REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROVERETO in composizione monocratica, in persona della giudice GI LI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 459 del ruolo affari contenziosi dell'anno 2023 e promossa con atto di citazione notificato il 05.06.2023 da:
(c.f. ), nata il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
Garda (TN) e ivi residente in [...]; rappresentata e difesa – giusta procura in calce all'atto di citazione - dall'avv. Andrea Dalponte ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Riva del Garda (TN), v.le A. Lutti n. 10;
PARTE ATTRICE contro
(c.f. ), con sede in Riva del Controparte_1 P.IVA_1
Garda (TN), via Grez, n. 23, in persona dell'amministratore pro tempore
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore , con CP_2 CP_2 sede in Riva del Garda (TN), v.le S. Francesco, n. 10; rappresentato e difeso - giusta procura speciale in calce alla memoria di costituzione - dall'avv. Francesco Saverio
LB ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Riva del Garda (TN), via
S. Tomaso, n. 1;
PARTE CONVENUTA
Oggetto: responsabilità per danni da infiltrazione.
Conclusioni
Parte attrice:
“ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa nel merito in via principale:
- ai soli fini della riserva d'appello: disporre l'annullamento e/o dichiarare la nullità della deliberazione assembleare del del 16 febbraio Controparte_1
2023 nelle parti in contestazione relative alle determinazioni assunte con riguardo al
1 Super Bonus 110% e al climatizzatore posizionato dalla condomina signor , Pt_2 come meglio esposto in narrativa;

- accertata e dichiarata la responsabilità del per il Controparte_1 fenomeno infiltrativo meglio descritto in premessa in quanto conseguente alla mancata manutenzione del tetto e delle grondaie, condannare il convenuto all'esecuzione di tutti i lavori indispensabili per la sistemazione del tetto e delle grondaie in modo da porre fine alle predette infiltrazioni, come verranno individuati
a mezzo di apposita c.t.u., nonché condannare il ex Controparte_1 artt. 2043 e/o 2051 c.c. a risarcire alla signora tutti i danni Parte_1 conseguenti alle precitate infiltrazioni, quantificati, a titolo di danno emergente, mediante apposita c.t.u., e a titolo di lucro cessante, per la parziale inutilizzabilità dell'appartamento e per i disagi protrattisi nel tempo dovuti alla necessità di smontare il mobilio del soggiorno e posizionarlo in altre stanze per evitarne la rovina, in via equitativa ex art. 1226 c.c., o negli importi che verranno comunque determinati all'esito del giudizio, il tutto oltre ad interessi - ex art. 1284, co. 4, c.c. a partire dalla proposizione della domanda giudiziale - e rivalutazione monetaria, dal giorno del dovuto al saldo;
in ogni caso: con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre ad accessori di legge (i.v.a. 22%, c.n.p.a. 4%, spese generali 15%); in via istruttoria …….” (cfr. note di trattazione scritta del 31.10.2025).
Parte convenuta:
“Voglia codesto Tribunale, previa separazione delle cause cumulate, ai sensi e per gli effetti degli artt. 103, comma secondo, 104, 277 e 279 c.p.c. siccome esplicitato in narrativa ed, ove ritenuto, convertito il rito in giudizio sommario di cognizione, quantomeno con riferimento alla domanda attorea legata al c.d. , Parte_3 rigettare le domande tutte proposte poiché infondate in fatto ed in diritto;
con vittoria di spese, compensi ed onorari” (cfr. note di trattazione scritta del
03.11.2025).
Fatto e diritto
1. Con atto di citazione notificato via P.E.C. il 05.06.2023, quale Parte_1 proprietaria della p.m. 6 della p.ed. 1045 in C.C. Riva, ha convenuto in giudizio il
2 (d'ora in avanti anche solo , p.ed. 1045 in Controparte_1 CP_1
C.C. Riva, lamentando:
- la nullità della delibera condominiale, assunta in data 16.02.2023, laddove – pur autorizzando la prosecuzione della pratica - non ha parallelamente Parte_3 esteso il fondo speciale previsto, a pena di nullità, dall'art. 1135 n. 4) c.c. a fronte dell'aumento degli oneri a carico dei condomini;

- l'annullabilità della medesima delibera condominiale nella parte in cui ha autorizzato la condomina a mantenere il climatizzatore sulla facciata dello Pt_2 stabile, nonostante tale installazione sia evidentemente lesiva del decoro dell'edificio;
- danni da infiltrazioni al proprio appartamento a causa del cattivo stato di conservazione del tetto e della omessa pulizia delle grondaie. CP_3
1.1. Sulla base di quanto esposto ha impugnato la delibera Parte_1 condominiale del 16.02.2023, chiedendo al Tribunale di Rovereto di dichiararne la nullità e l'annullabilità in parte qua della delibera impugnata, nonché di condannare il al risarcimento dei danni patiti a causa del fenomeno Controparte_1 infiltrativo sofferto, oltre alla vittoria delle spese del giudizio.
2. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 31.07.2023, il
[...]
ha chiesto il rigetto delle domande attoree, sostenendo la legittimità Controparte_1 della delibera assembleare impugnata da , essendo il fondo speciale di cui CP_1 all'art. 1135, n. 4 c.p.c. istituito per un importo corrispondente agli oneri a carico dei condomini e non ricorrendo alcuna lesione del decoro dell'edificio per effetto dell'installazione del condizionatore da parte di Il ha inoltre Pt_2 CP_1 negato la propria responsabilità per il fenomeno infiltrativo lamentato dall'attrice, riconducibile invece a un problema di ponti termici, nonché allo stesso comportamento della condomina, che avrebbe impedito al di accertare CP_1 la ricorrenza di infiltrazioni e la loro riconducibilità al tetto e alle grondaie condominiali, peraltro in perfetto stato di manutenzione.
3. Con sentenza non definitiva pronunciata il 10.11.2023 il Tribunale di Rovereto ha rigettato l'impugnazione della delibera assembleare del 16.02.2023 e ha rimesso la
3 causa sul ruolo per l'istruzione della domanda di risarcimento danni da infiltrazioni, riservando all'esito la liquidazione delle spese del giudizio.
4. Con ordinanza di pari data, la giudice istruttrice ha disposto C.T.U., nominando l'ing. al fine di verificare la presenza del fenomeno infiltrativo Persona_1 lamentato dall'attrice e, nel caso di risposta positiva, di determinarne le cause e individuare gli interventi necessari per la sua eliminazione, chiarendo, altresì, se un intervento tempestivo avrebbe ridotto, e in che misura, i danni accertati.
4.1. Il C.T.U. è stato richiamato affinché indicasse tutte le opere necessarie per la definitiva sistemazione del fenomeno infiltrativo e i relativi costi.
4.2. Nelle more il C.T.U., su sollecitazione del C.T.P. attoreo, ha inoltre segnalato la presenza di nuova infiltrazione e pertanto è la sua indagine è stata estesa anche a tale sopravvenienza.
5. All'esito dell'udienza a trattazione scritta del 03.11.2025, con ordinanza del
04.11.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
6. Tanto premesso, va esaminata la domanda di condanna del CP_1 all'esecuzione di tutte le opere necessarie per l'eliminazione del fenomeno infiltrativo e al risarcimento dei relativi danni: tale domanda è in fondata nei limiti di seguito indicati.
6.1. Nella relazione peritale del 10.06.2024 si dà atto che alcuni locali dell'abitazione dell'attrice sono interessati da evidenti infiltrazioni.
6.1.1. In particolare, il C.T.U. ha osservato che nei locali bagno e soggiorno dell'appartamento di sono presenti macchie di umidità, scrostamenti ed Parte_1 efflorescenze saline e una parte della tinteggiatura del soffitto è ammalorata. Nella relazione del 10.06.2024 si legge infatti che:
4 (pag. 4 della relazione citata).
6.2. L'ing. ha altresì accertato che i fenomeni appena descritti non sono Per_1 riconducibili a ponti termici, bensì a infiltrazioni di acqua piovana provenienti del canale di gronda del tetto condominiale.
6.2.1. Secondo il consulente, infatti, in ragione di una pluralità di concause – in specie la non perfetta tenuta di una giunzione del canale di gronda, la contropendenza del canale che porta l'acqua verso il pluviale est, la presenza di una scaglia di laterizio nell'angolo ovest del canale interessato, l'inclinazione verso l'interno, e dunque verso le mura perimetrali, del canale di gronda e la curva ortogonale del canale di gronda in corrispondenza dell'angolo dell'edificio che rallenta il deflusso dell'acqua piovana – si verifica un innalzamento del livello dell'acqua all'interno del canale di gronda, che trabocca, arriva all'estradosso del plafone, si infiltra nel muro perimetrale in laterizio, raggiunge il cordolo del solaio e giunge fino all'estradosso dell'appartamento dell'attrice, ove l'umidità si propaga.
Tale effetto, secondo il consulente, è accentuato dalla presenza nel sottotetto di una pavimentazione in laterizio impermeabile che non consente all'umidità di migrare verso l'alto ed evaporare (cfr. pag. 6 della relazione del 10.06.2024).
6.3. Nessuna delle obiezioni mosse del vale a escludere la sua CP_1 responsabilità.
6.3.1. In primo luogo, sostiene il che, a eccezione della presenza della CP_1 scaglia di laterizio, le altre concause del fenomeno infiltrativo sarebbero riconducibili
5 a vizi progettuali, di posa in opera ed esecuzione dei lavori per i quali, quindi, il non potrebbe essere ritenuto responsabile. CP_1
L'eccezione è priva di pregio: è pacifico, infatti, che il canale di gronda del tetto poiché svolge una funzione necessaria all'uso comune, è parte CP_3 comune.
Comproprietari delle parti comuni sono i singoli condomini, che, proprio in quanto comproprietari, ne assumono l'obbligo di custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c.
In quanto co-custodi delle parti comuni, i condomini debbono rispondere di tutti i danni cagionati - a terzi o ad altri condomini - dalle parti comuni, siano essi frutto di omessa manutenzione, ovvero di difetti progettuali, di posa in opera o di esecuzione di dette parti comuni¹ (così Cass. 4537/1976 e Cass. 23308/2007): la responsabilità da cose in custodia, infatti, ha natura oggettiva e si fonda unicamente sulla sussistenza di un nesso di causalità fra il danno e la cosa custodita, a prescindere dalla riconducibilità a colpa del custode del danno cagionato.
6.3.2. In secondo luogo, sostiene ancora il che la domanda attorea CP_1 sarebbe espressamente circoscritta ai danni derivanti da infiltrazioni conseguenti alla
“mancata manutenzione del tetto e delle grondaie” (cfr. pag. 8 dell'atto di citazione, ma anche pag. 4 delle note di trattazione scritta del 31.10.2025) e non anche estesa alle infiltrazioni frutto di vizi (progettuali, di posa in opera o di esecuzione), pertanto, ammettere il risarcimento anche dei danni cagionati da tali vizi significherebbe pronunciare su una domanda nuova e diversa da quella proposta.
Anche tale eccezione non è meritevole di accoglimento: ammesso e non concesso che le infiltrazioni riscontrate dal C.T.U. siano frutto anche di vizi progettuali, di posa in opera o di esecuzione e non invece di una scarsa manutenzione del canale di gronda, va anzitutto rilevato che, trattandosi di questioni di carattere tecnico, il cui accertamento presuppone un'indagine peritale, non è possibile pretendere dalla parte un onere di allegazioni puntuale di tutte le concause del fenomeno infiltrativo lamentato. Oltre a ciò va aggiunto che, in ragione di quanto specificato circa la natura della responsabilità ex art. 2051 c.c., la causa petendi della domanda risarcitoria di è costituita dalle infiltrazione di acqua provenienti dalla parte CP_1 comune e non varia a seconda della causa di dette infiltrazioni, pertanto la domanda rimane la medesima qualunque sia la loro l'eziologia (omessa manutenzione o a vizi di varia natura).
6.4. Nella relazione integrativa del 04.06.2025 il consulente d'ufficio, su segnalazione del C.T.P. di parte attorea, ha rilevato la sopravvenienza di ulteriori infiltrazioni relative ad alcuni lucernari “tipo Velux” presenti sulla falda est e nord del tetto condominiale.
6.4.1. L'ing. nonostante l'estensione della sua indagine, non ha però Per_1 evidenziato alcun nesso causale fra le infiltrazioni provenienti dai lucernari e i danni all'appartamento dell'attrice; anzi, considerata l'impermeabilità del pavimento del sottotetto di cui si dà atto nella prima relazione peritale, l'esistenza di un nesso causale fra i danni derivanti all'appartamento dell'attrice e le infiltrazioni dai lucernari va a maggior ragione esclusa.
6.4.2. Sul punto, quindi, nessuna responsabilità del può essere CP_1 riconosciuta rispetto ai danni all'appartamento dell'attrice.
6.5. Infine, non si può non considerare che con la propria condotta – quantomeno colposa - ha concorso a cagionare il danno (evento) (art. 1227, comma 1 c.c.), CP_1 posto che – pur lamentando la presenza di umidità nei propri locali – non ha però consentito al di fare un sopralluogo: si legge, infatti, nel verbale di CP_1 assemblea condominiale del 16.02.2023 che: “l'amministratore chiede di poter accedere alla proprietà di per prendere contezza dei danni, ma la sig.ra nega CP_1
l'accesso” (pag. 3 del verbale di assemblea condominiale del 16.02.2023 – doc. 1 di parte attrice); e ancora: “L'amministratore rinnova la richiesta di accesso all'appartamento della sig.ra e quest'ultima rifiuta. La sig.ra farà CP_1 CP_1
Con pervenire le fotografie dei danni. La sig.ra rileva che servirebbe l'accesso all'appartamento per capire le problematiche presenti e valutare gli interventi necessari. La sig.ra replica asserendo che la risoluzione coincide con la CP_1 riparazione del tetto” (pag. 4 doc. citato).
6.5.1. La condotta appena descritta ha indubbiamente concorso a cagionare il danno
(evento) accertato dal consulente perché non ha consentito al di rilevare CP_1
7 prontamente la problematica, comprenderne la portata e le possibili causa e ha quindi ostacolato un intervento tempestivo e mirato che – come confermato dal C.T.U. - avrebbe certamente contenuto l'estensione delle infiltrazioni e limitato l'ammaloramento dei locali di . CP_1
6.5.2. Sul punto l'ing. fa presente la difficoltà di stimare in quale misura il Per_1 danno sarebbe stato contenuto, egli afferma infatti che “Sicuramente i danni sarebbero stati minori e non solo i danni interni ma anche i danni esterni, risulta però impossibile stabilire quanto i danni si [siano – n.d.r.] potuti estendere all'interno e quindi avere una valutazione deterministica” (pag. 7 della relazione peritale del 10.06.2024); e ancora: “Un intervento tempestivo avrebbe sicuramente contenuto i danni ma la quantificazione in questo caso risulta difficoltosa non potendo conoscere l'evoluzione della problematica e conseguentemente il momento in cui il problema poteva ritenersi noto e quindi l'intervento risultasse necessario”
(così pag. 30 della relazione cit.).
6.5.3. Il consulente avanza un'ipotesi² che, tuttavia, poiché fondata su dati non noti
(in specie quanto fosse già esteso il danno nel momento in cui ha rifiutato il CP_1 sopralluogo), rappresenta una mera congettura e pertanto non può essere condivisa, tant'è vero che neppure il consulente la ripropone nelle proprie conclusioni (né preliminari, né definitive).
6.5.4. Non essendo possibile determinare la minor estensione/gravità del danno evento - peraltro certa in assenza del concorso colposo dell'attrice - non si può che operare una valutazione equitativa, riducendo – appunto equitativamente - le somme necessarie per il ripristino dei locali di da € 3.175,21 a € 2.500. CP_1
6.6. Sulla base di quanto esposto, quindi, il Condomino (recte i singoli condomini sono responsabili) è responsabile per i danni accertati nell'appartamento dell'attrice (salve le precisazioni svolte in punto di concorso colposo di ) e va pertanto CP_1 condannato (recte i singoli condomini vanno condannati):
a) alla eliminazioni delle infiltrazioni provenienti dal canale di gronda;

b) al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento di , ridotti in CP_1 conseguenza del suo concorso colposo.
6.6.1. Rispetto alla condanna sub a) va precisato che in quanto Parte_1 comproprietaria della parte comune alla quale è derivato danno, sarà tenuta a partecipare, assieme agli altri condomini, agli interventi per la manutenzione e per l'eliminazione dei vizi di quella parte comune (tra le tante si veda Cass. 18187/2021), così come descritti dal C.T.U. a pag. 6 della integrazione peritale del Persona_1
04.10.2025, a esclusione del punto A, relativo alla sostituzione dei lucernari “tipo
Velux” che, per quanto precisato, non hanno concorso a cagionare il danno all'appartamento dell'attrice.
6.6.2. Rispetto alla condanna sub b), invece, è terza danneggiata e Parte_1 pertanto avrà diritto al ristoro da parte degli altri condomini, non dovendo invece concorrere come per l'ipotesi sub a); quanto all'ammontare di tale danno esso coincide con i costi per il ripristino dei soffitti dei locali bagno e soggiorno di , CP_1 pur nella minor misura/estensione ritenuta dell'ammaloramento ai sensi dell'art. 1227, comma 1 c.c. (vedi §§ 6.5.3. e 6.5.4.).
6.6.3. In definitiva quindi:
- si condanna il ivi inclusa va Controparte_1 Parte_1 condannato a eseguire gli interventi indicati a pag. 6 della integrazione peritale del
04.10.2025, a firma del C.T.U. e che costituisce parte integrante dalla Persona_1 presente sentenza, a esclusione del punto A, relativo alla sostituzione dei lucernari
“tipo Velux” presenti sulla falda est e nord del tetto condominiale;

- si condanna, altresì, il a esclusione di , a Controparte_1 Parte_1 risarcire il danno pari a € 2.500: su tale somma, espressa in moneta attuale, andranno riconosciuti gli interessi compensativi, nella misura del saggio legale, calcolati sulla somma devalutata al dì del dovuto (che qui si fa coincidere con il giorno della denuncia in assemblea e quindi dal 16.02.2023), sulla somma via via rivalutata fino al saldo.
9 Quanto alla misura degli interessi, in si ritiene che l'art. 1284, comma 4 c.c. non trovi applicazione nel caso in esame e ciò in ragione del fatto che tale disposizione, pur non essendo circoscritta alle sole obbligazioni di fonte contrattuale, ha però un ambito di applicazione limitato ai soli debiti di valuta, mentre l'obbligazione risarcitoria è debito di valore (cfr. Cass. 14285/2025 secondo cui: “l'art. 1284, quarto comma, c.c. si applica alle obbligazioni pecuniarie, ossia aventi in origine contenuto di somma di denaro, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 19063 del 5/7/2023 Rv. 668163 - 01) posto che l'obbligazione risarcitoria da illecito aquiliano costituisce un debito di valore, rispetto al quale gli interessi compensativi valgono a reintegrare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma equivalente al danno subito nel tempo intercorso tra
l'evento lesivo e la liquidazione;
la relativa determinazione non è, peraltro, automatica né presunta iuris et de iure, occorrendo che il danneggiato provi, anche in via presuntiva, il mancato guadagno derivatogli dal ritardato pagamento”; negli stessi termini si veda anche Cass. 28036/2025).
7. Quanto alle spese del giudizio, considerata la soccombenza di relativamente CP_1 alle questioni di cui alla sentenza non definitiva e l'accoglimento della domanda per larga parte della domanda oggetto della presente sentenza, si ritiene di disporne l'integrale compensazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovereto in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:

1. NA il (inclusa la condomina Controparte_1 Pt_1
) a eseguire gli interventi indicati a pag. 6 della integrazione peritale del
[...]
04.10.2025, a firma del C.T.U. e che costituisce parte integrante dalla Persona_1 presente sentenza, a esclusione del punto A, relativo alla sostituzione dei lucernari tipo Velux presenti sulla falda est e nord del tetto condominiale;

2. NA il (a esclusione di ) Controparte_1 Parte_1 al pagamento a favore di del risarcimento del danno pari a € 2.500,00 Parte_1
(somma espressa in moneta attuale), oltre interessi, nella misura del saggio legale di
10 cui all'art. 1284, comma 1 c.c., calcolati sulla somma devalutata al 16.02.2023 e via via rivalutata fino al saldo;

3. COMPENSA integralmente le spese del giudizio.
Così deciso in Rovereto 24/11/2025
La giudice
GI LI
11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Salvo, ovviamente, nel caso di vizi progettuali, di posa in opera o di esecuzione il diritto di rivalsa del condominio nei confronti del progettista o del costruttore.
6 ² Pag. 7 relazione peritale del 10.06.2024: “A livello ipotetico ma di buon senso si potrebbe ritenere che se l'evidenza dei danni interni si fosse notata quando apparvero i primi scrostamenti di intonaco e quindi ad una distanza dal muro di non più di 50 cm e considerando che l'estensione nell'altro senso non sarebbe stata maggiormente limitata ma avrebbe comunque interessato l'intera larghezza del locale, un intervento tempestivo fatto allora avrebbe contenuto i danni su un tratto di lunghezza pari a non più di 1 metro. In questa ipotesi il danno potrebbe quindi essere stimato in ca. € 1.024,84 (recte: 3.175,21) : 2,60 = 401,89 (recte: 1.221,23)”; per chiarezza si precisa che il diverso importo del dividendo dipende dal fatto che l'ipotesi avanzata dal C.T.U. viene formulata unicamente nella relazione preliminare e non nella relazione finale, nella quale – accogliendo alcune osservazioni del C.T.P. attoreo – ha rideterminato al rialzo la quantificazione del danno all'appartamento dell'attrice.
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