N. R.G. 43410/2023
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 43410/2023 tra
[C.F. , Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE
e
[C.F. ], Controparte_1 P.IVA_2
RESISTENTE
Oggi 26 marzo 2025 ad ore 10.29 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. LA PORTA STEFANO e l'avv. Conte, che concludono come in atti e evidenziano che l'arch. ha avanzato ad altro legale proposta conciliativa per l'abbandono Per_1
del giudizio al TAR;
per parte resistente l'avv. PUCCI STEFANO, con la parte personalmente, il quale si riporta agli scriti ed insiste come in atti;

Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 43410/2023 promossa da:
[C.F. , con gli avv. ti LA PORTA STEFANO e CONTE LUCA Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
[C.F. ], con l'avv. PUCCI STEFANO Controparte_1 P.IVA_2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ Voglia il Tribunale Ill.mo, per i fatti e titoli di cui in narrativa del presente ricorso, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, ed ordinando la trascrizione nei registri immobiliari dell'emananda sentenza(…) :
Nel merito
In via principale:
1 accertare e dichiarare, ad ogni fine e con ogni conseguenza di legge, la legittimità e l'efficacia del diritto di recesso esercitato da anche con il presente atto, nei Parte_1
confronti di dal contratto di locazione di cui è causa avente ad Controparte_1 oggetto l'immobile sito in Corso di Porta Vittoria n. 51 attualmente censito nel Catasto CP_1
Fabbricati del Comune di con la nuova identificazione catastale che di seguito si riporta CP_1
ai fini della trascrizione della domanda e della emananda sentenza:
2 Hotel: foglio 392, map. 322, sub. 717 (classificato come F/4);
3 Cabina elettrica: foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D/1);
4 Negozio: foglio 392, map. 322, sub. 716 (classificato come C/1), e per l'effetto dichiarare che con il pagamento da parte di della multa penitenziale Parte_1
di Euro 3.000.000,00 non potrà più pretendere alcunché rispetto a Controparte_1
tutto quanto previsto nel contratto di locazione di cui è causa.
In via subordinata:

1. nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della superiore domanda n.1, anche accertando e dichiarando l'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto di locazione di cui è causa se del caso anche dovuta alla pendenza dei giudizi amministrativi avanti il TAR
1 – Milano aventi ad oggetto l'annullamento (a) del permesso di costruire n. 267 del
6.7.2018 “per Opere Edilizie da realizzarsi in corso di Porta Vittoria n.51” e di tutti gli elaborati e tavole progettuali ad esso allegati, rilasciato dal Comune di in favore della CP_1
società CA.LUPO S.r.l., oggi denominata (b) del parere della Commissione Parte_1
Paesaggio del espresso nella seduta n. 6 del 15.2.2018; (c) del parere della CP_2 CP_1
Commissione Paesaggio del espresso nella seduta n. 33 del 12.10.2017 come Controparte_3
richiamato nella motivata proposta di rilascio del PdC in data 3.7.2018; (d) del parere della
Commissione Paesaggio del Comune di espresso nella seduta del 12.11.2015 e di ogni CP_1
altro atto presupposto, connesso o conseguente risolvere ex art. 1467 c.c. il contratto di locazione di cui è causa avente ad oggetto l'immobile sito in Corso di Porta Vittoria n. CP_1
51 attualmente censito nel Catasto Fabbricati del Comune di con la nuova CP_1
identificazione catastale come segue:
2 Hotel: foglio 392, map. 322, sub. 717 (classificato come F/4);
3 Cabina elettrica: foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D/1);
4 Negozio: foglio 392, map. 322, sub. 716 (classificato come C/1), con ogni conseguenza di legge.
In via ulteriormente subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della superiore domanda n.1 e/o 2, risolvere il contratto di locazione di cui è causa avente ad oggetto l'immobile sito in Corso di Porta CP_1
Vittoria n. 51 attualmente censito nel Catasto Fabbricati del Comune di con la nuova CP_1
identificazione catastale come segue:
1 foglio 392, map. 322, sub. 717 (classificato come F/4); CP_1
2 Cabina elettrica: foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D/1);
3 Negozio: foglio 392, map. 322, sub. 716 (classificato come C/1),
con ogni conseguenza di legge.

4. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. In via istruttoria: si richiede CTU sul controvalore dei vizi e difetti progettuali e costruttivi di tutti gli arredi delle camere fotografati nel corso del sopralluogo del 25.11.2023 e come da nostro doc. 31; con ogni riserva di diversamente e ulteriormente dedurre, eccepire, domandare, produrre documenti, formulare istanze istruttorie, dedurre capitoli di prova per interpello e per testi e indicare testi nelle memorie ex art. 426 c.p.c. (…)!”
Parte resistente:
“ In via principale e nel merito:
1) Accertare e dichiarare la illegittimità del presunto esercitato recesso della Ricorrente nonché accertare e dichiarare la infondatezza della domanda di risoluzione ex art. 1467 c.c. formulata in via subordinata da controparte così come la infondatezza di qualsiasi altra domanda di risoluzione del contratto di Locazione del 20 Marzo 2020 e suo Addendum e per l'effetto rigettare la domanda attorea in ogni sua parte.
In via subordinata:
1) Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'attività ermeneutica dell'Ill.mo Giudicante rinvenga nelle clausole contrattuali la sussistenza della facoltà di recesso ex art. 1373 c.c. in capo alla ricorrente, accertare e dichiarare comunque la inefficacia del detto recesso ai sensi e per gli effetti del terzo comma del richiamato articolo, per non aver la ricorrente effettivamente eseguito la prestazione costituente corrispettivo del recesso e per l'effetto previa declaratoria di validità ed efficacia del contratto di locazione del 20 Marzo 2020, accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile alla ricorrente per non aver ottemperato alla obbligazione di consegna del bene immobile nei termini contrattuali e quindi condannare la stessa ricorrente alla consegna del bene in favore della resistente.
2) In via ulteriormente gradata e nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, condannare comunque la ricorrente oltre alla pagamento della somma di Euro 3.000.000,00, n detta non creduta ipotesi costituente multa penitenziale, alla restituzione del deposito cauzionale costituito nelle mani della ricorrente pari ad Euro 1.680.000,00 oltre interessi come per legge, nonché al rimborso del corrispettivo del mobilio pari ad Euro 1.420.000,00, oltre interessi come per legge nonché al rimborso dei corrispettivi pagati dalla resistente in favore dell'Arch. pari ad Euro 90.000,00 oltre interessi come per legge. Persona_2
In via istruttoria:
1) Dichiarare l'inammissibilità o comunque rigettare la istanza istruttoria di controparte consistente nella richiesta di CTU, essendo la stessa completamente irrilevante in rapporto alle stesse domande giudiziarie avanzate dalla controparte Domanda di condanna specifica ex art. 96 c.p.c.:
In considerazione della palese temerarietà della lite introdotta dalla Ricorrente, oltre che della condotta processuale della stessa manifestata nel libello introduttivo del presente procedimento, condannare la stessa al risarcimento in favore della resistente del pregiudizio ex art. 96 c.p.c.
In via riconvenzionale:
1) Provvedere alla modifica del decreto ex art. 415 secondo comma c.p.c. e conseguentemente pronunciare entro cinque giorni un nuovo decreto di fissazione di udienza e previo accertamento della infondatezza delle domande della ricorrente:
1a) in via principale:
(i) accertare e dichiarare la piena validità ed efficacia del contratto di Locazione del 20 Marzo
2020 e suoi Addendum, nonché accertare e dichiarare il grave ed essenziale inadempimento della ricorrente sottrattasi all'obbligazione di consegna del bene in favore della resistente e per l'effetto condannare la stessa resistente al corretto adempimento della obbligazione sorta a suo carico e quindi condannare la stessa ed ordinare alla stessa la consegna dell'immobile oggetto del vigente contratto di Locazione, con accesso da Corso di Porta Vittoria n. 51 in ed CP_1
identificato al NCEU del detto Comune al foglio 392, ma. 322 sub 717 (classificato come F/4)
l' foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D1) la Cabina Elettrica e foglio 392, CP_1
map. 322, sub 716 (classificato come C/1) il negozio;

(ii) condannare altresì la stessa ricorrente al risarcimento del danno conseguente al proprio inadempimento nella misura contrattualmente prevista in favore della resistente, ovvero al pagamento in favore della predetta della somma di Euro 3.000.000,00 (tremilioni/00), ovvero di quella diversa maggior o minor somma ritenuta di giustizia;

(iii) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda risarcitoria testé dispiegata al punto (ii), condannare la ricorrente a rifondere e risarcire in favore della resistente il danno conseguente al proprio inadempimento nella misura pari ad Euro 4.000,00 (quattromila/00) per ogni giorno di ritardato adempimento decorrente dall'1 Aprile 2024 fino al giorno della effettiva consegna del bene nella disponibilità della resistente.
In via Cautelare e principale:
Inaudita altera parte ed in subordine, previa fissazione di apposita udienza: provvedere al sequestro giudiziario dell'immobile con accesso da Corso di Porta Vittoria n. 51 in ed CP_1
identificato al NCEU del detto Comune al al foglio 392, ma. 322 sub 717 (classificato come
F/4) l' foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D1) la Cabina Elettrica e foglio CP_1 392, map. 322, sub 716 (classificato come C/1) il negozio, e di quanto nello stesso contenuto, procedendo altresì alla nomina del custode giudiziale.
In via Cautelare e subordinata:
Nella non creduta e denegata eventualità di mancato accoglimento della istanza cautelare sopra dispiegata in via principale, inaudita altera parte ed in subordine previa fissazione di apposita udienza: provvedere al sequestro giudiziario del mobilio contenuto nell'immobile con accesso da Corso di Porta Vittoria n. 51 in ed identificato al NCEU del detto Comune al CP_1 al foglio 392, ma. 322 sub 717 (classificato come F/4) l' foglio 392, map. 322, sub. 715 CP_1
(classificato come D1) la Cabina Elettrica e foglio 392, map. 322, sub 716 (classificato come
C/1) il negozio, provvedendo nel contempo alla nomina del custode giudiziale.
Il tutto con condanna della ricorrente alla rifusione in favore della resistente delle spese di liti, oltre accessori come per legge
In via istruttoria:
Si allegano: (…)”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, , adiva questo Tribunale Parte_1
esponendo: che la ricorrente e la controparte erano subentrate al contratto di locazione originariamente stipulato con scrittura privata autenticata tra Ca.Lupo S.r.l. e HD8 Hotel S.r.l. il 20/03/2020; che gli accordi contrattuali prevedevano che - proprietaria del compendio immobiliare Pt_1
sito in , Corso di Porta Vittoria n. 51 - avrebbe proceduto alla ristrutturazione integrale CP_1 dell'immobile redatto dalla conduttrice per renderlo in futuro una struttura “ricettiva di tipo alberghiero con classificazione a 4 stelle” per poi concederlo in locazione a CP_1 che invece la conduttrice si sarebbe occupata in via esclusiva della “progettazione (…) realizzazione e/o fornitura degli Arredi”; che in ragione di circostanze sopravvenute (difficoltà conseguenti all'emergenza Covid, controversie amministrative, aumenti dei costi di appalto delle opere di ristrutturazione),
l'operazione risultava non più economicamente sostenibile per la locatrice/proprietaria; che dunque a norma dell'art. 14.3 b) del contratto di locazione, intendeva esercitare Pt_1
il diritto di recesso pattuito, corrispondendo la multa penitenziale ivi prevista di € 3.000.000,00
a mezzo di assegni circolari già emessi alla data del ricorso, oltre alla restituzione del deposito cauzionale ed all'acquisto dei mobili comprati da controparte al prezzo indicato nelle fatture e dedotti alcuni vizi già contestati;
che, in ogni caso, il contratto era divenuto eccessivamente oneroso in ragione sia dei maggiorati costi di appalto, sia delle vicissitudini oggetto di contenzioso amministrativo.
Ciò premesso, concludeva come in epigrafe.
Si costituiva regolarmente eccependo: Controparte_1 che in realtà l'art. 14.3 b) del contratto non attribuiva alcuna facoltà di recesso al locatore;

l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 1467 c.c.
Ciò premesso, concludeva come in epigrafe.
Rigettata la domanda cautelare formulata ex art. 670 c.p.c. da le parti Controparte_1
venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429
c.p.c.
La domanda deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
L'art. 14.3 del contratto di locazione prevede testualmente che:
“Le parti convengono che per il caso di inadempimento o tardivo adempimento di cui al precedente paragrafo 13.4, la Locatrice sarà tenuta, decorsi 30 giorni, al pagamento in favore della conduttrice, a titolo di penale con espressa rinuncia al maggior danno :
a) in caso di ritardo di oltre tre mesi nella consegna dell'Immobile rispetto al Termine, e sempre che tale ritardo non derivi dai Titoli ovvero da ordini e/o provvedimenti dell'Autorità comunque denominati, dell'importo di € 4.000,00 per ogni giorno di ritardo oltre i tre messi di cui sopra rispetto al Termine e sino ad un massimo di 90; decorso tale termine salva la facoltà della
Conduttrice di concedere proroghe a fronte del pagamento della penale giornaliera, il
Contratto di intenderà risolto e la locatrice dovrà corrispondere alla Conduttrice la somma di cui al successivo punto “(b)” ovvero:
b) in caso di mancata consegna dell'immobile dell'Immobile per la mera indisponibilità della Per_ Locatrice a procedersi ( e quindi non per l'ipotesi di vertenza tra le parti sui dell'importo di € 3.000.000,00.
Le somme di cui al presente paragrafo sono state dalle parti ritenute adeguate a rifondere la
Conduttrice di ogni effetto pregiudizievole, pretesa o aspettativa derivante da o comunque connessa al rapporto di locazione e a ogni ulteriore questione, affare e controversia che possa esservi tra loro, onde evitare l'insorgere di future liti,.”
E' palese, e coerente con il tenore letterale complessivo del contratto, che le parti abbiano inteso introdurre una cd. multa penitenziale, ovvero prevedere che in caso di recesso ad nutum, il locatore debba corrispondere l'importo ivi previsto al momento del recesso stesso.
Ed è ciò che è accaduto nel caso in esame, ove in pari data al deposito del ricorso, ha Pt_1
emesso assegni circolari in favore della controparte per l'importo complessivo di € 3.000.000,00 come previsto dalla predetta clausola.
Che poi detta somma fosse onnicomprensiva di ogni e qualsivoglia pretesa presente e futura di controparte si legge chiaramente dall'ultimo comma del citato art. 14.3 sopra riportato, ove l'importo della multa penitenziale viene definito adeguato a rifondere la conduttrice da ogni conseguenza pregiudizievole della mancata consegna dell'immobile.
Inconferente è il richiamo di BLOOM alla lettera a) dell'art. 14.3 del dettato contrattuale, applicabile per il solo caso di ritardo nella consegna non conseguente alla mera indisponibilità della locatrice [come si evince dalla circostanza che tale caso è espressamente disciplinato dalla successiva lettera b) ].
Vi è poi che l'incipit dell'art. 14.3 richiama espressamente l'art. 13 .4, il quale testualmente recita:
“In caso di mancato adempimento da parte della Locatrice all'obbligo di procedere alla consegna dell'immobile decorso 30 giorni da quando la Conduttrice abbia intimato la richiesta con le modalità di cui al successivo art. 21 ( id, a mezzo di comunicazione PEC presso i domicili contrattualmente eletti), darà diritto alla Conduttrice a propria scelta, di chiedere comunque l'adempimento del Contratto ovvero di ottenere ipso iure la risoluzione del Contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per inadempimento della Locatrice. Tale ipotesi riguarda unicamente la mancata consegna dell'immobile per la mera indisponibilità della locatrice a procedervi ( e quindi, non l'ipotesi di vertenza tra le Parti sui Vizi)”.
Orbene, leggendo sinergicamente le predette clausole, si ricava che l'art. 13.4 è di applicazione limitata al il caso in cui la mancata consegna a motivo della mera indisponibilità di Pt_1
sia successiva alla richiesta di consegna dell'immobile da parte di , circostanza fattuale CP_1
non verificatasi nel caso di specie ove il recesso è stato esercitato - anche stragiudizialmente -in data 06/12/2023 ( cfr. doc. 23 resistente), laddove la prima richiesta di consegna dell'immobile documentata risale al successivo 12/02/2024 ( cfr. doc. 23 cit.).
Né vale ad affermare alcunchè la richiesta di cui al doc. 25 di parte resistente risalente al
13/10/2023 poiché, come ivi si dà atto, la richiesta di consegna è avvenuta successivamente all'introduzione del procedimento di mediazione (ove la ricorrente aveva preannunciato la volontà di risolvere il contratto), come si evince dal documento stesso allorquando, pacificamente, l'immobile non era stato ancora ultimato (con conseguente assenza dei presupposti fattuali di cui all'art. 13.4, che espressamente esclude l'applicabilità del meccanismo disciplinato in caso di vertenza sui vizi).
In conclusione, deve accertarsi che ha legittimamente esercitato il recesso in data Pt_1
06/12/2023 come da facoltà contrattualmente riconosciutale. Per l'effetto, deve accertarsi sia il diritto di al pagamento della multa penitenziale di € CP_1
3.000.000,00, peraltro già offerta ed accantonata da a mezzo di assegni circolari di Pt_1
pari importo emessi in favore della controparte, sia l'obbligo di ( che peraltro ha Pt_1
offerto il pagamento già con il ricorso introduttivo) di restituire il deposito di complessivi €
1.680.0000,00 ricevuto in base all'art. 11 del contrato “a garanzia” dell'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione mai perfezionatosi per effetto del recesso.
La domanda riconvenzionale di parte resistente può dunque essere accolta limitatamente alla restituzione del deposito cauzionale ( peraltro già in sede di ricorso offerto in restituzione dalla parte ricorrente), atteso che- quanto al mobilio- la parte resistente si è limitata a produrre:
a) il contratto con il fornitore;

b) n.3 bonifici ( di cui uno di storno),
che nulla provano in ordine alla consistenza del mobilio apportato e giustificano il rigetto dell'istanza di CTU formulato da parte attrice, il cui accoglimento avrebbe comportato un'indebita inversione dell'onere della prova a carico del resistente ( il quale, peraltro, ha egli stesso insistito perché il mezzo istruttorio non venisse disposto).
Anche in riferimento agli oneri di progettazione degli arredi (€ 90.000,00 chiesti in restituzione), devesi rilevare che sul punto vi è stata puntuale contestazione del locatore (cfr. doc. 32 ricorrente) circa la rispondenza del mobilio approntato a quello concordato e necessario in ragione delle particolarità tecniche delle singole camere progettate dal locatore stesso.
In particolare, il conduttore ha prodotto esclusivamente i bonifici di pagamento del professionista incaricato, dai quali non si evince l'attività effettivamente prestata ai fini dell'arredo del futuro compendio alberghiero, atteso che la causale indicata è genericamente indicata quale “prestazioni professionali”.
Tenuto conto poi che nel suo doc. 25, la parte resistente ha contestato alla controparte che in ragione dei ritardi di cantiere non era stato possibile arredare le parti comuni del piano terra ed il seminterrato della zona colazione, non vi è alcuna certezza che effettivamente tutti gli esborsi di cui ai bonifici predetti siano stati sostenuti per causali riconducibili al contratto non concluso.
In conclusione, non essendovi adeguata prova né della inerenza di detti costi alla futura attività alberghiera né della loro effettiva entità, la domanda riconvenzionale per tale parte deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della domanda ( indeterminabile come dichiarato in ricorso) e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale), tenuto conto della media complessità delle questioni trattate e con applicazione dei valori minimi del relativo parametro ( indeterminato di media complessità) per le fasi di trattazione ( non essendo stata svolta istruttoria) e decisionale ( non essendo stato autorizzato il deposito di memorie conclusive).
Le spese del procedimento cautelare in corso di causa vengono liquidate in base al valore della domanda cautelare (€ 3.000.000,00 come dichiarato) e delle fasi svolte, con applicazione dei parametri minimi attesa la bassa complessità delle questioni cautelari trattate.
Le spese di mediazione vengono liquidate in base al valore della domanda (indeterminabile di media complessità) e per la sola fase di attivazione, essendosi il procedimento concluso al primo incontro con esito negativo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nella causa RG 43410/2023, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1)Accerta e dichiara che in data 06/12/2023 ha legittimamente esercitato il Parte_1 recesso di cui all'art. 14.3 lett. b) del contratto di locazione registrato in data 03/04/2020 alla serie 1T n. 25704 – Agenzia delle Entrate – DPII avente ad oggetto i seguenti immobili: CP_1
1 foglio 392, map. 322, sub. 717 (classificato come F/4); CP_1
2 Cabina elettrica: foglio 392, map. 322, sub. 715 (classificato come D/1);
3 Negozio: foglio 392, map. 322, sub. 716 (classificato come C/1),
e, per l'effetto;
2) Accerta il diritto di a ricevere l'importo di € 3.000.000,00 a titolo di Controparte_1
multa penitenziale a mezzo degli assegni circolari già emessi da in suo favore in Parte_1
data 06/12/2023;
3) condanna alla restituzione in favore di del deposito Parte_1 Controparte_1
cauzionale di € 1.680.000,00 oltre interessi legali dal singolo pagamento al saldo effettivo;

4) rigetta nel resto;

5) ordina la trascrizione della sentenza a norma dell'art. 2643 n.14 cc;

6) condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite Controparte_1 Parte_1 che si liquidano in € 545 per spese esenti ed € 22.770,00 per compensi professionali ( di cui €
12.927,00 per la fase cautelare ed € 772,00 per la mediazione), oltre spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale. Milano, 26/03/2025
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati