Tribunale di Catania
III Sezione civile nelle persone dei giudici:
Grazia Longo,
Gaetano Cataldo (estensore),
Angelo Pappalardo, premesso, in punto di fatto, che:
- con l'odierno reclamo, il sig. si duole dell'ordinanza emessa Pt_1
l'11 novembre 2024 con cui il G. u. ha disatteso la denunzia di danno temuto precedentemente promossa dallo stesso sig. contro il Pt_1
Condominio Residence Italsud sito in Calatabiano (CT), via
Calatabiano Pasteria n.35/37/39, e stigmatizza (il reclamo):
o l'errata valutazione da parte del c. t. u. in ordine alla sufficienza dei lavori eseguiti dal Condominio per far cessare le infiltrazioni di acqua piovana precedentemente indicate dal sig. quale causa del periculum asseritamente Pt_1
incombente sulle unità immobiliari di sua proprietà esclusiva;

o il conseguente errore del G. u. nel non avere accolto la domanda nunciatoria laddove si chiede di impermeabilizzare la terrazza di copertura da cui si infiltra l'acqua;
o l'ulteriore errore commesso in tesi dal G. U., laddove ha contemporaneamente affermato che residuano minime infiltrazioni dalla detta terrazza, ma ha escluso la legittimazione passiva del Condominio, in quanto terrazza di proprietà esclusiva di un singolo Condomino;

o la mancata considerazione della persistenza di un pericolo di crollo proveniente non solo dal soffitto del vano garage (di proprietà esclusiva di parte ricorrente) ma anche del soffitto della corsia – condominiale – di accesso al detto vano garage;

- il condominio, reclamato, si è costituito e ha essenzialmente difeso la bontà sia dell'operato del c. t. u. sia quello del giudice di prime cure;
considerato, ancora in punto di fatto, che:
- secondo quanto emerge dalla c. t. u.:
o “la porzione di soffitto a ridosso dell'ingresso del garage, interessato da infiltrazioni d'acqua, potrebbe crollare da un momento all'altro” (tale conclusione è corroborata dalla allegata riproduzione fotografica – n. 14);
o per neutralizzare tale fonte di pericolo, la quale sovrasta da una porzione immobiliare condominiale a carico del garage del sig. e certamente ne comprime in modo grave il Pt_1 godimento rendendo pericoloso l'accesso all'interno, il c. t.
u., sia pure confondendo lo spazio condominiale e quello di proprietà esclusiva del sig. , “consiglia … di demolire Pt_1
la porzione di soffitto nel garage del ricorrente in cui si è accertato il distacco dell'intonaco dal solaio di copertura per evitare danni a persone o cose”;
o la fonte della detta situazione di pericolo (dalla porzione immobiliare condominiale di cui alla foto 14 a carico del garage del sig. ) è individuata unicamente nello stato Pt_1
attuale della terrazza soprastante, di proprietà esclusiva di un terzo rimasto estraneo al giudizio, e non allo stato attuale della terrazza condominiale, avendo il c. t. u. ritenuto già sufficiente l'intervento tampone operato dal condominio con materiale sigillante;

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rilevato in punto di diritto che, secondo le indicazioni che si ritraggono sul punto nella giurisprudenza di legittimità, “Ove, …, si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà le spese relative alla manutenzione della parte CP_1
della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono pertanto a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell'assemblea. Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura
(ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell'art. 1123 c.c.:
Cass. n. 3470 del 2008), competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condomini, provvedendo l'assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all'intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, a norma dell'art. 1123
c.c., in mancanza di diversa convenzione (fra le tante, Cass. n. 24266 del
2018; n. 6398 e n. 3568 del 1999; n. 3386 del 1995; n. 1512 del 1966)”
(Cassazione civile sez. II, 17/06/2024, n.16760, la quale esclude l'applicazione dell'art. 1126 c. c., come nel caso specularmente opposto in cui il terrazzo al piano terra sia condominiale e il locale sottostante di proprietà esclusiva di un singolo condomino, per il quale v. Cass. civ., Sez.
II, Sentenza, 31/07/2023, n. 23250); ritenuto, coniugati i superiori principi di diritto con quanto più sopra rilevato in punto di fatto, quanto segue:
- il reclamo va accolto limitatamente alla messa in sicurezza della
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porzione di cui alla più sopra richiamata foto n. 14; la denunzia di danno temuto può soccorrere soltanto per le parti che non siano di proprietà del ricorrente e nelle quali egli non può intervenire;

- l'ordinanza di prime cure va invece confermata là dove si esclude che il condominio sia tenuto a intervenire sulla terrazza di copertura appartenente in via esclusiva a un terzo, sia pure con diversa motivazione, da individuarsi non nella mera circostanza che rilevino in ispecie “… fonti di infiltrazione promananti da beni di terzi … in relazione ai quali nulla può essere ordinato trattandosi di beni di terzi estranei al giudizio”, ma nella non applicabilità nel caso di specie dell'art. 1126 c. c. (il quale lascerebbe residuare una responsabilità del Condominio quale custode;
vedasi sul punto Cass. 28253/2023) e dell'applicabilità dell'art. 1125 cit.;
- e va altresì confermata laddove si afferma che la denunzia di danno temuto può soccorrere soltanto per le parti che non siano di proprietà del ricorrente e nelle quali egli non può intervenire;
nel caso di specie, gli interventi all'interno del garage del sig. competono al sig. Pt_1
stesso, salvo il risarcimento del danno;
Pt_1
- le spese di lite vanno integralmente compensate in ragione dell'accoglimento grandemente ridotto del reclamo.
P. t. m.
A parziale accoglimento del reclamo, ordina al Condominio reclamato di picconare la porzione di soffitto condominiale antistante al garage del sig.
in modo tale da evitare nuovi crolli, conferma per il resto l'ordinanza Pt_1 dell'11 novembre 2024, compensa integralmente le spese del reclamo.
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In caso di mancato spontaneo adempimento nel termine di giorni 15 dalla comunicazione del presente provvedimento, il sig. potrà agire per Pt_1
l'attuazione coattiva, anticipando le spese, attraverso l'intervento dell'Ufficiale giudiziario e il già nominato c. t. u. e con maestranze di sua fiducia.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio del 27 febbraio 2024.
Il Presidente
Dott. Grazia Longo
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