REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROVIGO
- SEZIONE CIVILE -
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica ed in persona del dott. Nicola Del Vecchio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 934/2023 R.G., vertente
TRA
(CF ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv.to Giuseppe Carinci (C.F.: C.F._2
, elettivamente domiciliati presso lo Studio del proprio difensore, sito in Adria C.F._3
(RO), c.so Mazzini 86-88;


- ricorrenti -


CONTRO
(C.F. e (C.F. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv.to Maria Cristina Fabbretti (C.F. C.F._5
), elettivamente domiciliati presso lo Studio del proprio difensore, sito in C.F._6
Bologna, Via San Vitale n. 40/3/a;
- resistenti -
CONCLUSIONI
Per i ricorrenti: come da ricorso.
Per i convenuti: come da comparsa di risposta
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
1 e hanno allegato di avere acquistato dagli odierni resistenti per la somma Parte_1 Parte_2 di € 155.000,00 in data 27 dicembre 2016, a rogito del Notaio di Rovigo rep. 7499/6222, un Per_1
immobile sito in Adria località Cengiaretto 32 catastalmente identificato CF Comune di Adria fg. 40
Co mapp. 280 sub. 1 e sub. 2 | CF Comune di Adria sez. urb. AD fg. 40 mapp. 280 sub. 3 | Comune di
Adria fg. 40 mapp. 280 EU | CT Comune di Adria fg. 40 mapp. 286 - 287, con presa di possesso del medesimo nel mese di aprile 2017.
I ricorrenti hanno precisato che, nel settembre 2007, hanno incaricato un professionista per la verifica delle condizioni dell'immobile in vista della realizzazione di alcuni lavori;
dunque, il geometra incaricato avrebbe riscontrato numerose difformità tra lo stato dell'immobile ed i provvedimenti autorizzativi che hanno riguardato lo stesso, di gravità tale da rendere insanabili le dette difformità.
Dunque, gli istanti hanno dedotto la nullità del contratto di compravendita, in quanto, nonostante la dichiarazione di esistenza del titolo abilitativo, l'immobile è comunque risultato affetto da abusi insanabili, ai sensi dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
Inoltre, i ricorrenti hanno evidenziato di avere patito un danno derivante da responsabilità ex art. 1338
c.c., avendo confidato nella validità del contratto di compravendita senza loro colpa;
in subordine hanno precisato di avere comunque subito un danno ex art. 1489 c.c..
Gli istanti hanno evidenziato di avere già adito l'intestato Tribunale formulando le medesime domande, che, tuttavia, sono state dichiarate improcedibili in difetto dell'espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria.
I ricorrenti hanno poi dato atto che nel corso del predetto giudizio era stata già espletata C.T.U., tuttavia ritenuta carente con riferimento alla quantificazione del danno patito dagli istanti, tanto da averne chiesto la rinnovazione.
Nel costituirsi, e hanno contestato in fatto ed in diritto quanto Controparte_1 Controparte_2
allegato e dedotto dai resistenti.
In particolare, i convenuti hanno evidenziato come tutte le circostanze relative alle difformità urbanistiche ed edilizie fossero a conoscenza degli attori.
A tal proposito, hanno rilevato come gli odierni ricorrenti, nel corso delle trattative, abbiano anche chiesto di far accedere un tecnico da loro incaricato per la verifica della condizione dell'immobile, oltre ad avere richiesto ed ottenuto documentazione edilizia per sottoporre l'immobile a perizia.
2 I resistenti hanno precisato anche di avere anche provveduto alla rimozione di parte della copertura precaria insistente sull'area cortiliva, tramite impresa specializzata, prima del sopralluogo del tecnico, come convenuto durante le trattative.
Con riferimento alla dedotta nullità del contratto, i resistenti hanno posto in rilievo che nello stesso sono individuati i titoli abilitativi, ragione per cui va ritenuto valido.
I convenuti hanno poi contestato che, in ogni caso, si sia in presenza di difformità totale dell'immobile rispetto ai titoli abilitativi.
In relazione alla domanda di risarcimento del danno ex art. 1338 c.c., i resistenti hanno dedotto di avere fornito tutti i documenti necessari e di avere anche consentito l'accesso di un tecnico incaricato dai compratori;
con riferimento all'esistenza del vincolo ambientale, hanno precisato che trattasi di onere non apparente gravante sull'immobile, in quanto assistito da presunzione legale di conoscenza.
Per quanto concerne la richiesta di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno, i resistenti hanno ribadito come gli istanti fossero pienamente consapevoli dello stato dell'immobile al momento dell'acquisto.
2. In primis et ante omnia, è opportuno soffermarsi sulla disciplina normativa applicabile al caso di specie, anche alla luce delle argomentazioni specificamente articolate sul punto, in particolare dalla parte convenuta.
Dalla disamina dell'atto di compravendita, si desume che trattasi di immobile la cui costruzione è iniziata in data anteriore all'1.9.1967 e tale circostanza non appare essere stata posta in dubbio dalle parti;
al contempo, è riscontrabile per tabulas che l'atto di compravendita risale all'anno 2016.
Inoltre, è pacifico che gli odierni ricorrenti abbiano corrisposto per intero il prezzo pattuito.
Dunque, si osserva che il momento decisivo ai fini dell'individuazione della legge applicabile non è quello della costruzione dell'immobile, bensì quello della stipula del contratto di compravendita dello stesso, che nel caso di specie risale all'anno 2016.
Invero, dal combinato disposto dell'art. 46 T.U.E. e dell'art. 40 della L. n. 47 del 1985 si desume la generale disciplina della nullità anche in relazione ad atti aventi ad oggetto immobili costruiti in fase antecedente al 1967.
Compiuta tale doverosa promessa, è opportuno procedere all'analisi della domanda principale svolta dai ricorrenti, i quali hanno inteso far valere la nullità dell'atto di compravendita stipulato il
27.12.2016, in quanto sarebbero emerse delle difformità edilizie ed urbanistiche, verificate dal tecnico incaricato dai ricorrenti nel settembre del 2017 con perizia redatta nell'ottobre del 2017.
3 In particolare, gli attori hanno rilevato:
- modifiche interne dovute ad un differente posizionamento della scala di collegamento dei piani e diversa distribuzione e superficie dei locali;

- chiusura di un foro di porta esterna nel vano cucina;

- modifiche prospettiche al piano primo costituite dalla demolizione del vano scala, dalla chiusura di
n. 3 fori di finestra (pareti nord/ovest e nord/est), dall'apertura di una porta finestra nel corridoio (di accesso all'attuale terrazza) e di una finestra nell'attuale bagno;

- cospicuo ampliamento abusivo sul retro del fabbricato (pari a mq. 90 circa al piano terra e mq. 22 circa al piano primo), così di seguito costituito: al piano terra: - aumento della superficie lorda di mq.
24 circa, con conseguente ricavo di n. 2 ripostigli (mediante parziale utilizzo dell'ex vano scala), allargamento del garage posto all'interno dell'immobile e realizzazione di un bagno (parzialmente ricavato dall'ex locale lavanderia); - realizzazione di un ampio garage con superficie lorda di mq. 42 circa (in muratura in blocchi di cemento e copertura in pannelli ondulati di “eternit”) e di un locale ripostiglio con superficie lorda di mq. 24 circa (da cui, antecedentemente alla vendita, è stata rimossa la copertura, anch'essa presumibilmente in “eternit”); il tutto ubicato sul retro del fabbricato, in aderenza allo stesso ed accessibile dall'esterno; al piano primo: - realizzazione di un'ampia terrazza di mq. 50 circa, peraltro in sostituzione di coperture inclinate (che, unitamente all'ampliamento suddetto ed alle modifiche forometriche suddette, configura una significativa modifica prospettica del fabbricato);
- una sostanziale irregolarità dell'impianto fognario per i seguenti motivi: - mancata conformità alle indicazioni del progetto allegato alla Concessione Edil. n. 151/83, - presenza, nella parte terminale, di un pozzo disperdente (non più consentito dalla normativa vigente), - mancanza di autorizzazione allo scarico. Pertanto, si rileva la necessità di provvedere ad una totale revisione dell'impianto stesso, previa redazione di idoneo progetto, finalizzata al rilascio di una regolare autorizzazione allo scarico da parte del (tramite l'ufficio competente della Polesine Acque di Adria) (Cfr. ricorso, pag. 1, CP_4
2 e 3).
Inoltre, è il caso di porre in rilievo come i ricorrenti non abbiano in alcun punto dei propri scritti difensivi dedotto circa la correttezza delle indicazioni contenute nell'atto di compravendita, in relazione alla concessione ad edificare o in sanatoria.
Allo stesso modo, neppure vi è contestazione circa l'esistenza dei titoli abilitativi indicati e della loro riferibilità all'immobile oggetto del contratto.
4 Al contrario, nello stesso ricorso si dà atto “che la concessione edilizia rilasciata ai venditori è stata emanata in rispetto a quanto previsto dall'art. 1 legge 28 Gennaio 1977, N. 10 - cd. legge Bucalossi
(1) e dall'art. 76, comma 1, nr. 4) della Legge regionale 27 giugno 1985, n. 61” (cfr. ricorso pag. 4).
Ebbene, la Suprema Corte a Sezioni Unite ha fornito un intervento chiarificatore in ordine all'approccio ermeneutico da adottarsi con riferimento alla disciplina della nullità sopra evocata, aderendo alla così detta “teoria formale”.
In tal senso, le Sezioni Unite hanno stabilito il principio, che l'intestato Tribunale reputa di condividere, per il quale la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019).
Inoltre, in motivazione è espressamente precisato che “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
A questo punto, è il caso di ribadire come non sia affatto in contestazione che i titoli abilitativi dell'immobile indicati nell'atto siano esistenti, reali e riferibili all'immobile in questione, anzi sono proprio i ricorrenti a prenderli a riferimento per desumerne le difformità dell'immobile, da cui promanano, secondo la loro prospettazione, la nullità del contratto di compravendita.
Orbene, ai sensi dell'art. 40, comma 2, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell'entrata in vigore della legge stessa, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell'alienante la licenza e la concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell'oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera era stata iniziata prima del 2 settembre 1967.
5 Nel caso in analisi, nell'atto sono indicati:
- la dichiarazione attestante che la costruzione dell'immobile è cominciata in epoca anteriore all'1.9.1967;
- concessione edilizia n. 357/1981 rilasciata dal Comune di Adria in data 31.12.1981;
- concessione edilizia in rinnovazione n. 151/1983 in data 8.6.1983 (cfr. doc. n. 1 allegato al ricorso).
Ebbene, le Sezioni Unite, nel motivare l'adesione alla “tesi formale”, hanno avuto modo di precisare:
“La tesi qui adottata non è, peraltro, dissonante rispetto alla finalità di contrasto al fenomeno dell'abusivismo edilizio, cui pure tende la disposizione in esame, e che è meritevole di massima considerazione. Pare infatti che la ricostruzione nei termini di cui si è detto della nullità concorra a perseguirlo, costituendo uno dei mezzi predisposti dal legislatore per osteggiare il traffico degli immobili abusivi: per effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato” (Cfr., in motivazione, Cass.
Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019).
In questa prospettiva, appare dirimente proprio l'effettiva esistenza del titolo abilitativo, mentre non assume rilevanza l'eventuale esistenza delle allegate difformità ai fini della validità del contratto.
Al contrario, un'eventuale difformità edilizia, totale o parziale, dell'immobile in concreto
(cd. difformità secondaria) - esulando la regolarità edilizio/urbanistica dalla causa del contratto di compravendita immobiliare -, rileva unicamente sul piano dell'efficacia del contratto e del risarcimento del danno;
non già, quindi, sulla validità della fonte contrattuale del trasferimento immobiliare.
Proprio in tal senso si è espressa sul punto in via interpretativa anche la Corte di Cassazione, chiaramente affermando che “l'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, secondo cui, negli atti aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che l'opera è iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967, configura una nullità formale e non una nullità sostanziale, in quanto per la validità del contratto è necessaria unicamente l'esistenza dell'autodichiarazione urbanistica dell'alienante e non la veridicità della stessa, né possono estendersi per analogia i tassativi casi di nullità previsti dalla citata norma” (cfr. Cass. n. 16876 del 05.07.2013, di recente conforme anche Cass. n. 23394 del 01.08.2023).
6 Alla luce di tutte le considerazioni sinora svolte, la domanda di accertamento di nullità del contratto del
27.12.2016, a rogito del Notaio di Rovigo, rep. nr. 7499 racc. 6222 deve essere respinta. Per_1
3. Ciò posto, il Tribunale reputa che le domande di restituzione e di risarcimento ex art. 1338 c.c. risultano assorbite.
Infatti, dall'analisi delle conclusioni rassegnate dai ricorrenti, entrambe le predette domande sono state gradatamente subordinate all'accertamento della nullità del contratto di compravendita.
Con specifico riferimento alla domanda di risarcimento del danno, gli attori hanno dedotto la sussistenza della responsabilità dei convenuti per violazione dell'art. 1338 c.c., essendo stati i primi indotti a confidare nella validità del contratto.
Ebbene, accertata la validità dello stesso, alcun risarcimento del danno può essere riconosciuto in favore degli attori.
4. Resta, dunque, da esaminare la domanda formulata in via subordinata, volta ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c..
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 17148 del 21/06/2024).
E ancora, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cfr. Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 27559 del 28/09/2023).
Facendo applicazione di tali condivisibili coordinate interpretative, nel caso di specie, se è certo che nel contratto di compravendita non è stata fatta alcuna menzione delle difformità in questione, assume, però, carattere dirimente la conoscenza da parte dell'attore, al momento dell'acquisto dell'immobile, delle lamentate difformità.
Invero, se per un verso si ritiene che l'espressa dichiarazione del venditore in ordine alla conformità urbanistica e catastale del bene esoneri l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione - con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei suoi confronti tanto se le difformità erano dallo stesso
7 facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se esse non erano apparenti -, per altro "tale diritto viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza" (Cass. n. 14289/2018).
Infatti, nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, non rileva la dichiarazione del venditore della inesistenza dì pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità (Cass. Sez. 2, n. 57, 4/1/2018, Rv. 646615).
Orbene, il Tribunale reputa pienamente utilizzabili, ai fini della decisione, gli esiti della C.T.U. espletata in altro giudizio intercorso tra le stesse parti ed avente medesimo oggetto del presente processo, definito con una pronuncia in rito di improcedibilità.
L'ausiliario ha dato atto di avere riscontrato le seguenti difformità edilizie:
“a piano terreno:
a) diversa distribuzione interna dei locali che vede tra gli altri lo spostamento della scala di collegamento dei piani precedentemente ubicato in corpo esterno, nell'attuale vano ingresso.
b) ampliamento a nord del preesistente corpo di fabbrica retrostante ad un piano per l'intera sua lunghezza di ml. 8,40 e la profondità di 135 cm., per complessivi mq. 11,34 ed un volume di mc. 30,62.
c) ampliamento a nord del preesistente vano scala per l'intera sua lunghezza di ml. 4,65 e la profondità di ml. 2,80 per complessivi mq. 13,02 ed un volume di mc. 35,15.
d) eliminazione della parte relativa al piano primo del preesistente vano scala attualmente spostato all'interno del corpo di fabbrica principale a due piani con riduzione di una volumetria di mc. 4,16.
e) ampliamento del fabbricato a nord mediante realizzazione in aderenza di ulteriore manufatto ad un piano in muratura in blocchi di cemento e copertura in pannelli prefabbricati di fibrocemento delle dimensioni di mq. 11,31 di lunghezza, ml. 6,07 di profondità ed altezza media di ml. 2,75 con superficie coperta complessiva di mq. 68,65 e volume di mc. 188,79.
a piano primo:
f) diversa distribuzione interna dei locali determinata dallo spostamento del vano scala all'interno del corpo di fabbrica a due piani.
8 g) Realizzazione di terrazza a copertura del corpo di fabbrica posteriore a solo piano terreno e demolizione del vano scala esterno” (Cfr. doc. n. 4 di parte ricorrente;
doc. n. 7, 7 bis di parte resistente).
Invece, con riferimento alla conformità urbanistica, l'ausiliario ha così relazionato:
“Gli elaborati tecnici allegati all'istanza di concessione edilizia del 1981, ed in particolare il prospetto riassuntivo delle opere da realizzare, indicano che l'edificio originario e concessionato presentava una superficie complessiva coperta di mq. 103 ed un volume vpp, di mc. 546.
Dalla verifica della conformità alle norme urbanistiche relative alla zona E2 rurale, dettate dall'art.
40 delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente strumento urbanistico in cui ricade l'immobile:


1. si verifica la conformità urbanistica ai parametri volumetrici e di distanza degli ampliamenti di cui alle lettere 3b) e 3c)


2. si verifica la NON conformità urbanistica ai parametri volumetrici e di distanza dell'ampliamento di cui alla lettera 3e)


3. si verifica la conformità urbanistica delle difformità di cui alle lettere 3a), 3d),3f) e 3g) che potranno essere sanate mediante presentazione al comune di Adria e alla Soprintendeza per i Beni Ambientali di pratiche a sanatoria e di Segnalazione Certificata di Attività Edilizia (SCIA).
In riferimento ai vincoli urbanistici presenti nella zona in cui insiste l'immobile,


4. Si verifica la NON sanabilità degli ampliamenti di cui alle lettere 3b), 3c) e 3e) in riferimento al vincolo Ambientale e Paesaggistico art. 142 lett. C Lgs 42/2004 per i quali dovrà essere prevista la demolizione” (Cfr. doc. n. 4 di parte ricorrente;
doc. n. 7, 7 bis di parte resistente).
4.1 Prima di procedere alla ulteriore disamina della questione, è opportuno vagliare l'utilizzabilità e la rilevanza del documento depositato da parte resistente, consistente nel contratto di mandato al tecnico
, sottoscritto da Persona_2 Parte_1
Il Tribunale reputa che il documento sia pienamente utilizzabile ai fini della decisione.
Infatti, il difensore di parte ricorrente ha espressamente disconosciuto lo stesso, rectius la sottoscrizione apposta dal tuttavia, tale disconoscimento è con ogni evidenza tardivo, in quanto formalizzato Pt_1
con la memoria n. 1 ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c., e non alla prima difesa utile successiva alla produzione del documento, corrispondente all'udienza del 4.10.2023 (Cfr. ex multis: Cassazione civile sez. II, 21/09/2023, n.27039; Cass. civ., sez. III, 17.7.2008, n. 19680).
Ad ogni buon conto, il documento in questione non assume particolare pregnanza probatoria, in quanto dal tenore del modulo sottoscritto dal ricorrente si desume che al professionista incaricato è stato dato
9 mero mandato per la stima del valore dell'immobile, poi oggetto della compravendita, in quanto elemento necessario per la concessione del mutuo da parte dell'istituto di credito (Cfr. doc. n. 9 e n. 10 di parte resistente).
In altri termini, se è vero che può ritenersi provato che il perito abbia fatto accesso all'immobile in data
6.12.2016, come ricavabile dal predetto modulo, si reputa che l'attività svolta dal tecnico sia stata finalizzata alla sola stima del valore degli immobili e non anche alla verifica della loro conformità edilizia ed urbanistica.
4.2 Ebbene, il Tribunale reputa che è la stessa tipologia delle difformità (riguardanti la stessa costruzione dell'edificio) che consente di concludere nel senso che le stesse fossero in parte evidentemente conosciute o quantomeno conoscibili da parte dell'acquirente, come meglio precisato di seguito.
Tanto premesso, si reputa condivisibile il principio per il quale i vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018).
Tale specificazione si rende opportuna a fronte delle difese sul punto svolte in particolare dai convenuti.
Tuttavia, è opportuno evidenziare che, a ben vedere, i ricorrenti non hanno lamentato di non essere stati a conoscenza del vincolo paesaggistico in questione, bensì delle difformità urbanistiche ed edilizie che connotano l'immobile oggetto di compravendita come sopra meglio descritte.
4.3 Dunque, posta la presunta conoscenza e conoscibilità dell'esistenza del vincolo ambientale e paesaggistico con riferimento all'immobile de quo, vale osservare che le difformità sopra indicate ai punti 3a), 3d), 3f) e 3g) non possono ritenersi immediatamente percepibili da parte degli odierni ricorrenti.
Infatti, dal raffronto con le planimetrie allegate allo stesso atto di compravendita, presenti anche tra gli allegati della relazione del C.t.u., si osserva come effettivamente il vano scala sia graficamente rappresentato nella parte interna dell'immobile.
10 Altrettanto dicasi con riferimento alla terrazza, che nella planimetria allegata all'atto di compravendita
è espressamente indicata come esistente e posta al primo piano, a parziale copertura del piano terra.
Vero è che dall'esame dei titoli abilitativi non vi è conformità tra la situazione in essi rappresentata e quella riportata nelle predette planimetrie;
tuttavia, tenuto conto anche del livello di diligenza richiesto ai compratori, odierni ricorrenti, non può trascurarsi che la planimetria catastale allegata al contratto risale al giugno 1987, dunque ad un periodo certamente successivo a quello dell'ultimo titolo abilitativo risalente al 1983 (Cfr. doc. 1, 2 di parte ricorrente;
doc. 7 bis di parte resistente).
Dunque, tale collocazione temporale del documento, unitamente alla dichiarazione resa dai venditori nel contratto di compravendita in ordine alla conformità catastale dell'immobile e dell'assenza di vincoli pregiudizievoli, giustifica l'affidamento dei compratori in ordine alla complessiva regolarità dell'immobile acquistato nello stato in cui è stato consegnato.
4.4 Tuttavia, le medesime argomentazioni non possono essere svolte con riferimento ai punti ai punti
3b), 3c) e 3e).
In particolare, con riferimento alle voci di cui ai punti 3b) e 3c) si osserva che trattasi di difformità connotate da una esplicitazione materiale piuttosto evidente;
dunque, può ritenersi facilmente percepibile la circostanza per cui fossero stati realizzati ampliamenti di rispettivamente di complessivi
11,34 mq/30,62 mc e 13,02mq/35,15mc, soprattutto in quanto eseguiti per tutta la lunghezza del lato perimetrale interessato, tali da incidere in evidente sulla conformazione strutturale e sulla forma stessa dell'edificio.
Tali considerazioni possono riguardare in maniera ancor più pregnante la difformità di cui al punto 3e).
Infatti, si è in presenza di un manufatto realizzato ex novo, peraltro in aderenza al lato nord, di notevole consistenza (dimensioni di mq.11,31 di lunghezza, ml. 6,07 di profondità ed altezza media di ml. 2,75 con superficie coperta complessiva di mq. 68,65 e volume di mc. 188,79).
Peraltro, non può trascurarsi la immediata non rilevabilità della consistenza di tale manufatto nella planimetria allegata all'atto di compravendita, la quale, proprio per la caratteristica di tale edificio, non poteva sfuggire agli odierni ricorrenti.
Nondimeno, non appare verosimile che i compratori non si fossero avveduti di tale palese difformità ed in tal senso depongono diversi elementi.
Va evidenziato che nella perizia di parte depositata dagli stessi ricorrenti e risalente al 24.10.2017, dunque a circa un anno dalla stipula del contratto di compravendita, si legge: “realizzazione di un ampio garage con superficie lorda di mq 43 circa (in muratura di blocchi di cemento e copertura in
11 pannelli ondulati di “eternit”) e di un locale ripostiglio con superficie lorda di mq24 circa (da cui, antecedentemente alla vendita, è stata rimossa la copertura, anch'essa presumibilmente in “eternit”); il tutto ubicato sul retro del fabbricato, in aderenza allo stesso ed accessibile dall'esterno” (Cfr. doc. n.
2 di parte ricorrente).
In primo luogo, è d'uopo porre in rilievo la conformazione del manufatto:
- muratura in blocchi di cemento;

- realizzazione “in aderenza” al fabbricato già esistente;

- accesso dall'esterno del fabbricato.
Dunque, la stessa morfologia del manufatto è connotata da elementi che non sono affatto ricavabili non solo dal contenuto dell'atto di compravendita, ma anche e soprattutto dalla planimetria allegata agli stessi.
In sostanza, anche a volere riconoscere una più scarsa rilevanza ai titoli abilitativi rispetto alla posizione dei ricorrenti, quest'ultimi, con lo sforzo di diligenza minima a loro richiesto, avrebbero potuto avvedersi, come verosimilmente occorso, della palese presenza di un manufatto abusivo.
D'altronde, come riportato dal perito incaricato dei ricorrenti, era circostanza nota agli stessi che nel periodo precedente alla compravendita era anche stata rimossa una parte della copertura di eternit sul locale ripostiglio e tanto è ulteriore conferma che tale manufatto era stato visionato dai compratori, era stato oggetto di confronto tra le parti ed era stato visionati dai compratori.
A ciò si aggiunga che anche dal compendio fotografico allegato alla perizia di parte è possibile desumere la struttura del manufatto come sopra descritta, connotata, come detto, da una inequivoca esteriorità materiale.
4.5 Per mera completezza, è opportuno precisare come siano risultate infondate le ulteriori doglianze dedotte dai ricorrenti, con particolare riferimento alla situazione dell'impianto fognario ed all'insanabilità della terrazza, posto che sul punto ha puntualmente fornito risposta il C.t.u. nella specifica appendice della risposta alle osservazioni, ritenute condivisibili dal Tribunale ed a cui si fa rinvio.
Nondimeno, è d'uopo precisare che il giudice “non è tenuto a rispondere a ogni e qualsiasi rilievo del consulente tecnico di parte, ma è sufficiente che dal complesso della motivazione si evinca che esse sono state prese in considerazione e adeguatamente contrastate dal consulente tecnico d'ufficio, le cui conclusioni siano state recepite dal giudicante.” (Cfr. Cass. civ., sez. VI, 27 gennaio 2012, n. 1257).
12 4.6 Ebbene, ricadendo la non conformità del bene a norme urbanistiche nel vizio di cui all'art. 1489 cod. civ., è a questa disposizione che occorre fare riferimento onde stabilirne l'applicabilità alla specie, tenendo conto che, perché operi questa garanzia occorre tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (Cfr. Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 17148 del 21/06/2024).
In applicazione di tali principi e delle argomentazioni sopra espresse, si osserva che, nel caso di specie, la domanda di riduzione del prezzo può essere accolta limitatamente alle sole voci 3a), 3d), 3f) e 3g), rispetto alle quali il C.t.u. ha così concluso: “A) Per la regolarizzazione amministrativa delle difformità di cui alle lettere 3a), 3d), 3f) e 3g) sarà necessaria la presentazione pratica edilizia di Segnalazione
Certificata di Attività a Sanatoria e Istanza a Sanatoria alla Soprintendenza per i Beni Ambientali, con costi presunti, comprensivi di sanzioni amministrative, diritti di segreteria, accessori e spese tecniche, di complessivi €. 3.500,00 […] La verifica della situazione catastale risulta incongruente sia agli elaborati progettuali di cui alle concessioni edilizie sopra citate, sia allo stato di fatto e dovrà pertanto essere rettificata con un costo presunto di euro 1000,00”.
A parere di questo giudicante, dunque, parte ricorrente ha diritto ad ottenere la riduzione del prezzo con riferimento alle difformità sopra specificate, proprio in quanto non dichiarate nell'atto di compravendita e non immediatamente percepibili ed idonee ad incidere sulla quantificazione del prezzo pattuito dalle parti.
De iure, i resistenti vanno condannati alla restituzione della somma di 4.500,00 euro in favore dei ricorrenti, pari alla riduzione del prezzo applicabile su quello originariamente corrisposto (155.000,00 euro rispetto ai beni oggetto di domanda).
Giova precisare che l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'“actio quanti minoris", ha natura non di debito di valore ma di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente (Cfr. Cass. Cassazione civile sez. II, 29/01/2013, n.2060).
Di conseguenza, atteso il mancato godimento di questa somma, ed avendo l'obbligazione del venditore di restituire una parte del prezzo ricevuto in pagamento natura di debito di valuta, dovranno essere corrisposti ai ricorrenti gli interessi nella misura legale ex art. 1284, comma 1, c.c. dalla domanda al soddisfo.
13 6. I ricorrenti hanno, inoltre, formulato domanda di risarcimento del danno, quantificato in euro
140.000,00.
Dalla disamina dell'atto introduttivo e dei successivi scritti difensivi, non è possibile comprendere a quale danno gli istanti facciano riferimento, né come lo stesso sia stato quantificato.
Infatti, nel ricorso le uniche deduzioni relative al danno asseritamente patito attengono:
- al danno per responsabilità ex art. 1338 c.c. (cfr. ricorso, pag. 6), la cui domanda è da ritenersi assorbita dal rigetto della domanda di accertamento della nullità;
- al valore delle migliorie apportate all'immobile, anche mediante l'installazione del mobilio (cfr. ricorso, pag. 7).
Dunque, la domanda formulata in via subordinata risulta del tutto generica, sfornita di qualsivoglia fondamento in punto di allegazione e probatorio.
Ebbene, il Tribunale reputa che, affinché possa darsi luogo ad una pronuncia di condanna a tale titolo
“L'attore ha invece il dovere di indicare analiticamente e con rigore i fatti materiali che assume essere stati fonte di danno. E dunque in cosa è consistito il pregiudizio non patrimoniale;
in cosa è consistito il pregiudizio patrimoniale;
con quali criteri di calcolo dovrà essere computato. Questo essendo
l'onere imposto dalla legge all'attore che domanda il risarcimento del danno, ne discende che una richiesta di risarcimento dei "danni subiti e subendi", quando non sia accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata generica ed inutile. Generica, perché non mette né il giudice, né il convenuto, in condizione di sapere di quale concreto pregiudizio si chieda il ristoro;
inutile, perché tale genericità non fa sorgere in capo al giudice il potere- dovere di provvedere.” (Cfr. Cassazione n. 13328/2015).
E ancora Cass., Sez. 3, sentenza n. 691 del 18/01/2012 ha chiarito che "le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono essere limitate alla prospettazione della condotta in tesi colpevole della controparte (...), ma devono includere anche la descrizione delle lesioni, patrimoniali e/o non patrimoniali, prodotte da tale condotta, dovendo l'attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento, e ciò a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo".
Dunque, la domanda va respinta.
7. Si osserva che non avrebbero condotto a diverso esito le istanze istruttorie, ritenute inammissibili per le ragioni meglio esposte con ordinanza del 15.4.2024, da intendersi qui integralmente richiamate.
14 8. Con riferimento alle determinazioni da assumersi ai sensi degli artt. 91 e ss. c.p.c., il Tribunale reputa sussistenti i presupposti per la compensazione delle spese di lite, tenuto conto della sensibile differenza tra il valore delle domande formulate e quello del decisum, il rigetto della domanda di accertamento di nullità, tali da determinare sostanzialmente una reciproca soccombenza.
9. Va infine disposta la trasmissione di copia del documento di cui al n. 4) dell'indice della produzione di parte ricorrente, di cui ai n. 7) e 7) bis dell'indice della produzione di parte resistente, al PM in sede, per le eventuali determinazioni di competenza, considerato il riscontro di difformità urbanistiche non sanabili.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede: rigetta la domanda di accertamento della nullità del contratto di compravendita e, per l'effetto, dichiara assorbite le domande di restituzione e di risarcimento del danno; accoglie, per quanto di ragione, la domanda di riduzione del prezzo e, per l'effetto, condanna i resistenti in solido al pagamento in favore dei ricorrenti in solido della somma di 4.500,00 euro a titolo di riduzione del prezzo, oltre interessi nella misura legale ex art. 1284, comma 1, c.c. dalla domanda al soddisfo;
rigetta la domanda di risarcimento del danno;
dichiara interamente compensate le spese di lite.
Così deciso in Rovigo, 11.4.2025
IL GIUDICE
Dott. Nicola Del Vecchio
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