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Sentenza 13 marzo 2025
Sentenza 13 marzo 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Firenze, sentenza 13/03/2025, n. 929 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Firenze |
| Numero : | 929 |
| Data del deposito : | 13 marzo 2025 |
Testo completo
R.G. 4021/2021
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI FIRENZE Sezione Terza Civile Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della Giudice dott.ssa Federica
Samà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 4021/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi vertente tra rappresentato e difeso dall'avv.to BUCCIOLINI GIAN Parte_1
MARCO
ATTORE
E rappresentato e difeso dall'avv.to SORESINA GHERARDO Controparte_1
CONVENUTO anche quale titolare dell' Controparte_2 [...]
, rappresentato e difeso dall'avv.to SOLDAINI Parte_2
MARIO e dall'avv.to NACCI FELLI CATERINA
CONVENUTO
E rappresentato e difeso dall'avv.to SANDIFORD ELENA CP_3
TERZO CHIAMATO
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha evocato in Parte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Firenze e Controparte_1 CP_2
chiedendo l'accertamento della nullità o dell'annullamento del contratto
[...]
1 preliminare di compravendita dell'immobile in Firenze, via San Leonardo n. 32-34, e la condanna, in via solidale, alla restituzione della somma di € 200.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi, e al risarcimento del danno di ulteriori € 50.000,00.
In subordine, ha chiesto l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento della controparte e la condanna alla restituzione di €
400.000,00, pari al doppio della caparra versata.
A fondamento della propria domanda, parte attrice ha premesso che al crepuscolo del
24 Gennaio 2021 aveva visitato l'immobile di cui era proprietario il convenuto
[...]
sito in Firenze, via San Leonardo n.32-34, per il tramite del mediatore geom. CP_1
e che il proprietario e il mediatore lo avevano indotto a sottoscrivere Controparte_2
immediatamente una scrittura privata di preliminare di compravendita, comprensiva del pagamento della somma di € 200.000,00 quale acconto sul prezzo totale di € 1.400.000,00.
Ha ulteriormente dedotto che, tuttavia, gli era stata consegnata copia di tale scrittura privata datata 27 Gennaio 2021 e firmata dal geometra in nome e per conto CP_2
dell'attore, su mandato di quest'ultimo.
Parte attrice ha quindi lamentato che aveva in seguito incaricato un tecnico di verificare le condizioni dell'immobile, scoprendo così l'esistenza di una cabina elettrica incuneata tra i locali dell'abitazione, la sussistenza di una servitù di passo e di transito sulla stradina di fronte la porta di ingresso, la mancanza della certificazione di agibilità del bene e di un'area comune a uso parcheggio esclusivo, che invece era stata garantita. Pertanto, l'attore aveva denunciato i difetti di informazione e i vizi scoperti ai due convenuti.
Ha lamentato che tali difetti e vizi, taciuti e occultati, sono tali da averlo indotto in un grave errore di rappresentazione delle reali condizioni e qualità dell'immobile. Difatti, secondo l'attore, le omissioni e le reticenze dei convenuti hanno reso l'errore essenziale e riconoscibile, in quanto da questi ultimi scientemente procurato.
Parte attrice ha, inoltre, evidenziato che, in ogni caso, le medesime omissioni di informazioni costituiscono un grave inadempimento del convenuto in ragione CP_1
delle quali, secondo la ricostruzione attorea, risulta legittimo il recesso dal contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra versata.
2 L'attore ha inoltre evidenziato l'inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio
2021 nei suoi confronti, per essere stato sottoscritto dal geom. in nome e per CP_2
conto suo, senza che nessun mandato fosse stato mai conferito al mediatore.
Si è costituito he ha chiesto il rigetto della domanda di parte Controparte_1
attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, oltre condanna ai sensi dell'art. 96 comma
1 c.p.c.
Parte convenuta ha precisato che, per quanto riguarda la ricostruzione dei fatti svoltisi,
l'attore si era recato a visitare l'immobile sia il 21 Gennaio 2021 in pieno giorno, sia il 24
Gennaio 2021 nel pomeriggio. A seguito della seconda visita, a detta di parte convenuta,
l'attore aveva confermato la volontà di acquistare il bene immobile e svolgere Pt_1
immediatamente una proposta d'acquisto. Perciò, l'attore e il convenuto Pt_1 CP_2
nella veste di mediatore, avevano raggiunto il proprietario ed era stata CP_1
formalizzata una prima “proposta d'acquisto” il 24 Gennaio 2021. Tuttavia, su richiesta dello stesso la scrittura privata era stata riscritta dal geom. che l'aveva Pt_1 CP_2
firmata su mandato dell'attore, il 27 Gennaio 2021, al fine di modificare alcuni punti che non costituivano elementi essenziali dell'accordo già raggiunto. In particolare, veniva espunta dal testo l'indicazione della Partita Iva dell'attore inserita erroneamente, Pt_1
veniva precisato che l'assegno con la caparra di € 200.000,00 sarebbe stato consegnato contestualmente alla sottoscrizione al promittente venditore e veniva indicato CP_1
che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro il 31 Marzo 2021, anziché il 28
Febbraio 2021.
Ha replicato che non era configurabile nessun errore essenziale da parte dell'attore, che era consapevole delle caratteristiche dell'immobile, e che, comunque, l'eventuale errore sui difetti lamentati non era da ritenersi essenziale, ossia determinante del consenso alla stipulazione del contratto.
Nello specifico, ha evidenziato che la presenza della cabina elettrica ENEL, esterna all'immobile, era ben visibile, oltre che risultante dalle planimetrie. Inoltre, con la servitù di passo, davanti la porta di casa, ci si riferisce alla presenza di un vialetto pedonale e carrabile che costituisce un passaggio a comune con i proprietari di immobili retrostanti.
Di essa era stata fatta comunicazione al momento della visita e, comunque, risultava sia
3 dalle planimetrie che dai documenti consegnati al promissario acquirente (contratto di compravendita del 1° Agosto 2019, relazione tecnica, visura catastale).
Ha pure replicato che, invece, l'area comune a uso parcheggio era presente, come risulta anche dall'atto di compravendita che con cui il convenuto aveva acquistato il bene immobile dal precedente proprietario.
Infine, per quanto riguarda l'assenza del certificato di agibilità del bene, ha evidenziato che l'immobile ne era sprovvisto in ragione della sua costruzione anteriore al 1935 e del fatto che il Comune di Firenze non aveva mai rilasciato un nuovo permesso di abitabilità ai sensi della L. n. 47/1985, a seguito della concessione della sanatoria per condono edilizio, ma che a fronte della conformità urbanistica già riscontrata dal Comune, tale certificato avrebbe potuto essere richiesto.
Il convenuto ha, dunque, proposto domanda riconvenzionale di Controparte_1
esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto di compravendita dell'immobile, cui ha rinunciato a seguito di non riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni, e domanda di risarcimento del danno conseguente alla mancata conclusione del contratto definitivo entro il termine previsto nel preliminare (31 Marzo
2021). In subordine, ha chiesto, invece, l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento dell'attore promissario acquirente e del diritto a trattenere quanto versato a titolo di caparra.
Ha, infatti, dedotto come l'attore si fosse ingiustificatamente rifiutato di adempiere all'obbligazione di conclusione del contratto definitivo, non sussistendo alcuno dei vizi o delle omissioni di informazioni lamentate.
Parte convenuta ha promosso domanda trasversale nei confronti del CP_1
convenuto anche quale titolare dell'impresa individuale Controparte_2 Parte_2
, chiedendo che, qualora venga accertata l'assenza di un mandato a sottoscrivere il
[...]
contratto preliminare, quest'ultimo venga condannato a risarcire il danno per aver confidato senza colpa nella validità della proposta e a manlevarlo da quanto eventualmente sia condannato a restituire o risarcire all'attore. CP_1
4 Si è costituito anche quale titolare dell' Controparte_2 [...]
, che ha chiesto il rigetto della Parte_2
domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Parte convenuta ha aderito alla ricostruzione dei fatti svolta dal convenuto CP_2
CP_1
Preliminarmente, ha eccepito il difetto di legittimazione passiva della domanda di restituzione della caparra di € 200.000,00, in quanto la stessa è stata consegnata al promittente venditore e non al mediatore, che non l'ha mai ricevuta.
Nel merito, ha replicato che non vi era stato da parte dell'attore nessun errore essenziale e riconoscibile dal convenuto, poiché non sussistente quanto lamentato dall'attore.
Ha precisato di aver svolto il proprio ruolo diligentemente e che nessuna responsabilità può essergli imputata per l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile.
Ha eccepito che la domanda di risarcimento del danno svolta da parte attrice è generica e inammissibile, sostenendo che parte attrice non può riservarsi la quantificazione all'esito della fase istruttoria.
In riferimento alla domanda trasversale svolta nei suoi confronti, il convenuto CP_2
ne ha chiesto il rigetto in quanto infondata.
Il mediatore convenuto ha, quindi, svolto domanda riconvenzionale nei confronti di e per il pagamento della provvigione spettante al Parte_1 Controparte_1
mediatore immobiliare, nella misura del 2% del valore dell'affare concluso (€
1.400.000,00), pari a € 28.000,00 dovuti da ciascuno.
Infine, ha richiesto la liquidazione in via equitativa del risarcimento del danno ai sensi dell'art. 89 c.p.c. per le espressioni sconvenienti ed offensive rivolte nei suoi confronti dall'attore Pt_1
Autorizzata la chiamata in causa del terzo ad opera del convenuto si è CP_2
costituita che ha chiesto il rigetto della domanda di manleva nei suoi CP_3
confronti.
L'assicurazione ha preliminarmente eccepito la scopertura assicurativa di CP_2
qualora venisse accertata una responsabilità per comportamento doloso o
[...]
fraudolento dell'assicurato.
5 Ha inoltre eccepito la scopertura assicurativa per tutti i danni che possano gravare in via solidale sull'assicurato per responsabilità di terzi, in quanto il contratto assicurativo stipulato copre unicamente la responsabilità professionale personale e diretta dell'assicurato.
La causa, documentalmente istruita, sulle conclusioni delle parti così come rassegnate a verbale, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 8 Ottobre 2024, assegnati i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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1. La domanda di parte attrice, per i motivi di seguito illustrati, non merita accoglimento.
Preme evidenziare come sia lo stesso attore a dedurre di essere stato contattato e condotto dal mediatore a visitare l'immobile in vendita in Firenze via San CP_2
Leonardo nn. 32-34 per la prima volta in data 24.01.2021 e di avere subito dopo sottoscritto una scrittura su carta intestata dell'Agenzia immobiliare dietro il rilascio di un assegno di €. 200.000,00 ma di non aver ricevuto alcuna copia della scrittura firmata che il mediatore gli aveva inviato difatti solo successivamente in una versione datata CP_2
invece 27.01.2021 e firmata dallo stesso mediatore per asserito “mandato CP_2
conferito da ”. Parte_1
In corso di giudizio, l'attore ha allegato di aver sottoscritto in data 24 gennaio 2021 una scrittura di proposta di acquisto, o come invece dedotto in prima memoria istruttoria un preliminare di preliminare, e tale sottoscrizione sarebbe stata, sempre secondo la ricostruzione attorea, velatamente coartata dai convenuti.
L'attore ha disconosciuto la conformità delle copie delle scritture private del 27
Gennaio 2021 prodotte dalle convenute sostenendo differire dalla propria produzione documentale sub doc. B atto di citazione.
Si evidenzia, però, che il documento n. 7 di parte convenuta che sarebbe stato CP_2
disconosciuto dall'attore, per la parte che riguarda il contratto preliminare di compravendita del 27 Gennaio 2021 coincide esattamente con il doc. B prodotto dallo stesso attore. Le scritture private prodotte dalle parti convenute, verosimilmente copie di distinti originali, riproducono il medesimo contenuto.
6 1.1 Quanto alla domanda attorea di nullità o annullamento o inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021, si deve preliminarmente esaminare la doglianza attorea di inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021 per inesistenza di alcun mandato nei confronti del mediatore Controparte_2
L'attore ha negato di aver conferito mandato al mediatore Dalla stessa CP_2
ricostruzione fattuale dell'attore emerge, però, che gli era stata consegnata copia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021, firmato a sua insaputa dal mediatore CP_2
su suo mandato e ciononostante, questi non avesse fatto seguire alcuna contestazione dell'assunzione dell'obbligo a concludere il contratto definitivo di compravendita. Anzi, emerge ex actiis , in particolare dallo scambio di e-mail prodotto dal mediatore convenuto
, che successivamente, anche a mezzo di collaboratori, come il proprio commercialista,
l'attore avesse iniziato a dare esecuzione al contratto preliminare, predisponendo Pt_1
i necessari adempimenti per giungere infine alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Lo stesso attore ha dichiarato che, dopo aver ricevuto la copia del contratto preliminare firmato da aveva incaricato un tecnico per verificare le reali condizioni CP_2
dell'immobile e che dopo i rilievi del tecnico erano emersi i vizi e i difetti denunciati nel presente giudizio.
1.1.1 A questo punto, tuttavia, deve essere affrontata la doglianza circa la mancanza di forma scritta ad substantiam del contratto di mandato, in ragione della quale il contratto preliminare non sarebbe efficace nei confronti di Parte_1
Ove, come nel caso di specie, sia stato conferito il potere rappresentativo in relazione al compimento di un'attività negoziale per la quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam (contratto preliminare di compravendita di immobile ex art. 1350 n.1 c.c. e art. 1351 c.c.), è orientamento consolidato quello secondo cui l'esistenza dello stesso potere rappresentativo debba risultare da una procura avente la stessa forma dell'atto da eseguirsi e la spendita del nome del rappresentato deve essere espressa e deve risultare dal documento contrattuale. Non è sufficiente la mera esistenza della procura o la sua esibizione, o il fatto che il contraente sia a conoscenza della sua esistenza, né rileva l'eventuale affidamento sull'esistenza del potere di rappresentanza (Cass. n. 7640/2005,
7 ma anche Cass. n. 27517/2022 e Cass. n. 15278/2023 che, in tema di estinzione o costituzione del diritto reale di servitù, ricordano che i poteri del rappresentante al compimento dell'atto giuridico devono trovare il loro titolo in una procura avente la medesima forma scritta ad substantiam, prescritta a pena di nullità dall'art. 1350 c.c.).
Del resto, l'art. 1392 c.c. stabilisce espressamente che la procura, ossia il conferimento del potere rappresentativo per il compimento di un atto giuridico che ricada direttamente nella sfera giuridica del rappresentato, non ha alcun effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere.
1.1.2 Stante la mancata produzione in giudizio dell'atto di conferimento della procura al convenuto per la conclusione del contratto preliminare di compravendita, va CP_2
dichiarato che il convenuto non aveva alcun potere rappresentativo dell'attore al momento della stipula del contratto del 27 Gennaio 2021.
Tuttavia, a fronte della contrattazione senza potere del mediatore, il legislatore all'art. 1399 c.c. prevede la possibilità della ratifica del contratto concluso dal falsus procurator, purché siano rispettate le forme previste per la conclusione dello stesso (nel caso di specie, la forma scritta) con effetti retroattivi.
Per la ratifica del contratto soggetto a forma scritta ad substantiam stipulato dal falsus procurator, non è necessario che il dominus falsamente rappresentato manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio il contratto (contratto preliminare di compravendita). La ratifica, infatti, può essere anche implicita, a condizione che sia rispettata l'esigenza di forma scritta e risulti da un «atto che, redatto per fini che sono conseguenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del “dominus” incompatibile con quella di rifiutare l'operato del rappresentante senza potere» (Cass. n. 21844/2010; in tal caso, la
Cassazione ha individuato la manifestazione formale della volontà di ratificare il contratto concluso dal falsus procurator nella missiva inviata dal dominus alla promissaria acquirente in cui si invitava quest'ultima a recarsi dal Notaio per la stipula del contratto di compravendita).
Nel caso di specie, dunque, si ritiene che avesse ratificato l'operato del Parte_1
mediatore. Ciò emerge dallo scambio di email prodotte dal convenuto mediatore con docc.
19, 20, 21, 22 (prodotti con memoria n. 2 ex art. 183 comma 6 c.p.c.), nonché dalla
8 consegna stessa dell'assegno di € 200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto dell'immobile, circostanza pacifica tra le parti.
Il commercialista di aveva intrattenuto corrispondenza con il mediatore Parte_1
che inoltrava e-mail del promittente venditore in cui si forniva CP_2 CP_1
documentazione, al fine di collaborare per reperire tutta la documentazione necessaria per il contratto definitivo. Inoltre, il commercialista aveva ricevuto dal Notaio Per_1
individuato per la stipula del contratto definitivo, il riepilogo della documentazione richiesta, prontamente inoltrata al mediatore convenuto. Tanto comporta la manifestazione implicita della volontà di far proprio il contratto preliminare di compravendita e di procedere all'esecuzione degli obblighi da esso derivanti per giungere infine al contratto definitivo di compravendita.
Peraltro, sull'idoneità di una email a soddisfare il requisito della forma scritta, di recente la Corte di legittimità ha ricordato che anche l'e-mail non sottoscritta con firma elettronica qualificata o digitale, in quanto documento informatico, può soddisfare il requisito della forma scritta se non sono contestati provenienza e contenuto o, comunque, sulla base della libera valutazione del giudice (Cass. n.14064/2024).
Del resto, nella lettera di contestazione del 20 Marzo 2021 (doc. D, fascicolo parte attrice), l'attore tramite il proprio legale contestava l'omissione di informazione su «gravi vizi del bene immobile offerto in vendita» e chiedeva lo scioglimento del vincolo contrattuale per tali ragioni. Ciò presuppone necessariamente una implicita ratifica dell'operato del falsus procurator.
1.2 Rigettata la domanda di dichiarazione dell'inefficacia del contratto preliminare nei confronti dell'attore, venendo, dunque, alla domanda di nullità o annullamento del contratto, anch'essa deve essere respinta.
Per quanto riguarda la domanda di nullità, riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, non sono stati neanche asseriti quali siano i motivi di nullità del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021. Perciò, la domanda risulta del tutto infondata.
1.3 In riferimento, invece, alla domanda di nullità e/o annullamento, l'attore lamenta l'errore essenziale e riconoscibile dal contraente, promittente venditore, CP_1
9 In particolare, l'essenzialità dell'errore sarebbe rinvenibile nelle reticenze del mediatore e del promittente venditore a evidenziare i vizi e i difetti dell'immobile, mentre la riconoscibilità deriverebbe dal fatto che i due convenuti erano consapevoli delle caratteristiche dell'immobile e avevano consapevolmente agito per indurre l'attore in tale errore.
Si rileva, innanzitutto, che dalla prospettazione attorea sembrerebbe in realtà lamentato il vizio del dolo piuttosto che quello dell'errore. In ogni caso, nessuno dei due vizi del consenso, legittimanti l'annullabilità del contratto, sono stati provati.
Si rammenta che spetta a parte attrice dimostrare l'esistenza e l'essenzialità dell'errore, nonché la sua riconoscibilità ad opera della controparte, poiché essi sono elementi costitutivi dell'azione, la cui prova spetta chi richiede il rimedio contrattuale dell'annullamento (da ultimo, Cass. n. 23409/2022).
Bisogna evidenziare che la figura dell'errore, quale vizio del consenso ex art. 1427 c.c., consiste in una falsa rappresentazione della realtà che inficia il processo di formazione della volontà in via endogena alla volontà stessa, mentre il dolo è la figura che inficia la formazione della volontà in via esogena, a causa della condotta dell'altro contraente. Tanto comporta che l'accertamento dell'errore deve essere condotto con riferimento alla condotta della parte che è vittima dell'errore.
1.3.1 Tale prova non è stata fornita, considerato che non è stato dedotto alcunché sul processo formativo della volontà e su come le asserite reticenze avrebbero influito nella formazione della volontà di concludere il contratto preliminare.
Dalle doglianze attoree, in realtà, appare che l'attore intenda lamentare che i cd. «gravi vizi del bene immobile» siano tali da costituire un errore sulla valutazione economica del bene oggetto del preliminare di acquisto. A tal proposito, però, «l'errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull'identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo e al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare» (Cass. n. 29010/2018).
10 Pertanto, anche la domanda di annullamento deve essere rigettata e il contratto deve considerarsi valido.
2. Si deve, quindi, passare alla domanda attorea proposta in via subordinata di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore. Difatti, l'azione di annullamento concerne il momento formativo del contratto e la sua validità, mentre la presente domanda concerne l'inadempimento dell'obbligazione contrattuale e pertanto le due azioni sono compatibili (Cass. n.
13034/2018).
2.1 L'esame della domanda non potrà che intersecarsi con l'esame della medesima domanda riconvenzionale, formulata invero in via subordinata dal convenuto CP_1
A tal proposito, non può che farsi una digressione sulle domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto.
Come noto, l'azione di risoluzione e risarcimento, da un lato, e l'azione di recesso e ritenzione della caparra, dall'altra, si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale (Cass. SS.UU. n.553/2009), le due domande essendo inconciliabili poiché nel primo caso si agisce per ottenere una pronuncia dichiarativa dell'intervenuta risoluzione del contratto, mentre nel secondo caso ci si avvale del recesso quale diritto potestativo di risolvere unilateralmente ed eccezionalmente il contratto. Le domande incompatibili vengono esaminate ove formulate in via alternativa o subordinata, come nel caso in esame.
La funzione della caparra confirmatoria è quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta a evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di
"scommettere" puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta Cass.
SS.UU. n.553/2009).
Parte convenuta aveva dapprima formulato in via riconvenzionale l'azione costitutiva ex art. 2932 c.c., cui ha rinunciato, pur mantenendo nelle proprie conclusioni la domanda risarcitoria per la mancata conclusione del contratto definitivo, che avrebbe generato un danno da ritardato adempimento pari ad una somma che lo stesso avrebbe quantificato
11 nel corso del giudizio, ma che risulta, tuttavia, oltremodo generica e sguarnita di prova prova, neanche indiziaria.
2.2 Ora, a fronte delle domande reciproche di recesso dal contratto ad opera del promissario acquirente e del promittente venditore alienante, bisogna procedere ad accertare quale parte risulti inadempiente o prevalentemente inadempiente, anche ai fini del regolamento della caparra confirmatoria che era stata versata. Come noto, ove entrambe le parti recedano da un contratto a prestazioni reciproche o formulino tale domanda in sede giudiziale, il giudice è tenuto ad adottare i medesimi criteri che valgono in caso di controversia su reciproche domanda di risoluzione;
occorre pertanto procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto.
Pertanto, si deve tener conto che l'inadempimento a fronte del quale la parte ha esercitato il diritto potestativo di determinare lo scioglimento del rapporto contrattuale deve essere, al pari dell'inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, così che il giudice è tenuto ad una «valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio»
(Cass. n. 21209/2019; Cass. n. 409/2012). Difatti, la disciplina di cui al secondo comma dell'art. 1385 cc «…non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente» (Cass. n. 21206/2019; Cass. n.
12549/2019).
2.3 Occorre premettere in fatto che le parti avevano previsto come termine per la stipulazione del definitivo quella del 31 marzo 2021 e che tale termine era stato inteso dalle parti certamente come non essenziale, alla luce del tenore letterale della scrittura privata e della circostanza che già in data 27 gennaio 2021 le parti avevano individuato una nuova data per la stipulazione del contratto di compravendita reputando necessario un ulteriore
12 iato temporale per le attività prodromiche all'atto, che avrebbero potuto anche richiedere uno iato maggiore che avrebbe potuto essere concesso dalle parti a fronte dell'interesse delle alla conclusione del contratto..
Si ponga altresì a mente che parte attrice aveva notificato l'atto introduttivo del presente giudizio in favore di e in favore di nel mese di aprile 2021. CP_1 CP_2
Nel corso del giudizio, poi, appurato che non sussisteva più l'interesse alla stipulazione del contratto definitivo tra le parti contraenti, parte convenuta aveva alienato lo CP_1
stesso bene immobile a terzi in data 11 maggio 2022.
2.3.1 L'inadempimento del promittente venditore, a detta dell'attore, sarebbe da ricondursi all'omissione di informazioni rilevanti sulle reali condizioni dell'immobile, tali da elevarsi a violazione della buona fede.
Per quanto riguarda la mancata segnalazione della presenza di una cabina elettrica di
ENEL incuneata nell'immobile, si rileva che la stessa era facilmente riconoscibile, nonché collocata in piena vista con accesso esterno dalla strada (doc. G, fascicolo parte attrice;
doc. 5, fascicolo parte convenuta . CP_2
Inoltre, come pare evincibile dal documento catastale prodotto dall'attore alla lettera C, tale locale era inserito all'interno dell'immobile, oggetto di visita dell'attore in data 24 gennaio 2021, costituendo un vano posto tra il garage e la cucina.
2.3.2 In riferimento all'esistenza di una servitù di passo e transito, si rileva che il convenuto non aveva garantito nel contratto preliminare che non vi fosse alcuna CP_1
servitù. In esso si stabilisce, invece, che «l'immobile […] dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile libero da ipoteche, trascrizione pregiudizievoli ed ostative, servitù passive ed altri oneri». Si tratta, pertanto, della configurazione di un'obbligazione del promittente venditore ad attivarsi affinché, al momento della conclusione del contratto definitivo, l'immobile da trasferire si trovi nella situazione giuridica descritta. Peraltro, nelle planimetrie che sono state consegnate, è espressamente indicata la presenza di un passaggio comune sull'unità immobiliare.
2.3.3 Con riguardo ad un'area comune a uso parcheggio, che secondo l'attore non vi sarebbe, è sufficiente evidenziare che nel contratto preliminare viene espressamente indicata la presenza di «area a comune ad uso parcheggio con accesso da passo carrabile».
13 Ciò risulta anche dall'atto di compravendita del 1° Agosto 2019, con il quale il
Convenuto ha acquistato l'immobile di cui è causa. In particolare, all'art. 1 del CP_1
contratto, si legge che «La parte venditrice, […], ha riservato a favore dell'immobile oggetto del presente atto ed a carico dell'area di parcheggio distinta dal sub. 507 della particella 37, di proprietà dei signori e servitù di parcheggio per uso esclusivo di Parte_3 Parte_4 CP_4
due posti auto nella porzione che sarà meglio individuata su indicazione degli attuali proprietari dell'area di parcheggio» (doc. 1, fascicolo parte convenuta pag. 5). CP_1
2.3.4 L'attore ha infine lamentato l'assenza del certificato di agibilità. È incontestato tra le parti che tale certificato non sussista;
tuttavia, il convenuto ha replicato che l'immobile era stato costruito in data anteriore al 1935 e che il Comune non aveva mai rilasciato il nuovo permesso di abitabilità ai sensi della L. n. 47/1985, a seguito della concessione della sanatoria per condono edilizio. A fronte della conformità urbanistica già riscontrata dal
Comune, il convenuto ha precisato che tale certificato avrebbe potuto essere richiesto.
Ebbene, il certificato di agibilità è un'attestazione circa «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati» (art. 24 D.P.R. n. 380/2001).
L'assenza del certificato di agibilità, tuttavia, non costituisce automaticamente una causa di risoluzione del contratto o di recesso per inadempimento del venditore, dovendosi invece verificare nel caso concreto la gravità o meno dell'omissione (Cass. n. 23604/2023).
Difatti, qualora l'assenza di tale certificato sia dovuta alla mancanza dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e risparmio energetico che determinano il rilascio stesso del certificato e la carenza sia insanabile, il bene venduto si rivelerebbe inidoneo ad assolvere alla propria funzione, tanto da giustificare la risoluzione del contratto di vendita per aliud pro alio.
Al contrario, se la carenza del certificato è dovuta all'assenza dei requisiti di conformità previsti, ma la stessa risulta sanabile, la difformità costituirà un vizio della cosa venduta e troveranno applicazione i rimedi civilistici ex art. 1492 c.c. della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo.
Da ultimo, se la mancanza del certificato è puramente formale, nel senso che manca il documento ma sussistono i requisiti di conformità igienico-sanitaria, sicurezza e risparmio
14 energetico, il contratto non può essere risolto per tale omissione, stante la non gravità dell'inadempimento.
Nel caso di specie, risulta dirimente rilevare che parte attrice ha lamentato la sola mancanza del certificato e le parti non hanno sottoscritto un contratto definitivo, per cui si sono verificati gli effetti traslativi propri del contratto di compravendita, ma un contratto preliminare.
Con il preliminare i contraenti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del successivo contratto definitivo. All'obbligazione di facere negoziale (prestare il consenso), però, si aggiunge, necessariamente, anche un'obbligazione materiale funzionale a fare in modo che il contratto definitivo produca gli effetti che il preliminare ha promesso.
In altri termini, il promittente venditore si era obbligato anche ad eliminare eventuali vizi o elementi ostativi che possano incidere sulla corrispondenza di ciò che è stato promesso con il bene che viene infine compravenduto e trasferito al compratore.
2.4 Del resto, l'attore avrebbe potuto eventualmente eccepire ex art. 1460 c.c. il proprio rifiuto a procedere alla conclusione del definitivo fino alla produzione del certificato di agibilità e, solamente dopo, recedere dal contratto preliminare, a fronte del perdurare dell'inadempimento.
Invece, l'attore ha direttamente operato un recesso giudiziale senza aver peraltro mai denunciato stragiudizialmente il vizio della mancanza del certificato di agibilità. Nella lettera di contestazione (inviata sia a mezzo di posta raccomandata che pec) si lamenta unicamente che la presenza della cabina ENEL e l'assenza del parcheggio promesso avevano diminuito in modo significativo il valore del bene e la sua commerciabilità.
2.5 Dalle considerazioni svolte deriva, dunque, che non avendo accertato alcun inadempimento di parte promittente venditrice, non può essere dichiarato legittimo il recesso effettuato in sede giudiziale dall'attore. Ne consegue, quindi, che parte convenuta ha diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria.
3. La domanda trasversale, proposta nei confronti del convenuto anche quale CP_2
titolare dell'impresa individuale da parte di in Parte_2 Controparte_1
caso di accoglimento della domanda attorea, rimane assorbita dal rigetto della domanda di parte attrice.
15 4. Passando alla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nei Controparte_2
confronti sia di che di per il pagamento del diritto alla Parte_1 Controparte_1
provvigione in ragione dell'attività di mediazione svolta, si osserva quanto segue.
4.1 Il diritto del mediatore alla provvigione, infatti, consegue alla conclusione dell'affare, che deve ritenersi concluso nel momento in cui «tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto» (Cass. n. 2359/2024, ma anche Cass. n. 28879/2022: «Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.»).
Senza alcun dubbio, dunque, il mediatore ha diritto alla provvigione qualora sia concluso un contratto preliminare, senza che rilevi l'effettiva conclusione successiva del contratto definitivo. L'affare che dà diritto alla provvigione deve ritenersi concluso al momento della stipulazione del contratto preliminare.
4.2 Tuttavia, deve essere rigettata la domanda di condanna al pagamento del diritto di provvigione poiché non è stato provato dal mediatore, colui che si avvale del diritto, il requisito dell'iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le Camere di Commercio secondo quanto disposto dalla L. n. 39/1989 all'art. 2 (art. 2, comma 1: «Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale»), come modificato dal D. Lgs. n. 59/2010 che ha soppresso il ruolo dei mediatori.
4.2.1 Il richiamato Decreto legislativo non ha, però, abrogato la Legge n. 39/1989, in quanto all'art. 73 «si è limitato a disporre che: (a) i servizi di intermediazione commerciale e di affari siano soggetti a dichiarazione di inizio di attività, corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio;
(b) i richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella L. n. 39 del 1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)» (Cass. n. 4019/2023).
16 Quindi, la soppressione del ruolo dei mediatori non ha comportato un'abrogazione di quanto disposto dall'art. 2 della Legge n. 39/1989, ma una mera modificazione degli adempimenti funzionali a garantire che l'attività di mediazione sia soggetta ad un pregnante controllo da parte della Camera di commercio territorialmente competente. La funzione originariamente svolta dall'iscrizione al ruolo e tutte le conseguenze ad essa ricollegabili conservano la loro piena validità anche nell'ambito dei rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal d. lgs. n. 59/2010.
4.3 Con specifico riferimento al diritto alla provvigione, persiste la regola secondo cui essa è ad appannaggio esclusivo dei mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio.
Pertanto, leggendosi in combinato disposto l'art.73 del D. Lgs. n. 59/2010 con l'art. 2 della Legge n.39/1989, si ricava che i soggetti mediatori, come individuati dall'art. 2 della
Legge del 1989, devono comunicare con dichiarazione ex art. 73 D.lgs. n. 59/2010 l'inizio dell'attività, autocertificando la sussistenza dei requisiti richiesti, in luogo dell'iscrizione al ruolo dei mediatori.
Tale requisito, discendendo da norma imperativa, infatti, costituisce requisito di validità del contratto di mediazione stesso (Cass. n. 29506/2023), sia che si tratti di mediazione tipica che atipica (Cass. n. 9814/2023). La stessa Legge dispone inoltre all'art. 6, comma 1, che «hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli».
Il convenuto attore in via riconvenzionale, ha prodotto visura ordinaria CP_2
dell'impresa individuabile facente a lui capo, dalla quale risulta la dichiarazione di attività quale agente di affari in mediazione di beni immobili.
Si ritengono, pertanto, provati i presupposti della titolarità del diritto di credito del mediatore.
La provvigione viene riconosciuta nella misura del 2% del prezzo di vendita dell'immobile, come convenzionalmente pattuito, misura peraltro corrispondente pure agli usi locali.
L'importo spettante al mediatore è dunque di € 28.000,00 (2% del prezzo di vendita di
€ 1.400.000,00), al cui pagamento devono essere condannati sia che Parte_1 CP_1
17 nella misura del 50 % ciascuno, determinata secondo equità ex art. 1755 comma CP_1
2 c.c., in assenza di patto, tariffe professionali o usi.
5. Quanto alle spese di lite, si osserva.
5.1 Quanto alla posizione processuale tra e le spese di Parte_1 Controparte_1
lite devono essere compensate in ragione della reciproca soccombenza.
5.2 Quanto alla posizione processuale tra e le spese di Parte_1 Controparte_2
lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del
DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi quello compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 (decisum pari ad € 14.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, ed una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese.
5.3 In riferimento alla posizione processuale tra e le Controparte_1 Controparte_2
spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano come in CP_1
dispositivo, ai sensi del DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi quello compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 (decisum pari ad € 14.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, ed una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese.
5.4 In riferimento alla posizione della compagnia assicurativa per il CP_3
principio di causalità, che unitamente al principio di soccombenza regola il riparto delle spese di lite, le spese della terza chiamata devono gravare su parte attrice in quanto, nonostante la Compagnia assicurativa sia stata chiamata in causa dal convenuto, tale iniziativa è derivata dalla necessità di difendersi contemporaneamente dalla domanda avversaria (Cass. n. 10364/2023; Cass. n. 18710/2021; Cass. n. 31889/2019; Cass. n.
23123/2019).
Esse si liquidano come in dispositivo, ai sensi del DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori minimi quello compreso tra € 52.000,01 ed €
260.000,00 (petitum pari ad € 200.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è
18 proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, e una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese. Si giustifica la liquidazione nei valori minimi considerato lo svolgimento di difese prettamente volte a negare la sussistenza della copertura assicurativa, limitate nel merito alla sostanziale adesione alle difese del convenuto CP_2
5.5 Non si ritengono sussistere i presupposti della condanna richiesta da parte convenuta ai sensi dell'art. 96 comma 1 c.p.c. per temerarietà della lite. CP_1
5.6 Parimenti, non si ritengono sussistere i presupposti per il risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c., in quanto le espressioni indicate non costituiscono espressioni sconvenienti e sproporzionate rispetto al fine della difesa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattese,
- RESPINGE ogni domanda proposta da parte attrice nei confronti di
[...]
e anche quale titolare dell' CP_1 Controparte_2 [...]
; Parte_2
- ACCOGLIE la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata da
[...]
nei confronti di e, per l'effetto, accerta il CP_1 Parte_1
diritto di trattenere la caparra confirmatoria;
Controparte_1
- ACCOGLIE la domanda riconvenzionale proposta da e Controparte_2
condanna e al pagamento in suo Parte_1 Controparte_1
favore della somma totale di € 28.000,00, nella misura di € 14.000,00 ciascuno, oltre
Iva e interessi legali dalla data della domanda sino al saldo;
- COMPENSA le spese di lite tra Parte_1 Controparte_1
- ND lla rifusione delle spese legali del presente Parte_1
giudizio a che si liquidano complessivamente in € Controparte_2
3.554,50, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge, ed esborsi per € 545,00;
19 - ND lla rifusione delle spese legali del presente Controparte_1
giudizio a che si liquidano complessivamente in € Controparte_2
3.554,50, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge;
- ND lla rifusione delle spese legali del presente Parte_1
giudizio ad he si liquidano complessivamente in € 4.854,50, oltre CP_3
rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge;
- RESPINGE la domanda ex art. 96 comma 1 c.p.c.
- RESPINGE la domanda ex art. 89 c.p.c..
Firenze, 13 Marzo 2025
La Giudice dott.ssa Federica Samà
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D.lgs. n. 196 del 2003 e successive modificazioni e integrazioni.
20
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI FIRENZE Sezione Terza Civile Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della Giudice dott.ssa Federica
Samà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 4021/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi vertente tra rappresentato e difeso dall'avv.to BUCCIOLINI GIAN Parte_1
MARCO
ATTORE
E rappresentato e difeso dall'avv.to SORESINA GHERARDO Controparte_1
CONVENUTO anche quale titolare dell' Controparte_2 [...]
, rappresentato e difeso dall'avv.to SOLDAINI Parte_2
MARIO e dall'avv.to NACCI FELLI CATERINA
CONVENUTO
E rappresentato e difeso dall'avv.to SANDIFORD ELENA CP_3
TERZO CHIAMATO
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha evocato in Parte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Firenze e Controparte_1 CP_2
chiedendo l'accertamento della nullità o dell'annullamento del contratto
[...]
1 preliminare di compravendita dell'immobile in Firenze, via San Leonardo n. 32-34, e la condanna, in via solidale, alla restituzione della somma di € 200.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi, e al risarcimento del danno di ulteriori € 50.000,00.
In subordine, ha chiesto l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento della controparte e la condanna alla restituzione di €
400.000,00, pari al doppio della caparra versata.
A fondamento della propria domanda, parte attrice ha premesso che al crepuscolo del
24 Gennaio 2021 aveva visitato l'immobile di cui era proprietario il convenuto
[...]
sito in Firenze, via San Leonardo n.32-34, per il tramite del mediatore geom. CP_1
e che il proprietario e il mediatore lo avevano indotto a sottoscrivere Controparte_2
immediatamente una scrittura privata di preliminare di compravendita, comprensiva del pagamento della somma di € 200.000,00 quale acconto sul prezzo totale di € 1.400.000,00.
Ha ulteriormente dedotto che, tuttavia, gli era stata consegnata copia di tale scrittura privata datata 27 Gennaio 2021 e firmata dal geometra in nome e per conto CP_2
dell'attore, su mandato di quest'ultimo.
Parte attrice ha quindi lamentato che aveva in seguito incaricato un tecnico di verificare le condizioni dell'immobile, scoprendo così l'esistenza di una cabina elettrica incuneata tra i locali dell'abitazione, la sussistenza di una servitù di passo e di transito sulla stradina di fronte la porta di ingresso, la mancanza della certificazione di agibilità del bene e di un'area comune a uso parcheggio esclusivo, che invece era stata garantita. Pertanto, l'attore aveva denunciato i difetti di informazione e i vizi scoperti ai due convenuti.
Ha lamentato che tali difetti e vizi, taciuti e occultati, sono tali da averlo indotto in un grave errore di rappresentazione delle reali condizioni e qualità dell'immobile. Difatti, secondo l'attore, le omissioni e le reticenze dei convenuti hanno reso l'errore essenziale e riconoscibile, in quanto da questi ultimi scientemente procurato.
Parte attrice ha, inoltre, evidenziato che, in ogni caso, le medesime omissioni di informazioni costituiscono un grave inadempimento del convenuto in ragione CP_1
delle quali, secondo la ricostruzione attorea, risulta legittimo il recesso dal contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra versata.
2 L'attore ha inoltre evidenziato l'inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio
2021 nei suoi confronti, per essere stato sottoscritto dal geom. in nome e per CP_2
conto suo, senza che nessun mandato fosse stato mai conferito al mediatore.
Si è costituito he ha chiesto il rigetto della domanda di parte Controparte_1
attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, oltre condanna ai sensi dell'art. 96 comma
1 c.p.c.
Parte convenuta ha precisato che, per quanto riguarda la ricostruzione dei fatti svoltisi,
l'attore si era recato a visitare l'immobile sia il 21 Gennaio 2021 in pieno giorno, sia il 24
Gennaio 2021 nel pomeriggio. A seguito della seconda visita, a detta di parte convenuta,
l'attore aveva confermato la volontà di acquistare il bene immobile e svolgere Pt_1
immediatamente una proposta d'acquisto. Perciò, l'attore e il convenuto Pt_1 CP_2
nella veste di mediatore, avevano raggiunto il proprietario ed era stata CP_1
formalizzata una prima “proposta d'acquisto” il 24 Gennaio 2021. Tuttavia, su richiesta dello stesso la scrittura privata era stata riscritta dal geom. che l'aveva Pt_1 CP_2
firmata su mandato dell'attore, il 27 Gennaio 2021, al fine di modificare alcuni punti che non costituivano elementi essenziali dell'accordo già raggiunto. In particolare, veniva espunta dal testo l'indicazione della Partita Iva dell'attore inserita erroneamente, Pt_1
veniva precisato che l'assegno con la caparra di € 200.000,00 sarebbe stato consegnato contestualmente alla sottoscrizione al promittente venditore e veniva indicato CP_1
che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro il 31 Marzo 2021, anziché il 28
Febbraio 2021.
Ha replicato che non era configurabile nessun errore essenziale da parte dell'attore, che era consapevole delle caratteristiche dell'immobile, e che, comunque, l'eventuale errore sui difetti lamentati non era da ritenersi essenziale, ossia determinante del consenso alla stipulazione del contratto.
Nello specifico, ha evidenziato che la presenza della cabina elettrica ENEL, esterna all'immobile, era ben visibile, oltre che risultante dalle planimetrie. Inoltre, con la servitù di passo, davanti la porta di casa, ci si riferisce alla presenza di un vialetto pedonale e carrabile che costituisce un passaggio a comune con i proprietari di immobili retrostanti.
Di essa era stata fatta comunicazione al momento della visita e, comunque, risultava sia
3 dalle planimetrie che dai documenti consegnati al promissario acquirente (contratto di compravendita del 1° Agosto 2019, relazione tecnica, visura catastale).
Ha pure replicato che, invece, l'area comune a uso parcheggio era presente, come risulta anche dall'atto di compravendita che con cui il convenuto aveva acquistato il bene immobile dal precedente proprietario.
Infine, per quanto riguarda l'assenza del certificato di agibilità del bene, ha evidenziato che l'immobile ne era sprovvisto in ragione della sua costruzione anteriore al 1935 e del fatto che il Comune di Firenze non aveva mai rilasciato un nuovo permesso di abitabilità ai sensi della L. n. 47/1985, a seguito della concessione della sanatoria per condono edilizio, ma che a fronte della conformità urbanistica già riscontrata dal Comune, tale certificato avrebbe potuto essere richiesto.
Il convenuto ha, dunque, proposto domanda riconvenzionale di Controparte_1
esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto di compravendita dell'immobile, cui ha rinunciato a seguito di non riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni, e domanda di risarcimento del danno conseguente alla mancata conclusione del contratto definitivo entro il termine previsto nel preliminare (31 Marzo
2021). In subordine, ha chiesto, invece, l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento dell'attore promissario acquirente e del diritto a trattenere quanto versato a titolo di caparra.
Ha, infatti, dedotto come l'attore si fosse ingiustificatamente rifiutato di adempiere all'obbligazione di conclusione del contratto definitivo, non sussistendo alcuno dei vizi o delle omissioni di informazioni lamentate.
Parte convenuta ha promosso domanda trasversale nei confronti del CP_1
convenuto anche quale titolare dell'impresa individuale Controparte_2 Parte_2
, chiedendo che, qualora venga accertata l'assenza di un mandato a sottoscrivere il
[...]
contratto preliminare, quest'ultimo venga condannato a risarcire il danno per aver confidato senza colpa nella validità della proposta e a manlevarlo da quanto eventualmente sia condannato a restituire o risarcire all'attore. CP_1
4 Si è costituito anche quale titolare dell' Controparte_2 [...]
, che ha chiesto il rigetto della Parte_2
domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Parte convenuta ha aderito alla ricostruzione dei fatti svolta dal convenuto CP_2
CP_1
Preliminarmente, ha eccepito il difetto di legittimazione passiva della domanda di restituzione della caparra di € 200.000,00, in quanto la stessa è stata consegnata al promittente venditore e non al mediatore, che non l'ha mai ricevuta.
Nel merito, ha replicato che non vi era stato da parte dell'attore nessun errore essenziale e riconoscibile dal convenuto, poiché non sussistente quanto lamentato dall'attore.
Ha precisato di aver svolto il proprio ruolo diligentemente e che nessuna responsabilità può essergli imputata per l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile.
Ha eccepito che la domanda di risarcimento del danno svolta da parte attrice è generica e inammissibile, sostenendo che parte attrice non può riservarsi la quantificazione all'esito della fase istruttoria.
In riferimento alla domanda trasversale svolta nei suoi confronti, il convenuto CP_2
ne ha chiesto il rigetto in quanto infondata.
Il mediatore convenuto ha, quindi, svolto domanda riconvenzionale nei confronti di e per il pagamento della provvigione spettante al Parte_1 Controparte_1
mediatore immobiliare, nella misura del 2% del valore dell'affare concluso (€
1.400.000,00), pari a € 28.000,00 dovuti da ciascuno.
Infine, ha richiesto la liquidazione in via equitativa del risarcimento del danno ai sensi dell'art. 89 c.p.c. per le espressioni sconvenienti ed offensive rivolte nei suoi confronti dall'attore Pt_1
Autorizzata la chiamata in causa del terzo ad opera del convenuto si è CP_2
costituita che ha chiesto il rigetto della domanda di manleva nei suoi CP_3
confronti.
L'assicurazione ha preliminarmente eccepito la scopertura assicurativa di CP_2
qualora venisse accertata una responsabilità per comportamento doloso o
[...]
fraudolento dell'assicurato.
5 Ha inoltre eccepito la scopertura assicurativa per tutti i danni che possano gravare in via solidale sull'assicurato per responsabilità di terzi, in quanto il contratto assicurativo stipulato copre unicamente la responsabilità professionale personale e diretta dell'assicurato.
La causa, documentalmente istruita, sulle conclusioni delle parti così come rassegnate a verbale, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 8 Ottobre 2024, assegnati i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
******
1. La domanda di parte attrice, per i motivi di seguito illustrati, non merita accoglimento.
Preme evidenziare come sia lo stesso attore a dedurre di essere stato contattato e condotto dal mediatore a visitare l'immobile in vendita in Firenze via San CP_2
Leonardo nn. 32-34 per la prima volta in data 24.01.2021 e di avere subito dopo sottoscritto una scrittura su carta intestata dell'Agenzia immobiliare dietro il rilascio di un assegno di €. 200.000,00 ma di non aver ricevuto alcuna copia della scrittura firmata che il mediatore gli aveva inviato difatti solo successivamente in una versione datata CP_2
invece 27.01.2021 e firmata dallo stesso mediatore per asserito “mandato CP_2
conferito da ”. Parte_1
In corso di giudizio, l'attore ha allegato di aver sottoscritto in data 24 gennaio 2021 una scrittura di proposta di acquisto, o come invece dedotto in prima memoria istruttoria un preliminare di preliminare, e tale sottoscrizione sarebbe stata, sempre secondo la ricostruzione attorea, velatamente coartata dai convenuti.
L'attore ha disconosciuto la conformità delle copie delle scritture private del 27
Gennaio 2021 prodotte dalle convenute sostenendo differire dalla propria produzione documentale sub doc. B atto di citazione.
Si evidenzia, però, che il documento n. 7 di parte convenuta che sarebbe stato CP_2
disconosciuto dall'attore, per la parte che riguarda il contratto preliminare di compravendita del 27 Gennaio 2021 coincide esattamente con il doc. B prodotto dallo stesso attore. Le scritture private prodotte dalle parti convenute, verosimilmente copie di distinti originali, riproducono il medesimo contenuto.
6 1.1 Quanto alla domanda attorea di nullità o annullamento o inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021, si deve preliminarmente esaminare la doglianza attorea di inefficacia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021 per inesistenza di alcun mandato nei confronti del mediatore Controparte_2
L'attore ha negato di aver conferito mandato al mediatore Dalla stessa CP_2
ricostruzione fattuale dell'attore emerge, però, che gli era stata consegnata copia del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021, firmato a sua insaputa dal mediatore CP_2
su suo mandato e ciononostante, questi non avesse fatto seguire alcuna contestazione dell'assunzione dell'obbligo a concludere il contratto definitivo di compravendita. Anzi, emerge ex actiis , in particolare dallo scambio di e-mail prodotto dal mediatore convenuto
, che successivamente, anche a mezzo di collaboratori, come il proprio commercialista,
l'attore avesse iniziato a dare esecuzione al contratto preliminare, predisponendo Pt_1
i necessari adempimenti per giungere infine alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Lo stesso attore ha dichiarato che, dopo aver ricevuto la copia del contratto preliminare firmato da aveva incaricato un tecnico per verificare le reali condizioni CP_2
dell'immobile e che dopo i rilievi del tecnico erano emersi i vizi e i difetti denunciati nel presente giudizio.
1.1.1 A questo punto, tuttavia, deve essere affrontata la doglianza circa la mancanza di forma scritta ad substantiam del contratto di mandato, in ragione della quale il contratto preliminare non sarebbe efficace nei confronti di Parte_1
Ove, come nel caso di specie, sia stato conferito il potere rappresentativo in relazione al compimento di un'attività negoziale per la quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam (contratto preliminare di compravendita di immobile ex art. 1350 n.1 c.c. e art. 1351 c.c.), è orientamento consolidato quello secondo cui l'esistenza dello stesso potere rappresentativo debba risultare da una procura avente la stessa forma dell'atto da eseguirsi e la spendita del nome del rappresentato deve essere espressa e deve risultare dal documento contrattuale. Non è sufficiente la mera esistenza della procura o la sua esibizione, o il fatto che il contraente sia a conoscenza della sua esistenza, né rileva l'eventuale affidamento sull'esistenza del potere di rappresentanza (Cass. n. 7640/2005,
7 ma anche Cass. n. 27517/2022 e Cass. n. 15278/2023 che, in tema di estinzione o costituzione del diritto reale di servitù, ricordano che i poteri del rappresentante al compimento dell'atto giuridico devono trovare il loro titolo in una procura avente la medesima forma scritta ad substantiam, prescritta a pena di nullità dall'art. 1350 c.c.).
Del resto, l'art. 1392 c.c. stabilisce espressamente che la procura, ossia il conferimento del potere rappresentativo per il compimento di un atto giuridico che ricada direttamente nella sfera giuridica del rappresentato, non ha alcun effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere.
1.1.2 Stante la mancata produzione in giudizio dell'atto di conferimento della procura al convenuto per la conclusione del contratto preliminare di compravendita, va CP_2
dichiarato che il convenuto non aveva alcun potere rappresentativo dell'attore al momento della stipula del contratto del 27 Gennaio 2021.
Tuttavia, a fronte della contrattazione senza potere del mediatore, il legislatore all'art. 1399 c.c. prevede la possibilità della ratifica del contratto concluso dal falsus procurator, purché siano rispettate le forme previste per la conclusione dello stesso (nel caso di specie, la forma scritta) con effetti retroattivi.
Per la ratifica del contratto soggetto a forma scritta ad substantiam stipulato dal falsus procurator, non è necessario che il dominus falsamente rappresentato manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio il contratto (contratto preliminare di compravendita). La ratifica, infatti, può essere anche implicita, a condizione che sia rispettata l'esigenza di forma scritta e risulti da un «atto che, redatto per fini che sono conseguenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del “dominus” incompatibile con quella di rifiutare l'operato del rappresentante senza potere» (Cass. n. 21844/2010; in tal caso, la
Cassazione ha individuato la manifestazione formale della volontà di ratificare il contratto concluso dal falsus procurator nella missiva inviata dal dominus alla promissaria acquirente in cui si invitava quest'ultima a recarsi dal Notaio per la stipula del contratto di compravendita).
Nel caso di specie, dunque, si ritiene che avesse ratificato l'operato del Parte_1
mediatore. Ciò emerge dallo scambio di email prodotte dal convenuto mediatore con docc.
19, 20, 21, 22 (prodotti con memoria n. 2 ex art. 183 comma 6 c.p.c.), nonché dalla
8 consegna stessa dell'assegno di € 200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto dell'immobile, circostanza pacifica tra le parti.
Il commercialista di aveva intrattenuto corrispondenza con il mediatore Parte_1
che inoltrava e-mail del promittente venditore in cui si forniva CP_2 CP_1
documentazione, al fine di collaborare per reperire tutta la documentazione necessaria per il contratto definitivo. Inoltre, il commercialista aveva ricevuto dal Notaio Per_1
individuato per la stipula del contratto definitivo, il riepilogo della documentazione richiesta, prontamente inoltrata al mediatore convenuto. Tanto comporta la manifestazione implicita della volontà di far proprio il contratto preliminare di compravendita e di procedere all'esecuzione degli obblighi da esso derivanti per giungere infine al contratto definitivo di compravendita.
Peraltro, sull'idoneità di una email a soddisfare il requisito della forma scritta, di recente la Corte di legittimità ha ricordato che anche l'e-mail non sottoscritta con firma elettronica qualificata o digitale, in quanto documento informatico, può soddisfare il requisito della forma scritta se non sono contestati provenienza e contenuto o, comunque, sulla base della libera valutazione del giudice (Cass. n.14064/2024).
Del resto, nella lettera di contestazione del 20 Marzo 2021 (doc. D, fascicolo parte attrice), l'attore tramite il proprio legale contestava l'omissione di informazione su «gravi vizi del bene immobile offerto in vendita» e chiedeva lo scioglimento del vincolo contrattuale per tali ragioni. Ciò presuppone necessariamente una implicita ratifica dell'operato del falsus procurator.
1.2 Rigettata la domanda di dichiarazione dell'inefficacia del contratto preliminare nei confronti dell'attore, venendo, dunque, alla domanda di nullità o annullamento del contratto, anch'essa deve essere respinta.
Per quanto riguarda la domanda di nullità, riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, non sono stati neanche asseriti quali siano i motivi di nullità del contratto preliminare del 27 Gennaio 2021. Perciò, la domanda risulta del tutto infondata.
1.3 In riferimento, invece, alla domanda di nullità e/o annullamento, l'attore lamenta l'errore essenziale e riconoscibile dal contraente, promittente venditore, CP_1
9 In particolare, l'essenzialità dell'errore sarebbe rinvenibile nelle reticenze del mediatore e del promittente venditore a evidenziare i vizi e i difetti dell'immobile, mentre la riconoscibilità deriverebbe dal fatto che i due convenuti erano consapevoli delle caratteristiche dell'immobile e avevano consapevolmente agito per indurre l'attore in tale errore.
Si rileva, innanzitutto, che dalla prospettazione attorea sembrerebbe in realtà lamentato il vizio del dolo piuttosto che quello dell'errore. In ogni caso, nessuno dei due vizi del consenso, legittimanti l'annullabilità del contratto, sono stati provati.
Si rammenta che spetta a parte attrice dimostrare l'esistenza e l'essenzialità dell'errore, nonché la sua riconoscibilità ad opera della controparte, poiché essi sono elementi costitutivi dell'azione, la cui prova spetta chi richiede il rimedio contrattuale dell'annullamento (da ultimo, Cass. n. 23409/2022).
Bisogna evidenziare che la figura dell'errore, quale vizio del consenso ex art. 1427 c.c., consiste in una falsa rappresentazione della realtà che inficia il processo di formazione della volontà in via endogena alla volontà stessa, mentre il dolo è la figura che inficia la formazione della volontà in via esogena, a causa della condotta dell'altro contraente. Tanto comporta che l'accertamento dell'errore deve essere condotto con riferimento alla condotta della parte che è vittima dell'errore.
1.3.1 Tale prova non è stata fornita, considerato che non è stato dedotto alcunché sul processo formativo della volontà e su come le asserite reticenze avrebbero influito nella formazione della volontà di concludere il contratto preliminare.
Dalle doglianze attoree, in realtà, appare che l'attore intenda lamentare che i cd. «gravi vizi del bene immobile» siano tali da costituire un errore sulla valutazione economica del bene oggetto del preliminare di acquisto. A tal proposito, però, «l'errore sulla valutazione economica del bene oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento, in quanto non incide sull'identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo e al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare» (Cass. n. 29010/2018).
10 Pertanto, anche la domanda di annullamento deve essere rigettata e il contratto deve considerarsi valido.
2. Si deve, quindi, passare alla domanda attorea proposta in via subordinata di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore. Difatti, l'azione di annullamento concerne il momento formativo del contratto e la sua validità, mentre la presente domanda concerne l'inadempimento dell'obbligazione contrattuale e pertanto le due azioni sono compatibili (Cass. n.
13034/2018).
2.1 L'esame della domanda non potrà che intersecarsi con l'esame della medesima domanda riconvenzionale, formulata invero in via subordinata dal convenuto CP_1
A tal proposito, non può che farsi una digressione sulle domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto.
Come noto, l'azione di risoluzione e risarcimento, da un lato, e l'azione di recesso e ritenzione della caparra, dall'altra, si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale (Cass. SS.UU. n.553/2009), le due domande essendo inconciliabili poiché nel primo caso si agisce per ottenere una pronuncia dichiarativa dell'intervenuta risoluzione del contratto, mentre nel secondo caso ci si avvale del recesso quale diritto potestativo di risolvere unilateralmente ed eccezionalmente il contratto. Le domande incompatibili vengono esaminate ove formulate in via alternativa o subordinata, come nel caso in esame.
La funzione della caparra confirmatoria è quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta a evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di
"scommettere" puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta Cass.
SS.UU. n.553/2009).
Parte convenuta aveva dapprima formulato in via riconvenzionale l'azione costitutiva ex art. 2932 c.c., cui ha rinunciato, pur mantenendo nelle proprie conclusioni la domanda risarcitoria per la mancata conclusione del contratto definitivo, che avrebbe generato un danno da ritardato adempimento pari ad una somma che lo stesso avrebbe quantificato
11 nel corso del giudizio, ma che risulta, tuttavia, oltremodo generica e sguarnita di prova prova, neanche indiziaria.
2.2 Ora, a fronte delle domande reciproche di recesso dal contratto ad opera del promissario acquirente e del promittente venditore alienante, bisogna procedere ad accertare quale parte risulti inadempiente o prevalentemente inadempiente, anche ai fini del regolamento della caparra confirmatoria che era stata versata. Come noto, ove entrambe le parti recedano da un contratto a prestazioni reciproche o formulino tale domanda in sede giudiziale, il giudice è tenuto ad adottare i medesimi criteri che valgono in caso di controversia su reciproche domanda di risoluzione;
occorre pertanto procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto.
Pertanto, si deve tener conto che l'inadempimento a fronte del quale la parte ha esercitato il diritto potestativo di determinare lo scioglimento del rapporto contrattuale deve essere, al pari dell'inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, così che il giudice è tenuto ad una «valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio»
(Cass. n. 21209/2019; Cass. n. 409/2012). Difatti, la disciplina di cui al secondo comma dell'art. 1385 cc «…non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente» (Cass. n. 21206/2019; Cass. n.
12549/2019).
2.3 Occorre premettere in fatto che le parti avevano previsto come termine per la stipulazione del definitivo quella del 31 marzo 2021 e che tale termine era stato inteso dalle parti certamente come non essenziale, alla luce del tenore letterale della scrittura privata e della circostanza che già in data 27 gennaio 2021 le parti avevano individuato una nuova data per la stipulazione del contratto di compravendita reputando necessario un ulteriore
12 iato temporale per le attività prodromiche all'atto, che avrebbero potuto anche richiedere uno iato maggiore che avrebbe potuto essere concesso dalle parti a fronte dell'interesse delle alla conclusione del contratto..
Si ponga altresì a mente che parte attrice aveva notificato l'atto introduttivo del presente giudizio in favore di e in favore di nel mese di aprile 2021. CP_1 CP_2
Nel corso del giudizio, poi, appurato che non sussisteva più l'interesse alla stipulazione del contratto definitivo tra le parti contraenti, parte convenuta aveva alienato lo CP_1
stesso bene immobile a terzi in data 11 maggio 2022.
2.3.1 L'inadempimento del promittente venditore, a detta dell'attore, sarebbe da ricondursi all'omissione di informazioni rilevanti sulle reali condizioni dell'immobile, tali da elevarsi a violazione della buona fede.
Per quanto riguarda la mancata segnalazione della presenza di una cabina elettrica di
ENEL incuneata nell'immobile, si rileva che la stessa era facilmente riconoscibile, nonché collocata in piena vista con accesso esterno dalla strada (doc. G, fascicolo parte attrice;
doc. 5, fascicolo parte convenuta . CP_2
Inoltre, come pare evincibile dal documento catastale prodotto dall'attore alla lettera C, tale locale era inserito all'interno dell'immobile, oggetto di visita dell'attore in data 24 gennaio 2021, costituendo un vano posto tra il garage e la cucina.
2.3.2 In riferimento all'esistenza di una servitù di passo e transito, si rileva che il convenuto non aveva garantito nel contratto preliminare che non vi fosse alcuna CP_1
servitù. In esso si stabilisce, invece, che «l'immobile […] dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile libero da ipoteche, trascrizione pregiudizievoli ed ostative, servitù passive ed altri oneri». Si tratta, pertanto, della configurazione di un'obbligazione del promittente venditore ad attivarsi affinché, al momento della conclusione del contratto definitivo, l'immobile da trasferire si trovi nella situazione giuridica descritta. Peraltro, nelle planimetrie che sono state consegnate, è espressamente indicata la presenza di un passaggio comune sull'unità immobiliare.
2.3.3 Con riguardo ad un'area comune a uso parcheggio, che secondo l'attore non vi sarebbe, è sufficiente evidenziare che nel contratto preliminare viene espressamente indicata la presenza di «area a comune ad uso parcheggio con accesso da passo carrabile».
13 Ciò risulta anche dall'atto di compravendita del 1° Agosto 2019, con il quale il
Convenuto ha acquistato l'immobile di cui è causa. In particolare, all'art. 1 del CP_1
contratto, si legge che «La parte venditrice, […], ha riservato a favore dell'immobile oggetto del presente atto ed a carico dell'area di parcheggio distinta dal sub. 507 della particella 37, di proprietà dei signori e servitù di parcheggio per uso esclusivo di Parte_3 Parte_4 CP_4
due posti auto nella porzione che sarà meglio individuata su indicazione degli attuali proprietari dell'area di parcheggio» (doc. 1, fascicolo parte convenuta pag. 5). CP_1
2.3.4 L'attore ha infine lamentato l'assenza del certificato di agibilità. È incontestato tra le parti che tale certificato non sussista;
tuttavia, il convenuto ha replicato che l'immobile era stato costruito in data anteriore al 1935 e che il Comune non aveva mai rilasciato il nuovo permesso di abitabilità ai sensi della L. n. 47/1985, a seguito della concessione della sanatoria per condono edilizio. A fronte della conformità urbanistica già riscontrata dal
Comune, il convenuto ha precisato che tale certificato avrebbe potuto essere richiesto.
Ebbene, il certificato di agibilità è un'attestazione circa «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati» (art. 24 D.P.R. n. 380/2001).
L'assenza del certificato di agibilità, tuttavia, non costituisce automaticamente una causa di risoluzione del contratto o di recesso per inadempimento del venditore, dovendosi invece verificare nel caso concreto la gravità o meno dell'omissione (Cass. n. 23604/2023).
Difatti, qualora l'assenza di tale certificato sia dovuta alla mancanza dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e risparmio energetico che determinano il rilascio stesso del certificato e la carenza sia insanabile, il bene venduto si rivelerebbe inidoneo ad assolvere alla propria funzione, tanto da giustificare la risoluzione del contratto di vendita per aliud pro alio.
Al contrario, se la carenza del certificato è dovuta all'assenza dei requisiti di conformità previsti, ma la stessa risulta sanabile, la difformità costituirà un vizio della cosa venduta e troveranno applicazione i rimedi civilistici ex art. 1492 c.c. della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo.
Da ultimo, se la mancanza del certificato è puramente formale, nel senso che manca il documento ma sussistono i requisiti di conformità igienico-sanitaria, sicurezza e risparmio
14 energetico, il contratto non può essere risolto per tale omissione, stante la non gravità dell'inadempimento.
Nel caso di specie, risulta dirimente rilevare che parte attrice ha lamentato la sola mancanza del certificato e le parti non hanno sottoscritto un contratto definitivo, per cui si sono verificati gli effetti traslativi propri del contratto di compravendita, ma un contratto preliminare.
Con il preliminare i contraenti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del successivo contratto definitivo. All'obbligazione di facere negoziale (prestare il consenso), però, si aggiunge, necessariamente, anche un'obbligazione materiale funzionale a fare in modo che il contratto definitivo produca gli effetti che il preliminare ha promesso.
In altri termini, il promittente venditore si era obbligato anche ad eliminare eventuali vizi o elementi ostativi che possano incidere sulla corrispondenza di ciò che è stato promesso con il bene che viene infine compravenduto e trasferito al compratore.
2.4 Del resto, l'attore avrebbe potuto eventualmente eccepire ex art. 1460 c.c. il proprio rifiuto a procedere alla conclusione del definitivo fino alla produzione del certificato di agibilità e, solamente dopo, recedere dal contratto preliminare, a fronte del perdurare dell'inadempimento.
Invece, l'attore ha direttamente operato un recesso giudiziale senza aver peraltro mai denunciato stragiudizialmente il vizio della mancanza del certificato di agibilità. Nella lettera di contestazione (inviata sia a mezzo di posta raccomandata che pec) si lamenta unicamente che la presenza della cabina ENEL e l'assenza del parcheggio promesso avevano diminuito in modo significativo il valore del bene e la sua commerciabilità.
2.5 Dalle considerazioni svolte deriva, dunque, che non avendo accertato alcun inadempimento di parte promittente venditrice, non può essere dichiarato legittimo il recesso effettuato in sede giudiziale dall'attore. Ne consegue, quindi, che parte convenuta ha diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria.
3. La domanda trasversale, proposta nei confronti del convenuto anche quale CP_2
titolare dell'impresa individuale da parte di in Parte_2 Controparte_1
caso di accoglimento della domanda attorea, rimane assorbita dal rigetto della domanda di parte attrice.
15 4. Passando alla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nei Controparte_2
confronti sia di che di per il pagamento del diritto alla Parte_1 Controparte_1
provvigione in ragione dell'attività di mediazione svolta, si osserva quanto segue.
4.1 Il diritto del mediatore alla provvigione, infatti, consegue alla conclusione dell'affare, che deve ritenersi concluso nel momento in cui «tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto» (Cass. n. 2359/2024, ma anche Cass. n. 28879/2022: «Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.»).
Senza alcun dubbio, dunque, il mediatore ha diritto alla provvigione qualora sia concluso un contratto preliminare, senza che rilevi l'effettiva conclusione successiva del contratto definitivo. L'affare che dà diritto alla provvigione deve ritenersi concluso al momento della stipulazione del contratto preliminare.
4.2 Tuttavia, deve essere rigettata la domanda di condanna al pagamento del diritto di provvigione poiché non è stato provato dal mediatore, colui che si avvale del diritto, il requisito dell'iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le Camere di Commercio secondo quanto disposto dalla L. n. 39/1989 all'art. 2 (art. 2, comma 1: «Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale»), come modificato dal D. Lgs. n. 59/2010 che ha soppresso il ruolo dei mediatori.
4.2.1 Il richiamato Decreto legislativo non ha, però, abrogato la Legge n. 39/1989, in quanto all'art. 73 «si è limitato a disporre che: (a) i servizi di intermediazione commerciale e di affari siano soggetti a dichiarazione di inizio di attività, corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio;
(b) i richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella L. n. 39 del 1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)» (Cass. n. 4019/2023).
16 Quindi, la soppressione del ruolo dei mediatori non ha comportato un'abrogazione di quanto disposto dall'art. 2 della Legge n. 39/1989, ma una mera modificazione degli adempimenti funzionali a garantire che l'attività di mediazione sia soggetta ad un pregnante controllo da parte della Camera di commercio territorialmente competente. La funzione originariamente svolta dall'iscrizione al ruolo e tutte le conseguenze ad essa ricollegabili conservano la loro piena validità anche nell'ambito dei rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal d. lgs. n. 59/2010.
4.3 Con specifico riferimento al diritto alla provvigione, persiste la regola secondo cui essa è ad appannaggio esclusivo dei mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio.
Pertanto, leggendosi in combinato disposto l'art.73 del D. Lgs. n. 59/2010 con l'art. 2 della Legge n.39/1989, si ricava che i soggetti mediatori, come individuati dall'art. 2 della
Legge del 1989, devono comunicare con dichiarazione ex art. 73 D.lgs. n. 59/2010 l'inizio dell'attività, autocertificando la sussistenza dei requisiti richiesti, in luogo dell'iscrizione al ruolo dei mediatori.
Tale requisito, discendendo da norma imperativa, infatti, costituisce requisito di validità del contratto di mediazione stesso (Cass. n. 29506/2023), sia che si tratti di mediazione tipica che atipica (Cass. n. 9814/2023). La stessa Legge dispone inoltre all'art. 6, comma 1, che «hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli».
Il convenuto attore in via riconvenzionale, ha prodotto visura ordinaria CP_2
dell'impresa individuabile facente a lui capo, dalla quale risulta la dichiarazione di attività quale agente di affari in mediazione di beni immobili.
Si ritengono, pertanto, provati i presupposti della titolarità del diritto di credito del mediatore.
La provvigione viene riconosciuta nella misura del 2% del prezzo di vendita dell'immobile, come convenzionalmente pattuito, misura peraltro corrispondente pure agli usi locali.
L'importo spettante al mediatore è dunque di € 28.000,00 (2% del prezzo di vendita di
€ 1.400.000,00), al cui pagamento devono essere condannati sia che Parte_1 CP_1
17 nella misura del 50 % ciascuno, determinata secondo equità ex art. 1755 comma CP_1
2 c.c., in assenza di patto, tariffe professionali o usi.
5. Quanto alle spese di lite, si osserva.
5.1 Quanto alla posizione processuale tra e le spese di Parte_1 Controparte_1
lite devono essere compensate in ragione della reciproca soccombenza.
5.2 Quanto alla posizione processuale tra e le spese di Parte_1 Controparte_2
lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del
DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi quello compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 (decisum pari ad € 14.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, ed una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese.
5.3 In riferimento alla posizione processuale tra e le Controparte_1 Controparte_2
spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano come in CP_1
dispositivo, ai sensi del DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi quello compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 (decisum pari ad € 14.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, ed una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese.
5.4 In riferimento alla posizione della compagnia assicurativa per il CP_3
principio di causalità, che unitamente al principio di soccombenza regola il riparto delle spese di lite, le spese della terza chiamata devono gravare su parte attrice in quanto, nonostante la Compagnia assicurativa sia stata chiamata in causa dal convenuto, tale iniziativa è derivata dalla necessità di difendersi contemporaneamente dalla domanda avversaria (Cass. n. 10364/2023; Cass. n. 18710/2021; Cass. n. 31889/2019; Cass. n.
23123/2019).
Esse si liquidano come in dispositivo, ai sensi del DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori minimi quello compreso tra € 52.000,01 ed €
260.000,00 (petitum pari ad € 200.000,00), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è
18 proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, e una del 50% su quella decisoria, stante la reiterazione delle medesime difese. Si giustifica la liquidazione nei valori minimi considerato lo svolgimento di difese prettamente volte a negare la sussistenza della copertura assicurativa, limitate nel merito alla sostanziale adesione alle difese del convenuto CP_2
5.5 Non si ritengono sussistere i presupposti della condanna richiesta da parte convenuta ai sensi dell'art. 96 comma 1 c.p.c. per temerarietà della lite. CP_1
5.6 Parimenti, non si ritengono sussistere i presupposti per il risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c., in quanto le espressioni indicate non costituiscono espressioni sconvenienti e sproporzionate rispetto al fine della difesa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattese,
- RESPINGE ogni domanda proposta da parte attrice nei confronti di
[...]
e anche quale titolare dell' CP_1 Controparte_2 [...]
; Parte_2
- ACCOGLIE la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata da
[...]
nei confronti di e, per l'effetto, accerta il CP_1 Parte_1
diritto di trattenere la caparra confirmatoria;
Controparte_1
- ACCOGLIE la domanda riconvenzionale proposta da e Controparte_2
condanna e al pagamento in suo Parte_1 Controparte_1
favore della somma totale di € 28.000,00, nella misura di € 14.000,00 ciascuno, oltre
Iva e interessi legali dalla data della domanda sino al saldo;
- COMPENSA le spese di lite tra Parte_1 Controparte_1
- ND lla rifusione delle spese legali del presente Parte_1
giudizio a che si liquidano complessivamente in € Controparte_2
3.554,50, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge, ed esborsi per € 545,00;
19 - ND lla rifusione delle spese legali del presente Controparte_1
giudizio a che si liquidano complessivamente in € Controparte_2
3.554,50, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge;
- ND lla rifusione delle spese legali del presente Parte_1
giudizio ad he si liquidano complessivamente in € 4.854,50, oltre CP_3
rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge;
- RESPINGE la domanda ex art. 96 comma 1 c.p.c.
- RESPINGE la domanda ex art. 89 c.p.c..
Firenze, 13 Marzo 2025
La Giudice dott.ssa Federica Samà
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D.lgs. n. 196 del 2003 e successive modificazioni e integrazioni.
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