EPUBBLICA ITALI
TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 sexies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n° 901 del R.G.A.C. dell'anno 2022 vertente
TRA
Parte_2 (c.f. ^Codice ^Fiscale_1 ), Parte_1
C.F. 3 ), elettivamente Parte_3 (c.f. C.F._2
domiciliati in PI (PE), Via Bologna n°6, presso lo studio dell'Avv. Massimo Di Tonto, il quale li rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione attori
CONTRO
(c.f. (c.f. C.F._4 Controparte_2 Controparte_1
), quest'ultimo Controparte_3 (c.f. C.F._6 C.F._5
difensore di sé medesimo e dei predetti convenuti ex art. 86 c.p.c., che li rappresenta unitamente all'Avv. Michele Di Matteo, congiuntamente e disgiuntamente tra loro, elettivamente domiciliati in
PI (Pe) Via Martiri Ungheresi n° 26, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuti
OGGETTO: tabelle millesimali
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 4/06/2025 MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato, Parte_2 e Pt_3 Parte_1
,
e Controparte_3[...] convenivano in giudizio Controparte_1 Controparte_2
,
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) Disporre la formazione delle tabelle millesimali, con effetto di giudicato, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., relative all'edificio in condominio sito in PI (PE) alla Via Martiri Ungheresi n. 26 e meglio identificato al
NCEU del medesimo comune al foglio 10 particella 263 sub 4, 5, 6, 7, 8, 9, 14, 16, 17 e 18, sulla scorta delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia;
2) Dichiarare le tabelle millesimali così costituite valide ed efficace nei confronti di tutti i condomini;
3) Con vittoria in ogni caso delle spese e compensi del giudizio, oltre oneri accessori di legge”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituivano in giudizio Controparte_1 [...]
,
CP_2 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: ^e Controparte_3
"IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa qualsiasi contraria eccezione processuale e di merito, deduzione, argomentazione e produzione rigettare la domanda giudiziale proposta con atto di citazione del 23/02/202, notificato il
04/03/2022, per i motivi ampiamente esposti, con vittoria di spese, compensi professionali ed oneri di legge, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e successive modifiche ed integrazioni;
IN VIA RICONVENZIONALE: voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa qualsiasi contraria eccezione processuale e di merito, deduzione, argomentazione e produzione disporre come segue: A) Con riferimento al 2° piano del fabbricato sito in
PI (Pe) alla Via Martiri Ungheresi nr. 26: 1) Accertare e dichiarare che sul fabbricato sito in PI (Pe) alla Via Martiri Ungheresi nr. 26 sono presenti abusi edilizi al 2° piano, proprietà Sig.re di Parte_1 ; 2) accertare e ^e Parte_2
dichiarare che per la presenza dei suddetti abusi edilizi i valori delle proprietà dei Sig.ri di e Controparte_1 sono inferiori rispetto al valore diCP_3 di CP_2 و
mercato in assenza dei stessi;
3) per l'effetto, condannare le Sig.re di Parte_1 e [...] alla demolizione dei 2 appartamenti a uso residenziale distinti in catasto al Parte_2
foglio 10, part. 263, sub 4 e 5 e all'immediato ripristino dello stato dei luoghi ripristinando quanto previsto nella licenza edilizia nr. 115 del 1966 ovvero sia un locale di sgombero a uso soffitta non abitabile con copertura a tetto a due falde, con addebito di spese, tasse, imposte, consulenze tecniche d'ufficio e comunque ogni spesa che dovesse emergere in seno al ripristino a carico delle Sig.re di Parte_1 e Parte_2 ; 4) ordinare alle Sig.re di ^Parte_¹ e ^Parte_² di consentire agli odierni Convenuti l'utilizzo delle agevolazioni di cui al sisma bonus (scadenza 31.12.24) e super bonus 110% (scadenza
31.12.23), cumulativamente e a favore dei restanti proprietari oggi Convenuti Sig.ri di e Controparte_1 ; 5) condannare le Sig.re di Pt_1 CP_3 , di CP_2 al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. a favore dei Sig.ri
[...] e Parte_2
e Controparte_1 sulla scorta delle risultanze di CP_3 di CP_2
,
probatorie che emergeranno dalla consulenza tecnica d'ufficio o in subordine alla somma che sarà ritenuta equa secondo giustizia da parte dell'Ecc.mo Organo Giudicante ex art. 2059 c.c.; 6) condannare le Sig.re di Parte_1 ^{e a}l ^risarcimento Parte_2
dei danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c letto in combinato disposto con gli artt. 185 c.p.
e 42 Cost., alla somma che sarà ritenuta equa secondo giustizia a favore degli odierni
Convenuti Sig.ri di CP_2 e Controparte_1 ; 7) in ogni casoCP_3 dⁱ
con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali al 15% maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge. B) Con
و^Parte_3 piano 1° fabbricato sito riferimento al sub 8, Fg. 10 part. 263, proprietà Sig. in PI (Pe) Via Martiri Ungheresi nr. 26: 1) Accertare e dichiarare che sul fabbricato sito in PI (Pe) alla Via Martiri Ungheresi nr. 26 sono presenti abusi edilizi al 1° piano proprietà Sig. Parte_3 ; 2) accertare e dichiarare che per la presenza dei suddetti abusi edilizi il valore delle proprietà dei Sig.ri di CP_3 di [...]
CP_2 e Controparte_1 sono inferiori rispetto al valore di mercato in assenza degli stessi;
3) per l'effetto, condannare il Sig. Parte_3 ^alla ^demolizione ^del ^balcone ^e dell'ampliamento dell'unità immobiliare con addebito totale di spese, tasse, imposte, consulenze tecniche d'ufficio e comunque ogni spesa che dovesse emergere in seno al ripristino a carico del Sig. Parte_3 ; 4) per l'effetto, condannare il Sig. Parte_3 ^al
,risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. a favore dei Sig.ri di ^di [...] CP_3
CP_2 e Controparte_1 sulla scorta delle risultanze probatorie che emergeranno dalla consulenza tecnica d'ufficio o in subordine alla somma che sarà ritenuta equa secondo giustizia da parte dell'Ecc.mo Organo Giudicante ex art. 2059 c.c.; 5) per l'effetto, condannare il Sig. Parte_3 al risarcimento dei danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c letto in combinato disposto con l'art. 42 Cost., alla somma che sarà ritenuta equa secondo giustizia a favore degli odierni Convenuti Sig.ri di CP_3 dⁱ CP_2 e
Controparte_1 ; 6) per l'effetto, condannare il Sig. Parte_3 al risarcimento dei danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c. letto in combinato disposto con l'art. 42 Cost. alla somma che sarà ritenuta equa secondo giustizia a favore dei Sig.ri di CP_2 e Controparte_1 poiché il locale in ampliamento a "uso ripostiglio" è stato costruito senza nessuna autorizzazione o nulla osta del confinante e presenta metà dello spessore della parete a est insistente sulla proprietà dei Sig.ri di ^CP_² e Controparte_1
,
limitando a quest'ultimi la vista, la luce e la ventilazione esistenti prima della sua realizzazione;
7) Con vittoria di spese, compensi professionali ed oneri di legge, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e successive modifiche ed integrazioni;
C) Con riferimento al sub 6, Fg. 10, part. 263, proprietà Sig.ra di ^Parte_1 piano seminterrato, fabbricato
,
sito in PI (Pe) Via Martiri Ungheresi nr. 26: 1) Accertare e dichiarare che il sub 6,
Fg. 10, part. 263, seminterrato proprietà di Parte_1 non presenta difformità rispetto
,
al progetto approvato con licenza edilizia nr. 115 dell'11/05/1966 secondo le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio; 2) Diversamente, accertare e dichiarare che il sub 6, Fg.
10, part. 263, seminterrato di proprietà di Parte_1 presenta difformità rispetto al و
progetto con licenza edilizia nr. 115 dell'11/05/1966 secondo le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e per l'effetto ordinare alla Sig.ra di ^Parte_1 ^le ^azioni ^necessarie ^al fine di conformare la situazione urbanistica riferita al sub 6, fg. 10, part. 263 al progetto originale ed alle norme urbanistiche al fine di rendere possibile la fruizione dei bonus fiscali;
3) Con vittoria di spese, compensi professionali ed oneri di legge, ai sensi del D.M.
10 marzo 2014 n. 55 e successive modifiche ed integrazioni".
3) Nel corso del giudizio venivano concessi i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 co. VI c.p.c. Con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 7/12/2022 le parti venivano invitate ad esperire la mediazione demandata. Con ordinanza resa dal precedente G.I. a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 9/05/2024, rilevato che nel corso della mediazione demandata era stata svolta apposita CT prodotta in giudizio, ritenuto che la causa non necessitasse di ulteriore attività istruttoria, veniva fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni.
4) A seguito di mutamento dei G.I. precedenti assegnatari, assegnato il procedimento allo scrivente giudicante, all'udienza del 4/06/2025, fatte precisare le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
5) La domanda di formazione giudiziale delle tabelle millesimali è ammissibile, atteso che, in difetto di accordo unanime dei condomini, comproprietari dell'edificio di cui si controverte, il giudice può procedere alla loro determinazione ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 68 e
69 disp.att. Invero, in assenza di adeguate tabelle millesimali, spetta al Giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali, seguendo le norme di legge in materia (cfr.
Cass. Civ. sez. II, 27.01.2016 n° 1548), attribuendo a ciascun condominio il valore proporzionale dell'unità immobiliare rispetto all'edificio.
6) Né può essere accolta la tesi di parte convenuta, secondo cui le tabelle millesimali non sono necessarie perché, essendo sei i comproprietari dell'immobile, non ricorre l'obbligatorietà della costituzione del condominio: al riguardo giova evidenziare che la legge non prevede alcuna soglia minima di unità per cui le tabelle diventano obbligatorie, atteso che esse sono indispensabili per poter applicare correttamente le norme sulla ripartizione delle spese e per il funzionamento dell'assemblea (per il calcolo del c.d. quorum assembleare) e, nel contempo, non sussistono ostacoli all'applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135,
1136, 1137, 1138 c.c.). In tal senso appare condivisibile l'arresto della Cassazione, secondo cui "..in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne lagestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipendono dal numero delle persone, che ad esso partecipano"(cfr. Cass. Sez. Un.
n°2046/2006).
7) Né si frappone a tale formazione la circostanza per cui alcune porzioni di tali immobile sono abusive, come da assunto difensivo di parte convenuta.
8) Al riguardo, va ragionevolmente ritenuto che le tabelle millesimali devono essere predisposte in base allo stato di fatto dell'edificio, non alla sua regolarità edilizia. Né un'opera abusiva può essere ritenuta dal punto di vista civilistico inesistente, purché sia dotata di effettiva consistenza, stabilità e funzione. Del resto, la redazione delle tabelle non assurge a "sanatoria edilizia” del manufatto abusivo, né produce alcun effetto nei rapporti con la P.A., rivestendo precipua funzione valutativa interna ai rapporti condominiali.
9) Detto ciò, come già evidenziato in premessa, è stato acquisito agli atti di questo giudizio l'elaborato redatto dal CT designato nella mediazione demandata, in risposta ai quesiti appresso indicati (rectius, quesito 1: "Provveda il CTU alla formazione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 68 disp.att.acc. relative allo stato di fatto dell'edificio in condominio sito in PI (PE) alla Via Martiri Ungheresi n.26 e meglio identificato al
NCEU del medesimo Comune al foglio 10 particella 263 sub 4,5,6,7,8,9,14,16,17 e 18 e/o salvo altre, con eventuali altre tabelle in aggiunta all'esito degli accertamenti di cui al punto 2)”; quesito 2 “Rilevare lo stato di fatto dell'intero immobile confrontandolo con i titoli edilizi relativi all'intero immobile accedendo alla intera documentazione presente in
Comune ed in possesso delle parti nonché alla documentazione tutta presentata da entrambe le parti nel giudizio RG 901/2022, pendente dinanzi al Tribunale di Pescara").
10) Orbene, a seguito di accertamenti consistiti nell'accesso presso il Comune di PI al fine di visionare la documentazione urbanistico - edilizia relativa al fabbricato oggetto di verifica, nonché all'accesso al Portale dell'Agenzia delle Entrate - Settore Territorio per la parte catastale (planimetrie e visure) (nello specifico 1- Licenza Edilizia n. 115/1966 del 11.05.1966" e relativo progetto allegato, rilasciata a Parte_4 ;

2 - Autorizzazione di Abitabilità o Agibilità, pratica n.
165 del 16/03/1982 rilasciata a Parte_4 ;

3- Comunicazione Inizio Attività (CIA) del 23/10/2001 prot.
13650 richiesta da Controparte_2 4- Denuncia Inizio Attività (DIA) n.4/2007 del 24/01/2007 richiesta da

5- Permesso di Costruire in Sanatoria n. 06/2008 del 31/01/2008 rilasciato a Parte_5 CP_2
[...] 6- Comunicazione Inizio Lavori RA (CILA) n.2/2019 prot. 1629 del 22/01/2019; 7-
Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) N.22/2019 PROT. 6371 del 05/04/2019 richiesta da ^CP_³
[...] 8 Segnalazione certificata di Agibilità (SCAGI) N.23/2019 PROT. 10002 del 07/06/2019), a seguito dei sopralluoghi, nel corso dei quali sono stati eseguiti la ricognizione visiva di tutto il fabbricato e rilievi metrici e fotografici, l'esperto nominato ha provveduto a delineare una prima descrizione dell'immobile, il quale risulta così suddiviso : 1) piano seminterrato (S1) adibito a garage/magazzino (consistente in un'unica unità immobiliare sub n.6 C/2 magazzino consistenza mq. 149,00 di proprietà della sig.ra Parte_1 nata ^Pianella ⁱl ²².⁰⁴.¹⁹⁵0 ^derivante ^da ^atto pubblico del 06.12.2017 rep.n. 2430) ; 2) piano terra diviso in magazzino, garage e ufficio privato oltre a vano scala comune (consistente in n. 5 unità immobiliari, subalterni nn°: 9-14-16-18-17, di cui risultanti il sub.9 in bene comune non censibile ai subalterni nn° 4-5-67-8-14-16-17-18- corte, vano scala, il sub.14 in C/6 autorimessa con tettoia annessa, consistenza mq. 79,00 di proprietà di Controparte_2 per 1/2
e di Controparte_1 per ½, il sub 16, A/10 ufficio, consistenza mq. 25,00, di proprietà di Controparte_3
[...] derivante da atto pubblico del 06.02.2019 per Notaro Per_1, rep.n.3225, il sub.18 in C/2 magazzino, consistenza mq. 51,00 di proprietà di Controparte 2 per 1/2 e di Controparte 1 per 1/2; il
Controparte_2 per 1/2 e [...] sub.17, in C/2 magazzino, consistenza mq. 135,00 di proprietà di
CP_1 per 1/2); 3) piano primo consistente in due appartamenti uso abitazioni ( individuate dai subalterni 7 e 8 accessibili dal BCNC sub n.9. -sub.7: A/3 abitazione di tipo economico, consistenza mq.
111,00 di proprietà di Controparte_2 per 1/2 e di Controparte_1 per 1/2, derivante dalla rinunzia ad usufrutto a titolo gratuito rogato il 16.11.2017 rep.n. 2396 a Pescara, il sub.8: A/3 abitazione di tipo economico, consistenza mq. 102,00 di proprietà di Parte_3 derivante da atto pubblico di donazione per ^Notaro Per_2 del 28.10.2013 rep.n.34290); 4) piano secondo consistente in due appartamenti uso abitazioni ( individuate dai subalterni n.ri 4 e 5 accessibili dal BCNC sub.n.9. -sub.4: A/3 abitazione di tipo economico, consistenza mq. 80,00 di proprietà di Parte_1 derivante da atto pubblico di rinuncia و
ad usufrutto a titolo gratuito del 06.12.2017 rep.n. 2430; sub.5: A/3 abitazione di tipo economico, consistenza mq. 80,00 di proprietà di derivante da atto pubblico di donazione).Pa^rte_²
,
11) Il CT, nel dare riscontro alla documentazione tecnica ed allo stato di fatto, ha evidenziato che il fabbricato è stato realizzato in origine da Parte_4 dietro nulla osta dell'Ente '
locale n°115/1966 dell'11/05/1966, a seguito di elaborato progettuale redatto da professionisti all'uopo incaricati e dopo parere della commissione edilizia. Tale progetto ha previsto un piano seminterrato uso accessorio, un piano terra uso accessorio, un primo piano con due abitazioni e tetto di copertura a due falde, ma ad oggi si presenta con un piano in più (piano secondo) rispetto al progetto assentito. Ha riscontrato che nell'anno 1982 è stata rilasciata autorizzazione di abitabilità o agibilità pratica n°165 del 16/03/1982, in cui è riportata la seguente consistenza : n.3 piani, n. 2 appartamenti, n.6 vani utili e n.2 vani accessori. 1° piano: n.6 stanze più accessori.
12) In relazione al piano secondo del fabbricato, come detto, non previsto in origine nel progetto iniziale, il CT nella sua relazione ha spiegato che nel 1966 il Comune di PI, sia pure sprovvisto di uno strumento di pianificazione territoriale, nonché di un piano di fabbricazione (PdF) e di un piano regolatore generale (PRG), era tuttavia dotato di un regolamento edilizio ( approvato con delibera del consiglio comunale n.121 del 15/11/1949), per effetto del quale il territorio comunale era stato suddiviso in diverse zone, compresa quella in cui insiste il fabbricato, di cui si controverte, in cui era possibile effettuare attività edificatoria dietro semplice denuncia. Era previsto infatti all'art.3 del cennato Regolamento che chiunque intendesse edificare negli abitati, come individuati all'art.2 del Regolamento, poteva eseguire le seguenti opere (costruire edifici nuovi;
Riformare e modificare sostanzialmente, rifare, sopraelevare, demolire edifici esistenti;
Variare opere già approvate, anche in corso di esecuzione etc. etc. prima di iniziare i lavori, doveva farne denuncia al Sindaco, precisandone l'entità, la natura e le modalità di costruzione con ogni miglior mezzo, come relazioni, disegno, fotografie, modelli, campioni ecc..). Era previsto dalla cennata norma che, depositata la "denuncia" ai sensi dell'art. 13 del predetto regolamento edilizio, il sindaco, sentita la Commissione Edilizia, entro 30 giorni dalla denuncia poteva comunicare all'interessato quali parti del progetto dovevano essere modificate, ai soli fini del contenimento di un eventuale deturpamento dell'assetto dell'abitato o evidenziare eventuali contrasti con le normative vigenti. Trascorsi poi trenta giorni senza osservazioni, il denunciante, era libero di eseguire i lavori denunciati, salvo l'osservanza delle leggi e dei regolamenti ed il rispetto del suolo pubblico.
13) Ha spiegato il CT che in detto periodo (1966) il Comune di PI non rilasciava Licenze
Edilizie, ma con un procedimento più snello consentiva l'edificazione a semplice denuncia, come del resto fece l'originario proprietario del fabbricato Parte_4 per i lavori per la costruzione del fabbricato in Via martiri Ungheresi n.26. Ha spiegato pure che detto regolamento edilizio non prevedeva parametri urbanistici ed edilizi in relazione alla superficie del lotto e volumetria realizzabile, ma regolamentava solo l'altezza con un massimo di mt 22,00 e che l'obbligo da parte del Comune di rilasciare licenza edilizia entrò in vigore dal 01/09/1967 ed il solo nel 1970 approvò il Piano di Parte_6
Fabbricazione. Pertanto, ha rappresentato che, nel periodo dal 31/10/1942 al 31/08/1967, non essendoci l'obbligo di licenza edilizia per le nuove costruzioni e gli ampliamenti, a causa della mancanza dello strumento urbanistico generale e conseguentemente anche della delimitazione del centro abitato, non rileva la mancanza di titolo abilitativo edilizio per le nuove costruzioni e per gli ampliamenti degli edifici esistenti fino alla data del 31.08.1967, di entrata in vigore della Legge Ponte.
14) A fronte, dunque, di quanto riscontrato, il CT ha ritenuto che il piano secondo, pur non figurando nei grafici all'epoca presentati per l'ottenimento del nulla-osta alla costruzione, non è da ritenersi abusivo. ^Parte_1 ) nel15) Ha riscontrato invece che il piano seminterrato (sub. 6 di proprietà di progetto all'epoca approvato (1966) risultava unico ambiente con destinazione accessorio.
Pur mantenendo le dimensioni esterne conformi al progetto, dalla verifica emerge che internamente sono state realizzate tramezzature divisorie in modo da creare più ambienti, oltre alla riduzione dello spessore dei muri perimetrali di tamponamento fra pilastro e pilastro (Una parte principale uso garage/deposito di circa mq 66,00, un locale officina/deposito di circa mq34,00 e due locali uso deposito rispettivamente di mq 15,00 e mq 17,00. Si notano, piccole variazioni alla aperture esterne ed una differenza di altezza (in meno) di mt 0,63 (h= mt 3,50 di progetto;
H= 2,87 stato di fatto) ovvero di progetto assentito); che il piano terra (composto da unico locale uso commerciale/magazzino, un garage (proprietà di e Controparte_1 ed un ufficio privato (di Controparte_2
proprietà di oltre ad una tettoia realizzata tra il muro esterno del Controparte_3
,
fabbricato ed il muro di recinzione a confine con altra proprietà) ha subito diversi interventi, rispetto al progetto del 1966 e, di conseguenza, sono stati rilasciati diversi titoli edilizi, fino ad arrivare allo stato attuale ( Comunicazione Inizio Attività (CIA) del
23/10/2001 prot. 13650 richiesta da Controparte_2 con la quale si chiedeva di ^Comunicazione ^Inizio ^Lavorifrazionare l'unico ambiente in n. 3 locali magazzini;

RA (CILA) n.2/2019 prot 1629 del 22/01/2019, con la quale Controparte_2 ^e
Controparte_1 chiedevano di frazionare parte del locale al piano terra uso magazzino per una superficie di mq 19.73, composto da un vano avente dimensioni mt 3.58 x 4.25 ed un w.c. mt 1.89 x 2.39; Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) N.22/2019 PROT. 6371 ^DEL ⁰⁵/⁰⁴/²⁰¹9 ^richiesta ^da Controparte_3 (con passaggio di proprietà avvenuto). Con detta pratica si chiedeva di effettuare un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad ufficio privato per mq 19,73; Segnalazione certificata di Agibilità (SCAGI) N.23/2019
PROT. 10002 del 07/06/2019. Con detta SCAGI veniva richiesta l'agibilità per detto ufficio.
In riferimento a questi due ultimi titoli edilizi (SCIA e SCAGI) faccio presente che l'ufficio così come costituitoavente dimensioni tra vano principale e w.c. di mq 19,73 risulta non è conforme al Regolamento Edilizio del Comune di PI in quanto chiaramente l'art. 80 comma 2 che, chiaramente, cita la superficie minima per tale destinazione in mq 28,00.
Inoltre dovrebbe avere ingresso indipendente rispetto alla rimanente parte del locale se utilizzato diversamente da ufficio a servizio del magazzino/attività commerciale svolta nella parte anteriore. La tettoia esterna realizzata e successivamente sanata con Permesso di
-
Costruire n. 00/2008 del 31/01/2008, tra il muro esterno del fabbricato ed il muro di recinzione con altra proprietà ha una superficie dimq 14.60 ed altezze minima di mt 2,20 e massima di mt 2,40. Trattasi realmente di un a tettoia in quanto pur avendola chiusa sia nella parte fronte strada, con una porta in alluminio, che sul retro con blocchi in cemento, non può considerarsi un vano chiuso in quanto sono presenti aperture sia lateralmente che sul retro, inoltre, gran parte della copertura in ferro e pannelli è rialzata rispetto al muro di confine di circa 15 cm.(vedere foto allegate). A mezzo di gradinata interna si accede al piano primo e secondo;
che il piano primo è composto di due appartamenti uso abitazione di CP_2
[...] (lato est sub 7) e di P_arte_3 (lato ovest sub 8), i quali costituiscono la parte originaria come da progetto del 1966. In particolare, per l'abitazione individuata con il sub.7
è stata presentata regolare Sanatoria Edilizia n.006/2008 e relativa variazione catastale, mentre per l'abitazione individuale con il sub. 8 non risultano presentati titoli edilizi negli archivi comunali, ne a sanatoria ne in via ordinaria, così come per il balcone a livello dell'appartamento sul lato ovest;
che il piano secondo, composto di due appartamenti ad uso abitazione (sub 4 di proprietà di Parte_1 e sub 5 di proprietà di Parte_2
[...] ), non rientrano nel progetto originario del 1966. In particolare il sub 5 è stato oggetto di ristrutturazione interna dietro deposito di denuncia di inizio attività (DIA), ma non risulta l'aggiornamento in Catasto della nuova disposizione interna.
16) Circa le opere difformi ha così concluso il CTU, rilevando che : 1) il piano seminterrato presenta difformità per diversa ripartizione interna ed aperture esterne oltre che per riduzione muri di tamponatura esterna ed altezza interna;
2) il piano terra presenta lievi difformità per le tamponature esterne e riduzione spessori muri e l'ufficio non idoneo in quanto avente superficie di mq 19,73, inferiore ai mq 28,00 consentiti da Regolamento edilizio;
3) il primo piano di proprietà di Parte_3 risulta difforme per aver realizzato un volume uso ripostiglio su terrazzo lato nord e balcone lato ovest in merito alla parte
Urbanistica-Edilizia ma conforme per la parte catastale;
4) il primo piano di proprietà di [...]
CP_2 è conforme sia per la parte Urbanistica edilizia che catastale;
5) il secondo piano di proprietà di è conforme sia per la parte urbanistica che Parte_2
Parte_1 è conforme per la parte catastale;
6) il secondo piano di proprietà di urbanistica ma difforme per la parte catastale.
17) Va sul punto rilevato pure che dagli atti di causa non è emerso, in modo certo ed incontrovertibile, l'epoca di realizzazione delle opere c.d. abusive. Difatti, per quanto attiene la realizzazione delle unità abitative poste al secondo piano (come detto, più volte non previsti nel progetto originario), non è dato evincersi se la realizzazione è coeva al 1966 oppure che sono risalenti ad epoca successiva. Nel primo caso, appare condivisibile il richiamo effettuato dall'esperto nominato in merito alla normativa vigente all'epoca. Nel caso, invece, in cui fossero state realizzate in epoca successiva all'entrata in vigore della
Legge Ponte, non essendovi licenzia edilizia, tali opere vanno ritenute abusive. Vale inoltre osservare circa la eventuale sanatoria che ad oggi la materia è regolata dall'art. 36 D.P.R.
n°380/2001 (T.U.Edilizia), che consente la sanatoria degli abusi edilizi relative ad opere che rispettino la disciplina edilizia ed urbanistica, ma nei casi in cui sussista la c.d. “doppia conformità”, ossia che l'intervento sia conforme alle regole vigenti tanto al momento della sua realizzazione, quanto al momento della sua sanatoria. In forza poi della nota sentenza della Corte Costituzionale n°101/2013 la doppia conformità deve sussistere sia perciò che concerne la disciplina edilizia che per quella riguardante le costruzioni in zona sismica, di cui agli artt. 64 e ss., cennato D.P.R.
18) Tuttavia, richiamato quanto delineato ai punti 7 e 8 del presente provvedimento, ai fini della predisposizione delle tabelle millesimali, ciò che viene in rilievo non è la regolarità edilizia dell'immobile, ma lo stato di fatto, con particolare riguardo alla effettiva consistenza, stabilità e funzione.
19) Il CT ha provveduto a redigere due tabelle millesimali, una prima tabella sullo stato di fatto del'intero fabbricato, come rilevato ed una seconda tabella, mediante esclusione delle difformità riscontrate in assenza dei titoli edilizi approvati. In ragione di quanto dianzi espresso, appare ragionevole disattendere la seconda tabella che esclude le porzioni abusive.
Essa, infatti, non rispecchia lo stato reale dell'immobile ed in ogni caso, per quanto attiene l'esclusione del secondo piano (qualora fosse di realizzazione successive alla entrata in vigore della Legge Ponte) comporterebbe una irragionevole alterazione del rapporto proporzionale tra i condomini, riversando sugli altri le spese che invece dovrebbero competere anche al titolare dell'unità immobiliare affetta da irregolarità urbanistiche.
-allegato n°19, 20) Viceversa, la tabella che include i presunti abusi (soluzione stato di fatto depositato con nota di parte attrice in data 8/05/2024), appresso descritta proprietà ^Piano. ^{destinazione Millesim}i ^{di Millesimi} proprietà generale gradinata sub.6 S1 Magazzino 116,49 esente ^sub17 T Magazzino 185,10 es^ente sub18 T Magazzino 63,39 esente sub16 T Ufficio 40,57 esente sub14 T Autorimess^a 83,49 esente sub 8 1 Appartamento 143,46 224,00 sub 7 1 Appartamento 153,84 234,89 sub 5 ₂ Appartamento 107,64 270,94 ² Appartamento 106,02 270,17 sub 4
TOTALE 1000,00 1000,00
è conforme ai principi tecnici di redazione (superficie, destinazione, orientamento) ed ai criteri normativi dell'art. 68 disp. att.c.c.
21) Ne consegue che sulla base di tale tabella va disposta la formazione delle tabelle millesimali dell'edificio condominiale. 22) A diverse conclusioni occorre pervenire per quanto attiene le pretese risarcitorie avanzate con domanda riconvenzionale dai convenuti derivanti dagli asseriti abusi imputati agli attori.
23) Anche a voler prescindere dai rilievi effettuati dal CT (segnatamente con riguardo alla esclusione dal novero degli abusi edilizi delle due unità abitative poste al piano secondo), non appaiono adeguatamente comprovati l'an, né il relativo quantum in altre parole, qualsivoglia danno non è predicabile in re ipsa, non essendo stata data prova di bonus fiscali negati, né perizia sulla diminuzione di valore e, di conseguenza, nessuna quantificazione del danno. Sicché tale domanda deve essere rigettata.
24) Si rigetta ogni ulteriore domanda.
25) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i., scaglione di valore indeterminabile - complessità bassa, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4, co. I°, cennato decreto), come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accoglie la domanda;

per l'effetto, dispone la formazione delle tabelle millesimali dell'edificio in condominio, sito in PI (PE), Via Martiri Ungheresi n°26, sulla base della tabella millesimale del
CTU inerente lo stato di fatto dell'edificio, che dichiara valida ed efficace;

rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;
rigetta ogni altra domanda;

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condanna i convenuti, in solido tra loro, alla refusione, in favore degli attori, delle spese del giudizio liquidate in complessivi euro 4.354,00, di cui euro 545,00 per spese ed euro
3.809,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 3 Dicembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi