REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
SEZIONE CIVILE nella persona del giudice onorario Dott.ssa Maria Salvatora Magliona ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1538/2020 pendente tra
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) e ( , C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dall'Avv. Sabina Grisorio giusta procura in atti ed elett.te dom.ti presso lo studio della medesima in Barletta via F. D'Aragona n. 92/D contro
(P.IVA: in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore e per essa la procuratrice speciale Parte_4
(P.IVA: , rappresentata e difesa dall'Avv. Davide Romano,
[...] P.IVA_2 giusta procura in atti ed elett.te dom.ta in Bari alla Via Principe Amedeo n. 36; nonché contro
(C.F.: ), (C.F.: CP_2 CodiceFiscale_4 Controparte_3
) e (C.F.: , CodiceFiscale_5 Controparte_4 CodiceFiscale_6 rapp.ti e difesi dall'Avv. Antonio Mancarella, giusta procura in atti ed elett.te dom.ti in Barletta via F. D'Aragona n. 92/D; nonché contro in persona del suo legale rappresentante pro tempore (P.IVA: Controparte_5
) e per essa la procuratrice speciale P.IVA_3 CP_6 [...]
( ), con il patrocinio dell'Avv. Filippo Vallosio, Parte_5 P.IVA_4 giusta procura agli atti ed elett.te dom.ta presso lo studio del medesimo in Torino (TO) Via Passalacqua n. 14
, con il patrocinio dell'Avv. Davide Controparte_1 P.IVA_1
Romano giusta procura agli atti ed elett.te dom.to in Bari Via Principe Amedeo, 36 *****************
OGGETTO: opposizione agli atti esecutivi
CONCLUSIONI DELLE PARTI COME IN ATTI.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ex art. 617 cpc., ritualmente notificato, gli attori sopra calendati assumevano di essere aggiudicatari di tre unità abitative oggetto della procedura esecutiva immobiliare Rg. n. 82/2012 e n. 282/2012.
Lamentavano gli attori che - sebbene nel bando di vendita emesso nell'ambito della procedura esecutiva sopra citata, si facesse riferimento per tutte tre le unità abitative aggiudicate al fatto che gli immobili risultassero difformi dal progetto approvato, ma “sanabili mediante la procedura di condono” – in realtà essi avevano successivamente appurato che gli immobili aggiudicati non presentavano le condizioni tassative per l'applicazione del sesto comma dell'articolo 40 L. 47/1985 e del quinto comma dell'art. 46 TU Edilizia, erroneamente richiamati nella relazione stimativa dei cespiti pignorati.
Asserivano, invero, gli attori che in data 30.08.2019 avevano proposto opposizione dinnanzi al GE avverso il bando di vendita datato 31.01.2019 e ad ogni conseguente atto, in particolare il verbale di aggiudicazione, e che il suddetto
Giudice, con provvedimento in data 31.10.2019 aveva dichiarato la decadenza degli aggiudicatari, conseguentemente trattenute a titolo di multa in favore della procedura le tre cauzioni versate dagli aggiudicatari, odierni attori, contestualmente alla domanda di partecipazione all'asta, e disposto nuova vendita.
Pertanto, gli attori asserivano di aver proposto in data 20.11.2019 opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc avverso il provvedimento di decadenza e che il GE, con provvedimento in data 30.08.2020, aveva rigettato l'istanza cautelare, fissando il termine per la proposizione del presente giudizio.
Gli attori sostenevano che il caso di specie configurasse un ipotesi di vendita di aliud pro alio e concludevano come segue:

1. accertare l'assenza dei presupposti oggettivi dettati dalla Legge 326/2003 per la presentazione (e quindi l'accoglimento) della domanda di condono ex artt.
40 comma 6 della L. 47/1985 e 46 comma 5, del DDPR 380/2001 (a differenza di quanto indicato nella relazione di stima del compendio pignorato, a firma del
Dott. , e nel Bando di vendita del 31.01.2019 a firma del Persona_1
professionista Delegato Avv. Piccinnu),

2. annullare e dichiarare inefficaci le tre vendite all'asta del 08.05.2019 di cui alla procedura esecutiva in epigrafe e, quindi, risolvere le tre aggiudicazioni in favore degli odierni ricorrenti a causa della esclusiva responsabilità di terzi (non addebitabile certamente ai sig.ri , e Parte_2 Controparte_7 Parte_1
) e stante l'inesistenza, nelle tre unità immobiliari in questione, delle
[...]
“qualità essenziali” – erroneamente pubblicizzate, invece, nel Bando di vendita e nella perizia estimativa – che hanno costituito, in realtà, “elemento determinante per l'offerta di acquisto”;

3. restituire agli odierni attori – ciascuno per quanto di propria spettanza – le somme (indebitamente) versate, a titolo di cauzione, contestualmente alla presentazione delle domande di partecipazione all'asta (più precisamente €
11.210,00 versato dal sig. per il Lotto 1; € 10.230,00 versato dal Parte_2
sig. per il Lotto 2 ed € 11.180,00 versato dalla sig.ra Controparte_7 Parte_1
per il Lotto 3) e trattenute a titolo di multa in virtù del decreto del G.E.
[...]
datato il 31.10.2019, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sino al reale soddisfo.
Il tutto con vittoria di spese ed onorari di lite da distrarsi in favore della sottoscritta difensore antistataria.
Si costituivano nel presente giudizio i convenuti indicati in epigrafe, i quali rilevavano l'infondatezza dell'opposizione e ne chiedevano il rigetto.
La causa veniva istruita documentalmente e trattenuta in decisione senza termini, previa revoca dell'ordinanza ex art. 281 sexies cpc.
******** L'opposizione è fondata e merita accoglimento.
Preliminarmente, va rilevato che l'irregolarità edilizio urbanistica di un immobile edificato (siccome realizzato in assenza o in difformità di provvedimento amministrativo abilitativo) non è di ostacolo alla commerciabilità dello stesso in via coattiva. La vendita di un immobile abusivo eseguita nell'ambito di una procedura esecutiva individuale, oppure concorsuale, è infatti pienamente valida
(Cass. 01/10/2015, n. 19658).
Secondo il consolidato orientamento della S.C. la disposizione dettata dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttiva dell'art. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) trova applicazione unicamente per i trasferimenti su base negoziale o volontaria, ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti: ne è conferma il comma quinto del medesimo art. 46, il quale attribuisce all'aggiudicatario - qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria
- la facoltà (ma anche l'onere) di procedere al deposito della relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.
Nell'ambito della procedura di espropriazione immobiliare lo specifico accertamento sullo status edilizio – urbanistico dell'immobile pignorato è compito devoluto all'esperto stimatore nominato dal giudice, il quale, a mente dell'art. 568 cod. proc. civ. e dell'art. 173 bis disp. att. cod. proc. civ., è tenuto a verificare la conformità o meno del fabbricato alla concessione o permesso nonché, in caso di opere abusive, ad effettuare il controllo della possibilità di sanatoria e degli eventuali costi della stessa;
altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.
La descrizione della situazione edilizio urbanistica del bene deve essere poi adeguatamente riportata nell'avviso di vendita;
invero, nel caso di abuso non sanabile così pubblicizzato, l'immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l'aggiudicatario ha l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi (risultando il costo della relativa demolizione già decurtato dal prezzo di stima).
L'abusività dell'immobile non è dunque di per sé ragione per l'annullamento del decreto di trasferimento su istanza di parte;
tuttavia, tale condizione diviene rilevante nell'ipotesi in cui non sia stata riscontrata e pubblicizzata dagli organi della procedura e l'acquisto integri per l'aggiudicatario un aliud pro alio.
Ciò premesso e passando all'esame della fattispecie oggetto del presente giudizio si rileva come sia pacifico tra le parti che nella perizia di stima degli immobili veniva evidenziato dal CTU quanto segue: “ad oggi non esiste la conformità edilizia degli immobili oggetto di perizia, poiché si riscontrano variazioni nei prospetti e variazioni planimetriche non autorizzate dalle formali concessioni edilizie emesse dall'Amministrazione sebbene esista per le stesse formale nullaosta paesaggistico… ”. Il CTU proseguiva affermando “Nel caso specifico si precisa che ricorrono le fattispecie previste all'art. 40 della L. 47/85 ed all'Art. 46 comma 5 del
DPR 380 del 2001. In particolare per tutte le opere abusive è presente regolare autorizzazione paesaggistica ancora efficace, mentre è necessario procedere alla sanatoria edilizia delle stesse opere realizzate in difformità parziale dall'ultima concessione edilizia. Le opere sono comunque conformi ai vigenti strumenti urbanistici nonché a quelli esistenti al momento della realizzazione delle opere, ma gli incrementi di volume non regolarmente assentiti richiedono l'attivazione della procedura di condono secondo il combinato disposto dell'art. 40 comma 6 della legge n. 47/85 e dell'art. 45 comma 5 del DPR 380/2001”.
Inoltre, nel bando di vendita redatto dal professionista delegato dal Giudice,
Avv. Elena Piccinnu, sulla scorta di quanto affermato in perizia, si precisava quanto segue: “per gli immobili realizzati in violazione della normativa urbanistico- edilizia, l'aggiudicatario, potrà ricorrere alla disciplina dell'art.40 della Legge 28 febbraio 1985, n.47, come integrato e modificato dall'art. 46 del d.p.r. 6 giugno
2001 n. 380, purché presenti domanda di concessione o permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento”.
Infine, anche nel verbale di aggiudicazione del 08.05.2019 si dava atto che
“L'immobile risulta difforme rispetto al progetto approvato, ma sanabile mediante la procedura di condono.”
Pertanto, con pec in data 21.05.2019 gli odierni attori, divenuti aggiudicatari, presentavano istanza al Comune di Arzachena per procedere alla sanatoria degli immobili aggiudicati e che il medesimo, con pec ricevuta CP_8
dagli attori in data 14.08.2019, precisava che gli immobili oggetto dell'istanza presentata dagli attori erano stati “autorizzati con provvedimento concessorio n.
210/2004” e che le opere risultavano essere state ultimate oltre il 31.03.2003, contrariamente a quanto richiesto dalla normativa del condono. Riteneva, pertanto, il che gli immobili aggiudicati risultassero insanabili proprio CP_8
alla luce della normativa richiamata nella perizia del dott. e nel bando di Per_1
vendita.
I fatti come sopra richiamati risultano, pertanto, documentalmente provati;
conseguentemente, nel caso che ci occupa si configura una vendita di aliud pro alio.
Orbene, secondo la giurisprudenza di legittimità, in linea di massima l'acquirente di una vendita forzata (Cass. 21 dicembre 1994, n. 11018, che richiama: Cass. 25 maggio 1971 n. 1521; Cass. 17 gennaio 1978 n. 206; Cass. 24 marzo 1981, n. 1698; Cass. 3 dicembre 1983, n. 7233; Cass. 31 marzo 1987 n. 3093; Cass. 10 dicembre 1991 n. 13268; Cass. 15 febbraio 1992 n. 1866), risulta tutelato in tutti i casi in cui il bene oggetto dell'ordinanza di vendita non coincide con quello oggetto dell'aggiudicazione, precisamente sia nelle ipotesi in cui la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua funzione economico-sociale, quanto in quelle in cui risulti del tutto compromessa la destinazione del bene all'uso preso in considerazione nell'ordinanza di vendita quale elemento determinante per la formulazione dell'offerta di acquisto.
In definitiva, quando la cosa oggetto della vendita forzata risulta essere, successivamente al trasferimento, diversa da quella sulla quale è caduta l'offerta dell'aggiudicatario, nonché da quella indicata negli atti del procedimento ed, in particolare, nell'atto finale di trasferimento, viene meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata - quale specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa volontà dell'organo giurisdizionale- conseguendone la sostanziale nullità della vendita ed il diritto dell'aggiudicatario a ripetere ciò che è stato versato senza adeguata ragione giustificatrice.
Nella casistica dell'aliud pro alio, per costante giurisprudenza di merito e di legittimità, sono state ricomprese, tra le altre, le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass.,
14/10/2010, n. 21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili, la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell'avviso di vendita (Cass.
11/10/2013, n. 23140).
Orbene, è pacifico ormai l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale l'aggiudicatario, in tali ipotesi, deve far valere le proprie ragioni con l'opposizione agli atti esecutivi.
In merito all'onere della prova in materia del termine di cui all'art. 617 cpc vige il principio per cui (Cass Sez. 3, Sentenza n. 7051 del 09/05/2012) “Colui il quale propone opposizione agli atti esecutivi, ex art. 617 cod. proc. civ., ha l'onere di indicare e provare il momento in cui abbia avuto la conoscenza, legale o di fatto, dell'atto esecutivo che assume viziato, non potendosi altrimenti verificare il rispetto da parte sua del termine di decadenza per la proposizione dell'opposizione”.
In ogni caso tale principio deve temperarsi con la considerazione per cui
(Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 19277 del 07/11/2012) “In tema di opposizione agli atti esecutivi, il principio secondo il quale l'opponente ha l'onere di provare, oltre che di allegare, il momento in cui ha avuto conoscenza dell'atto esecutivo che assume viziato, ai fini della verifica della tempestività dell'opposizione, deve essere coordinato con il principio dell'acquisizione probatoria, sicché l'onere è assolto anche qualora la prova della tempestività dell'opposizione emerga, comunque, dagli atti del fascicolo dell'esecuzione o da quelli prodotti dall'opposto”.
Nel caso che ci occupa, l'opposizione agli atti esecutivi è stata tempestivamente proposta dagli odierni attori, poiché hanno documentalmente provato il momento in cui sono venuti a conoscenza della sussistenza dell'insanabilità degli immobili aggiudicati, ovvero a partire dalla comunicazione del Comune di Arzachena ricevuta in data 14.08.2019, come risulta dalla ricevuta di consegna della pec, mentre il ricorso in opposizione è stato depositato in data
30.08.2019, ovvero nel termine perentorio di venti giorni.
Alla luce di quanto sopra evidenziato, trattandosi di vendita di aliud pro alio, deve trovare accoglimento l'opposizione agli atti esecutivi, ritualmente proposta dagli odierni attori, con conseguente declaratoria di nullità del provvedimento di aggiudicazione e restituzione della cauzione a suo tempo versata dai medesimi, oltre interessi fino al saldo effettivo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Tempio Pausania, ogni contraria istanza ed eccezione respinta,
- accoglie l'opposizione e dichiara la nullità del provvedimento di aggiudicazione;
- condanna i convenuti in solido tra loro alla restituzione delle somme versate dagli attori a titolo di cauzione, e precisamente la somma di € 11.210,00 in favore di , di € 10.230,00 in favore di e di € 11.180,00 Parte_2 Parte_3
in favore di , oltre interessi fino al saldo effettivo;
Parte_1
- condanna altresì i medesimi alla rifusione delle spese del giudizio in favore dell'Avv. Sabina Grisorio, dichiaratasi antistataria, che si liquidano in € 7.800,00, oltre il 15% per rimborso forfettario e accessori di legge.
Tempio Pausania, 03/01/2025
Il Giudice
Maria Salvatora Magliona