REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI LATINA SEZIONE II CIVILE
in persona del Giudice dott. Antonio Masone ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2611/2022 del R.G.A.C., trattenuta in decisione nell'udienza del 13.02.2025 e vertente
TRA
- (C.F. ), Parte_1 C.F._1
- (C.F. ), Parte_2 C.F._2
- (C.F. , Parte_3 C.F._3
- (C.F. ), Parte_4 C.F._4
- (C.F. , Parte_5 C.F._5
- (C.F. ), Parte_6 C.F._6
- (C.F. , Parte_7 C.F._7
- (C.F. ), Parte_8 C.F._8
- (C.F. ), Parte_9 C.F._9
- (C.F. ), Parte_10 C.F._10 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Roberto Di Girolamo;

ATTORI
E
- (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t. Dott. , CP_2 rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Borreca;

CONVENUTO
1

NONCHÉ
- (C.F. , CP_3 C.F._11
- (C.F. , entrambe Controparte_4 C.F._12 rappresentate dall'Avv. Di Girolamo;

- (C.F. ), con l'Avv. Anna Controparte_5 C.F._13
Dell'Armi;
- (P.IVA e C.F. , in Controparte_6 P.IVA_2
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Celebrano;

INTERVENUTI
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare del 05.02.2022.
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale civile di Latina, accertare e dichiarare invalida, poiché nulla e/o annullabile, la delibera adottata dal
il 05/02/2022 relativamente ai punti da 1 a 10 Controparte_1 dell'ordine del giorno, con ogni effetto di Legge. Inoltre, disporre nei confronti del condanna al pagamento della sanzione CP_1 pecuniaria di cui all'art. 8, comma 4-bis d.lgs. 28/2010. Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge”.
Per il convenuto: “Piaccia all'On.le Tribunale adito, ogni CP_1
contraria istanza ed eccezione disattesa,
A) In via del tutto preliminare, dichiarare la tardività e/o la improcedibilità di tutti gli interventi spiegati atteso il decorso del termine perentorio di cui all'art. 1131 c.c. con ogni effetto di legge anche in ordine al regolamento delle spese e compensi di lite;

B) Rigettare la domanda di condanna al pagamento della sanzione pecuniaria prevista dall'art. 8, comma 4 bis, del D.Lgs. 28/2010 avendo il
2 Condominio aderito alla mediazione n. 8/2022;
C) Nel merito, rigettare le domande tutte proposte dagli attori principali perché infondate in fatto e in diritto e, comune, del tutto mancanti di qualsivoglia prova documentale, con conferma della delibera impugnata, che presenta in ogni caso tutti i quorum costitutivi e deliberativi ai fini della validità della stessa;

D) Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali ed accessori come per legge”.
Per le intervenute e “Voglia l'Ecc.mo Tribunale civile CP_7 CP_4
di Latina, accertare e dichiarare invalida, poiché nulla e/o annullabile, la delibera adottata dal il 05/02/2022 Controparte_1 relativamente ai punti da 1 a 10 dell'ordine del giorno, con ogni effetto di
Legge. Inoltre, disporre d'ufficio nei confronti del condanna al CP_1 pagamento della sanzione pecuniaria di cui all'art. 8, comma 4-bis d.lgs.
28/2010. Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori come per legge in favore del procuratore antistatario”.
Per l'intervenuta : “accertare e dichiarare invalida, Controparte_5
poiché nulla e/o annullabile, la delibera adottata dal Controparte_1
il 05/02/2022 relativamente ai punti da 1 a 10 dell'ordine del
[...]
giorno, con ogni effetto di Legge. Inoltre, disporre nei confronti del
, in persona dell'amm.re SI. , la CP_1 CP_1 CP_8 condanna al pagamento della sanzione pecuniaria di cui all'art. 8, comma


4-bis d.lgs. 28/2010. Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge in favore del procuratore antistatario”.
Per l'intervenuta “chiede che il Tribunale Controparte_9
adito voglia, ammesso il suo intervento ex art.105 cpc II° co. ed in accoglimento delle domande tutte proposte dai condomini attori, annullare
3 e/o dichiarare la nullità assoluta della delibera condominiale del 5.2.2022 dai punti 1 a 10. Condannare il convenuto al pagamento della CP_1 sanzione pecuniaria ex art.8 co.4 bis d.lgs 28/2010 oltre alle spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli attori, come in epigrafe identificati, convenivano in giudizio il dinanzi all'intestato Tribunale al fine di Controparte_1
ottenere una pronuncia di annullamento/nullità della delibera condominiale del 05.02.2022 avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali ripartite secondo criteri stabili unilateralmente dall'amministratore CP_8
e dunque illegittimi.
[...]
Si costituiva in giudizio il , in persona Controparte_1 dell'amministratore , il quale replicava alle avverse eccezioni CP_8 deducendone l'infondatezza, giacché le nuove tabelle millesimali erano state redatte in conformità ai criteri statutari e non in base a criteri arbitrari,
e ne chiedeva il rigetto con vittoria di spese.
Con comparsa di costituzione del 14.10.2022, del 12.10.2022 e del
16.11.2022 intervenivano rispettivamente nel presente giudizio, ad adiuvandum, la e le condomine Controparte_9 CP_5
, e , le quali si associavano alle
[...] CP_3 Controparte_4
richieste attoree e rassegnavano le conclusioni sopra riportate.
Istruita la causa mediante interrogatorio formale dell'amministratore in carica, sig. , veniva disposto rinvio per precisazione delle CP_8 conclusioni all'udienza del 13.02.2025, ove le parti, richiamati i precedenti scritti difensivi, precisavano le conclusioni come da verbale e la causa, ritenuta matura, veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Giova, innanzitutto, rigettare la preliminare eccezione di decadenza formulata dal convenuto nei confronti degli intervenuti giacché la legge non prevede un termine perentorio per la costituzione dei terzi che
4 intervengano a sostegno o contro le ragioni sostenute da una delle parti;
di talché costoro possono intervenire, ai sensi dell'art. 268 c.p.c., sino al momento in cui il giudice fissa l'udienza di rimessione della causa in decisione accettando lo stato nel quale il processo si trova, e dunque incorrendo nelle preclusioni che operano per le parti principali.
Passando al merito della controversia, la domanda è fondata.
In materia condominiale, la ripartizione delle spese di conservazione e gestione dei beni condominiali è stabilita dall'art. 1123 c.c.. Tale disposizione, al primo comma, stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
I condomini possono, pertanto, derogare ai criteri legali mediante la stipulazione di un accordo o di una convenzione a patto che la deroga provenga dalla volontà unanime espressa da tutti i comproprietari (cfr., ex multis, Cass. n. 21086/2022; Cass. Sez. Un. n. 9839/2021; Cass. n.
4844/2017).
In presenza di un regolamento condominiale e di tabelle millesimali deve, quindi, ritenersi che prevalgano i criteri in essi contenuti, sempre che si tratti di atti negoziali frutto di volontà assembleare e per i quali sia stato manifestato consenso unanime.
Nel caso di specie, dalla documentazione depositata dalle parti emerge che i condomini abbiano inteso derogare/integrare i criteri di legge dotandosi di un regolamento condominiale (datato 20.10.1969 – repertorio
215050 – raccolta 10700 ed approvato con delibera assembleare del
07.08.1992) il quale individua, agli artt. 4 e successivi, i seguenti criteri:
“Art. 4: il concorso dei partecipanti al condominio, tanto nella amministrazione quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle
5 rispettive quote fissate secondo le modalità dei successivi artt. 5 e 6.
Art. 5: ai fini della determinazione delle quote, i partecipanti al condominio sono distinti in due categorie: a) proprietari di terreni edificati;

b) proprietari di terreni non edificati. La somma delle quote attribuite ai partecipanti di cui alle categorie a) è uguale a novecento millesimi. La somma delle quote attribuite ai partecipanti di cui alla categoria b) è uguale a cento millesimi.
Art. 6: per ciascuna delle due categorie di cui all'articolo precedente, le quote individuali sono determinate in rapporto alla estensione dei rispettivi terreni al lordo della eventuale superficie edificata.
Art 7: le spese necessarie per il raggiungimento degli scopi della comunione e cui ai bilanci annualmente approvati dall'assemblea dei condomini, sono ripartite sulla base delle rispettive quote di partecipazione
e di cui all'articolo precedente”.
Costituisce circostanza pacifica, in quanto ammessa e non contestata dalle parti ai sensi dell'art. 115, primo comma, c.p.c., che le tabelle millesimali in uso, per volontà manifestata dall'assemblea e secondo prassi consolidata, risalgano al 1992 e costituiscano diretta applicazione dei principi statutari enunciati.
Risulta parimenti accertato che l'amministratore , al quale CP_8 era stato conferito l'incarico di amministratore a partire dall'anno 2018 e sino al 27.01.2023, abbia predisposto delle tabelle millesimali (a partire dall'anno 2021) che tenessero conto delle variazioni delle proprietà terrene come emerse dai dati catastali incidendo sulla quota millesimale di alcuni condomini.
L'impugnativa della delibera assembleare in oggetto, adottata in data
05.02.2022, trae origine proprio da siffatta circostanza, ossia muove dal presupposto che l'amministratore allora in carica abbia unilateralmente ed arbitrariamente adottato criteri tabellari sostitutivi di quelli previgenti senza sottoporli alla preventiva volontà assembleare, sicché le delibere adottate
6 in conseguenza degli stessi, a giudizio degli attori e degli intervenuti, sono affette da invalidità.
Tale assunto appare meritevole di condivisione.
Come è stato evidenziato in precedenza, esula dalle attribuzioni dell'assemblea il potere di modificare a maggioranza i criteri convenzionali di ripartizione delle spese condominiali, occorrendo invece un accordo tra tutti i condomini.
Da ciò deriva che l'eventuale adozione ad opera degli amministratori di tabelle non specificamente approvate all'unanimità dai condomini, ai fini della modificazione dei criteri convenzionali originariamente approvati da questi, e l'approvazione ad opera dell'assemblea di bilanci redatti in conformità a tali nuovi criteri non convenzionali non sono elementi sufficienti per ritenere operata validamente una modifica dei criteri stabiliti nell'originario regolamento, in quanto una siffatta modifica, per essere produttiva di effetti, esige l'accordo tra tutti i condomini.
Da quanto emerso dagli scritti difensivi delle parti ed altresì confermato dalle dichiarazioni provenienti dal sig. , dotate di valore CP_8
confessorio, le tabelle del 2021 in osservanza delle quali furono ripartite le spese deliberate dall'assemblea del 05.02.2022 non furono mai formalmente approvate.
Così dichiarava il in sede di interrogatorio formale tenutosi CP_8 all'udienza del 22.02.2024: “quando sono stato nominato amministratore mi fu data la tabella millesimale, feci una verifica catastale e mi accorsi che non erano censite dieci villette e che anche per gli altri i millesimi sembravano sbagliati;
quindi io ritenni di fronte a questa confusione di incaricare il er aiutarmi a dipanare la matassa;
una volta accertati Pt_11
i fatti, dovendo fare anche dei lavori urgenti di rifacimento linee elettriche, decidemmo di proporre le ripartizioni secondo le nuove tabelle millesimali;
la nuova tabella non era stata formalmente approvata, all'epoca ci si organizzava alla buona un po' sulla parola, come si era fatto sempre;

7 comunque la nuova tabella non era stata formalmente approvata ed anche la ripartizione delle spese di rifacimento della illuminazione vennero approvate ma irregolarmente per mancanza di quorum;
preciso che il preventivo era particolarmente vantaggioso, con risparmi nell'ordine di centinaia di migliaia di Euro, ragion per cui io confidavo nella comprensione e anche nell'interesse di tutti;
chiaramente c'era qualche condomino che usciva penalizzato dalle modifiche delle tabelle, tuttavia il risparmio complessivo sarebbe stato notevole e avrebbe agevolato, almeno nelle mie intenzioni, anche i condomini che avevano un incremento dei millesimi;
anche per il 2020 e 2021 ho cercato di utilizzare le tabelle nuove;

A.D.R.: ad un certo punto ci fu una controversia, proprio sulla approvazione delle spese di rifacimento della illuminazione (per la quale il quorum effettivamente non era corretto) e in sede di mediazione ci fu un accordo parziale con lo stralcio della approvazione delle spese di impianto elettrico (che non venne mai eseguito); poi in sede di quella mediazione ci si voleva accordare per rifare le tabelle ma, nonostante la buona volontà, non si è arrivati alla approvazione delle modifiche da parte dell'assemblea condominiale. Questo lo so perché sono condomino”.
Né assume rilievo il fatto, dedotto dal a giustificazione della CP_1 condotta tenuta dall'allora amministratore, che le tabelle contenute nel regolamento originario fossero obsolete ed inidonee a rappresentare compiutamente la situazione di fatto venutasi con il tempo a creare nell'edificio condominiale.
Invero, laddove i valori di una tabella millesimale, in base ad eventi sopravvenuti, si discostino dai valori attuali delle unità esclusive, occorre procedere alla revisione giudiziale delle tabelle, nei limiti consentiti dall'art. 69 disp. att. c.c., e comunque è possibile, sempre in base a tale disposizione di legge, procedere alla loro modificazione all'unanimità dei consensi dei condomini.
8 In sostanza, dunque, la non aderenza di una tabella millesimale alla realtà fattuale dell'edificio condominiale non è sufficiente per affermare la loro caducazione.
Da quanto argomentato discende l'invalidità della delibera assembleare impugnata in quanto prevede una ripartizione delle spese tra i comproprietari basata su tabelle viziate per mancanza di ratifica, all'unanimità, da parte della assemblea nella sua totalità.
Quanto alla tipologia di vizio che ha inficiato la validità della delibera, occorre richiamare l'orientamento assunto dalla giurisprudenza di legittimità a partire da Cass. Sez. Un., Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, secondo la quale: “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del
2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico -quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni"-, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e
3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.
9 In applicazione del principio di diritto enunciato, si deve concludere che la delibera condominiale adottata dall'assemblea in data 05.02.2022 sia annullabile, e conseguentemente, in accoglimento della domanda, vada annullata, attenendo in vizio alla concreta ripartizione delle spese comuni in violazione dei criteri convenzionali.
Ogni ulteriore eccezione deve ritenersi disattesa.
Le spese processuali meritano tuttavia di essere compensate in considerazione della complessità della situazione di fatto, della buona fede dell'amministratore e della conclamata inadeguatezza delle originarie tabelle rispetto alla modificata situazione di fatto.

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, così provvede:

1. annulla la deliberazione assembleare adottata con verbale del
05.02.2022;

2. compensa integralmente le spese.
Latina, 3.6.2025
IL GIUDICE
Dott. Antonio Masone
firmato telematicamente
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