REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di
Giudice di I grado, ha pronunciato il seguente dispositivo della
Sentenza
nella causa civile iscritta al n. 1775/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi Civili del Tribunale di Imperia
tra
, rapp.to e difeso dall'Avv. Marco Natta Parte_1
Attore
Contro
, rapp.to e difeso dall'Avv. Emanuele del Compare Controparte_1
Convenuto
Motivi della Decisione
Con citazione per convalida di sfratto intimava ai Parte_1
convenuti il rilascio dell'immobile in quanto costoro s'erano resi morosi al pagamento della somma complessiva di € 5.429,68 a titolo di spese condominiali relative all'immobile, sito in Vallecrosia (IM), via Don Bosco
n. 49, oggetto del contratto di locazione concluso dalle parti il 1/7/2017
(all. 1) per un canone mensile di € 630,00.
Nel costituirsi, i contestavano la sussistenza della Parte_2
propria morosità sia nel quantum, producendo alcune ricevute di pagamento, che nell'an poiché:
-essi avevano concluso un accordo direttamente con l'amministratore di condominio EO. , il quale, come da disposizione contenuta nel CP_2
contratto di locazione, era l'unico soggetto incaricato alla ricezione delle somme relative le spese condominiali in luogo del locatore (all.4);
-che non avendo il locatore provveduto a corrispondere le somme richieste, non poteva ravvisarsi alcuna morosità;
-seppur l'obbligo di pagare gli oneri condominiali è in via di principio a carico del locatore, lo sfratto per morosità chiesto da quest'ultimo per oneri non corrisposti era un semplice rimborso cosicchè il locatore avrebbe dovuto anticipare le somme all'amministratore, provando quindi il pagamento effettuato al Condominio, il che non era avvenuto;

-ai sensi dell'art. 63, c.4, disp. att. c.c. “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.” e l'art. 9, c.3, L. 392/1978 prevede l'obbligo del conduttore di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla loro richiesta, circoscrivendo tale periodo anche il termine massimo per richiedere l'indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi;

-in difetto di una specifica richiesta del conduttore, quest'ultimo, trascorsi i due mesi dall'istanza di pagamento degli oneri avanzata dal locatore, è da considerarsi automaticamente inadempiente;

-dal combinato disposto delle norme sopra dette derivava che il diritto di regresso del locatore proprietario, o dell'aggiudicatario obbligato in solido, è qualificabile come diritto di rivalsa verso il conduttore che non abbia adempiuto all'obbligazione di pagamento delle spese accessorie e, come tale, sorge solo nel momento in cui il tale condomino- locatore adempie in primo luogo;

-tale diritto di rivalsa, in caso di contestazione da parte del conduttore, deve essere oggetto di specifica prova a carico del locatore;

-qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, è lo stesso locatore, ai sensi dell'art. 2697 c.c., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, non essendo sufficiente che egli dimostri di avere inviato al conduttore la distinta analitica delle spese in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 9 della legge
392/1978, ma anche dar prova dell'esistenza del suo dell'ammontare e dei criteri di ripartizione del rimborso richiesto;
-il diritto del locatore al recupero degli oneri condominiali non versati dall'inquilino si prescrive nel termine di due anni decorrenti dalla data in cui
è stato approvato con delibera dell'assemblea dei condomini il consuntivo cui quegli stessi oneri si riferiscono (Cfr., sul punto, Cass. civ., ord. n.
3947/2015 e sent. n. 7184/2003).
-la debenza di parte delle somme non corrisposte era prescritta, essendo esse state richieste oltre il termine biennale previsto dalla legge.
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A seguito del mutamento disposto ex art 667 c.p.c. del rito disciplinato dagli art. 660 c.p.c. e ss., la domanda con cui è stato chiesto convalidarsi lo sfratto s'è, per così dire, “convertita” in quella di pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per cui è casa, pronuncia, peraltro, comunque implicitamente contenuta negli originari atti di citazione.
Orbene, la domanda proposta dai è fondata, dovendosi Pt_1
pienamente condividere le argomentazioni esposte dal precedente giudicante nell'ordinanza del 21/9/2022 con la quale è stato provvisoriamente ordinato ai convenuti il rilascio dell'immobile per cui è causa nonché svolgersi le seguenti ulteriori considerazioni.
In primo luogo s'osserva che i conduttori non hanno contestato la propria morosità, se non in misura di poco minore di quella addotta dalla controparte, producendo copia di 3 bonifici dall'importo di € 150,00 ciascuno. Quanto all'esistenza d'un accordo con l'amministratore del Condominio nel quale l'immobile è ubicato, accordo per il quale i conduttori avrebbero corrisposto direttamente all'amministratore quanto da loro dovuto a titolo d'oneri condominiali, deve replicarsi che:
-di tale accordo non è stato fornita prova adeguata, non essendo a tal fine sufficienti i soli 3 bonifici in atti (all.4) eseguiti in favore del per CP_2
complessivi € 450,00, importo, peraltro, come già evidenziato, di gran lunga inferiore all'entità della morosità lamentata dagli attori e della cui effettiva ricezione non v'è peraltro dimostrazione;

-invero, all'art. 6 del contratto (all. 1 parte attrice) fu pattuito che “restano a carico dei conduttori tutte le spese condominiali a carattere ordinario, che verranno pagate
a semplice richiesta dell'amministratore del Condominio e verranno conguagliate in dare e avere ad approvazione del consuntivo annuale”;
-il tenore della clausola è ambiguo poiché essa potrebbe essere interpretata sia nel senso che i convenuti avrebbero dovuto versare al locatore gli importi da loro dovuti sulla base della semplice richiesta inoltrata dall'amministratore non già a loro, ma al proprietario-locatore (il quale, a propria volta, avrebbe dovuto “girarla” alle controparti) sia, invece, nel senso che le parti pattuirono che i corrispondessero le Parte_3
somme direttamente all'amministratore, previa richiesta inoltrata da costui direttamente a loro;
-in favore della seconda ipotesi parrebbe deporre la locuzione “….che verranno pagate a semplice richiesta dell'amministratore del ”; Parte_4
-anche se così fosse, un simile accordo sarebbe inefficace poiché “monco”, se non inesistente, poiché sarebbe occorsa la manifestazione del consenso anche dell'amministratore, consenso che, a parere dello scrivente, avrebbe dovuto essere espresso per iscritto a pena di nullità poiché una simile pattuizione faceva parte integrante d'un contratto per il quale la legge prescrive la forma scritta ad substantiam;

-in mancanza d'essa l'accordo in questione sarebbe tamquam non esset nei confronti dei , con la conseguenza che deve farsi applicazione Pt_1
della disciplina generale del C.C. in base alla quale il conduttore è tenuto a corrispondere le somme per gli oneri “accessori” esclusivamente al locatore e non già all'amministratore, il quale non ha alcun titolo per agire nei confronti del cd. inquilino poiché soggetto terzo-estraneo rispetto al rapporto locatore-conduttore;
-va puntualizzato che anche se si volesse reputare valido l'accordo de quo seppur privo di forma scritta, resterebbe fermo l'inadempimento dei conduttori non nei confronti dell'amministratore, ma del solo , Pt_1
atteso che il primo sarebbe un mero adiectus solutionis causa - ossia un soggetto investito dal comproprietario del potere di riscuotere gli oneri condominiali per suoi conto - e non già il creditore dei conduttori, essendo tale esclusivamente l'attore; -corollario di ciò è costituito, contrariamente alla tesi sostenuta dai convenuti, dall'inesistenza dell'obbligo del Verrando d'anticipare gli importi in questione, salvo poi chiedere loro di rimborsarli, ben potendo, invece, a fronte del mancato pagamento all'amministratore il locatore far valere l'inadempimento dei conduttori e adìre la procedura di sfratto, oltre a pretendere personalmente dai conduttori il versamento delle somme da loro dovute a titolo di spese condominiali;

Opportuno soggiungere che l'entità degli oneri accessori risulta comprovata e quantificata dall'estratto del bilancio consuntivo depositato dall'attore (all.
2).
Tutto ciò premesso, l'art. 5 Legge 392/1978 legittima il locatore a intimare lo sfratto per morosità nei confronti dei conduttori laddove gli stessi non abbiano ottemperato al “pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”
Nella fattispecie la morosità sussiste con ogni evidenza poiché, anche volendosi scorporare l'importo di € 450,00 erogato dai convenuti all'amministratore di condominio, residuerebbe un debito pari ad euro
4.979,68 (euro 5.429,68 – 450,00), importo di gran lunga superiore alle due mensilità del canone (euro 630,00 mensili) previste dall'art. 5 Legge
392/1978.
Va poi respinta l'eccezione di prescrizione biennale sollevata dai conduttori poiché gli oneri accedono al periodo 1.7.2021 – 30.6.2022 e l'atto di citazione è stata notificata nel luglio 2022 ossia prima del decorso del termine prescrizionale.
I convenuti hanno poi asserito che il proprio inadempimento sarebbe stato determinato da gravi situazioni di salute del signor come da CP_1
documentazione medica allegata (all.1) e dal fatto che la signora è Parte_5
l'unica che, provvisoriamente, sta mantenendo la famiglia, con la sola pensione sociale (all.2).
Tale difesa non è concludente.
La cd. morosità incolpevole del conduttore è ipotesi espressamente contemplata dell'art. 6 c. 5 d.l. 102/2013, il quale recita “E' istituito presso il
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, con una dotazione pari a 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e
2015”.
La definizione dell'istituto è contenuta nell'art. 2 decreto-legge 31 agosto
2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n.
124: “ 1. Per morosita' incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilita' a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita
o consistente riduzione della capacita' reddituale del nucleo familiare.

2. La perdita o la consistente riduzione della capacita' reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento;
accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro;
cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacita' reddituale;
mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
cessazioni di attivita' libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessita' dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.”.
La documentazione medica prodotta (all. 1) attesta che il è Pt_6
attualmente affetto da una grave patologia e che egli ha presentato istanza per essere dichiarato invalido civile.
Ciò però non è sufficiente per ravvisare “la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessita' dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.”, non avendo il convenuto nulla allegato e provato circa l'entità del reddito da lui percepito prima dell'insorgenza della malattia nonnchè l'eventuale diminuzione dello stesso successivamente subìta.
In sintesi, la domanda attorea va accolta, dovendosi pronunciare la risoluzione del contratto per cui è causa per inadempimento imputabile ai convenuti, confermare l'ordinanza del 21/9/2022 resa ex art. 665 c.p.c. nonché condannare i alla rifusione degli oneri Parte_3
processuali, che si quantificano come in dispositivo.
Infine, lo scrivente deva dare atto della commissione d'errori materiali contenuti nell'intestazione e nel dispositivo, nella parte in cui è stato indicato il solo e non anche la , nell'aver rigettato una Pt_6 Pt_5
domanda riconvenzionale non spiegata dai convenuti nonché nella parte in cui le spese relative alla fase decisionale sono state quantificate in € 110,00 e non in € 1100,00, provvedendosi a correggere tale errore con la presente sentenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande di causa, così provvede:
Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti l'1/7/2017 per inadempimento imputabile a e Controparte_1 Parte_7
.
[...]
Condanna e al rimborso in solido Controparte_1 Parte_7
degli oneri processuali, che si quantificano in € 500,00 per la fase di studio,
€ 450,00 per la fase introduttiva, € 920,00 per la fase di trattazione, €
1100,00 per la fase decisionale.
Imperia 5/2/2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli