REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
Sezione Seconda
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. ALFONSO PICCIALLI, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3224 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 e vertente
T R A
, rappresentata e difesa dall'Avv. Girolamo Gnessi ed elettivamente Parte_1
domiciliata presso il suo studio legale sito in Nettuno (Roma) cap 00048, in Via Santa Maria n. 156/A, giusta delega in atti;

Ricorrente
rappresentato e difeso dall' avv. Benedetto Paolo Faralli, ed elett.te domiciliato presso Parte_2 lo studio di quest'ultimo, sito in Latina Viale Mazzini n. 7, giusta delega in atti;

Resistente

OGGETTO: risoluzione per inadempimento;

CONCLUSIONI
Come da verbale del 18.02.2025 ed atti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre premettere che il thema decidendum del presente giudizio ha ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale e pagamento canoni scaduti proposta da Parte_1 (locatrice) nei confronti di (conduttore) relativamente all'immobile sito in
[...] Parte_2
Aprilia (LT) Via Guglielmo Andreoni n. 24 int. 10.
Nell'atto di intimazione la subentrata nel contratto di locazione, quale locatore Parte_1 cessionario, al padre sig. rappresentava l'omesso pagamento dei canoni di Controparte_1
locazione relativi alle mensilità di gennaio, febbraio, marzo, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre 2022 e marzo 2023 per un totale di € 4.250,00=, al netto degli acconti versati pari ad € 250,00. Chiedeva pertanto convalidarsi lo sfratto per morosità con condanna al pagamento dei canoni dovuti ed in caso di opposizione la risoluzione del contratto di locazione.
Si costituiva il conduttore sig. resistendo alla domanda e chiedendone il rigetto, Parte_2
eccependo ai sensi dell'art. 1460 c.c. l'inadempimento contrattuale del locatore e documentando il pagamento delle mensilità di febbraio, Marzo e Novembre 2022. Rappresentava, in particolare, il conduttore, la parziale inutilizzabilità dell'immobile concesso in locazione a causa dei lavori di manutenzione straordinaria della facciata dell'edificio, relativi al superbonus 110%, circostanza che avrebbe portato a sospendere la corresponsione del canone.
All'udienza del 4.7.2023 a scioglimento della riserva assunta, ordinato il rilascio dell'immobile e disposta la conversione del rito, la causa è stata istruita mediante acquisizione delle produzioni documentali, e rinviata all'udienza del 07.05.2024 per la discussione.
Nessuno si costituiva per l'intimato a seguito del mutamento del rito.
La causa è stata discussa e decisa all'udienza del 18.2.2025 come da separato dispositivo.
Parte resistente intende giustificare la sospensione dei pagamenti ex art. 1460 c.c., previsione in base alla quale, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto;
tuttavia, secondo la norma, non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.
Orbene, tale comportamento del conduttore, che ha sospeso unilateralmente il pagamento dei canoni, deducendo l'inagibilità dell'immobile per lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale, appare illegittimo e costituisce grave inadempimento contrattuale.
Per consolidata giurisprudenza, infatti, la sospensione della corresponsione del canone si giustifica solo a fronte di un'assoluta impossibilità ed inagibilità dell'immobile condotto in locazione: “In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cassazione civile, sez. III,
10/01/2008, n. 261).
Nella fattispecie in esame i lavori condominiali sono iniziati solamente in data 20.10.2022 ovvero in data successiva a quella dell'intimazione dunque non sussiste alcuna correlazione con la mora dedotta nella fase di convalida relativamente alle mensilità di gennaio, giugno, luglio, agosto, settembre e parzialmente ottobre 2022.
Tantomeno poteva essere riconosciuta, al conduttore, una riduzione del canone di locazione per le mensilità durante le quali lo stabile era interessato da lavori di ristrutturazione non avendo l'intimato
(contumace in fase riassuntiva) proposto relativa azione e non avendo allegato l'entità del pregiudizio subito in termini di limitazioni nel godimento dell'immobile locato.
Resta acclarato, pertanto, l'inadempimento del conduttore consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione, per i quali ha opposto, a giustificazione, l'inadempimento del locatore ovvero l'esistenza di vizi in grado di incidere sul normale utilizzo dell'immobile che, tuttavia, non sono stati provati e che, comunque, non ne hanno impedito la fruizione.
Per tale motivo, consequenziale è la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per inadempimento del conduttore.
Per quanto attiene ai pagamenti relativi ai mesi di febbraio, marzo e novembre 2022, gli stessi sono stati imputati dalla sig.ra a mensilità presumibilmente non corrisposte in epoca Parte_1
antecedente gennaio 2022 e che pertanto anche tali mensilità erano dovute
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che quando il debitore abbia dimostrato di avere corrisposto somme idonee ad estinguere il debito per il quale sia stato convenuto in giudizio, spetta al creditore - attore, che pretende di imputare il pagamento ad estinzione di altro credito, provare le condizioni necessarie per la dedotta, diversa, imputazione, ai sensi dell'art. 1193 c.c. (cfr. Cass. Sez.
2, Sentenza n. 450 del 14/01/2020). Nella fattispecie, l'intimante in relazione alla mensilità di febbraio, marzo, novembre 2022 non specifica nemmeno a quale mensilità pregressa fossero stati imputati i pagamenti dell' inquilino, non assolvendo pertanto già sul piano assertivo l' onere su di essa gravante in termini di imputazione dei pagamenti in relazione a debiti pregressi in forza del principio sopra richiamato;
ne consegue che devono ritenersi estintivi del debito i pagamenti allegati dall' intimata relativi alle suddette mensilità in difetto di una chiara allegazione e prova di un' imputazione a debiti pregressi e diversi.
Alla luce di quanto sopra la domanda di risoluzione del contratto di locazione merita accoglimento con condanna di parte resistente al pagamento dei canoni di locazione per l'importo pari ad euro
3800,00 sino al mese di maggio 2023 ( espunte le tre mensilità sopra citata dal petitum per l' importo di € 1350,00) e dell'indennità di occupazione pari ad euro 3600,00 da Giugno 2023 sino all'effettivo rilascio avvenuto in data 11.01.2024 a seguito di esecuzione, in ragione del sopravvenuta risoluzione del rapporto a decorrere dalla notifica dell' atto di intimazione (23.05.2023).
Le spese di causa, liquidate come da dispositivo, seguiranno la soccombenza e sono poste a carico di parte resistente nella misura di 2/3.


PQM


Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Accoglie la domanda proposta dalla ricorrente di risoluzione del Parte_1 contratto di locazione stipulato in data 1.10.2018 avente ad oggetto l'immobile sito in Aprilia in
Via Andreoni n. 24, piano 3, interno 10 identificato al Catasto al fg 47 particella 402 sub 12 cat.
A2, r.c. 325,37 concesso in locazione a per grave inadempimento del conduttore Parte_2
a decorrere dal 23.05.2023 (data di notifica dell'atto di intimazione dello sfratto);
2) Condanna il resistente al pagamento dei canoni dovuti, ad eccezione delle mensilità di febbraio, marzo, novembre 2022, per l'importo complessivo di € 7400,00 in favore di parte ricorrente di cui € 3800,00 di canoni di locazione dovuti fino al mese di maggio 2023 (ultima mensilità di vigenza del contratto) ed € 3600,00 a titolo di indennità di occupazione ex art 1591
c.c. da Giugno 2023 fino a rilascio avvenuto in data 11.01.2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili;
3) Condanna il resistente al pagamento di 2/3 delle spese di lite che si liquidano in favore della ricorrente in € 2500,00 per competenze oltre accessori di legge, comprensive della fase di mediazione;
4) Giorni trenta per le motivazioni.
Così deciso in Latina in data 18.02.2025
Il Giudice
Dott. Alfonso Piccialli
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