UDIENZA DELL' 08/04/2025
Chiamata la causa iscritta al N. 1027/2024 R. G. avanti alla Giudice Marzia Maffei sono comparsi: per parte attrice c.f. , , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e , c.f. l'Avv. Ersilia Russo in C.F._2 Parte_3 C.F._3 sostituzione dell'Avv. GRASSI GREGORIO nel mandato;
per parte convenuta , c.f. già contumace, nessuno è CP_1 C.F._4
comparso alle h: 9:55 nessuno è comparso.
La giudice invita la procuratrice presente alla precisazione delle conclusioni e alla discussione della causa.
L'Avv. Russo si riporta ai propri scritti ed alle conclusioni ivi rassegnate.
LLaa ggiiuuddiiccee,, eessaauurriittaa llaa ddiissccuussssiioonnee pronuncia
IINN NNOOMMEE DDEELL PPOOPPOOLLOO IITTAALLIIAANNOO llaa sseegguueennttee SSEENNTTEENNZZAA eexx aarrtt..228811 sseexxiieess cc..pp..cc..,, dando lettura del dispositivo e dei motivi di fatto e di diritto della decisione, da considerarsi parte integrante del presente verbale.
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MMoottiivvii DDeellllaa DDeecciissiioonnee ee DDiissppoossiittiivvoo
Richiamate, quanto allo svolgimento del processo, le risultanze degli atti delle parti e dei verbali di udienza, il Tribunale rileva quanto segue.
Le odierne attrici, in qualità di eredi di deceduto in data 19.01.2023, rispettivamente Persona_1
marito di e padre di e hanno evocato in giudizio il Persona_2 Pt_2 Parte_3 CP_1 innanzi all'intestato Tribunale al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Accertato il subentro delle sig.re e nei rapporti e nelle obbligazioni derivanti dalla Pt_1 Pt_2
successione del sig. e, tra questi, delle obbligazioni derivanti dal contratto Persona_1
preliminare del 06.08.2020, accertata quindi la legittimazione attiva delle attrici quali eredi del sig.
1 CP_
accertato l'inadempimento del sig. alle obbligazioni di cui al contratto Persona_1
preliminare del 06.08.2020, accertato il decorso del termine contrattuale, nonché del termine di cui alla diffida ad adempiere, accertato il diritto delle attrici di esercitare il recesso dal contratto preliminare per inadempimento della controparte, dichiarare risolto il contratto preliminare del
CP_ 06.08.2020 a seguito di recesso delle attrici per inadempimento del sig. e, ai sensi dell'art. CP_ 1385 cod.civ., autorizzare la trattenuta delle somme corrisposte dal sig. a titolo di caparra confirmatoria pari a € 22.000,00; ordinare altresì alla Conservatoria dei registri immobiliari di
Cosenza la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare sottoscritto in data
06.08.2020 avanti il Notaio e trascritto il 26.08.2020 al R.G. 19288 – R.S. 13969. Persona_3
CP_ Accertata l'illegittima occupazione dell'immobile da parte del sig. , essendo venuto meno il titolo di occupazione per risoluzione del contratto, disporre l'immediato rilascio da parte del convenuto dell'immobile sito in Cosenza – via Tommaso Arnoni n. 31, composto da 4,5 vani oltre box, il tutto così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cosenza: foglio 10, particella 815, sub. 1, cat. A/3 e foglio 10, particella 815, sub.

4. cat. C/2, a favore delle attrici. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”.
A sostegno della domanda hanno dedotto e documentato quanto segue:
• in data 06.08.2020 il sig. (dante causa delle eredi odierne attrici) e il sig. Persona_1 CP_1
hanno sottoscritto un contratto preliminare di un immobile sito in Cosenza – Via Armoni n. 31
[...]
(doc. 2), registrato a Cosenza il successivo 22.08.2020 al n. 11210 serie 1T e trascritto in data
26.08.2020 R.G. 19288, RS 13969;
• all'art. 2 del sopra citato contratto preliminare, le parti hanno pattuito che il prezzo di € 90.000,00 sarebbe stato corrisposto con le seguenti modalità:
€ 5.000,00 entro 24 ore dalla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria;

€ 5.000,00 entro il 1.09.2020 a titolo di caparra confirmatoria;

€ 12.000,00 in nr. 24 rate mensili di € 500,00 con decorrenza dal 10.12.2020 a titolo di caparra confirmatoria, con la precisazione che “la medesima andrà imputata in conto prezzo al momento della stipula definitiva”;
€ 68.000,00 alla stipula del definitivo, da rogarsi entro il termine del 31.12.2022 (art. 8 doc. 2); CP_
• il negozio prevedeva altresì l'immissione del signor nella materiale detenzione del bene a far data dal 01.09.2020 (art. 5 doc. 2);
CP_
• nel rispetto delle previsioni contrattuali, il signor era stato immesso nella materiale detenzione dell'immobile a partire dal mese di settembre 2020; CP_
• alla data del 31.12.2022, termine previsto per la stipula del rogito, il signor non era addivenuto alla stipula;

2 • a nulla erano valse le diffide e le intimazioni ad adempiere ex art. 1454 c.c. inviate all'odierno convenuto (docc. 4, 11) anche a seguito di interlocuzioni col Notaio incaricato della stipula;

• anche il tentativo di mediazione promosso dalle odierne attrici non aveva avuto esito positivo CP_ posta la mancata partecipazione allo stesso del sig. (docc. 12- 13).
Hanno quindi inteso recedere ex art. 1385, 2° comma c.c., dal contratto preliminare di compravendita del 04.08.2020, posto l'inadempimento del promissario acquirente, al fine di ottenere la rimessione nel legittimo possesso del bene e l'accertamento del proprio diritto a ritenere la caparra confirmatoria pari a € 22.000,00 ricevuta.
Ha invece disertato il dialogo processuale il convenuto, sebbene ritualmente evocato in giudizio.
Così succintamente ricostruita la vicenda contenziosa, il Tribunale rileva quanto segue.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (Cass.
SS.UU. 13533/2001).
Orbene nel caso di specie, risulta per tabulas, e non è stato smentito da emergenze di segno contrario:
(i) che la fonte negoziale del diritto è costituita dal contratto preliminare sottoscritto avanti il Notaio in data 06.08.2020, registrato e trascritto (doc. 2); Per_3
(ii) che l'originario termine di scadenza per la stipula del definitivo era stato dalle parti individuato nel 31.12.2022, poi posticipato al 09.06.2023;
(iii) che il convenuto, espressamente diffidato ad adempiere, si è sottratto all'impegno di addivenire alla stipula del contratto definitivo, come risultante dalla comunicazione dello
3 studio del Notaio in data 26.07.2023 con la quale si segnalava l'impossibilità Per_3 di perfezionare la compravendita per “l'indisponibilità a partecipare all'atto del sig. CP_
” (doc. 10).
Tale essendo la cornice contrattuale e fattuale di riferimento, le odierne attrici, pacificamente subentrate al de cuius quali eredi nelle obbligazioni contrattuali dal medesimo assunte - sulla scorta della documentazione dimessa in atti (sub. doc. 3) - hanno inteso agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385 cod.civ., con diritto di conservare definitivamente la caparra ricevuta.
La caparra confirmatoria ha natura composita - consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili - e funzione eclettica - in quanto è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione); consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice;
indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte. Va invece escluso che abbia anche funzione probatoria e sanzionatoria, così distinguendosi sia rispetto alla caparra penitenziale, che costituisce il corrispettivo del diritto di recesso, sia dalla clausola penale, diversamente dalla quale non pone un limite al danno risarcibile, sicché la parte non inadempiente ben può recedere senza dover proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere, e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella prestata senza dover dimostrare di aver subito un danno effettivo. La parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso, e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385, 3° comma, cod. civ.), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, nel qual caso non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.
Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. cod. civ. Anche dopo aver
4 proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo. Ne consegue che ben può pertanto il diritto alla caparra essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione (Cass. 11356/2006).
Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto (Cass.
12266/2011).
Come noto, la parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454, cod. civ.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria (Cass. 16222/2002).
Attingendo dalle suesposte coordinate ermeneutiche, la domanda attorea si profila quindi fondata.
L'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. determina lo scioglimento del vincolo contrattuale, radicando la pretesa restitutoria quantificata forfettariamente in relazione all'oggetto della caparra confirmatoria.
Poiché in seguito alla sottoscrizione del preliminare la parte promissaria acquirente era stata immessa nella materiale detenzione del bene, posto il recesso per inadempimento del promissario acquirente, l'occupazione dell'immobile da parte di quest'ultimo è da considerarsi senza titolo. Deve pertanto ordinarsi altresì al convenuto l'immediato rilascio del cespite.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo (scaglione di valore da € 5.200,01 ad € 26.000,00) nei minimi, alla luce della matrice documentale della controversia e della mancata costituzione di parte convenuta, seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Visto l'art. 281 sexies c.p.c., il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda disattesa o assorbita:
5 in accoglimento integrale della domanda attorea, dichiara risolto il contratto preliminare del
06.08.2020 a seguito di recesso delle attrici per inadempimento del convenuto e, ai sensi dell'art. 1385 c.c., autorizza le odierne attrici a ritenere le somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria pari a € 22.000,00; per l'effetto, ordina al convenuto l'immediata restituzione in favore delle attrici dell'immobile sito in Cosenza – via Tommaso Arnoni n. 31, composto da 4,5 vani oltre box, il tutto così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cosenza: foglio 10, particella 815, sub. 1, cat. A/3 e foglio 10, particella 815, sub.

4. cat. C/2; ordina alla Conservatoria dei registri immobiliari di Cosenza la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare sottoscritto in data 06.08.2020 avanti il Notaio e Persona_3
trascritto il 26.08.2020 al R.G. 19288 – R.S. 13969; condanna parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida in
€ 2.540,00 per compensi professionali, € 791,87 per spese, oltre rimborso spese forfettarie al
15%, oltre IVA e CPA come e se per legge.
Cosenza, 08/04/2025 la Giudice
(Dott.ssa Marzia Maffei)
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