TRIBUNALE DI PALERMO
Verbale udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 29/05/2025 davanti al giudice Dr. Filippo Lo Presti sono comparsi per l'Avv. DUCA CARLO;
per Parte_1 [...]
l'Avv. GRAVIANO PAOLINO. Controparte_1
Il giudice invita le Parti alla discussione.
L'Avv. Duca si riporta al contenuto degli atti e contesta quanto affermato dall'Avv.
Graviano secondo cui i lavori oggetto della delibera impugnata sono riferibili già a precedente delibera del 16 dicembre 2022, che invece riguardava altri interventi condominiali. Osserva sul punto che già i testi escussi hanno confermato che l'assemblea per cui si controverte deliberò proprio circa i lavori da eseguite all'interno della proprietà e che, in quella sede la si oppose. Parte_2 Pt_1
Insiste nell'ammissione delle prove orali non accolte e, in subordine, nell'accoglimento dell'impugnazione, segnalando di aver depositato con la comparsa conclusionale un documento sopravvenuto che risale al 13 febbraio 2025 e cioè: la lettera trasmessa della signora al e che ha a oggetto i lavori da Pt_2 CP_1 eseguire all'interno del suo appartamento, espressamente indicati come riferibili alla controversia pendente.
L'Avv. Gravianao contesta quanto dedotto ex adverso insistendo ni tuto quanto dedotto nella comparsa conclusionale alla quale si riporta. Si oppone alla utilizzabilità dell'ultimo documento prodotto dall'Avv. Duca, segnalando che non reca data certa ed
è stato confezionato da soggetto privato estraneo al giudizio.
Il Giudice, riserva la decisione all'esito della camera di consiglio odierna. Il Giudice, alle ore 16.30, all'esito della camera di consiglio del 29/05/2025, riaperto il verbale del procedimento n. 1912 del RG dell'anno 2024 , pronuncia la sentenza - dando lettura
- assenti le parti - del dispositivo e delle ragioni della decisione, e ne fa deposito in
Cancelleria.
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI PALERMO

Nella persona del Dott. Filippo Lo Presti, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 1912 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
TRA
1 ), rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Carlo Duca, nel cui studio in Palermo ha eletto domicilio in virtù di procura allegata telematicamente come in calce all'atto di citazione
CONTRO
(c.f.n. , in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Palermo, presso lo studio dell'Avv.
Paolino Graviano che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata telematicamente in atti come in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
Oggetto: impugnazione di delibera dell'assemblea condominiale.
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Palermo, definitivamente decidendo, assorbita ogni diversa domanda e respinta ogni diversa eccezione: dichiara parzialmente nulla la delibera approvata dai condomini di Controparte_1
Palermo il 24 maggio 2023, nella parte in cui in essa si stabilisce che i costi per le opere interne all'appartamento della devono essere addebitati esclusivamente CP_3 Pt_2 all'attrice.
Condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice, CP_1
liquidandole in euro 2.540,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% come per legge ed euro 545,00 per esposizioni.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , premettendo di Parte_1 essere proprietaria dell'appartamento sito all'ultimo piano (settimo) del Condominio sito in
Palermo alla Via Michele Cipolla n.58, comprendente un terrazzo a copertura delle sottostanti unità immobiliari, ha impugnato la delibera dell'assemblea condominiale adottata il 24 maggio 2023 mediante la quale si è stabilito che saranno addebitati a suo esclusivo carico il costo dei lavori necessari per il ripristino dell'appartamento della Controparte_4 titolare dell'appartamento sottostante, siccome determinati dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza.
Ha aggiunto che, prima della votazione sul punto, lei si era allontanata dall'assemblea e che, dopo aver avuto conoscenza del deliberato trasmessole il 23 giugno 2023, ne aveva chiesto, tramite il proprio Difensore, la revoca.
2 Senonché, nel corso della successiva assemblea del 28 giugno 2023, tenuto conto della sua assenza, i Condomini non adottavano alcuna deliberazione (“in mancanza di contraddittorio con la Sig.ra in quanto assente alla presente assemblea delibera all'unanimità dei Pt_1 presenti di trattare l'argomento alla prossima assemblea”).
Tanto premesso, visto l'esito negativo del procedimento di mediazione, Parte_1 ha chiesto di accertare e dichiarare l'invalidità della delibera impugnata, sia
[...]
sotto il profilo della nullità che della annullabilità, nella parte sopra specificata, adottata in esito alla discussione del terzo punto all'ordine del giorno, per i seguenti motivi:
1) per inesistenza della delibera in considerazione del fatto che la questione decisa non è stata preceduta da alcuna discussione, dovendosi considerare che il terzo punto all'ordine del giorno -relativo alla ripartizione delle spese riguardanti i lavori di ripristino- si riferiva ai precedenti punto primo e secondo che avevano riguardo soltanto alla proprietà dei condomini e ma non anche e CP_5 Pt_3 Pt_1 Pt_2
2) difetto assoluto di attribuzione dell'assemblea, non potendo il Condominio adottare decisione con riguardo al rapporto tra specifici condomini in relazione alle proprietà esclusive;

3) nullità per la violazione della regola di ripartizione proporzionale, non potendo il imputare spese al singolo condomino;
CP_1
4) disparità di trattamento e abuso della maggioranza, dovendosi considerare che, invece, con riguardo agli interventi all'interno dell'appartamento del sottostante la CP_1 Pt_3
terrazza del condomino , si stabiliva, nel corso della successiva assemblea del 28 CP_5 giugno 2023, l'applicazione del criterio dettato dall'art. 1126 c.c.
5) nullità per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c.;
6) mancata indicazione dei valori espressi in relazione ai millesimi.
Con rituale comparsa di costituzione il ha chiesto il rigetto della domanda CP_1
eccependo:
1) l'inammissibilità dell'impugnazione perché proposta oltre il termine dell'art. 1137 c.c., indicando come referente temporale la data di approvazione della delibera, dal momento che, diversamente da quanto sostenuto dall'attrice, venne adottata in sua presenza;

2) il difetto di legittimazione attiva dell'attrice che, infatti, presente all'assemblea non faceva annotare il proprio dissenso;

3) la regolarità della votazione, perché la delibera era stata adottata all'unanimità dei presenti e perciò non occorreva indicare la votazione dei singoli nè il relativo dibattito;

4) la competenza dell'assemblea, perché il Condominio, diversamente da quanto sostenuto dall'attrice, non ha deliberato l'esecuzione di lavori all'interno della proprietà privata ma si è
3 limitato a nominare un tecnico ai fini della redazione del computo metrico e ai relativi criteri di riparto delle spese;

5) la validità della delibera essendo consentito al Condomino derogare ai criteri legali di riparto delle spese, salva, in casi specifici la possibilità di impugnazione per annullabilità qui preclusa dalla consumazione del termine di impugnazione;

6) regolarità della decisione nel merito, non essendovi alcuna discriminazione in danno della al confronto con la posizione del condomino dal momento che la decisione Pt_1 CP_5 impugnata è stata assunta in “seguito delle doglianze esposte da alcuni condomini, di infiltrazioni umidifere all'interno dei propri appartamenti” e in base al fatto che dopo apposito accertamento tecnico risultava come “la signora - proprietaria Pt_1 dell'appartamento sito all'ultimo piano del plesso condominiale ove insiste un terrazzo, prospiciente il prospetto principale di e costituente copertura degli Controparte_1
immobili sottostanti la proiezione verticale dell'edificio – aveva realizzato nel suddetto terrazzo una tettoia in legno con relative grondaie e scarichi aggiuntivi, nonché un lavabo il cui tubo di scarico era stato collegato al chiusino condominiale posto al centro del terrazzo, interrandolo al di sotto della pavimentazione di copertura”, modifiche non apportato dal
[...]
”; CP_5
7) l'infondatezza del richiamo all'art. 1135 c.c. perché prima della deliberazione dei lavori non occorre stabilire un fondo straordinario;

8) tardività dell'impugnazione perché il mancato inserimento dell'argomento tra i punti all'ordine del giorno, costituisce ragione di annullabilità, qui preclusa per decorrenza del termine.
Preso atto delle richieste di prova, l'istruttoria si è svolta mediante l'assunzione delle fonti orali ammesse, introdotte dall'attrice per dimostrare il mancato svolgimento di una vera discussione assembleare. Rigettate, invece, le richieste di prova tese a dimostrare la circostanza del suo allontanamento dall'assemblea condominiale, la causa è stata discussa nel corso dell'odierna udienza.
All'esito della camera di consiglio, secondo questo giudice la delibera è nulla e la domanda va perciò accolta, risultando assorbite tutte le questioni connessa al profilo della annullabilità.
Discutendo il terzo punto all'ordine del giorno rubricato “discussione e relative determinazioni per criteri di ripartizione spesa relativa ai lavori di cui ai punti primo e secondo dell'o.d.g.” riferiti rispettivamente a “presentazione e approvazione preventivi per esecuzione lavori di risanamento e impermeabilizzazione terrazzo sig. ” e CP_5
“presentazione ed approvazione preventivi per lavori di ripristino soffitti appartamento sig.
4 , l'assemblea dei condomini, decideva di dare incarico a un tecnico per la redazione del Pt_3
computo metrico relativamente, tra l'altro, ai “lavori interni agli appartamenti di e Pt_2
e ancora stabiliva che “il costo dei lavori saranno addebitati sia alla signora Pt_3 Pt_1 per e per l'appartamento . Pt_2 CP_5 Pt_3
Tale decisione, parzialmente incoerente con il contenuto dell'ordine del giorno che, invero, non riguardava i lavori relativi all'appartamento veniva in parte sostituita dalla Pt_2
successiva deliberazione del 28 giugno 2023, laddove si stabiliva, in seguito alla discussione del punto quarto dell'ordine del giorno “la realizzazione ex novo del terrazzo del signor. Lo
applicando il criterio di ripartizione indicato dall'art. 1126 del c.c.”. e ancora, quanto CP_5 alla richiesta di revoca del precedente deliberato da parte della ND , che “in Pt_1
mancanza del contraddittorio con la signora in quanto assente alla presente Pt_1 assemblea, delibera all'unanimità dei presenti di trattare l'argomento alla prossima assemblea”, in tal modo mantenendo efficace la precedente decisione oggi impugnata.
Orbene, risulta molto chiaro che, nel caso di specie, con la delibera del 24 maggio 2023, stabilendo di allocare il costo dei lavori di risanamento interno dell'appartamento della ND in capo alla , l'assemblea prendeva posizione e assumeva Pt_2 Pt_1
decisioni non riferibili alla gestione della proprietà comune ma interferiva direttamente nella relazione bilaterale tra l'attrice e il titolare dell'appartamento sottostante in quanto CP_1
danneggiato.
Tanto è vero che, in seguito alla richiesta di revoca di quel deliberato, in occasione della successiva assemblea condominiale del 28 giugno 2023, l'assise condominiale riteneva, giustamente, di non poter adottare alcuna deliberazione in assenza della , per difetto di Pt_1
contraddittorio; essendo, allora, già evidente agli stessi condomini, che il tema trattato oltrepassava i confini della competenza collegiale, afferendo, per l'appunto, allo specifico sinistro asseritamente scaturito in danno del dalla terrazza della . Pt_2 Pt_1
Ricostruzione del resto confermata anche nella comparsa di costituzione, attraverso la quale, infatti, è stato chiarito che alla base della decisione vi era la constatazione, in seguito a ispezione tecnica, della provenienza dalla terrazza di proprietà delle infiltrazioni Pt_1 lamentate dal ll'interno del suo appartamento, nonché della esclusiva responsabilità Pt_2
della stessa in ragione delle modifiche effettuate. Pt_1
Ora, è vero che la delibera condominiale mediante la quale si modifichi a maggioranza il criterio di riparto delle spese condominiali stabilite dal Codice civile risulta nulla soltanto se tale modifica sia stabilita per il futuro e in astratto (cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 2580 del
29/01/2024) mentre non lo è (a contrario) se la modifica riguardo una specifica circostanza
5 già verificatasi (risultando in tal caso soltanto annullabile). Senonchè, nel senso della nullità della delibera impugnata sono in questo caso decisive almeno due ragioni, tutte riconducibili al difetto di attribuzione:
a) che con la delibera del 24 maggio 2023, nella parte impugnata, i condomini non si sono limitati a modificare il criterio di riparto proporzionale stabilito dal codice civile con un altro criterio alternativo ma hanno, più nettamente, allocato integralmente sulla ND Pt_1
il costo di una spesa asseritamente condominiale, neutralizzando del tutto il criterio suddetto;

b) che, la spesa oggetto della deliberazione, peraltro, non è neppure annoverabile tra quelle afferenti alla diretta gestione e manutenzione delle cose comuni, ma riguarda, piuttosto, il ripristino dell'appartamento di proprietà esclusiva del siccome causato Controparte_6
da un sinistro (Cass. Sez. II,. Ord. n. 5528/2025).
Su tale ultimo aspetto, questo giudice non ignora che i danni provocati nell'appartamento di proprietà esclusiva di un condomino a causa del degrado della terrazza sovrastante vanno riferiti, salvo prova contraria, sia al Condominio che al titolare della terrazza (rispettivamente in base agli artt. 1135, comma 1, n. 4 e 2051 c.c.), con la conseguenza che il tema risarcitorio ben può essere trattato in sede assembleare. Ma, stabilito ciò, la ripartizione della responsabilità per i costi di un tale sinistro non compete all'assemblea, potendo, semmai, la sede assembleare costituire l'occasione di una transazione sul punto;
transazione costruita non già sulla regola di maggioranza ma sul consenso espresso dei diretti interessati, ossia sul
“contraddittorio” evocato dagli stessi condomini nell'assemblea del 28 giugno 2023.
A tal proposito, premesso che, diversamente da quanto sostenuto dal dalla CP_1
lettura del verbale di adozione della delibera impugnata non risulta che la decisione venne approvata all'unanimità, vi sono, per il resto, diversi elementi che dimostrano l'assenza di un consenso espresso da parte della . Pt_1
Il teste ha ricordato che il 24 maggio 2023 si discusse nell'assemblea Testimone_1 condominiale proprio in ordine alla sistemazione dell'appartamento della ND
e che la non era d'accordo neppure sulla possibilità di una distribuzione del Pt_2 Pt_1
costo tra lei e il condominio. Tale affermazione è coerente con il fatto che, dopo la richiesta di revoca della delibera da parte della , i condomini, piuttosto che eccepire il suo previo Pt_1 consenso, ritenevano necessario rivalutare la questione nel “contraddittorio” con la , Pt_1
non potendo decidere in sua assenza.
In assenza di altri elementi rilevanti in senso contrario, non si può, in definitiva, affermare che la decisione assembleare venne adottato con il consenso espresso dell'attrice.
6 Per tutti tali motivi la delibera impugnata va dichiarata parzialmente nulla nella parte in cui ha stabilito che i costi per le opere interne all'appartamento della ND devono Pt_2 essere addebitati esclusivamente all'attrice.
Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo e tenuto conto del valore indeterminato della lite, dell'attività istruttoria svolta e ritenuti applicabili i valori minimi stabiliti nella tabella allegata dal D.M. n. 55 del 2014, si liquidano in euro 2.540,00, oltre accessori di legge.
Così deciso a Palermo, il 29 maggio 2025
Il Giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/dottor
Filippo Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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