Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile
R.G. n. 8049/2020

Il giudice, viste le note di trattazione scritta depositate dalle parti per il 5.3.2025, ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
dato atto che nelle note di trattazione scritta le parti hanno chiesto di decidere la causa;
esaminati gli atti, i documenti e i verbali di causa;
pronuncia la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 429 cpc.

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile
In composizione monocratica, in persona della dr.ssa Vittoria Contino, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 8049 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2020 avente ad oggetto l'occupazione sine titulo dell'immobile ad uso abitativo vertente
TRA
(CF: ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1 avv.ti NI Di Caprio e Giuseppe Versaci ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo sito in Alife (CE) alla Via Conte Rainulfo n. 18/A
-Ricorrente-
E
(CF: ), rappresenta e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Michele Napolitano, presso il cui studio elettivamente domicilia in Alife, alla Via De Cesare n .25
-Resistente-
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti CP_2 C.F._3
NI Di Caprio e Giuseppe Versaci, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo sito in Alife (CE) alla Via Conte Rainulfo n. 18/A
-Terzo chiamato-

Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate per l'udienza del
05.03.2025, svolta con la modalità cartolare.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta in conformità a quanto disposto dall'art. 132
c.p.c., mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo e con rinvio, a tal fine, ai verbali, atti e documenti di causa.
Tanto premesso, si rileva che la ricorrente conveniva in giudizio Parte_1 ai sensi dell'art 702 bis cpc la resistente Di NI per ottenere il rilascio dell'unità immobiliare di sua proprietà sita in Alife (CE) alla Via G.G. De Cesare
n.25, già Via Anfiteatro n.39, compiutamente identificata in atti, occupata senza alcun titolo dalla stessa resistente.
La ricorrente chiedeva, oltre al rilascio dell'immobile, la condanna della resistente al risarcimento del danno da illegittima occupazione, quantificato nella misura di euro 5.000,00 ovvero in quella maggiore o minore da liquidarsi in via equitativa ex art.1226 c.c.
In particolare deduceva:
- che in data 6.12.2014 l'appartamento di sua proprietà veniva concesso in godimento alla resistente in virtù di scrittura privata, i cui contraenti erano la sig.ra e il sig. , nella qualità di delegato Controparte_1 CP_2 dalla stessa ricorrente proprietaria;

- che dopo essersi stabilita nell'unità immobiliare, la resistente rifiutava la sottoscrizione del contratto di locazione, nonostante i vari tentativi di stipulare il contratto, così come gli inviti a rilasciare l'immobile occupato abusivamente;

- che non sortiva alcun effetto neppure l'attivazione del procedimento di mediazione ante causam;

- che la mancata corresponsione di canoni locativi dal mese di novembre 2016 e l'impossibilità di locare ad altri soggetti l'abitazione, a causa del persistente rifiuto della resistente Di NI di lasciarla libera, aveva causato alla parte istante, quale legittima proprietaria, un danno da illegittima occupazione di immobile.
Nel costituirsi in giudizio, la resistente si opponeva alla Controparte_1 domanda di parte ricorrente, deducendo:
- di occupare l'immobile in virtù di contratto di locazione stipulato il 6.12.2014 da un delegato dalla stessa proprietaria, ; CP_2

3 - di aver più volte chiesto la registrazione del contratto, senza esito;

- che il delegato aveva percepito i canoni di locazione senza CP_2 rilasciare alcuna ricevuta, dal mese di dicembre 2014 fino al mese di ottobre
2020;
- che dunque, la detenzione dell'immobile da parte della comparente Di NI non era sine titulo e il contratto era ancora vigente, non avendo ricevuto alcuna disdetta, venendo anzi a scadere nel dicembre del 2022.
Pertanto chiedeva in via preliminare di autorizzare la chiamata in causa del terzo delegato , e nel merito di rigettare la domanda attorea. CP_2
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio il terzo , il CP_2 quale eccepiva la nullità dell'atto di citazione di chiamata in causa ex art.164, comma 4 cpc in combinato disposto con l'art.163 n.3) e 4) cpc., essendo incerto il petitum e la causa petendi;
nel merito eccepiva il difetto di legittimazione passiva, chiedendo l'estromissione dello stesso dal giudizio;
negava eventuali pagamenti di canoni da parte della resistente.
Chiedeva quindi il rigetto delle domande proposte dalla resistente, in quanto infondate.
Veniva disposto il mutamento dal rito sommario al rito speciale locatizio, con fissazione dell'udienza di discussione ex art.420 cpc.
Espletata l'istruttoria, mediante interrogatorio formale della ricorrente e del terzo chiamato in causa, la causa veniva decisa all'udienza del 05.03.2025, svolta ai sensi dell'art 127 ter cpc.
Tanto premesso in punto di fatto, in via preliminare va dichiarata la procedibilità della domanda, avendo parte ricorrente provato l'esito negativo del procedimento di mediazione, conclusosi con il mancato ritiro dell'atto di invito alla mediazione, la cui notifica risulta perfezionata per compiuta giacenza (cfr. verbale di primo incontro del 15.7.2019 e raccomandata di invito alla mediazione da parte resistente).
Sul punto può osservarsi che non è stata sollevata alcuna puntuale, specifica e tempestiva contestazione dalla parte resistente in ordine al procedimento di mediazione espletato ante causam o all'avveramento della condizione di procedibilità dell'avversa domanda;
né quest'ultima ha dedotto di non aver ricevuto l'invito alla mediazione o di non avervi potuto partecipare.
4 Ancora, in via preliminare, va rigettata l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per chiamata in causa del terzo, in quanto la nullità della citazione sussiste, a norma dell'art. 164 c.p.c., comma 4, solo quando il petitum sia stato del tutto omesso o sia assolutamente incerto, oppure quando manchi del tutto l'esposizione dei fatti costituenti la ragione della domanda (Cass. civ., Sez. Unite,
22/05/2012, n. 8077).
Infatti, l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, producendosi la nullità solo quando, all'esito del predetto scrutinio,
l'oggetto risulti “assolutamente” incerto, tale, da rendere effettivamente difficile, in difetto di maggiori specificazioni, l'approntamento di una precisa linea di difesa
(cfr. già, in tal senso, Cass. n. 17023 del 2003 e n. 27670 del 2008).
Nel caso in esame si ritiene che l'atto di chiamata in causa del terzo abbia indicato con sufficiente precisione le circostanze di fatto che costituiscono le ragioni della domanda, consentendo al terzo chiamato in causa di apprestare un'adeguata difesa, come di fatto avvenuto.
Nel merito la domanda è fondata per quanto di seguito specificato e merita accoglimento, nei limiti e per le motivazioni che seguono.
Ed invero parte attrice ha prodotto idonea documentazione (cfr. atto di compravendita e donazione del 2.9.1993) comprovante la sua legittimazione attiva e il relativo titolo di proprietà; ha, ancora, dedotto e provato che parte convenuta occupa, senza legittimo titolo, l'immobile di sua proprietà, consegnatole sulla base di una scrittura privata del 6.12.2014, nulla in quanto mai seguita da una regolarizzazione del rapporto di locazione.
Sul punto può osservarsi che parte convenuta, costituitasi in giudizio, non ha disconosciuto l'occupazione dell'immobile, ma lo ha giustificato sulla base del contratto di locazione del 6.12.2024, indicato dalla stessa ricorrente.
In particolare la ricorrente ha dedotto che la controparte occupa l'immobile oggetto di causa in virtù di una scrittura privata del 6.12.202014 formalmente conclusa tra quest'ultima e , delegato dalla stessa ricorrente. CP_2
Detta scrittura, sebbene sottoscritta, non è stata mai registrata e pertanto sarebbe nulla.
L'occupazione di fatto dell'immobile non è oggetto di contestazione da nessuna delle parti in causa;
l'esistenza della scrittura privata è provata dalla copia
5 depositata in atti da entrambe le parti;
essa è sottoscritta dalle parti (in particolare dal terzo chiamato quale delegato della proprietaria CP_2
e dalla resistente Di NI), e in ogni caso non è oggetto di Parte_1 contestazione;
anche l'omessa registrazione, oltre a dedursi dalla documentazione in atti, non è stata contestata.
Orbene, detto contratto, sebbene redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti, non risultando registrato è affetto da nullità.
In tema è infatti pacifico che per le locazioni ad uso abitativo è necessaria la forma scritta ad substantiam a partire dal gennaio del 1999 (art.1, c.4, legge
431/98) mentre l'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004, in vigore dal 1°.1.2005, ha stabilito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati;
orbene, in assenza di registrazione il contratto è nullo, non opponibile all'odierna ricorrente, con conseguente occupazione dell'immobile da parte della resistente senza titolo alcuno.
Va, inoltre ricordato che, in tema di occupazione, le S.U. della Corte di Cassazione hanno stabilito che “(b) l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere
l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario;
essa non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo.
In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione” (Cass. SU n°7305 del 28.03.2014).
E' però principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui, nel caso di azione di rivendica, il suddetto onere probatorio è attenuato qualora il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene (cfr. Cass. civ., Sez.
II, 17/10/2007, n. 21834 ; Cass. civ., Sez. II, 17/07/2007, n. 15915; Cass. civ.,
Sez. I, 17/01/2007, n.1044). In tale ultimo caso, si ritiene che l'attore assolva
6 l'onere probatorio su di lui incombente limitandosi a dimostrare di aver acquistato il bene, di cui si tratta, in base ad un valido titolo d'acquisto (cfr. Cass.
n. 22598/2010; Cass. n. 9303/09).
Nella fattispecie in esame parte convenuta non ha in alcun modo contestato la proprietà di parte attrice né i titoli posti a fondamento della stessa.
In ogni caso parte resistente non ha dato alcuna prova dell'esistenza di un valido titolo alla base della sua occupazione, limitandosi a richiamare un contratto nullo
(in quanto non registrato, neanche tardivamente).
Posto ciò, dall'esame della domanda e delle ragioni svolte nell'atto introduttivo, nonché dal preciso tenore letterale delle conclusioni formulate in atti, emerge in tutta evidenza – come sopra detto - che parte attrice ha esperito un'azione restitutoria fondata sull'occupazione sine titulo del bene immobile di sua proprietà da parte della convenuta;
trattasi nel caso in esame – come già evidenziato - di occupazione sine titulo in quanto parte convenuta non ha dimostrato (né provato) l'esistenza di un titolo legittimante la detenzione dell'immobile, o meglio ha prodotto in atti solo un titolo nullo (perché non registrato) e quindi non opponibile in alcun modo all'odierna ricorrente.
Nel caso in esame, dunque, risulta acclarata l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta, in virtù di un titolo da ritenersi nullo e quindi invalido, in assenza di registrazione.
Parte resistente non ha neanche dato prova della sussistenza di un diverso titolo valido, che possa giustificare la sua permanenza nell'immobile.
La ricorrente ha quindi soddisfatto l'onere probatorio che gravava sulla stessa, per cui la domanda tesa ad accertare l'occupazione sine titulo è meritevole di accoglimento.
A fronte dell'occupazione sine titulo della resistente, quest'ultima va quindi condannata al rilascio immediato dell'immobile.
Alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Anche la domanda relativa al pagamento dell'indennità di occupazione è meritevole di accoglimento, nei limiti di seguito indicati.
7 Sul punto la parte resistente ha allegato di aver sempre corrisposto il canone di locazione, dal dicembre 2014 fino all'ottobre 2020, percepito, senza il rilascio di fattura o ricevuta, dal delegato della proprietaria . CP_2
Va tuttavia osservato che detta circostanza è stata contestata sia dalla ricorrente che dal terzo intervenuto;
a fronte di detta contestazione, nulla è stato provato in merito a tali pagamenti del canone, da parte resistente.
Non vi è alcuna prova o principio di prova scritta del pagamento del canone;
inoltre i capitoli di prova testimoniale articolati dalla parte resistente sul punto sono del tutto generici e indeterminati, in quanto tali inammissibili.
Com'è noto, in tema di indennità da occupazione sine titulo di un immobile altrui, per giurisprudenza consolidata, il danno subito dal proprietario (o possessore o detentore qualificato) discende dalla perdita, totale o parziale, della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera.
Il risarcimento ben può essere determinato sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, ossia al danno rapportato al valore locativo del cespite usurpato (cfr. es. Cass., 8.6.1979, n.
3256; Cass., 8.11.1985, n. 5459; Cass., 27.7.1988, n. 4779; Cass., 11.3.1995,
n. 2859; Cass., 4.2.1998, n. 1123; Cass., 18.12.1999, n. 1373; Cass., 21.1.2000,
n. 649; Cass., 5.11.2001, n. 13630; Cass., 7.6.2001, n. 7692; Cass., 18.01.2006,
n. 827; Cass.,11.02.2008, n. 3251; Cass., 8.3.2010, n. 5568; Cass., 9.04.2013,
n.8571).
Ed infatti "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto
o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta… se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato…” (Sez Un. 15/11/2022, n.33645).
In sostanza, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario è oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, presunzione che, tuttavia, essendo basata sull'id quod plerumque
8 accidit, ha carattere relativo iuris tantum e, quindi, ammette la prova contraria
(Cass. 39/2021).
Ebbene, nel caso di specie, fermo l'an, detto danno può essere quantificato in via equitativa, in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile, del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione, del canone concordato dalle parti nella scrittura (sebbene nulla), nonché sulla base della richiesta forfettaria formulata da parte attrice, in complessivi euro 5.000/00, ovvero nei limiti della domanda.
Il risarcimento deve infatti ricomprendere l'intero arco temporale in cui si è perpetrata l'illecita occupazione in assenza di corresponsione di adeguata indennità; la data di inizio va determinata nel novembre 2016 (come espressamente dedotto nel ricorso introduttivo, in assenza di prova contraria da parte della resistente) fino all'attualità.
Ed infatti nella presente domanda di tipo risarcitorio non è possibile adottare condanne in futuro, per cui la liquidazione della indennità va effettuata alla data della presente pronuncia.
Orbene, non avendo parte convenuta dimostrato il pagamento della indennità di occupazione relativa a detto periodo (diverse annualità), la stessa va condannata al pagamento di detta indennità, quantificabile in via presuntiva in complessivi euro 5.000,00 (cinquemila) come richiesto forfettariamente da parte ricorrente.
Ogni ulteriore domanda e questione resta assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese di lite (anche del terzo chiamato) seguono la soccombenza di parte resistente e si liquidano come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, con scaglione di riferimento determinato sulla base del decisum (da euro 1.101,00 fino ad euro 5.200,00), in base alle fasi di giudizio effettivamente svolte e in relazione all'attività concretamente esercitata dai difensori, senza nessun aumento per la difesa di più parti, alla luce della sostanziale identità delle difese svolte nell'interesse della parte ricorrente e del terzo chiamato in causa, e con attribuzione ai difensori dichiaratisi antistatari


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie per quanto di ragione la domanda proposta dalla ricorrente CP_2
9 e per l'effetto condanna la resistente al Parte_1 Controparte_1 rilascio immediato, in favore di parte ricorrente, dell'immobile sito in Alife alla
Via G.G. De Cesare n.25, già Via Anfiteatro n. 39, compiutamente indicato e descritto in ricorso e nella documentazione in atti;

2. condanna la resistente al pagamento, in favore della Controparte_1 ricorrente , della somma di euro 5.000/00 (cinquemila) per le Parte_1 causali di cui in parte motiva, oltre interessi legali sino al soddisfo;

3. rigetta le ulteriori domande ed eccezioni sollevate dalle parti in causa;

4. condanna la resistente al pagamento, in favore della Controparte_1 ricorrente e del terzo chiamato , delle spese di lite Parte_1 CP_2 del presente giudizio, che liquida in € 2.552,00 per onorario ed € 90,00 per esborsi, oltre al 15% di rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione agli avv.ti NI Di Caprio e Giuseppe Versaci dichiaratisi anticipatari.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere il 4.4.2025
Il giudice
(dr.ssa Vittoria CONTINO)
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