N. 7368/2022 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 7368/2022 R.G.
Oggi 8 aprile 2025, alle ore 11,45, innanzi al giudice Giovanni Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. Pietro GRASSO, in sostituzione dell'avv. Salvatore ZAPPALA', per
[...]
; CP_1
- l'avv. Maria Cristina PAPPALARDO, anche in sostituzione dell'avv. Santo TAVERNA,
per Controparte_2
E' pure presente, ai fini della pratica forense, il dott. . Persona_1
Il Giudice invita le parti a procedere alla discussione finale.
I procuratori delle parti illustrano le rispettive difese riportandosi agli atti già depositati in atti e richiamano le conclusioni già formalizzate;
dopo breve discussione orale, nel corso della quale, fra l'altro,
- la difesa di parte convenuta evidenzia come il locatore ha prodotto bollette per fornitura
ENEL fino a marzo (con indicazione di cessazione della fornitura medesima) e da ciò
sostiene la non debenza del canone di aprile 2022,
pagina 1 di 19 - la difesa di parte attrice, con riguardo al punto in questione, evidenzia come nelle precedenti difese sia stato allegato e documentato che i rapporti di fornitura per gli immobili di proprietà del sovrastanti l'uno all'altro fossero due, distinti e con sorti diverse;
CP_1
il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 2 di 19 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7368/2022 R.G. promossa da:
nato a [...] l'[...] (C.F. ), con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. Salvatore ZAPPALA',
ATTORE
contro
nata a [...] il [...] (C.F. , con Controparte_2 C.F._2 il patrocinio dell'avv. Santo TAVERNA e dell'avv. Maria Cristina PAPPALARDO
CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha intimato sfratto per morosità nei confronti di Controparte_1 CP_2
.
[...]
La difesa di parte intimante esponeva che:
pagina 3 di 19 - era proprietario Controparte_1
1) di immobile sito in Acicastello (CT), via A. da Messina n.43, complesso
Venusilia, scala F piano T (in catasto al foglio 11, part.249, sub 31) comprensivo di mobilia
2) di posto auto all'interno dello stesso complesso (in catasto al foglio 11, part.249, sub 115)
- l'immobile ed il posto auto erano stati concessi in locazione a CP_2
con contatto del 14.04.2021, registrato in data 05.05.2021, per la durata di
[...]
anni tre, rinnovabile per ulteriori anni due;

- il canone pattuito ammontava ad euro 11.160,00 per anno, da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 930,00, oltre ad euro 70,00 per spese condominiali.
Ciò premesso, la difesa dell'intimante sosteneva che la conduttrice si era resa morosa non corrispondendo i canoni e le spese condominiali per i mesi di dicembre 2021, gennaio 2022 e febbraio 2022 per complessivi euro 3.000,00 oltre alle spese per le utenze.
§§§§§
si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza della Controparte_2
intimazione.
La difesa della conduttrice rappresentava che qualche giorno prima della notifica dello sfratto, segnatamente in data 16.02.2022, il aveva posto all'incasso assegno bancario di euro CP_1
3.000,00 che la aveva consegnato al momento della stipula del contratto. CP_2
Inoltre, veniva rappresentato che la , in dipendenza delle condizioni CP_2
dell'immobile, aveva contestato grave inadempimento del locatore e, stante la impossibilità di abitare l'appartamento, aveva proceduto al rilascio, offrendo anche la restituzione delle chiavi
(in particolare, in data 05.04.2022 era stata inviata pec così mettendo a disposizione le chiavi dell'appartamento).
Quanto all'inadempimento del locatore, la difesa della esponeva che: CP_2
pagina 4 di 19 - pur dando atto che al momento della stipula l'immobile 'si presentava ben pulito e di recente tinteggiatura', a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dal piano sovrastante, di proprietà dello stesso , erano conseguiti ingenti danni CP_1
all'interno dell'appartamento locato che, 'nel giro di poche ore è diventato del tutto inagibile, perché invaso da abbondanti infiltrazioni di acqua che si riversava dalle volte e dalle pareti sul pavimento allagando letteralmente l'appartamento, vestiario
e mobilia';
- da tali infiltrazioni erano derivate 'copiose infiltrazioni' che avevano provocato 'il crollo del soppalco della stanza in cui dormiva il figlio della odierna concludente';
- a causa del persistere delle stesse problematiche nei successivi mesi di ottobre e novembre, in data 03.11.2021 erano anche intervenuti i Vigili del Fuoco che avevano riscontrato che i danni erano riconducibili al pessimo stato di conservazione dell'appartamento sovrastante (perdite di acqua dalle tubature della cucina dell'immobile posto al piano superiore e olezzi nauseabondi e blatte che invadevano l'appartamento locato cagionate dalla pessime condizioni igienico-sanitarie dello stesso immobile sovrastante;

- all'interno dell'immobile locato si erano verificati ulteriori danni (in particolare, crollo del controsoffitto del vano bagno e macchie di umidità in vaste zone di tetto e pareti);
- il figlio della era stato costretto a trasferirsi presso l'immobile dei CP_2
nonni e la conduttrice aveva dovuto affidare effetti personali ad una ditta di trasporti affinché li custodisse in deposito per evitare ulteriori danneggiamenti;

- dalla situazione complessiva erano derivati anche danni alla salute della
(difficoltà respiratore ed allergie); CP_2
- la esecuzione di lavori al piano sovrastante aveva impedito l'utilizzo anche parziale del terrazzino;

- con pec del 02.12.2021, corredata dal verbale di intervento dei Vigili del Fuoco, da foto e da video dei luoghi, la conduttrice aveva invitato il locatore ad eliminare le pagina 5 di 19 cause dei danni lamentati, preannunciando, in caso di inerzia, la risoluzione del contratto;
le richieste erano state reiterate in data 29.12.2021;
- stante l'inerzia del locatore, la conduttrice, risultando 'di fatto impossibile vivere in un ambiente malsano e insalubre', aveva messo a disposizione del le chiavi CP_1
dell'immobile.
Tutto ciò premesso, la difesa della sosteneva la sussistenza di responsabilità CP_2
per inadempimento del locatore che non aveva garantito la idoneità dell'immobile locato che, in concreto, la conduttrice non aveva potuto pienamente abitare con i propri familiari ed i propri ospiti, quantificando un danno pari ad euro 5.000,00.
§§§§§
All'udienza fissata per la comparizione delle parti la difesa di parte locatrice dava atto che in data 30.05.2022 era avvenuto il rilascio dell'immobile; inoltre, veniva attestata una morosità fino ad aprile 2022 e debiti per utenze pari ad euro 1.400,00; infine, veniva rappresentato che, al momento del rilascio, erano emersi danni all'immobile in relazione ai quali parte locatrice riservava di agire separatamente.
La difesa di parte conduttrice ribadiva le difese già svolte e contestava la sostenuta sussistenza di debiti della locatrice e di danni dalla stessa cagionati all'immobile.
§§§§§
Con ordinanza dello stesso 30.05.2022, stante la opposizione alla convalida, veniva disposto il mutamento di rito.
§§§§§
In corso di causa le parti depositavano memorie ex art.426 c.p.c. con le quali ribadivano, ognuna, le difese svolte in fase sommaria e le domande:
A) il , di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, di CP_1
condanna al pagamento dei canoni insoluti e delle spese per utenze e di condanna al risarcimento dei danni all'immobile riscontrati in sede di rilascio;
pagina 6 di 19 B) la , di rigetto delle domande svolte nei propri confronti e, in via CP_2
riconvenzionale, di condanna al risarcimento dei danni cagionati da inadempimento del conduttore ed al rimborso delle somme dallo stesso indebitamente incassate.
§§§§§
Con ordinanza del 23.07.2023 e, successivamente, stante disguido nella comunicazione, con ulteriore ordinanza del 17.12.2023, veniva disposto procedersi con mediazione che si concludeva con esito negativo.
Con ordinanza del 05/06.02.2024 venivano rigettate le richieste istruttorie e alla odierna udienza di discussione le parti concludevano come sopra verbalizzato.
§§§§§
Risulta documentalmente provato che le parti sono state legate da contratto di locazione del
14.04.2021, registrato in data 05.05.2021 al n.6661-3T, avente ad oggetto
1) immobile sito in Acicastello (CT), via A. da Messina n.43, complesso
Venusilia, scala F piano T (in catasto al foglio 11, part.249, sub 31) comprensivo di mobilia;

2) posto auto all'interno dello stesso complesso (in catasto al foglio 11, part.249, sub 115).
Il contratto, per quel che maggiormente rileva in questa sede, aveva durata di 'anni tre + due (3
+ 2) dal 01/05/2021 al 30/04/2024' con rinnovo per un ulteriore biennio (art.1), era stato concesso per uso abitativo (art.2), prevedeva un canone annuo di euro 11.160,00 da corrispondersi mensilmente (singoli canini di euro 930,00) unitamente agli oneri condominiali, indicati in euro 70,00, che parte conduttrice si impegnava a pagare pure mensilmente, il giorno
5, unitamente al canone (art.4).
Quanto alle utenze, le parti convenivano che le forniture 'resteranno intestate al locatore' e che parte conduttrice avrebbe operato i pagamenti 'dietro dimostrazione della relativa bolletta'.
pagina 7 di 19 Inoltre, era pure previsto che 'parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti a persone e/o cose che possono derivargli da fatto doloso o colposo di propri dipendenti o di terzi in genere. La parte locatrice resta, altresì, esonerata da ogni responsabilità per tutti i danni causati da agenti atmosferici, allagamenti, rotture o rigurgiti di fogne, tubazioni, impianti elettrici, del gas o qualsiasi altro impianto esistente nei locali concessi in locazione, nonché per eventuali danni comunque determinati da umidità o invasione o infiltrazione di acque nei locali' (art.9).
Con riferimento a garanzie di tipo patrimoniale, il contratto prevedeva la consegna da parte della conduttrice:
1) della somma di euro 2.000,00 a titolo di deposito cauzionale (art.11 comma 1);
2) di un assegno bancario di euro 3.000,00 'a garanzia della durata minima di un anno di locazione' (art.11 comma 5)
§§§§§
Posto che entrambe le parti hanno spiegato domanda di risoluzione del contratto per inadempimento altrui, va esaminata la domanda svolta in via riconvenzionale da parte convenuta che, cronologicamente, ove fondata, precede l'epoca del contestato inadempimento per mancato pagamento dei canoni.
Parte conduttrice ha sostenuto inadempimento del locatore rappresentando che
Ad agosto del 2021 copiose infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano sovrastante, sempre di proprietà dell'odierno attore, hanno invaso l'appartamento, concesso in locazione abitativa alla SI.ra , che nel giro di poche ore è diventato del CP_2
tutto inagibile, perché invaso da abbondanti infiltrazioni di acqua che si riversava dalle volte e dalle pareti sul pavimento allagando letteralmente l'appartamento, vestiario e mobilia
aggiungendo che pagina 8 di 19 Le copiose infiltrazioni provocarono il crollo del soppalco nella stanza in cui dormiva il figlio della odierna concludente.
Parte conduttrice ha, quindi, allegato che in epoca successiva (ottobre e novembre) 'tali problemi si sono ripresentati' evidenziando che in data 03.11.2021 erano pure intervenuti i
Vigili del Fuoco.
A causa delle infiltrazioni, sempre secondo le allegazioni di parte conduttrice, 'l'appartamento
[…] è diventato sempre meno vivibile, ancor più dopo il crollo del controsoffitto del bagno e le macroscopiche macchie di umidità comparse in vaste zone del tetto e delle pareti', tanto che
- il figlio della sig.ra è stato costretto a trasferirsi a casa dei nonni a CP_2
causa della progressiva espansione di una vasta area di muffe nella sua cameretta
- alcuni effetti personali della odierna concludente sono stati affidati alla ditta
Quartarone trasporti, perché li custodisse in suo deposito, in quanto le persistenti muffe stavano compromettendo la loro integrità
- le precarie condizioni dell'appartamento hanno causato difficoltà respiratorie alla
, che è dovuta pure ricorrere alle cure mediche ed all'uso di farmaci per CP_2
limitare gli effetti dell'esposizione a tale ambiente insalubre
Parte conduttrice ha inoltre lamentato che:
- disagi per i lavori eseguiti sul piano superiore, che di fatto hanno impedito alla
di usare il terrazzino anche solo per stendere la biancheria, nonché i CP_2 disagi per l'impossibilità di invitare qualcuno a casa e godere di vita sociale
- Il sig. oltre a non eseguire a regola d'arte i lavori necessari ad eliminare le CP_1
perdite d'acqua nel piano sovrastante quello della , ha pure omesso di CP_2
adottare i mezzi più opportuni per fare in modo che l'inquilina del primo piano garantisse il rispetto delle regole di civile convivenza.
Focalizzati i sostenuti inadempimenti nei termini di cui sopra, in concreto risulta che:
pagina 9 di 19 a) per stessa ammissione di parte conduttrice, 'l'immobile […] al momento della stipula del contratto si presentava ben pulito e di recente tinteggiatura';
b) a seguito delle infiltrazioni di agosto 2021 provenienti dall'appartamento al piano superiore, il locatore aveva fatto eseguire dei lavori e ciò, ancora, per stessa ammissione di parte conduttrice ('[…] i disagi per i lavori eseguiti sul piano superiore, che di fatto hanno impedito alla di usare il terrazzino anche CP_2 solo per stendere la biancheria, nonché i disagi per l'impossibilità di invitare qualcuno a casa e godere di vita sociale')
c) a seguito delle infiltrazioni di ottobre, in data 03.11.2021 erano intervenuti i Vigili del Fuoco e, sempre secondo parte conduttrice, la richiesta di intervento e di riduzione del canone non era stata accolta dal locatore.
Va in via preliminare evidenziato che i danni lamentati da parte ricorrente sono, all'evidenza, conseguenza delle infiltrazioni.
Come già evidenziato in premessa, in contratto (art.9) era previsto che
'parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti a persone e/o cose che possono derivargli da fatto doloso o colposo di propri dipendenti o di terzi in genere. La parte locatrice resta, altresì, esonerata da ogni responsabilità per tutti i danni causati da agenti atmosferici, allagamenti, rotture o rigurgiti di fogne, tubazioni, impianti elettrici, del gas o qualsiasi altro impianto esistente nei locali concessi in locazione, nonché per eventuali danni comunque determinati da umidità o invasione o infiltrazione di acque nei locali'.
Quanto sostenuto sul punto da parte conduttrice circa la natura di clausola vessatoria della previsione in esame non è condivisibile.
Il contratto risulta stipulato fra privati e non è stato nemmeno allegato che lo stesso sia stato predisposto da parte locatrice;
è stato, invece, sostenuto (peraltro non con gli scritti successivi alle memorie ex art.426 c.p.c. ma con le note del 03.06.2024, ribadite con gli scritti conclusivi pagina 10 di 19 del 17.03.2025) che il 'ha sempre agito da professionista che agiva per il tramite CP_1 della sig.ra , dell'Agenzia Tecnoaffari'. Parte_1
Sul punto è sufficiente richiamare l'orientamento interpretativo, pacifico, secondo cui elemento essenziale per la qualificazione di una determinata attività come attività di impresa è costituito da una seppur minima organizzazione la cui sussistenza, nel caso specifico, non risulta nemmeno allegata se non in termini di mandato ad agente di TECNOAFFARI per lo svolgimento di talune attività materiali del tutto insufficienti ed inidonee a qualificare la attività di locazione dell'immobile quale esercizio di attività di impresa.
Sulla base di tale previsione contrattuale, pienamente operativa ed efficace, non risultano margini per danno risarcibile.
Deve comunque verificarsi se dalle lamentate infiltrazioni possano individuarsi profili di inadempimento in capo al locatore, in violazione dell'obbligo primario di mettere a disposizione del conduttore immobile idoneo all'uso pattuito.
Ebbene, è pacifico per stessa ammissione di parte conduttrice che le infiltrazioni (ed i conseguenti danni) provenivano dall'appartamento del piano superiore ed è pure incontestato che il locatore, in concomitanza con le segnalate infiltrazioni, aveva fatto eseguire opere di manutenzione (la stessa conduttrice, come già detto, ha lamentato la esecuzione di lavori nel mese di agosto che avrebbero limitato l'uso del terrazzino).
Quindi, con riguardo a questo primo 'evento', non sussiste a monte alcun inadempimento del locatore.
Quanto alle infiltrazioni di ottobre 2021, la stessa individuazione della causa dall'appartamento superiore risulta pienamente riscontrata dal rapporto di intervento dei Vigili del Fuoco.
In concreto, dal rapporto risulta che
- la aveva chiesto l'intervento dei Vigili del Fuoco in quanto CP_2
'…l'affittuaria occupante dell'abitazione del primo piano non rispondeva
pagina 11 di 19 all'insistenza del campanello e che dentro il suo appartamento ci fosse infiltrazione
d'acqua';
- i Vigili del Fuoco, operato accesso dal balcone (stante la assenza della occupante), constatavano che 'l'appartamento si presentava con igiene sanitarie pessime (rifiuti dentro sacchi di plastica in tutto l'appartamento scarafaggi e animaletti in genere)' e che 'dalla cucina vi era una perdita d'acqua'; operata più specifica ricognizione anche nell'appartamento della , i Vigili constatavano 'nel vano CP_2
stanzetta una copiosa infiltrazione d'acqua e per evitare ulteriori danni al soffitto si provvedeva a chiudere l'acqua dell'appartamento soprastante'.
Da quanto sopra, risulta quindi che la causa della infiltrazione era costituita da una perdita 'a vista' nel vano cucina della abitazione posta al piano superiore e, ancora, che la causa della infiltrazione era stata eliminata dallo stesso personale dei Vigili del Fuoco che avevano provveduto 'a chiudere l'acqua dell'appartamento soprastante'.
Va ancora aggiunto che le pessime condizioni igieniche che, pacificamente dal rapporto, risultano delimitate all'appartamento del piano superiore, nella esposizione dei fatti, parte conduttrice le traspone, in termini invero generici, al proprio appartamento. Tuttavia è evidente da un lato che il comportamento della inquilina dell'appartamento superiore non implica responsabilità del locatore (nemmeno nella ipotesi in cui, come nel caso in esame, egli sia proprietario dei due immobili), trattandosi di fatto proprio di soggetto terzo che, ove causa di danno, non comporta responsabilità del . CP_1
Dall'altro, che la infiltrazione, nel caso specifico, aveva una causa ben precisa ed individuata, che la stessa era stata bloccata dai Vigili del Fuoco e non risulta allegato e meno che mai provato che, in epoca successiva vi siano state altre infiltrazioni.
In sostanza, la peculiarità della infiltrazione in esame (non dovuta a perdite occulte o a vizi e/o danni della struttura edile) non richiedeva interventi per eliminarne le cause oltre a quelli già realizzati dai Vigili del Fuoco.
pagina 12 di 19 In ogni caso, nella stessa pec del 02.12.2021 della locatrice veniva dato atto di lavori eseguiti a cura del locatore sia ad agosto 2021 che ad 'ottobre-novembre volti ad eliminare l'umidità e le perdite di acqua derivanti da rotture di tubi', pur sostenendosi che 'la situazione on è cambiata'.
Va detto anche che il crollo del soffitto che parte conduttrice riporta alla seconda infiltrazione quale causa del trasferimento del figlio presso la casa dei nonni, nella stessa comparsa di costituzione è collocato, dalla conduttrice, alle prime infiltrazioni di agosto (cfr. pag.3: 'Le copiose infiltrazioni provocarono il crollo del soppalco nella stanza in cui dormiva il figlio della odierna concludente').
Pertanto, al fine di individuare quali fossero le condizioni dell'immobile e valutare la sussistenza di situazioni che avrebbero potuto incidere sulla idoneità dell'appartamento ad essere utilizzato conformemente alle previsioni contrattuali non può che esaminarsi la documentazione fotografica offerta e la relazione del consulente di parte.
Va detto che la relazione del geom. , dopo avere enfatizzato quanto risultava dal CP_3
rapporto dei VV.FF. con riguardo all'appartamento soprastante, ha descritto diffuse manifestazioni di umidità, muffe di forme concentriche e concentrazione di ammoniaca, ha individuato la causa nelle infiltrazioni provenienti dall'appartamento superiore ed ha concluso che 'tali manifestazioni risultano nocive alla salute a chi vi soggiorna all'interno dell'abitazione'.
Al netto delle valutazioni non riscontrabili offerte dal geom. , deve rilevarsi come CP_3
alla relazione risultino allegate sette foto solo tre delle quali (la n.2, la n.4 e la n.7) documentano macchie di umidità che, ancora più specificamente, risultano concentrate in un unico vano (bagno) e in due punti (le foto 2 e 7 riprendo la stessa macchia).
Le conseguenze sulla salute sono offerte in termini generici, senza alcun esame strumentale e senza esposizione di dati oggettivi utili alla valutazione.
Pertanto, posto che la causa della infiltrazione era stata eliminata con l'intervento dei Vigili del
Fuoco, che parte locatrice aveva comunque eseguito ulteriori interventi di manutenzione (cfr. pagina 13 di 19 pec della conduttrice del 02.12.2021), risulta in concreto che l'appartamento necessitava nel vano bagno di sistemazione del soffitto.
In questi termini il lamentato inadempimento di parte locatrice è del tutto insussistente.
Quale ulteriore e definitiva conseguenza, va affermato che, stante la mancanza di inadempimento del locatore, non vi sono nemmeno danni risarcibili anche prescindendo dalle previsioni di cui all'art.9, e che dei danni cagionati direttamente dalla inquilina del piano superiore non può essere chiamato a rispondere il locatore.
Le spese di trasferimento di beni mobili per la messa in sicurezza risultano poste in essere per prevenire eventuali altre azioni sconsiderate da parte dell'inquilina del piano superiore e nemmeno per tale via risulta configurabile una responsabilità del locatore.
In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e la connessa domanda di risarcimento del danno non possono trovare accoglimento.
§§§§§
Deve, quindi, esaminarsi la domanda di risoluzione del contratto per morosità della conduttrice.
Parte locatrice ha lamentato il mancato pagamento dei canoni per i mesi di dicembre 2021, gennaio 2022 e febbraio 2022.
In punto di fatto, la non ha negato il mancato pagamento dei canoni alle CP_2
scadenze pattuite ma ha eccepito da un lato che il contegno di essa conduttrice era dipeso da inadempimenti del locatore che avevano determinato danni ed inciso sulla abitabilità dell'immobile, dall'altro che qualche giorno prima della notifica (in data 24/25.02.2022) della intimazione, vale a dire in data 16.02.2022, il locatore aveva posto all'incasso l'assegno di euro
3.000,00 consegnatogli al momento della stipula del contratto e che, pertanto, la morosità non poteva considerarsi sussistente.
La circostanza dedotta da parte conduttrice risulta documentata con copia dell'assegno e della contabile bancaria, da cui risulta contabilizzazione in data 17.02.2022.
La notifica della intimazione risulta perfezionata in data 25.02.2022. pagina 14 di 19 Sul punto, invero, al di là delle possibili questioni sul fatto che il locatore aveva posto all'incasso l'assegno ricevuto in garanzia (in relazione alle quali non è stata formulata alcuna eccezione né domanda), sia parte conduttrice (già con la mail del 05.04.2022, con la quale evidenziava la estinzione del debito per canoni in dipendenza della negoziazione del titolo) sia da parte locatrice (che, sul punto, non ha svolto alcuna difesa) hanno convenuto che il debito per canoni insoluti si è estinto con l'incasso dell'assegno di euro 3.000,00.
Resta, comunque, il ritardo nell'adempimento (peraltro 'forzato' nei termini di cui si è detto).
Parte locatrice ha, ancora, contestato sia il mancato pagamento dei canoni di marzo ed aprile
2022, sia il mancato pagamento delle somme per utenze.
Quanto ai canoni, parte conduttrice ha contestato la debenza sia in dipendenza della principale eccezione di inadempimento del locatore (che avrebbe reso l'immobile inidoneo all'uso: questione risultata infondata), sia – con riguardo al canone di aprile 2022 – in conseguenza della liberazione dell'immobile, della offerta delle chiavi e della cessazione della fornitura di energia.
Il mancato pagamento dei canoni per i due mesi di marzo ed aprile 2022 in punto di fatto non è contestato.
Quanto a marzo 2022, non risulta alcun elemento utile a giustificare il mancato pagamento e la morosità deve considerarsi sussistente.
Allo stesso modo per aprile 2022.
Ed invero, il fatto che la conduttrice avesse deciso di lasciare l'immobile non fa venire meno il suo obbligo, quale conduttrice, di pagare il canone.
Né può considerarsi rilevante l'offerta delle chiavi operata con la mail del 05.04.2022 e ciò per una molteplice serie di ragioni.
Anzitutto, il contratto prevedeva che il canone fosse corrisposto con rate mensili anticipate il giorno 5 e, quindi, a prescindere dalla offerta delle chiavi, il 5 era l'ultimo giorno utile per effettuare un pagamento in termini. pagina 15 di 19 Inoltre, posto che non sussisteva inadempimento del locatore tale da giustificare una risoluzione del contratto, parte conduttrice non poteva recedere dal contratto secondo sua unilaterale volontà, liberandosi dall'obbligo di corresponsione del canone (il contratto prevedeva, all'art.1, il diritto di recesso con preavviso di tre mesi).
In ogni caso, la comunicazione a mezzo mail non costituisce offerta reale e, pertanto, ribadito che il conduttore non può considerarsi liberato dall'obbligo di pagamento per il solo fatto di avere restituito le chiavi, tale circostanza resta senza effetto.
La circostanza che dalla fattura ENEL dl mese di marzo 2022 risultava intervenuta cessazione dell'utenza da un lato costituisce eccezione tardivamente formulata, dall'altro è irrilevante posto che, attesa la persistente e perdurante morosità della conduttrice e la comunicazione, in fatto, che la stessa aveva abbandonato l'immobile, appare evidente che la scelta del locatore abbia avuto quale unico fine quello di non esporsi personalmente ad ulteriori debiti per forniture verso ENEL.
In conclusione, risulta accertata anche la morosità per il mese di aprile 2022.
Quanto alle spese per forniture, parte locatrice ha allegato i seguenti crediti:
- euro 231,84 per i mesi di agosto-settembre 2021
- euro 109,23 per i mesi di ottobre-novembre 2021
- euro 5,49 per integrazione novembre 2021
- euro 372,07 per i mesi di novembre-dicembre 2021
- euro 169,51 per marzo 2022 per complessivi euro 1.431,86.
Parte conduttrice non ha contestato il mancato pagamento delle superiori forniture;
ne ha genericamente contestato l'ammontare, in particolare con riferimento al periodo successivo a novembre, sostenendo in maniera invero generica che i consumi aumentati avrebbero rilevato una destinazione della fornitura anche ad altri immobili diversi da quello locato.
pagina 16 di 19 Tuttavia la contestazione, del tutto generica, non solo non risulta supportata da alcun elemento ma è smentita, come evidenziato dalla difesa di parte locatrice fino alla udienza di discussione, che i due immobili locati dal nella stessa palazzina (quello alla e CP_1 CP_2
Parte quello posto al piano superiore) erano serviti da e, quindi, da forniture diverse.
Pertanto, la morosità deve ritenersi ulteriormente integrata con il mancato pagamento della somma di euro 1.431,86.
§§§§§
Risultando accertata una morosità per due mensilità, marzo ed aprile 2021, nonché per il mancato pagamento di spese per forniture, risulta una morosità complessiva di euro 3.431,86.
La morosità superiore a due mensilità, deve ritenersi grave e causa di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
§§§§§
Parte locatrice ha ulteriormente chiesto risarcimento dei danni riscontrati all'interno dell'immobile a seguito del rilascio, quantificati in euro 3.500,00.
I danni, in concreto, sono stati individuati in:
- tinteggiatura interna danneggiata da buchi nelle pareti verticali diffusi in tutte le stanze;

- cromatura danneggiata e sbiadita, oltre condensa per mancata areazione dei locali;

- maniglia bagno danneggiata e da sostituire;

- terrazzino interno in pessimo stato di manutenzione, con erbacce e mancata pulizia.
Dal verbale di sopralluogo redatto in contraddittorio risultano:
- striature sulla parete dell'ingresso;
- graffi sulla parete della cucina, in corrispondenza della zona tavolo;

- mobilità della maniglia della porta della cucina che dà accesso a camera da letto;

- tasselli parete camera da letto e graffi sulla pittura.
pagina 17 di 19 I danni, tenendo conto del riscontro oggettivo di quanto risulta dal verbale di rilascio, in parte non risultano provati, in parte non risultano risarcibili.
Ed invero, la rottura della maniglia del bagno non risulta provata con riferimento al momento del rilascio e lo stato del terrazzino, dipendente in concreto da mancata pulizia, non integra danno risarcibile.
Quanto alle striature, ai graffi ed ai tasselli, non risulta allegato e, comunque, provato che lo stato dell'immobile fosse in condizioni da superare le conseguenze di un normale uso e, pertanto, trattandosi di spese di regola a carico del locatore (Cass. civ., sez. III, 13 novembre
2019 n.29329), non può individuarsi voce di danno risarcibile a carico del conduttore.
§§§§§
Infine, parte conduttrice ha chiesto la restituzione della somma di euro 2.000,00 versata a titolo di cauzione.
Non risultando danni all'immobile da porre a carico di parte conduttrice, la domanda in parte qua è fondata.
§§§§§
Il credito per la restituzione della compensazione potrà essere compensato con il maggior credito vantato da parte locatrice.
La convenuta va, quindi, condannata al pagamento dei canoni e delle spese per forniture rimasti ad oggi insoluti (euro 3.431,86), detratto in compensazione quanto versato a titolo di cauzione
(euro 2.000,00), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Avuto riguardo all'esito del giudizio ed al parziale accoglimento delle domande formulate da entrambe le parti, sussistono giustificati motivi per compensare integralmente fra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

pagina 18 di 19 il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n.7368/2022 R.G.:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso inter partes in data
14.04.2021, registrato in data 05.05.2021 al n.6661-3T per inadempimento della locatrice Controparte_2
- dichiara sussistente morosità della locatrice per euro 3.431,86 e dichiara sussistente diritto della locatrice alla restituzione della cauzione di euro 2.000,00;
- operata la compensazione, condanna al pagamento in Controparte_2
favore di della somma di euro 1.431,86 oltre interessi legali Controparte_1
dalla domanda al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda;

- compensa integralmente fra le parti le spese del giudizio.
Letto in udienza.
Catania, 8 aprile 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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