (art. 1184 c.c.). Non essendo seguito al preliminare concluso fra le parti della compravendita alcun rogito notarile definitivo, ne consegue che il debitore è successivamente decaduto dal beneficio del termine, nel momento in cui l'agenzia immobiliare, preso atto della avvenuta risoluzione del contratto preliminare, ha comunicato al promittente venditore GN la volontà di Pt_1 esigere il pagamento della provvigione in ogni caso ad essa spettante per effetto della attività di intermediazione prestata. Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni precisato che la disposizione di carattere generale dell'art. 1186 cod. civ., la quale stabilisce la decadenza dal termine quantunque stabilito a favore del debitore, non richiede necessariamente il conseguimento di una preventiva pronuncia giudice da parte del creditore legittimato a esigere immediatamente la prestazione scaduta, ben potendo la relativa pretesa essere dedotta anche con la stessa domanda giudiziale o con il ricorso di ingiunzione di pagamento del debito, in quanto deve ritenersi che la sentenza o il decreto monitorio emessi contengano un implicito accertamento positivo delle condizioni di applicabilità della norma⁷.
Alla luce di quanto esposto va confermato il decreto ingiuntivo n. 1720/2024 emesso dal Tribunale di
Milano in data 31 gennaio 2024 a seguito di ricorso presentato da in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, e va, altresì, accolta la domanda di condanna proposta dalla medesima parte convenuta opposta al pagamento dell'importo di euro 79.544,00, Iva compresa, nei confronti della parte opponente GN coma da fattura n. 8/2380075 Parte_1 emessa in data 15.02.2023, oltre agli interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., decorrenti dalla domanda sino al saldo effettivo.
Per quanto riguarda la domanda di risarcimento del danno formulata da parte attrice opponente, in via riconvenzionale, nei confronti di parte convenuta opposta, questa va rigettata. Con le proprie allegazioni l'odierna parte opponente ha dedotto che, a causa di un difetto di diligenza imputabile all'agenzia immobiliare nell'esecuzione del mandato conferitole, nonché di un comportamento contrario a buona fede da essa tenuto successivamente dall'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare di vendita concluso, sia derivata la conseguenza di un danno risarcibile da quantificarsi in euro 24.450,00, ovvero, in altri termini, secondo un importo pari alla quota di caparra
7 Come emerge dagli atti di causa e dalle produzioni documentali ammesse (docc. n. 13 e 14 di parte opposta), la promissaria acquirente, SI SE, ha provveduto al pagamento, in data 23/01/2023, della provvigione spettante a suo carico a seguito di fattura emessa dall'agenzia immobiliare Engel&Volkers in data 04/11/2022, per un importo di euro 79.544,00, Iva compresa. ⁷ Cfr., ex multis, Cass. n. 20042/2020; Cass. n. 24330/2011. pagina 5 di 7 non trattenuta dal promittente venditore in esecuzione di una transazione intervenuta con la promissaria acquirente. In relazione all'onere probatorio, se è vero che la regola di diritto secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione è quella per cui una volta che l'attore ha allegato il mancato rispetto di uno specifico obbligo di diligenza professionale incombente sul mediatore spetta a quest'ultimo fornire la prova liberatoria⁸, è altrettanto vero che, nel caso di specie, il convenuto costituitosi in giudizio ha tempestivamente dedotto l'altrui inadempimento, e, in ogni caso, ha preso posizione sulla pretese avversarie svolgendo difese ed eccezioni di merito che si ritiene di accogliere: in definitiva, dai fatti di causa e dalle prove rappresentative e logiche disponibili, è risultato il corretto adempimento delle obbligazioni poste a carico della agenzia e, in particolare, l'assenza di un qualsivoglia Parte_2 profilo di responsabilità dipendente da colpa professionale.
Per quanto riguarda il dedotto comportamento contrario a buona fede suscettibile di rappresentare, se dimostrato, un ulteriore profilo di inadempimento e, pertanto, di responsabilità risarcitoria da parte della convenuta opposta, risulta incontroverso il fatto per cui la caparra confirmatoria è stata depositata dalla promissaria acquirente su di un conto fiduciario tenuto dalla stessa agenzia immobiliare in conformità a quanto previsto dalle relative clausole contrattuali sottoscritte dalle parti: in assenza dell'ordine impartito dal titolare della somma depositata, il depositario non avrebbe potuto trasferire il denaro sul conto del promittente venditore. Una volta ricevuto lo specifico ordine, l'agenzia ha correttamente proceduto all'accreditamento della caparra (pari a euro 163.000,00) in favore del GN (docc. n. 11 e 12 di parte opposta). Pt_1 Nessun rilievo sui fatti di causa e sulle questioni oggetto dell'odierno thema decidendum può avere, infine, la transazione conclusa fra la promissaria acquirente, SI SE, e il promittente venditore, GN successivamente al recesso (recte, risoluzione stragiudiziale) dal contratto preliminare di Pt_1 vendita da questi esercitato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano con applicazione del DM 55/14 tenuto conto del valore di causa e del relativo scaglione, e con applicazione dei parametri medi in relazione alla fase di studio, introduttiva, e ai parametri minimi per la fase istruttoria e decisionale tenuto conto, rispettivamente, dell'assenza di istruttoria nel processo e dell'assenza di comparse conclusionali


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo n. 1720/2024 emesso dal
Tribunale di Milano in data 31 gennaio 2024;
3) rigetta la domanda di condanna al risarcimento del danno formulata da parte opponente;

4) condanna la parte opponente al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 9142,00 oltre iva cpa e spese generali del 15%.
Milano, 25 febbraio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Simonetta Scirpo
Sentenza redatta con la collaborazione del Giudice ordinario in tirocinio dott. Gianluca Rondinelli ⁸ Cfr. Cass. n. 20512/2020. pagina 6 di 7 pagina 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr., ex multis, sentenza del 14 luglio 2009, n. 16382; sentenza s.u. n. 19161 del 2 agosto 2017. ² Per l'esercizio di questa attività è attualmente richiesta la presentazione della dichiarazione di inizio attività alla camera di commercio, in difetto della quale l'art. 6 della legge citata esclude il diritto alla provvigione. ³ Con durata dell'incarico stabilita dall'art. 5 dell'accordo fino al 15 agosto 2021. pagina 3 di 7 ⁴ Cfr. a riguardo, fra le tante, Cass. n. 2359/2024; n. 20132/2022; n. 22273/2010. ⁵ Rispetto alla disciplina legale di cui all'art. 17955 c.c., che di per sé correla il sorgere del diritto alla provvigione alla conclusione dell'affare ossia, nel caso di specie, alla costituzione del vincolo giuridico discendente dal contratto preliminare stipulato. pagina 4 di 7