REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Treviso
SEZIONE PRIMA in composizione monocratica, in persona del dott. Deli Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio iscritto al R.G. n. 3418/2021 promosso da:
Sig.ra nata a [...] il [...], C.F. Controparte_1
e sig. nato a [...] il [...], C.F._1 CP_2
C.F. , entrambi residenti in [...]
156, rappresentati e difesi dall'Avv. Wally Meneghin, C.F. , C.F._3
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in San Fior (TV), Via Europa, 5/3, come da procura alle liti in atti;

Attori
CONTRO
, C.F. , nato a [...] il CP_3 C.F._4
21.10.1954, residente in [...]6, rappresentato e difeso dall'Avv. Nicola Lunardelli, C.F. , pec: C.F._5
fax 0438 677005, con domicilio eletto Email_1
presso lo studio sito in Conegliano, Piazzetta Duca D'Aosta 10 come da procura alle liti in atti;

Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per gli attori:
“- IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accertato e dichiarato l'intervenuto legittimo recesso ex art. 1385 c.c. da parte degli attori, stante la gravità dell'inadempimento del convenuto;
per l'effetto, condannarsi il alla restituzione del doppio della CP_3 caparra versata pari quindi ad € 20.000,00 al netto degli acconti intervenuti (ad oggi solo €
2.000,00 in data 4.09.2020 ed € 1.000,00 in data 14.10.2020), ovvero nella maggiore o

minore somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'eventuale istruttoria, oltre agli interessi anche di mora ai sensi dell'art. 1284, comma IV, c.c. dal dì del dovuto al saldo;
con vittoria di spese e compensi, anche per l'esperita attività di negoziazione, oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA: I. Disporsi l'acquisizione di tutto il fascicolo per Procedimento per accertamento preventivo iscritto al numero RG 30001414/2011 comprensivo della CTU dei verbali e delle varie costituzioni. II. Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 210 c.p.c. ordinarsi
l'esibizione al SIG. BERTI dell'istanza di attivazione alla procedura di CP_3 mediazione ricevuta a maggio 2019.”
Per il convenuto:
“Nel merito: per le ragioni esposte in narrativa, rigettarsi le domande formulate dai ricorrenti in quanto infondate in fatto e in diritto.
In via subordinata: ridursi le pretese dei ricorrenti nella misura ritenuta di giustizia, tenuto conto in ogni caso delle somme già restituite dal resistente.
In ogni caso: con vittoria di spese e refusione dei compensi del presente giudizio.
In via istruttoria: riservata ogni ulteriore produzione e richiesta istruttoria nei termini di rito.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 19.5.2021, i signori e CP_1
adivano l'intestato Tribunale affinché venisse accertata e dichiarata la CP_2
legittimità del loro recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita stipulato con il signor in data 25.11.2019 e, per CP_3
l'effetto, il convenuto fosse condannato al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di € 10.000,00 versata contestualmente alla stipula del suddetto preliminare.
A fondamento della propria domanda, gli attori allegavano di essere venuti a conoscenza, solo dopo la sottoscrizione del preliminare, dell'esistenza di una controversia in atto tra il Condominio in cui era ubicato l'immobile promesso in vendita e alcuni proprietari limitrofi che ne lamentavano la violazione delle distanze minime di legge.
Si costituiva in giudizio il convenuto , negando ogni addebito e CP_3
sostenendo che l'asseritamente mancata o incompleta condivisione con gli attori di informazioni e atti relativi alla controversia minacciata da confinanti nei confronti
2 del condominio avrebbe al più rilevato in termini di responsabilità precontrattuale, ma non come inadempimento contrattuale, al punto da giustificare il recesso ex art. 1385 c.c. della controparte e legittimare la pretesa della corresponsione del doppio della caparra.
All'udienza del 27.01.2022 il precedente istruttore, ritenuta la causa non di sommaria istruzione, disponeva il mutamento del rito e fissava per la trattazione la nuova udienza del 10.02.2022, in cui venivano concessi i termini ex art. 183 c.p.c.
Depositate dalle parti le rispettive memorie istruttorie, all'udienza del 12.05.2022 il giudice al tempo assegnatario del fascicolo formulava una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. che veniva accettata dal convenuto ma non dagli attori.
Alla successiva udienza del 16.06.2022 venivano ammesse le prove per testi e disposta l'acquisizione ex art. 210 c.p.c. richiesta da parte attrice, riguardante la domanda di mediazione del maggio 2019 proposta dalla sig.ra . CP_4
Alle udienze del 29.11.2022 e del 21.12.2022 venivano assunte le prove testimoniali e esperito l'interrogatorio formale del convenuto.
Esaurita tale attività istruttoria, veniva quindi fissata l'udienza del 30.05.2024 in cui le parti precisavano le conclusioni sopra trascritte e la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio di conclusionali e repliche.
Motivi della decisione
Oggetto del contendere è la legittimità del recesso esercitato dagli attori, signori e , dal contratto preliminare di compravendita da loro stipulato in CP_1 CP_2 data 25.11.2019 con il convenuto, signor , avente ad oggetto un CP_3
immobile sito in San Vendemiano (TV).
Gli odierni attori ascrivono al sig. di aver omesso di informarli, prima della CP_3
conclusione del contratto preliminare, dell'esistenza di una controversia con i vicini del condominio, già sfociata in un procedimento per Accertamento Tecnico
Preventivo (ATP) all'esito del quale sarebbe stata effettivamente riscontrata la violazione delle distanze minime legali del fabbricato condominiale.
Nello specifico, una volta appresa aliunde tale circostanza, il convenuto avrebbe altresì tenuto un comportamento ondivago e reticente, mancando di mettere a disposizione dei promissari acquirenti i documenti in suo possesso, ivi inclusa la
3 domanda di mediazione notificata dalla confinante sig.ra . CP_4
A tale riguardo, va premesso che la giurisprudenza è costante nell'affermare che è richiesto per il recesso il medesimo requisito della risoluzione ossia un inadempimento “di non scarsa importanza” (Cass., Sez. Un., n. 553/2009: “il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)”.
Con riguardo alla valutazione della gravità dell'inadempimento, la Suprema Corte ha affermato “Lo scioglimento del contratto per inadempimento salvo che la risoluzione operi di diritto consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che
l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto
(in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente ), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra ), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata”. (Cass. civ. n. 7083/2006).
Detto altrimenti, per stabilire a quale parte spetti il diritto di recesso previsto dall'art 1385, co. 2 c.c., per il quale se la parte che ha dato la caparra e inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra (mentre se inadempiente e la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra) occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione all'intervenuta pattuizione, in modo da stabilire quale dei due abbia fatto venire meno, con la propria condotta, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio.
4 Nel caso di specie, il promittente venditore ha espressamente garantito, com'è prassi, la libertà dell'immobile promesso in vendita da gravami, oneri o diritti di terzi, assumendo quindi una specifica obbligazione in tal senso, a norma dell'art. 1489 c.c. (norma che, per costante giurisprudenza di legittimità, può essere applicata anche al preliminare di compravendita – cfr. Cass. Civ. 19812/2004 – e che può essere invocata indipendentemente dalla circostanza che il titolare di diritti incidenti o confliggenti con l'immobile abbiano o meno fatto valere in giudizio le loro pretese – cfr. Cass. Civ. 2890/1984).
Più in generale, la Suprema Corte di Cassazione ha in plurime occasioni ribadito, in materia di contratto preliminare di compravendita, che il promittente venditore deve ritenersi inadempiente degli obblighi contrattuali qualora non si adoperi, in via preventiva, a eliminare i vizi gravanti sul bene oggetto del preliminare e destinato al futuro trasferimento, siano questi vizi materiali o giuridici, precisando, altresì, che i promissari acquirenti possono ricorrere, tra l'altro, anche allo strumento di autotutela ex art. 1481 c.c. in via analogica, in guisa da opporre il proprio legittimo rifiuto alla stipula del contratto definitivo ove sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, a nulla rilevando l'eventuale colpa del promittente venditore nella determinazione del pericolo (Cass. civ. 31314/2019;
Cass. civ. 24340/2011; Cass. civ. 5067/1986).
Nella fattispecie in esame risulta documentalmente provato e non contestato che, prima della sottoscrizione del contratto preliminare, il fosse pienamente a CP_3
conoscenza della controversia esistente con la confinante signora , la quale CP_4 aveva già in precedenza instaurato un procedimento di Accertamento Tecnico
Preventivo (RG 30001414/2011) conclusosi nel giugno del 2015 con una relazione peritale che accertava una probabile violazione delle distanze legali e quantificava il danno risarcibile.
Inoltre, solo pochi mesi prima della sottoscrizione del preliminare, era stata notificata al una istanza di mediazione promossa dalla medesima signora CP_3
in relazione alla medesima vicenda. CP_4
Nonostante l'attualità di tale situazione conflittuale, il ha omesso di informare CP_3 in modo completo e trasparente i promissari acquirenti prima della sottoscrizione del preliminare.
5 Sebbene il convenuto abbia sostenuto di aver taciuto tali circostanze perché ritenute infondate e scarsamente rilevanti, tale giustificazione non esime il promittente venditore dal proprio dovere di leale e piena cooperazione nella realizzazione del programma negoziale, che all'evidenza impone di portare a conoscenza della controparte circostanze di fatto e di diritto relative al bene promesso in vendita che possano incidere sulla convenienza dell'affare, se non sulla stessa determinazione all'acquisto.
È parimenti pacifico tra le parti in causa che, nell'imminenza della data fissata per il rogito, gli attori, venuti a conoscenza della controversia, abbiano sollecitato più volte il a fornire la documentazione in suo possesso, inclusa la relazione di CP_3
ATP, al fine di valutare la portata della problematica e decidere se procedere o meno alla stipula del definitivo.
Tuttavia, il risulta aver mantenuto un atteggiamento inerte e non CP_3
collaborativo, limitandosi a fornire rassicurazioni generiche e a cercare di procrastinare ulteriormente la vendita.
Tale condotta non solo ha impedito agli attori di avere una chiara contezza della situazione giuridica ed edilizia dell'immobile e di valutare il concreto e attuale pericolo di subire azioni legali o limitazioni al loro futuro diritto di proprietà
(pericolo che, alla luce dell'esito dell'ATP, non poteva considerarsi meramente astratto o infondato), ma soprattutto ha irrimediabilmente frustrato l'interesse degli offerenti all'acquisto.
Siffatto comportamento del promittente venditore trascende la mera violazione del principio di buona fede che deve improntare le trattative precontrattuali, integrando pienamente gli estremi dell'inadempimento degli obblighi informativi e di collaborazione, nonché delle garanzie direttamente derivanti dalla legge ed espressamente assunte con la sottoscrizione del contratto preliminare.
Come chiarito dalla Suprema Corte, l'eventuale estraneità del promittente venditore nella determinazione del pericolo di evizione o di soccombenza rispetto alle pretese dei confinanti è infatti irrilevante ai fini del sindacato sulla legittimità del rifiuto del promissario acquirente alla stipula del definitivo.
Conseguentemente, deve ritenersi pienamente legittimo il recesso degli attori dal contratto preliminare per cui è causa.
6 Ai sensi dell'art. 1385, comma II, c.c., in caso di legittimo esercizio del diritto potestativo di recesso della parte non inadempiente, quest'ultima, anziché agire per il risarcimento del danno alla stregua delle regole generali, può richiedere la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata, che, nel caso di specie, ammontava ad € 10.000,00.
Anteriormente e nel corso del giudizio, il convenuto ha però già provveduto a restituire la somma di € 10.000,00 (€ 2.000,00 in data 04.09.2020, € 1.000,00 in data
10.10.2020 ed € 7.000,00 in data 09.05.2022).
Conseguentemente, la domanda attorea può essere accolta per l'ulteriore importo di
€ 10.000,00.
Avendo, come è noto, il credito relativo al doppio della caparra natura di liquidazione preventiva e forfetaria del danno da inadempimento, l'importo in questione deve essere maggiorato degli interessi legali di mora a decorrere dalla notificazione della domanda giudiziale.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

p.q.m.

il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, in persona del dott. Deli Luca, disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. Accerta e dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 25.11.2019 esercitato da e Controparte_1
ai sensi dell'art. 1385 c.c. CP_2

2. condanna il convenuto sig. al pagamento in favore dei sig.ri CP_3
e della somma di € 10.000,00 Controparte_1 CP_2
(diecimila/00), oltre agli interessi di mora ai sensi dell'art. 1284, comma 1,
c.c. dalla data di notificazione del ricorso introduttivo al saldo.

3. condanna alla rifusione delle spese di lite in favore dei sig.ri CP_3
e , che si liquidano in € 2.540,00 per Controparte_1 CP_2
compensi professionali, € 118,50 per spese, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Treviso, 8.4.2025
7 Il giudice
Dott. Deli Luca
8