N. R.G. 1033/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1033/2024 tra
(C.F. , residente in [...], Parte_1 C.F._1 rappresentato, assistito e difeso dall'Avv. Luca Biagioni (C.F. ) del Foro di C.F._2
Genova ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in AV IA (AL), Via Donizetti n. 9,
PEC Email_1
ATTORE
e
(c.f./p.iva ) corrente a UZ Controparte_1 P.IVA_1
(Al) – Via dei Fiori n. 15, in persona delle liquidatrici nominate con decreto dell'Ill.mo Presidente del
Tribunale di Alessandria che si allega (doc. 1) Sig.ra (c.f. ), Parte_2 C.F._3 nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Silvia Picollo (c.f. ) e presso il suo studio elettivamente domiciliata in C.F._4
AV IA (Al) – Via Roma n. 18/15 (fax n. 0142/62160 –pec: e Email_2
Sig.ra (c.f. ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._5
7/11/1947 e residente in [...], assistita e difesa da avv. Federico Gavino (c.f.
) e presso lo stesso elettivamente domiciliata in Genova – Via Smirne n. 1/9 C.F._6
(pec: Email_3
CONVENUTO

Oggi 24 ottobre 2025 ad ore 8,30 innanzi al dott. Marcello Adriano Mazzola, sono comparsi mediante note scritte:
Per l'attore l'avv. Luca Biagioni. Per il convenuto gli avv. Silvia Picollo e Federico Gavino. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come note conclusive che costituiscono parte integrante dello stesso verbale.
Dopo discussione, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso ore 11,47.
Il Giudice
dott. Marcello Adriano Mazzola
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marcello Adriano Mazzola ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1033/2024 promossa da:
(C.F. , residente in [...], Parte_1 C.F._1 rappresentato, assistito e difeso dall'Avv. Luca Biagioni (C.F. ) del Foro di C.F._2
Genova ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in AV IA (AL), Via Donizetti n. 9,
PEC Email_1
ATTORE
e
C.F.
( .iva ) corrente a UZ Controparte_1 P.IVA_1
(Al) – Via dei Fiori n. 15, in persona delle liquidatrici nominate con decreto dell'Ill.mo Presidente del
Tribunale di Alessandria che si allega (doc. 1) Sig.ra (c.f. ), Parte_2 C.F._3 nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Silvia Picollo (c.f. ) e presso il suo studio elettivamente domiciliata in C.F._4
AV IA (Al) – Via Roma n. 18/15 (fax n. 0142/62160 –pec: e Email_2
Sig.ra (c.f. ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._5
7/11/1947 e residente in [...], assistita e difesa da avv. Federico Gavino (c.f.
) e presso lo stesso elettivamente domiciliata in Genova – Via Smirne n. 1/9 C.F._6
(pec: Email_3
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive. Per l'attore:
“Piaccia all'On.le Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione reietta, - in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento della società convenuta alle obbligazioni di cui alla proposta di acquisto e, conseguentemente, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto inter partes;
- sempre in via principale, in conseguenza di quanto sopra, per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto di parte attrice di ottenere la restituzione della caparra pari ad Euro 5.000,00, raddoppiata, e così per Euro 10.000,00, oltre al risarcimento dei danni per Euro 870,00 a titolo di spese notarili per la redazione dell'atto di mutuo ed Euro 400,00 per il relativo annullamento, così come documentato in atti, e così alla condanna della società al pagamento in favore dell'attore di complessivi Euro 11.270,00;
pagina 2 di 8 - ancora in via principale, respingere l'avversa domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di euro 13.000,00 ovvero, a titolo di penale e/o risarcimento del danno, della somma di euro 5.000,00 oltre interessi ex art. 1284 n. 4 c.c. in quanto non provata ed infondata in fatto ed in diritto;

- con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore del sottoscritto difensore anticipatario e sentenza esecutiva come per legge”. Per il convenuto:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Alessandria, contrariis reiectis,
– in via principale: previe le declaratorie del caso, in particolare ritenuto il grave inadempimento del Sig. respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto;
Parte_1
– in via riconvenzionale: dichiarare risolto per fatto e causa della parte attrice il contratto prodotto denominato “proposta irrevocabile di acquisto e conclusione del contratto” e per l'effetto dichiarare tenuto e condannare l'attore all'immediato pagamento a titolo di risarcimento del danno della somma di euro 13.000,00 ovvero a titolo di penale e/o risarcimento del danno della somma di euro 5.000,00 oltre interessi ex art 1284 n 4 c.c. con decorrenza dal 27.2.2023 o dalla radicazione del procedimento al saldo;

– in via istruttoria: a) ammettere le prove per interpello e testi sui capitoli sopra formulati da intendersi quivi come integralmente trascritti con i testi indicati;
b) ordinare alla Sig.ra ai sensi dell'art. 210 c.p.c. l'esibizione dell'assegno di € Parte_3
5.000,00.
– Con vittoria di spese e competenze da liquidarsi con distrazione a favore dei difensori che dichiarano di avere anticipato le spese e non percepito il compenso, oltre spese generali cpa ed iva nonché per la fase stragiudiziale preventiva (negoziazione assistita).”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione datato 26.4.2024 così precisava in particolare: “1) Parte_1 L'attore, alla ricerca di un immobile da acquistare, si rivolgeva all'agenzia immobiliare Idealcasa di
in NO IG (AL) al fine di individuare la soluzione più congeniale alle proprie Parte_3 esigenze;
2) la menzionata agenzia, a seguito di diverse valutazioni congiunte, sottoponeva all'attenzione dell'attore un piccolo appartamento sito in NO IG (AL) composto da due locali, un bagno con antibagno, due ripostigli, oltre ad una cantina ed un posto auto esterno, di proprietà della società ; 3) veniva così compilato dall'attore in data 14 Controparte_3 settembre 2022 il modulo predisposto dall'agenzia definito “proposta irrevocabile d'acquisto e conclusione del contratto” (doc. 1) contenente (i) i dati catastali dell'immobile de quo, oltre (ii) all'indicazione della necessaria assenza, al momento del rogito, di vincoli, gravami e trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche su bene oggetto di compravendita (art. 2) ed (iii) il riferimento ad un assegno di Euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versato dall'attore in favore della proprietà (doc. 2); 4) inoltre, il documento in commento, alla voce “Eventuali integrazioni e/o clausole di recesso”, prevedeva espressamente che in caso di accettazione della proposta da parte venditrice, così come effettivamente avvenuto in data 26 settembre 2022 (cfr. doc. 1), “la data di stipula prevista per il 31.12.2022, in caso di mutuo erogato e pronta alla stipula la parte acquirente, ma non la parte venditrice per eventuali problemi di qualsiasi natura, la parte acquirente posticiperebbe l'atto definitivo entro e non oltre il 31.1.2023”; 5) l'attore risultava “pronto” alla stipula dell'atto con il mutuo pronto ad essere erogato già a fine novembre 2022 (nello specifico, 30.11.2022, cioè un mese prima della data indicata nella proposta di acquisto – 31.12.2022), così come risulta dalla comunicazione della banca che in copia di produce sub 3, apprendendo tuttavia solamente dalla predetta comunicazione che sul bene gravava un'ipoteca giudiziale, circostanza da sempre taciuta tanto dall'agenzia quanto dalla proprietà; 6) nonostante quanto sopra e la volontà di parte attrice di acquistare l'immobile, la società ometteva di procedere alla conclusione del contratto definitivo, in
pagina 3 di 8 violazione delle obbligazioni assunte con l'accettazione della su menzionata proposta;
7) l'attore provvedeva pertanto con lettera del 20 gennaio 2023 (doc. 4) ad evidenziare l'inadempimento di controparte, sottolineando l'intervenuta risoluzione del rapporto inter partes a causa del grave inadempimento di parte venditrice, comunicato peraltro solamente via filo dall'agenzia al sig. il giorno prima del fissato incontro senza alcuna motivazione ostativa oggettivamente Pt_1 sostenibile, con conseguente richiesta della restituzione della caparra nella misura del doppio (i.e. Euro 10.000,00); 8) in riscontro della predetta comunicazione, parte venditrice asseriva di non essere inadempiente poiché il termine per la stipula del definitivo sarebbe stato prorogato sino al 31 gennaio 2023 in caso di necessità “sorte in capo a parte venditrice”, senza peraltro che detto termine si possa considerare essenziale (doc. 5): si noti che detta comunicazione è datata 20 febbraio 2023, ben oltre il termine ultimo eventuale per la stipula del definitivo (!); 9) l'avversa ricostruzione, da un lato, conferma che parte venditrice non abbia rispettato il giorno convenuto per la stipula del definitivo senza alcuna giustificazione, posto che nella stessa comunicazione non c'è alcun riferimento alla mancata comparizione di controparte e, dall'altro, pretende di attribuire l'eventuale differimento a circostanza legate alla sfera del venditore, contrariamente alla formulazione letterale della proposta di acquisto che, come visto, rimette detto differimento alla disponibilità dell'attore, il quale, peraltro, non è mai stato edotto di asserite impossibilità in capo al venditore;
10) con successiva comunicazione del
20 febbraio 2023 (doc. 6) parte attrice sottolineava la propria discrezionalità nel differimento del termine alla data del 31 gennaio 2023 per problemi di parte venditrice, in ogni caso mai comunicati, e l'essenzialità del predetto termine stante la classica locuzione “entro e non oltre” che non lascia spazio alcuno a dubbi interpretativi;
11) medio tempore, parte attrice andava incontro alle spese notarili per la redazione dell'atto di mutuo pari ad Euro 870,00 (doc. 7) e per il relativo annullamento per Euro 400,00 (doc. 8), invitando controparte a partecipare al procedimento di negoziazione assistita (doc. 9) avanzando una richiesta di pagamento per complessivi Euro 11.270,00 (i.e. E.
5.000,00 + E. 5.000,00 + E. 870,00 +E. 400,00) senza che tuttavia detto procedimento abbia sortito esito favorevole (doc. 10);” con ciò chiedendo di dichiarare l'inadempimento della convenuta e la risoluzione del contratto preliminare, il diritto di parte attrice di ottenere la restituzione della caparra pari ad Euro 5.000,00, raddoppiata, oltre al risarcimento dei danni per Euro 870,00 a titolo di spese notarili per la redazione dell'atto di mutuo ed Euro 400,00 per il relativo annullamento, così come documentato in atti, e così alla condanna della società al pagamento in favore dell'attore di complessivi Euro 11.270,00.

2. Con comparsa di costituzione e risposta datata 5.7.2024 Controparte_1
ha in particolare così replicato: “In data 14/09/2022 parte attrice effettuava alla
[...] società una “proposta irrevocabile d'acquisto e conclusione Controparte_3 del contratto” (doc. 1 prodotto con l'atto di citazione) consegnando contemporaneamente all'agente un assegno bancario di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, rimasto fino ad oggi nella totale disponibilità della agenzia indicata. Non è mai stato incassato dalla società, per cui la relativa provvista è rimasta totalmente presso il deposito bancario del Sig … Relativamente Parte_1 alla clausola di cui al punto 4) dell'atto di citazione, apposta a cura della agenzia immobiliare, è stata interpretata dal promittente acquirente “pro domo sua”. La stessa infatti prevede in modo espresso
“P.S. si precisa che qualora la presente fosse accettata dalla parte venditrice la data di stipula prevista per il 31.12.2022 in caso di mutuo erogato e pronta alla stipula la parte acquirente ma non la parte venditrice, per eventuali problemi di qualsiasi natura, la parte acquirente posticiperebbe l'atto definitivo entro il 31.1.2023”. Il tenore della clausola è chiaro: le parti hanno voluto concedere alla promittente venditrice, anche in caso di mutuo concesso e pronta la parte acquirente ad acquistare, la proroga del termine al 31 gennaio 2023. Ciò significa che è stata la parte acquirente a concedere la proroga, come d'altra parte richiesto dalla agenzia immobiliare incaricata dalla medesima società qui convenuta. … Non corrisponde altresì al vero la circostanza di cui al punto 6) dell'atto di citazione. Fu il sig infatti, che provvide ad inviare una intempestiva lettera in data 20.1.2023, riscontrata Pt_1 pagina 4 di 8 da questa difesa appositamente delegata in data 20 febbraio 2023. L'agenzia immobiliare, infatti, provvide anteriormente al 31/01/2023 a comunicare al sig che vi era possibilità di Pt_1 sottoscrivere l'atto – sempre che fosse stato disponibile il notaio di fiducia dello stesso – entro il medesimo termine. Nulla rispondendo, la Società esponente ha inviato tramite pec al Patrono di parte avversa la lettera (prodotta in atto di citazione) in forza della quale l'atto avrebbe potuto e dovuto esser stipulato entro il giorno 27 febbraio 2023, sempre secondo la disponibilità della gentile Notaio dr.ssa . Tutto ciò viene avvalorato anche dai messagi wattzapp tra l'agente immobiliare e il Sig. Per_1
nonché tra l'agente ed il Notaio di cui la Sig.ra ha autorizzato la produzione Pt_1 Per_1 Pt_3
(doc. 4). … Se inadempimento vi è stato ciò è dovuto solo alla condotta non corretta e in violazione dell'art.1175 c.c. posta in essere dal sig fonte di sua responsabilità civile. In ogni caso nulla Pt_1
è dovuto visto che il sig ha corrisposto alla venditrice. Occorre, inoltre, sottolineare Parte_4 che il presunto inadempimento non sussiste anche per la mancanza di una apposita diffida ad adempiere. Il termine fissato, infatti, non aveva natura essenziale. Vi è stata violazione dell'art 1457
c.c. e la circostanza che sia stata concordata una proroga del termine già fissato al 31.12.2022, seppur non essenziale, dimostra chiaramente che anche il nuovo termine non era tale, ma che era da ritenersi
“semplice”. … Contestato pertanto l'atto introduttivo in ogni suo punto occorre osservare che a seguito dell'intempestivo comportamento dell'attore ed in violazione dell'art. 1175 c.c. ,malgrado rituale invito contenuto nella lettera del 20.2.2023, il contratto di vendita de quo va dichiarato risolto, non per inadempimento della promittente venditrice, bensì per inadempimento grave del promittente acquirente L'esponente così ha dovuto reperire altro acquirente, con l'apporto tecnico della medesima agenzia, al quale poi ha venduto l'immobile per un corrispettivo inferiore, pari ad euro 42.000 anziché euro 55.000 (doc. 5). Si chiede, pertanto, in via principale il pagamento dell'importo pari alla differenza tra euro 55.000 ed euro 42.000 ed in via subordinata il pagamento a titolo di penale della somma di euro € 5.000.”.

3. Parte attorea ha depositato tutte e tre le memorie anticipate e parte convenuta la seconda memoria.

4. La causa è stata poi istruita per l'interrogatorio formale dell'attore e per l'esame dei testi indicati.

5. Successivamente il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per discussione ex art. 281 sexies cpc con termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusive, alla data odierna del 23 ottobre 2025 in particolare sostituendola con il deposito delle note scritte.
§
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 132, co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45, co. 17 della legge 18 giugno 2009 n. 69, applicabile anche ai giudizi in corso al momento della entrata in vigore di tale legge di modifica (4 luglio 2009) ai sensi dell'art. 58 co. 2 della stessa legge, e viene motivata attraverso una "concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione". Rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;
ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass. Civ n. 3636/07), la cui ammissibilità - così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art. 16 del D.lgs n. 5 del 2003, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni - di fatto e di diritto - rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come omesse (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
richiamata adesivamente Cass. Civ. SS.UU. 16/01/2015
642, secondo la quale nel processo civile - ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal pagina 5 di 8 secondo comma dell'art. 1 D.lgs n. 546 del 1992 – non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti;
richiamato il contenuto assertivo dell'atto introduttivo di citazione e quello impeditivo, modificativo od estintivo della comparsa di risposta del convenuto;
richiamato il contenuto delle ordinanze istruttorie emesse in corso di causa;
ritenuta esaustiva l'attività istruttoria svolta.
L'attore intende far valere come termine essenziale quello inserito nel contratto preliminare come
“31.12.2022”, anche se riconosce essere altrettanto essenziale il termine ulteriore poi indicato del
“31/01/2023”, tuttavia previsto solo a suo favore in forza della clausola aggiunta al contratto prestampato e dal tenore, a suo dire, inequivocabile: “la data di stipula prevista per il 31.12.2022, in caso di mutuo erogato e pronta alla stipula la p. acquirente, ma non la p. venditrice, per eventuali problemi di qualsiasi natura, la p. acquirente posticiperebbe l'atto definitivo entro il 31/01/2 [n.d.a. illeggibile] (entro e non oltre 31/01/2023)”.
Il convenuto sostiene invece che nessuno dei due termini fosse essenziale e che l'atto avrebbe potuto e dovuto esser stipulato entro il giorno 27.2.2023 essendo disponibile il notaio rogante.
Le parti si imputano l'inadempimento reciprocamente con le conseguenze in termini di restituzione o meno della caparra, anche con riferimento al risarcimento dei danni.
Invero, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso – che peraltro nella specie non è mai intervenuto, stante il tenore di quanto documentato dalle parti - e di conseguente ritenzione della caparra, deve valutarsi l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Ciò affinché, ai sensi dell'art. 1218 c.c., il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale, forfettaria. E così, anche quando l'indagine del Giudice sia rivolta ad accertare quale dei due contraenti sia inadempiente, al fine di stabilire a quale di essi spetti il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto.
Il giudice è tenuto a procedere ad una valutazione unitaria e comparativa delle rispettive condotte inadempienti che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico delle stesse, le investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole idoneo a giustificare quello dell'altro. In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che "anche quando l'indagine del giudice sia rivolta ad accertare quale dei due contraenti sia inadempiente, al fine di stabilire a quale di essi spetti il diritto di recesso ex art.
1385 c.c., occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto"
(Cass. Civ. Sez. II, 27/08/1991 n. 9158; Civ. Sez. VI, ord. 13/01/2012 n. 409).
Occorre, pertanto, esaminare il comportamento tenuto da entrambe le parti in epoca successiva alla pagina 6 di 8 stipula del contratto preliminare.
Quanto al promittente venditore, odierno convenuto, occorre rilevare come lo stesso abbia di fatto provveduto agli obblighi assunti con la sottoscrizione della proposta di acquisto, ossia di essere pronto per il contratto definitivo a consegnare l'immobile libero da pesi e trascrizioni pregiudizievoli. Ancorchè tale compiuta disponibilità sia stata manifestata entro il giorno 27.2.2023, così essendo disponibile il notaio rogante (cfr. doc. 5 attoreo).
Per quanto concerne il termine di stipula del rogito notarile, all'art. 4 della proposta di acquisto si legge:
“Atto notarile: E dovrà avvenire entro la data del 31.12.2022” laddove, pure in assenza dell'inciso “e non oltre”, deve ritenersi, dal tenore della proposta di acquisto, non essenziale il termine indicato per la stipula del rogito, tanto che la proposta di acquisto veniva - anche subordinata dall'acquirente, odierno attore -, all'accettazione della richiesta di mutuo in suo favore, con l'indicazione di clausola aggiuntiva scritta a mano, di un termine ulteriore “entro e non oltre 31/01/2023”, che si può in abstracto appunto ritenere essenziale. E ciò a prescindere che il suddetto termine fosse indicato solo a favore dell'acquirente, così come effettivamente risulta dal tenore della locuzione: “la data di stipula prevista per il 31.12.2022, in caso di mutuo erogato e pronta alla stipula la p. acquirente, ma non la p. venditrice, per eventuali problemi di qualsiasi natura, la p. acquirente posticiperebbe l'atto definitivo entro il 31/01/2 [n.d.a. illeggibile] (entro e non oltre 31/01/2023)”.
Escluso che il primo termine fosse essenziale, occorre dunque esaminare se lo sia, non tanto in abstracto ma in concreto, il secondo termine indicato. Infatti, il secondo termine si attiverebbe “in caso di mutuo erogato”, del quale occorre premettere che l'attore non ha fornito alcuna prova, né documentale né per testi. Si ricade in ogni caso in un adempimento condizionato, inconciliabile con la natura di termine essenziale, come ha chiarito la Corte di Cassazione ancora di recente: “Già il fatto che si trattasse di termine di adempimento condizionato escludeva in sé la natura essenziale di detto termine, poiché il condizionamento della sua operatività alla verificazione di un evento futuro e incerto è incompatibile con la perdita dell'utilità che consegue alla sua scadenza senza l'adempimento.” (Cass., Sez. 2, Pres. DI VIRGILIO, Rel. TRAPUZZANO, Ord. 11/07/2025 n. 19116).
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale (art. 1457 c.c.) solo quando, all'esito di indagine riservata al Giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine. Infatti, sempre secondo la Corte di Cassazione, valga il seguente sillogismo: “Ed invero, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” (o “essenziale”), quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9529 del 11/04/2025; Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 5797 del 17/03/2005). D'altronde, la previsione di un termine essenziale per l'adempimento, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare ad avvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20052 del 22/07/2024; Cass.
pagina 7 di 8 Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 3736 del 08/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 10353 del 01/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 32238 del 10/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n.
22990 del 26/09/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20966 del 22/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 7450 del
26/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 145 del 08/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16880 del 05/07/2013; Sez. 2,
Sentenza n. 8881 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1881 del 19/03/1984; Sez. 1, Sentenza n. 855 del 11/03/1976).” (Cass., Sez. 2, Pres. DI VIRGILIO, Rel. TRAPUZZANO, Ord. 11/07/2025 n. 19116).
All'esito dell'istruttoria pertanto è risultato quanto segue. Il termine inserito nel preliminare, di cui al 31/01/2023, non può ritenersi essenziale per una serie di motivi: il promittente acquirente non ha provato alcunchè con riferimento al suo mutuo;
l'acquirente non ha esercitato il diritto di recesso o dichiarato risolto il contratto preliminare nel suddetto termine;
non risulta documentato alcun appuntamento fissato dinanzi al notaio entro tale data;
non risulta dunque il venir meno dell'interesse di entrambe le parti entro tale data;
risulta invece la disponibilità del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo entro il giorno 27.2.2023, così essendo disponibile il notaio rogante (cfr. doc. 5 attoreo).
E' poi assolutamente indifferente il contenuto della sentenza del Giudice di Pace riversata nel fascicolo da parte attorea (quale doc. 11), poiché dalla stessa risulta un comportamento negligente dell'intermediario immobiliare verso il promittente acquirente, argomento avulso da questo giudizio.
Conseguentemente va accolta la domanda posta in via riconvenzionale da parte convenuta e va dichiarato risolto per fatto e causa di parte attrice il contratto prodotto denominato “proposta irrevocabile di acquisto e conclusione del contratto” e per l'effetto si dichiara l'attore tenuto e condannato a pagare – esclusivamente tale somma, non avendo assolto il convenuto alla prova di ulteriori danni, risultando insufficiente l'ostensione del prezzo riportato nel solo doc. 6, seppure corrispondente ad un atto pubblico di compravendita - la somma di euro 5.000,00, quale caparra confirmatoria pattuita mai incassata dal convenuto, oltre interessi ex art. 1284 n. 4 c.c. con decorrenza dalla domanda svolta in questo giudizio da parte convenuta al saldo. Le spese del giudizio seguiranno il principio di soccombenza e saranno liquidate come da dispositivo, secondo lo scaglione di riferimento. I difensori di parte convenuta si sono dichiarati difensori antistatari.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara risolto per fatto e causa di il contratto prodotto denominato “proposta Parte_1 irrevocabile di acquisto e conclusione del contratto” e per l'effetto lo condanna a pagare la somma di euro 5.000,00, quale caparra confirmatoria pattuita, oltre interessi ex art. 1284 n. 4 c.c. con decorrenza dalla domanda svolta in questo giudizio da parte convenuta al saldo;

Condanna altresì a rimborsare a Parte_1 Controparte_1
(c.f./p.iva ) corrente a UZ (Al) – Via dei Fiori n. 15, in persona
[...] P.IVA_1 delle liquidatrici nominate, con distrazione a favore dei difensori antistatari, le spese di lite, che si liquidano in € 5.077 per compenso oltre al 15% per spese forfettarie, CPA ed IVA se dovuta, oltre alle spese anticipate.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Alessandria, 24 ottobre 2025
Il Giudice dott. Marcello Adriano Mazzola
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