N. 1786/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace DE Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1786
DE ruolo degli affari contenziosi civili DEl'anno 2024
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso abitativo.
TRA
, (C.F. ) residente in [...]Controparte_1 C.F._1
(MI) in Via Bernardino De Conti n. 6; , (C.F. Controparte_2 [...]
) residente a [...]; C.F._2
(C.F. ) residente a [...]Controparte_3 C.F._3
GR (NA) in Via Nazionale n. 283; rappresentati dall' avv. Mario Sarlo (C.F.
) – PEC ed elett.te dom.ti presso C.F._4 Email_1
il suo studio in Torre DE GR in Via Circumvallazione n. 20;
1 -intimanti -
E
, (C.F. ) nata il [...] a [...] Controparte_4 C.F._5
GR (NA) ed ivi residente in [...], rapp.ta e difesa dall' avv.
Laura Anna Picaro (C.F. ) - PEC C.F._6 Email_2
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Torre DE GR (NA) in Via
Ignazio Sorrentino n. 24,
-intimata-
CONCLUSIONI
Come da atti DE giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e , Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
n. q. di comproprietari DEl'immobile, in comunione indivisa, sito in Torre DE
GR (NA) in Via Nazionale n. 283 (foglio 24, particella 18, sub 106, cat. A/2,
già sub 12), adivano Questo Tribunale al fine di sentir convalidare lo sfratto per finita locazione, DE detto immobile, rappresentando che:
- in data 16.12.2013 in seguito al decesso DE loro padre, Persona_1
gli istanti diventavano comproprietari DEla quota DE 50% DE predetto
[...]
immobile, unitamente allo zio comproprietario Controparte_5
DEl'altro 50%;
- con lettera raccomandata a/r n.618635339059, gli istanti comunicavano alla conduttrice la disdetta DE contratto alla scadenza DE Controparte_4
31.12.2023 e con successiva raccomandata a/r DE 05.01.2024 la diffidavano nuovamente al rilascio DEl'immobile.
2 Adducendo esigenze abitative, chiedevano pertanto: (i) di convalidare lo sfratto per finita locazione al 31.12.2023, fissando la data DEl'esecuzione nel termine minimo previsto ex art. 56 comma 1 L. 392/78; (ii) di rigettare ogni eventuale opposizione da parte DEl'intimata con dichiarazione di cessazione DE contratto di locazione alla data DE 31.12.2023, (iii) la condanna DEl'intimata al pagamento
DEle spese di lite.
In data 13.03.2025 si costituiva in giudizio impugnando la Controparte_4
domanda attorea, formulando opposizione alla convalida di sfratto per finita locazione e, contestualmente, proponendo domanda riconvenzionale. Eccepiva:
- la nullità DE contratto di locazione, ad uso abitativo, per omessa registrazione
DElo stesso presso l'Agenzia DEle Entrate, essendosi il rapporto contrattuale rinnovato di quadriennio in quadriennio ed essendo stato registrato solo poco prima DEl'istaurazione DE giudizio, cioè dopo 16 anni dalla sua sottoscrizione e dopo 40 anni circa dall'inizio DEl'occupazione DEl'immobile;
- la nullità DE contratto per genericità, indeterminatezza e carenza dei requisiti essenziali, ovvero intestazione, identificazione DEle parti, residenza, termine finale, data di sottoscrizione e clausole;

- la nullità DEla disdetta per finita locazione per inidoneità degli art 1334 e 1335
c.c. ad operare nel caso de quo;
- l'inesistenza DEla necessità abitativa di parte intimante.
Chiedeva, altresì:
- in via riconvenzionale, la richiesta di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ex art 1576 cc e art 1575 n.2 c.c.;
- la chiamata in causa DE terzo comproprietario DE Controparte_5
residuo 50% DEl'immobile.
3 Chiedeva, in conclusione: (i) disporsi il mutamento di rito ai sensi DEl'art 426
c.p.c. (ii) l'integrazione DE contraddittorio, (iii) la nullità DE contratto ad uso abitativo DE 01.01.2008 in quanto registrato soltanto il 24.01.2024, (iii) in via riconvenzionale, risarcimento danni per le opere di manutenzione straordinaria pari ad euro 3.766,97 o DEla diversa somma ritenuta opportuna dal Tribunale
adito, (iv) in via gradata, il massimo di termine per l'esecuzione DE
provvedimento di rilascio, (v) la condanna degli intimanti al pagamento DEle
spese di lite.
Il Tribunale disponeva il mutamento di rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., fissando per la discussione DEla causa l'udienza DE 04.11.2024 ed assegnando termine perentorio alle parti fino al 04.10.2024 per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi, invitandole ad esperire il tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, dlgs. 28/2010 convertito in L. 69/2013.
Con la sua memoria integrativa, parte intimata, domandava: (i) sospendersi il giudizio, ex art 295 c.p.c., per pendenza di altro giudizio avente ad oggetto la divisione di beni caduti in successione tra e CP_1 CP_2 Controparte_3
da una parte e dall'altra, incluso
[...] Controparte_5
l'immobile abitato da;
(ii) l'inammissibilità DEla domanda per Controparte_4
violazione DEl'art 657, (iii) la nullità DE contratto per carenza dei requisiti essenziali, (iv) la richiesta di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori straordinari, (v) la richiesta di chiamata in causa DE terzo.
A parziale integrazione DEla domanda introduttiva, gli intimanti chiedevano, in via di eccezione riconvenzionale, che, nell'ipotesi di accoglimento DEla eccezione di nullità DE contratto, sollevata dalla controparte, le somme richieste da
4 quest'ultima, a titolo di risarcimento, fossero compensate con le maggiori somme dovute dalla ai locatori a titolo di indennità di occupazione, Controparte_4
secondo il valore commerciale DEl'appartamento, che le parti avevano stabilito, in sede di trattative, in € 450,00 mensili.
In data 02.10.2024 il Tribunale, ritenuto maturo il giudizio per la decisione,
rinviava per la discussione all'udienza DE 24.03.2025 assegnando alle parti termine fino al 24.02.2025 per il deposito di note di discussione, nonché termine ex art. 127 – ter c.p.c., fino all'udienza, per il deposito di note sostitutive.
Preliminarmente si dà atto che in data 27 maggio 2024 veniva esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, ex art DEl'art. 5 comma 1, DE d. lgs.
28/2010 come modificato dal d. l. DE 21.06.2013, n. 69, convertito con modificazioni, nella legge DE 09.08.2013, n. 98, che si concludeva con esito negativo. Consegue la procedibilità DEla domanda.
Nel merito, la domanda è fondata e, come tale, deve essere accolta.
In tema di registrazione tardiva dei contratti di locazione, l'art 13 DEla legge 431
DE 1998 prevede che ӏ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione
nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei
successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore DE condominio,
anche ai fini DEl'ottemperanza agli obblighi di tenuta DEl'anagrafe condominiale
di cui all'articolo 1130 numero 6), DE codice civile”.
La questione relativa al rapporto tra il requisito DEla registrazione e la validità DE
contratto è stata oggetto di numerose pronunce ad opera DEla Suprema Corte.
5 La giurisprudenza, sia di Cassazione che di merito, ha chiarito che la registrazione tardiva di un contratto di locazione non determina la sua nullità, ma produce un effetto sanante con validità retroattiva.
Le Sezioni Unite DEla Cassazione hanno confermato nel 2017, con ulteriori pronunce nel 2018 e nel 2019, che la registrazione tardiva di un contratto di locazione non comporta la nullità assoluta, anche se effettuata oltre il termine di
30 giorni previsto dall'articolo 13 DEla legge 431/1998.
Giudicare la registrazione come una condicio iuris sospensiva sarebbe in contraddizione con il principio di ragionevolezza di cui all'art 3 DEla Cost. ed infatti il dettato normativo richiede esplicitamente solamente il requisito DEla
forma scritta, non quello DEla registrazione, a pena di alla nullità DE contratto.
Pertanto negli ultimi anni la Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sull'argomento assumendo posizioni non sempre univoche ma dalle quali è
possibile, anche a fronte di taluni interventi a Sezioni Unite, ricavare un orientamento maggioritario;
orientamento condiviso peraltro da una recentissima sentenza DE luglio 2019 emessa dalla III Sezione Civile (sentenza n.
18942/2019). Detta sentenza, nell'affrontare plurime questioni di diritto, si è
espressa anche in merito alla sanabilità o meno DEla nullità DE contratto di locazione in virtù DEl'intervenuta registrazione tardiva.
Ed invero, confermando quanto già sostenuto in precedenza dalle Sezioni Unite
nel 2017 (sentenza n. 23601/2017) la Suprema Corte ribadisce il principio di diritto secondo cui “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che
ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione DE canone realmente
pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non
6 registrato nei termini di legge, è nullo ai seni DEla L. n. 311 DE 2004, art. 1,
comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base
alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex
tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente
con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per
inadempimento” all'obbligo di registrazione”.
Le Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017) hanno ritenuto che la nullità derivante dalla violazione DEla normativa tributaria sia da qualificarsi alla stregua di nullità
sopravvenuta DE contratto per “difetto di un coelemento di validità extranegoziale
e, sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento” di un obbligo legale.
Tuttavia, la predetta nullità funzionale, da inadempimento DEl'obbligo di registrazione, è passibile di essere sanata con efficacia retroattiva mediante la registrazione tardiva DE contratto, realizzandosi così una sanatoria “per adempimento” DEl'obbligo legale.
Essendo pacifico tra le parti che la registrazione DE contratto presso l'Agenzia
DEle entrate è intervenuta, precisamente in data il 24.01.2024, Questo Tribunale
ritiene che ci siano sufficienti elementi per accogliere la domanda di CP_1 CP_2
e . Controparte_3
Al contrario, la spiegata domanda riconvenzionale, deve dichiararsi infondata non avendo la signora dato prova DEl'esecuzione, a suo carico, di lavori di CP_4
manutenzione straordinaria DEl'immobile.
Poiché la causa è stata decisa sulla base di una questione oggetto di mutamenti giurisprudenziali, si ravvisano giustificati motivi per disporre, ai sensi DEl'art. 92
7 co. 2 c.p.c. (letto alla luce DEla sentenza DEla Corte Costituzionale n. 77 DE 19
aprile 2018), l'integrale compensazione DEle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione di-
sattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara cessato il rapporto locativo tra , Controparte_1 CP_2
e da una parte e ,
[...] Controparte_3 Controparte_4
dall'altra;
2) dispone l'immediato rilascio, da parte di , DEl'immobile sito Controparte_4
in Torre DE GR (NA) in Via Nazionale n. 283 (foglio 24, particella 18, sub
106, cat. A/2, già sub 12), in favore degli istanti, libero da persone e vuoto da co-
se;
3) compensa integralmente, fra le parti, le spese di lite.
Così deciso in Torre Annunziata in data 11.04.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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