(segue verbale dell'udienza del 3 aprile 2025)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CAGLIARI
In composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa LU
OS, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 10380 del Ruolo Generale Affari Contenziosi
Civili per l'anno 2013 tra:
, C.F. , Parte_1 C.F._1
, C.F. , Parte_2 C.F._2
, C.F. , tutti residenti in Parte_3 C.F._3
LI ed ivi elettivamente domiciliati, nella via Dante n.89, presso lo studio dell'avvocato Carlo Dessì, che li rappresenta e difende in forza di procura a margine del ricorso
Parte attrice contro
P.I. , in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Milano ed elettivamente domiciliata in LI, nella via Puccini n.70, presso lo studio dell'avvocato Giovanni Manca, rappresentata e difesa dall'avvocato
Antonino Menne in forza di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
Parte convenuta
1
Oggetto: contratto di appalto – garanzia per i vizi e gravi difetti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice:
1) “In via preliminare istruttoria: si insiste nell'istanza di ricusazione del CTU del 26/02/2020 e per il rinnovo della consulenza tecnica d'ufficio oltre che per l'assunzione dei mezzi istruttori dedotti nelle memorie ex art. 183, VI comma n. 2 cpc;

2) in via principale: accertare e dichiarare la responsabilità della società convenuta , con sede a Controparte_1
Milano nella Via Torino n. 2, per la mancanza di qualità promesse ed essenziali, oltre che per i gravi vizi e difetti presenti negli edifici compravenduti con atti del 26/07/11 dai Signori ed e del 29/09/11 dal Signor Parte_1 Parte_2 [...]
situate a LI all'interno del complesso denominato Pt_3
“Le Torri di Santa Gilla”, come indicati nel ricorso introduttivo al numero 7, lettere da A ad E incluse, e numero 8, che qui si intendono ritrascritti e per l'effetto: condannare la società convenuta all'esecuzione di tutti i lavori, Controparte_1
ovvero al pagamento in favore dei ricorrenti di tutte le somme per l'esecuzione dei lavori stessi, necessari all'adeguamento degli impianti condominiali e privati per riportare ai valori minimi di legge detti impianti, anche mediante l'installazione di misuratori singoli e dipartimentali e tramite la modifica degli impianti per migliorarne l'efficienza energetica e la modulabilità, oltre che per avvicinare i consumi degli impianti alla classe energetica “A” dichiarata al momento del rogito, entro un congruo termine che si chiede venga determinato dal
Giudice;
3) in via subordinata: accertare e dichiarare la responsabilità della società convenuta per i medesimi fatti di Controparte_1
2 cui alla domanda principale e per l'effetto: autorizzare i ricorrenti, con condanna della al Controparte_1
pagamento in favore dei ricorrenti di tutte le somme necessarie all'esecuzione di tali opere, alla realizzazione di un autonomo impianto centralizzato di riscaldamento, raffrescamento e per produzione di acqua calda sanitaria per la sola torre condominiale “A” con conseguente distacco dall'unico impianto condominiale comune a tutti gli edifici del complesso, al fine di riportare detti impianti ai valori minimi di legge, ovvero autorizzando la realizzazione di singoli impianti privati per entrambi gli appartamenti di proprietà dei ricorrenti con conseguente distacco dall'unico impianto condominiale;

4) in ogni caso condannare la società alla Controparte_1 riduzione del prezzo pagato dai ricorrenti per l'acquisto dei rispettivi appartamenti, ovvero al risarcimento del danno subito dai ricorrenti determinato nella medesima misura per gli stessi fatti, pari al minor valore commerciale determinato dalla mancanza di qualità promesse ed essenziali oltre che per i gravi vizi e difetti presenti negli stessi immobili che dovessero comunque derivare nonostante la condanna della
all'esecuzione dei lavori di adeguamento Controparte_1
degli impianti, ovvero pari al minor valore commerciale comunque determinato dalla richiesta autorizzazione al distacco dall'impianto unico condominiale o ancora dall'impossibilità di esecuzione dei lavori di adeguamento degli impianti o dall'impossibilità di distacco dall'impianto condominiale, ed incluso il minor valore commerciale degli immobili che dovesse risultare dall'attribuzione di una effettiva minore classe energetica rispetto a quella promessa nonostante detti lavori di adeguamento.
5) Voglia inoltre condannare la società al Controparte_1
risarcimento in favore dei ricorrenti dei maggiori oneri
3 condominiali finora corrisposti, ed ai costi che saranno necessari per l'aggiornamento della necessaria documentazione amministrativa e della certificazione energetica dei rispettivi appartamenti, il tutto oltre al risarcimento dei danni non patrimoniali derivanti dalla condotta colposa della
. Controparte_1
6) Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre accessori di legge”.
Nell'interesse di parte convenuta:
“NEL MERITO
1) RIGETTARE, nei confronti dei signori Parte_1 Pt_2
e del
[...] Parte_3 Controparte_2
tutte le domande avanzate nel merito dai
[...]
medesimi attori e , sia in via principale Pt_1 Pt_2 Pt_3
che in via subordinata, per inoperatività delle garanzie legali invocate e comunque per intervenuta prescrizione del diritto all'azione per le ragioni esposte nella parte narrativa del presente atto di costituzione;
per inammissibilità delle domande di pronuncia costitutiva su cose comuni per violazione delle norme di cui agli articoli 1118, 1120, 1135 e 1136 codice civile come da ragioni esposte nella parte narrativa dell'atto di costituzione e successive difese;
per infondatezza in fatto e in diritto delle pretese avanzate in forza di tutte le ragioni esposte nella parte narrativa dell'atto di costituzione e dei successivi atti e scritti difensivi,
2) con vittoria di spese legali, oltre a oneri accessori come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. regolarmente notificato Parte_1
e hanno convenuto in giudizio la società Parte_2 Parte_3
[... al fine di ottenere l'accertamento della sua responsabilità per la Controparte_3
sussistenza di gravi vizi, difetti, nonché la mancanza di qualità essenziali negli immobili compravenduti, con particolare riferimento alla certificazione in classe energetica A ed ai contatori per il consumo individuale.
A fondamento della domanda, gli attori hanno dedotto:
- che con atto di compravendita – stipulato rispettivamente in data
26/07/2011 da ed ed in data 29/09/2011 Parte_1 Parte_2
da – avevano acquistato la proprietà di due distinte unità Parte_3
abitative e dei relativi posti auto siti in LI, presso la Torre A del complesso condominiale Le Torri di Santa Gilla avente accesso dalla piazza Unione Sarda;

- che l'intero complesso condominiale, composto da quattro torri di edifici a uso residenziale, professionale e commerciale, è dotato di un unico impianto termico centralizzato;

- che il prezzo pagato da ed era pari ad Parte_1 Parte_2
euro 428.000,00 oltre iva;

- che il prezzo pagato da era pari ad euro 471.000,00; Parte_3
- che tali appartamenti erano stati pubblicizzati come “un sicuro investimento in classe energetica A che cresce di valore nel tempo”, con “acqua centralizzata preriscaldata con pannelli solari che consentono un risparmio energetico dal 40 al 50% l'anno” precisando che “i consumi personali del riscaldamento e della climatizzazione sono contabilizzati da contatori individuali”;
- che le certificazioni energetiche dovevano essere redatte sulla base del
D.M. 39540/2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, il quale prescrive la valutazione delle prestazioni energetiche dell'involucro dell'unità abitativa (c.d. isolamento termico) insieme alle prestazioni energetiche degli impianti termici (c.d. rendimento o efficienza energetica);
- che al momento della sottoscrizione del rogito notarile erano state loro consegnate le obbligatorie attestazioni di certificazione energetica di classe A;

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che, tuttavia, gli effettivi consumi registrati dagli impianti di riscaldamento e di raffrescamento, dell'acqua calda sanitaria e quelli elettrici erano molto più elevati rispetto ai consumi ridotti che ci si sarebbe attesi da un edificio di classe energetica A;
che con lettere raccomandate del 29/06/2012 e del 6/07/2012 gli attori avevano diffidato la chiedendo Controparte_4
l'eliminazione dei vizi influenti su tali consumi e lamentando la scorretta installazione degli infissi, che consentiva il passaggio del vento nell'abitazione, il malfunzionamento delle tapparelle e la comparsa di ruggine nei parapetti dei balconi;
che gli attori avevano anche sollecitato l'assemblea dei condomini per richiedere il parere di un consulente, al fine di stabilire la conformità o meno alla legge degli impianti condominiali, in quanto determinanti ai fini della reale efficienza energetica delle singole unità e della relativa certificazione;
che, tuttavia, considerato l'iniziale ostruzionismo da parte di quale condomino titolare di oltre il 70% delle Controparte_1
quote condominiali, la prima parte della consulenza era stata eseguita soltanto nel mese di maggio 2013 e una seconda parte nel mese di ottobre 2013, mentre era ancora in fase di realizzazione la parte finale;
che in data 20/11/2012 era stata depositata istanza di accesso presso il
Comune di LI al fine di acquisire tutta la documentazione relativa alla progettazione e alla realizzazione degli impianti termici, con particolare riferimento alla certificazione energetica dell'edificio; che, a seguito di un iniziale rifiuto per opposizione di l'accesso era stato consentito ed era stata Controparte_1
visionata la documentazione che era però incompleta, in quanto le certificazioni energetiche erano state depositate solo limitatamente alla prima pagina;
che, inoltre, la documentazione era stata redatta in violazione degli obblighi di legge, analiticamente indicati nell'atto di citazione al punto

7.a) e seguenti, relativi a: “certificazioni energetiche non formalmente
6 conformi alla legge, assenza di misuratori per l'acqua calda sanitaria, assenza di pannelli fotovoltaici, impossibilità di verifica del contributo dei pannelli solari nella produzione di acqua calda sanitaria, sovradimensionamento degli impianti per la produzione di acqua calda sanitaria nel periodo estivo”;
- che tali violazioni di legge erano state oggetto di denuncia al Comune di LI, che aveva replicato di avere semplicemente valutato la conformità della documentazione presentata da ma Controparte_1 non l'effettiva veridicità, esaustività e correttezza sostanziale della stessa, in violazione di quanto previsto a carico dell'ente comunale dall'art. 131 del DPR 380/2001 e dall'art. 8, comma 4 e 5 del d.lgs.
192/2005;
- che in data 30/01/2013 e 3/07/2013 gli attori avevano diffidato nuovamente affinché provvedesse all'eliminazione Controparte_1 dei vizi nei propri appartamenti, nella specie all'immediato adeguamento degli impianti condominiali al fine di ricondurre i consumi alla classe energetica pattuita;

- che dapprima aveva contestato le loro richieste, Controparte_1
poi aveva offerto la realizzazione di una serie di interventi volti al miglioramento del risparmio energetico dell'edificio e, infine, aveva confermato a mezzo dei propri legali la correttezza della certificazione energetica in classe A.
Tanto premesso, gli attori hanno sostenuto che la società Controparte_1
era responsabile in primo luogo da un punto di vista contrattuale, ai sensi degli artt.
1667 c.c. o 1490 c.c., a seconda che si fosse ritenuto prevalente il contratto di appalto o di compravendita, in quanto gli immobili acquistati erano affetti da gravi difetti e mancanza di qualità essenziali e promesse, con particolare riferimento alla certificazione energetica e alla conformità degli impianti rispetto alle norme imperative sull'efficienza energetica relativamente ai contatori per il consumo individuale.
Ancora, che la società convenuta era responsabile a titolo extracontrattuale ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto i vizi e difetti lamentati inficiavano le parti
7 strutturali degli immobili, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, e ne impedivano la funzionalità e il godimento.
Inoltre, gli attori hanno dedotto che a causa della diversa classe energetica dell'edificio rispetto a quanto garantito dalla società convenuta, dei vizi e dei difetti di costruzione degli impianti condominiali nonché della mancanza di contatori individuali per il consumo, avevano sostenuto maggiori oneri a titolo di consumi energetici e che, a causa di tali problematiche il valore degli immobili si era notevolmente ridotto.
Per queste ragioni, gli attori hanno chiesto la condanna della società all'esecuzione di tutti i lavori, ovvero al pagamento in loro Controparte_1
favore delle somme necessarie per gli interventi di adeguamento degli impianti condominiali e privati diretti a ragguagliare i consumi alla promessa classe energetica A.
In via subordinata, gli attori hanno chiesto la condanna della società convenuta alla realizzazione di un autonomo impianto centralizzato di riscaldamento, raffrescamento e per produzione di acqua calda sanitaria, ovvero al pagamento delle somme necessarie.
In ogni caso, gli attori hanno domandato la riduzione del prezzo pagato per l'acquisto dei rispettivi appartamenti ovvero al risarcimento del danno in pari misura determinato dal minor valore commerciale degli immobili per i gravi vizi.
____
Nel costituirsi in giudizio, la società ha contestato la Controparte_1
fondatezza delle avverse pretese e, a propria difesa, ha evidenziato:
- che in forza di regolare e valido titolo abilitativo edilizio rilasciato in data 12/08/2003 dal Comune di LI aveva realizzato il complesso edilizio denominato Le Torri di Santa Gilla;

- che ai contratti di compravendita degli immobili da costruire stipulati con gli attori era stato allegato il Capitolato contenente le
“caratteristiche generali del fabbricato” e le “caratteristiche dell'appartamento”, nel quale era stato espressamente dato atto che “il raffrescamento sarà centralizzato ed ogni appartamento avrà un proprio contatore per il consumo (…) il riscaldamento sarà
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centralizzato e ogni appartamento disporrà di un contatore per la rilevazione del proprio consumo, e quanto all'acqua calda sanitaria che la produzione sarà centralizzata con caldaia a gas, ubicata nella
Centrale termica condominiale, e verrà integrata dall'impianto di pannelli solari posizionati in copertura”; che in data 6/07/2012 gli acquirenti Vescovi avevano Pt_4
denunciato la ritenuta illegittimità della certificazione energetica consegnata al momento della vendita, in modo generico e sintetico e senza addurre a supporto argomentazioni tecniche;
che in data 19/07/2012 la società aveva contestato l'infondatezza della denuncia;
che in data 31/01/2013 gli attori e avevano Pt_1 Pt_2 Pt_3
reiterato la generica denuncia, e che il 5/02/2013 avevano fatto accesso agli atti amministrativi presso il Comune di LI;
che anche nei mesi successivi gli attori avevano reiterato tali contestazioni;
che, nelle more, il aveva incaricato alcuni Controparte_2
tecnici di fiducia dela verifica integrale dello stato degli impianti, all'esito della quale non solo non era emersa alcuna violazione normativa in punto di progettazione e realizzazione dei medesimi, ma, al contrario, era stato accertato il buon livello qualitativo dei materiali e dell'installazione; che in data 31/07/2013 era stato approvato il consuntivo di gestione del per gli anni 2011 e 2012 e dal verbale Controparte_2
assembleare e rendiconto erano emerse delle spese per i consumi nettamente inferiori rispetto a quelle denunciate dagli attori;
che anche dal bilancio di gestione per l'anno 2013 era emersa la tendenza a ribasso dei consumi imputati ai condomini;
che, peraltro, le domande degli attori erano affette da inammissibilità, in quanto volte a ottenere una pronuncia costitutiva di condanna all'esecuzione di opere di modifica straordinaria degli impianti
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condominiali, per la quale sarebbe necessaria una delibera assembleare;
che le caratteristiche dei beni immobili, ivi compresi gli impianti, le modalità di funzionamento e i criteri di imputazione dei costi erano state esplicitate non solo nei contratti di compravendita e nei capitolati allegati ma anche nel regolamento condominiale, in cui, in particolare, si dava atto che il servizio di acqua calda sanitaria era erogato per il tramite di contatori divisionali condominiali, e non di contatori divisionali utenze per singole unità abitative;
che in ogni caso, tale modalità di somministrazione dell'acqua calda sanitaria non determinava maggiori costi per gli utenti;
che l'accettazione del bene e delle sue caratteristiche aveva determinato l'impossibilità di far valere le stesse in termini di vizi o difformità; che, peraltro, gli attori erano ormai incorsi nella decadenza dall'azione di garanzia e il relativo diritto si era ormai prescritto;
che la normativa applicabile al caso di specie doveva essere individuata in base al permesso di costruire del 12/08/2003 e che prudenzialmente la società aveva optato per l'applicazione delle normative energetiche in vigore all'atto dell'effettivo inizio dei lavori, avvenuto nel caso di specie in data 14/02/2008, progettando l'edificio sulla base del d.lgs. 311/2006; che, pertanto, le principali normative di carattere progettuale applicabili all'intervento oggetto di causa erano la legge n.10/1991; il
D.P.R. 412/1993 attuativo della legge 10/1992; il d.lgs. n.192/2005; il d.lgs. n.311/2006; mentre, al contrario di quanto prospettato dagli attori, non erano applicabili al caso di specie il D.M. 59/2009 e il d.lgs. 28/2011, in quanto entrambi successivi non solo all'inizio dei lavori ma anche alla stessa esecuzione delle opere;

che per quanto riguarda le doglianze degli attori in merito alla certificazione energetica dell'impianto condominiale e delle carenze
10 degli impianti privati non vi era alcuna carenza documentale o violazione di legge;

- che specificamente con riguardo alla certificazione energetica:
• la normativa di riferimento era il D.M. 26/06/2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” pubblicato in G.U. 10/07/2009 n.158 e in vigore dal
25/07/2009;
• come evidenziato dal proprio tecnico di fiducia ing.
“nel caso in esame difatti non sarebbe stato Per_1 possibile adeguare l'involucro alle prestazioni richieste in quanto essendo iniziati i lavori in data 14 febbraio 2008
l'involucro era già stato progettato e sostanzialmente realizzato in data 25 giugno 2009 quando è entrato in vigore il
d.P.R. 59/2009” e dunque l'edificio non era soggetto a nessun vincolo di prestazione energetica per il raffrescamento estivo;

• il valore minimo di rendimento globale medio stagionale secondo il d.lgs. 311/2006 era pari al 74% nel caso di edifici di nuova costruzione e nella relazione tecnica nota come “legge
10/91” consegnata al Comune al termine dei lavori della Torre
A era pari a 86,4%, quindi superiore sia al valore del 74% menzionato che a quello pari all'84% citato dagli attori;

• peraltro, essendo il rendimento globale medio stagionale un dato di progetto, non era corretto calcolarlo sulla base dei consumi registrati;

• il valore riportato nell'attestato di certificazione energetica elaborata dal soggetto certificatore era dovuto ad un errore di trascrizione, in quanto il valore pari al 24,5% non coincide con quanto attestato nella legge 10/91 pari all'86,4%;
In sostanza, secondo la prospettazione della società convenuta, le contestazioni formulate dagli attori erano del tutto prive di fondamento normativo e contrattuale e, in ogni caso, non corrispondenti ai reali consumi.
11 Per queste ragioni, ha chiesto il rigetto delle domande Controparte_1
avanzate dagli attori sia in via principale che in via subordinata per inoperatività delle garanzie legali per intervenuta prescrizione del diritto all'azione.
Inoltre, la società convenuta ha eccepito l'inammissibilità delle avverse pretese per violazione delle norme in materia di parti comuni dell'edifico condominiale.
***
Nel corso della prima udienza è stato disposto il mutamento del rito in ordinario, rilevata la necessità di espletare un'istruzione non sommaria.
La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti e l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
All'esito dell'istruttoria le domande azionate dalla parte attrice sono risultate infondate e, pertanto, devono essere rigettate per le seguenti ragioni.
È incontestato che con atto pubblico stipulato, rispettivamente, in data
26/07/2011 da ed e in data 29/09/2011 da Parte_1 Parte_2 [...]
, gli attori avevano acquistato la proprietà di due immobili siti all'interno Pt_3 della Torre A del complesso immobiliare “Le Torri di Santa Gilla”.
Gli attori hanno esposto che al momento della stipula del contratto definitivo erano state loro consegnate delle certificazioni energetiche, secondo le quali gli appartamenti erano qualificati come ricompresi nella classe energetica A.
Tuttavia, secondo la prospettazione degli stessi, le risultanze dei consumi registrati dagli impianti di riscaldamento e di raffrescamento, dell'acqua calda sanitaria e quelli elettrici si erano rivelati molto più elevati rispetto ai consumi presunti di un edificio appartenente alla classe energetica A.
Gli attori hanno evidenziato che presso gli immobili non erano stati installati correttamente gli infissi, circostanza che aveva consentito il passaggio di vento all'interno dell'abitazione, anche successivamente ai tentativi di adeguamento eseguiti da mediante l'iniezione di schiuma e silicone nei Controparte_1 cassoni e nelle scatole dell'immobile elettrico.
Ancora, gli attori hanno lamentato il non corretto funzionamento delle tapparelle, anche a seguito delle parziali sostituzioni da parte della società convenuta, e la presenza di alcuni punti di ruggine nei parapetti dei balconi.
12 La società ha contestato l'avversa prospettazione dei fatti Controparte_1 evidenziando in primo luogo l'inammissibilità delle domande, in quanto volte a ottenere una pronuncia costitutiva di condanna all'esecuzione di opere straordinarie di modifica degli impianti condominiali.
In secondo luogo, la società convenuta ha evidenziato che gli attori avevano perfetta conoscenza e avevano espressamente accettato che “il raffrescamento sarà centralizzato ed ogni appartamento avrà un proprio contatore per il consumo (…) il riscaldamento sarà centralizzato e ogni appartamento disporrà di un contatore per la rilevazione del proprio consumo” e quanto all'acqua calda sanitaria che “la produzione sarà centralizzata con caldaia a gas, ubicata nella centrale termica condominiale e verrà integrata dall'impianto di pannelli solari posizionati in copertura”.
In sostanza, ha sostenuto che l'accettazione di tali Controparte_1
caratteristiche degli impianti escludeva la configurabilità delle stesse nei termini di vizi o difetti, essendo peraltro escluso che le stesse si fossero tradotte in una limitazione o pregiudizio della funzionalità del bene.
Inoltre, la società ha eccepito il decorso dei termini di decadenza e prescrizione della garanzia, avuto riguardo ai termini di consegna degli immobili e al tipo di difetto denunciato.
___
Alla luce delle contestazioni delle parti, si ritiene di dovere procedere all'esame della fondatezza delle pretese attrici esaminando, preliminarmente, i profili di qualificazione della domanda e, correlativamente, della garanzia per i vizi.
Nel caso di specie, è pacifico che le parti avessero stipulato un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire in forza del quale quale promittente venditrice, si era obbligata a eseguire la Controparte_1
costruzione delle unità immobiliari sul proprio suolo e a trasferirne la proprietà in favore dei promissari acquirenti.
In sostanza, il regolamento negoziale delle parti aveva a oggetto un insieme di prestazioni di dare e facere in cambio del pagamento di un prezzo.
La fattispecie deve essere quindi correttamente qualificata nei termini di contratto misto, costituito da elementi di tipi contrattuali diversi ma avente causa
13 unica e inscindibile, nella quale si combinano gli elementi dei diversi tipi che lo costituiscono.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, la disciplina è unitaria ed è quella del contratto prevalente, salvo che gli elementi del contratto non prevalente, regolabili con norme proprie, non siano incompatibili, dovendosi in tale caso applicare, nel rispetto dell'autonomia contrattuale, il criterio dell'integrazione delle discipline relative alle diverse cause negoziali che si combinano nel negozio misto (Cassazione civile, sezione 3, sentenza n.
12199/1997; Cassazione civile, sezione 3, sentenza n. 13399/2005).
Per valutare la prevalenza dell'uno o dell'altro tipo negoziale è dunque necessario considerare, più che il valore economico delle prestazioni, la volontà dei contraenti, per cui si ha appalto quando la prestazione dell'opera e il lavoro sono lo scopo essenziale del negozio, mentre si ha compravendita quando voluto è essenzialmente il trasferimento del bene, rispetto a cui la prestazione di un'opera o di un lavoro è stata prevista unicamente per assicurare l'utilità del bene ceduto
(Cassazione civile, sezione 2, sentenza n. 3578/1999; Cassazione civile, sezione 2,
n. 5935/2018).
Ciò premesso, nella fattispecie in esame appare prevalente la componente del facere avente a oggetto la costruzione delle unità immobiliari e la funzionalità degli impianti;
ne consegue che la disciplina applicabile deve essere individuata in quella dell'appalto.
Inoltre, è opportuno precisare che la disciplina della garanzia deve essere individuata in quella di difformità e vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c. e di gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. in quanto, come di recente osservato dalla giurisprudenza di legittimità, si deve escludere che nella comparazione tra le discipline dei due contratti - vendita e appalto - vi siano norme specifiche e proprie degli elementi connotanti l'uno o l'altro tipo che rendano necessario procedere ad una integrazione per scongiurare vuoti di tutela.
“È vero infatti che, come è stato rilevato da questa Corte (Cass. Sez. 2, n.
12199 del 1997; Sez. 3, n. 13399 del 2005) costringere la volontà delle parti e le diverse cause combinate con l'unico contratto nella sola regolamentazione prevalente potrebbe ridurre il contratto misto, in sé atipico, ad un contratto tipico,
14 con conseguente lesione dell'autonomia contrattuale come garantito dall'art.1322, comma 2, cod. civ.” (così di recente Cassazione civile, sezione 2, ordinanza n.17855/2023).
Nel caso di specie, poiché i vizi sono connessi unicamente alla funzionalità degli impianti di raffrescamento, riscaldamento, fornitura di acqua calda sanitaria, nonché alla corretta realizzazione degli infissi, tapparelle e parapetti, tutte opere realizzate dalla società convenuta, il criterio della prevalenza - in forza del quale deve trovare applicazione la disciplina dell'appalto - risulta idoneo e sufficiente alla regolamentazione della fattispecie.
Ciò premesso, alla luce delle contestazioni della parte attrice, occorre distinguere tra le tipologie di vizi, difformità e difetti asseritamente sussistenti nelle opere realizzate dalla società convenuta.
Quanto alla non corretta installazione degli infissi e delle tapparelle – che secondo la prospettazione della parte attrice consentivano il passaggio del vento dentro l'abitazione attraverso i cassoni delle tapparelle e le prese dell'impianto elettrico – e alla presenza di ruggine nei parapetti dei balconi, gli stessi devono essere qualificati nei termini di vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c.
Quanto, invece, ai difetti degli impianti condominiali asseritamente responsabili dei consumi energetici incongrui e anomali, gli stessi integrano gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Infatti, per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, i gravi difetti che “fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini
(Cassazione civile, sezione 2, ordinanza n.24230/2018).
La parte attrice, pur avendo prospettato la carenza delle qualità promesse ed essenziali del bene, nella specie inerente alla certificazione energetica di classe A,
15 non ha comunque azionato il rimedio risolutorio, non avendo nemmeno prospettato che il difetto ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi, secondo il disposto di cui all'art. 1497 c.c.
Ciò premesso, in entrambi i casi la denuncia e l'esercizio dell'azione di garanzia per i vizi devono ritenersi tempestivi.
Dall'esame delle produzioni documentali è risultato che in data 6/07/2012 gli attori ed avevano segnalato che l'unità immobiliare Parte_1 Parte_2
acquistata in data 26/07/2011 era affetta da vizi, quali la non corretta installazione degli infissi e delle tapparelle e la presenza di ruggine nei parapetti dei balconi (doc.
6 di parte attrice).
In particolare, nella denuncia formale gli attori, rivolgendosi alla società convenuta ed evidenziando di aver già immediatamente segnalato le problematiche, hanno esposto che gli infissi non erano stati correttamente installati in quanto “non garantiscono una corretta coibentazione rispetto all'esterno ma, nonostante i tentativi di adeguamento da parte dei vostri incaricati mediante iniezione di schiuma e silicone nei cassoni e nelle scatole dell'impianto elettrico, nelle giornate particolarmente ventose consentono addirittura l'ingresso dell'aria all'interno dell'appartamento con una forza tale da sollevare le stesse tapparelle. Queste ultime, in particolare, non consentono di oscurare completamente l'appartamento dalla luce esterna, e questo nonostante la parziale sostituzione avvenuta successivamente alla precedente segnalazione. I parapetti dei balconi, inoltre, così come la loro intera struttura portante, hanno iniziato a presentare alcuni punti di ruggine probabilmente imputabile ad un difetto della zincatura”.
Dalla denuncia emerge dunque che gli attori avevano avuto Parte_5
percezione di tali vizi immediatamente alla consegna, tanto che li avevano tempestivamente denunciati all'impresa e tanto che quest'ultima aveva apportato anche degli interventi di ripristino.
Tale circostanza è risultata incontestata;
pertanto, la prima denuncia era stata tempestiva e le successive contestazioni formali (v. doc. 6 e 13 di parte attrice) costituivano una reiterazione della preventiva e tempestiva denuncia dei vizi.
Peraltro, l'azione era stata esercitata entro i due anni dalla consegna del bene, termine previsto ai fini della prescrizione dall'art. 1667 c.c.
16 Quanto invece alle difformità e ai difetti degli impianti si osserva quanto segue.
Nella stessa denuncia del 6/07/2012 gli acquirenti avevano Parte_5
lamentato l'assenza di misuratori o contatori idonei a quantificare i consumi dell'appartamento rispetto agli impianti condominiali, con riferimento all'acqua calda sanitaria e all'impianto di condizionamento, con correlativo pregiudizio economico determinato dall'impossibilità di contabilizzare il personale risparmio energetico.
In data 29/06/2012 anche , che aveva stipulato il contratto di Parte_3
compravendita in data 29/09/2011, aveva denunciato la difformità degli impianti rispetto a quanto previsto dalla normativa vigente e dal regolamento condominiale, nonché la presenza di vizi tali da determinare consumi incongrui ed anomali.
Occorre precisare che “il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c.
a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie, dalla data del deposito della relazione del consulente, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo), non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
L'accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto” (Cassazione civile, sezione 2, ordinanza n.777/2020).
Nel caso di specie, si ritiene che, in ragione della natura tecnica dei gravi difetti lamentati dagli attori, questi ultimi avessero potuto avere una sommaria cognizione della derivazione causale dei consumi anomali soltanto a partire dalle prime indicazioni dell'amministratore CP_5
Infatti, come prospettato nel ricorso introduttivo, gli attori soltanto a seguito della comunicazione dei consumi registrati da parte dell'amministratore di
17 condominio avevano avuto contezza del fatto che questi si presentavano molto più elevati rispetto a quelli che ci si sarebbe attesi da un edificio di classe energetica A.
Per questa ragione, è del tutto ragionevole che a seguito di tali informazioni e sulla base del sospetto che la causa efficiente dovesse imputarsi agli impianti termici, gli attori avessero diffidato per la prima volta a Controparte_1
eliminare i vizi che avrebbero potuto influenzare detti consumi.
Dopo tale denuncia gli attori avevano approfondito l'indagine sull'eziologia dei vizi, sollecitando l'assemblea condominiale affinché incaricasse un consulente per stabilire la conformità o meno alla legge degli impianti condominiali.
In data 20/11/2012 gli attori avevano depositato una richiesta formale di accesso presso il Comune di LI (doc. 8 di parte attrice) al fine di esaminare la documentazione relativa alla progettazione e realizzazione degli impianti termici dell'edificio, cui avevano fatto seguito due successive denunce trasmesse ad in data 30/01/2013 e in data 3/07/2013. Controparte_1
Per queste ragioni, considerato che la prima parte della consulenza tecnica commissionata dal era stata eseguita soltanto nel mese di maggio 2013 CP_2
e che la documentazione richiesta era stata trasmessa dallo SUAP del Comune di
LI con nota protocollata del 4/12/2012 (doc. 9 di parte attrice), deve ritenersi che solo a partire da tali momenti i committenti avessero raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza della derivazione causale dei difetti lamentati.
Appare evidente, allora, che le denunce formulate dagli attori, rispettivamente, in data 29/06/2012 e 6/07/2012 sono state effettuate nel termine decadenziale di un anno dalla scoperta, come prescritto dall'art. 1669 c.c., nonché ampiamente all'interno del termine decennale dal compimento dell'opera, e che l'azione è stata tempestivamente esercitata.
___
Nel corso dell'istruttoria è stata disposta una consulenza tecnico finalizzata a verificare “se gli attestati di certificazione energetica consegnati agli attori siano conformi alla normativa di riferimento e alla situazione degli immobili come descritta negli atti d'acquisto (ovvero ad essa presupposti) e come effettivamente riscontrata in loco (e ciò avuto anche riguardo alla previa verifica degli impianti presenti e alla riconosciuta classificazione energetica in A dell'immobile)”.
18 Preliminarmente, deve rilevarsi che la parte attrice ha reiterato con le proprie comparse conclusionali e in sede di discussione orale l'istanza di ricusazione del ctu
(già formulata in data 26/02/2020).
Con procedimento distinto al n. R.G. 4038/2017 gli attori avevano formulato opposizione avverso il decreto di liquidazione dei compensi spettanti al ctu;
all'esito del ricalcolo degli onorari era residuato un debito in capo all'ingegner pari a euro 165,43 (v. atto depositato dal ctu in data 16/11/2020). Persona_2
Considerato che nel corso del procedimento la parte attrice ha confermato l'esattezza dei calcoli effettuati dal ctu e che quest'ultimo ha proceduto, come da accordi, a emettere la fattura e pagare le somme dovute in favore della parte attrice
(v. atto depositato dal ctu in data 25/11/2020 e allegati), si ritiene che non sussistano i presupposti di fatto a fondamento dell'istanza di ricusazione del ctu.
Inoltre, come di seguito si avrà modo di appurare, le risultanze degli accertamenti peritali appaiono del tutto condivisibili, adeguatamente corredate dai rilievi dello stato dei luoghi e supportate da argomentazioni logiche, precipue e pertinenti.
Ciò premesso, in risposta ai quesiti peritali formulati, il consulente incaricato ha proceduto all'esame degli appartamenti di proprietà degli attori e alla verifica delle caratteristiche delle partizioni verticali e orizzontali, degli infissi e degli impianti presenti, concentrandosi sugli aspetti riguardanti il riscaldamento invernale e l'acqua calda sanitaria, in quanto unici rilevanti ai fini della certificazione energetica degli immobili nel periodo di riferimento.
Sul punto, occorre chiarire che, sulla base della pretesa avanzata dalla parte attrice, i vizi e i difetti lamentati assumono rilevanza soltanto in quanto causa efficiente dei consumi energetici anomali.
In altri termini - considerato che il petitum di parte attrice consiste nella condanna della società appaltatrice “all'esecuzione di tutti i lavori, ovvero al pagamento in favore dei ricorrenti di tutte le somme per l'esecuzione dei lavori stessi, necessari all'adeguamento degli impianti condominiali e privati per riportare ai valori minimi di legge detti impianti, anche mediante l'installazione di misuratori singoli e dipartimentali e tramite la modifica degli impianti per migliorarne l'efficienza energetica e la modulabilità, oltre che per avvicinare i
19 consumi degli impianti alla classe energetica “A” dichiarata al momento del rogito” - è evidente che gli unici vizi che possono assumere rilievo sono quelli idonei ad avere efficacia causale rispetto a tale pregiudizio.
Pertanto, i vizi relativi agli infissi, ai cassonetti degli stessi, nonché evidentemente alla ruggine dei parapetti non hanno portata di causa efficiente rispetto ai difetti degli impianti e alla difformità della certificazione energetica degli immobili e, dunque, non possono rilevare nella ricostruzione della relativa dinamica causale.
Nella specie, considerato che gli infissi appaiono conformi alle schede tecniche di cui alla relazione per il contenimento dei consumi energetici, “Le lamentate eccessive infiltrazioni d'aria attraverso i cassonetti copri rullo, non attengono alle caratteristiche intrinseche degli stessi, bensì a difetti di sigillatura durante la posa in opera. Tali difetti appaiono correggibili con semplici operazioni di corretta sigillatura, perciò, così come eventuali difformità nella gestione degli impianti, non devono modificare la certificazione energetica degli immobili, bensì essere rimossi per conformare la situazione di fatto a quella di progetto. Se si tenesse conto di questi aspetti nella certificazione energetica, in seguito ad ogni operazione di manutenzione tesa ad eliminare i difetti si dovrebbe modificare la certificazione, determinando un ingiustificato aggravio di procedure e di costi”.
La motivazione del ctu appare del tutto condivisibile in quanto basata su argomentazioni logiche e adeguatamente motivate, apparendo evidente che i difetti di posa degli infissi o la ruggine dei parapetti non possano assumere alcuna efficacia eziologica rispetto alla non corrispondenza alla classe energetica A, per la quale rilevano soltanto la tipologia e le caratteristiche intrinseche delle opere.
Ciò premesso, come analiticamente illustrato nella relazione tecnica, il consulente ha esaminato la normativa di riferimento per verificare la corrispondenza degli attestati di certificazione energetica consegnati agli attori, sia dal punto di vista formale che sostanziale.
La verifica dal punto di vista formale ha evidenziato la presenza di diverse carenze rispetto ai contenuti minimi imposti dalle linee guida (v. pag. 19 e ss. relazione ctu).
20 Quanto alla verifica sostanziale, il ctu ha osservato che “L'attestato di certificazione energetica non deve essere accompagnato dalle relazioni di calcolo, pertanto, per la verifica della certificabilità in classe A degli immobili oggetto di contenzioso, l'unica strada percorribile consiste nel calcolo di una nuova certificazione energetica”.
Pertanto, ha proceduto ad utilizzare la stessa metodologia dichiarata dal certificatore e le stesse norme di calcolo vigenti all'epoca della certificazione, ossia nel maggio 2011.
Occorre premettere che un lieve scostamento dei dati appare fisiologicamente connesso al diverso software utilizzato dai tecnici.
In particolare, il ctu ha precisato di avere utilizzato un software diverso da quello usato dal certificatore, benché entrambi “i software sono però stati certificati dal CTI con la dichiarazione di rispondenza e garanzia di scostamento massimo dei risultati conseguiti inferiore al +/- 5%, pertanto i risultati di calcolo sono confrontabili a meno di una tolleranza del 5%. I risultati di calcolo sono stati inoltre verificati dal sottoscritto mediante calcoli a mano eseguiti in conformità alle norme UNI-TS 11300/1 e 2”.
In quest'ottica devono essere interpretati i risultati dei calcoli cui è pervenuto il ctu (v. allegato 7 bis alla relazione e pagg. 37 e ss. relazione).
Nel corso della prima fase degli accertamenti peritali, tenuto conto delle osservazioni formulate dai consulenti di parte, il ctu ha accertato che l'unità immobiliare A62 di proprietà di è ricompresa nella classe energetica Parte_3
A.
Quanto invece all'unità immobiliare A73 di proprietà dei coniugi Parte_5
il risultato è stato pari a 22.357 kWh/m²anno e l'immobile rientra
[...]
(rientrerebbe) dunque nella classe energetica B.
Tuttavia, alla luce di quanto esposto e tenuto conto dello scostamento ammesso pari al 5%, utilizzando questo coefficiente di tolleranza si ottiene un risultato in diminuzione ricompreso nella classe energetica A (22.357 – 5% =
21.239,15).
21 Proseguendo, nel corso del procedimento le parti hanno chiesto di essere rimesse in termini per la produzione in giudizio di documenti sopravvenuti aventi potenziale rilievo negli accertamenti istruttori.
Per tale ragione, si è ritenuto opportuno disporre un'integrazione degli accertamenti peritali, al fine di verificare se tali produzioni documentali sopravvenute fossero idonee a determinare un esito differente.
Il consulente ha quindi provveduto a esaminare la perizia tecnica redatta per conto del Comune di LI dall'ingegner a seguito delle denunce CP_6
presentate dagli attori in data 13/07/2016 e 15/07/2016 (doc. 42 di parte attrice) e ha rilevato l'evidenziazione di carenze formali già riscontrate nel corso della prima fase di accertamenti.
In sostanza, dall'esame delle nuove produzioni documentali delle parti (doc.
42 – 46 di parte attrice e doc. 30 – 47 di parte convenuta) si desume che, a seguito delle denunce formulate dagli attori ex art. 8 d.lgs. 192/2005, il Comune aveva avviato delle verifiche chiedendo chiarimenti e integrazioni sugli AQE (attestato di qualificazione energetica). aveva evidenziato che l'attestato di certificazione Controparte_1
energetica (ACE) riporta sostanzialmente tutti i dati contenuti nell'attestato di qualificazione energetica (AQE) e descrive le caratteristiche energetiche dell'edificio allo stesso modo o in maniera più precisa.
Sul punto, il ctu ha convenuto sul fatto che “ad onor del vero, in molti uffici tecnici comunali è stata accettata a fine lavori la trasmissione dell'ACE in sostituzione del prescritto AQE, proprio perché ritenuto un documento superiore in quanto redatto da un certificatore terzo e indipendente. La prassi e
l'interpretazione della prescrizione normativa dipendeva però dal funzionario comunale che riceveva la pratica e davanti a una contestazione ci si attiene comunque alla lettera della norma”.
Ad ogni modo, dalle risultanze documentali emerge che la società convenuta aveva poi provveduto ad allegare gli attestati di qualificazione energetica AQE datati 1/04/2011.
Il mancato deposito in Comune dell'AQE aveva comportato l'irrogazione di una sanzione amministrativa nei confronti del direttore dei lavori ma, come
22 evidenziato dal consulente d'ufficio, “non determina conseguenze sulla validità degli attestati di certificazione energetica e ancora meno determina conseguenze sul calcolo della classe energetica degli immobili”.
Per completezza d'esame si evidenzia che il Comune aveva concluso il procedimento di verifica confermando che “«non sussistendo sufficienti motivi di interesse pubblico, non s'intende dichiarare inefficace la fine lavori» e che non sussistono «motivazioni sufficienti di interesse pubblico per dichiarare l'inagibilità dell'intero complesso immobiliare»”.
Il consulente ha poi provveduto a esaminare le deduzioni delle parti di cui ai verbali delle udienze del 17/09/2020, 29/10/2020 e 17/11/2020.
In sostanza, ha rilevato che l'assenza originaria dell'AQE, poi colmata con l'integrazione da parte della società convenuta, non ha inciso nelle risultanze degli accertamenti peritali, in quanto la stessa riguardava la validità dell'ACE emessa nel
2011 e la definizione della classe energetica degli immobili della parte attrice.
Peraltro, la mancanza dell'AQE non aveva determinato l'inefficacia della dichiarazione di fine lavori, come ribadito dal Servizio Edilizia Privata del Comune di LI, ma unicamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria nei confronti del direttore dei lavori.
Il ctu ha vagliato la correttezza degli APE emessi dall'ingegner in Per_1
data 18/10/2018, che “appaiono formalmente corretti, poiché riportano tutti i contenuti richiesti dalla normativa vigente al momento dell'emissione”.
Allo stesso modo, del tutto prive di rilievo in ordine alla determinazione della classe energetica appaiono le circostanze sopravvenute inerenti al completamento di alcune unità immobiliari della Torre A o al frazionamento di unità immobiliari esistenti.
Come evidenziato sul punto dal consulente d'ufficio, “il fatto che nel 2018 siano presenti nell'edificio 34 unità immobiliari è ininfluente sulla classificazione energetica delle unità immobiliari degli attori, perché non cambiano le relative dispersioni energetiche, né i relativi rendimenti di impianto. Gli unici appartamenti che subiscono una variazione della classe energetica col completamento delle unità immobiliari non finite nel 2011 sono quelli confinanti con dette unità immobiliari, perché cambiano gli scambi energetici tra le due unità. Si precisa comunque che la
23 prestazione energetica degli appartamenti esistenti può solo migliorare, in quanto viene meno lo scambio termico tra le pareti e i solai confinanti con le unità precedentemente non finite”.
Ancora, il consulente ha esaustivamente chiarito le ragioni per le quali tra l'APE depositato in sanatoria e i propri calcoli sussistono delle divergenze relative ai volumi e alla superficie netta degli immobili oggetto di causa.
Infatti, la differenza pari a circa 2m² negli appartamenti è dovuta al fatto che il ctu ha ritenuto di inserire nel modello energetico tutte le tramezzature interne alle unità immobiliari, oltre ai cavedi tecnici, al fine di “avere un riscontro il più preciso possibile tra la superficie utile indicata negli attestati di certificazione o prestazione energetica e la superficie calpestabile indicata nelle tavole del progetto architettonico”, sebbene entrambe le tecniche siano corrette ai fini della validità dell'APE.
Allo stesso modo, “a seconda del software utilizzato, la sovrapposizione degli elementi rispetto alle linee del disegno può essere più o meno precisa, soprattutto se ci sono pareti oblique o se si cambia lo spessore di un elemento murario dopo averlo inserito nel modello, perché talvolta il software fa sbordare il maggiore spessore verso l'interno dell'appartamento anziché verso l'esterno. Alcuni software possono calcolare nella superficie utile lo spazio libero sotto le porte o nei sottofinestra. Tutto quanto sopra, unitamente alle tolleranze di cantiere e di misura, determinano piccoli scostamenti tra le superfici utili indicate per la stessa unità immobiliare nel caso di APE emessi da tecnici diversi o con software diversi”.
In sostanza, dall'esame delle risposte fornite dal consulente d'ufficio alle osservazioni e deduzioni formulate dalle parti – che appaiono del tutto condivisibili in quanto adeguatamente supportate da motivazioni logiche. Come sinora esposto - le sopravvenienze formali e sostanziali, tra cui in particolare l'AQE del 2018 e il completamento del complesso immobiliare, non hanno inciso sulla determinazione delle prestazioni energetiche delle due unità oggetto di causa.
Ad ogni modo, in ragione delle contestazioni sulle differenze di volumi, superfici e misurazioni e delle istanze di integrazione degli accertamenti peritali avanzate dalla parte attrice nel corso dell'udienza del 7/02/2022 “al fine di poter comparare gli immobili per come concretamente ed effettivamente realizzati
24 rispetto alle certificazioni energetiche “di progetto” consegnate al momento del rogito” sono state disposte dal tribunale ulteriori integrazioni peritali.
Il ctu in data 3/05/2022 ha provveduto a effettuare un nuovo sopralluogo presso le unità immobiliari oggetto di causa con l'ausilio di un collaboratore e alla presenza dei ctp di entrambe le parti.
In tale occasione, “sono state rilevate mediante un metro laser tutte le misure necessarie alla corretta determinazione delle superfici e volumi delle unità immobiliari, nonché le misure degli infissi” e all'esito di tali rilievi è emersa una sostanziale coincidenza con le misure riportate nel progetto, a meno di piccolissime differenze ampiamente rientranti nelle tolleranze di cantiere e di misura.
Quanto agli infissi, per i quali emergevano in effetti differenze tra i rilievi sostanziali e i dati progettuali, il consulente ha chiarito che “La differenza è tuttavia solo apparente, poiché gli infissi presenti nelle unità immobiliari sono dei monoblocchi con rivestimento che ricopre l'intera imbotte, come evidente nella figura 1 seguente. Per tale motivo la misurazione della luce dell'infisso eseguita dal sottoscritto è inferiore alla misura della luce architettonica di progetto, che non tiene conto del citato rivestimento in legno dell'imbotte”.
Inoltre, “Nel corso del sopralluogo, il ctp della parte attrice ha fatto notare che la lastra in pietra del davanzale delle finestre non è interrotta a correzione del ponte termico e costituisce un elemento di scambio termico praticamente diretto tra
l'interno degli appartamenti e l'esterno”.
In altri termini, nell'appartamento A73 – di proprietà – è stata Pt_1 Pt_2
evidenziata dagli stessi attori la presenza di una parete più fredda rispetto alle altre, che sarebbe dunque responsabile di un minore isolamento rispetto alle pareti circostanti.
Tenuto conto di tale osservazione, il tecnico ha proceduto a effettuare i calcoli considerando una parete priva dello strato di isolamento termico, allo scopo di valutare l'effetto di tale evenienza sui risultati di calcolo.
In conclusione, anche se nella parete asseritamente più fredda rispetto alle altre, come evidenziato nelle indagini termografiche di parte attrice, mancasse addirittura lo strato di coibente nell'intercapedine, il risultato non cambierebbe
25 apprezzabilmente la prestazione energetica delle unità immobiliari e non ne cambierebbe la classificazione energetica.
Allo stesso modo, i dati delle prestazioni energetiche sono rimasti sostanzialmente privi di rilevanti variazioni, tali da determinare una modifica della classe energetica, anche alla luce delle ulteriori integrazioni inerenti all'analisi del particolare del sottofinestra, del rapporto diverso tra il volume riscaldato della Torre
A e il volume riscaldato dell'intero complesso immobiliare, nonché in merito alla differenza di risultati in considerazione dell'inserimento di un generatore fittizio.
Da ultimo, anche a seguito delle istanze di parte attrice volte a ottenere ulteriori chiarimenti inerenti ai dati di ingresso inseriti nei software di calcolo per l'ottenimento dei risultati trasfusi nella relazione peritale, il ctu ingegner ha Per_2
confermato (v. integrazione depositata il 20/03/2023) la determinazione delle classi energetiche così come emerse nella relazione peritale depositata in data 10/02/2016, evidenziando che i lievi incrementi ovvero diminuzioni risultanti dalle integrazioni peritali non sono comunque idonei a modificare le classi energetiche determinate.
___
Per le ragioni evidenziate, all'esito dell'istruttoria la domanda di parte attrice tesa a ottenere l'accertamento della responsabilità della società committente – venditrice per la mancanza delle qualità promesse ed essenziali, oltre che per i gravi vizi e difetti presenti negli edifici compravenduti è risultata infondata.
Da un lato, i vizi riscontrati relativi agli infissi non assumono alcuna efficacia causale rispetto alla determinazione della classe energetica;
dall'altro, quest'ultima non solo non è risultata inferiore ai valori minimi di legge ma, al contrario,
l'appartamento di proprietà è risultato appartenente alla classe energetica A, Pt_3
mentre per l'appartamento di proprietà la classe energetica Parte_5
determinata è la B, ma considerato il coefficiente di tolleranza pari al 5% ha valori idonei ad assurgere alla classe A.
In altri termini, gli articolati accertamenti condotti nel corso del giudizio hanno consentito di accertare che i vizi riscontrati non assumono efficienza causale rispetto a prestazioni energetiche, né sono idonee a produrre ulteriori conseguenze pregiudizievoli nemmeno prospettate dalla parte attrice, e che, comunque le
26 prestazioni energetiche rilevate nelle unità immobiliari appaiono conformi ai valori legali e a quelli oggetto del contratto di compravendita stipulato tra le parti.
Allo stesso modo, non v'è dubbio che il lieve difetto di qualità riscontrato nell'appartamento di proprietà non sia tale da eccedere i limiti di Parte_5
tolleranza stabiliti dagli usi, tenuto conto, peraltro, che la parte attrice non ha azionato il rimedio risolutorio di cui all'art. 1497 c.c.
Per queste ragioni, si deve concludere per l'infondatezza della garanzia per i vizi e gravi difetti, e per le qualità promesse ed essenziali dei beni per cui è causa.
Né gli elementi emersi a seguito dell'istruttoria hanno evidenziato la sussistenza di un inadempimento imputabile alla società Controparte_1
Infatti, dall'esame del regolamento negoziale emerge che le parti avevano allegato al contratto di compravendita il Capitolato contenente la descrizione di tutte le caratteristiche generali del fabbricato e degli appartamenti.
In tale sede, le parti avevano precisato le specifiche degli isolamenti termici
(indicando la relativa normativa), delle proprietà della climatizzazione che sarebbe stata centralizzata con un contatore individuale per ciascun appartamento, nonché dell'acqua calda sanitaria “la cui produzione sarà centralizzata con caldaia a gas, ubicata nella centrale termica condominiale e verrà integrata dall'impianto di pannelli solari posizionati in copertura”.
Per queste ragioni, considerato che l'opera realizzata appare conforme a tali previsioni contrattuali, non si ravvisa sul punto un inadempimento imputabile alla società venditrice. La pretesa di parte attrice tesa ad ottenere la condanna alla
“realizzazione di un autonomo impianto centralizzato di riscaldamento, raffrescamento e per produzione di acqua calda sanitaria per la sola torre condominiale “A” con conseguente distacco dall'unico impianto condominiale comune a tutti gli edifici del complesso” appare allora infondata.
Infine, per completezza, occorre evidenziare che la domanda di parte attrice tesa a ottenere l'esecuzione in forma specifica o per equivalente dei lavori necessari all'adeguamento degli impianti condominiali non potrebbe, comunque, trovare accoglimento in questa sede.
È noto che l'autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108,
27 comma 2 c.c.) dei componenti la comunione, atteso che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l'atto da compiere ecceda l'area della ordinaria amministrazione;
con la conseguenza che, ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detto limite, la sua carenza di legittimazione deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio (in questi termini Cassazione civile, sezione 3, sentenza n.1662/2005).
***
Con riferimento alle spese processuali, le stesse seguono il principio della soccombenza per cui, nel caso di specie, considerato che le pretese della parte attrice sono risultate infondate, le stesse devono essere poste a suo carico.
In ragione della natura delle questioni e dell'istruttoria condotta, che ha reso necessarie peraltro plurime integrazioni degli accertamenti peritali, le spese di lite devono essere liquidate in base ai valori medi tabellari previsti per le cause di valore indeterminabile di media complessità.
Nel caso di specie, la prestazione professionale dei procuratori delle parti si è esaurita dopo l'entrata in vigore dei nuovi criteri fissati dal D.M. 147/2022, con la conseguenza che i compensi professionali devono essere liquidati in forza dei nuovi parametri.
Quanto alle spese della consulenza tecnica d'ufficio, in ragione dei relativi esiti, che hanno consentito di accertare la conformità legale e contrattuale degli impianti e la sostanziale correttezza della determinazione della certificazione energetica, le stesse devono essere poste definitivamente a carico della parte attrice, che deve essere condannata a rifondere quanto eventualmente anticipato dalla parte convenuta al consulente d'ufficio


P.Q.M.



1. rigetta le domande di parte attrice;

2. condanna gli attori e , in Parte_1 Parte_2 Parte_3
solido tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore della convenuta che si liquidano in euro Controparte_1
10.860,00 per competenze di avvocato, oltre spese generali, iva e c.p.a., come dovute per legge;

28 3. pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico degli attori e e li Parte_1 Parte_2 Parte_3
condanna, in solido tra loro, a rifondere quanto eventualmente anticipato dalla società convenuta al ctu. Controparte_1
LI, 3/04/2025
Il giudice
LU OS

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