N. R.G. 24076/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in composizione monocratica in persona del Giudice dr. RE RA ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella controversia civile iscritta al n.24076/2019 del Ruolo Generale Affari Civili
Contenziosi vertente
T R A
(P.Iva con sede legale in Roma alla via delle Parte_1 P.IVA_1
Baleniere n. 70 in persona del legale rappresentante pro -tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via dei Savorelli 14 presso lo studio dell'avvocato Marco
Turchi che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
E
( ) e (C.F. CP_1 CodiceFiscale_1 CP_2
), elettivamente domiciliati in Roma alla via G. Nicotera 29 C.F._2 presso lo studio dell'avvocato Antonella Zordan che li rappresenta e difende, anche disgiuntamente, con l'avvocato Ludovica Di Lorenzo, giusta procura in calce alla comparsa di risposta.
CONVENUTI
NONCHE'
( CP_3 CodiceFiscale_3
(C.F ) CP_4 C.F._4
CONVENUTI CONTUMACI
Oggetto: Proposta irrevocabile di acquisto
Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti pagina 1 di 14 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'attrice conveniva in giudizio innanzi all'intestato Tribunale nonché i germani , Marco, e CP_5 CP_4 CP_3
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare CP_1 la risoluzione contrattuale ex art. 1489 del vincolo obbligatorio insorto tra le parti in data 06-31 marzo 2017, per i motivi di cui in narrativa, e per l'effetto condannare parte convenuta al rimborso dell'importo di € 5.000,00 relativo all'assegno bancario
n. 0909899137 –04 indebitamente trattenuto;
2) condannare i sig.ri CP_5
, , , in solido al risarcimento CP_3 CP_2 CP_4 CP_1 del danno per lucro cessante subito dalla , per i motivi di cui in Parte_1 narrativa, per l'importo economicamente quantificato in € 46.000,00
(quarantaseimila/00), ovvero per il maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa che sarà ritenuto di Giustizia;
3) con vittoria di spese competenze ed onorari del presente giudizio, oltre oneri di legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario Avv. Marco Turchi”.
L'attrice deduceva in fatto che in data 06 marzo 2017 sottoscriveva proposta irrevocabile di acquisto, in relazione agli immobili siti in Roma, Via DO n.
60/62, identificati catastalmente al foglio 117, particella n. 188, sub. 501, sub. 503, sub. 506 di proprietà di , Marco, e , con CP_5 CP_3 CP_4 CP_1 versamento dell'assegno bancario n. 0909899137-04 per € 5.000,00 all'agenzia
Colossea Immobiliare che accettava in deposito l'assegno, che la suddetta proposta, seguita da poi da controproposta dei convenuti, veniva accettata in data 31 marzo
2017 per l'importo di € 290.000,00 da versare quanto a € 40.000,00 alla firma del contratto preliminare e quanto ad € 250.000,00 al rogito, che il contratto preliminare, inizialmente previsto per il 27 aprile 2017, veniva posticipato in quanto per esigenze del Notaio incaricato non era possibile fissare un appuntamento prima della data del
19 maggio 2017, che in data 17 maggio 2017 il Notaio, a seguito di ispezione ipotecaria sull'immobile, riscontrava la presenza di pesi, vincoli e trascrizioni diversi ed ulteriori rispetto a quelli specificati nella proposta irrevocabile di acquisto formulata in data 06 marzo 2017, che sui beni oggetto della trattativa emergevano n.
4 ipoteche giudiziali, n. 2 ipoteche legali, n. 1 trascrizione di sentenza traslativa, n. 1 trascrizione di esecuzione in forma specifica, n. 1 pignoramento immobiliare, oltre ad pagina 2 di 14 una accettazione di donazione, che pertanto, in data 18 maggio 2017, comunicava immediatamente all'agenzia quanto riscontrato, proponendo l'individuazione di una soluzione bonaria, da individuarsi tramite incontro con i venditori, anche innanzi al
Notaio scelto, senza ottenere riscontro né dall'agenzia intermediaria – Colossea
Immobiliare- né dai venditori, che in data 23 maggio 2017 inviava poi comunicazione a mezzo pec all'agenzia intermediaria chiedendo la restituzione dell'assegno per €
5.000,00 consegnato, precisando che, per effetto della mancata informativa sull'effettiva consistenza dei beni, aveva subito anche un danno da lucro cessante per opportunità di carattere commerciale non concluse, che in data 29 maggio 2017
l'agenzia immobiliare comunicava di aver consegnato, in data 26 maggio 2017,
l'assegno a deposito alla parte venditrice per si era avverata la condizione della risoluzione delle donazioni intercorse tra le parti, che invece nella proposta d'acquisto formulata non erano menzionate condizioni relative alla presenza di donazioni intercorse tra le parti, in quanto l'unico vincolo indicato era un pignoramento promosso da Equitalia S.p.A. per il quale i proprietari avevano dichiarato di avere provveduto alla cancellazione, circostanza non emergente dall'ispezione svolta dal Notaio, che inoltre era sfumata la cessione dell'affare sottoscritta in data 27 marzo 2017 con un terzo, volta alla rivendita del contratto preliminare da stipulare per un corrispettivo pari ad € 46.000,00, che il terzo aveva poi revocato, che in data 05 marzo 2018 era stata richiesta la restituzione dell'importo di € 5.000,00 indebitamente trattenuto dai promittenti venditori e il ristoro del lucro cessante per € 46.000,00, che in data 08 ottobre 2018, aveva avviato la procedura di mediazione che si concludeva con la mancata partecipazione delle parti convenute, regolarmente convocate a mezzo raccomandata, in diritto chiedeva la risoluzione contrattuale ex art. 1489 c.c. per inadempimento della parte promissaria venditrice che aveva omesso l'informativa circa l'effettiva esistenza delle trascrizioni pregiudizievoli esistenti sull'immobile e che, a seguito di circostanze nuove e sopravvenute ostative alla realizzazione dell'affare proposto, aveva anche rifiutato di tenere un incontro, che sussisteva pertanto l'inadempimento di una obbligazione sorta nella fase precontrattuale con diritto alla restituzione dell'importo di € 5.000,00 e al risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione dell'accordo commerciale sottoscritto in data 27 marzo 2017 per € 46.000,00, quale conseguenza diretta della mancata conclusione dell'affare principale. pagina 3 di 14 All'udienza del 30.5.2019 il Giudice assegnatario del procedimento dichiarava la contumacia dei convenuti e fissava l'udienza ex art.281 sexies al 28.11.2019.
Con comparsa di risposta depositata in data 8.8.2019 si costitutiva la convenuta la quale rassegnava le seguenti conclusioni: “In via preliminare CP_5 accertare la tardività dell'iscrizione a ruolo del presente giudizio e per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della causa;
in via preliminare subordinata accertare la nullità dell'atto di citazione notificato alla Sig.ra e per l'effetto CP_5 concedere alla medesima la rimessione in termini, ai sensi dell'art. 294 c.p.c.; in via ulteriormente gradata e subordinata nel merito accertare e dichiarare la risoluzione di ogni vincolo esistente tra le parti derivante dall'accettazione, da parte della promittente venditrice, della proposta irrevocabile d'acquisto del 6 marzo 2017 (così come modificata con missiva del 31 marzo 2017) formulata dalla Parte_1 accertare che la mancata stipula del contratto preliminare di vendita è dipesa unicamente da condotta negligente e priva dei caratteri di buona fede, realizzata dalla Società e per l'effetto dichiarare il diritto della parte Parte_1 promittente venditrice a trattenere la somma di Euro 5.000,00 versata dalla Società attrice, mediante assegno bancario intestato alla Sig.ra a titolo di CP_5 caparra confirmatoria. Rigettare la domanda di parte attrice relativa alla richiesta di risarcimento del danno per lucro cessante, essendo la stessa infondata per i motivi indicati nel punto 5 del presente atto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
La convenuta deduceva in fatto che nella copia dell'atto di citazione notificatole veniva indicata come data di udienza di prima comparizione quella del 15 luglio
2019, che nel mese di giugno 2019 si era rivolta al suo difensore per apprestare le sue difese ma che, a seguito di ricerche condotte presso l'Ufficio Ruolo generale del
Tribunale di Roma, non emerso alcun procedimento iscritto per l'indicata udienza, che a seguito di ulteriori e approfondite ricerche era emersa la pendenza di un giudizio tra le medesime parti, indicate nell'atto notificatole iscritto a ruolo con un atto di citazione che recava come data della vocatio in ius quella del 30 maggio
2019, avente RG. 24076/2019, che depositata nel fascicolo telematico in data 11 luglio 2019 istanza di visibilità aveva avuto certezza di quanto già emerso e contezza del fatto che la prima udienza si era svolta in data 30 maggio 2019, alla quale il
Giudice aveva dichiarato dei convenuti e rinviato per l'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art.281 sexies c.p.c. alla data del 28 novembre pagina 4 di 14 2019, in diritto eccepiva l'improcedibilità della domanda per tardiva iscrizione a ruolo in quanto l'atto di citazione era stato consegnato agli Uffici della Corte Pt_2
d' Appello di Roma in data 25 febbraio 2019, mentre il giudizio era stato iscritto a ruolo in data 15 aprile 2019, quindi in violazione del termine perentorio di cui all'art.165 c.p.c., in subordine eccepiva la nullità dell'atto di citazione depositato dall'attrice che conteneva una data di udienza di comparizione difforme da quella indicata nella copia notificatole, chiedendo la rimessione in termini ai sensi dell'art. 294 c.p.c., in via ulteriormente subordinata nel merito deduceva che, unitamente agli altri comproprietari, si era rivolta all' perché si Controparte_6 occupasse della vendita della porzione immobiliare del fabbricato sito in Roma, via
DO n. 60 identificata catastalmente al foglio 1117, particella 188, sub. 506, sub
503, sub 501, che quest'ultima, nel marzo 2017, aveva comunicato la proposta di acquisto dell'attrice del 6 marzo 2017 per il prezzo di Euro 240.000,00, che la proposta con lettera del 24 marzo 2017 era stata rifiutata, che con missiva del 31 marzo 2017 il proponente modificava la precedente proposta, offrendo quale nuovo prezzo l'importo di Euro 290.000,00 e di voler procedere alla stipula del contratto preliminare entro e non oltre la data del 27/04/2017, proposta che veniva accettata, in data 5 aprile 2017, che l'attrice, con missiva del 20.04.2017, aveva poi chiesto ai proprietari il differimento della data di stipula del preliminare al 15.5.2017 presso lo studio del Notaio che era stato accettato, che decorso inutilmente il termine Per_1 così differito, si era tenuto un incontro in data 19 maggio 2017 presso la sede dell' su richiesta dell'attrice, in cui il quale legale Controparte_6 Pt_3 rappresentante dell'attrice, rappresentava di non voler più procedere all'acquisto, salva revisione del prezzo di vendita che non veniva accettata da , CP_1 sicché l'attrice aveva confermato di non voler più procedere alla conclusione dell'affare, che pertanto stante l'inadempimento della promissaria acquirente che non aveva inteso stipulare il contratto preliminare, l'Agenzia immobiliare consegnava alla parte venditrice l'assegno di Euro 5.000,00 a lei intestato che legittimamente tratteneva, che nella proposta del 6.3.2017 veniva indicato che l'Agenzia immobiliare avrebbe dovuto effettuare le visure ipotecarie sull'immobile e l'assegno versato a titolo di caparra confirmatoria sarebbe stato liberato dopo il decorso di sette giorni necessari per realizzare le verifiche ipotecarie e catastali sull'immobile, sicché ogni verifica era stata demandata dal promissario acquirente all'Agenzia immobiliare, che pagina 5 di 14 aveva diritto a trattenere la caparra in quanto era spirato il termine del 15 maggio
2017 senza che fosse avvenuta la stipula del preliminare sicché unica responsabile della mancata concretizzazione degli accordi raggiunti era l'attrice, e quindi non era vero che il motivo della mancata stipula fosse la scoperta dell'esistenza di gravami sull'immobile avvenuta solo in data successiva, che inoltre nell'incontro del 19 maggio 2017 presso la sede dell'Agenzia l'attrice aveva dichiarato di non voler più procedere alla conclusione dell'affare per cui l'Agenzia immobiliare le aveva consegnato l'assegno, che comunque era infondata la tesi attrice in quanto la responsabilità era dell'agenzia incaricata delle visure, né controparte aveva fornito prova in ordine ai gravami esistenti, inoltre infondata era anche la richiesta del risarcimento del danno da perdita di chance non essendo stati prodotti documenti in tal senso, inoltre la cessione del contratto richiedeva il suo consenso, e comunque l'eventuale accordo con il terzo era stato assunto in un momento (27.3.2017) in cui non era sussistente alcun vincolo tra la Società attrice e la parte venditrice e quindi non esisteva alcuna consistente probabilità di successo, infine disconosceva l'allegato n.3 dell'atto di citazione, cioè la missiva del 31 marzo 2017 prodotta dall'attrice, difforme da quella sottoscritta dalla parte promittente venditrice, che infatti nella copia prodotta da controparte mancava la sottoscrizione per accettazione della parte venditrice, la relativa data e anche una parte di testo, presente invece in quella prodotta dalla convenuta secondo cui le venditrici si obbligano a rientrare della donazione fatta dal Sig. alla propria madre Sig.ra CP_2 CP_5 contestualmente la stipula del preliminare di vendita, che tale difformità dimostrava che era stata considerata la presenza di una donazione (poi consensualmente risolta secondo gli impegni) quindi l'attrice ne era a conoscenza, contrariamente a quanto affermato al punto n.11 dell'atto di citazione.
Con ordinanza del 2.01.2020 il Giudice, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del
28.11.2019, considerato che nell'atto di citazione notificato alla convenuta era CP_5 stata indicata una data di udienza diversa rispetto a quella indicata nell'atto depositato dalla società attrice all'atto dell'iscrizione a ruolo della causa e che pertanto la convenuta a causa del vizio dell'atto notificatole, aveva CP_5 diritto di essere rimessa in termini, revocava l'ordinanza del 28 novembre 2019 e fissava per gli incombenti di prima comparizione e trattazione cui all'art.183 c.p.c.
l'udienza del 26 febbraio 2020. pagina 6 di 14 Con comparsa di risposta depositata in data 5.2.2020 si costituiva nuovamente la convenuta, la quale rassegnava le seguenti conclusioni: “In via preliminare accertare la tardività dell'iscrizione a ruolo del presente giudizio e per l'effetto dichiarare
l'improcedibilità della causa. In via preliminare subordinata Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'On.le Tribunale non dovesse accogliere la sopra indicata eccezione e dovesse ritenere il procedimento di mediazione, condizione di procedibilità del presente giudizio, concedere termine per la presentazione della domanda di mediazione, considerando che nel fascicolo telematico di parte attrice, non risulta depositato il verbale di mediazione (seppur menzionato tra gli allegati dell'atto di citazione). In via ulteriormente gradata e subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'On.le Tribunale non dovesse accogliere l'eccezione relativa alla tardività dell'iscrizione a ruolo, nel merito in via principale rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale accertare e dichiarare che la mancata stipula del contratto preliminare di vendita è dipesa unicamente da condotta negligente e priva dei caratteri di buona fede, realizzata dalla Società e, per l'effetto, Parte_1 declarare la legittimità del recesso ex art. 1385 co. 2 cpc della parte promittente venditrice, dichiarando il diritto della medesima a trattenere la somma di € 5.000,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
La convenuta riproponeva le medesime eccezioni e difese già svolte in precedenza, eccependo in aggiunta di non aveva ricevuto la convocazione in mediazione e spiegava domanda riconvenzionale per legittimo recesso dal contratto e diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria di Euro 5.000,00.
Con ordinanza del 28.02.2020, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del
26.2.2020, il Giudice rigettava l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla convenuta e, dopo aver revocato la dichiarazione di contumacia degli altri convenuti e dichiarata l'estinzione del processo nei loro confronti, ordinava l'integrazione del contradditorio nei loro confronti in quanto litisconsorti necessari rispetto alla domanda di risoluzione del contratto proposta da parte attrice, rinviando all'udienza del 16 settembre 2020.
Con comparsa di risposta depositata in data 25.7.2020 si costituivano e CP_1
i quali rassegnava le seguenti conclusioni: “In via preliminare CP_2
pagina 7 di 14 accertare la tardività dell'iscrizione a ruolo del presente giudizio e per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della causa. In via preliminare subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'On.le Tribunale non dovesse accogliere la sopra indicata eccezione e dovesse ritenere il procedimento di mediazione, condizione di procedibilità del presente giudizio, concedere termine per la presentazione della domanda di mediazione, considerando che l'invito di convocazione alla mediazione è stato inviato ad indirizzo differente da quello di residenza degli odierni convenuti. In via gradata e subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'On.le Tribunale non dovesse accogliere l'eccezione relativa alla tardività dell'iscrizione a ruolo, nel merito in via principale rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e in diritto;
In via riconvenzionale accertare e dichiarare che la mancata stipula del contratto preliminare di vendita è dipesa unicamente da condotta negligente e priva dei caratteri di buona fede, realizzata dalla Società e, per l'effetto, declarare la legittimità del Parte_1 recesso ex art. 1385 co. 2 c.c della parte promittente venditrice, dichiarando il diritto della medesima a trattenere la somma di € 5.000,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
I convenuti costituitisi riproponevano le stesse eccezioni, difese e domande già proposte dalla CP_5
All'udienza del 16.9.2020 il Giudice dichiarava la contumacia di , CP_3 assegnando a parte attrice termine di legge per la rinnovazione della citazione per integrazione del contraddittorio nei confronti di , rinviando la causa al CP_4
17/2/2021.
All'udienza del 17/2/2021 il Giudice autorizzava la rinnovazione della citazione nei confronti di rinviando all'udienza del 17/6/2021. CP_4
All'udienza del 17/6/2021 il Giudice dichiarava la contumacia di , CP_4 assegnando alle parti i termini di cui all'art.183 comma 6 c.p.c. e rinviava la causa all'udienza del 4/11/2021.
Sciogliendo la riserva assunta all'udienza cartolare del 4.11.2021 il Giudice rigettava le istanze istruttorie delle parti e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 11/5/2022.
pagina 8 di 14 Sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 11.5.2022 il GOP che sostituiva il precedente giudicante, rilevava che la causa per materia non rientrava tra quelle trattate dai giudici onorari della sezione, rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 15 dicembre 2022.
Sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 16.12.2022 il Gop che sostituiva il precedente giudicante, rilevato che il difensore aveva dichiarato l'avvenuto decesso di interrompeva il giudizio. CP_5
Riassunto il giudizio su istanza dell'attrice, con decreto del 3.5.2023 il Presidente di
Sezione assegnava in via definitiva - in sostituzione del precedente giudicante - il procedimento al sottoscritto che con successivo decreto fissava l'udienza del
25.9.2023.
All'udienza del 25.9.2023 veniva dichiarata la contumacia di e CP_4 CP_3
e la causa veniva rinviata per bonario componimento all'udienza del 18
[...] dicembre 2023.
Alla successiva udienza del 15 gennaio 2024, su richiesta congiunta delle parti che rappresentavano la pendenza di trattative di bonario componimento della lite, la causa veniva rinviata all'udienza del 19 febbraio 2024.
All'udienza del 19.2.2024, le parti rappresentavano che erano fallite le trattive di bonario componimento della lite per cui la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 26 marzo 2024, alla quale veniva poi introitata in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
Successivamente, la causa era rimessa sul ruolo al fine di consentire a parte attrice di documentare l'avvenuta notificazione nel termine dell'atto di integrazione del contraddittorio nei confronti di per l'udienza del 17.2.2021. Nelle CP_4 more veniva disposta la sostituzione del relatore GOP Tomaso Del Litto con il dr.
RE RA. In seguito, prodotta in giudizio la copia della predetta notificazione, le parti venivano invitate a precisare nuovamente le conclusioni e, all'udienza cartolare fissata, precisate le conclusioni, rinunciavano esplicitamente ai termini di cui all'art. 190 c.p.c. Tenendo conto di tale rinuncia questo giudice teneva conto, trattenendo la causa in decisione senza termini, ma per un errore del sistema di gestione delle cause
“Consolle” la causa veniva indicata come in attesa deposito comparse conclusionali e sottoposta alla decisione solo dopo il decorso dei termini in realtà mai assegnati.
pagina 9 di 14 Preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di estinzione del giudizio per mancata costituzione di tutte le parti e segnatamente dell'attore nei termini di cui all'art. 165, c.p.c., atteso che il termine di 10 giorni previsto da tale norma decorre dal momento in cui la notificazione è perfezi onata e non dalla consegna all e Pt_2 dato che l'estinzione non può ritenersi verificata a causa della tempestiva costituzione in giudizio di che si è difesa anche nel merito. CP_5
Deve inoltre ritenersi il contraddittorio integro in seguito al provvedimento di
“integrazione del contraddittorio” delle altre parti per le quali erroneamente non era stata ordinata la rinnovazione dell a citazione, nonostante la loro mancata costituzione e per le quali era stata erroneamente pronunciat a la parziale estinzione del giudiz io.
Nel merito, la domanda è fondata nei limiti e per le considerazioni che saranno esposte.
L'attrice agisce sulla base della proposta irrevocabile di acquisto per la somma di €
290.000,00, in relazione ad alcuni immobili di proprietà di , CP_5 CP_3
Marco, e accettata , con la quale i predetti convenuti si CP_4 CP_1 impegnavano a proseguire nelle trattative relative alla compravendita di detti immobili sulla base dell'impegno dell'attrice a versare una prima parte della somma pattuita per l'acquisto pari ad € 40.000,00 alla firma del contratto preliminare e il saldo pari ad € 250.000,00 al rogito. La stessa attrice e le parti convenute hanno concordato nel qualificare tale accordo come inidoneo a esser esso stesso qualificato come preliminare, e tale qualificazione, confermata dalla richiesta di condanna dei convenuti al pagamento di somme a titolo di responsabilità precontrattuale, ex art. 1337, c.c., è pienamente condivisibile, alla luce della giurisprudenza di legittimità, dovendosi per svariate ragioni qualificare come preliminare di preliminare (cfr.
Cass., Sez. 2 - , Sentenza n. 26484 del 17/10/2019: “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale;
la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una pagina 10 di 14 responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale”.
La circostanza che la causa di tale accordo fosse solo l'impegno delle parti alla prosecuzione delle trattative sulla base di una puntuazione di alcuni elementi (quali il bene oggetto di compravendita, descritto anche esattamente ed il prezzo) e in attesa di un approfondimento di altri elementi - e che per tale ragione esso non fosse a sua volta suscettibile di formare oggetto di esser qualificato come impegno preliminare a contrarre - si desume, oltre che dall'esiguità dell'acconto versato rispetto al valore complessivo dell'immobile, dalla esplicita previsione di una data per la stipulazione del contratto preliminare, in occasione della cui stipula è infatti prevista dalle parti la dazione della ben più consistente somma di € 40.000.
Dopo tale corretta qualificazione, parte attrice ha chiesto, prima della condanna alla restituzione della somma di € 5.000,00 anticipata al momento dell'effettuazione della proposta in agenzia e al risarcimento del danno conseguente alla scorrettezza nelle trattative che essa dichiara di voler correttamente limitare al cd. “interesse negativo”, la risoluzione per inadempimento del contratto che afferma intercorso inter partes.
Ebbene, tale domanda di risoluzione deve ritenersi proposta, ovviamente, con riferimento al cd. “preliminare di preliminare” al fine di giustificare la restituzione della somma di € 5.000 versata al momento della proposta.
Tale domanda, entro tali limiti, deve essere accolta, essendo stata dimostrata da parte attrice la insussistenza delle condizioni di vendibilità del bene e dunque lo stato legittimo dello stesso che, sia pure con le precisazioni contenute nella proposta accettata e relative a procedure di sanatoria, era stato garantito dal promittente venditore come realizzabile quanto meno al momento del rogito.
Ed infatti, è stato documentato da parte attrice che in data 17 maggio 2017 il Notaio sopra menzionato, svolgeva ispezione ipotecaria di rito sull'immobile de quo, riscontrando la presenza di pesi, vincoli e trascrizioni diversi ed ulteriori rispetto a quelli sinteticamente specificati nella proposta irrevocabile di acquisto formulata in data 06 marzo 2017 (doc. 6); infatti, sui beni oggetto di trattativa emergevano n. 4 ipoteche giudiziali, n. 2 ipoteche legali, n. 1 trascrizione di sentenza traslativa, n. 1 trascrizione di esecuzione in forma specifica, n. 1 pignoramento immobiliare, oltre ad una accettazione di donazione ( v. ispezione ipotecaria del 17 maggio 2017 allegata, doc. n. 6). pagina 11 di 14 Pertanto, deve ritenersi che, trattandosi di pesi e oneri preesistenti rispetto alla conclusione dell'accordo, e poiché è impensabile che parte venditrice, avendoli sottaciuti - a differenza delle procedure di sanatorie dichiarate - avesse intenzione di garantire la loro rimozione al momento del rogito, la parte interessata all'acquisto avesse diritto di rifiutarsi di proseguire nelle trattative e avesse diritto di chiedere la restituzione della somma versata. Sotto tale profilo, la circostanza che tali pesi fossero emersi in una fase avanzata della “vita” delle trattative, in ritardo in quanto dopo lo scadere della data convenuta per la stipula del preliminare ( entro un termine da ritenersi non essenziale), è inidonea a far venire meno il potenziale interesse alla stipula del preliminare, essendo stato detto ritardo tollerato dalle parti , come confermato dal fatto che era stato conferito al notaio l'incarico di effettuare le verifiche propedeutiche, e non è idonea a ritenere ingiustificato il comportamento di parte acquirente, il quale, a fronte della violazione da parte dei venditore del dovere di correttezza nelle trattative - da ascrivere al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, perché in tale sede avrebbe dovuto dichiarare l'esistenza di tali pesi - aveva il pieno diritto di tutelarsi rifiutando di vincolarsi in modo irreversibile con la stipula di un contratto preliminare di compravendita.
Deve invece rigettarsi in quanto infondata la domanda di risarcimento del danno, in quanto parte attrice non ha dimostrato l'esistenza di un danno risarcibile causato dalla violazione del dovere di correttezza nello svolgimento delle trattative.
Com'è noto, invero, in base al consolidato orientamento d ella dottrina e della giurisprudenza di legittimità (Sentenza n. 24625 del 03/12/ 2015, Sentenza n. 19883 del 13/10/2005) in tema di responsabilità precontrattuale, il pregiudizio risarcibile è circoscritto al solo interesse negativo (contrapposto all'interesse all'adempimento) , costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto, sia dalla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale - nel senso di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso , pregiudizio liquidabile anche in via equitativa, sulla base di criteri logici e non arbitrari.
Nel caso in esame, invece, parte attr ice, compratrice, nel chiedere il risarcimento della perdita di chance di rivendita del lo stesso immobile (che avrebbe voluto acquistare dai convenuti ) a terzi, deduce l'avvenuta perdita di un affare che non si pone quale occasione alternativa di stipula di altro contratto, rispetto al contratto pagina 12 di 14 saltato a causa della cattiva fede della controparte, ma di un contratto la cui realizzabilità presuppone l'avvenuta stipulazione del primo , dato che l'occasione contrattuale asseritamente persa – ed il relativo lucro cessante - costituisce la conseguenza logica della mancata realizzazione del proprio interesse positivo alla conclusione dell'affare e, dunque, non è qualificabile come danno da lesione dell'interesse negativo ma il suo opposto simmetrico, oss ia la lesione dell'aspettativa del guadagno che egli si rip rometteva di conseguire dalla positiva conclusione dell'affare venuto meno a causa della viol azione del dovere di correttezza della controparte.
In ogni caso, tale danno risulta non risarcibile in mancanza di qualsivoglia dimostrazione di responsabilità del venditore, attesa l'estrema aleatorietà della condotta negoziale della che sia pur legittimame nte poneva in vendita la cosa Pt_1 altrui non dopo la di un contratto preli minare ma dopo la stipula di ua mera Pt_4 proposta irrevocabile di acquisto, peraltro avente ad oggetto un immobile già dichiaratamente gravato da possibili cause di invendibilità, attesa la necessità di verificare l'esito delle procedure di sanatoria in corso.
In mancanza di deduzione di altri danni, risarcibi li in base ai predetti criteri, deve ritenersi impossibile anche una loro liquidazione equitat iva.
Le spese di lite seguono la soccombenza le restanti si liquidano come in dispositivo secondo i criteri medi di cui al DM.55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Roma X Sezione Civile in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.24076/2019 promossa da Parte_1 contro , MARCO, e così provvede: CP_1 CP_3 Controparte_7
In parziale accoglimento della domanda, condanna , , e CP_3 CP_4 CP_1 al pagamento in favore di della somma di € 5000,00, oltre CP_2 Pt_1 interessi nella misura legale dalla domanda giudiziale al saldo.
Condanna i predetti convenuti alla rifusio ne in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in € 2100,00 per onorari, € 750,00 per spese vive, oltre IVA e CPA e 15% rimborso spese generali.
Cosi deciso in Roma in data 14.11.2025.
pagina 13 di 14 Il Giudice
Dr. RE RA
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