N. R.G. 2589/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica in persona del Dott. Ludovico Rossi ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al N. 2589 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, riservata in decisione all'udienza di p.c. sostituita da deposito di note scritte, con provvedimento ex art. 127 ter, co. 3 c.p.c. dell'1.10.2025, vertente tra:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Marco Antonio Dal Ben (C.F. C.F._2
e RI IO (C.F. ) ed elettivamente domiciliati C.F._3 C.F._4 presso lo studio del primo in Vicenza, Contrà Porti, 38 giuste procure allegate alla comparsa di costituzione di nuovi difensori
- attori - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Mauro Controparte_1 C.F._5
Contin (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio Vicenza, Corso C.F._6
Palladio, 15, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuto -
e
(P.I. ), in persona del Controparte_2 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Carmela Rita Giulia Ruggeri (C.F.: ed C.F._7 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Vicenza, via Battisti, 25, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- terza chiamata -
OGGETTO: vendita di beni immobili
CONCLUSIONI: con provvedimento ex art. 127ter c.p.c. dell'1.10.2025 si riscontrava il deposito pagina 1 di 37 delle note scritte d'udienza del 26.9.2025 in cui parte attrice così precisava le conclusioni:
“Nel merito, in via principale: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, accertarsi e dichiararsi la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 21 giugno 2016 tra i Sig.ri
e , da un lato, e il Dott. , dall'altro (atto Parte_1 Parte_2 Controparte_1 notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza), Persona_1 avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Vicenza, viale della Pace 139-141, così individuato catastalmente nel rogito notarile: Catasto Fabbricati del Comune di Monticello NT TT (VI), Sez.
U, Fg. 9, part. 256, subb. 2 e 3; Catasto Terreni del Comune di Vicenza, Fg. 9, Partt. 256 e 273; per
l'effetto della dichiarazione di nullità, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , condannarsi il dott. alla Pt_1 Pt_2 Controparte_1 restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo);
Nel merito, in via subordinata: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, annullarsi, ai sensi dell'art. 1439 c.c., il contratto di compravendita di cui alla precedente domanda (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza); per l'effetto Persona_1 della pronuncia di annullamento, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , condannarsi il dott. alla Pt_1 Pt_2 Controparte_1 restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo);
Nel merito, in via ancora gradata: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, pronunciarsi, ai sensi dell'art. 1489 c.c., la risoluzione del contratto di compravendita sopraindicato
(atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza); Persona_1 per l'effetto della pronuncia di risoluzione, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , condannarsi il dott. Pt_1 Pt_2 CP_1
alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre
[...] interessi dal dì del dovuto al saldo);
Nel merito, sempre in via gradata: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, pronunciarsi, ai sensi dell'art. 1490 - 1492 c.c., la risoluzione del contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc.
[...]
Notaio in Vicenza); per l'effetto della pronuncia di risoluzione, emettersi i conseguenti Per_1 provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , Pt_1 Pt_2 condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 Controparte_1 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo); pagina 2 di 37 Nel merito, sempre in via gradata: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, pronunciarsi, ai sensi dell'art. 1497 c.c., la risoluzione del contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc.
[...]
Notaio in Vicenza); per l'effetto della pronuncia di risoluzione, emettersi i conseguenti Per_1 provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , Pt_1 Pt_2 condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 Controparte_1 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo);
Nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, annullarsi, ai sensi degli artt. 1428 e 1429 c.c., il contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Persona_1
Vicenza); per l'effetto della pronuncia di annullamento, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori (e, per quanto concerne quelli di interesse dei Sig.ri e , condannarsi il dott. Pt_1 Pt_2
alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di Controparte_1 prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo);
Nel merito, in ogni caso: per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, condannarsi il
Dott. e la società , anche in via solidale tra loro, a risarcire ai Sig.ri Controparte_1 CP_2
e tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi Parte_1 Parte_2 subiti e subendi, nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo, anche in ragione del minor valore dell'immobile e delle spese da sostenere per ripristinare e/o eliminare i vizi e i difetti;

Sempre in ogni caso: spese e compensi integralmente rifusi (ivi compreso il rimborso per spese generali) comprese quelle di cui al giudizio sub n. 3134/2018 R.G. promosso avanti il Tribunale di
Vicenza, con riferimento sia alle spese legali, sia al compenso liquidato all'Ausiliario, sia alle spese di consulenza tecnica di parte sostenute dagli attori.
In via istruttoria […]”
Si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 30.9.2025 in cui il convenuto così precisava le conclusioni:
“Nel merito.-
- Rigettarsi la totalità delle domande attoree, per tutti i motivi di fatto e diritto esposti in atti, nonché all'esito della relazione tecnica dell'arch. .- CP_3
- Nella non creduta ipotesi di accoglimento, in tutto o anche solo in parte delle stesse, condannarsi la terza chiamata a tenere indenne il convenuto principale, dott. , dal Controparte_2 CP_1 pagamento delle somme che, in esito al pendente giudizio, dovessero risultare dovute agli attori.- pagina 3 di 37 - In ogni caso, qualora la pronuncianda decisione prevedesse la restituzione all'odierno convenuto dell'immobile compravenduto a fronte dell'obbligo restitutorio, in tutto od in parte, del prezzo di cessione, detrarsi da quest'ultima somma il deprezzamento dell'immobile derivante dalla violazione del dovere di custodia e manutenzione, ordinaria e straordinaria, che incombe in capo agli attuali proprietari, anche in ordine ai danni che la cosa potesse procurare a terzi in pendenza di giudizio.-
In ogni caso.-
Condannarsi gli attori e a corrispondere al dott. Parte_1 Parte_2 CP_1
i compensi e le spese di lite, anche forfettarie ex lege, maggiorati dei relativi importi c.p.a. ed
[...]
IVA.-
In via istruttoria. […]”
Si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 13.12.2024 in cui la terza chiamata CP_2 così precisava le conclusioni:
“In via preliminare:
- accertare e dichiarare la nullità della citazione per chiamata in causa della Controparte_2 per le ragioni esposte in atti;

- accertare e dichiarare la nullità della citazione attorea per le ragioni esposte in atti
Nel merito in via principale: rigettarsi le domande attoree in quanto prive di fondamento in fatto e in diritto e respingersi, per
l'effetto, le domande formulate da nei confronti della terza chiamata;
respingersi in Controparte_1 ogni caso la richiesta estensione delle domande risarcitorie formulate dagli attori nei confronti della in quanto infondata in fatto e in diritto per le ragioni esposte in corso di causa, ed CP_2 escludersi in ogni caso qualsivoglia responsabilità della terza chiamata;
nel merito in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento di una delle domande attoree nei confronti del TO CP_1
, rigettarsi le domande formulate da nei confronti della
[...] Controparte_1 Controparte_2
in quanto prive di fondamento in fatto e in diritto per le ragioni esposte in corso di causa ed
[...] escludersi in ogni caso qualsivoglia responsabilità della terza chiamata;
respingersi in ogni caso la richiesta estensione delle domande risarcitorie formulate dagli attori nei confronti della in CP_2 quanto infondata in fatto e in diritto per le ragioni esposte in corso di causa. nel merito in via di ulteriore subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento da parte del Tribunale adito di una delle domande formulate dagli attori nei confronti di , e di contestuale accoglimento delle Controparte_1 domande formulate dal convenuto nei confronti della ovvero di accoglimento Controparte_2
pagina 4 di 37 delle domande risarcitorie nei confronti della terza chiamata, escludersi la responsabilità esclusiva della e, accertato il grado di responsabilità, circoscriversi le conseguenze economiche a CP_2 carico della terza chiamata entro i limiti rappresentati dalla somma percepita a titolo di provvigione per effetto della conclusione dell'affare (contratto preliminare di compravendita) per cui è causa o da quella diversa somma, minore o maggiore, ritenuta di giustizia e per la sola quota di spettanza di
. Parte_1
In ogni caso per mero scrupolo difensivo, nella denegata e davvero non creduta ipotesi in cui la
[...] dovesse essere condannata in solido con il TO , accertarsi e Controparte_2 Controparte_1 dichiararsi sin d'ora il diritto di regresso nei confronti di questi e condannarsi lo stesso in proporzione all'accertato grado di responsabilità a rifondere alla quanto fosse tenuta a pagare in CP_2 ragione della solidarietà
In ragione della soccombenza condannarsi la convenuta o l'attrice nei confronti della terza chiamata per aver agito in giudizio in violazione dell'art 96 cpc I e III comma, nella misura rimessa all'equo apprezzamento del giudice adito.
In ogni caso: spese e compensi professionali relativi al presente giudizio, compresi/e quelle sostenute nel procedimento nr 3134/2018 R.G. promosso avanti al Tribunale di Vicenza, gli importi corrisposti pro quota alla Ctu, le spese di consulenza tecnica di parte sostenute dalla terza chiamata, oltre spese generali di studio, Iva, Cpa come per legge, integralmente rifusi
In via istruttoria: […]”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e Parte_1 Parte_2 convenivano deducendo che: Controparte_1
- nei primi mesi del 2016 decidevano di vendere il loro appartamento in Vicenza, via Da Palestrina 110 per acquistare, nella stessa città, una villetta singola con giardino, più ampia dell'appartamento venduto e dotata di due camere da letto, una per gli attori, l'altra per la figlia affetta da grave disabilità; Per_2
- nella primavera 2016 scorgevano un annuncio pubblicato dal mediatore “Case che passione” relativo a un villino con due camere, su due livelli e con giardino, in Vicenza, viale della Pace, di proprietà del convenuto;
il primo mediatore metteva in contatto gli attori con un altro mediatore, l'odierna terza chiamata (di seguito: ), indicato come soggetto incaricato dal venditore di trattare la vendita;
CP_2
- gli attori venivano accompagnati da – qualificatosi come rappresentante della terza Persona_3 chiamata – ad un primo accesso;
pur presentato come dotato di zona notte con due camere da letto – circostanza più volte assicurata agli attori – durante la visita lo spazio a disposizione (115 mq) si dimostrava più esiguo di quanto rappresentato negli annunci, essendo di poco superiore pagina 5 di 37 all'appartamento già di proprietà degli attori, di 110 mq;

- i coniugi venivano però persuasi con notevole pressione a non soprassedere sia per la presenza di due camere da letto, sa perché rassicurati della possibilità di ampliamento dello spazio disponibile;
a tal fine, segnalava agli attori il nominativo dell'Arch. ; CP_2 Persona_4
- il 3.5.2016 sottoscriveva una proposta d'acquisto dell'immobile, firmata per accettazione Pt_1 dal venditore il successivo 6.5.2016; quindi, il 21.6.2016 gli attori acquistavano per € 250.000,00 la villetta di;
CP_1
- le “assicurazioni” fornite per portare i coniugi all'acquisto si sarebbero però rivelate infondate, perché: a) l'ampliamento mediante il piano casa non risultava praticabile e anche l'alternativa proposta dall'Arch. veniva rigettata dalla p.a.; Per_4
b) i coniugi, rivoltisi ad altro professionista (Arch. apprendevano che il compendio era affetto da Per_5 gravi irregolarità edilizio-urbanistiche, rappresentate in una perizia del 12.4.2017 (integralmente richiamata dagli attori) e in particolare:
i) la c.d. seconda camera al primo piano risultava di dimensioni inferiori a quelle rappresentate nella planimetria allegata al rogito, tali da non rispettare i requisiti igienico-sanitari ex art. 2 d.m.

5.7.1975 per poter essere qualificata come stanza da letto;

ii) nella mappa catastale, le distanze tra i fabbricati erano indicate in modo errato;

iii) mappa e planimetria presentavano tra loro incongruenze, giacché il locale adibito a ripostiglio e posto al piano terra risultava esterno al m.n. 256 compravenduto;
iv) dalle visure catastali il m.n. 1534, indicato nella vendita come confinante all'aerea compravenduta, risultava interna alla proprietà ; Parte_3
v) tra progetto presentato al Comune e stato di fatto risultavano varie difformità (gradini della scala interna, pilastro posto in corrispondenza del giro-scala, canna fumaria e relativo comignolo);
- dette problematiche erano state celate dal venditore “anche per il tramite degli agenti immobiliari”
(pag. 3-4) agli attori, che ne apprendevano l'esistenza solo successivamente alla compravendita, con l'ausilio dei professionisti;

Gli attori rappresentavano di aver quindi inviato il 15.4.2017 una lettera di contestazione al venditore;
nelle more si rivolgevano ad altro tecnico (Arch. ) che corroborava le conclusioni del Per_6 Per_5 con ulteriori relazioni in data 15.11.2017 e 12.3.2018. I coniugi proponevano quindi ricorso per ATP nei confronti del e degli altri soggetti coinvolti dinnanzi all'intestato Tribunale (iscritto con CP_1
n.r.g. 3134/2018); all'esito, il CT nominato, Arch. , depositava relazione il 3.5.2019, rilevando Per_7 anch'egli abusi e difformità edilizie, tra cui la problematica dimensionale della stanza da letto.
Tanto premesso in fatto, in diritto, preliminarmente eccepivano la “nullità, incompletezza e illogicità pagina 6 di 37 della CT” depositata nell'ATP. Pur condividendo talune delle conclusioni del CT Arch. , Per_7 deducevano che la stessa fosse viziata in quanto l'ausiliario: a) non avrebbe stimato i costi per la rettifica delle difformità catastali e della regolarizzazione catastale, indicando solo la somma necessaria per stilare un preventivo dei costi;
b) avrebbe disatteso il quesito del Giudice teso a accertare quale fosse il reale valore di mercato del bene, avendo il CT stimato il solo deprezzamento del bene per effetto dei vizi rilevati, mentre avrebbe dovuto stimare il prezzo congruo del bene, al netto delle problematiche (e, quindi, dotato di una sola camera da letto); c) non avrebbe rilevato una ulteriore difformità del fabbricato, in particolare l'erroneo classamento del bene (A/3 in luogo della corretta A/7;
d) nello stimare i costi della regolarizzazione avrebbe esorbitato dal quesito, formulando una ipotesi di intervento (per dotare l'immobile di una seconda camera da letto), sicché la stima si riferirebbe ad un
“edificio radicalmente differente”; e) detta ipotesi sarebbe di impossibile realizzazione;
f) avrebbe omesso di indicare natura, cause e ulteriori difformità; g) non avrebbe stimato il costo per il ripristino/la diminuzione di valore per la presenza di infiltrazioni d'acqua e degrado dato dalla rottura della guaina di impermeabilizzazione;
h) non avrebbe esplicitato procedura e metodologia utilizzate.
Nel merito, svolgevano le seguenti censure:
I) deducevano la nullità della compravendita del 21.6.2016, anzitutto:
A) “ai sensi dell'art. 1418 c.c., per contrarietà a norme imperative, nonché in ossequio al principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica ed edilizia (cfr. Cass. civ. Sez. II, 5 dicembre 2014, n. 25811” (pag. 7) in particolare:
a) per la dedotta presenza di stanza da letto di altezza e superficie minima non conformi a quelle previste dall'art. 2, co. 2 DM 5.7.1975;
b) per la presenza di ulteriori “gravi vizi e difformità di natura urbanistica ed edilizia”; nuovamente, perché la camera da letto sarebbe stata realizzata in difformità al progetto di ampliamento e inserimento dei servizi igienici presentato dai genitori e danti causa del nel 1987 in quanto, come CP_1 riscontrato dal perito di parte Arch. la superficie della camera è inferiore a quanto riportato Per_5 graficamente, essendo nel progetto state dichiarate misure difformi, anche del 2% rispetto alle tolleranze ammissibili. Poi perché:
i) nella mappa catastale, le distanze tra i fabbricati sarebbero indicate in modo errato;

ii) la mappa e la planimetria catastale presentano tra loro incongruenze, dal momento che il locale adibito a ripostiglio e posto al piano terra dell'abitazione figurava esterno rispetto al mapp. n. 256 oggetto di compravendita;

iii) quanto alle visure catastali, nonostante l'area corrispondente al mapp. n. 1534 appaia “interna pagina 7 di 37 all'area di proprietà ”, nell'atto di compravendita del giugno 2016 tale mappale viene Parte_3 indicato come “confinante”; iv) infine, sempre dal progetto del fabbricato presentato al Comune di Vicenza nel 1987 emergerebbero ulteriori difformità tra quanto esistente e quanto autorizzato (gradini della scala interna, pilastro posto in corrispondenza del giro-scala, canna fumaria e relativo comignolo);
B) in secondo luogo, l'atto sarebbe nullo perché – in ragione delle problematiche su riferite – le dichiarazioni del venditore (di conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto e nella parte, ex art. 29, co. 1 bis, l. 52/1985) e circa i titoli edilizi sarebbero risultate inveritiere;

C) in applicazione dei principi in materia di presupposizione, sotto un duplice profilo a) perché
l'esistenza dei menzionati vizi, difformità, irregolarità urbanistiche, sarebbero tali da sottoporre i venditori a possibili procedimenti sanzionatori;
b) perché l'esistenza della seconda camera da letto era presupposto indefettibile per l'acquisto dell'immobile;
II) in subordine, deducevano che l'atto sarebbe annullabile per dolo, in quanto sarebbe stato CP_1 consapevole delle predette problematiche e avrebbe indotto i deducenti a credere che l'abitazione possedesse due camere da letto, mentre la seconda sarebbe priva dei requisiti dimensionali oltre che presentare rilevanti difformità rispetto alla planimetria catastale (porta in posizione diversa).
Ad ulteriore prova della mala fede/scorrettezza del venditore, evidenziavano che sarebbe emersa la sussistenza di pesanti vincoli amministrativi (l'immobile sarebbe gravato da un vincolo di acquedotto e fascia di rispetto ex art. 15 delle N.T.O. del P.I.), l'erroneo classamento del fabbricato e che , CP_1 dopo la vendita, avrebbe inviato i suoi incaricati a rimuovere motori e split dell'impianto di condizionamento;

III) in via ulteriormente gradata, chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto, trattandosi di aliud pro alio, in particolare perché un nucleo di tre persone, non potrebbe abitare in un'immobile dotato di un'unica camera da letto;

IV) ancora, in via gradata, chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto, ex artt. 1489, 1490, 1492
e 1497 c.c., perché:
a) le difformità/irregolarità edilizio urbanistiche lamentate integrerebbero degli oneri, ex art. 1489 c.c.;
b) laddove il Tribunale non “ritenesse tutte o alcune delle doglianze sopra formulate” (ossia, le problematiche edilizio urbanistiche, pag. 15) sussumibili ex art. 1489 c.c., le stesse rientrerebbero nell'alveo di cui all'art. 1490 c.c., con conseguente tutela redibitoria e risarcitoria ex art. 1494 c.c.;
c) in subordine, la fattispecie sarebbe sussumibile anche sub. art. 1497 c.c., ove, tra le varie problematiche riscontrate, “il ruolo dominante spetta all'assenza della seconda camera da letto” (pag.
16) qualità promessa, come da annunci immobiliari;
pagina 8 di 37 IV) ancora, in via ulteriormente gradata, chiedevano dichiararsi il contratto annullabile per errore;

V) in ogni caso, gli attori chiedevano il ristoro dei danni subiti e subendi, di natura patrimoniale e non, riservando la qualificazione all'esito dell'istruttoria, indicando comunque, quanto a quelli patrimoniali,
l'aver investito i risparmi della vita laborativa in un immobile inidoneo;
le spese per il procedimento ex artt. 696/696bis c.p.c.; l'aver perso le agevolazioni prima casa, richieste dall'Agenzia delle Entrate (per
€ 5.083,71); per non essersi potuti trasferire immediatamente nell'immobile; lo stress cagionato dalla situazione.
Concludevano conformemente a tale ricostruzione in diritto¹. ¹ Queste le conclusioni articolate in citazione:
“Nel merito, in via principale: per tutte le ragioni esposte in narrativa, accertarsi e dichiararsi la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 21 giugno 2016 tra i sig.ri e , da un lato, e il dott. Parte_1 Parte_2
, dall'altro (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Controparte_1 Persona_1 Vicenza), avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Vicenza, viale della Pace 139-141, così individuato catastalmente nel rogito notarile: Catasto Fabbricati del Comune di Monticello NT TT (VI), Sez. U, Fg. 9, part. 256, subb. 2 e 3; Catasto Terreni del Comune di Vicenza, Fg. 9, Partt. 256 e 273; per l'effetto della dichiarazione di nullità, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri e Parte_1
, condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 Parte_2 Controparte_1 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi il Dott. CP_1
a risarcire ai sig.ri e tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli
[...] Parte_1 Parte_2 stessi subiti e subendi, nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via subordinata: per tutte le ragioni esposte in narrativa, pronunciarsi l'annullamento per dolo, ai sensi dell'art. 1439 c.c., del contratto di compravendita di cui alla precedente domanda (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza); per l'effetto della pronuncia di annullamento, emettersi i Persona_1 conseguenti provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri e Parte_1 Parte_2
, condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo
[...] Controparte_1 di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi il dott. a risarcire Controparte_1 ai sig.ri e tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi subiti e subendi, Parte_1 Parte_2 nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, ai sensi dell'art. 1453 c.c. (c.d. aliud pro alio), accertarsi e dichiararsi l'inadempimento del dott. alle obbligazioni del contratto di compravendita Controparte_1 di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio Persona_1 in Vicenza) e per l'effetto pronunciarsi la risoluzione del contratto ed emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri e , condannarsi il dott. Parte_1 Parte_2 CP_1
alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del
[...] dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi il dott. a risarcire ai Sig.ri e Controparte_1 Parte_1
tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi subiti e subendi, nella misura che risulterà Parte_2 accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, ai sensi dell'art. 1489 c.c., accertarsi e dichiararsi l'inadempimento del dott. alle obbligazioni a suo carico relative al contratto di Controparte_1 compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc.
[...]
Notaio in Vicenza) e per l'effetto pronunciarsi la risoluzione del predetto contratto ed emettersi i conseguenti Per_1 provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri e , Parte_1 Parte_2 condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di Controparte_1 prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi il Dott. a risarcire ai Controparte_1 Sig.ri e tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi subiti e subendi, Parte_1 Parte_2 nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni sopra esposte, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., accertarsi e dichiararsi la presenza dei vizi/difetti/difformità esposti in narrativa e dunque l'inadempimento del dott. Controparte_1 alle obbligazioni a suo carico relative al contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza) e per l'effetto pronunciarsi la risoluzione Persona_1 del predetto contratto ed emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei pagina 9 di 37 2. La prima udienza, indicata in citazione per l'1.10.2020, veniva differita ex art. 168bis, co. 5 c.p.c. al
6.11.2020.
Si costituiva tempestivamente il convenuto con comparsa del 16.10.2020, chiedendo preliminarmente l'autorizzazione alla chiamata in causa di . contestava anzitutto la ricostruzione in fatto CP_2 CP_1 svolta dagli attori, premettendo che essa differisse da quella proposta in sede di ricorso ex artt.
696/696bis c.p.c. e deduceva che:
- il convenuto avrebbe deciso nei primi mesi del 2016 di mettere in vendita l'abitazione per cui è causa, già di proprietà dei genitori, rivolgendosi dapprima all'agenzia “Case che Passione” che aveva predisposto l'annuncio allegato dagli attori sub. 2; a detta agenzia subentrò quindi , con cui CP_2
ebbe contatti solo tramite la di lui moglie, che consegnò all'agenzia le chiavi dell'immobile CP_1 per le visite e la documentazione relativa alo stesso: ogni valutazione tecnica sarebbe stata effettuata
sig.ri e , condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della Parte_1 Parte_2 Controparte_1 somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi, ai sensi dell'art. 1494 c.c., il dott. a risarcire ai sig.ri e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
tutti i danni (anche quelli derivati dai vizi dell'immobile), patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi subiti e
[...] subendi, nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, ai sensi dell'art. 1497 c.c., accertarsi e dichiararsi l'inadempimento del dott. alle obbligazioni a suo carico relative al contratto di Controparte_1 compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc.
[...]
Notaio in Vicenza) e per l'effetto pronunciarsi la risoluzione del predetto contratto ed emettersi i conseguenti Per_1 provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri e , Parte_1 Parte_2 condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro 250.000,00 versata a titolo di Controparte_1 prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
sempre per l'effetto, condannarsi il dott. a risarcire ai Controparte_1 sig.ri e tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, dagli stessi subiti e subendi, Parte_1 Parte_2 nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, pronunciarsi l'annullamento per errore, ai sensi degli artt. 1428 e 1429 c.c., del contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza); per l'effetto della pronuncia di Persona_1 annullamento, emettersi i conseguenti provvedimenti restitutori e, per quanto concerne quelli di interesse dei sig.ri Pt_1
e , condannarsi il dott. alla restituzione agli stessi della somma di Euro
[...] Parte_2 Controparte_1 250.000,00 versata a titolo di prezzo, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, accertarsi e dichiararsi che, in relazione alla conclusione del contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza), la condotta posta in essere dal dott. , nei Persona_1 Controparte_1 confronti dei sig.ri e , è stata in violazione dell'art. 1440 c.c., nonché che il Parte_1 Parte_2 medesimo dott. è stato, nella fattispecie, 'contraente in mala fede' ai sensi della citata disposizione e, per l'effetto, CP_1 condannare il medesimo dott. al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dai sig.ri Controparte_1
e nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed Parte_1 Parte_2 interessi dal dì del dovuto al saldo;
nel merito, in via di ulteriore subordine: per tutte le ragioni esposte in narrativa, accertarsi e dichiararsi che, in relazione alla conclusione del contratto di compravendita di cui alle precedenti domande (atto notarile rep. n. 123.458, racc. n. 42.302 rogato dal dott. proc. Notaio in Vicenza), la condotta posta in essere dal dott. nei Persona_1 Controparte_1 confronti dei sig.ri e è stata lesiva della libertà negoziale degli stessi in violazione Parte_1 Parte_2 dell'art. 2043 c.c. (in quanto ha viziato il consenso degli acquirenti) e, per l'effetto, condannare il medesimo dott. CP_1
al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dai sig.ri e
[...] Parte_1 Parte_2 nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
in ogni caso: spese e compensi integralmente rifusi (ivi compreso il rimborso per spese generali) comprese quelle di cui al giudizio sub n. 3134/2018 R.G. promosso avanti il Tribunale di Vicenza, con riferimento sia alle spese legali, sia al compenso liquidato all'Ausiliario, sia alle spese di consulenza tecnica di parte sostenute dagli attori” pagina 10 di 37 dagli attori tramite il loro tecnico unitamente a (pag. 2); CP_2
- dopo il conferimento dell'incarico, avrebbe incontrato gli attori due sole volte: la prima, per CP_1 pochi minuti, presso l'immobile, occasione in cui i coniugi mostrarono entusiasmo soprattutto per il giardino della casa, senza accennare alla disabilità della figlia/a specifiche esigenze abitative;
la seconda, in occasione del rogito, seguito alla proposta d'acquisto attorea del 3.5.2016. Mai convenuto e attori avrebbero discusso di aspetti tecnici;

- seguì quindi, il 15.4.2017, una raccomandata in cui i coniugi assumevano l'esistenza di numerosi vizi, difformità e irregolarità; contattò un tecnico di fiducia, Geom. che, svolte le verifiche CP_1 Per_8 del caso, appurò che nel 1986/1987 l'immobile era stato oggetto di un intervento di sistemazione e ristrutturazione commissionato dai genitori del convenuto, all'esito dei quali il Sindaco aveva certificato la ristrutturazione dichiarando nulla ostare all'abitabilità del fabbricato, senza che negli anni seguenti la PA avesse sollevato rilievi di sorta;
il Geom. avrebbe pure escluso la sussistenza di Per_8 difformità rilevanti e che in base alla documentazione acquisita la camera da letto risultava di dimensione superiore ai 9.00 mq (ossia, 9.40 mq); il difensore riscontrava la comunicazione, CP_1 contestando i rilievi attorei;

- seguiva la proposizione del ricorso per ATP: nello stesso gli attori avrebbero proposto una versione diversa da quella articolata in citazione e in particolare riconoscevano di essersi affidati ab origine alla consulenza dell'arch. , che avrebbero incaricato di svolgere delle verifiche circa l'immobile Per_4 da acquistare, ai fini di eseguire un ampliamento dello stesso, dando atto nel ricorso che avrebbero maturato l'interesse per l'immobile solo in ragione degli interventi edili che essi progettavano di svolgere, proposito mai manifestati al (che mai avrebbe rassicurato i coniugi sotto il profilo CP_1 tecnico) e “verosimilmente condivisi con l'agenzia immobiliare e con il professionista CP_2 prescelto, arch. ” (pag. 6); Per_4
- dagli atti dell'ATP sarebbe emerso che gli attori ebbero occasione di visionare svariate volte l'immobile, sempre tramite la , eseguendo vari sopralluoghi prima di formulare la proposta CP_2
d'acquisto, tesi a definire dal punto di vista tecnico le future modifiche dell'abitazione; la proposta non era comunque condizionata alla possibilità di eseguire gli interventi, sicché - assumeva il convenuto - sarebbe stato lo stesso professionista cui i coniugi si rivolsero a rassicurarli sulla realizzabilità delle opere e a indurli all'acquisto (pag. 7);
- nell'ATP gli attori avrebbero chiarito che il progetto di ampliamento fu rigettato per essere stata esclusa la realizzazione di una proposta di “serra bioclimatica”, mentre il CT dell'ATP avrebbe accertato che un diverso ampliamento sarebbe stato concretamente realizzabile;

- nel costituirsi nel procedimento per ATP l'Arch. aveva dedotto che avrebbe deciso Per_4 Pt_1
pagina 11 di 37 di sottoscrivere la proposta per non “perdere” l'immobile e che nei mesi di maggio/giugno avrebbe lavorato alacremente a varie proposte di intervento e ampliamento, fino alla stipula;
nell'ATP Per_4 rappresentava che da luglio 2016 gli attori, convinti di “aver fatto il passo più lungo della gamba” avrebbero cercato ogni pretesto per caducare la vendita, arrivando anche a chiedere la predatazione di documenti/perizie a fini legali.
Il convenuto riassumeva gli esiti della CT dell'ATP, assumendo che pur sussistendo dei profili di illegittimità degli accertamenti svolti (per aver l'Arch. eseguito dei rilievi topografici senza Per_7 darne avviso alle parti o ai CT) gli esiti risulterebbero condivisibili, in parte avendo il CT riscontrato
(a) quanto alle irregolarità catastali, che le stesse sarebbero riconducibili al tecnico del catasto che tracciò la mappa dell'intero quartiere (giacché avrebbe posizionato i fabbricati esistenti su distinti mappali verso sud con un errore di tre metri, errore da cui seguirono a catena gli errori negli inserimenti derivanti da successivi frazionamenti); su tale aspetto i convenuti davano atto che tuttavia il
CT non avrebbe meglio argomentato circa la riduzione di parte del giardino per ca. 53 mq, fondata sul contestato accertamento topografico, o la relativa riduzione di valore del compendio ceduto (stimata in € 12.950,00, arbitrariamente e sulla scorta del valore di mercato per terreni edificabili, mentre la minor superficie si riferirebbe ad area adibita a giardino);
b) degli abusi minori, condivisibilmente ritenuti sanabili dal CT;
quanto alla camera da letto, osservava che la minor superficie della stessa fosse dovuta alla realizzazione di un servizio igienico al piano, soluzione avvallata all'epoca dei lavori dai tecnici competenti e che comunque il CT avesse individuato una possibile soluzione nella realizzazione di una seconda camera da letto, quantificando i relativi costi.
Preliminarmente, contestava pertanto la richiesta di rinnovarsi la CT, prendendo posizione su tutte le censure dell'attore.
Nel merito, assumeva la piena validità della compravendita del 21.6.2016, prendendo posizione sulle domande di nullità, annullamento, risoluzione del contratto – eccependo tra l'altro la prescrizione/decadenza delle azioni ex artt. 1490 e 1492 c.c. – di cui chiedeva il rigetto, così come per le domande risarcitorie ex art. 2043 c.c. In via riconvenzionale, in caso di accoglimento di una delle varie domanda con effetti restitutori reciproci, chiedeva stimarsi il deprezzamento del bene per violazione del dovere di custodia e manutenzione.
Sempre in via preliminare, chiedeva autorizzarsi l'autorizzazione alla chiamata in causa di CP_2
“Solo in ragione di quanto gli attori adducono in atto di citazione sul ruolo dell'agenzia di intermediazione immobiliare, oltre che per quanto argomentato dal convenuto, che affidò all' Pt_4
l'intera gestione dell'affare, consegnando materialmente a mani dell'agente la totalità della
[...]
pagina 12 di 37 documentazione relativa all'immobile da alienare e conferendo pieno mandato per lo svolgimento delle trattive e la conclusione dell'affare, ivi compresa ogni valutazione utile sulla corrispondenza tra caratteristiche e qualità del bene e desiderata degli acquirenti […] sia perché il giudizio, vista
l'ampiezza dei titoli giuridici che sostengono la domanda, è comune a quest'ultima, sia perché in ipotesi di accoglimento delle domande attoree in ordine a validità dell'atto e vizi del bene, tenga indenne il venditore di quanto questi dovesse essere condannato a versare a favore degli attori, nella denegata ipotesi di condanna alla restituzione, in tutto o in parte, del prezzo della compravendita […]”
e ciò perché, lamentando gli attori di aver ricevuto informazioni tecniche sull'immobile, il convenuto riteneva di “imputare tali assicurazioni, così come esposte dagli attori, al mediatore […] col che, qualora si dimostrasse in tutto od in parte veritiera la versione dei fatti ex adverso esposta, in mancanza di avvallo da parte del convenuto, l' viene chiamata a Parte_5 manlevare il dott. ” degli effetti economici delle domande attoree (pagg. 23-24). CP_1
Concludeva come in epigrafe (salvo l'inciso alla relazione dell'Arch. , come si vedrà disposta in CP_3 corso di causa).
Autorizzata la chiamata, la prima udienza veniva ulteriormente differita al 12.3.2021 per consentire l'incombente. Si costituiva con comparsa del 16.2.2021. Deduceva che: CP_2
- il suo rapporto con il convenuto sarebbe stato di natura puramente mediatoria, senza vincolo di esclusiva, circostanza confermata dal fatto che non avrebbe avuto la disponibilità delle chiavi dell'immobile; le informazioni fornite dall'agenzia si basavano su indicazioni e documentazioni forniti dalla proprietà; non vi fu successione di incarichi da Case che Passione alla e la prima non mise CP_2 in contatto gli attori con la seconda;

- non avrebbe messo in conoscenza gli attori con l'Arch. , conosciuto dagli CP_2 Per_4
da anni e cui si sarebbero affidati per individuare un immobile da acquistare e Parte_3 ristrutturare/ampliare; fu anzi a contattare per informazioni sugli immobili cui gli Per_4 CP_2 attori erano interessati e organizzare le visite;

- la mostrò vari immobili agli attori, sempre con la presenza del , tra cui quello di CP_2 Per_4
; CP_1
- , presente alla prima visita dell'immobile per cui è causa, si limitò a guidare gli attori Persona_3 negli ambienti, senza rassicurarli circa la presenza di due camere da letto;
vista la presenza del il ruolo della fu assai limitato, e nel corso delle visite successive alla prima si limitò Per_4 CP_2 per lo più ad aprire l'immobile, attendendo all'esterno la conclusione della visita;

- l'Agenzia non avrebbe mai esercitato alcuna pressione sugli attori per la conclusione dell'affare, e avrebbe ignorato che i due avessero una figlia e che fosse affetta da disabilità; i non Parte_6
pagina 13 di 37 chiesero (né ottennero) dall'agenzia alcuna rassicurazione circa la possibilità di ampliare l'immobile né
l'Agenzia ebbe un qualsiasi ruolo nelle valutazioni di tipo tecnico o sugli interventi circa l'immobile.
Tanto premesso in fatto, preliminarmente la terza chiamata eccepiva la nullità della chiamata di terzo per assoluta incertezza dell'oggetto e per genericità delle ragioni di fatto e diritto delle domande formulate nei confronti della , anche in ragione delle varie domande svolte dagli attori;
avendo CP_2 il convenuto giustificato la chiamata anche in ragione dell'”ampiezza” della domanda attorea, osservava che la stessa non comportasse in ogni caso la comunanza della causa.
Nel merito, eccepiva la carenza di legittimazione passiva, deducendo che, al più, in caso di riscontrata invalidità del contratto di vendita, l'unica conseguenza in capo al mediatore sarebbe quella delineata dall'art. 1757 c.c. Osservava comunque che nel caso di specie le problematiche urbanistiche non fossero facilmente conoscibili, essendo emerse solo a seguito di lunghe e complesse indagini.
Richiamate le difese svolte dalle parti e dal nel ricorso per ATP, evidenziava che le difese Per_4 svolte dal in tale sede escluderebbero ogni sua responsabilità, anche alla luce delle discrasie Per_4 tra la prospettazione svolta dagli attori in citazione e quanto emerso nel corso del procedimento di istruzione preventiva, osservando che, in ultima analisi, i ripensamenti degli attori riguardavano i costi del progetto di ristrutturazione e i tempi dello stesso.
Evidenziava la totale infondatezza delle domande attoree, richiamando gli esiti della CT resa all'esito dell'ATP, che condivideva a pieno, evidenziandone la nullità ed inutilizzabilità solo con riferimento alla parte in cui si fa riferimento al rilievo topografico, eseguito in difetto di contraddittorio e alle conclusioni rese all'esito dello stesso.
Stigmatizzava la condotta processuale degli attori, che chiedeva valutarsi ai fini di una condanna per responsabilità processuale aggravata.
Concludeva per la declaratoria di nullità della citazione per chiamata di terzo, per il rigetto delle domande attoree e quindi del convenuto;
in via subordinata, per il caso di accoglimento delle domande attoree, in ogni caso per il rigetto di quelle svolte dal convenuto nei suoi confronti e in ulteriore subordine, chiedeva circoscriversi le conseguenze economiche a suo carico alla somma percepita a titolo di provvigione.
Il 9.3.2021 si costituivano nuovi difensori per gli attori;
alla prima udienza questi dichiaravano la volontà degli attori di “estendere la domanda risarcitoria nei confronti della terza chiamata”. Su richiesta delle parti, venivano concessi i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c., di cui si valevano tutte le parti.
In prima memoria gli attori, presa posizione sulle difese delle parti, precisavano le conclusioni come in epigrafe;
il convenuto, tra l'altro, contestava la pretesa nullità della chiamata di terzo. , per la CP_2 prima volta, deduceva la pendenza di un procedimento tra attori e , chiedendo la riunione dei Per_4
pagina 14 di 37 due giudizi ed eccepiva la nullità della citazione attorea “per assoluta incertezza dell'oggetto e per genericità delle ragioni di fatto e di diritto delle domande formulate nei confronti della ” e CP_2 la carenza di legittimazione attiva della ad agire nei suoi confronti, non avendo la svolto Pt_2 CP_2 attività di mediazione anche a favore di detta attrice (pagg. 13 ss.).
Con ordinanza del 19.5.2022 veniva ammessa la richiesta di interrogatorio formale di attori, convenuto e l.r.p.t. della terza chiamata e di prova testimoniale. All'udienza dell'8.11.2022 venivano quindi interrogati attori, convenuto e , socio accomandatario della terza chiamata. Il 20.6.2023 Persona_3 venivano escussi i testi , moglie del , , (per parte Testimone_1 CP_1 Testimone_2 Tes_3 convenuta), (attrice), (terza chiamata); il 2.2.2024 si presentava per l'esame il , Tes_4 Tes_5 Per_4 indicato come teste dal convenuto;
su eccezione del difensore di , rilevata l'incapacità a CP_2 testimoniare del , il Giudice non ne ammetteva la testimonianza. Veniva quindi escusso il Per_4 teste (p. convenuta). Il 10.5.2024 veniva escussa la Rumor per e all'esito veniva disposta Tes_6 CP_2
CT integrativa, nominandosi a tal fine l'Arch. . Pervenuto il giudizio allo scrivente CP_3
Magistrato, il 3.7.2024, articolato il quesito², il CT prestava giuramento. Depositata la relazione il
18.7.2025, all'udienza del 17.9.2025 muoveva dei rilievi alla CT e la causa, ritenuta matura CP_2 per la decisione, veniva rinviata al 30.9.2025, disponendosi la trattazione ex art. 127 ter c.p.c. A tale udienza, riscontrato il deposito delle note di trattazione scritta delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., abbreviati, per il deposito di comparse conclusionali e di legge per memorie di replica.
3. Occorre anzitutto prendere posizione sulle varie eccezioni preliminari, svolte in particolare dalla terza chiamata (che in conclusionale ne ha aggiunta un'altra oltre a quelle riportate, avendo CP_2 dedotto che talune delle varie domande svolte dagli attori – aliud pro alio, responsabilità ex art. 2043
c.c. – dovrebbero ritenersi abbandonate, non essendo state riprodotte nelle conclusioni da ultimo rassegnate, cfr. conclusionale , pag. 21). CP_2
A tal fine, occorre anzitutto chiarire, partendo dall'esegesi delle domande attoree, la natura della ² Questo il quesito conferito: “Letti gli atti di causa, esaminati i documenti prodotti, sentite le parti ed i loro eventuali consulenti tecnici, visitati i luoghi ed espletata ogni altra opportuna indagine (se necessario, anche accedendo a pubblici uffici per il reperimento della documentazione strettamente necessaria all'incarico) ad integrazione di quanto già riscontrato nell'ambito della relazione di CT in sede di ATP, chiarisca se l'immobile oggetto della vendita per cui è causa: A) possegga le caratteristiche descritte negli annunci immobiliari pubblicati dall' prodotti sub. docc. 2, Parte_7 3, 4, 5 da parte attrice;
B) sia o meno regolare sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale, prendendo specificamente posizione sulle problematiche lamentate in citazione, nella relazione di CT in sede di ATP e nelle relazioni di parte attrici prodotte sub. docc. 12, 16, 17) precisando in caso di difformità, quale ne fosse la natura e se le stesse siano o meno sanabili e secondo quale procedura, chiarendo le cause delle asserite difformità e i costi per procedere alla loro eventuale/parziale sanatoria, redigendo apposito computo metrico redatto sulla base dei prezzi di mercato;
C) tenti la conciliazione delle parti” pagina 15 di 37 chiamata di terzo svolta da e gli effetti della stessa e della decisione degli attori di estendere CP_1 talune delle domande nei confronti della terza chiamata.
In citazione gli attori hanno svolto tutta una serie di domanda di carattere caducatorio (nullità, annullamento, risoluzione), affiancando alle stesse delle correlate domande risarcitorie e una ulteriore domanda risarcitoria, ex art. 2043 c.c. fondata sull'asserita illiceità della condotta del , perché CP_1
“lesiva” della libertà negoziale ex art. 2043 c.c. per aver “viziato” il consenso degli acquirenti.
Nel costituirsi, ha chiesto e ottenuto di chiamarsi in causa sia “vista l'ampiezza dei CP_1 CP_2 titoli giuridici che sostengono la domanda, è comune a quest'ultima, sia perché in ipotesi di accoglimento delle domande attoree in ordine a validità dell'atto e vizi del bene, tenga indenne il venditore di quanto questi dovesse essere condannato a versare a favore degli attori, nella denegata ipotesi di condanna alla restituzione, in tutto o in parte, del prezzo della compravendita.” in quanto
“La ricostruzione dei fatti esposti dall'attore, in particolare nella fase delle trattative, laddove gli
riferiscono di informazioni tecniche ricevute sullo stato dell'immobile Parte_3 compravenduto, determinano il convenuto ad imputare tali assicurazioni, così come esposte dagli attori, al mediatore che ha fatto visionare l'abitazione ai compratori, col che, qualora si dimostrasse in tutto od in parte veritiera la versione dei fatti ex adverso esposta, in mancanza di avvallo da parte del convenuto, l'Agenzia Immobiliare” (pagg. 23-24).
In ultima analisi, , pur non contestando la propria legittimazione passiva rispetto alle domande CP_1 attoree (pur negandone la fondatezza) ha chiesto la chiamata di , indicato come unico CP_2 responsabile o comunque corresponsabile con riferimento alla condotta posta dagli attori a sostegno di molte delle domande (caducatorie e risarcitorie) svolte, ossia aver fornito informazioni tecniche sull'immobile erronee.
Sicché la chiamata va comunque intesa come in garanzia (pur impropria) giacché “Qualora il convenuto in un giudizio di risarcimento dei danni, chiami in causa un terzo indicandolo come soggetto (cor)responsabile della pretesa fatta valere dall'attore e chieda di essere manlevato in caso di accoglimento della pretesa attorea, senza porre in dubbio la propria legittimazione passiva, si versa in una ipotesi di chiamata in garanzia, nella quale non opera la regola della automatica estensione della domanda al terzo chiamato, atteso che la posizione assunta dal terzo nel giudizio non contrasta, ma anzi coesiste, con quella del convenuto rispetto all'azione risarcitoria, salvo che l'attore danneggiato proponga nei confronti del chiamato (quale coobbligato solidale) una nuova autonoma domanda di condanna” (Cass. Sez. III, ord. n. 30601 del 27/11/2018).
Avendo il convenuto chiarito che “[…] viene chiamata a manlevare il dott. dagli CP_2 CP_1 effetti economici delle domande ex adverso avanzate […]” (pag. 24) la richiesta di manleva deve essere pagina 16 di 37 intesa non come diretta ad una (logicamente inconcepibile) richiesta anche di manleva sulle domande caducatorie svolte dall'attore, ma unicamente come tesa ad ottenere la manleva delle conseguenze risarcitorie/restitutorie, di ogni genere, anche eventualmente collegata alla caducazione del contratto.
In prima udienza gli attori hanno chiesto estendersi la domanda al terzo solamente con riferimento alle domande risarcitorie.
3.1. Quanto all'asserito “abbandono” (rectius, rinuncia) di talune domande, si son su riportate le conclusioni originariamente proposte dagli attori e quelle da ultime rassegnate in cui in effetti, nella moltitudine di domande tese alla caducazione del contratto proposte, non risulta espressamente reiterata quella di risoluzione ex art. 1453 c.c. (per aliud pro alio), inizialmente formulata in citazione.
La mancata riproposizione della domanda all'udienza di p.c. non è tuttavia significativa, non emergendo una volontà inequivoca di rinunciare alla domanda (cfr. Cass. Sez. I, ord. n. 31571 del
3/12/2019): e infatti gli attori negli scritti conclusivi, seppur sinteticamente, hanno continuato a menzionare l'istituto dell'aliud pro alio (cfr. conclusionale attorea, pag. 12).
Quanto alle domande ex art. 2043 c.c. si osserva che nelle conclusioni rassegnate in citazione ad ogni domanda “caducatoria” (nullità, annullamento, risoluzione) si affiancava anche una corrispettiva domanda risarcitoria, e, in via di “ulteriore subordine” anche una domanda ex art. 2043 c.c. fondata sull'asserita illiceità della condotta del , perché “lesiva” della libertà negoziale ex art. 2043 c.c. CP_1 per aver “viziato” il consenso degli acquirenti.
Quest'ultima domanda – in disparte della sua fondatezza - non è stata espressamente reiterata, con le medesime formule ed espressioni, all'udienza di p.c.; tuttavia gli attori, sin dalla prima 183 c.p.c. hanno articolato la seguente conclusione “per tutte le ragioni esposte negli scritti difensivi depositati, condannarsi il Dott. e la società anche in via solidale tra loro, a Controparte_1 CP_2 risarcire ai Sig.ri e tutti i danni, patrimoniali e non Parte_1 Parte_2 patrimoniali, dagli stessi subiti e subendi, nella misura che risulterà accertata in corso di giudizio, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo, anche in ragione del minor valore dell'immobile e delle spese da sostenere per ripristinare e/o eliminare i vizi e i difetti” che sostanzialmente ingloba ogni pretesa risarcitoria svolta in precedenza, sicché anche la domanda ex art
2043 c.c. non può dirsi rinunciata.
3.2. ha poi reiterato l'eccezione di nullità della citazione e della chiamata di terzo per incertezza CP_2 dell'oggetto/genericità delle ragioni poste a fondamento delle relative domande.
3.2.1. L'eccezione di nullità della citazione è infondata.
È opportuno ricordare che “La nullità della citazione comminata dall'art. 164, quarto comma, cod. proc. civ. si produce solo quando "l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda", pagina 17 di 37 prescritta dal numero 4 dell'art. 163 cod. proc. civ., sia stata omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione da compiersi caso per caso, occorrendo tenere conto sia che l'identificazione della
"causa petendi" della domanda va operata con riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, sia che la nullità della citazione deriva dall'assoluta incertezza delle ragioni della domanda, risiedendo la sua "ratio" ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese.”
(Cass. Sez. III, sent. n. 11751 del 15/5/2013; cfr. tra le varie Cass. Sez. VI -
3, Ord. n. 3363 del 05/02/2019); analogo discorso per la nullità derivante da omessa o incerta determinazione della “cosa oggetto della domanda”, ex art. 164, n. 3 c.p.c.
Dalla complessiva lettura della citazione sono chiaramente comprensibili le ragioni delle domande proposte verso il convenuto per come sopra sinteticamente riassunte e l'oggetto delle domande risarcitorie (le uniche che l'attrice ha chiesto espressamente estendersi nei confronti della terza chiamata), domande su cui e sono state non a caso in grado di difendersi ampiamente. CP_1 CP_2
3.2.2. L'eccezione di nullità della terza chiamata pure è infondata. Si è detto che ha fondato la CP_1 chiamata sia sull'”ampiezza” delle domande attoree, sia sull'aver gli attori lamentato che l'Agenzia avrebbe fornito delle indicazioni tecniche sull'immobile erronee/false, e ha quindi indicato CP_2 come responsabile/corresponsabile con conseguente richiesta di manleva rispetto a tutte le domande attoree (di carattere economico).
Erano dunque ben comprensibili le ragioni della chiamata di terzo. Quanto all'esatto titolo giuridico delle pretese del convenuto (e, a seguito della estensione delle domande risarcitorie, anche degli attori) lo stesso, non viene nominato espressamente dalla difesa attorea (che unicamente in memoria di replica osserva che è “richiesta al mediatore una diligenza qualificata in relazione alla natura dell'attività esercitata ai sensi dell'art. 1176/2 c.c.”, pag. 4). Dal complesso delle difese attoree – in cui vengono più volte menzionati i rapporti intercorsi dalle parti – può comprendersi che gli attori abbiano fatto valere la responsabilità contrattuale, quale mediatore, del terzo (ex artt. 1754 ss c.c.) come desumibile anche dal riferimento all'attività esercitata e come, del resto, ben compreso dalla stessa difesa di che ha ibattuto della responsabilità del mediatore ex art. 1757 ss c.c. (questione su cui la difesa CP_2 della terza chiamata si è dilungata in più sedi, cfr. ad es. Comparsa di risposta, pagg. 17-19). Sono quindi anche in questo caso comprensibili titolo e oggetto della chiamata e dell'estensione della domanda, su cui non a caso è stata pienamente in grado di svolgere appieno le sue difese. CP_2
3.3. Le eccezioni di carenza di legittimazione (attiva e passiva) pur preliminari, attenendo al merito verranno esaminate in detta sede.
4. Prima di esaminare le varie domande svolte dagli attori, giacché le stesse ruotano tutte attorno alla pagina 18 di 37 presenza di possibili problematiche edilizio/catastali, asseritamente sottaciute dal convenuto/dalla terza chiamata, deve anzitutto riassumersi quali siano le problematiche da cui risulta affetta l'immobile compravenduto.
A tal fine, sono state eseguite due CT, la prima nel corso dell'ATP (rg. 3134/2018) a firma dell'Arch.
, la seconda nel corso del giudizio di merito, a firma dell'Arch. . Deve anzitutto Per_7 CP_3 evidenziarsi che, diversamente da quanto affermato dalla difesa attorea, la CT resa nel corso dell'ATP non potesse dirsi in toto nulla; al più, quanto alle problematiche di carattere urbanistico/edilizio, la stessa era incompleta, non avendo compiutamente esaminato tutte le (numerose) censure degli attori – e dei tecnici di parte cui si erano rivolti ante causam, richiamate de relato nel ricorso introduttivo del procedimento ex artt. 696-696bis c.p.c. e, quindi, in citazione. La CT resa all'esito dell'ATP poteva invece dirsi nulla unicamente con riferimento alle verifiche relative alle problematiche strettamente catastali dell'immobile, perché svolte all'esito di un accertamento topografico eseguito senza il contraddittorio delle parti, come tempestivamente eccepito sia nel corso del procedimento per ATP, sia alla prima difesa utile nel giudizio di merito da tutte le parti, sicché, in parte qua, si rendeva effettivamente necessario operare una vera e propria rinnovazione della CT.
La CT eseguita in corso di causa, quanto alle problematiche edilizie, ha integrato le risultanze della prima relazione, prendendo posizione su tutte le censure di parte attrice (è appena il caso di evidenziare che in corso di causa gli attori avevano chiesto estendersi la verifica anche a possibili vizi della copertura con relativi fenomeni infiltrativi, cfr. seconda memoria 183 c.p.c., pag. 3; il mandato del CT non è stato però esteso anche a tale ulteriore aspetto, perché non oggetto di censure né in citazione, né in prima udienza, trattandosi pertanto di analisi relativa a domanda mai svolta e dunque inammissibile)
e ha rinnovato, nel contraddittorio delle parti, le verifiche sottese all'esame delle questioni catastali/planimetriche.
Si farà dunque riferimento unicamente alla CT dell'Arch. . CP_3
4.1. La CT, riassunti i numerosi rilievi svolti dagli attori/dai loro tecnici (cfr. pagg. 12-15), dato atto di aver eseguito (con ausiliario topografo e nel contraddittorio con le parti) il rilievo strumentale del fabbricato e dell'area di pertinenza, ha predisposto gli elaborati grafici dello stato di fatto attuale (pagg.
15-16), riassunto i titoli edilizi degli interventi che hanno interessato l'immobile nel corso degli anni(pag. 17) e sovrapposto con elaborazione cad i disegni relativi allo stato attuale con l'ultimo stato legittimo autorizzato dell'immobile, in piante, prospetti e sezione, estratti dalla pratica edilizia di variante 1987.
La CT ha quindi riscontrato che il perimetro dell'abitazione al piano terra è pressochè coincidente, eccettuate due piccole porzioni a nord di meno di 1mq totale esterne al ripostiglio e al bagno ampliato pagina 19 di 37 nel 1986. Al primo piano la larghezza grafica è inferiore a quella del piano terra, per cui la superficie risulta maggiore, ma si tratta di un errore, come è diversa la larghezza di parte del muro perimetrale a nord, che è più spesso e anche leggermente ruotato;
le due aree sono evidenziate in colore viola nello schema riportato in CT.
La CT ha poi premesso che “per quanto riguarda le tolleranze costruttive di legge, ai sensi dell'art.
34 bis del DPR 380/01 smi come modificato dalla L. 105/24, l'immobile ha una superficie compresa tra 100 e 300 mq e quindi il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico- sanitari la tolleranza è entro i limiti del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. Si sono indicate con colore verde le misure che sono uguali a quelle autorizzate, in blu le misure che risultano in tolleranza e in rosso quelle che eccedono la tolleranza.” (pagg. 20-21).
Ha quindi osservato che le differenze emerse sono per la massima parte ammesse in tolleranza, ad eccezione dello spessore di due muri portanti, che sono in eccedenza rispetto alla singola quota, ma compatibili verificando le misure e i parametri totali.
In particolare, ha rilevato che:
“- la sagoma del ripostiglio e del bagno al piano terra sono leggermente diverse ma con misure in tolleranza o riconducibili a errori materiali di rappresentazione progettuale corretti in cantiere (co.

2- bis art 34 bis DPR 380/01);
- la scala interna ha tre gradini a ventaglio al posto del pianerottolo intermedio e anche un errore grafico nella rappresentazione della posizione in pianta al piano primo, perché il muro esterno è di spessore maggiore, e della larghezza della prima rampa dal piano terra, che è riportata più stretta.
- il corridoio al piano primo ha differenze di rotazione e traslazione grafica per il diverso spessore della muratura esterna di circa 20 cm, per cui la larghezza della scala e del corridoio restano costanti ma la lunghezza del corridoio, non quotata nel progetto autorizzato, è inferiore di circa 20 cm. Il rialzo sopra la scala ripete in progetto l'errore di circa 15 cm nel riportare la larghezza della scala rispetto al piano terra.
- per quanto riguarda il parapetto della terrazza si conferma l'altezza di cm 90 e si segnala che tale altezza era quella minima in vigore all'epoca della pratica edilizia (1987).
- le diversità prospettiche (canna fumaria traslata - e di altezza inferiore, comignolo e rosone non indicati, finestre tamponate, pensilina spostata) si possono ascrivere all'epoca degli ultimi lavori pagina 20 di 37 edilizi di ristrutturazione e considerare eseguite durante l'attuazione dei titoli abilitativi edilizi, quindi costituiscono tolleranze esecutive e si ritengono comprese nei casi previsti ai sensi dei commi 2 e 2-bis dell'art. 34 bis DPR 380/01.” (pagg. 20-22).
La CT ha quindi osservato che l'unica vera e propria irregolarità, non rientrante nelle tolleranze, riguarda la seconda stanza da letto al piano primo:
“- Per quanto riguarda invece la superficie della seconda camera SI CONFERMA, come evidenziato dai tecnici degli attori e dal CT arch. nella relazione di ATP in atti, che il locale esistente ha Per_7 una superficie di mq 7,83 oltre a mq 0,70 della porzione rialzata sopra la scala, per un totale di mq
8,53. Tale dimensione, anche tenuto conto della tolleranza del 2% art. 34 bis co. 1 per i requisiti igienico-sanitari, non rientra nei minimi di legge stabiliti dal D.M. sanità 5/7/1975, che all'art. 2 prescrive una superficie minima per la camera singola di mq 9,00” (pagg. 22-23).
L'Arch. ha dato atto che il locale, allo stato attuale, non è regolarizzabile come camera, CP_3 osservando che potrebbe essere qualificato come studio o altro locale non principale. La CT, in ragione del quesito, ha vagliato altresì gli interventi possibili per consentire l'utilizzabilità del locale come stanza da letto, osservando di aver ragionato con i CT sulla possibilità di modificare il bagno al piano primo, sostituendo la vasca esistente con una doccia, in modo da ampliare la stanza adiacente fino alla superficie di 9 mq, così da poter regolarizzare il locale con la destinazione a “camera” come da schema riportato in CT (pagg. 23-24) per un costo presunto, come da computo metrico allegato
“determinato in ca. € 11.000,00 (euro undicimila/00) comprese spese tecniche e Iva. Tale importo può essere considerato anche per quantificare l'eventuale minor valore conseguente alla diversa metratura della stanza riscontrata rispetto all'autorizzato” (pag. 24), oltre ai costi per redigere la nuova planimetria catastale, per un costo presunto di 600 € + iva e acc (pag. 26).
4.2. La CT ha quindi verificato la conformità catastale. A tal fine ha eseguito le visure aggiornate dei beni, acquisito le planimetrie catastali, sovrapponendo, con elaborazione cad, il rilievo dello stato attuale con le planimetrie catastali dell'abitazione, traendo quindi le conclusioni delle verifiche (pagg.
28 ss.)
La CT ha concluso che lo stato di fatto corrisponde per quanto concerne dati anagrafici e titolarità – salvo quanto si dirà a breve sul m.n. 1534 – e ha riscontrato delle differenze nella rappresentazione grafica dell'immobile nella planimetria catastale dell'abitazione e per il locale destinato a seconda camera, integrate da “diverse imprecisioni grafiche, oltre alla già evidenziata differenza al piano primo nello spessore della porzione della muratura a nord, con conseguente traslazione della scala.”. La
CT ha tuttavia concluso che “Tali differenze, secondo la circolare dell'Agenzia delle Entrate n.
2/2010, si possono considerare lievi e non richiedono l'aggiornamento della planimetria in quanto non pagina 21 di 37 comportano variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d'uso, aumento della superficie calpestabile, modifica del numero di unità, ed in generale la variazione della rendita catastale, cioè non influiscono sulla consistenza, la categoria e la classe dell'unità immobiliare.
Tuttavia, la differenza di superficie della stanza che è risultata inferiore ai 9 mq fa sì che il vano catastalmente cambi la consistenza da vano principale a vano accessorio, con conseguente modifica della rendita e perciò si determina la necessità di procedere alla variazione catastale.
Infatti, il vano principale catastale per il Comune di Vicenza in categoria A/3 è compreso tra 9 e 27 mq, come da tabella seguente: Si tratta quindi di redigere una pratica Docfa con relativa planimetria, per un costo tecnico presunto di € 1.000,00 compresi diritti e iva.”. (pag. 28).
Quanto all'area scoperta, la CT ha appurato che “dal rilievo dello spazio ricompreso tra la recinzione fronte viale della Pace e le altre delimitazioni perimetrali esistenti in loco risulta una superficie totale di mq 474 circa, di cui mq 130 circa insistenti sul m.n. 273”. L'Arch. ha “innanzi tutto CP_3 verificato il Tipo Mappale del 7/10/1987 redatto dall'arch. in data 1/10/1987 con Persona_9 il quale è stato dichiarato in Catasto Terreni l'ampliamento del fabbricato sul m.n. 256, comprensivo sia delle porzioni aggiunte all'edificio originario di abitazione che del manufatto staccato sul retro ad uso garage e centrale termica, prodromico alla presentazione delle planimetrie urbane sopra riportate.
Lo stato di fatto e l'Allegato al TM di inserimento sono pressoché coincidenti, con le tolleranze grafiche ammesse;
i lati nord e sud del m.n. 273 risultano di poco ruotati.
Si può definire coerente anche la rappresentazione grafica del lotto nel “rilievo stato attuale” riportata nell'estratto della pratica edilizia del 1986, con la rotazione dei lati maggiori del m.n. 273, sempre tenuto conto che si tratta di disegni manuali e non di un rilievo strumentale. […]
Invece la mappa attuale in visura non riporta l'inserimento corretto e rappresenta una CP_4 situazione planimetrica diversa dalla realtà.
Infatti il fabbricato accessorio è stato inserito a distanza maggiore di quella reale dall'abitazione, il lotto m.n. 273 è diverso, la posizione dell'abitazione m.n. 256 (e anche dell'adiacente fabbricato storico m.n. 68) è avanzata rispetto al fronte strada mentre il fabbricato sul confinante m.n. 274 appare corretto, il m.n. 1534 è campito come fabbricato ma è un terreno, una porzione ad ovest del fabbricato di abitazione ricade nello scoperto del m.n 68 – anche posizionando il fronte del fabbricato sulla mappa.
Tali discordanze compaiono già nella precedente mappa del Catasto Terreni, in visura fino al 2004 circa e in cui non sono inseriti l'ampliamento del 1987 e il garage, e nella coeva mappa del Catasto
Fabbricati, più aggiornata e priva di valenza documentale ma a volte utile per comprendere le variazioni intervenute nel tempo. pagina 22 di 37 Si vede che anche le circostanti proprietà presentano differenze evidenti e che complessivamente l'area ha una superficie sbagliata, sia per la profondità del m.n. 256 che per forma e dimensioni del m.n. 273
Anche la mappa del catasto urbano meno recente, nella quale è indicato correttamente il fabbricato
m.n. 256 originario, presenta le medesime differenze nei lotti m.n. 256 e 273.
Infine si è controllata anche la mappa catastale di Impianto, che non è significativa perché il m.nn. 256
e 273 sono stati frazionati in seguito dai m.nn. 68 e 66, ma riporta corretto il fabbricato originale e la posizione dell'attuale confine est” (pagg. 28-34).
Così riassunte le ragioni delle difformità riscontrate, la CT ha sintetizzato gli esiti delle stesse “In sintesi, la forma in mappa dei m.nn. 256 e 273 e le superfici non sono corrette, infatti il m.n. 256 è di catastali mq 347 e il m.n. 273 di catastali mq 163, mentre da rilievo dei luoghi il totale dell'area di pertinenza compresi i sedimi dei fabbricati è di mq 474, inclusi 3 mq che corrispondono al m.n. 1534 di cui si dirà più sotto, con circa mq 39 reali in meno.
La differenza è riferibile a
m.n. 256 mq 347 catastali - mq 337 reali ca. = - 10 mq
m.n. 273 mq 163 catastali - mq 134 reali ca. = - 29 mq
La differenza tra superficie reale e nominale del m.n. 273 eccede la tolleranza catastale (1/20), mentre il m.n. 256 anche se graficamente diverso ha una superficie compatibile perché rientra nella tolleranza.
Dalle visure storiche eseguite risulta però che la consistenza dei terreni m.nn. 256 e 273 è invariata quanto meno dall'impianto meccanografico del 1975 e che la forma del lotto risale almeno alle mappe del Nuovo Catasto Terreni del 1974”
Ciò chiarito, la CT ha concluso, quanto a tali problematiche che “Per provare a correggere, per quanto possibile, gli errori della mappa, occorre richiedere all'Ufficio il corretto inserimento del Tipo mappale del 7/10/1987, che era stato approvato dal Catasto, con i conseguenti aggiornamenti e variazioni. Infatti, l'evasione del TM richiesta nel 2016 e documentata in atti è evidentemente stata eseguita dall'Ufficio in modo impreciso.” (pag. 35). CP_5
4.3. Il CT ha invece svolto delle diverse valutazioni quanto al m.n. 1534. “Si tratta di una particella di 3 mq catastali che è stata originata con frazionamento n. 2510 in data 25/10/1977 (in atti dal
14/1/1991) dal m.n. 68 ente urbano di mq 530.
Con la stessa pratica una particella di identica superficie di mq 3 veniva frazionata dal m.n. 256 di mq
350 e prendeva il n. 1535. Con atto in data 27/12/1977 rep. 21980 notaio tra Per_10 [...]
per il m.n. 1534 e , e per il m.n. 1535, tali Per_11 CP_6 CP_7 Controparte_8 particelle venivano permutate fra loro. pagina 23 di 37 Solo che il m.n. 1535 – identificato al catasto terreni – veniva volturato e poi nel tempo fuso con
l'adiacente mappale di terzi, mentre il m.n. 1534 – ente urbano al catasto terreni mai dichiarato al catasto fabbricati (all'epoca NCEU) – non poteva essere volturato in quanto come ente urbano era privo di intestazione e al catasto fabbricati non esisteva. (copia del titolo in atti)
La porzione di terreno identificata dal m.n. 1534 veniva quindi legalmente accorpata alla proprietà dei permutanti (danti causa dell'odierno convenuto) ma non ne veniva perfezionata l'intestazione catastale.
Si ritiene che sia a causa di tale mancata intestazione che il m.n. 1534 non è risultato nelle proprietà da vendere al tempo dell'acquisto da parte dei sig.ri - (genitori Persona_12 Persona_13 dell'odierno convenuto), e quindi in seguito nelle rispettive denunce di successione e infine nell'atto di compravendita a favore dei sig.ri , dove il m.n. 1534 è indicato tra i confini. Parte_8
Si è acquisita la copia della nota di trascrizione dell'atto di compravendita in data 30/4/1984 rep.
37299 notaio tra i venditori , e e gli Per_10 CP_6 CP_7 Controparte_8 acquirenti e del fabbricato m.n. 256 e del terreno m.n. 273, che non Persona_12 Persona_13 riporta il m.n. 1534.
Non risultano trascritte altre formalità relative al m.n. 1534.
La superficie corrispondente al m.n. 1534 sembra, in assenza di un vero e proprio accertamento dei confini che non è richiesto in questa sede, compresa all'interno dell'area scoperta pertinenziale della proprietà oggetto di indagine, delimitata da muri e recinzioni di vecchia data, e il mappale risulta indicato nelle pratiche edilizie del 1984-1987.
Si è valutato con i CT che, visti gli atti, sia possibile perfezionare la proprietà con una pratica di usucapione” (pagg. 35-36).
Si condivide pienamente l'analisi della CT, del resto a sua volta sostanzialmente condivisa dalle parti
(la CT ha riscontrato ampiamente i rilievi del CT attoreo, comunque non tesi a censurare l'elaborato circa la presenza di ulteriori profili, ma piuttosto a puntualizzare sulle possibili conseguenze di quelli riscontrati;
cfr. relazione CT, pagg. 36-39; il convenuto non ha mosso rilievi, mentre il CT CP_2 ha svolto delle osservazioni non centrate per quanto qui rileva).
5. Così riassunte le risultanze della CT, si possono esaminare le domande attoree.
5.1. La domanda di nullità ex art. 1418 c.c. – fondata sull'asserita non rispondenza a vero della declaratoria del circa i titoli urbanistici – non è fondata. CP_1
Si rammenta che “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo pagina 24 di 37 intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” (Cass. S.U., sent. n. 8230 del 22/3/2019).
5.1.1. Nel caso di specie, partendo dalle lamentate problematiche edilizie, la vendita contiene la dichiarazione prevista dalla predetta normativa (cfr. doc. 9 attoreo, pag. 3 dell'atto), avendo CP_1 dichiarato la realizzazione ante 1967 degli immobili venduti e richiamato i vari titoli edilizi riguardanti gli interventi che ebbero ad oggetto l'immobile; in base al principio esposto dalle SU è irrilevante, sotto il profilo della nullità, che, quanto alla sola seconda stanza al piano primo, sia emersa una non conformità rispetto ai titoli.
5.1.2. Non rilevano ai fini della nullità dell'atto neanche le pur riscontrate difformità planimetriche- catastali.
Gli attori hanno evocato la nullità ai sensi dell'art. 29, co. 1 bis l. 52/1985. Si ricorda, a livello generale, che detta norma, che descrive le formalità da osservare in ordine alla c.d. conformità o coerenza o allineamento catastale degli immobili, si suddivide, a sua volta, in due periodi: il primo attiene alla conformità oggettiva degli immobili (o “coerenza oggettiva”, come definita nella Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2/2010 del 9 luglio 2010), ossia alla conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, stabilendo che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) debbono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto e la dichiarazione di parte di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (dichiarazione che può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato); il secondo concerne la conformità soggettiva degli immobili (o “coerenza soggettiva”, come definita nella Circolare), ossia la corrispondenza tra le risultanze del catasto e le risultanze dei registri immobiliari, la cui sussistenza deve essere, invece, verificata precipuamente dal notaio
Come chiarito dalla più recente giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Sez. II, sent. 27531 del
15/10/2025, pur espressasi in riferimento ad una fattispecie ex art. 2932 c.c.) anche detta nullità si configura come formale e testuale ex art. 1418 co. 3 c.c. (e non già virtuale ex art. 1418 co. 1 c.c. o pagina 25 di 37 strutturale ex art. 1418 co 2. c.c.), discendendo dalla mancata osservanza delle prescrizioni poste da detta normativa, attinenti alle modalità redazionali degli atti traslativi, costitutivi e divisionali;
sicché, anche, per escludere la nullità dell'atto (negoziale) è sufficiente che nell'atto vi siano le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge, anche se non veridiche, a meno che si tratti di falsità conclamata, rilevabile ictu oculi e anche da un soggetto tecnicamente inesperto, di talché la dichiarazione/attestazione, pur resa, dovrebbe dirsi inesistente e l'atto nullo.
Deve comunque evidenziarsi che non tutte le difformità catastali/planimetriche rilevano, giacché, come chiarito dalla menzionata pronuncia, le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale.
Tanto premesso, nel caso di specie, la vendita contiene la dichiarazione prevista dalla predetta normativa (cfr. doc. 9 attoreo, pag.

2-3 dell'atto “il venditore dichiara che i dati catastali sopra riportati e dette planimetrie catastali sono conformi allo stato di fatto degli immobili in oggetto […]).
Non assume rilievo, ai fini della nullità, la circostanza che le irregolarità riscontrate sulla seconda camera da letto si esauriscano anche in una difformità planimetrica (è opportuno specificare, come ha chiarito la CT, che questa è l'unica problematica catastale significativa: le altre difformità planimetriche riscontrate sul fabbricato non rilevano, non comportando variazioni significative).
Questo perché la differenza planimetrica non è manifesta e non è accertabile anche da un soggetto inesperto (essendo stato possibile riscontrarla solo a seguito di vari accertamenti e misurazioni sulle dimensioni del locale;
non a caso, gli stessi attori non si resero conto della problematica in sede di rogito, ad ulteriore conferma della natura non palese della stessa).
Quanto alle difformità planimetriche/catastali riguardanti il giardino o anche la mancata inclusione del m.n. 1534, attenendo ad una area esterna e dunque non al fabbricato, esula dall'ambito applicativo dell'art. 29, co. 1 bis, giacché la dichiarazione prescritta dalla disposizione riguarda la conformità tra planimetrie e stato di fatto “su fabbricati già esistenti”.
5.2. Anche la domanda di nullità, fondata sull'operare dell'istituto della presupposizione, è infondata.
Si rammenta che “In materia di contratti, si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere certo e obiettivo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo tale da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto”
(Cass. Sez. III, ord. n. 1995 del 28/1/2025)
Gli attori hanno dedotto, genericamente, che le parti avrebbero considerato come presupposto pagina 26 di 37 condizionante il negozio due situazioni a) l'esistenza (rectius, l'assenza) delle lamentate difformità; b)
l'esistenza della seconda camera da letto.
Gli , nel corso del giudizio, non hanno tuttavia provato non solo che l'altra parte del Parte_3 contratto (ossia ) intendesse come presupposto condizionante del negozio le predette situazioni, CP_1 ma anche che essi attori le avessero espressamente valorizzate in tal senso.
Anzitutto, tale prospettazione contrasta con quella svolta dagli attori nell'ambito del ricorso per ATP, in cui la ragione per l'acquisto dell'immobile viene indicata non nella presenza della seconda camera in sé, ma nella possibilità di realizzare sull'immobile degli importanti interventi di ristrutturazione “[…]
Fin dal principio veniva dunque ampiamente precisato dai Sig.ri sia al mediatore, Parte_3 sia all'arch. , sia al venditore (dott. ) che l'abitazione oggetto dell'annuncio Per_4 Controparte_1 sarebbe stata di loro interesse soltanto se idonea a subire importanti interventi di ristrutturazione per i motivi testé illustrati […]” (ricorso ex artt. 696-696bis c.p.c., pag. 2), interventi della cui eseguibilità sarebbero stati rassicurati da e . CP_1 CP_2
Tale versione dei fatti è stata poi ampiamente “ritoccata” dagli attori nel proporre il presente giudizio.
Già per tale ragione, deve escludersi che per gli attori la presenza della seconda stanza (nella sua attuale consistenza) fosse particolarmente rilevante o che addirittura essa integrasse un presupposto condizionante il negozio.
Anche a voler prescindere da ciò, l'unico elemento fornito a sostegno della asserita manifestata essenzialità della presenza della seconda stanza e della sua fruibilità come camera da letto è dato da un annuncio (doc. 2) che menziona la presenza delle due camere, pubblicato tuttavia da un'Agenzia non coinvolta nel presente giudizio. È anzi emerso che di annunci ne vennero pubblicati di diversi;
in quelli elaborati da , peraltro, la stanza al secondo piano non veniva espressamente qualificata come CP_2 stanza da letto (cfr. relazione CT , pagg. 10-12). CP_3
La mera esistenza del primo annuncio è dunque in sé insignificante, non avendo gli attori fornito la dimostrazione che l'esistenza della seconda stanza, nella sua attuale consistenza, costituisse per loro il presupposto per la conclusione dell'accordo (ed anzi, contrastando con tale prospettazione la diversa ricostruzione attorea svolta nel ricorso introduttivo e l'esistenza di annunci in cui la seconda stanza non veniva qualificata espressamente come da letto). In ogni caso poi, nel corso del giudizio gli attori non hanno provato che l'esistenza della seconda stanza costituisse presupposto condizionante dell'accordo anche in capo all'altro contraente, (analogo discorso anche con riferimento alla possibilità di CP_1 eseguire lavori di ristrutturazione sullo stesso).
6. Anche la domanda di annullamento per dolo è infondata.
Si ricorda che “Ai fini dell'annullamento del contratto per dolo, non è sufficiente una qualunque pagina 27 di 37 influenza psicologica sull'altro contraente, ma occorre la presenza di artifizi, raggiri o menzogne tali da determinare una falsa rappresentazione della realtà idonea ad ingenerare un errore essenziale in una persona di normale diligenza, il cui accertamento spetta al giudice del merito, il quale è tenuto a motivare specificamente in ordine alle concrete circostanze - la cui prova è a carico del "deceptor" - dalle quali desumere che l'altra parte già conosceva o poteva rendersi conto "ictu oculi" dell'inganno perpetrato nei suoi confronti” (Cass. Sez. I, sent. n. 20231 del 23/6/2022).
Gli attori non hanno provato il dolo del (né, a ben vedere, è stato dimostrato che il convenuto CP_1 fosse consapevole delle problematiche riscontrate dalla CT al momento della conclusione del contratto, derivando il dimensionamento della stanza da un intervento realizzato dai genitori del convenuto – peraltro assentito dallo stesso come emerge dalla CT;
la problematica CP_9 dimensionale è emersa solamente a seguito di dettagliate verifiche tecniche sull'immobile, così come quelle planimetriche).
7. Distaccandosi dall'ordine delle domande seguito dagli attori per seguire l'ordine logico, risulta infondata anche la domanda di annullamento del contratto per errore, non avendo, tra l'altro, gli attori provato la rilevanza dell'errore ex art. 1428 c.c. (e in particolare, per le ragioni su esposte e sempre a voler assumere che gli attori fossero in errore per le predette ragioni, la riconoscibilità dello stesso in capo a ). CP_1
8. La domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., fondata sull'asserita sussistenza di un aliud pro alio
è parimenti infondata. In citazione gli attori fondano tale domanda sulla circostanza che l'immobile non sarebbe idoneo a consentire all'intero nucleo familiare (gli attori e la figlia disabile) di abitare nell'immobile.
In realtà, è emerso, come dedotto dalle altre parti costituite, che l'immobile è di per sé agibile, abitabile e idoneo a assolvere alla sua funzione naturale.
Quanto alle problematiche riguardanti la seconda stanza, le stesse ad oggi non hanno comportato una revoca – in ipotesi parziale – dell'abitabilità dell'intero immobile o anche solo della stessa stanza. Pur essendo emerso che la seconda stanza non presenta i requisiti dimensionali previsti dall'art. 2 , d.m.

5.7.1975. le problematiche dimensionali della stanza – oltre a non aver avuto allo stato riflessi sulla abitabilità, anche sotto il profilo burocratico, dell'immobile – sono agevolmente ovviabili con gli interventi indicati dalla CT, dal costo tutto sommato assai modesto (12.000,00 € come meglio si vedrà), in proporzione al prezzo d'acquisto dell'immobile (€ 250.000,00)
9. Gli attori hanno poi chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto, indistintamente ex artt. 1489,
1490, 1492 e 1497 c.c.
9.1. Le domande, laddove fondate sulla circostanza che l'immobile compravenduto risulta di pagina 28 di 37 dimensione inferiore con riferimento al giardino (ossia i mappali m.n. 256 e 273, per una differenza rispettivamente di 10 e 29 mq), per via delle problematiche catastali di cui si è dato atto, è infondata.
La differente dimensione dell'immobile compravenduto avrebbe in ipotesi potuto rilevare ex art. 1537-
1538 c.c., e quindi ai fini di una riduzione/diminuzione del prezzo, non specificamente richiesta dagli attori. Al di la, di ciò, nella vendita per cui è causa il prezzo risulta essere stato determinato a corpo, come dedotto da convenuto (da ultimo, conclusionale, pag. 19) e (cfr. ad esempio CP_2 conclusionale, con una certa ridondanza: pagg. 2, 17, 20, 24, 29), sicché la comunque non richiesta diminuzione del prezzo avrebbe potuto essere concessa solamente laddove la misura reale fosse risultata inferiore del ventesimo rispetto a quanto indicato nel contratto, ipotesi non verificatasi nel caso di specie.
Diverso il discorso per la problematica relativa al m.n. 1534, essendo emerso, per le problematiche catastali di cui si è detto che una ridottissima parte del sedime del fabbricato, per ca. 3 mq, coincide con detta porzione (planimetria a pag. 34 della CT). Detta problematica esorbita dallo spettro applicativo delle varie disposizioni invocate dagli attori, nel senso che, a ben vedere, l'atto di vendita, in parte qua, non è affetto da vizi, per il fatto che tra i beni compravenduti esso non ricomprende il m.n. 1534 (ma altri mappali), sicché non essendosi il venditore impegnato a trasferire anche detto bene, non potrà essere chiamato a rispondere del mancato trasferimento.
9.2. L'unica problematica rilevante è dunque, anche quanto alle ulteriori domande attore tese alla risoluzione, la difformità dimensionale della seconda camera da letto, con il conseguente mancato rispetto dei requisiti igienico sanitari ex DM. 5.7.2025.
9.3. La fattispecie deve essere ricondotta alla garanzia di cui all'art. 1489 c.c.: anche se in passato certa giurisprudenza ha ricondotto l'ipotesi di vendita di immobile irregolare sotto il profilo edilizio/urbanistico alla garanzia per vizi (ad. es. Cass. Sez. II, sent. n. 11322 del 15/11/1997), non si concorda con tale impostazione: per vizio e difetto ex art. 1490 c.c. si intendono infatti, secondo l'interpretazione maggioritaria e fondata sul dato letterale e su una analisi sistematica della normativa, delle imperfezioni materiali della cosa, concernenti la sua produzione, fabbricazione o formazione. Ciò chiarito, un immobile contraddistinto da abusi o irregolarità urbanistiche non può dirsi, in quanto tale,
“viziato o difettoso” ex art. 1490 c.c.: l'immobile abusivo, in sé, dal punto di vista materiale non è imperfetto, anzi può anche essere realizzato a regola d'arte. Tuttavia, l'abuso o irregolarità urbanistica, per l'acquirente, può comportare varie conseguenze negative (sanatoria/rimessa in pristino). In questo contesto, pertanto, la fattispecie viene ricondotta dalla giurisprudenza ampiamente maggioritaria – e condivisa dallo scrivente - all'art. 1489 c.c.: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di pagina 29 di 37 anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cass. Sez. II, sent. n. 27559 del
28/9/2023; cfr. in tal senso tra le varie, Cass. Sez. II, sent. n. 4786 del 28/2/2007, Cass. Sez. III, sent.
16795 del 26/6/2018; Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020 e Cass. Sez. II, ord. n. 17148 del
21/6/2024).
Presupposto della garanzia – oltre all'esistenza dalla difformità/abuso prima della conclusione del contratto e al fatto che non sia stata dichiarata dai venditori – è che il compratore non ne avesse conoscenza al momento dell'acquisto (cfr. Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020, Cass. Sez. II, ord.
n. 17148 del 21/6/2024, in parte motiva), conoscenza da vagliarsi in concreto, in ragione anche delle caratteristiche dell'irregolarità (cfr. in tal senso la menzionata Cass. Sez. III, sent. n. 16795/2018).
È opportuno sottolineare, peraltro, che il presupposto per l'accoglimento della domanda diretta alla risoluzione del contratto o riduzione del prezzo è l'effettiva esistenza di un onere o diritto reale sul bene o – nel caso venga contestata l'esistenza di un abuso/difformità – la sua sussistenza al momento della domanda (con conseguente persistenza del potere repressivo della p.a.); laddove quindi il compratore abbia proceduto alla sanatoria non può darsi corso alla riduzione del prezzo (ferma restando la tutela risarcitoria: in tal senso, cfr. Cass. Sez. II, sent. n. 4786 del 28/2/2007, in parte motiva).
L'onere di provare la conoscenza del compratore è a carico del venditore (Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020).
Sussunta la fattispecie sub. art. 1489 c.c., stante il richiamo della disposizione all'art. 1480 c.c. il compratore può chiedere la risoluzione del contratto – e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, ossia ai sensi dell'art. 1479, co. 2 e 3 c.c. - unicamente “quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario”; in caso contrario, residua la possibilità di richiedere la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno ex art. 1480 ultimo alinea c.c. Tale principio, fissato dall'art. 1480 c.c. con riferimento all'ipotesi dell'evizione (di qui il riferimento alla “parte di cui non è divenuto proprietario”) è applicabile anche all'ipotesi di difformità edilizia, potendosi quindi procedere alla risoluzione del contratto laddove alla luce delle allegazioni e delle prove acquisite si possa ritenere che l'acquirente non avrebbe acquistato l'immobile, se avesse saputo della difformità, potendosi, in caso contrario, al più procedersi ad una riduzione del prezzo, se richiesta, o al risarcimento del danno.
9.3.1. Ricondotta la domanda attorea all'art. 1489 c.c., è quindi infondata l'eccezione di decadenza e prescrizione ex art. 1495 c.c.
9.3.2. La domanda di risoluzione ex art. 1489 c.c. deve essere rigettata. Pur essendo emersa la pagina 30 di 37 difformità dimensionale, rispetto all'autorizzato, della seconda stanza da letto al secondo piano, gli attori non hanno provato che non avrebbero acquistato l'immobile anche laddove avessero saputo di detta disponibilità.
E ciò, anche considerati quali sono i costi per porre rimedio alla problematica riscontrata – tutto sommato ridotti, in proporzione al complessivo costo dell'immobile compravenduto nel suo complesso, anche considerato che, in ogni caso, gli attori avevano programmato di procedere ad una amplia ristrutturazione del complesso, poi non posta in essere per ragioni indipendenti dalle problematiche appurate in questa sede.
9.4. Gli attori hanno richiesto la risoluzione anche ex art. 1497 c.c. Si rammenta che “Mentre la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c. ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore, l'azione di cui all'art. 1497 c.c., rientrando in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 c.c., postula che
l'inadempimento posto a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente;
inoltre, poiché nell'ipotesi di cui all'art. 1497 c.c. assume rilievo decisivo il ruolo della volontà negoziale, l'indagine che il giudice deve compiere al riguardo ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all'uso al quale è "normalmente" destinata”
(Cass. Sez. II, ord. n. 33149 del 16/12/2019).
La domanda deve essere rigettata. Dalle complessive allegazioni attoree può ritenersi che la domanda attorea sia tesa ad intendere che tra le “qualità promesse” vi fosse anche la presenza di una seconda camera, regolare sotto il profilo edilizio/sanitario.
Nuovamente, gli attori non hanno anzitutto provato la “qualità promessa” essendo insufficiente a tal fine, per le ragioni su indicate, l'annuncio immobiliare più volte richiamato dagli attori.
Ancora, non è stata dimostrata la non scarsa importanza dell'inadempimento, in rapporto all'interesse di parte attrice (considerando, anche in questo caso, il costo degli interventi che consentono comunque di fruire della stanza, anche in ragione della originaria volontà degli attori di procedere ad una complessa ristrutturazione dell'immobile).
Resta dunque assorbito, quanto a detta domanda, l'esame delle eccezioni di prescrizione e decadenza.
10. Rigettate le domande caducatorie, resta pure assorbito l'esame della riconvenzionale del convenuto.
11. Come su esposto, gli attori hanno tuttavia chiesto, in ogni caso, il risarcimento del danno, sia nei confronti del venditore, sia nei confronti di , danno comprensivo anche “[…] delle spese da CP_2 sostenere per ripristinare e/o eliminare i vizi e i difetti” (cfr. conclusioni da ultimo rassegnate). pagina 31 di 37 La domanda nei confronti di , laddove proposta ai sensi dell'art. 1489-1480, ultimo alinea c.c. è CP_1 fondata, seppur esclusivamente ai danni consequenziali alle problematiche dimensionali della stanza.
Sì è dato atto delle irregolarità che riguardano la stanza;
la CT ha indicato – senza significative contestazioni – quali sono gli interventi che consentirebbero di recuperare i limiti dimensionali di legge e renderlo dunque fruibile, come stanza da letto.
Trattasi di esborsi che in effetti integrano un danno per gli attori, dovendo questi sostenere detti interventi per poter godere appieno dell'immobile compravenduto.
Sussistono poi tutti i presupposti della tutela risarcitoria ex artt. 1489-1480 c.c.
Non può dirsi che gli attori fossero effettivamente a conoscenza delle problematiche urbanistiche prima dell'acquisto; anche se dagli elementi acquisiti (e in particolare, dagli allegati del nel Per_4 procedimento per ATP) emerge che gli attori si fossero avvalsi di un proprio tecnico per le verifiche ante causam, non è stato provato che il tecnico avesse appurato la diversità dimensionale (che non emergendo dalle planimetrie, ma dallo stato di fatto, sarebbe potuta emergere solo da misurazione in loco degli spazi) prima dell'acquisto e che avesse informato gli attori.
Deve poi affermarsi la colpa del , nel non aver riscontrato e comunicato l'irregolarità nel corso delle CP_1 trattative o comunque prima della stipula del definitivo. È stato appurato che le problematiche dimensionali sono discese dagli interventi posti in essere dai danti causa del convenuto sull'immobile, alla fine degli anni
'80. Pur non emergendo addirittura il dolo del convenuto, l'irregolarità poteva essere percepita con l'ordinaria diligenza dal convenuto in base a detto parametro, che, se non altro in ragione della vetustà dell'immobile all'epoca delle trattative, avrebbe dovuto demandare le opportune verifiche ad un tecnico di fiducia prima di porre il bene in vendita (e il convenuto non ha allegato né ha provato di essersi attivato in tal senso, essendo piuttosto emerso che si rivolse al Geom. dopo il rogito, a seguito delle prime Per_8 contestazioni degli attori).
11.1. Sussistono pertanto tutti i presupposti per la condanna di al risarcimento dei danni, CP_1 conseguenti a detta irregolarità, per non averla il convenuto colpevolmente riscontrata e comunicata agli acquirenti.
Gli attori vanno ristorati dei costi degli interventi necessari a rendere fruibile, come stanza da letto, il vano che presenta le irregolarità. Detti costi sono stati stimati, senza particolari contestazioni delle parti, in €
11.000,00 comprese spese tecniche e IVA (cfr. computo metrico a pag. 24 della CT), oltre alla redazione di una nuova planimetria, per € 600 + Iva e accessori (pag. 26 della CT) per un importo che può essere indicato, per considerare tutti gli accessori, anche fiscali, in ulteriori € 1.000,00,
La CT ha poi appurato (pag. 28) che occorre procedere ad adeguare la categoria catastale dell'immobile, per un ulteriore costo di € 1.000,00, importo che pure può essere riconosciuto a ristoro dei danni degli attori
(che, di contro, non hanno provato che il diverso classamento sia foriero in sé di altri danni).
pagina 32 di 37 Gli attori dovranno essere ristorati del complessivo importo di € 13.000,00, somma già attualizzata.
11.2. Gli attori avevano anche chiesto il danno consequenziale all'impossibilità di trasferire entro l'anno la propria residenza presso il nuovo immobile (giacché l'Agenzia delle Entrate avrebbe loro notificato un avviso di accertamento per intervenuta decadenza delle agevolazioni fiscali, per € 5.083,71). Non è stata tuttavia dimostrata la riconducibilità, sotto il profilo eziologico, di tale asserito danno all'unica irregolarità rilevante (non potendosi escludere che il trasferimento non sia avvenuto, piuttosto, per l'impossibilità degli attori di realizzare la più complessa ristrutturazione dell'immobile che avevano progettato, alla fine non eseguita per ragioni di cui non può dirsi responsabile il venditore).
11.3. Nulla può essere riconosciuto a ristoro del danno per la minor dimensione del giardino (sia per non aver gli attori chiesto la riduzione del prezzo, ex artt. 1537-1538 c.c., sia perché comunque, come detto, non sussisterebbero i presupposti per il rimedio previsto da dette norme).
In definitiva, a ristoro dei pretesi danni subiti, agli attori dovranno dunque essere riconosciuti complessivi €
13.000,00, somma già attualizzata, oltre interessi ex art. 1284, co. 1 c.c. dalla sentenza sino al soddisfo.
12. Gli attori hanno altresì chiesto la condanna del mediatore al risarcimento dei danni, in solido CP_2 con il convenuto.
Come detto, sostanzialmente gli attori hanno fatto valere la responsabilità ex art. 1754 ss c.c. del . CP_2
Sul punto gli attori hanno allegato che non avrebbe operato secondo la diligenza qualificata che gli CP_2 faceva carico (in memoria di replica viene menzionata Cass. Sez. II, ord. n. 11371 del 2/5/2023), in particolare per aver (i) prospettato la possibilità di ristrutturare l'immobile avvalendosi del piano casa (da ultimo conclusionale, pag. 15), (ii) descritto negli annunci l'immobile come recentemente ristrutturato, (iii) non aver segnalato le problematiche urbanistiche riscontrate sull'immobile, di cui pure avrebbe potuto avvedersi, avendogli fornito la documentazione sull'immobile. CP_1
12.1. È anzitutto fondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva della , non avendo gli attori Pt_2 provato che anche detto soggetto, pur avendo poi acquistato l'immobile, fu anche parte del rapporto di mediazione.
12.2. La domanda è per il resto infondata e deve essere rigettata.
In generale, è stato osservato che di per sé, tra gli obblighi del mediatore immobiliare non è ricompreso
– in difetto di espresso incarico – quello di svolgere particolari indagini tecnico-giuridiche, quali quelle sulla regolarità urbanistica dei beni oggetto di trattativa. Tuttavia, il mediatore è comunque tenuto a comunicare all'acquirente le circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza, sicché, se nel corso dell'incarico dovesse apprendere dell'esistenza di irregolarità, sarebbe comunque tenuto a comunicarlo, anche in difetto di uno specifico incarico sul punto (cfr. in tal senso, tra le varie, Cass.
Sez. II, ord. n. 29229 del 12/11/2019 per cui “Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha
l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con
pagina 33 di 37 la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.”); in linea con tale orientamento anche il precedente del 2023 menzionato dagli attori in memoria di replica, che nel ricapitolare talune delle obbligazioni comunque discendenti in capo al mediatore, richiama, tra le altre le “informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. (Cass. Sez. II, ord.
n. 11731 del 2/5/2023, parte motiva, punto 4.2.); lo stesso precedente ha poi ribadito che “[…]
l'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione” (punto 4.3 della motivazione).
In altri termini, l'obbligo di segnalare le problematiche urbanistiche o edilizie va tarato sulla consistenza e tipologia di problematica in concreto sussistente, posto che, in taluni casi per appurarle possono rendersi necessarie delle verifiche/conoscenze tecniche specialistiche, non rientranti tra il bagaglio conoscitivo a carico del mediatore in forza delle disposizioni di legge, anche in punto formazione.
12.2. Ciò premesso, le censure circa le rassicurazioni sulla possibilità di ristrutturare l'immobile/circa la sua recente ristrutturazione (oltre che a ben vedere, in parte contraddittorie tra loro) sono comunque irrilevanti. La seconda censura è stata svolta solamente in corso di causa, inammissibilmente e comunque è irrilevante alla luce delle effettive problematiche riscontrate sull'immobile.
La prima pure non rileva, non essendo stata accertata l'impossibilità di ristrutturare l'immobile (non avendo anzitutto a ben vedere gli attori chiarito in maniera chiara quale sarebbe stato lo specifico progetto che il avrebbe rassicurato avrebbe potuto essere realizzato;
in secondo luogo, non sono CP_2 idonee a fornire tale prova le relazioni dell'Arch. - cfr. doc. 30 attoreo, impropriamente Per_4 menzionato come doc. 17 ad es. a pag. 15 della conclusionale - venendo le raccomandazioni del CP_2 genericamente descritte in tale elaborato e trattandosi di scritto di un terzo, coinvolto dagli attori in distinto giudizio e che comunque non ha confermato quanto riferito per iscritto: in corso di causa il precedente Magistrato titolare del procedimento ha concluso per la non ammissibilità della testimonianza del , pure intimato come teste (peraltro dal convenuto, non dagli attori), con Per_4
pagina 34 di 37 valutazione pienamente condivisa dallo Scrivente, trattandosi di soggetto già parte dell'ATP e che quindi avrebbe avuto un interesse a partecipare a questo giudizio.
12.3. Quanto all'unica problematica foriera di conseguenze risarcitorie in capo al convenuto – la dimensione della stanza – gli attori non hanno provato che le parti avessero demandato a di CP_2 svolgere particolari indagini sulla regolarità urbanistica.
Il fatto che disponesse della documentazione edilizia e urbanistica, per essergli stata fornita da CP_2
, è poi ancora irrilevante, in quanto la problematica non poteva essere percepita in base alle sole CP_1 carte, essendo emersa da una misurazione del locale e da un confronto tra autorizzato e stato di fatto.
Trattasi dunque di problematica che poteva emergere unicamente da specifiche verifiche tecniche, non di competenza del mediatore e che non è stato provato gli siano state demandate.
13.Si procede alla liquidazione delle spese di lite, anche per la fase di ATP (da considerarsi come spese giudiziali e da liquidare dunque nei rapporti tra le parti in questa sede, cfr. in tal senso tra le varie Cass.
Sez. II, ord. n. 13154 del 18/5/2025).
13.1. Le spese di lite tra attori e convenuto seguono la soccombenza del secondo nei dei primi.
Tuttavia, stante la soccombenza dell'attore sulla maggior parte delle domande proposte (sono state rigettate le domande di nullità – articolata in due sottocapi – di annullamento per errore, per dolo, di risoluzione per aliud pro alio e di risoluzione ex art. 1489, 1490 e 1497 c.c.), salvo che per quella risarcitoria, peraltro accolta solo in parte, sussistono i presupposti (Cass. S.U., sent. n. 32061 del
31/10/2022) per compensare per l'1/2 spese di lite, ponendo a carico del il residuo 1/2. CP_1
13.1.1. Le spese per il merito vengono così liquidate, sulla base della legge 27/2012 e articoli 1-11 DM
55/14 (modificato ex D.M. 147/2022) in base ai valori medi previsti per lo scaglione di riferimento – individuato in considerazione della somma concretamente riconosciuta a parte attrice, in quello tra €
5.200,01 ed € 26.000,00 – e, precisamente: € 919,00 per la fase di studio della controversia, 777,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.680,00 per la fase istruttoria ed € 1.701,00 per la fase decisionale, per complessivi € 5.077,00 oltre accessori. Agli attori dovranno essere altresì rimborsati gli esborsi, per € 545,00 (€ 518,00 per contributo unificato, € 27 per marca).
Per effetto della compensazione, parziale dovrà essere condannato al rimborso Controparte_1 dell'1/2 delle spese di lite, per € 2.538,50 per compensi (5.077/2), oltre accessori sui compensi ed €
272,50 per esborsi (545/2).
13.1.2. In considerazione dell'esito del giudizio, le spese del procedimento di ATP pure seguono la soccombenza tra attori e convenuto. Le spese vengono così liquidate sulla base della legge 27/2012 e articoli 1-11 DM 55/14, in base ai valori medi previsti per lo scaglione di riferimento su indicato e precisamente: € 567,00 per la fase di studio della controversia, 709,00 per la fase introduttiva del pagina 35 di 37 giudizio, € 1.061,00 per la fase istruttoria, per complessivi € 2.337,00, € 1.168,50 oltre accessori, per effetto della compensazione (1/2 di € 2.337,00).
13.2. Le spese di entrambe le CT (sia della fase di istruzione preventiva, sia del merito), tese a verificare i molteplici profili di irregolarità lamentati dagli attori) devono essere posti a carico di attori e convenuto nella misura dell'1/2 ciascuno, ferma la responsabilità solidale delle parti verso gli ausiliari.
13.3. Quanto alla posizione di , si ricorda che “In caso di rigetto della domanda principale, le CP_2 spese sostenute dal terzo chiamato devono essere poste a carico dell'attore soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in causa, anche al di fuori dei casi di chiamata in garanzia, mentre restano a carico del chiamante quando la sua iniziativa si riveli manifestamente infondata o palesemente arbitraria, purché non vi sia stata estensione della domanda principale dell'attore nei confronti del terzo chiamato” (Cass. Sez. III, ord. n. 6144 del 7/3/2024), mentre in caso di estensione la regolamentazione segue la soccombenza nei rapporti tra attore/terzo chiamato.
Nel caso di specie, avendo gli attori esteso le loro domande nei confronti del terzo chiamato per poi soccombere verso detta parte, saranno tenuti a rifondere a le spese di lite, tanto del merito, CP_2 quanto dell'ATP.
13.3.1. Le spese per il merito vengono così liquidate, sulla base della legge 27/2012 e articoli 1-11 DM
55/14 (modificato ex D.M. 147/2022) in base ai valori medi previsti per lo scaglione di riferimento – individuato, in ragione del petitum; non avendo gli attori meglio quantificato i danni complessivi di cui hanno chiesto il ristoro al terzo chiamato, può applicarsi lo scaglione previsto per le cause di valore indeterminabile, complessità bassa, stante la linearità dei presupposti in fatto e diritto delle domande svolte da attori verso - e, precisamente: € 1.701,00 per la fase di studio della controversia, CP_2
1.204,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.806,00 per la fase istruttoria ed € 2.905,00 per la fase decisionale, per complessivi € 7.616,00 oltre accessori. I convenuti hanno chiesto il ristoro degli esborsi: va rigettata la richiesta di ristoro delle spese per il CT (non documentate), va invece disposto il rimborso della quota di compensi del CT , anticipata dal terzo chiamato, per € 3.804,59, in CP_3 forza della ripartizione provvisoria disposta in corso di causa.
13.3.2. Gli attori dovranno rifondere a anche le spese del procedimento di ATP. Le spese CP_2 vengono così liquidate sulla base della legge 27/2012 e articoli 1-11 DM 55/14, in base ai valori medi previsti per lo scaglione di riferimento su indicato e precisamente: € 992,00 per la fase di studio della controversia, 788,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.276,00 per la fase istruttoria, per complessivi € 3.056,00 oltre accessori.
13.4. Non sussistono i presupposti per disporre l'invocata condanna ex art. 96 c.p.c. degli attori, pagina 36 di 37 domanda peraltro genericamente articolata dal terzo chiamato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
(i) in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna al pagamento in favore Controparte_1 di e della somma di € 13.000,00 per le causali indicate in Parte_1 Parte_2 narrativa, somma già rivalutata, oltre interessi al tasso legale ex art. 1284, co. 1 c.c. dalla sentenza sino al soddisfo;

(ii) rigetta per il resto le domande attoree;

(iii) condanna alla refusione delle spese processuali per il giudizio in favore di Controparte_1
e , pari ad € 2.538,50 per compensi, € 272,50 per esborsi, oltre Parte_1 Parte_2 accessori sui compensi;

(iv) condanna alla refusione delle spese processuali per il procedimento di Controparte_1 accertamento tecnico preventivo (r.g. 3134/2018) in favore di e , Parte_1 Parte_2 liquidate in € 1.168,50 per compensi, oltre accessori sui compensi;

(v) condanna e alla refusione delle spese processuali per il Parte_1 Parte_2 giudizio in favore di , pari ad € 7.616,00 per compensi, € Controparte_2
3.804,59 per esborsi, oltre accessori sui compensi;

(vi) condanna e alla refusione delle spese processuali per il Parte_1 Parte_2 procedimento di accertamento tecnico preventivo (r.g. 3134/2018) in favore di
[...]
, pari ad € 3.056,00 per compensi, oltre accessori sui compensi;
Controparte_2
(vii) rigetta le domande di condanna ex art. 96 c.p.c. degli attori, formulata da;
CP_2
(viii) pone definitivamente a carico di attori e convenuto, nella misura dell'1/2 ciascuno, le spese delle
CT sia dell'ATP, sia del merito, ferma la responsabilità solidale delle parti nei confronti degli ausiliari.
Vicenza, 23 dicembre 2025
Il Giudice
Dott. Ludovico Rossi
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