N. R.G. 12554/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
all'esito delle note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12554/2023 promossa da:
(C.F. ), domiciliata presso l'avv. GIOVATI ANTONIO che la Parte_1 P.IVA_1
rappresenta e difende in forza di procura allegata al ricorso
ATTORE OPPONENTE contro
(C.F. ), quale Controparte_1 P.IVA_2
società di gestione del fondo “ - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso CP_2
riservato – Comparto UNO e Comparto TRE”, domiciliata presso l'avv. MARCUCCI MARCO TULLIO che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
CONVENUTO OPPOSTO
a cui è stata riunita la causa iscritta al n. 12560/2023 R.G. promossa da

(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Ilaria Guarciariello in forza di Parte_2 P.IVA_3
procura allegata all'atto ci citazione in opposizione
ATTORE OPPONENTE
contro pagina 1 di 14 (C.F. ) come sopra Controparte_1 P.IVA_2
generalizzata e rappresentata
CONVENUTO OPPOSTO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
: Parte_1
“Voglia il Tribunale Ill.mo adito, contrariis reiectis, previa ogni declaratoria del caso e di legge:
- nel merito: dato atto, per tutti i motivi sopra esposti, della stipulazione e dell'avvenuto adempimento dell'accordo transattivo tra e all'esito del Parte_1 Controparte_1
procedimento di mediazione di cui al verbale del 19.11.2024 in atti, dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere tra le stesse, non avendo reciprocamene nulla a pretendere l'una dall'altra;
- sempre nel merito: dato atto, per tutti i motivi sopra esposti, che l'accordo transattivo stipulato ed adempiuto tra e ha determinato lo scioglimento del vincolo di Parte_1 Controparte_1
solidarietà passiva tra le condebitrici, respingere qualsiasi domanda di manleva a qualsiasi titolo svolta da nei confronti di in quanto improcedibile e/o inammissibile e/o Pt_2 Parte_1
infondata in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e competenze del presente procedimento, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario di legge nei confronti di .” Pt_2
: Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito:
a) In via preliminare, tenuto conto del superamento della necessità di estendere il contraddittorio nei confronti di già costituita nell'odierno giudizio, concedere termine per la Parte_1
notifica della domanda di manleva e garanzia già formulata nel ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo nei confronti della stessa.
pagina 2 di 14 b) In via principale e nel merito, accertato il pagamento parziale della somma ingiunta, come risultante dal verbale di mediazione e relativo accordo depositato in data 25 novembre 2024, revocare integralmente il decreto opposto, essendo venute meno le condizioni dell'azione ed i presupposti di fatto e di diritto per l'accoglimento della domanda di condanna del debitore, nell'importo indicato nel decreto ingiuntivo.
c) In via subordinata, accertare e dichiarare la sussidiarietà della responsabilità di Parte_2
rispetto alla responsabilità di e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo Parte_1
opposto nei confronti di in quanto emesso illegittimamente nei confronti di entrambe Parte_2
le società, in solido fra loro.
c) Sempre in via subordinata, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato da Parte_1
e, per l'effetto, dichiarare non dovute le somme intimate e revocare il decreto ingiuntivo anche nei confronti di Parte_2
d) In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di conferma del decreto ingiuntivo a carico di entrambe le società, ovvero nei soli confronti di in virtù dell'accordo sottoscritto fra Parte_2
le altre parti, ovvero in ipotesi di condanna di al pagamento della somma residua Parte_2
derivante dalla differenza tra quella ingiunta e quella versata da accertare che Parte_1
l'inadempimento è da imputare alla sola condotta di dichiarando l'obbligo di Parte_1
a manlevare e tenere indenne dalle conseguenze dell'eventuale Parte_1 Parte_2
conferma del decreto ingiuntivo ovvero dell'eventuale condanna al pagamento di una somma inferiore a carico di in ragione dell'avvenuto accordo tra le altre parti processuali e, Parte_2
per l'effetto, condannare a provvedere al pagamento di tutti gli importi, ivi Parte_1
comprese le spese processuali, ai quali dovesse essere condannata in relazione Parte_2
all'odierno giudizio, a quello monitorio ed alla procedura di mediazione.
e) In ogni caso, rigettare l'eventuale richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo nei confronti di essendo necessario provvedere in via principale al recupero dell'eventuale Parte_2
credito, preliminarmente, nei confronti di ed in ragione del soddisfacimento Parte_1
della pretesa creditoria per effetto del raggiungimento dell'accordo transattivo tra e Parte_3 [...]
Parte_1
f) In via istruttoria si chiede di essere autorizzati al deposito nel fascicolo telematico degli atti e documenti presenti nel fascicolo riunito, ovvero se ne chiede l'acquisizione d'ufficio. pagina 3 di 14 g) Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio, nonché del giudizio di mediazione.”
FABRICA IMMOBILIARE SGR:
“- Preliminarmente, dichiarare cessata la materia del contendere fra la concludente e Parte_4 [...]
per effetto dell'accordo transattivo raggiunto in sede di procedimento obbligatorio di Parte_1
mediazione.
- Nel merito - rigettare integralmente tutte le domande in opposizione avanzate da Parte_2
perché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate;

- confermare il decreto ingiuntivo n.3542/2023 emesso in data 23/05/2023 nel procedimento R.G.
9737/2023, e per l'effetto, condannare la in persona del suo legale rapp.te p.t. al Parte_2
pagamento in favore di – non in proprio, ma esclusivamente quale Parte_5
società di gestione del fondo “ - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso CP_2
riservato – Comparto UNO e Comparto TRE” l'importo di € 77.239,15 oltre interessi moratori di legge, dalle singole scadenze e sino all'effettiva e integrale soddisfazione, quale importo riveniente dal conteggio più innanzi specificato fra la differenza fra l'importo ingiunto e quanto transattivamente determinato in sede di accordo di mediazione e, quindi quale valore residuo rimasto impagato, portato dal D.I. n.3542/2023 emesso in data 23/05/2023 nel procedimento R.G. 9737/2023, oltre spese ed onorari del presente giudizio.
- In subordine dichiarare l'applicabilità della disciplina dell'art. 1300 c.c. alla vertenza in esame, dichiarando per l'effetto la cessazione della materia del contendere fra tutte le parti.
- In ogni caso, rigettare tutte le domande avanzate da perché infondate in fatto ed in Parte_2
diritto e condannare l'opponente virtù del combinato disposto degli artt. 116, secondo CP_3
comma, c.p.c. ed art. 96 c.p.c.- al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni, ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese competenze ed onorari di giudizio e di procedimento di mediazione obbligatoria”.
pagina 4 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE
propone opposizione (iscritta al n. 12554/23 R.G.) avverso il decreto Parte_1
n. 3542 del 25.3.2023 con cui le è stato ingiunto di pagare, in solido con la società , la Parte_2
somma di € 148.561,31 in favore di Controparte_1
a titolo di canoni maturati da febbraio 2021 a giugno 2022 in forza del contratto di locazione
[...]
commerciale stipulato in data 8.10.2018, avente ad oggetto le unità immobiliari site in Torino, Corso
Marconi n. 10 distinte ai nn. 5, 6 e 19.
La società opponente premette di essere subentrata in tale contratto, in data 26.11.2019, alla originaria conduttrice A fondamento dell'opposizione deduce di aver comunicato al Parte_2
locatore, con PEC del 12.8.2020, il proprio recesso anticipato dal contratto ai sensi dell'art. 27 l.
392/1978, con decorrenza dal 15.2.2021, per gravi motivi consistenti nella rilevante contrazione del fatturato e dei volumi di vendita causati dalla pandemia da Covid-19, evento imprevedibile e tale da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del contratto. I canoni azionati da con Parte_5
il ricorso non sono pertanto dovuti perché successivi al legittimo recesso esercitato dalla conduttrice.
contesta la legittimità del recesso anticipato, negando che esso Parte_5
trovi causa nell'emergenza pandemica – che la società conduttrice ha superato positivamente, anche fruendo delle misure normative introdotte a supporto delle imprese – e sostenendo che è dovuto a una libera scelta imprenditoriale di la quale, infatti, anche dopo il recesso, ha Controparte_4
mantenuto una sede operativa in altro immobile a Torino. Conclude per il rigetto dell'opposizione e Cont chiede, in via riconvenzionale, la condanna di al pagamento della medesima somma portata dal decreto ingiuntivo, anche a titolo di danno da anticipata risoluzione contrattuale.
propone separata opposizione (iscritta al n. 12560/23 R.G.) avverso il medesimo Parte_2
decreto ingiuntivo deducendo che, in caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 l.
392/78, “tra il cedente e il cessionario - divenuto successivo conduttore dell'immobile - esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal mero beneficium ordinis che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con la proposizione delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato
l'inadempimento del cessionario nuovo conduttore”. Da qui “l'illegittimità del decreto ingiuntivo nella parte in cui ingiunge in solido a e il pagamento richiesto con il decreto Pt_2 Parte_1
pagina 5 di 14 ingiuntivo, non potendosi rilevare una responsabilità solidale fra i due soggetti”. Chiede pertanto:
• la revoca del decreto ingiuntivo, perché illegittimamente emesso in solido nei confronti delle due società cedente e cessionaria;

• in via subordinata, accertarsi la legittimità del recesso operato da;
Controparte_4
• in via ulteriormente subordinata, per il caso di conferma del decreto nei confronti di entrambe le società, la condanna di a manlevare per capitale, interessi e spese. Parte_1 Pt_2
*
Le cause, aventi ad oggetto opposizioni avverso il medesimo decreto ingiuntivo, sono state riunite e inviate in mediazione.
All'esito delle mediazione, i procuratori hanno dato atto del raggiungimento di un accordo soltanto fra e . Parte_1 Parte_5
La causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate nelle note scritte sostitutive dell'udienza di discussione e riportate in epigrafe.
*
1. Va dato atto che fra l'opponente e la ricorrente è cessata la Parte_1 CP_1
materia del contendere a seguito dell'accordo transattivo raggiunto in sede di mediazione. Tale accordo prevede, per quanto qui rileva:
• la dichiarazione, senza riconoscimento delle reciproche pretese, che il contratto di locazione si
è consensualmente risolto in data 30.6.2022;
• l'obbligo di di versare a (nella qualità sopra indicata) la somma di € Parte_1 CP_1
75.000;
• la rinuncia, a seguito del versamento di tale somma, da parte di e di , a Parte_1 CP_1
ogni diritto, pretesa e azione riconducibili al contratto di locazione, alla sua esecuzione e al pregresso rapporto contrattuale.
A questo accordo non ha aderito , originario conduttore non liberato a seguito della Parte_2
cessione del contratto a Pertanto, – come esplicitamente indicato nelle Parte_1 CP_1
premesse della transazione – si è riservata il diritto di dar corso alle domande proposte in questo pagina 6 di 14 giudizio nei confronti di “per la differenza residua tra le somme portate dal decreto Pt_2
Part ingiuntivo n. 3542/2023 e l'importo di € 75.000 versato da ”.
2. E' opportuno chiarire – anche in considerazione delle conclusioni spiegate da – che CP_1
Part l'accordo raggiunto fra e va qualificato come transazione e non come novazione. Con CP_1
esso, infatti, le parti, facendosi reciproche concessioni, hanno posto fine a una lite che riguardava il rapporto locatizio fra esse intercorso, ed hanno rinunciato a ogni diritto e pretesa riconducibili a tale contratto o alla sua cessazione. Esse non hanno, invece, sostituito l'originaria obbligazione con una nuova, avente titolo od oggetto diversi. Ne consegue che il rapporto fra il creditore e i debitori in solido è disciplinato dall'art. 1304 c.c. e non dall'art. 1300 c.c. Dunque, la transazione fatta dal creditore ( ) con uno dei debitori in solido ( non produce effetto nei confronti CP_1 Parte_1
degli altri, se questi non dichiarano di volerne profittare. Gli effetti della transazione, pertanto, non si estendono alla società che non ha mai reso – né giudizialmente né stragiudizialmente – Pt_2
dichiarazione di voler profittare della transazione raggiunta fra le altre parti. Per completezza va rilevato che le conseguenze non muterebbero anche se si qualificasse l'accordo raggiunto in mediazione come una transazione novativa. Infatti, l'accordo espressamente (vedi punti 18 e 19 delle premesse) limita i suoi effetti a uno solo dei debitori (BCD TRAVEL); con la conseguenza che, come previsto dall'art. 1300 c.c., gli altri debitori sono liberati solo per la parte del debitore che ha novato.
In definitiva, la mancata adesione di all'accordo transattivo stipulato fra il Parte_2
creditore e il condebitore solidale comporta che conserva il diritto ad CP_1 Parte_1 CP_1
agire per la differenza fra il proprio vantato credito e quanto ottenuto dal condebitore che ha transatto.
3. In conseguenza della cessazione della materia del contendere tra e va Parte_1 CP_1
revocato il decreto ingiuntivo n. 3542/23: sia perché esso reca una condanna in solido nei confronti di e di , mentre il debito solidale è venuto meno per effetto della transazione del Parte_1 Pt_2
condebitore; sia perché ha ad oggetto il pagamento di una somma che, in conseguenza della medesima transazione, non ha più il diritto di ottenere: né nei confronti di (che CP_1 Parte_1
ha transatto), né nei confronti di (che resta obbligata solo per la differenza). La revoca del Pt_2
decreto, pur se formalmente chiesta soltanto da , è coerente anche con le conclusioni Pt_2
assunte da . Questa, infatti, pur chiedendo di “confermare il decreto ingiuntivo n. CP_1
pagina 7 di 14 3542/2023”, precisa “e per l'effetto, condannare la al pagamento… dell'importo di € Controparte_5
77.239,15 … quale importo riveniente dal conteggio più innanzi specificato fra la differenza fra
l'importo ingiunto e quanto transattivamente determinato in sede di accordo di mediazione”.
4. Per pronunciare sulla domanda proposta da verso occorre verificare in CP_1 Pt_2
primo luogo, seguendo l'ordine delle difese della società opponente, se il locatore possa agire contemporaneamente nei confronti del cedente e del cessionario oppure se, come sostiene
, possa agire nei confronti del primo “solo dopo che si sia consumato l'inadempimento del Pt_2
cessionario nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento”.
La difesa di è, sotto più profili, infondata. L'art. 36 l. 392/78 prevede che, in caso di Pt_2
cessione del contratto, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Nel caso di specie, in disparte ogni valutazione sulla legittimità del recesso esercitato dalla cessionaria (di cui si dirà infra), è pacifico che Parte_1
essa non ha provveduto al pagamento dei canoni per i mesi successivi al recesso;
e dunque il locatore ceduto, ritenendo di aver diritto a questi canoni, ben poteva chiederne il pagamento anche al cedente. Sotto diverso profilo, va rilevato che la richiesta di adempimento al conduttore cessionario
( è contenuta nelle comunicazioni mail e PEC dell'1.10.20, del 18.2.21 e del 23.3.21 (doc. Parte_1
7, 8, 9 ) con cui il locatore contesta la legittimità del recesso;
e nella PEC di diffida del 21.2.23 CP_1
(doc. 14 ), con cui si chiede al conduttore cessionario il pagamento dei canoni per i mesi CP_1
successivi al recesso;
questa comunicazione è stata inviata anche a “in qualità di Pt_2
conduttore cedente non liberato”. Va rilevato, infine, che la sussidiarietà non esclude la solidarietà fra i debitori e che anche l'obbligo di preventiva escussione di uno dei condebitori – che non è previsto nel caso di specie – opera soltanto in sede esecutiva e non impedisce al creditore di munirsi di un titolo agendo nei confronti di tutti i debitori in solido.
5. In linea subordinata, , aderendo alle difese di sostiene che il Parte_2 Parte_1
recesso da essa esercitato sia legittimo. E contesta, di conseguenza, il diritto del locatore al pagamento dei canoni per il periodo successivo al preavviso semestrale indicato nella lettera di recesso (15.2.2021). Part
5.1 Con lettera del 12.8.2020 (doc. 7 ) ha comunicato al locatore recesso Parte_1
anticipato per gravi motivi con decorrenza dal 15 febbraio 2021. Il conduttore ha rappresentato che:
pagina 8 di 14 Part
• all'epoca della stipula del contratto la sede di Torino contava 13 unità di personale;
il contratto era stato concluso nella previsione di ampliare l'organico in servizio che, all'epoca della comunicazione di recesso, contava infatti 33 unità;
• la pandemia da Covid-19 e le conseguenti misure restrittive hanno causato una contrazione dei volumi dell'80% circa rispetto all'anno precedente e ha imposto di rivedere la struttura organizzativa e logistica per perseguire una riduzione dei costi di gestione;

• in quest'ottica la società ha adottato, a partire dal 2021, l'homeworking come “nuova modalità naturale di espletamento dell'attività lavorativa dei propri dipendenti”;
• questa scelta rende gli spazi locati del tutto sovradimensionati alle nuove esigenze.
5.2 La società locatrice contesta la sussistenza dei gravi motivi, evidenziando che Parte_1
anche attraverso la fruizione delle misure di sostegno alle imprese previste dalla normativa emergenziale, ha superato il periodo pandemico “con ampio successo”, come si desume dai bilanci depositati dal 31.12.20 al 31.12.22; essa, dunque, non ha subito alcun impatto tale da giustificare il recesso per gravi motivi, che è stato azionato “in modo del tutto strumentale”, tant'è vero che, dopo il recesso, si è trasferita in altro immobile a Torino. Sottolinea che “Pur nel contesto Parte_1
epidemico dei primi pochi mesi di “lock down” del 2020, nessuna “impossibilità” ha pregiudicato il godimento dell'immobile da parte di né, comunque, l'utilizzabilità Parte_1
dell'immobile secondo il complessivo spettro degli impieghi consentiti dal contratto. È certo, però, che
l'“impossibilità” giuridicamente rilevante -pur qui inconferentemente invocata- non ha nulla a che vedere con la “convenienza alla luce delle mutate circostanze”, vista nella prospettiva di una delle due parti in contratto ( ). svolge, in realtà, un discorso il cui Parte_1 Parte_1
fondamento consiste esclusivamente nella sua non convenienza a mantenere in vita, nel periodo critico, ma anche successivamente, l'assetto obbligatorio originario e nell'interesse a limitare le proprie perdite chiedendo il riconoscimento della sussistenza dei gravi motivi di recesso”.
5.3 I gravi motivi di cui all'art. 27 l. 392/1978 devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
sicché essi non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un andamento della congiuntura economica - sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che,
pagina 9 di 14 imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (Cass. 12461/23). La Suprema Corte, in un caso in cui il conduttore aveva invocato il sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, tale da rendere non più idonei i locali affittati, ha affermato che “la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente ed in concreto, utilizzando come parametri comparativi, da un lato, la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall'altro, le nuove esigenze di produzione e di commercio dell'azienda, non essendo – di per sé – sufficiente l'incremento del fatturato aziendale o del personale lavorante”. Nel caso concreto
(Cass. 20503/23) la Cassazione ha escluso la legittimità del recesso del conduttore, a fronte dell'incremento di sole sette unità del personale necessitante di una postazione fissa, tenuto conto altresì che la superficie destinata ad uso ufficio nell'immobile oggetto di locazione era superiore a quella di cui la società conduttrice disponeva nel nuovo immobile. E' ricorrente nella giurisprudenza di legittimità l'affermazione secondo cui le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo, ai sensi dell'articolo 27 citato, devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest'ultimo la sua prosecuzione. Pertanto, la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev'essere non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata (in tal senso si veda Cass. 26618/22).
5.4 Ritiene questo giudice che i gravi motivi di recesso sussistano pienamente nel caso di specie, anche se valutati alla luce dei rigorosi principi esposti nel paragrafo che precede. Valgano le seguenti considerazioni.
a) L'oggetto sociale di (visura CCIA doc. 2 attore) è “l'attività turistica in Parte_1
genere e quindi la gestione di agenzie di viaggi e la relativa assunzione di incarichi di rappresentanza di ferrovie, società aeree, di navigazione o di altre imprese di trasporto internazionali o nazionali, di agenzie ed attrezzature turistiche;
l'organizzazione di viaggi in proprio, la fornitura di servizi di addestramento a corsi di formazione in generale ed in particolare nell'ambito del turismo, la fornitura di servizi nell'ambito turistico, la gestione di beni immobili propri e di terzi, la produzione di servizi incentrati sulla messa a disposizione di
pagina 10 di 14 beni immobili e relativa fornitura di tutti i servizi gestionali ad essi connessi, collegati e comunque attinenti…”.
b) Il contratto di locazione (doc. 3 BCD) prevede la destinazione dell'immobile all'attività di agenzia di viaggio, con apertura di parte della superficie al pubblico degli utenti e consumatori;
l'art.

3.2 indica l'affollamento continuativo massimo che i locali affittati permettono: 65 persone.
c) In termini generali, gli effetti della pandemia da Covid-19 sull'attività delle agenzie di viaggio sono stati eclatanti e possono considerarsi un fatto notorio: blocco di tutte le richieste di viaggio, annullamento dei viaggi prenotati, cancellazione di eventi di ogni genere, quale diretta conseguenza dei provvedimenti restrittivi adottati dalle autorità di tutto il mondo nel settore dei trasporti e dei trasferimenti. Part d) L'incidenza di questa situazione sull'attività svolta nella sede di Torino di è stata ampiamente documentata dalla società opponente: contratto di solidarietà ex art. 21 comma Part 5 d.lgs. 148/15 sottoscritto in data 11.3.2020 (doc. 30 ); accordo di Cassa Integrazione
Guadagni in deroga sottoscritto il 2.4.2020, con sospensione di tutti i 33 dipendenti a zero ore per 9 settimane (doc. 31, 32 BCD); successive proroghe delle CIG a zero ore fino a tutto il 2021
(doc. 34-40 BCD); nuovo contratto di solidarietà siglato il 27.12.2021, applicato fino al
30.6.2022 (doc. 41 BCD). Part e) E' in questo periodo che si colloca la comunicazione di recesso, inviata da a CP_1
nell'agosto 2020, con effetti dal 15 febbraio 2021; dunque, proprio nel periodo di massima contrazione dell'attività economica dell'agenzia di viaggi, che ormai da mesi vede collocati in cassa integrazione pressoché tutti i suoi dipendenti.
f) Va ulteriormente considerato che gli effetti prodotti dalla pandemia sull'attività lavorativa delle agenzie di viaggio non sono stati temporanei o contingenti;
queste imprese, al pari di altre operanti in differenti settori economici, adattandosi al mutamento imposto dalla nuova situazione, hanno adottato l'homeworking come modalità ordinaria di lavoro;
e hanno continuato a farlo perché questa è divenuta l'ordinaria modalità organizzativa, rispondente alle esigenze della clientela (non più adusa a recarsi personalmente presso le agenzie turistiche) e del mercato (che rendeva non più competitive le imprese che fossero tornate al precedente assetto organizzativo).
pagina 11 di 14 g) La società locatrice evidenzia che anche durante il periodo pandemico, e Parte_1
segnatamente negli anni 2020-2022, ha avuto bilanci in attivo e, grazie anche ai provvedimenti di sostegno introdotti dalla “legislazione emergenziale”, non ha subito impatti negativi. Queste considerazioni sono irrilevanti ai fini di causa. Non si sta discutendo, infatti, della legittimità del mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore;
o della conformità a buona fede della condotta del locatore che abbia rifiutato di rinegoziare il contratto. Si sta discutendo, unicamente, della legittimità del recesso esercitato dal conduttore ai sensi dell'art. 27 l. 392/78; e, quindi, della sussistenza dei “gravi motivi” che giustificano lo scioglimento anticipato del contratto per iniziativa del conduttore. E' arbitrario sostenere che tali motivi ricorrano solo quando sia in pericolo la sopravvivenza dell'impresa; o quando l'impresa abbia subito rovesci tali che la prosecuzione del rapporto la porterebbe alla rovina. L'art. 27 si preoccupa di bilanciare il diritto alla redditività del proprietario con quello alla libera organizzazione dell'imprenditore. E trova il punto di sintesi in un andamento sopravvenuto e non ragionevolmente prevedibile della congiuntura economica, tale da incidere significativamente sull'attività di impresa e da rendere squilibrata la prosecuzione del rapporto nei termini contrattualmente concordati.
h) Nel caso di specie, questa situazione certamente sussiste: da un lato, non è ragionevolmente discutibile l'imprevedibilità della congiuntura economica indotta dalla pandemia;
dall'altro, è fatto notorio – e, inoltre, fatto specificamente allegato da e non specificamente Parte_1
contestato da – che a seguito della pandemia le imprese di viaggio abbiano adottato CP_1
l'homeworking come ordinaria modalità organizzativa del lavoro e non abbiano avuto più necessità di ampi spazi di agenzia in cui allocare i dipendenti e ricevere la clientela.
i) deduce che dopo la chiusura della sede di corso Marconi, ha CP_1 Parte_1
mantenuto un business travel center a Torino, dapprima nello stesso corso Marconi e poi in via Confienza. E' proprio il contratto di locazione relativo a questo business center di via Part Confienza (doc. 46 ) che dimostra il profondo ridimensionamento della compagine aziendale: non si tratta, infatti, di una locazione di immobile (destinato ad essere aperto al pubblico) comparabile a quella conclusa anni prima con , ma di un contratto di servizi CP_1
ufficio o co-working, che ha ad oggetto singole postazioni di lavoro. E' sufficiente leggere l'art.

2.3. del contratto per comprendere la significativa diversità rispetto al precedente assetto organizzativo: “La stipula di un contratto di iscrizione dà accesso a tutti i centri del Fornitore
pagina 12 di 14 nel mondo durante il normale orario lavorativo in base alla disponibilità. …l'utilizzo viene misurato in giorni interi. … L'iscrizione non è intesa a sostituire un ufficio tradizionale o un ufficio a tempo pieno e tutti gli spazi di lavoro devono essere liberati alla fine di ogni giornata.”
In definitiva: il recesso esercitato da trova causa negli effetti, diretti e indiretti, a Parte_1
breve e a lungo termine, che la pandemia da Covid-19 ha prodotto sugli assetti organizzativi dell'impresa; effetti per nulla prevedibili all'epoca di stipula del contratto e tali da imporre all'imprenditore-conduttore una radicale modifica dell'organizzazione della sua impresa;
modifica dovuta non a libera scelta, ma al profondo mutamento dello scenario economico e delle modalità di svolgimento dell'attività di quel tipo di imprese.
6. Discende delle considerazioni svolte che:
• ha legittimamente esercitato il recesso ai sensi dell'art. 27 u.c. l. 392/78; Parte_1
• pertanto, non aveva titolo per chiedere né a né all'originario conduttore CP_1 Parte_1
il pagamento dei canoni (o di indennità a titolo risarcitorio) per il periodo Parte_2
successivo al termine di efficacia del recesso (15 febbraio 2021);
• la domanda proposta da per ottenere da il pagamento della differenza fra CP_1 Pt_2
il proprio ritenuto credito per canoni insoluti e quanto pagato da in esecuzione Parte_1
della transazione è infondata e deve essere respinta;

• la domanda di manleva proposta da nei confronti di è assorbita;
Pt_2 Parte_1
• le spese del giudizio nel rapporto fra e vanno poste interamente a carico CP_1 Pt_2
della prima.
7. Le spese sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al
D.M. Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificati con D.M. 147/2022), tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio € 2.552
• fase introduttiva € 1.628
• fase istruttoria € 2.900
• fase decisoria € 3.500 pagina 13 di 14 E dunque in totale € 10.580, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sull'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 3542/2023 e sulle domande come sopra proposte, così provvede: revoca il decreto ingiuntivo;
dichiara cessata la materia del contendere tra e Parte_1 [...]
; Controparte_1
rigetta le domande proposte da Controparte_1
nei confronti di;
Parte_2
dichiara assorbita la domanda di manleva proposta da nei confronti di Parte_2 Parte_1
;
[...]
condanna CP_1 Controparte_1 CP_6
all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di , liquidandole in € 10.580, Parte_2
oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Torino, 7 aprile 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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