REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO in persona della dr.ssa Claudia Gemelli, in funzione di Giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G. n. 12552/2021 avente ad oggetto: responsabilità ex art. 2051 c.c. promossa da:
(c.f. rappresentata e difesa dagli avv.ti Massimiliano Parte_1 C.F._1
Marche e avv. Marco Capello
ATTRICE contro p.IV , rappresentata e difesa dall'Avv. Sara Luppi ON P.IVA_1
CONVENUTA
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Conclusioni: per l'attrice: “NEL MERITO -Accertare la responsabilità ex art. 2051 c.c., o in subordine ex art. 2043 c.c., della convenuta per i danni patiti dalla sig.ra nel proprio immobile, e per l'effetto Parte_1
-Dichiarare tenuta e condannare la a risarcire i danni patiti dalla ricorrente, ON nella misura di € 57.300,00 + Iva (ovvero, in subordine, € 15.300,00 + Iva), oltre al pagamento delle spese di CTU per l'espletato ATP -pari ad € 5.622,05- e delle spese legali per tale procedimento -nella misura di € 4.532,04- per un totale così dovuto di € 80.060,09 (ovvero, in subordine, € 28.820,09), o somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia, anche in via equitatIV, oltre agli interessi, come per legge, dal giorno del dovuto a quello dell'effettivo pagamento. IN VIA ISTRUTTORIA […] IN OGNI CASO. Con il favore delle spese e degli onorari di causa, da distrarsi in favore del legale scrivente antistatario, e sentenza esecutIV ex lege.” per la convenuta: “- in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attIV (se del caso parziale) della Signora e/o il difetto di legittimazione passIV (se del Parte_1 caso parziale) di rispetto alle domande formulate dalla medesima Signora ON
, che dovranno quindi essere rigettate in quanto inammissibili per i motivi dedotti;
Parte_1
- nel merito, rigettare integralmente le domande svolte dalla Signora in quanto Parte_1 inammissibili, illegittime e infondate per tutte le ragioni svolte. Con vittoria delle spese e delle competenze del presente giudizio.”
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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. ha agito in giudizio nei confronti della Parte_1 [...] chiedendo accettarsene la responsabilità ex art. 2051 c.c. con condanna al ON pagamento in suo favore di € 57.300,00 + IV per i danni patrimoniali derIVnti dai fenomeni infiltrativi che hanno interessato l'immobile di sua proprietà, oltre ad € 5.622,05 per le competenze CTU liquidate in a.t.p. ed € 4.532,04 per spese legali sopportate in tale sede. In particolare, la ricorrente ha allegato: di aver acquistato, il 2.12.2008, un negozio posto al piano terra del complesso immobiliare di proprietà della società resistente, sito in Torino, via Calabria 34/B; che, a seguito dell'acquisto dell'immobile, la aveva lasciato lo stabile in completo stato di abbandono;
che lo stato di ON grave incuria del complesso immobiliare e l'omessa installazione dei serramenti esterni ai piani superiori avevano comportato l'ammaloramento dei muri perimetrali, delle solette e dei pavimenti provocando copiose infiltrazioni a danno del negozio di sua proprietà; di aver avviato un procedimento di a.t.p. vanti a questo Tribunale (RG n. 20261/2020) che si è concluso con relazione nella quale sono stati accertati i danni e i vizi patiti dall'immobile di sua proprietà, tali da renderlo inutilizzabile. Danni di cui la ricorrente chiede da refusione come da domanda.
Si è costituita in giudizio la chiedendo, in via preliminare, il mutamento del ON rito ed eccependo la carenza di legittimazione attIV della ricorrente nonché la carenza della propria legittimazione passIV in ragione della necessaria applicazione della disciplina del condominio alle parti di edificio che dovrebbero essere oggetto di manutenzione. Secondo la prospettazione della resistente spetterebbero, dunque, al stesso (di cui la stessa ricorrente fa parte) l'onere di CP_2 custodia del tetto dello stabile e la sopportazione dei relativi costi di ripristino e di risarcimento di eventuali danni arrecati dall'incuria. In ogni caso, ha evidenziato un concorso di colpa della ricorrente nell'aggravio dei fenomeni infiltrativi e ha contestato le conclusioni della consulenza resa in sede di a.t.p. chiedendone la rinnovazione e/o l'integrazione; ha, dunque, domandato il rigetto delle domande avversarie.
Con ordinanza 26.11.2021 è stato disposto il mutamento del rito in ordinario e fissata udienza figurata al 16.12.2021 in cui sono stati concessi i termini della trattazione ex art. 183 co. 6 c.p.c. Con ordinanza
6.5.2022, rigettate le istanze di istruttoria orale e di rinnovazione della consulenza resa in sede di a.t.p.,
è stata fissata udienza per tentativo di conciliazione al 28.6.2022, conclusosi con esito negativo. Con ordinanza 25.7.2022 è stata disposta l'acquisizione del fascicolo di e l'integrazione della c.t.u., CP_3 poi depositata il 9.3.2023. Con ordinanza 11.5.2023 la causa è stata ritenuta matura per la decisione e con ordinanza 25.10.2024 è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. La domanda è parzialmente fondata, nei limiti che seguono.
Occorre anzitutto chiarire che l'immobile dell'attrice e quello della convenuta fanno parte del venutosi a creare a seguito del frazionamento e vendita di singole unità immobiliari da CP_2 parte della stessa società convenuta, originaria proprietaria del grande complesso immobiliare sito in via Calabria. Invero, costituisce principio consolidato quello per cui “la particolare comunione regolata dall'art. 1117 c.c. e ss., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio frazioni questo in più porzioni autonome la cui proprietà esclusIV trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi” (in termini, Cass. n. 3945/2008) con conseguente applicazione della presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso, salvo che dal titolo non risulti una CP_2
pagina 2 di 6 chiara ed univoca volontà di riservare esclusIVmente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. n. 23902 del 23/11/2016).
Nel caso di specie è la stessa attrice ad affermare, in ricorso (p. 1), che il complesso immobiliare è di proprietà di parte convenuta “ad eccezione del negozio della sig.ra e di un altro locale Parte_1 commerciale venduto a terzi”. Circostanza confermata dalla (p. 2 comparsa ON di costituzione).
Privo di pregio è il rilievo della difesa attorea per cui l'esistenza di un Condominio sarebbe da escludersi dall'inesistenza di parti comuni, di un regolamento condominiale, di un amministratore, ecc. (cfr. pp. 4,5 comparsa conclusionale). Infatti: 1) l'esistenza di parti comuni risulta dallo stesso atto di compravendita prodotto dall'attrice (doc. 2) ove si legge che l'acquisto da parte della Parte_1 avvenIV “con la quota di comproprietà sulle parti comuni dello stabile quale risulta per leggi, usi e consuetudini” né l'attrice ha provato da dove si ricaverebbe la proprietà esclusIV delle parti dell'edificio che la legge (art. 1117 c.c.) qualifica come di proprietà comune;
2) la necessità di un regolamento e di un amministratore sono obblighi che la legge prevede ove il condominio superi certe soglie dimensionali (artt. 1129, 1138 c.c.), non raggiunte nel caso di specie.
Ciò chiarito occorre soffermarsi sulla causa dei danni da infiltrazioni lamentati dall'attrice.
Il CTU, con valutazione ribadita anche in sede di integrazione della consulenza disposta nel presente giudizio e che la scrivente condivide in quanto immune da vizi logici, ha accertato che le infiltrazioni lamentate da parte attrice derIVno, per un verso, dalla mancata tenuta delle membrane impermeabilizzanti del manto di copertura dell'immobile, causata dallo stato di degrado in cui versa lo stabile;
per altro verso, dalla mancanza di serramenti esterni al primo piano.
In particolare, il consulente ha chiarito la pluralità di fattori causali che hanno determinato i danni subiti dall'attrice: 1) le infiltrazioni derIVnti dal piano di copertura percolano sul solaio del piano terra attraverso dei “fori di scarico” presenti nell'intonaco e nella pignatte del solaio del primo piano, di proprietà di parte convenuta;
2) tali percolazioni convergono sopra il negozio di parte attrice a causa della pendenza prevalente dell'estradosso del solaio sul piano terra;
3) le percolazioni sono dovute, anche, alla totale mancanza di serramenti del primo piano dell'edificio, di proprietà della convenuta, tamponate con inadeguati sistemi di lamierati tali da non arginare lo stravento della pioggia;
4) le infiltrazioni, quindi, interessano l'intradosso del solaio di parte attrice, “naturalmente” privo di soprastante impermeabilizzazione, per poi percolare sul pavimento del piano terra e danneggiare pareti e pilastri dell'immobile attoreo (cfr. pp. 5 e 6 della ctu resa in sede di a.t.p. e pp. 8,9 della ctu integratIV).
Quanto alla rilevata esistenza di “fori di scarico” sul soffitto di parte convenuta, il consulente ha chiarito che trattasi di un tentativo di scaricare l'acqua di percolazione permeata attraverso gli strati impermeabilizzanti del manto di copertura, non più a tenuta meteorica;
tale “demolizione calibrata”, sebbene eviti l'insorgenza di ulteriori e più gravi danni alla struttura, è causa delle infiltrazioni lamentate dall'attrice in quanto i conseguenti percolamenti confluiscono e rimangono concentrati sul solaio del negozio (cfr. pag. 13 dell'integrazione alla CTU).
Il consulente ha dunque concluso rilevando che “b) Le percolazioni nel negozio derIVno sostanzialmente dalla mancata tenuta meteorica del piano di copertura quale proprietà comune come da Codice e dalla pendenza dell'estradosso del solaio soprastante il piano terra, convergente sull'area di Proprietà Convenuta del sottostante negozio in una percettibile conca. c) Con motIVta convinzione si può dedurre che le evidenti e ripetute percolazioni dal tetto nei sottostanti locali della Convenuta attraverso i fori praticati nel solaio di tutto il piano per scaricare le meteoriche stagnanti, da questa
Convenuta non sono state preventIVmente raccolte e convogliate altrove senza che arrIVssero ad interessare l'area del sottostante negozio dell'Attrice. d) Non risulta che Parte Convenuta abbia pagina 3 di 6 esposto all'Amministrazione del complesso immobiliare per la demolizione calibrata come effettuata nell'intradosso dell'ultimo solaio come da fotografie con freccette.” (pag. 15 dell'integrazione alla CTU).
Ora, così inquadrata la vicenda fattuale sottesa al presente giudizio, occorre rilevare che l'attrice è carente di titolarità del diritto ad ottenere il risarcimento del danno per i costi necessari al rifacimento del manto di copertura dell'edificio. Costo stimato in € 42.000 dal ctu in sede di a.t.p.
Invero, tale somma non è richiesta a ristoro di un danno subito ai propri locali bensì quale importo da destinarsi alla manutenzione straordinaria di un'opera (il tetto dello stabile) non di sua proprietà, ma condominiale. Né l'attrice si è sostituita nella gestione urgente delle cose comuni, come consentito ex art. 1134 c.c.: unica circostanza che l'avrebbe legittimata a pretendere il rimborso (ma non il risarcimento anticipato, come prospettato) delle spese sostenute.
Quanto, invece, ai danni subiti dall'attrice nell'immobile di sua proprietà, occorre rilevare che l'attrice agisce a norma dell'art. 2051 c.c. configurando i danni subiti come da omessa custodia.
Se è vero che custode in relazione alle parti comuni del , e in particolare al manto di CP_2 copertura fonte di provenienza delle infiltrazioni meteoriche, è il è anche vero che, come CP_2 sopra rilevato, i danni l'attrice li ha riportati per la concomitanza di plurimi fattori causali, tra i quali va annoverato il particolare stato degradato in cui versava il suo immobile di proprietà esclusIV posto sopra l'immobile attoreo. Immobile dove la presenza di fori nell'intonaco (di proprietà esclusIV), l'assenza di qualunque sistema di raccolta dell'acqua derIVnte da detti fori con assoluta incuranza dei possibili danni all'immobile sottostante e l'assenza di serramenti (sempre di proprietà esclusIV) hanno consentito all'acqua entrata nell'immobile della convenuta di giungere al solaio sul piano terra che, naturalmente privo di impermeabilizzazione, ha portato al percolamento dell'acqua nell'immobile della
. Parte_1
Sarebbe spettato alla convenuta provare il caso fortuito idoneo a farla andare esente da responsabilità per i danni conseguenza alla presenza di fori e all'assenza di serramenti. Ma nulla è stato anche solo allegato sul punto.
Né la riscontrata pendenza dell'estradosso del solaio soprastante il piano terra (cfr. pag. 15 dell'integrazione alla consulenza) può considerarsi circostanza sufficiente ad escludere la responsabilità della società convenuta la quale, per gli stessi motivi, avrebbe dovuto adoperarsi per impedire che le acque meteoriche convogliassero sul negozio di parte attrice e adottare misure idonee far defluire altrove i percolamenti.
Considerazioni complessive che inducono a ritenere raggiunta la prova dell'imputabilità dei danni subiti dall'attrice alla ex art. 2051 c.c. ON
Quanto ai danni materiali recati all'immobile di parte attrice, a seguito del sopralluogo, il CTU ha riscontrato copiose infiltrazioni determinanti “importanti fenomeni di efflorescenza su intonaci e degrado dei pilastri in CCA per esplosione del cls conseguentemente all'aggressione della ruggine sui tondi di armatura” (p. 5 ctu in sede di a.t.p.). Nell'integrazione alla consulenza resa nel presente giudizio, sono state quantificate le spese per gli interventi necessari in € 13.386 + IV come da computo metrico allegato. Importo da cui non vi sono ragioni per discostarsi stante la logicità e la coerenza della valutazione con i dati a disposizione.
A tale importo occorre aggiungere quello di € 300 per la revisione da parte di un fabbro del portoncino d'ingresso all'immobile dell'attrice, anch'esso danneggiato dai fenomeni infiltrativi, come riconosciuto nella ctu resa in sede di a.t.p. (p. 20: “Le infiltrazioni e l'umidità ambiente hanno sicuramente interessato anche il battente con serratura triplice e le cerniere che dovranno essere revisionate da un fabbro al costo minimo di €300,00”). Tale importo non può dirsi escluso dall'integrazione alla ctu resa pagina 4 di 6 nel presente giudizio, dove si dice espressamente che “Il portoncino deve essere rimosso per la sua revisione da falegname ai fini di consentire la sua migliore apertura e chiusura limitate dall'imbibizione ricevuta dalla percolazione per battente e telaio” (p. 10 ctu integratIV). Revisione da falegname, tuttavia, poi non inclusa nel computo metrico allegato.
Tale somma di € 13.686 oltre IV deve essere riconosciuta integralmente all'attrice non essendo condivisibile l'argomento della convenuta per cui non spetterebbero all'attrice le voci di spesa indicate dal ctu (nel compito metrico) come necessarie per ripristinare il soffitto del proprio immobile, in forza della ritenuta operatività dell'art. 1125 c.c. che pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Infatti, si verte in tema di responsabilità extracontrattuale della convenuta, sicché le conseguenze che ne sono derIVte all'attrice costituiscono poste di danno da valutare secondo le norme che regolano tale responsabilità (art. 2056 c.c.) e non secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni, il cui richiamo è quindi fuori tema (cfr. in questo senso, Cass. n. 7727/2000).
Del pari non ha pregio l'argomento della convenuta secondo cui l'attrice avrebbe concorso ad aggravare il danno. Infatti, dagli atti non è emerso alcun profilo di concorso di colpa rilevante ai sensi dell'art. 1227 c.c. imputabile all'attrice: la riferita perduranza dei fenomeni infiltrativi da due anni contenuta nella missIV 9.1.2020 inviata dal legale della (doc. 5 attrice) non dimostra Parte_1 alcun ritardo nell'assunzione di iniziative legali, considerate sia le non contestate molteplici segnalazioni delle problematiche alla società convenuta effettuate dall'attrice nel periodo precedente
(cfr. p. 3 del ricorso), sia il ricorso per a.t.p. che l'attrice instaurò nel novembre 2020. Quanto all'allegato non uso dei locali, non soltanto parte attrice ha dimostrato documentalmente che il negozio è stato locato sino al febbraio 2016 (doc. 14), ma dall'integrazione di ctu effettuata nel presente giudizio è emerso che un eventuale mancato uso dell'immobile non avrebbe potuto cagionare o aggravare i danni lamentati (p. 9 ctu integratIV).
In definitIV la società convenuta deve quindi essere condannata a pagare in favore di Parte_1 la somma di € 13.686 oltre IVA ed oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.
[...]
3. La decisione sulle spese di lite segue la soccombenza, sicché esse vengono poste a carico della convenuta, sia con riguardo alle spese del presente giudizio sia a quelle del giudizio di a.t.p.
La liquidazione delle spese avviene come in dispositivo, in applicazione del d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022 (quest'ultimo non ancora entrato in vigore al momento della conclusione del procedimento di a.t.p.), tenuto conto dell'attività difensIV svolta, del valore del decisum e della non complessità della causa che giustifica l'applicazione dei valori medi dello scaglione € 5.200-€ 26.000, salva l'applicazione di una riduzione sulla fase istruttoria di entrambi i giudizi: del presente procedimento poiché non complessa, del procedimento di a.t.p. in quanto svoltosi nella contumacia della parte convenuta.
Nulla osta alla distrazione delle spese legali a favore del legale dell'attrice, dichiaratosi antistatario.
La spese di CTU del presente giudizio e di a.t.p., già liquidate in corso di causa, devono essere definitIVmente posta a carico di parte convenuta in ragione della soccombenza.


P.Q.M.


Il Giudice, definitIVmente pronunciando, respinta ogni contraria domanda istanza eccezione:
CONDANNA la INVESTMENT a corrispondere a la somma di € CP_1 Parte_1
13.686 oltre IV a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

pagina 5 di 6 CONDANNA la a rimborsare a le spese di lite del ON Parte_1 giudizio di a.t.p. RG 20261/2020, che si liquidano in € 286 per esborsi e in € 2.000 per compensi oltre rimborso forfettario del 15%, IV e cpa, nonché le spese di lite del presente giudizio che si liquidano in
€ 406,50 per esborsi e in € 4.400 per compensi oltre rimborso forfettario del 15%, IV e cpa;
importi tutti da distrarsi a favore dell'avvocato di parte attrice, antistatario;

PONE le spese di ctu del procedimento di a.t.p. RG n. 20261/2020 e del presente giudizio definitIVmente a carico della . ON
Così deciso in Torino, il 28.2.2025
Il Giudice
Claudia Gemelli
Ai sensi dell'art. 52 comma 3 Codice PrIVcy si dispone che in caso di diffusione del presente provvedimento vengano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle parti e di ogni altro terzo citato nel provvedimento.
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