R.G. n. 1328/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
Sezione civile
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa
Rossella Casillo, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile di secondo grado iscritta al numero 1328 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2023, promossa da:
(in atti generalizzato), rappresentato e difeso, nel presente giudizio, Parte_1
dall'avv. Luca Marcari;

(appellante) nei confronti di:
(in atti generalizzata), rappresentata Controparte_1
e difesa, nel presente giudizio, dagli avv.ti Tommaso David e Gianfranco David;

(appellato)
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 142/2023 emessa dal Giudice di pace di Campobasso in data
26/04/2024 e pubblicata in data 28/04/2024;
Conclusioni: come da verbale di udienza del 22/01/2025.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'odierno appellante ha proposto appello avverso la sentenza in oggetto, con cui il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda dell'odierno appellante (attore in primo grado) di restituzione della provvigione dallo stesso corrisposta in favore dell'agenzia immobiliare, odierna appellata, ciò previa domanda di declaratoria di invalidità della proposta di acquisto sottoscritta dall'appellante stesso relativamente all'unità immobiliare sita in
Campodipietra (CB) – identificato al foglio 4, particelle 628 sub.2, 703, 1223 sub. 1 e 2, 625, 627 sub
1 e 2 e 857 –, declaratoria da pronunciarsi in ragione delle difformità urbanistiche e catastali riscontrate sugli immobili medesimi e che avevano impedito la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, con conseguente condanna, della stessa parte appellata, anche al risarcimento dei danni subiti dall'odierno appellante e consistiti nella perdita di chances nonché nel mancato perfezionamento della compravendita immobiliare.
L'appellante, in particolare, ha dedotto, quale unico motivo di appello, l'erroneità della sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto sussistente il diritto del mediatore alla percezione della provvigione, nonostante la mancata conclusione dell'affare (sub specie di compravendita immobiliare), ai sensi dell'art. 1755 c.c.
L'appellante ha, quindi, concluso, chiedendo, in riforma della sentenza appellata:
- la declaratoria di invalidità della proposta di acquisto, dallo stesso sottoscritta, dell'immobile sito in Campodipietra (CB), in ragione della sua difformità urbanistica e catastale e, per l'effetto;
- la condanna dell'agenzia immobiliare, odierna appellata, alla restituzione della provvigione percepita, pari ad € 3.600,00 (oltre interessi legali), nonché al risarcimento di tutti i danni, subiti dall'appellante stesso, a titolo di perdita di chances e di mancato perfezionamento della compravendita immobiliare, quantificati in complessivi € 1.200,00.
Si è costituita in giudizio l'agenzia immobiliare, contestando le avverse deduzioni, in quanto infondate, e chiedendo il rigetto dell'appello proposto, con condanna dell'appellante alle spese, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale e, assegnato un termine per il deposito di note conclusionali e fatte precisare le conclusioni, all'esito dell'udienza di discussione orale del
22/01/2025, la stessa è stata trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies, co. 3, c.p.c.
***
L'appello è infondato e, pertanto, deve essere rigettato.
La Suprema corte ha, infatti, avuto modo di definire, in più occasioni, i contorni del requisito della
“conclusione dell'affare”, in presenza del quale sorge il diritto del mediatore alla percezione della provvigione, ai sensi dell'art. 1755, co. 1, c.c., chiarendo, in particolare, che l'affare, menzionato dalla norma, “deve intendersi in modo generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica, che si risolva in un'utilità patrimoniale, ma che dia luogo – tuttavia – anche a conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, data la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche ad ogni operazione generatrice di obbligazioni” (in tal senso: Cass. civ. n. 10558/2002).
Ciò premesso in relazione al concetto di “affare”, la Suprema corte – più di recente – ha, altresì, avuto modo di chiarire, in maniera ancora più esplicita rispetto al thema decidendum oggetto del presente giudizio, che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale, attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (così:
Cass. civ. n. 2359/2024).
Ebbene, tutto ciò premesso in via generale si osserva che, nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti, nonché dalle stesse allegazioni dell'odierno appellante risulta:
- che l'odierno appellante ha sottoscritto, in data 30/08/2021, una proposta irrevocabile di acquisto per l'immobile sito in Campodipietra;

- che tale proposta prevedeva, all'art. 8, rubricato “conclusione del contratto (contratto preliminare)”, che “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore”;
- che il venditore ha accettato la proposta in data 30/08/2021;
- che in nessun punto della proposta sottoscritto veniva pattuito che il diritto al compenso del mediatore sarebbe sorto solo in conseguenza della stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
È, dunque, evidente che, per effetto dell'accettazione della proposta formulata dall'odierno appellante da parte del venditore, le parti abbiano concluso un contratto preliminare di compravendita che – in assenza di deroghe rispetto alla disciplina legale relativa alla percezione della provvigione da parte del mediatore, nel caso di specie non sussistenti – costituisce proprio quel “vincolo giuridico che abilita ciascuna parte ad agire per l'esecuzione del contratto”, in presenza del quale la giurisprudenza di legittimità riconosce essersi in presenza di un “affare concluso” ai sensi dell'art. 1755, co. 1, c.c., con conseguente diritto del mediatore stesso alla percezione della provvigione.
Fermo, quindi, il diritto dell'agenzia immobiliare a percepire la provvigione pattuita, in virtù della sola conclusione, tra le parti, del contratto preliminare di compravendita, e nonostante la mancata stipulazione del contratto definitivo, è appena il caso di aggiungere che del tutto irrilevante, in tal senso, è la circostanza per cui non si sarebbe addivenuti alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita in ragione delle del tutto generiche “difformità urbanistiche e catastali” riscontrate sul bene immobile in questione, non avendo l'odierno appellante (né in primo grado, né in grado di appello) nemmeno allegato – come, del resto, correttamente rilevato anche dal giudice di prime cure e come avrebbe, invece, dovuto fare, onde consentire al giudice di prime cure e/o allo scrivente giudice il vaglio circa gli eventuali profili di responsabilità del mediatore – in cosa sarebbero consistite tali generiche difformità e perché le stesse avrebbero, in concreto, impedito la stipulazione del contratto definitivo di compravendita (ad es.: in ragione della mancata concessione del mutuo da parte della banca, e così via).
Alla luce di tutto quanto sin qui osservato, deriva l'integrale rigetto dell'appello proposto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, le stesse sono poste a carico della parte odierna appellante.
Le stesse sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014
e successive modificazioni, avuto riguardo ai valori minimi (non venendo, qui, in considerazioni particolari questioni di fatto o di diritto) previsti dallo scaglione valoriale di riferimento (individuato avuto riguardo al petitum), con riconoscimento di tutte le fasi, ad esclusione di quella istruttoria e/o di trattazione (in concreto non espletata).


P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Campobasso, nella composizione monocratica indicata in epigrafe, definitivamente pronunciando nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1328 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2023, ogni altra domanda o eccezione disattesa, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 142/2023, emessa dal Giudice di pace Parte_1
di Campobasso in data 26/04/2024 e pubblicata in data 28/04/2024, così provvede:
• Rigetta l'appello;
• Condanna a rifondere le spese di lite sostenute da Parte_1 [...]
per il presente giudizio, che si liquidano Parte_2
in complessivi € 852,00 (oltre al rimborso forfettario del 15%, C.PA. e I.V.A., se dovuta, come per legge), da distrarsi in favore degli avv.ti Tommaso David e Gianfranco David, antistatari;

• Dichiara che sussistono i presupposti per l'applicazione, alla parte appellante, dell'art. 13, co. 1-quater, del T.U. D.P.R. del 115/2002, così come modificato dall'art. 1, co. 17, d.lgs.
228/2012;
• Rigetta ogni altra domanda.
Così deciso in Campobasso, 31 marzo 2025.
Il giudice dott.ssa Rossella Casillo